Определить стоимость земельного участка

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Определить стоимость земельного участка». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Цена земельного участка имеет две разновидности стоимости – кадастровую и рыночную.

Первая необходима при выкупе собственности у государства, выплате налогов и в случаях, когда нужно заложить владения. Рыночная ценность вычисляется перед сделкой купли-продажи. Решить, сколько стоит загородное пространство, собственник может на основе анализа стоимости соседних территорий или на основании вывода эксперта.

Чтобы точно понять, во сколько оценивается земельный участок, используют три метода: доходный, достаточный и прием сравнения. Из них практикующие оценщики чаще всего используют в своей работе доходный способ.

Как определить стоимость земельного участка

Доходный подход к оцениванию уместен при покупке или продаже участков, которые приносят прибыль. Он базируется на принципах:

Наиболее эффективное использование земли. Суть метода состоит в анализе того, как планируется использование участка, что планируется на нем построить / вырастить / посадить, что приведет к росту его стоимости;
Ожидание – основывается на расчетах покупателя от будущих выгод и доходов от использования земли;
Спрос и предложение. Стоимость земли устанавливается методом сравнения спроса и предложения на аналогичные варианты на рынке;
Замещение. Оценка исходит из факта того, за какую минимальную сумму может быть приобретен подобный участок.

Также при оценке доходным методом учитываются: возможная капитализация прибыли, амортизация объекта недвижимости, ставка дисконтирования, остаточная стоимость и предполагаемое применение земли.

Независимо от того, кто будет выполнять операцию – владелец или оценщик, используется идентичный пакет документов:

Сертификат о собственности;
План территории;
Акты на сооруженные здания;
Документация БТИ;
Свидетельство, подтверждающее личность собственника (паспорт);
Выписка из государственного кадастра, кадастровый паспорт.

В случае если владения перешли в собственность по наследству, требуется иметь при себе свидетельство о смерти наследодателя. Когда имущество перешло человеку в результате дарения, то также нужно представить подтверждающий документ.

При оценке стоимости земли, важно учесть все критерии, от которых зависит ценность объекта как такового. Наиболее значимым фактором, влияющим на цену является местоположение: где находится земля:

в деревне;
организованном коттеджном поселке;
дачном или садовом товариществе;
или возможно является частью сельскохозяйственных угодий.

Еще одним немаловажным фактором является ожидаемая величина прибыли от использования участка и его правовой статус (для ПМЖ, ИЖС и т.д.).

Если принято решение провести оценку земли и нанять специалиста, сначала с ним заключается договор, в котором оговариваются сроки выполнения процедуры и денежное вознаграждение.

После подписания соглашения оценщик выезжает на место, осматривает участок и смежные площадки, проверяет на подлинность все документы. Когда все данные собраны и подтверждены, специалист приступает к расчетам.

После того, как проведен анализ по нескольким методам, значения суммируются и вычисляется средняя цена. Итоговые данные заносятся в официальный отчет, на основе которого можно приступать к переговорам по сделке купли-продажи.

При совершении сделки купли-продажи, кадастровая цена на участок фигурирует лишь в документации. Ее указывают с остальными характеристиками объекта, наряду с кадастровым номером, площадью и т. д. Рыночная цена — это количество денег, которое покупатель передает продавцу. Как рыночная, так и кадастровая цена зависит от нескольких факторов. В их числе: расположение участка, категория и множество других причин.Цены на земельный участок зависят в первую очередь от категории. По закону все участки РФ разделены на 7 категорий. В собственности у граждан, то есть — физических лиц, находится земля 2-х категорий: земли населенных пунктов и с/х назначения. Первые стоят дороже, их кадастровая стоимость также выше по сравнения с с/х землями. Кадастровая стоимость обновляется один раз в 3-5 лет.Между кадастровой и рыночной ценами очень много общего. Они определяются зачастую по одному и тому же алгоритму. Но рыночная цена чаще всего выше кадастровой, хотя в последнее время обе цены стремятся к тому, чтобы уравняться.

Основными нормативными документами принято считать:

ст. 66 Земельного Кодекса РФ – дает разъяснение рыночной себестоимости земельных наделов;
Федеральный закон № 52 – отображает различные нюансы в период оформления себестоимости.

Именно в этих нормативных документах отображена вся суть определения и целей рыночной себестоимости земельных наделов. Кроме того, отображены все без исключения способы определения и формулы, которые используются в периоде расчетов цен.

Оценка рыночной стоимости земельного участка является обязательной:

в период оформления ипотечного кредитования для физических лиц;
в период принятия решения о приватизации, сдаче в аренду либо же в период передачи объекта недвижимости иному лицу непосредственно по доверенности;
в том случае, если недвижимость будет предоставлена под залог;
проводится в период несогласия суммарной себестоимости сторонами, когда уже идет процедура национализации;
осуществляется в период формирования брачных договоров, если же у супругов есть необходимые сведения объектов;
в период изъятия у граждан имущества;
в период расчетов, которые будут проводиться с целью проверки достоверности уплачиваемых налогов на имущество.

