Договор долевого участия в строительстве образец заполнения, страхование и регистрация, расчеты по договору

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор долевого участия в строительстве образец заполнения, страхование и регистрация, расчеты по договору». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Долевое строительство – это вид инвестиционной деятельности, при которой застройщик компании привлекает средства дольщиков (инвесторов) для возведения многоквартирных домов и/или иных объектов недвижимости.

По окончании строительства жилье в новостройке становится собственностью дольщиков.

Для тех, кто хочет приобрести жилье на выгодных условиях, договор долевого строительства имеет множество преимуществ:

цена на начальном этапе строительства намного ниже, чем на вторичном рынке;
оплачивать долю можно в рассрочку;
можно выбрать любой вариант планировки и параметров помещения.

Пожалуй, самый важный плюс такой сделки заключается в том, что она застрахована. ДДУ подлежит обязательной регистрации в Росреестре, а это значит, что государственный орган проверит сведения о застройщике.

Договор долевого участия в строительстве

ДДУ является консенсуальным, возмездным, двусторонним договором.

В соответствии с п.4 ст.4 ФЗ № 214-ФЗ, его существенными пунктами являются:

Предмет соглашения (конкретный объект – нежилое или жилое помещение, общее имущество в строящемся объекте недвижимости).
Срок передачи застройщиком объекта участнику.
Цена, сроки и порядок ее уплаты.
Гарантийный срок (не может составлять менее чем пять лет).
Ответственность сторон.
Порядок расторжения договоренности.
Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств.

Если в образце договора долевого участия в строительстве будет отсутствовать хотя бы одно из вышеперечисленных условий, то он будет считаться незаключенным. Чтобы удостовериться в корректности соглашения, можно обратиться к независимому юристу.

Договор участника долевого строительства заключается в письменной форме, заполненный и подписанный бланк подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п.3 ст.4 ФЗ).

Право собственности участника долевого строительства на объект подлежит государственной регистрации в соответствии с ФЗ от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Основными документами, дающими право на государственную регистрацию права собственности, является разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (ст. 16 ФЗ № 214-ФЗ).

Сторонами в ДДУ выступают застройщик и дольщик.

Застройщиком может быть любое юридическое лицо, независимо от его организационно-правовой формы, выполняющее ряд условий (ст. 2, 3 Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ):

имеет право собственности или аренды (субаренды) на земельный участок, на котором планируется вести строительство многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения;
имеет разрешение на строительство;
имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее десяти тысяч квадратных метров в совокупности;
наименование юр.лица должно содержать слова«специализированный застройщик».

Дольщиком может быть как физическое, так и юридическое лицо.

Готовый к подписанию договор долевого участия в строительстве вы можете скачать на этой странице.

В контракте должно быть предусмотрено право Застройщика привлекать инвесторов и переуступать часть прав иным лицам;— протокол поквартирного распределения жилой площади по конкретному адресу.1.3. Объект долевого строительства — жилое помещение и общее имущество в многоквартирном доме, подлежащее передаче Участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строящегося (создаваемого) с привлечением денежных средств Участника долевого строительства.У Участника долевого строительства при возникновении права собственности на Объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на Объект долевого строительства.Предварительное описание Объекта долевого строительства согласно проектной документации:Город

Если по результатам обмера площадь объекта долевого строительства больше площади, указанной в пункте 1.4 настоящего Договора, Участник долевого строительства обязан внести дополнительные денежные средства в размере, определяемом пунктом 1.5 настоящего Договора.Если по результатам обмера площадь объекта долевого строительства меньше площади, указанной в пункте 1.4 настоящего Договора, Застройщик обязан возвратить Участнику долевого строительства разницу между фактически внесенными им денежными средствами и денежными средствами, необходимыми для строительства объекта долевого строительства.

Образец договора долевого участия в строительстве

Пересмотр объема финансирования в сторону увеличения возможен только вследствие удорожания строительных материалов, расходов на необходимые природоохранные мероприятия, а также по другим объективным причинам, не зависящим от Застройщика.

Застройщик обязан документально обосновать увеличение стоимости строительства.

