Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие документы требуются для продажи квартиры». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Рассмотрим, какие документы нужны для продажи квартиры. Первый нюанс, на который стоит обратить внимание, это срок действия многих документов.
Примерно половина из стандартного комплекта является бессрочной, часть необходимо получать за несколько недель до сделки, часть – действует около трех месяцев.
Для того, чтобы не бегать по инстанциям десять раз, выписки с ограниченным сроком действия желательно делать непосредственно перед выходом на сделку.
Но все будет зависеть от покупателя: кто-то согласен будет увидеть выписку из домовой книги на сделке, а кто-то может запросить ее еще на стадии принятия решения о покупке.
Перечень документов для купли-продажи квартиры:
- Паспорт собственника жилья (или всех собственников, если квартира принадлежит не одному владельцу). Оригинал, действующий, без посторонних отметок, которые могут сделать его недействительным.
- Документы, подтверждающие основание возникновения права собственности на жилье. Это: завещание, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации жилья,дарения, мены, купли-продажи.
- Свидетельство о праве собственности. Если вы его не получали при регистрации сделки, либо потеряли – придется восстанавливать. Незарегистрированная сделка по дарению или вступлению в наследство не позволит вам распоряжаться площадью, так как фактически вы не являетесь ее хозяином.
- Кадастровый паспорт квартиры. Содержит информацию о кадастровой стоимости объекта, план квартиры, данные о ее метраже, и кадастровый номер. Заказать выписку можно в Росреестре: онлайн (информационная) или в бумажном виде с печатью (понадобится для сделки).
- Технический паспорт и экспликация. Не требуется непосредственно для сделки, но необходим при общении с покупателем. Отражает все перепланировки, если таковые были, и их законность.
- Справка из налоговой службы. Подтверждает отсутствие задолженности по налогу на имущество.
- Справки из ЖКХ и управляющих компаний. Подтверждают отсутствие задолженности за коммунальные услуги (свет, газ, вода, телефон, квартплата).
- Выписка о состоянии лицевого счета квартиры. Подтверждает отсутствие задолженности за квартплату, получается в бухгалтерии ЖКХ. Обязательно должна быть заверена начальником (подпись и печать). Без этого недействительна.
- Выписка из домовой книги. Дает информацию обо всех прописанных в квартире лицах. Перед сделкой купли-продажи все, кто зарегистрирован на площади, должны выписаться. Это делается только после внесения покупателем аванса. Раньше выписываться не стоит, тем более, что сделки имеют свойство срываться.
- Выписка из ЕГРП. Показывает «историю» квартиры: смену собственников, наличие, снятие или отсутствие обременений.
- Согласие супруга (супруги) на сделку, заверенное у нотариуса. Нужна в том случае, если квартира приобреталась в браке. Даже если вы разведены, оно понадобится. Не требуется, если квартира была получена в дар, передана по завещанию или по наследству, а так же при наличии брачного контракта между супругами.
- Согласие опекунов и органов опеки на сделку. Требуется в том случае, когда собственник жилья или один из собственников – несовершеннолетний.
- Справка из психоневрологического и наркологического диспансера. Подтверждение адекватности и дееспособности продавца. Обычно требуется при ипотечной сделке либо если у покупателя есть сомнения. Вместо нее могут подойти обычные водительские права. Если же требуется именно справка, то она заказывается на платной основе в указанных диспансерах.
Это основной перечень документов, которые потребуются вам на сделке по отчуждению.
Список документов от собственников (продавцов) для продажи квартиры в 2020 году
При ипотечной сделке обычно требуется собрать самый внушительный перечень документов.
Без них банк просто не позволит сторонам выйти на сделку.
Дополнительно к стандартному пакету документов потребуются следующие бумаги:
- Справка об оценочной стоимости объекта жилья. Оплачивает оценку, как правило, покупатель, но с вашей стороны потребуется обеспечить оценщикам доступ в квартиру в назначенное время. Помните, что оценочная стоимость объекта может отличаться от той, которую вы установили при продаже.
- Справка из ПДН и НД (психоневрологический и наркологический диспансеры). При ипотечной сделке строго обязательна к предъявлению, так как это требование банка.
- Договор страхования объекта недвижимости. Страховку оплачивает покупатель непосредственно перед выходом на сделку. Обычно это страхование рисков утраты права собственности и порчи жилья.
- Брачный контракт. Если вы состоите в браке, и квартира приобреталась вами в этот период. Предъявляется при его наличии.
Если банку потребуются дополнительные документы по объекту, то после получения покупателем одобрения, ему выдадут список тех бумаг, которые предстоит собрать.
Ориентироваться при формировании пакета документов под сделку стоит именно на него.
При сделке по купле-продаже доли недвижимости требуется так же стандартный перечень документов, приведенный выше.
Кроме того, от продавца потребуется согласие совладельцев на продажу доли и официальный отказ от преимущественного права покупки. Без этих бумаг сделку не зарегистрируют.
Если же такое согласие от содольщиков не получено, остается два варианта: добиваться его через суд, либо провести сделку по отчуждению доли с помощью договора дарения. Для последней, — такое согласие не требуется.
Но о последнем варианте лучше проконсультироваться с опытным юристом или агентом по продаже недвижимости.