Действие российского законодательства распространяется на все без исключения компании, вне зависимости от того, муниципальные они либо частные, которые вскоре будут совершать сделку, напрямую связанную с конкретным земельным наделом.

Как определить стоимость сервитута на земельный участок

Часто возникают вопросы о том, какая именно взаимосвязь имеется у рыночной и кадастровой себестоимости земельного надела. Некоторые случаи предусматривают нормы, на основании которых, рыночная себестоимость земельных наделов от кадастровой цены примерно на 30% увеличена. Данные разновидности расчетов ценообразования обладают различным назначением:

кадастровая цена рассчитывается с целью налогообложения;
рыночная себестоимость земельных наделов определяется с целью различных имущественных сделок.

В первой ситуации определение кадастровой себестоимости всегда осуществляется, беря во внимание параметры земельных наделов, на базе формул, которые используются доверенными лицами сформированной специальной комиссии.Правило действует согласно нормам Федерального закона № 52 от февраля 2008 года, который и регулирует оценочную деятельность на территории России. Ревизия может быть назначена на любом уровне исполнительной власти, в частности согласно статье 66 Земельного Кодекса России. Ее оценка позволяет определить фиксированный размер, который сохраниться до периода осуществления очередной ревизии и допускает возможность исключительных ситуаций корректировки кадастровой себестоимости исключительно по решению судебного органа.

Под рыночной стоимостью земельного участка понимают наиболее вероятную цену участка при реализации его на открытом и конкурентом рынке, когда стороны сделки обладают информацией о реализуемом объекте с учетом общей рыночной ситуации и тенденций на рынке недвижимости. Рыночная стоимость земельного участка отличается от его справедливой стоимости, которая определяет конечную полезность приобретаемого земельного участка для покупателя и стоимость отчуждения – потери экономических выгод при прекращении использования продавцом. На рыночную стоимость влияет состояние спроса и предложения на объекты недвижимости, аналогичные реализуемому в конкретной сделке, рыночная цена не может значительно отличаться от цен на эквивалентные или близкие по параметрам объекты.

Существует три основных способа определения рыночной стоимости земельного участка:

метод сравнения продаж;
доходный метод;
затратный метод.

Метод сравнения продаж подразумевает анализ имевших место за последнее время сделок по продаже земельных участков, аналогичных или максимально схожих с реализуемым участком. Для уточнения рыночной стоимости в этом случае используется система скидок и наценок, применяемых для выяснения стоимости конкретного объекта с учетом существующих отличий (как в лучшую, так и в худшую сторону) от объектов, цена реализации которых известна. Доходный метод предполагает оценку рыночной стоимости исходя из дохода или выгоды, получение которых потенциально возможно при использовании приобретаемого объекта. Здесь ключевое значение будет иметь характер земельного участка, разрешенные официально методы землепользования на нем, а также возможные затраты на внесение необходимых изменений, постройку либо модернизацию объектов, находящихся на участке. Затратный метод применяется для оценки земельного участка с точки зрения имеющихся затрат по его приобретению, эксплуатации и поддержанию в конкурентном состоянии. Оценивается стоимость понесенных затрат на подведение коммуникаций, удобрение почв, озеленение, осушение, бурение скважин и получение разрешений от контролирующих органов на проведение подобного рода работ. Результаты произведенной оценки напрямую зависят от того, как определить рыночную стоимость земельного участка. Расчет по каждому из методов для конкретного участка может дать разные конечные значения, которые и задают область, в пределах которой находится рыночная цена объекта. Таким образом, метод сравнения отражает взаимодействие спроса и предложения, метод затрат — интересы продавца, а метод доходов — интересы покупателя, то есть всех сторон, действующих на конкурентом рынке недвижимости.

В законодательстве, когда речь заходит о стоимости земли, упоминается ее рыночная стоимость и кадастровая. Причем их величины могут весьма существенно отличаться. В связи с этим у граждан возникает вполне закономерные вопросы, зачем необходима кадастровая и рыночная стоимость земельного участка, на что она влияет и почему отличается? Дадим на них подробный ответ.

Для начала необходимо вспомнить, сто понимается под терминами «земля» или «земельный участок». Согласно определению, закрепленному в законодательстве — это часть поверхности суши, имеющая четкие границы. Земли, находящиеся на территории нашей страны, имеют владельцев, которыми могут быть граждане, различные организации, муниципальные образования и государство.

Все земельные участки должны быть поставлены их собственниками на кадастровый учет. Работами по составлению земельного кадастра занимается особый государственный орган, сотрудники которого в соответствии со своими инструкциями, определяют цену каждого участка. Для ее вычисления используются специальные методики, учитывающие влияние определенных факторов.