1.4. Застройщик обязуется передать в собственность Инвестора квартиру N ___, ___ этаж, ___ подъезд, общей площадью _____ после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и завершения всех расчетов по настоящему Договору. 1.5. В соответствии с графиком работ Застройщик обязуется обеспечить сдачу в эксплуатацию многоквартирного дома не позднее «___»_______ 200_ г. 1.6. Застройка участка по адресу: ________________________ осуществляется на основании следующих документов: — ______________________________________________________________; — ______________________________________________________________; — ______________________________________________________________.

Также уточняется, в каком виде объект подлежит передаче, с черновой отделкой или внутреннюю отделку осуществляет застройщик. Скачать образец договор долевого участия в строительстве, актуальный на 2020 год, можно .

С первых строк договора должно быть понятно между кем кем он заключен. Поэтому следует как можно подробнее описать, кто выступает в роли «застройщика». Указывается следующая информация:

полное официальное наименование компании-застройщика;
свидетельство о внесении компании в ЕГРЮЛ.
дата и место ее регистрации;
свидетельство о регистрации;

Заключается договор только с той компанией, название которой значится в документах, разрешающих строительство, правоустанавливающем документе на землю и в проектной декларации.

Пример Договора участия в долевом строительстве жилого многоквартирного дома, составленный в соответствии с последними требованиями закона ФЗ-214 (включая дополнительную ответственность Застройщика). В договоре приведены существеные условия, регламентируемые законом, и ряд дополнительных условий.
При этом, каждый Застройщик имеет право составлять свой собственный текст договора ДДУ: существенные условия в нем обязательны, остальные условия — на усмотрение Застройщика.

Файл формата MS Word (.docx), объем = 38 КБ.

Официальная претензия Застройщику о нарушении сроков передачи квартиры дольщику и выплате неустойки. Указаны два случая — когда квартира еще не передана, и когда квартира уже передана, но с нарушением срока. Претензия подается Застройщику в досудебном порядке, и если он ее игнорирует или отвечает отказом, то следующим шагом дольщик уже обращается в суд.

Образцы документов для первичного рынка

Образец Технического плана на квартиру. Технический план пришел на смену Техническому паспорту, и используется для для тех же целей — для постановки квартиры на кадастровый учет, а также для кадастровой регистрации сделанных в квартире изменений (например, перепланировки).

♦ Как выглядит Технический план помещения ♦
(Жми! Образец документа откроется во всплывающем окне.)

Образец Кадастрового паспорта на квартиру. Кадастровый паспорт содержит выписку сведений кадастрового учета из Государственного кадастра недвижимости (ГКН), в т.ч. кадастровый номер квартиры, ее кадастровую стоимость, а также поэтажный план квартиры. Выдается Кадастровой палатой Росреестра (точнее, выдавался до 2017 года)..

♦ Как выглядит Кадастровый паспорт квартиры ♦
(Жми! Образец документа откроется во всплывающем окне.)

Примечание! С января 2017 года вместо Кадастрового паспорта, для получения данных кадастрового учета, выдают Выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости).

Образец Выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Именно этот тип выписки из ЕГРН получает Покупатель квартиры, когда регистрирует право собственности на недвижимость. Полное название этого типа выписки — «Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости». Она заменяет (выполняет роль) упраздненного законом Свидетельства о государственной регистрации права.

♦ Образец Выписки из ЕГРН ♦
(Жми! Образец документа откроется во всплывающем окне.)

Примечание! В этом типе Выписки из ЕГРН может отсутствовать поэтажный план. А строка «Документы-основания» присутствует только в тех выписках, которые выдаются при регистрации прав в качестве правоподтверждающего документа. Если заказывать эту выписку позже, то документы-основания там не указываются. Но эту строку можно увидеть в другом типе выписки — в Выписке из ЕГРН о переходе прав (ее можно увидеть в разделе «Образцы документов для вторичного рынка»).

Где и как применяются эти документы смотри на соответствующих шагах Откроется во всплывающем окне.»>ИНСТРУКЦИИ и в разделах Откроется во всплывающем окне.»>Глоссария.