Как видите, несмотря на то, что список документов для сделки достаточно внушителен, на их сбор понадобится не так уж много времени. Обычно больше половины документов у собственника уже имеются, вторую же половину можно получить очень быстро, если воспользоваться услугами госорганов по срочному оформлению. Они стоят чуть дороже, но могут пригодиться, если вы собираетесь выходить на сделку в ближайшее время.
Здесь речь идет о представителях несовершеннолетних или недееспособных владельцев жилья.
Если ребенку нет 14 лет, то любую сделку за него проводят родители, опекуны или другие законные представители. С 14 до 18 лет подросток должен получить письменное согласие своих представителей для подписания документов по продаже квартиры.
В случае, когда собственник жилья недееспособен (например, имеет тяжелое психическое заболевание), продать его квартиру вправе только опекун (лицо, назначенное органами опеки, либо психиатрический стационар/дом-интернат).
Законом четко очерчен круг ситуаций, в которых опекун может распорядиться имуществом подопечного, это:
- обмен жилья, если подопечному требуется переезд в другой район/город/регион;
- продажа по цене выше среднерыночной;
- продажа с целью оплаты дорогостоящего лечения;
- продажа с целью уплаты долга по судебному решению.
И в каждом из перечисленных случаев для продажи квартиры нужно письменное разрешение органов опеки.
Есть набор обязательных документов, которые потребуются при любой сделке – совершаемой самостоятельно или с помощью риэлтора, через МФЦ или Росреестр, лично или через представителя, за наличные деньги или с использованием ипотеки.
1 Паспорта всех собственников продаваемой квартиры. Нужны оригиналы, они предоставляются туда, куда вы подаете документы (в МФЦ или Росреестр, в банк, в Пенсионный фонд, если продажа идет за материнский капитал). Также паспорта потребуются при заключении договора купли-продажи и его нотариальном удостоверении (если оно будет).
При наличии собственников в возрасте до 14 лет, родители/опекуны предоставляют свидетельство о рождении ребенка и паспорт одного из родителей/опекуна. Если владельцу квартиры от 14 до 18 лет, нужно принести паспорт подростка и одного из родителей/опекуна.
2 Договор купли-продажи. С середины 2016 года в отношении этого документа существует много нюансов. Раньше было просто: продавец и покупатель составляют договор (сами или с помощью риэлтора/юриста), распечатывают его, подписывают – и на регистрацию в Росреестр или МФЦ. Сейчас для некоторых видов сделки требуется нотариальное оформление.
Вот эти случаи:
- если квартира в долевой собственности и ей владеют несколько человек (п. 1 ст. 42 федерального закона №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Не имеет значения количество собственников и степень их родства, идти к нотариусу нужно в любом случае;
- если хотя бы один из собственников жилья – несовершеннолетний (п.2 ст. 54 Федерального закона №218-ФЗ).
Обратите внимание: нотариус не станет заверять ваш текст договора, он использует свой, типовой. Затем продавец и покупатель распишутся, нотариус заверит их подписи и сам подаст документы в Росреестр.
Если ваш случай не подходит ни под один из двух перечисленных, вы по-прежнему можете составлять и подписывать такой текст договора, какой посчитаете нужным. Его можно скачать из интернета, но обязательно проверяйте, чтобы шаблон был актуальным. При желании можно обратиться в агентство недвижимости или к юристам. Договор вам составят быстро, но лучше его десять раз проверить. Автор этих строк два раза имел дело с текстами договоров, составленными риэлторами, и ни разу не обошлось без серьезных ошибок – начиная с букв в фамилиях и заканчивая площадью квартиры.
Договор предоставляется в Росреестр или МФЦ как минимум в двух экземплярах.
3 Документ, подтверждающий оплату за проданную квартиру. Это может быть расписка в получении денег или акт приемки-передачи квартиры.
Эти бумаги требуется предоставлять, если продавец – несовершеннолетний или состоит в браке, а также если в роли продавца выступает представитель собственника квартиры.
1Свидетельство о браке или разводе. Требуется, если квартира приобретена в браке, а также если в свидетельстве о собственности (в выписке из ЕГРП) – одна фамилия, а в паспорте на момент оформления сделки – другая.
2Согласие второго супруга на продажу квартиры. Этот документ (его составляет и заверяет нотариус) обязательно нужен, если квартира была приобретена в период брака, и записана на одного из супругов. Согласие требуется и в том случае, если жилье было получено одним из супругов по соцнайму, а затем приватизировано уже в период совместного зарегистрированного в ЗАГСе проживания. Дело в том, что полученная в собственность во время семейной жизни квартира считается совместно нажитым имуществом независимо от того, на кого она формально зарегистрирована.
3Разрешение органов опеки. Такой документ необходим, если в числе продавцов есть несовершеннолетние (не достигшие возраста 18 лет). Он выдается в органе опеки (чаще всего, это отдел опеки и попечительства, входящий в структуру муниципалитета – мэрии, администрации района и т.д.).
Для получения в такой отдел должны прийти оба родителя (даже если находятся в разводе) либо опекун, а также сам несовершеннолетний, если ему уже исполнилось 14 лет. Детей младше этого возраста приводить не нужно. Нужно будет написать заявление, которое рассмотрят в течение 10 дней (на практике срок может увеличиваться – всё зависит от типа сделки и ее участников, опека должна проверить все возможные последствия продажи квартиры для несовершеннолетнего).