Та сумма, которую покупатель готов отдать за земельный участок, составляет его рыночную стоимость. На нее влияет, прежде всего, классическое соотношение спроса и предложения. Рыночная и кадастровая стоимость могут приблизительно совпадать или довольно серьезно различаться. Это не значит, что одна из них определена неверно. Просто на эти величины влияют совершенно разные факторы. Рыночная стоимость земельного участка обычно выше, причем разница порой достигает 30%.

Кадастровая оценка применяется для вычисления сумму земельного налога. Для граждан он составит до 0,3% на участки земель, предназначенных для сельского хозяйства, индивидуальной жилой застройки или занятий садоводством. За участки иного назначения, налоговая ставка будет выше — до 1,5% от кадастровой стоимости (КС).

Рыночная стоимость земли применяется для сделок, связанных с отчуждением участка, прежде всего для продажи. Она не может быть ниже кадастровой, но вполне допустимо совпадение этих величин. Владелец участка вправе сам установить цену на свое владение и продать землю за эту сумму, если на нее найдется покупатель. Походим образом соотносится и рыночная и кадастровая стоимость квартиры, да и любого другого недвижимого объекта.

Методология определения КС устанавливается законодательно, на федеральном уровне или в субъектах. Специфика подсчетов зависит от категории, к которой относится участок. Кадастровые специалисты обязаны строго следовать предписанной процедуре и использовать специальные формулы. Об этом сказано в Земельном кодексе и законе, регулирующем оценочную деятельность.

Работы по кадастровой оценке земель производятся каждые пять лет. До начала нового цикла проверок действуют параметры, установленные ранее. Сохраняется и вычисленная кадастровая стоимость каждого участка. Пересмотр параметров для производства оценки или сама переоценка участка могут производиться досрочно, на основании судебного решения. Инициатором разбирательства может выступать сам владелец земли или налоговый орган.

Результаты оценки участка кадастровыми специалистами рассматриваются специальной комиссией, а затем утверждаются на уровне субъектов РФ. Только после этого начинается начисление налога на землю. Проведение оценки – одна из обязательных стадий при постановке участка на учет.

Применяемые к конкретному участку параметры оценки зависят от категории, к которой он относится. Так, при определении кадастровой стоимости участка, включенного в земли поселений и предназначенного для жилищного строительства, важное значение имеет статистика по рыночной стоимости участков и ее колебаниям за несколько последних лет. Те же критерии используются и при оценке земель, выделенных для садоводства, огородничества, строительства летних дач или гаражей.

Определением рыночной стоимости земельного участка занимаются не кадастровые инженеры, а независимые оценщики. Их деятельность регулируется законом «Об оценочной деятельности» и Методическими рекомендациями Росимущества. Однако законом не установлена обязательность обращения к профессиональным оценщикам. Владелец участка вправе сам установить на него цену, которую считает справедливой.

Самостоятельное определение рыночной стоимости обычно базируется на анализе объявлений о продаже недвижимости. Собрав статистику по ценам на участки с походим расположением и свойствами, можно довольно точно оценить свою собственность. Однако есть вероятность упустить некоторые важные аспекты, которые будут очевидны профессионалу.

Как правило, для оценки рыночной стоимости земли используют следующие методы:

сравнительный;
доходный;
затратный.

Они используются по отдельности или в сочетании. Второй способ даст более точный результат, так как основывается на большем числе параметров. Рассмотрим эти способы подробнее.

Такой подход удобно использовать, если рядом имеются аналогичные по свойствам участки, оценка которых уже производилась. Используя имеющиеся результаты можно по аналогии определить стоимость любого участка в том же массиве. Или вывести значение для удельное единицы: квадратного метра, сотки, гектара и т. д. Для этого суммируется стоимость всех оцененных участков, а затем делится на их общую площадь.

Оценка производится на анализе дохода, который может получить владелец земли, используя ее согласно целевому назначению. Во внимание принимается не только текущее состояние дел, но и перспектива. Очевидно, что участки на окраине большого города рано или поздно будут использованы по жилую застройку или прокладку дорог. Следовательно, их стоимость будет выше, чем у аналогичных наделов вдалеке от населенных пунктов. Исключением могут стать земли вблизи популярных природных объектов или рекреационных зон. Возможность создания сопутствующей инфраструктуры сразу увеличит рыночную стоимость таких участков.

Подсчет рыночной стоимости участка может базироваться и на подсчете затрат, которые придется понести для его освоения и возведения капитальных строений. Для сравнения берутся и предполагаемые доходы от использования построенной недвижимости. Рыночная цена будет приблизительно равна разнице между доходами и затратами. Метод требует учета большого числа факторов, но дает точный результат.

Кадастровая и рыночная оценка земель регулируются одними и теми же нормативными документами: Земельным кодексом и законом об оценочной деятельности. Однако цели при проведении каждой из них преследуются разные. Кадастровая стоимость служит базой для налогообложения, а рыночная — отражает цену, которую может потребовать за свой участок его владелец. Кадастровая стоимость при этом не может быть выше рыночной. Сроки проведения рыночной оценки определяет собственник земли, а перерасчет кадастровой стоимости проводится государственными служащими каждые пять лет.