Согласно Федеральному законодательству договор по уступке права требования может быть заключен только после внесения оплаты в полном объеме либо долг официально переведен на нового участника долевого строительства. В случае полной оплаты требований переход права к другому лицу происходит без согласия на то застройщика (за исключением случаев, предусмотренных договором). В случаях, если оплата требований произведена не в полном объеме, у нового участника долевого строительства возникает право требования только в том объеме, в котором была внесена оплата первого участника, при этом новый участник одновременно принимает на себя обязательства по выплате оставшейся суммы долга согласно договору долевого участия. В этом же случае при заключении сделки по уступке права требования потребуется получить письменное согласие застройщика. Оплата по договору уступки в долевом строительстве покупателем продавцу чаще всего производится в момент подписания договора до его регистрации в Росреестре.

Договор уступки права требования подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, для чего необходимо предоставить следующие документы:

оригинал договора уступки права требования в 4-х экземплярах (2 из них – сторонам договора, 1 – для Росреестра, 1 – для застройщика);
оригинал письменного согласия застройщика (при наличии данного условия в договоре долевого участия);
оригинал справки от застройщика, подтверждающей оплату договора в полном объеме (если это имело место быть);
оригинал соглашения сторон о переводе долговых обязательств на нового участника и письменное согласие застройщика на перевод долга (предоставляется если оплата произведена не в полном объеме).

Прием документов на регистрацию договора по уступке прав требования производится присутствии двух сторон соглашения. Все затраты по регистрации делятся по согласию сторон. Срок государственной регистрации составляет 7 рабочих дней. О переходе прав требований по договору уступки новому участнику долевого строительства обязательно информируется застройщик через письменное уведомление, направленное в адрес строительной компании.

Важно! Подлинный договор долевого участия в строительстве должен быть передан первоначальным участником новому инвестору. В противном случае, без оригинала названного договора выполнить регистрацию права собственности на квартиру будет невозможно.

Безвозмездные — те, в которых взамен предоставления имущества или услуг сторона не получает встречного предоставления по условиям договоренности.
Возмездные — любые соглашения, в которых хотя бы одна из сторон за выполнение своих договорных обязательств получает плату или встречное предоставление.
Реальные — те, которые считаются заключенными при предоставлении имущества или денежных средств.
Консенсуальные — заключаются который заключен с момента достижения соглашения по всем существенным условиям, что в том числе может выражаться подписанием письменного договора.
Типовые — имеющие устоявшиеся общепринятые условия, применимые для этого определенного вида соглашения.

Данная процедура регулируется ФЗ 214 «Об участии в паевом строительстве многоквартирных зданий, прочих недвижимых объектов, а также о внесении корректив в определенные российские нормативно-правовые акты».

При этом действие представленного документа не распространяется на случаи постройки сооружений за средства инвестиционных вкладов.

Среди базовых обязанностей можно выделить:

Проведение процедуры госрегистрации дополнительного соглашения к договору паевого участия;
Реализация возврата финансовых активов, совместно с процентами на них особе, которая расторгла соглашение;
Выполнение передачи разрешительной документации на введение постройки в эксплуатацию в Росреестр: мера может быть реализована в течении десяти дней по факту получения разрешения;
Отправка дольщикам извещения о завершении строительных работ как минимум за один месяц до момента ввода строения в эксплуатацию, при условии, что по договору не был предусмотрен конкретный срок его сдачи, или же за 2 недели, если срок был детерминирован;
Целевое применение инвестированных гражданами финансовых активов: построение многоквартирного здания в отведенный соглашением срок с дальнейшей передачей квартир дольщикам;
Предоставление проектной документации каждой особе, дольщику, который обратился к застройщику;
Сбережение оригинала проектных документов: внесение в них определенных корректировок в регламентированные сроки, в определенном порядке;
Подача строительного проекта в Управление гос строительного надзора – в структуру, которая реализует госрегистрацию права собственности на объект недвижимости, а также выполняет с ним сделки во время подписания соглашения с первым участником;
Выполнение публикации проектных документов в СМИ за 2 недели до дня подписания ДДУ – Представление сведений на официальных веб ресурсах застройщика в сети;
Оформление права собственности, а также права аренды на участок земли, где запланирована постройка жилого дома;
Получение разрешительных документов на возведение многоквартирного здания в регламентированном законодателем порядке.

Законодатель не предусматривает стандартной формы для составления дополнительного соглашения, соответственно застройщики разрабатывают документ под свои потребности.

При этом доп соглашение должно отображать все разновидности корректировок, поправок, которые вносились.