4Нотариальная доверенность. Необходима, если подписывать документы о продаже квартиры будет представитель продавца. Для получения доверенности к нотариусу должны прийти сам продавец и человек, которому выписывается документ. Обоим нужно взять с собой паспорта. Нотариус может задать доверителю несколько вопросов, чтобы определить, действительно ли тот передает свои права другому человеку добровольно.
Это бумаги, которые в некоторых случаях могут затребовать участники сделки (покупатель, банк, Пенсионный фонд) для проверки чистоты сделки.
1Технический паспорт на квартиру. Несколько лет назад этот документ был обязательным, сейчас нет. Но часто покупатели просят его показать, чтобы удостовериться, что в квартире не было незарегистрированных перепланировок, она соответствует заявленной площади и заявленным продавцом характеристикам. Особенно рекомендуется иметь под рукой этот документ при работе с риэлторами. Часто они пишут параметры квартиры на слух, и потом к вам приходят потенциальные покупатели, ожидающие от продаваемого жилья совсем не тех характеристик, которые есть на самом деле. Заказать техпаспорт можно в местном БТИ или в МФЦ – выдадут документ только собственнику.
2Правоустанавливающий документ на квартиру. Свидетельство о собственности, выписка из ЕГРН, предыдущий договор купли-продажи, договор приватизации. Ранее они также предоставлялись в Росреестр, но с 2016 года не выдаются свидетельства, а выписку по вашей недвижимости может получить и сам нотариус или сотрудник Росреестра. Вышеназванные документы требуют банки при оформлении ипотеки – проверяют, действительно ли продавец является таковым. Кроме того, их может потребовать покупатель для тех же целей.
3Выписка из лицевого счета. Эта справка подтверждает, что у продавца нет долгов по жилищно-коммунальным платежам. Если владелец платит за квартиру в разные организации, покупатель может потребовать выписки по всем счетам. Отказ предоставить такой документ автоматически вызывает подозрения в добросовестности продавца.
4Выписка из домовой книги. Также документ может называться справкой о зарегистрированных лицах или справкой о составе семьи. В него вписаны все, кто зарегистрирован в квартире. Нужна такая справка для того, чтобы случайно не купить квартиру, в которой прописан несовершеннолетний – выписывать его придется через суд и не факт, что получится. Также на продаваемой жилплощади могут быть прописаны люди, находящиеся в местах заключения, – по возвращении они имеют право оспорить сделку. Во избежание подобных случаев такие выписки требует и банк при ипотечной сделке.
5Договор задатка или расписка в получении аванса. Чтобы подтвердить серьезность своих намерений, покупатель обычно вносит определенную сумму в виде задатка или аванса, который при внезапном отказе от покупки остается (или не остается – в зависимости от условий договора) у продавца. Составляется в обычной письменной форме, сумму определяют стороны сделки по договоренности.
6Справки из наркологического и/или психиатрического диспансера. Такие документы требуют очень редко и только если у покупателя есть серьезные сомнения в душевном здоровье или адекватности продавца. Если после продажи квартиры выявится факт нахождения бывшего собственника на учете в одном из диспансеров, его родственники или наследники могут оспорить сделку.
Поскольку в этом случае вся ответственность по проверке чистоты сделки ложится на покупателя, он обычно первым делом требует у продавца бумаги, перечисленные в главе «Дополнительные документы…». После того, как стороны договорились, составляется договор купли-продажи. Обязательный пакет (паспорт, договор, расписка/акт) предоставляется на регистрацию в Росреестр или МФЦ. Сюда же могут прикладываться другие документы, если продавец относится к одной из отдельных групп: состоит в браке, имеет детей-собственников и так далее.
Какие документы нужны для продажи квартиры
Эти документы не нужно приносить в МФЦ/УФРС для регистрации купли-продажи, но они могут понадобится для подготовки к этой сделки. Например, они могут потребоваться покупателям для одобрения ипотеки и оформления закладной.
- Предварительный договор купли-продажи;
Предварительный договор предоставляют покупатели, собственникам его нужно только подписать. Банкам он нужен в качестве гарантии, что сделка купли-продажи между покупателями и продавцами точно состоится.
- Расписка в получении задатка или аванса;
При подписании предварительного договора купли-продажи, покупатели должны передать продавцам некую сумму в качестве задатка или аванса. Сумму обязательно нужно указать в предварительном договоре. Продавцам нужно написать от руки расписку в получении этой суммы, затем расписку покупатель передаст своему банку. Образец расписки пускай покупатели берут у своего банка.
- Выписка из домовой книги;
Есть и другие названия — справка о зарегистрированных лицах и справка о составе семьи.
Есть 2 выписки: обычная и архивная. В обычной выписке перечислены данные о прописанных людей в жилье на данный момент. В архивной же данные о всех тех, кто был прописан раньше + кто временно выписан + кто имеет право прописаться в дальнейшем (например, те кто находятся в тюрьме).