Статьи 271-274 Гражданского Кодекса Российской Федерации устанавливают значение сервитута на земельный участок как особой формы обременения надела, которая обеспечит функционирование соседним земельным участкам за счёт эксплуатации в определенных нуждах некоторой территории более привилегированного по его расположению участка.

Так, если, например, проход к соседнему участку возможен только через территорию обременяемого участка, то на последний будет наложен сервитут, целью которого станет обеспечение беспрепятственного доступа к менее удачно расположенному наделу.

Гражданский Кодекс, отвечая на вопросы, связанные с установлением сервитута и назначением порядка оценки и внесения платы за использование сервитута, говорит, что размер такой стоимости должен быть установлен в процессе урегулирования всех вопросов до подписания соглашения заинтересованными сторонами. То есть, законодатель подразумевает, что оценивать сервитут должны сами заинтересованные стороны. Это является одной из мер регулирования взаимоотношений между сторонами.

Однако, так как процедура оценки сервитута на землю достаточно сложная, так как при формировании отчета должны учитываться все существующие факторы, которые могут существенно ухудшить положение владельца обремененного имущества, Гражданский Кодекс не содержит и прямого запрета на использование услуг различных оценочных компаний.

Таким образом, проводить оценку сервитута может как владелец обремененного имущества самостоятельно, так и специально привлеченные оценочные компании.

Оценка сервитута происходит с учётом всех факторов, которые хоть как-то оказывают влияние на положение владельца обремененного имущества. Именно по этой причине при формировании стоимости такого обременения должны быть учтены все факторы, к которым относятся:

Реальные убытки, которые вызваны процедурой использования сервитута и установления такого обременения на конкретный земельный участок;
Упущенная выгода, возникшая из-за установления сервитута (например, как если бы владелец участка сдавал его в аренду и получал за это прибыль);
Размер реального ущерба, который возник из-за того, что на участок было наложено обременение в виде сервитута, которое ограничило возможности использования такого участка.

Стоимость сервитута и, соответственно, размер платы за сервитут, пусть и частично, устанавливается путем сложения всех этих величин.

Так как оценка сервитута представляет собой достаточно сложный процесс, необходимо отметить, что состоять он будет из нескольких, достаточно объемных по затратам времени и сил, этапов:

Подсчет реальных убытков, которые ожидают владельца участка, по принципу сопоставления рыночной стоимости одного квадратного метра земли в той категории, к которой относится участок и той площади участка, которая подвергается обременению;
Расчет упущенной выгоды производится путем вычисления той суммы денежных средств, которые потерял владелец обремененного участка, когда было установлено такое обременение, если бы он мог использовать участок по-другому, например, сдавать в аренду;
Определение реального ущерба, которое производится путем сравнения рыночной стоимости конкретного участка с обременением и без такового и вычисление разницы.

После проведения анализа всех перечисленных составляющих стоимости сервитута, устанавливается размер итоговой стоимости обременения и назначается та величина, которая будет уплачиваться лицом, ставшим инициатором обременения, с установленной периодичностью.

В том случае, если из-за установления обременения перед владельцем участка возникла необходимость прекратить исполнение своих обязательств перед третьими лицами, например, договор аренды участка прекратил свое действие из-за установления сервитута, этот факт также должен быть учтен при формировании итоговой стоимости сервитута.

Такое название используется в процессе бездокументального определения стоимости сервитута и устных договоренностей об использовании земли, если такое использование не будет занимать большой промежуток времени, а размер стоимости устраивает обе стороны. Владелец обремененного участка при назначении такой стоимости может обойтись без обязательных в этом случае расчетов и установить размер суммы по своему усмотрению, но с учётом того, чтобы эта сумма была реальной.

Как определить кадастровую стоимость земельного участка?

Для расчета данного параметра необходимо воспользоваться такой формулой:

рыночная стоимость 1 кв. м земли * общий объём отчуждаемой земли в процентном соотношении к площади участка

Например:

Вторая часть расчетов представляет собой уравнение, в котором определяемся стоимость использования участка, если он используется на праве постоянного бессрочного пользования, но максимальный срок составит сорок девять лет:

В действующем законодательстве этот вопрос не урегулирован.

Размер стоимости должен быть установлен в процессе урегулирования всех вопросов до подписания соглашения заинтересованными сторонами.

Процедура оценки сервитута на землю сложная, так как должны учитываться все существующие факторы, которые могут существенно ухудшить положение владельца обремененного имущества, для судов рекомендуют использовать услуги независимых оценочных компаний.

Для определения цены нормативного часа берутся такие показатели:

почасовая заработная плата исполнителя – ЗП_исп./147, где:

ЗП_исп.— минимальная заработная плата кадастровых инженеров по России (на сегодня она составляет 15 тыс. руб.);
147 – среднее число рабочих часов в месяце.

Доля фонда оплаты труда (ФОТ) в общей выручке предприятия — выручка/ФОТ (нормальный фонд оплаты труда для компаний, оказывающих услуги – 40%, или 0,4 от выручки).
Подоходный налог НДС = 0,18.