В частности, в документе могут быть представлены сведения, что касается смены срока сдачи объекта.

При этом право выбора его подписи как и прежде значится за участником, который решил вступить в паевое строительство.

В основном, каждый застройщик вносит в него графу, о том, что дольщик согласен с обновленным сроком передачи строения в эксплуатацию.

При условии, если участник подписывает данное соглашение, он по закону теряет право рассчитывать на получение штрафа с застройщика.

Договор долевого участия в строительстве: скачать образец

Главной особенностью возврата НДФЛ при долевом строительстве является то, что обратиться за льготой можно до регистрации права собственности на квартиру.

При обращении за вычетом налогоплательщику потребуется подтвердить факт введения дома в эксплуатацию и предоставить подписанный акта приема-передачи квартиры с застройщиком.

Если же право собственности на квартиру, приобретенную по ДДУ, зарегистрировано, предоставляется свидетельство о регистрации права собственности.

Государство возвращает подоходный налог (13%) с той суммы, которая потрачена на покупку квартиры.

При этом для расчета может приниматься сумма затрат 2 000 000 рублей. То есть вам вернут НДФЛ – 260 000 рублей.

Если квартира была приобретена в кредит, вы можете вернуть НДФЛ на сумму процентов по кредиту. При этом максимальный размер процентов по кредиту — не более 3 000 000 рублей. Сумма возврата налога при этом составляет 390 000 рублей.

Обращайтесь с заявлением о возврате НДФЛ после окончания налогового периода, в течение которого был подписан акт приемки квартиры либо оформлено право собственности.

Если вы подписали акт в 2018 году, подавайте заявление после 31 марта следующего, 2019 года.

Этапы:

заполнение формы 3-НДФЛ и сбор документов, подтверждающих право на получение вычета;

обращение в налоговый орган;

проведение проверки заявления налоговым органом;

предоставление налогового имущественного вычета либо отказ в его предоставлении.

Рассмотрение заявления налогоплательщика о возврате сумм НДФЛ производится в течение 3 месяцев со дня подачи документов.

После истечения срока на проверку заявления налоговый орган обязан уведомить о результатах. Решение направляют по месту регистрации заказным письмом.

Сумма, указанная в декларации, перечисляется на личный счет налогоплательщика.

В случае отказа по причине ошибок или недочетов, вы вправе исправить допущенные нарушения и повторно предоставить пакет документов в налоговый орган. Проверка будет производиться также 3 месяца.

Получение льготы в виде возврата НДФЛ возможно 1 в жизни, но если цена приобретаемого имущества ниже суммы ограничения, налогоплательщик вправе воспользоваться льготой до ее полного исчерпания при следующей покупке.

Получение вычета возможно только для ДДУ, соответствующего установленным нормам 214-ФЗ.

Оформить возврат НДФЛ при долевом строительстве можно до регистрации права собственности на квартиру, но только после подписания акта приема-передачи.

Максимальная сумма возврата НДФЛ составляет 260 000 рублей.

При приобретении квартиры в кредит максимальная сумма возврата НДФЛ на проценты по кредиту составляет 390 000 рублей.

Каждый из собственников квартиры, оформленной в долевую собственность, имеет право получить возврат НДФЛ.

Неиспользованный по истечении налогового периода вычет на покупку квартиры переносится на следующий год.

ДДУ является основным документом долевого строительства. В нем отражаются все моменты, на которых строятся отношения сторон, участвующих в проекте. Покупатель, он же дольщик, выступает инвестором строительства. Он заключает договор с застройщиком и передает ему денежные средства для возведения жилого дома. Застройщик обязуется в срок, указанный в ДДУ, построить объект, ввести его в эксплуатацию и передать дольщику жилье, все параметры и качество которого полностью соответствуют условиям договора. Нужно иметь в виду, что по ДДУ инвестор приобретает не саму квартиру, а только право ее требования у застройщика после того, как строительство дома будет завершено.

Страхового случая нет, гражданин вынужден ждать. Или, скажем, многие застройщики до наступления срока передачи квартиры рассылают гражданам уведомления о переносе этого срока на шесть, на восемь месяцев, на полтора года.

Застройщик обязан предоставить частному инвестору сведения о страховой компании, с которой подписан договор, а также ознакомить с правилами страхования. Выгодоприобретателем по страховому договору является дольщик.