Банки очень часто требуют предоставить обычную выписку. Как ее получить написано здесь. Архивную требуют редко, но если потребуют, читайте инструкцию как ее получить по этой ссылке. Сведения в архивной выписке должны быть со дня когда была приобретена квартира и по сегодняшний.
Часто банки просят собственников выписаться из квартиры перед сделкой купли-продажи. Это нормальная практика. Как выписаться из квартиры? Как выписать несовершеннолетних детей?
- Для регистрации перехода права, изменений в ЕГРН, исправления технической ошибки и прочих регистрационных действий необходимо заявление от физического и юридического лица. Заявление — это «техническое» задание для регистратора.
- Заявление составляется специалистом МФЦ или офиса приема-выдачи документов Росреестра (в случае экстерриториальной сделки). Ознакомьтесь формой заявления заранее, чтобы перед подписанием его быстро проверить на отсутствие ошибок.
Если объект недвижимости, на который нужно зарегистрировать права, переход прав или внести изменения в записи ЕГРН находится в другом кадастровом округе ( другой области, крае, республике), документы для сделки в 2020 году необходимо подать или непосредственно в офис Росреестра, или в МФЦ ( уточните по телефону принимает ли ваш МФЦ экстерриториальные сделки, во многих регионах уже принимает, но не во всех)
Для вас подготовлены списки документов, которые можно скачать:
- для вторичной регистрации, при которой происходит два регистрационных действия — переход права собственности от бывшего правообладателя и регистрация права на нового собственника
- для первичной регистрации права — одно регистрационное действие, регистрация права на первого собственника
- для регистрации недвижимости в упрощенном порядке — одновременная постановка на кадастровый учет и регистрация права собственности ( частные дома, коттеджи, земельные участки) на первого собственника
Список документов можно скачать ниже.
Первое — оригиналы документов удостоверяющие личность нужны во всех ситуациях:
- действующий паспорт гражданина РФ — для участников сделки старше 14 лет, доверенных лиц, опекунов и законных представителей несовершеннолетних .
- Свидетельство о рождении — для участников сделки младше 14 лет
- действующий паспорт иностранного гражданина, нотариально заверенный перевод
Специалист МФЦ сделает скан копии с оригиналов всех документов, если в этом есть необходимость
С 02.01.2017 года единственной причиной для отказа в приеме документов является отсутствие документа удостоверяющего личность. Но прием документов еще не означает — регистрацию права. Отказ в регистрации — это потеря госпошлины. А 2000.0 на дороге не валяются.
Поэтому тщательно подготовьте полный пакет документов для регистратора! Перечитайте статью еще раз, чтобы ни в чем не ошибиться.Документы для МФЦ для регистрации права собственности
1. Заявление о государственной регистрации. Бланки заявления можно найти на официальном сайте росреестра, там же имеется и аннотация к его заполнению. Можно также обратиться в справочную рег. службы (в любой регистрационке есть специальный кабинет), там выдадут бланк заявления и расскажут, как заполнить его реквизиты.
2. Государственная пошлина. Она должна быть уплачена именно покупателем и представлена в подлиннике. В большинстве случаев размер пошлины составляет 1000 рублей. Однако некоторые сделки имеют специфические особенности, и сумма пошлины может быть другой. Перед уплатой лучше проконсультироваться у специалиста регистрационной службы.
Не редко возникает ситуация, когда приобретается не вся квартира, а лишь ее часть (доля). Порядок покупки доли в квартире аналогичный процедуре покупке целой квартиры. Однако есть существенные отличия.
- Во-первых, требуется обязательное нотариальное удостоверение сделки (в любом варианте ее совершения).
- Во-вторых, если договор заключается не между дольщиками общей собственности, то есть не между «своими» (например, в квартире 2 доли по ½ у каждого дольщика и один сособственник продает свою часть квартиры другому), а между дольщиком и человеком со стороны, то к стандартному пакету прикладывается отказ других дольщиков от преимущественной покупки доли.
Такой отказ может быть заверен нотариально, хотя по закону это не требуется. Отказ пишется в письменной свободной форме. В нем должно четко отражено:
- кто отказывается;
- от какой доли отказывается;
- какая доля в квартире у отказчика (кадастровый номер, адрес, размер);
- стоимость доли для третьих лиц и порядок оплаты.
Вместо отказа может быть представлено подтверждение того, что дольщики получили предложение купить долю (почтовая квитанция или под роспись), но в течение 30 дневного срока не ответили на такое предложение.
Перечень документов для оформления покупки жилья на ребенка аналогичен перечню документов на обыкновенную покупку квартиры, но с маленьким нюансом. В зависимости от возврата ребенка, требуется представлять в рег. службу:
- согласие родителя на покупку (на заключение договора купли-продажи), если ребенку от 14 до 18 лет;
- договор купли-продажи, подписанный родителем от имени ребенка, если несовершеннолетний покупатель в возрасте до 14 лет. В договоре прописывается, что конкретный родитель действует в интересах ребенка.
И в любом случае также в росреестр предоставляется свидетельство о рождении ребенка.
Еще одно уточнение. Если ребенок до этого не являлся собственником жилья, то разрешение опеки на сделку не требуется. Такое разрешение понадобится, если несовершеннолетний приобретает квартиру в связи с продажей другой, принадлежавшей ему квартиры.