Таким образом, цена нормативного часа кадастровых работ равна: ЗП_исп./147 Х Выручка/ФОТ = 15000/147 Х 1/0,4 = 255 (руб.), а с учетом подоходного налога: (Цена нормочаса) х (1+НДС) =255 Х (1+0,18)= 301 (руб.).

Весь процесс кадастровых работ делится на этапы.

Подготовка материалов для межевания. В подготовительные работы входит:
- изучение кадастровых данных о ЗУ; документов на право владения; состояние пунктов опорной межевой сети (ОМС); адреса владельцев смежных участков и т.д. На такую работу отводится в среднем 7,2 чел./час;
- выезд в поле для обследования ОМС, межевых знаков, имеющихся на местности – 8 чел./час;
- составление предварительного чертежа с нанесением пунктов ОМС и межевых знаков, а также номеров смежных участков. Трудоемкость зависит от размеров участка, протяженности границ и масштаба, в котором выполняется чертеж.
  
  Так, для участка площадью 1400 м²с протяженностью границ 0,18 км выполнение чертежа в масштабе 1см = км займет по нормативам 2,6 чел./час.
Общее нормативное время на подготовительные работы составит: 7.2+8+2.6 = 17,8 чел./час.
Определение координат опорных и поворотных точек.

Геодезические работы на местности сводятся к определению координат опорных точек (точек обоснования), с помощью которых удается с нужной точностью вычислить координаты характерных точек земельного участка.

Такие работы проводят в основном, двумя методами: с помощью теодолитных ходов и помощью спутниковой связи. Ручной метод полигонометрии во много раз более трудоемкий, особенно в процессе привязки опорных точек. Сейчас все чаще применяются приемники GSP, облегчающие процедуру привязки на местности.
- Привязка 1 точки обоснования через спутниковую связь требует 1,47 чел./час, а четыре точки займут 5,88 чел./час.
- Привязка 1 характерной точки земельного участка с помощью GSP имеет трудоемкость 0,13 чел./час, а методом засечек – 0,51 (если расстояние между точками не больше 500 м). Таким образом, для определения координат поворотных точек с помощью спутниковой связи потребуется 0, 52 чел./час, а методом геодезических измерений – 2,04 чел./час.
Трудоемкость кадастровых работ на местности с применением GSP равна: 5,88 +0,52 = 6,4 чел./час (для участка с 4 характерными точками).
Составление чертежа межевого плана. По обработанным материалам полевых работ вычерчивается межевой план ЗУ. Вся работа занимает 5,6 чел./час.
Подготовка плана для предоставления в ГКН – комплектование необходимых документов – 8 чел./час. Сюда входит:
- чертеж межевого плана ЗУ;
- словесное описание местоположения и границ;
- сопутствующие материалы, координаты точек, акт согласования границ и т.д.
Ориентировочная трудоемкость всех работ по межеванию земельного участка площадью до 0,5 га будет равна:

17,8 + 6,4 + 5,6 + 8 = 37,8 чел./час.

Подставив все вычисленные значения в исходную формулу, можно определить ориентировочную стоимость межевания для участка площадью 1400 м².

Плата за услуги = (Трудоёмкость работ) х (Цена нормочаса) х (1+НДС) = 37,8 х 301 = 11377,8 (руб.).

В общей сложности стоимость кадастровых работ небольших земельных участков варьируется от 5-10 до 30 тысяч рублей и зависит от некоторых факторов.

Как определить кадастровую стоимость земельного участка

В данном случае следует подойти:

в местное отделение Росреестра;
«службу одного окна»;
в многофункциональный центр (МФЦ).

Соответственно установленному регламенту приём производится по предварительной записи или по электронной (живой) очереди.

Подлинники документов в почтовое отправление не вкладываются, а вложенные копии должны быть удостоверены нотариально.

Подготовка справки так же занимает 3-5 дней, с учётом времени, затраченного на движение в пути.

Для данного порядка определения кадастровой стоимости земельного участка уплачивается только стоимость, взимаемая работниками почтового отделения. Справка со сведениями о стоимости ЗУ подготавливается безвозмездно.

Личное присутствие и почта это, несомненно, возврат к прошлому веку, когда на дворе эпоха интернета. Так где узнать кадастровую стоимость земельного участка онлайн? Об этом далее.

Этот портал так же является источником получения кадастровых сведений. Для их получения следует выбрать публичную кадастровую карту того региона, в котором располагается участок.

Портал содержит несколько карт, перемещение из одного режима получения информации в другой осуществляется за счёт управления картой. Используя тематическую карту, можно получить текстовые сведения. Для этого следует навести курсором на кадастровый квартал или внести его номер в поле, расположенное слева вверху.