Последний актуальный список по состоянию на 30.03.2017 можно найти тут. Как долго действует страховка? Сохранится ли она, если я не подпишу соглашение о переносе сроков? Страховой полис действует с даты, когда ваш договор участия в долевом строительстве был зарегистрирован в Росреестре, и до установленного в ДДУ срока передачи квартиры дольщику.

Одним из инструментов, который призван сократить риски покупателя и, соответственно, повысить степень доверия к застройщику, является страхование ответственности застройщика, о котором и пойдет речь в настоящей статье.

Способы правовой защиты дольщиков в случае банкротства застройщиков описаны в обособленных нормативно-правовых документах. К примеру, были внесены некоторые коррективы в ФЗ «О банкротстве».

Момент регистрации договора долевого участия (ДДУ) является той границей, миновав которую, участник гражданско-правовых отношений становится полноправным хозяином недвижимости в новостройке. Как же на практике происходит этот процесс и с какими проблемами может столкнуться гражданин в ходе регистрации?

Меньше этой суммы заплатить вряд ли получится, а вот если застройщик имеет сомнительную репутацию или решил построить многоэтажку в труднодоступном, криминогенном районе, увеличиться она может в несколько раз.

Сумма доли выступает при этом и страховой суммой. Оформить такой договор необходимо до прохождения процедуры регистрации в Росреестре.

Хоть страховка ДДУ от недостроя и совершается в пользу дольщика, последний к заключению договора причастен лишь как третье лицо и его подпись на документе не нужна.
Дольщику важно само существование страховки и ее условия, о чем его должен оповестить застройщик. Страховые правоотношения должны возникнуть между застройщиком и страховщиком до заключения ДДУ, но силу они обретают только после того, как договор долевого участия пройдет регистрацию.

Чтобы зарегистрировать договор долевого участия (ДДУ), застройщик обязан подать в Росреестр договор страхования. Но кроме этого иногда требуется также нотариальная копия лицензии, выписки из ЕГРЮЛ и все учредительные документы страховщика. Как уже говорилось выше, чиновники УФРС внимательно изучают документы и текст договора, и если что-то их не устраивает, то они требуют это переделать.

Сначала застройщику придется определиться со способом страхования, затем собрать пакет документов, заключить договоры с каждым дольщиком и, самое главное, выполнить до конца и надлежащим образом условия этих договоров. Иначе будет допущен страховой случай и дольщики (несмотря на выплаченные страховые возмещения) останутся без квартиры в новостройках.

Конечно, в случае судебного разбирательства суд примет сторону покупателя и обяжет компанию-застройщика возвратить оплаченную сумму.

Закон периодически подвергается изменениям, документ становится более совершенным, появляются новые механизмы защиты интересов дольщиков, и с 2014 года застройщиков обязали оформлять страхование гражданской ответственности по каждому объекту.

О страховании ДДУ основная масса граждан вспоминает редко, предпочитая расхлебывать проблемы по факту их появления, а не платить за то, чего может и не произойти.

Организации соглашаются на заключения такого рода соглашений в ситуации, если существуют конкретные ориентиры цены возведения многоквартирного здания.

С нестрахуемыми рисками предпочитают не связываться даже крупные организации, ввиду невозможности просчета вероятности их наступления и масштабов убытков. То есть, если застройщик не выполнил обязательств в результате наступления события, связанного с нестрахуемым риском, никто денег не вернет.

3-НДФЛ и налоговый вычет при покупке квартиры по ДДУ

С первых строк договора должно быть понятно, между кем он заключен. Поэтому следует как можно подробнее описать, кто выступает в роли «застройщика».

Указывается следующая информация:

полное официальное наименование компании-застройщика;
дата и место ее регистрации;
свидетельство о регистрации;
свидетельство о внесении компании в ЕГРЮЛ.

Заключается договор только с той компанией, название которой значится в документах, разрешающих строительство, правоустанавливающем документе на землю и проектной декларации.

В видео-сюжете юрист отвечает на вопросы граждан, касающихся заключения договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

Разъясняется, в чем суть данного соглашения, какая форма договора наиболее безопасна для покупателя недвижимости, на что нужно обратить внимание при заключении сделки, какие моменты обязательно должны быть прописаны в тексте договора.