Существует два варианта приобретения жилья в новостройке:
- покупка уже готовой квартиры в доме, сданном в эксплуатацию;
- участие в долевом строительстве квартиры.
В первом случае квартира уже имеет собственника, будь это застройщик или лицо, на которое по указанию застройщика оформлена собственность. Поэтому покупка будет оформляться по принципу покупки на вторичном рынке.
Касаемо участия в долевом строительстве, то для окончательной покупки нужно пройти два этапа:
- регистрация договора долевого участия;
- оформление собственности на квартиру на себя.
Какие документы нужны для регистрации покупки квартиры
В вышеприведенных ситуациях документы следует сдавать в:
- территориальный отдел регистрационной службы;
- отдел МФЦ по месту жительства заявителя.
При сдаче документов должен присутствовать сам покупатель, либо лицо по нотариальной доверенности.
Готовые документы получаются в том же учреждении, куда сдавались при предъявлении расписки, выданной работником регистрационной службы (МФЦ) при приемке документов. Срок регистрации составляет не более 18 рабочих дней.
Сделка купли-продажи осуществляется с участием двух сторон (Продавца/Покупателя). Третья – посредническая, которой является нотариус. Оформление происходит на основании технической и правоустанавливающей документации. Отмечают два этапа процедуры:
- Сделка. Заключение договора купли-продажи в нотариальной конторе.
- Регистрация сделки. Подача заключенного соглашения Регпалате. Там фиксируется смена собственника на основании порядка, утвержденного законом.
Важно! Регпалату теперь называют УФРС – Управление Федеральной Регистрационной Службы.
Нотариусу нужны удостоверения личности от продавца, покупателя при продаже квартиры в 2020 году.
Такими экземплярами могут быть следующие варианты:
- гражданский паспорт;
- свидетельство о рождении ребенка-собственника недвижимого имущества.
После продажи квартиры, нужно будет обращаться к специалистам налоговой службы. Это делается для уплаты обязательного сбора с полученной выручки за недвижимость. Налоговые инспектора могут проверить на юридическую чистоту объект недвижимости. Первостепенными удостоверениями личности для налоговой службы являются паспорта. Если правопреемник является ребенком – свидетельство о рождении.
Наличие правоустанавливающих доказательств обязательно для Росреестра и нотариуса. Если совершается продажа доли недвижимости, такие бумаги собираются по каждому совладельцу отдельно.
Бумаги, свидетельствующие о законных правах собственности:
- ДКП – договор купли-продажи;
- выписка из учреждения ЕГРН или свидетельство о регистрации права собственности;
- дарственная;
- наследственное свидетельство;
- договор по приватизации.
До 2016 года выдавались всегда свидетельства о праве владения недвижимостью. Теперь вместо них правообладатели могут получить выписку.
Внимание! Граждане, имеющие на руках свидетельство о правах владельцев недвижимости, могут не менять его на выписку. Это не является обязательным. Разрешается продолжать пользоваться таким свидетельством также и при разных сделках. Кроме того, положение вещей касается и сделки купли-продажи квартиры. Свидетельство может входить в основной перечень документов как дополнение.
Каждый ДКП – договор купли-продажи — обязательно должен иметь отметку, проставленную регистрирующим органом (Росреестром РФ). Но это не касается тех договоров, что заключались до введения правила (после 1997 года). До 1997 года все сделки и соглашения оформлялись через бюро технической инвентаризации (БТИ).
Обратите внимание! До 2013 года регистрации подлежал сам ДКУ. Но теперь ставится на учет не сам договор купли-продажи, а происходит переход прав собственности от одного лица к другому. Фактически речь идёт об изменениях, вносимых в единую базу данных по недвижимости России.
ДКП обязательно должен отражать:
- Предмет соглашения – полное описание жилья, его местонахождение.
- Цена договора – договорная стоимость квартиры.
- Как должна оплачиваться сделка – частями, единоразово, через банковское перечисление либо наличными, по кредиту и т. д.
- Указание на чистоту недвижимости – свободу от обременений арестов, залогов, аренды и иного.
- Показать, кто имеет право проживать в продающейся квартире после совершения сделки купли-продажи.
- Указать дату перехода прав.
- Иное – условия, принятые на основании договоренностей участников.
Подать прошение на регистрацию сделки можно через многофункциональный центр (продажу квартиры через МФЦ). Самостоятельное обращение в Росреестр предполагает, что все бумаги проверять, подготавливать стороны обязаны сами. Забирают готовый комплект тоже самостоятельно. По времени регистрация длится дольше – 5-7 суток в рабочем режиме. Если действовать через нотариуса, срок оформления сокращается на 2-3 дня и более. Акт приема-передачи жилища служит дополнительным подтверждением своевременной передачи ключей новому владельцу.Дополнительные документы
Второстепенными документами можно считать те, что понадобятся для прохождения учета в регистрационной палате (Регпалату сейчас называют УФРС). Подтверждением права собственности служит выписка из службы ЕГРН. Для продавца квартиры она не является обязательной. Иногда покупатель или нотариус могут его затребовать, чтобы убедиться в правомочности хозяина недвижимого объекта. Прежде чем думать о цене сделки, сколько стоит нотариальное оформление документов по продаже квартиры, следует рассмотреть детально все случаи.