Банковское дело
Биржевое дело
Бюджетная система
Инвестиционный менеджмент
Инновационный менеджмент
Логистика, торговая деятельность
Макроэкономика
Маркетинг
Международная экономика
Международные валютные отношения
Международные стандарты финансовой отчетности
Менеджмент и принятие управленческих решений
Микроэкономика
Налогообложение
Нормирование труда
Рынок ценных бумаг
Статистика, эконометрика, моделирование
Страхование
Управление персоналом
Управление рисками
Учет и аудит
Финансовая математика
Финансовый анализ
Финансовый менеджмент
Ценообразование
Экономика предприятия
Экономическая теория
Экономический анализ

На основании земельного законодательства РФ, государственная оценка земель должна обязательно проводиться хотя бы один раз в промежутке от трех до пяти лет.

Кто осуществляет государственную оценку земель и анализирует полученные результаты?

В каждом регионе нашей страны существует одно очень важное государственное учреждение под названием Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Сначала региональные представители службы составляют список земельных участков, подлежащих государственной оценке на территории вашего региона.

Затем они же заключают договоры на проведение процедуры определения кадастровой стоимости с компаниями, специализирующимися на осуществлении данного вида деятельности.

Деятельность таких юридических лиц контролируется специальным законом «Об оценочной деятельности».

Этот нормативно-правовой акт устанавливает:

Порядок проведения оценочных мероприятий;
Перечень показателей, по которым проводится оценка;
Порядок предоставления отчетов в Росреестр;
Ответственность оценщиков за нарушение закона.

При определении кадастровой стоимости любого из участков, компания, проводящая оценку, руководствуется следующими показателями:

Местоположение земельного участка;
Площадь земли;
Вид использования (как именно используется участок);
Цели, для которых используется земля (целевое назначение).

По результатам проведения вышеуказанных мероприятий, компания-оценщик предоставляет в Росреестр отчет, который формируется по определенному образцу. Далее все сведения утверждаются и передаются местным органам власти.

В соответствии со ст. 388 НК РФ, субъектами налогообложения являются граждане, в чьей собственности находится земельный участок (ЗУ), а также те граждане, в пользовании которых участок находится бессрочно.

Субъектами могут выступать как физические, так и юридические лица.

Налоговой базой выступает кадастровая стоимость объекта (КС) самого земельного участка, установленная на момент начала налогового периода. В соответствии со ст 391 НК РФ, налоговый период начинается с первого января. Соответственно, именно с этой даты и происходит расчет земельного налога на конкретный ЗУ. Стоит отметить, что оценка кадастровой стоимости происходит с учетом износа объекта и динамики цен.

Новый участок — это земельный участок, который был образован в течение налогового периода. Налоговой базой для таких ЗУ служит кадастровая стоимость, определенная на момент регистрации в ЕГРН.

Для участков, находящихся на территории различных МО, налог рассчитывается по каждой доле отдельно. Чтобы определить налоговую базу доли, понадобится умножить кадастровую стоимость всего земельного участка на отношение площади отдельной доли к общей площади ЗУ.

Если у земли есть несколько собственников или участок разделен на несколько долей с различной налоговой ставкой по ним, НС для каждой доли определяется отдельно.

Юридические лица (организации) самостоятельно рассчитывают налог в соответствии с данными из ЕГРН. После чего уплачивают его по результатам каждого налогового и отчетного периода;
Физические лица получают расчеты от налоговых органов в виде уведомления, после получения которого, оплачивают его. НБ рассчитывается налоговыми органами в соответствии с данными, полученными из ЕГРН.

Как узнать рыночную стоимость земельного участка

В соответствии со ст 393 НК РФ, налоговый период приравнивается к одному календарному году, начиная с первого января.

Отчетный период — это кварталы года (первый, второй и третий). Однако, по решению властей, установка таких периодов не является обязательной.

Ставка налога на землю

Земельные сельхозназначения, жилые фонды, структуры ЖКХ, личные подсобные и дачные хозяйства, СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество) и ОНТ (огородническое некоммерческое товарищество), ЗУ используемые для обороны и безопасности (в т.ч. в пограничных и таможенных зонах) облагаются налогом по ставке 0,3% от КС земли;
Для всех остальных категорий земельных участков ставка составляет 1,5% от КС земли.

Если при расчете кадастровой стоимости в начале периода были допущены ошибки;
Если суд или комиссия вынесли соответствующее решение в отношении спора о размере КС;
Если произошел перехода участка из одной категории в другую.

В прочих случаях, изменить КС для определения другой налоговой базы, в течение всего налогового периода, невозможно.

В соответствии с п.5 ст 391 НК РФ, налоговый вычет в размере КС 600 квадратных метров от общей площади ЗУ, могут получить следующие группы граждан:
Герои Российской Федерации и СССР;
Инвалиды 1 и 2 групп;
Дети-инвалиды;
Инвалиды с детства;
Ветераны ВОВ и боевых действий, а также, лица получившие инвалидность в ходе этих событий;
Лица, пострадавшие в результате катастроф на ЧАЭС и ПО «Маяк» и попавшие под действие программ соц. защиты;
Лицам, осуществлявшим трудовую деятельность, связанную с особым риском. В их числе: испытания атомного оружия и устранение последствий ядерных аварий на военных объектах;
Лица, ставшие инвалидами или получившие лучевую болезнь в ходе испытаний ядерного оружия или космических аппаратов;
Лица пенсионного возраста.