При покупке квартиры в строящемся доме по договору долевого участия право на имущественный вычет возникает с момента подписания покупателем Акта приема-передачи жилья. При этом нет необходимости дожидаться получения выписки из ЕГРН (свидетельства о государственной регистрации права собственности) на жилье.

Эта позиция подкрепляется абз. 4, 8 пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ, Письмами Минфина РФ от 16.03.2015 N 03-04-05/13862, от 06.03.2015 N 03-04-05/12102, от 10.09.2013 N 03-04-05/37207, от 27.02.2013 N 03-04-05/7-145, от 26.12.2012 N 03-04-05/7-1442, а также в письме ФНС России от 25.05.2009 N 3-5-04/[email protected]

Таким образом, при приобретении квартиры в строящемся доме налогоплательщик вправе обратиться с заявлением в налоговый орган на предоставление ему имущественного налогового вычета по доходам за тот налоговый период, в котором подписан передаточный Акт.

Пример: Орехов А.И. оплатил покупку квартиры в строящемся доме согласно договору долевого участия в строительстве в 2018 году. Строительство было окончено в 2019 году, и в конце того же года Орехов А.И. принял квартиру в пользование и подписал Акт приема-передачи квартиры. Свидетельство о регистрации права было оформлено только в начале 2020 года. Так как Акт приема-передачи был подписан в 2019 году, то в начале 2020 года Орехов А.И. подал документы на налоговый вычет за 2019 год и вернул уплаченный им в течение 2019 года налог на доходы (НДФЛ).

Аналогично приобретению квартиры по договору долевого участия имущественный вычет можно получить и в случае приобретения жилья по договору уступки прав требований.

В этом случае право на вычет также возникает с момента подписания Акта приема-передачи жилья. В соответствии с разъяснениями Минфина РФ в этом случае в налоговую инспекцию необходимо предоставить копию договора долевого участия, по которому происходила переуступка права требования (Письмо Минфина России от 29.08.2014 N 03-04-05/43347).

Пример: В 2018 году Петрова С.Ф. приобрела квартиру в строящемся доме по договору уступки прав требований. В 2019 году строительство дома было окончено, и Петрова С.Ф. подписала Акт приема-передачи квартиры. В начале 2020 года Петрова С.Ф. подала документы на налоговый вычет в налоговую инспекцию и, приложив к ним договор уступки прав требований, вернула уплаченный за 2019 год налог на доходы (НДФЛ).

Договор долевого участия в строительстве образец бланк

Важно, чтобы обязательства застройщика имели поручительство либо обеспечение.

Законодательно предустановлено:

Анализируемый вариант страхования застройщик	обязуется оформить за свои средства, до момента начала регистрации соглашения в уполномоченной структуре
В процедуре регистрации должны участвовать	все заинтересованные граждане
Договор считается официально оформленным, подписанным	после осуществления процедуры регистрации; действие документа продолжается пока застройщик не передаст жилплощадь лицам, инвестировавшим свои финансы

Во время подписания соглашения на участие в паевом строительстве особы, которые выступают на стороне дольщиков, обязаны удостоверится в том, что застройщик располагает полным пакетом разрешительных документов, в т.ч. договором поручительства либо страхования;

Заключив соглашение, застройщик обязуется передать инвестору всю требуемую информацию об особе поручителя, либо страховщика, с которыми было заключено соглашение.

Среди основных прав дольщиков можно выделить:

Получение законной компенсации	в случае наступления юридических случаев, которые приравниваются к страховым
Получение жилплощади в МКД	на условиях, в сроки, предустановленные условиями подписанного с застройщиком соглашения;
Получение возмещения	за использование денег в соответствии с процедурой, регламентированной Гражданским кодексом РФ

Застройщик обязуется за свои средства реализовать процедуру страхования ответственности в случае несоблюдения, не реализации личных обязательств.

Такое страхование распространяется на всех бенефициаров, которыми могут являться и юридические, и физические особы, инвестирующие свои личные активы в строительство новых зданий.

В том случае, если по договору бенефициар меняется, важно известить об этом страховщика.

Кроме того, каждый застройщик обязуется:

Выполнить регистрацию соглашения в Росреестре;
Предоставить необходимые данные для всех заинтересованных участников сделки;
Подписать страховой договор до момента перечисления денег от дольщиков.