Какие нужны документы для продажи квартиры в 2020 году
Бумаги должны собираться с соблюдением их актуальности. Сроки действия документов должны быть не истекшими на момент продажи квартиры. Когда недвижимость была ранее приобретена за счет средств, одолженных у банка, оформляются:
- ипотечное соглашение;
- залоговый договор;
- страховка.
Следует знать заранее, какие документы нужны в случае продажи ипотечных квартир. Любой из ипотечных документов должен фигурировать в перечне оснований для заключения ДКП. Поробнее о том, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку и как это сделать читайте далее.
Государственная поддержка молодых семей заключается в предоставлении возможности приобрести собственное жилье под низкий процент. Делается это через ипотечное кредитование. Главное условие – ожидание второго, третьего (и последующего) ребенка. Если подаются документы на продажу квартиры, купленной в 2020 году с привлечением материнского капитала, то продавец должен предъявить сертификат.
Важно! Сертификат оформляют через Пенсионный Фонд по месту регистрации матери ребенка или отца. Такая продажа квартиры, её документы и порядок сделки будут подтверждать частичное погашение стоимости из средств продавца. Это значит, что цену он должен сбавить на размер субсидии, указанной в сертификате семейного капитала.
Как происходит продажа квартиры купленной с материнским капиталом вы узнаете в далее.
Малолетними считаются те собственники недвижимости, которым нет 14 лет. Несовершеннолетними – в возрасте с 14 до 18 лет. Сделка для них оформляется законными опекунами, родителями, усыновителями. В этом случае подготовка документов для продажи его квартиры подразумевает подачу специального разрешения. Оно выдается опекунским советом администрации местной власти (по месту проживания опекуна и его иждивенца). Ситуация касается также и случаев, когда владельцем квартиры является инвалид – согласие из опекунского органа требуется обязательно.
Разрешение можно получить только тогда, когда условия продажи квартиры, принадлежащей инвалиду (либо несовершеннолетнему гражданину), соответствуют всем требованиям. Это говорит о том, что опекаемое лицо должно быть обязательно обеспечено жилой площадью с нормальными условиями. Размер площади будущего жилья должен составлять цифру не меньшую площади продаваемой квартиры. Подаются документы для продажи приватизированной квартиры за наличный расчет в качестве подтверждения, что несовершеннолетний не останется «на улице» после того, как продаст свою квартиру.
Основной документ при продаже квартиры – договор. На его основании базируется вся процедура оформления сделки.
Договор оформляется в свободной форме. Содержит:
- Сведения, позволяющие однозначно определить недвижимость. В бумагах указывается адрес, фактическая площадь, назначение, базовые характеристики.
- Стоимость недвижимости отдельно за квадратный метр или весь объект целиком.
- Перечень всех собственников с порядком их выписки.
Когда с договором нет никаких проблем, то на следующем этапе в регистрирующий орган предоставляется:
- документ, подтверждающий личность (паспорт гражданина РФ);
- свидетельство об оформлении брака, если покупатель приобретает недвижимость в равных долях со своей второй половинкой;
- согласие супруга (или супруги), подтвержденное у нотариуса (когда квадратные метры оформляются в собственность только на мужа или жену).
Если при приобретении недвижимости привлекаются кредитные средства, вот какие документы для купли-продажи квартиры могут потребоваться:
- закладная;
- ипотечный или другой кредитный договор, на основании которого привлекаются денежные средства;
- дополнительные бумаги, которые определяются конкретной кредитной организацией.
При отсутствии сомнений в достоверности представленных бумаг происходит подписание договора, а после – оплата недвижимости покупателем.
Документы для продажи квартиры
После обращения в Росреестр или МФЦ сотрудник, принимающий документы, проводит их проверку. После установления подлинности представленных бумаг, соответствующая запись вносится в ЕГРН.
Вот какие документы для продажи квартиры потребуются при регистрации договора:
- Паспорта продавца или покупателя, либо установленные законом аналоги, подтверждающие личность.
- Договор купли-продажи, составленный в трех экземплярах.
- Правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности.
- Свидетельство о государственной регистрации права владения.
- Сведения о количестве граждан, зарегистрированных на квадратных метрах.
- Квитанция, подтверждающая оплату пошлины.
- Технический или кадастровый паспорт.
Размер пошлины при государственной регистрации права собственности на недвижимость – 2 000 рублей. При наличии нескольких собственников эта сумма делится на всех в зависимости от размера доли. Это правило применяется исключительно при одновременном обращении с одним договором. Если дольщики заключают сделки независимо друг от друга, каждый должен уплатить полную сумму.
При обращении в Росреестр срок регистрации договора – 7 рабочих дней. Когда договор купли-продажи заверен нотариально, на регистрацию уходит только три рабочих дня. При обращении в многофункциональный центр сроки увеличиваются на два дня.
В общем случае, когда продавец является собственником квартиры, а покупатель приобретает ее не в кредит, а за наличные, т.е. совершается обычная продажа, полный пакет документов будет небольшой:
- Паспорт собственника жилья.
- Свидетельство о собственности на жилое помещение.
- Стандартная форма договора купли-продажи.
- Передаточный акт вместе с квитанциями о погашении всех счетов.