Обратите внимание, что налоговый вычет применяется только к одному участку, принадлежащему налогоплательщику (а также находящемуся в бессрочном владении или пользовании). Соответственно, если гражданин обладает двумя и более земельными участками, ему предстоит самостоятельно выбрать тот, по которому будут начислены льготы. О своем решении необходимо известить налоговые органы. Но, не позднее 1 ноября.

Только после этого появится не облагаемая налогом сумма, уменьшающая земельный налог. Если размер налогового вычета превышает налоговую базу, то она будет считаться равной 0.

В соответствии со ст 395 НК РФ, от уплаты земельного налога могут быть освобождены следующие юридические и физические лица:

Учреждения уголовно-исполнительной системы (УИС);
Организации, которые занимаются обслуживанием дорог государственного значения;
Всероссийские общественные организации инвалидов. Ограничения: для участков, на которых происходит производство и (или) реализация товаров, число работников с инвалидностью должно быть не меньше, чем 50% от общего числа рабочих. На оплату их труда должно уходить не меньше, чем 25% от общего зарплатного фонда. Подакцизные участки в эту категорию не входят. Освобождение от налога действует для участков, используемых организацией в целях реабилитации, информирования, отдыха, адаптации, проведения лечебных, оздоровительных, спортивных и других мероприятий для инвалидов;
Религиозные организации;
Организации, занимающиеся художественным промыслом, на земле исторического пребывания;
Физические лица и их объединения, входящие в группы малых северных, сибирских и дальневосточных народностей;
Организации, занимающиеся судостроением на территории промышленных особых экономических зон (ОЭЗ). Находящихся на территории пребывания в качестве резидента на срок не более десяти лет;
Прочие категории организаций, занимающие территорию ОЭЗ в качестве резидента на срок не более 5 лет;
Организации, которые являются участниками свободных экономических зон (СЭЗ), в соответствии с договором об экономической деятельности на этих территориях, сроком не более трех лет с момента регистрации прав на ЗУ;
Управляющие компании, являющиеся резидентами инновационного центра «Сколково» (в соответствии с ФЗ «Об ИЦ «Сколково»).

Начисление льгот, в отношение организаций, находящихся на территоряих ОЭЗ и СЭЗ прекращаются в случае раздела или объединения ЗУ. В этом случае, налоговая база пересчитывается с учетом реорганизации и применяется к сформированным, в результате вышеописанных процессов, участкам.

Рыночная стоимость земельного участка отличается от его справедливой стоимости, которая определяет конечную полезность приобретаемого земельного участка для покупателя и стоимость отчуждения – потери экономических выгод при прекращении использования продавцом. На рыночную стоимость влияет состояние спроса и предложения на объекты недвижимости, аналогичные реализуемому в конкретной сделке, рыночная цена не может значительно отличаться от цен на эквивалентные или близкие по параметрам объекты.

Как определить стоимость земельного участка и кем устанавливается оценка?

Существует три основных способа определения рыночной стоимости земельного участка:

метод сравнения продаж;
доходный метод;
затратный метод.

Доходный метод предполагает оценку рыночной стоимости исходя из дохода или выгоды, получение которых потенциально возможно при использовании приобретаемого объекта. Здесь ключевое значение будет иметь характер земельного участка, разрешенные официально методы землепользования на нем, а также возможные затраты на внесение необходимых изменений, постройку либо модернизацию объектов, находящихся на участке.

Затратный метод применяется для оценки земельного участка с точки зрения имеющихся затрат по его приобретению, эксплуатации и поддержанию в конкурентном состоянии. Оценивается стоимость понесенных затрат на подведение коммуникаций, удобрение почв, озеленение, осушение, бурение скважин и получение разрешений от контролирующих органов на проведение подобного рода работ.

Результаты произведенной оценки напрямую зависят от того, как определить рыночную стоимость земельного участка. Расчет по каждому из методов для конкретного участка может дать разные конечные значения, которые и задают область, в пределах которой находится рыночная цена объекта.

Таким образом, метод сравнения отражает взаимодействие спроса и предложения, метод затрат — интересы продавца, а метод доходов — интересы покупателя, то есть всех сторон, действующих на конкурентом рынке недвижимости.

На цену земельного участка влияют следующие основные параметры, без наличия информации по которым определение рыночной стоимости земельного участка не может считаться достоверным:

размер и форма участка;
назначение и разрешенный метод использования земли;
имеющийся ландшафт;
наличие и возможность подведения коммуникаций;
территориальное расположение участка;
наличие и состояние строений;
экология района расположения.