На каждую обособленную долю нужно оформить обособленный документ, зарегистрированный в уполномоченной структуре.

Застройщик обязуется гарантировать выполнение всех обязательств по соглашению такими способами:

путем страхования гражданской ответственности застройщика;
посредством гарантии (банковского поручительства).

Список данных компаний ограничен, поскольку законодательство предъявляет к ним специфические требования.

По закону к банковским учреждениям предъявляются некоторые требования, в том случае, если они являются гарантами:

размер уставного капитала	как минимум 200 миллионов руб.
существование на рынке	финансово-кредитных услуг как минимум 5 лет
факт наличия действующей лицензии	предоставленной Российским ЦБ

Договор страхования по договору долевого участия

Закон не в состоянии полноценно обеспечить защиту прав дольщиков.

В частности, законодательно не предоставляется гарантий относительно того, что многоквартирное здание будет возведено на высоком качественном уровне либо же будет своевременно сдано, введено в эксплуатацию.

Как правило, к срыву установленных сроков сдачи объектов причисляют риски, тесно сопряженные с воздействием внешних условий.

При этом, вопреки легитимным правам дольщиков, осуществить возврат инвестированных активов будет затруднительно.

Данный документ удостоверяет тот факт, что за дольщиками признается право собственности на постройку, как на объект незавершенного строительства, в случае начала конкурсного строительства, банкротства застройщика или же осуществляется возврат инвестированных финансов по соглашению.

Основания:

Стороны договора	пришли к обоюдному соглашению о расторжении
Одна из сторон	приняла решение, имея определенные основания
Процедура расторжения	проводится в судебном порядке, по заявлению одной из сторон

Для застройщика это возможно, если:

со стороны дольщика произошла просрочка очередного платежа более чем на 2 месяца;
происходит регулярное нарушение сроков внесения требуемой по договору суммы.

К основаниям, по которым дольщик может отказаться от исполнения соглашения в одностороннем порядке, относятся:

Сдача объекта просрочена	более чем на 2 месяца после окончания срока, указанного в договоре
Недостатки не были устранены в разумный срок	на безвозмездной основе или проявилось несогласие на соразмерное уменьшение цены, возмещение затрат, связанных с устранением недостатков самим дольщиком
Выявлены существенные нарушения	относительно качества возведенного объекта

Чтобы заключить договор со страховщиком, застройщик предоставляет пакет документов, подтверждающий правомочность и актуальность страхования:

Разрешение на строительство объекта.
Лицензия и свидетельство регистрации права на осуществление деятельности.
Учредительные документы организации.
Технико-экономическое обоснование.
Финансовые документы, список кредиторов, документы, подтверждающие отсутствие долгов перед банками и налоговой службой.
Договор долевого участия, заключенный между дольщиком и застройщиком (или договоры, если речь идет о страховании всего объекта).

Конкретная стоимость страхового договора зависит от нескольких факторов:

Состоятельность застройщика – деловая репутация, условия сдачи и количество сданных объектов, финансовые возможности.
Расположение объекта – насколько будут востребованы строящиеся квартиры (в центре или «у черта на куличках»).
Юридическая чистота застройщика – имели ли место судебные разбирательства, связанные с деятельностью застройщика.

Стандартный тариф страхования договора долевого участия – 1% от суммы сделки. Меньше этой суммы заплатить вряд ли получится, а вот если застройщик имеет сомнительную репутацию или решил построить многоэтажку в труднодоступном, криминогенном районе, увеличиться она может в несколько раз.

Договор уступки прав долевого участия

С 1 июля 2019 года запускается пилотная модель эскроу-счетов, как альтернатива долевому строительству. Для российской действительности понятие новое, надо разобраться.

Эскроу-счета – это специальный банковский счет, на который поступают деньги дольщика и надежно хранятся там в течении всего периода строительства дома. Застройщик получает их только после полного исполнения взятых обязательств перед покупателем. Внедрение данной системы счетов вызвано необходимостью дополнительной защиты финансов, вкладываемых дольщиками в застройку.

Все застройщики в обязательном порядке с 1 июля 2019 года будут продавать недвижимость только с применением эскроу-счетов!

В чем отличие новой системы от механизма ДДУ, и как будут работать эскроу-счета?