- Наряду с квитанциями понадобится выписка из лицевого счета. В ней отражается факт отсутствия задолженности за коммунальные услуги.
- Технический паспорт помещения.
- Выписка из ЕГРН – она подтверждает, что квартирой действительно владеет продавец на законных основаниях, а также факт того, что на жилую площадь претендуют другие граждане либо то, что она находится в залоге под кредитные обязательства.
Наряду с договором обычно сразу составляется и подписывается передаточный акт. Он выполняет 3 важные функции:
- Отражает факт передачи квартиры от одного собственника к другому.
- Отражает факт отсутствия претензий к техническому состоянию помещения.
- Отражает конкретные претензии к состоянию квартиры, если таковые имеются.
По сути, документ нужен для того, чтобы подтвердить, что помещение передано, и зафиксировать, в каком состоянии оно досталось новому владельцу.
Этот документ не требуется непосредственно во врем регистрации сделки государственными органами. Тем не менее, при совершении продажи жилья покупатель имеет право потребовать его у продавца. Если такой бумаги нет, можно заказать ее теми же способами, что и выписку из лицевого счета, но личное обращение нужно сделать БТИ.
В документе содержится 2 раздела:
- Точное описание жилого помещения (адрес, площадь, особенности систем водоснабжения, отопления, материал стен и т.п.).
- Подробный чертеж квартиры с точным указанием всех размеров, внутренних стен, дверей, нежилых частей.
Если жилье оформлено на 1 из супругов, и квартира была приобретена до брака, то собственник вправе распоряжаться жильем самостоятельно по своей воле.
В случае, когда квартира была куплена во время совместной жизни все дальнейшие операции, в том числе продажа, требуют соответствующего письменного согласия супруга. Оно составляется у нотариуса и в обязательном порядке заверяется.
Присутствие супруга во время самой сделке по продаже помещения не требуется. При этом получение согласия нужно в любом случае – даже если квартира оформлена только на мужа или только на жену.
Если квартира записана на ребенка, не достигшего 18 лет, а также в тех случаях, когда на него оформлена любая доля в этой квартире, требуется согласие, которое дается со стороны органов опеки. Документ составляется в письменной форме и подписывается соответствующим представителем органа.
Лучше заказать согласие заранее, поскольку на его изготовление уйдет не менее 2-3 рабочих дней. В ряде случаев сроки могут сильно увеличиться. Это наблюдается особенно часто, когда покупка нового жилья предполагается в деревне или новый дом будет меньше по площади, чем старая квартира. Тогда родители должны доказать, что новые условия не ухудшат жизнь ребенка:
- например, переезд в деревню пойдет на пользу здоровью ребенка;
- в деревне новый дом будет больше по площади, соответственно, бытовые условия жизни ребенка улучшатся.
Для этого органы опеки могут запросить дополнительные документы – например, справки от врача о том, что несовершеннолетний страдает заболеваниями, при которых жизнь в сельской местности будет предпочтительнее, чем в городской.
Присутствие ребенка на сделке обязательно, если ему исполнилось 14 лет. До этого возраста он может не участвовать в самой продаже.
Это довольно распространенная ситуация, которая часто встречается в юридической практике продажи квартир. Продажа жилья, которое находится в обременении (в данном случае под залогом) возможна. При этом существует 3 варианта такого случая:
- Квартира продается за наличные деньги.
- Квартира продается покупателю, который намерен приобрести ее в ипотеку.
- Квартира продается при содействии со стороны банка, где была взята ипотека.
В том случае, когда квартира находится в обычной собственности (не обременена), а покупатель намерен купить ее с помощью кредита в банке, предоставляются дополнительные документы:
- Предварительный договор, который стороны подписывают как гарантию того, что они действительно совершат сделку на указанных условиях.
- Расписка, в которой указано, что покупатель действительно передал продавцу заранее оговоренную сумму. Теперь собственник обязуется не искать новых покупателей, а продавец обязуется приобрести именно эту квартиру. В противном случае задаток не возвращается.
Все остальные документы предоставляются в таком же наборе.
Взрослый обязан получить разрешение на сделку перед оформлением жилья, на которое имеется право собственности у несовершеннолетнего. Для этого необходимо подать заявление с приложением обязательных документов в попечительный орган. Этим документом государство уведомляется о намерении гражданина продать недвижимое имущество ребенка.
Важный момент при совершении сделки – срок действия разрешения опеки на продажу. По общему правилу он равен одному месяцу, если в нем самом не указана большая продолжительность.
Оформить разрешение опеки возможно при соблюдении ряда условий:
- Заявитель должен действовать в интересах конкретного юного владельца жилья и являться его родителем, опекуном или попечителем, назначенным представителем.
- Недвижимость продается одновременно с приобретением равноценной жилплощади. В качестве подтверждения проводится независимая оценка для опеки на предмет определения рыночной стоимости жилья.
- Имеются все необходимые документы.
- Государственный представитель не выявил нарушений в сделке.
Пакет документов для продажи квартиры
Согласно закону опекун не имеет прав на распоряжение собственностью несовершеннолетнего. Следовательно, он не может продавать, закладывать, менять, дарить принадлежащие подопечному объекты недвижимого имущества. Он лишь действует за ребенка, например, подписывает документацию. Для сделок с отчуждением жилья законом предусмотрена выдача предварительного разрешения от органа опеки и попечительства (ст. 21 ФЗ N 48 от 2008 г.).