Также на рыночную стоимость будут существенно влиять такие факторы, как развитие района расположения, изменение ситуации по транспортной доступности, нахождение участка близко к городу и перспективы по включению в городскую черту, а также наличие обременений, например наличие арендаторов, которое ограничит свободу в использовании участка на обозначенный договором аренды срок.

При изменении рыночной ситуации и существенных колебаниях цен эквивалентных объектов рыночная стоимость участка подлежит соответствующей корректировке.

Процесс вычисления рыночной стоимости является сложным и многофакторным. Вопрос, как узнать рыночную стоимость земли на конкретном участке до момента заключения сделки, является ключевым как для продавца, так и для покупателя участка.

Решить проблему достоверного вычисления стоимости земельного участка можно, обратившись к профессиональным оценщикам. В Российской Федерации деятельность профессиональных оценщиков сертифицируется и законодательно регулируется, а результаты оценки признаются официальным документом, удостоверяющим рыночную стоимость земельного участка на дату оценки. После заключения договора процедура оценки рыночной стоимости земельного участка оценщиком будет включать в себя следующие этапы:

проверка документов, удостоверяющих права на объект оценки;
сбор и анализ сведений, влияющих на стоимость земельного участка;
расчет возможностей по эффективному использованию участка;
произведение расчетов по исчислению рыночной стоимости участка с использованием различных методик;
подготовка отчета, содержащего данные земельного участка, выводы оценщика и конечную рыночную цену;
выдача заказчику удостоверенного профессиональным оценщиком отчета, содержащего данные по цене и дату, на которую данная цена актуальна.

Также читайте:

Кому придется отчитаться о контролируемых сделках
Определение рыночной стоимости объекта недвижимости
Равновесная рыночная цена

Необходимо знать, какой орган рассчитывает кадастровую стоимость земельных участков. Ведь процедура определения значения является спорной. Проблемные моменты появляются как у собственников, так и специалистов по данным вопросам.

Сведения об оценке объектов вносятся в государственный кадастр недвижимости. Обновление данных происходит один раз в пять лет.

Некоторые владельцы земли после оценки не согласны с ее результатами. Кадастровая стоимость наделов кажется им завышенной. Важно знать, из чего складывается окончательный показатель, кто принимает участие в процедуре и какие действия включаются в процесс.

Устанавливать кадастровую стоимость вправе:

организация, у которой имеется соответствующая лицензия;
государственный служащий, определяющий средний показатель и коэффициент;
органы государственной власти, в ведение которых находится земельный вопрос.

Государственная оценка проводится в некоторых случаях, отмеченных в законе. Также она может быть инициирована органами местного самоуправления и власти. Исполнители выбираются на основании тендера, в котором участвуют имеющие право на оценку организации.

Работа оценщиков проводится в соответствии с федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ». Также выделяют другие специальные акты, положения, касающиеся данной процедуры.

По итогам оценки составляется отчет. Он передается на утверждение органам исполнительной власти. После этого разрешается его публикация.

Средняя стоимость квадратного метра земельного участка в определенном населенном пункте отражается на основании данных инженеров и органов местного самоуправления. После оценки данные не могут быть изменены в базе в течение пяти лет.

Если гражданин не согласен с проведенной оценкой, он может оспорить ее результат. Для этого составляется обращение в судебные органы или специальную комиссию, рассматривающую споры.

Организацией последней занимается Росреестр. Комиссия рассматривает споры в соответствии с заявлениями землевладельцев. Важно указать все реквизиты об участке. Также прописываются основания для подачи заявления и выражения несогласия с кадастровой стоимостью.

При обосновании доводов необходимо приложить документы:

выписку из единого государственного кадастра;
копии правоустанавливающих бумаг;
подтверждение рыночной стоимости надела;
доказательства опровержения кадастровой стоимости и подтверждение доводов заявителя.

Документы предоставляются в бумажном варианте и электронно. Комиссия рассматривает обращение месяц. Если гражданин пожелает, то он может участвовать в заседании.

Кадастровая стоимость определяется для каждого земельного надела. Сведения о цене участка вносятся в государственный кадастр недвижимости. На них нужно будет ориентироваться при совершении сделок с землей, определении арендной платы и налогового сбора.

Многие ошибочно полагают, что внесенные данные не подлежат изменению. Но это далеко не так. Законодательством России предусматривается возможность оспорить результат оценки, доказав допущение ошибки.

Оспаривание происходит в суде или местных органах власти. Выбрать оптимальный вариант должен сам гражданин в зависимости от характера ошибки и вида земли. Например, при неточных данных в ходе оценки нужно посетить Регпалату. Ошибка будет считаться технической. Но если пойти навстречу гражданину и исправить ее специалисты не посчитают нужным, возможно обращение в суд.

Жалоба может быть направлена в специализированную комиссию. Она организуется на базе Росреестра. Для этого отводится полугодовалый срок.

Кадастровая стоимость определяется для каждого участка земли в индивидуальном порядке. Ориентироваться инженер при оценке должен на несколько критериев. Важный для дальнейших сделок с землей показатель может быть оспорен собственником.