Согласно действующей системе ДДУ, финансы дольщиков, приобретающих жилье в новостройках, поступают прямиком на счета строительной компании. Новый механизм подразумевает следующую схему: дольщики вносят деньги на эскроу-счета в банках, получивших аккредитацию Центробанка, и только после сдачи объекта финансы поступают добросовестному застройщику.

Но на какие средства застройщик будет строить? Банк выдает девелоперу сумму, необходимую для возведения объекта, в кредит. Причем ставка устанавливается самим банком, на основе экономического анализа проекта застройки.

Только после того, как первая квартира из сданного дома будет оформлена в собственность, строительная компания получит свои деньги. Если стройка закончится банкротством девелопера, банк вернет деньги покупателям.

С 01.07.2018 по 30.06.2019, в переходный период, осуществляются сделки по продаже недвижимости как по договору долевого участия, так и с применением новой системы счетов эскроу.

Основным законодательным документом, регулирующим взаимоотношения дольщиков и застройщиков, является ФЗ-214. Из него можно почерпнуть всю необходимую для грамотного составления сделки информацию. Важно принимать во внимание юридические тонкости договора ДУ в строительстве, знать правила составления и соблюдать порядок регистрации документа.

Итак, юридически договор ДУ является:

двусторонним (возникают права и обязанности у обеих сторон соглашения);
возмездным (предоставление оплаты за выполненные работы или услуги);
консенсуальным (начинает действовать с момента согласования сторонами всех важных условий).

Договор долевого участия в строительстве в равной мере гарантирует соблюдение прав обеих сторонам, заключается исключительно в письменной форме и подлежит обязательной регистрации в государственном органе.

Удалось быстро собрать необходимый пакет документов? Отлично! Теперь их нужно предоставить в территориальный орган РосРеестра. Важный момент – расписка о получении, в ней должны быть прописаны следующие важные пункты:

дата сдачи документов;
их перечень;
Ф.И.О. и подпись сотрудников: принявшего документы, и ответственного за информирование заявителей о состоянии дел.

Как долго придется ждать окончания процедуры регистрации? Первый ДДУ по новенькому объекту будут регистрировать до 18 календарных дней, все последующие гораздо быстрее – не более 5 дней.

По мере готовности поступит сообщение от представителя местного РосРеестра — документы можно забирать, и получать поздравления с законно оформленной сделкой. Обязательно иметь при себе паспорт и расписку – без них получить документы невозможно.

На полученном экземпляре договора проверьте запись, подтверждающую проведение регистрационной процедуры!

В Федеральном законе № 214 прописаны гарантии защиты прав, законных интересов и имущества дольщиков, вступивших в сделку ДДУ:

Защита от мошенничества. Чтобы избежать сбора денег с граждан на возведение объектов «на бумаге», законом запрещено оформление ДДУ до получения разрешения на застройку, либо до госрегистрации застройщиком права собственности на земельный участок под строительство (договора аренды, субаренды).
Защита от «двойной» сделки. Договор долевого участия заключается исключительно в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Без регистрации договор не считается заключенным.
Гарантия сохранности финансов дольщиков. Если застройщик – банкрот (в том числе намеренно), то соинвесторы не должны остаться ни с чем. С момента госрегистрации договора дольщики обеспечиваются залогом в виде земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности (аренды), и возводимого на этом участке объекта недвижимости.

Если вы прочли нашу статью до конца, вы узнали:

— правовой механизм сделки по ДДУ регулируется основным законом ФЗ-214;

— какие важные пункты должны обязательно присутствовать в договоре;

— какие документы входят в перечень обязательных для государственной регистрации договора в РосРеестре;

— на какие гарантии защиты прав, интересов и имущества могут рассчитывать дольщики при заключении сделки по ДДУ;

— предварительный договор долевого участия – это уловка строительной компании! Он не гарантирует дольщику получения квартиры и не является основанием для внесением оплаты;

— поправки к ФЗ-214, принятые в 2018 году, ужесточили требования к застройщикам;

— с 1 июля 2019 года начинает действовать система счетов эскроу, взамен долевого участия в строительстве;

— ДДУ может быть расторгнут любой из сторон, важно обращать внимание на размер неустойки, зафиксированный в документе.