В таком случае родители обязаны обеспечить ребенка долей в покупаемой недвижимости. Причем, она должна соответствовать размеру отчуждаемой у него площади. При несоблюдении данного требования сделка может быть признана судом недействительной по иску опекунского органа или прокуратуры.
Если ребенок прописан
Вне зависимости от наличия прописки на продаваемой жилплощади несовершеннолетний собственник является участником сделки. Поэтому продажа квартиры без согласия органов опеки и попечительства недопустима (пункт 4 статьи 292 ГК РФ).
Не требуется разрешения, если ребенок только зарегистрирован на жилплощади, но не является ее хозяином.
С согласия попечительного органа продажа квартиры опекуном возможна в определенных случаях, установленных законом:
- если на жилплощадь не обращено взыскание в связи с необходимостью обеспечения долговых обязательств подопечного;
- при обмене недвижимости, если подопечному это выгодно или в исключительной ситуации (например, возникла срочная потребность в оплате дорогостоящего лечения).
Внимание! Право опекуна на совершение сделок с жильем подопечного в собственную пользу имеет ограничения.
Ему запрещено продавать такое имущество себе, своему супругу или близким родственникам (ст. 37 ГК РФ).
Список документации для органов опеки включает:
- Документы о собственности на продаваемую и приобретаемую жилплощадь.
- Предварительный договор купли-продажи квартиры.
- Паспорта всех совладельцев жилплощади (свидетельства о рождении граждан, не достигших 14-летия).
- Согласие совершеннолетних продавцов на участие в сделке несовершеннолетнего, заверенное нотариусом.
- Отчет независимой компании, в котором дана оценка квартиры для опеки, подтверждающая сопоставимость стоимости продаваемого и покупаемого жилья.
Дополнительно может потребоваться от нотариуса запрос оригинала попечительского согласия, если сделка по продаже квартиры обусловлена потребностью ребенка в смене климата. Данный факт должен быть подтвержден медицинской справкой. Если жилищные условия ухудшаются по веской причине, ее также необходимо документально обосновать.
Какие документы нужны для продажи квартиры в 2020 году от собственника?
Дополнительно могут быть затребованы различные справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
Для их получения потребуется выписка по финансово-лицевому счету из управляющей компании. В ней указаны отсутствие долгов и всех прописанных в квартире.
Продавец обязан перед совершением сделки погасить образовавшуюся задолженность или договориться о погашении с покупателем и прописать этот пункт в договоре сделки. А так же выписать всех из квартиры.
Срок действия не более 14 дней – поэтому справку получают незадолго до совершения сделки.
Бывает, что требуется подтверждение уплаты имущественного налога, что заверяется справкой из ФНС.
К пакету документов можно приобщить выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости, где можно посмотреть, сколько раз квартира продавалась и покупалась, если дом старый.
Квартира, приобретенная супругами в зарегистрированном браке, признается их совместной собственностью. При продаже необходимо согласие от одного из супругов и не важно, на кого жилье зарегистрировано. Даже при разводе приобретенная в период брака квартира может быть продана только с согласия супруга. Если жилье приобретено до вступления в брак или получено по договору дарения одним из супругов, согласие не требуется.
В случае, когда продается совместная жилая собственность после смерти одного из супругов, необходимо представить в общем пакете документов свидетельство о смерти.
Получить согласие можно только у нотариуса, он и зафиксирует своей подписью юридическую силу документа. При обращении предоставляются паспорта обоих супругов, правоустанавливающие документы на жилую площадь и свидетельство о браке.
Когда одним из собственников жилья является несовершеннолетний ребенок до 18 лет, квартиру нельзя продать без разрешения органов опеки. Получить его могут законные представители (родители, опекуны) по письменному обращению в эту структуру и представленным документам. Здесь же нужно указать, что взамен продаваемой жилплощади приобретается другая, при этом доля ребенка не уменьшается.
В органы опеки следует предоставить данные по продаваемому жилью и покупаемому взамен. За исключением покупки квартиры в другом населенном пункте, когда деньги от продажи должны быть переведены на депозитный счет.
Таким образом, органы опеки разрешат продажу жилья только в случае соблюдения прав ребенка и приобретения квартиры равной или большей по площади взамен продаваемой. Ситуация аналогична и в случае с недееспособным гражданином, права которого защищены государством.
Срок рассмотрения и выдачи ответа составляет примерно месяц.
Законодательством предусмотрено несколько способов подачи документов на регистрацию при продаже квартиры:
- Лично в отделение Росреестра. Специалисту передаются документы, о чем выдается соответствующая расписка и назначается дата получения копии договора (обычно в течении 10 дней).
- Лично через офис МФЦ. Способ аналогичен предыдущему, здесь МФЦ выступает посредником между гражданином и Росреестром по передаче документов.
- Через онлайн форму на официальном сайте регистрирующего органа.
- Почтовым отправлением в адрес Росреестра. В этом случае следует учитывать, что все документы должны быть заверены нотариально и отправлены заказным письмом с вложенной описью.
Похожие записи: