Как продать комнату в коммунальной квартире правильно

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать комнату в коммунальной квартире правильно». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Приступая к продаже, устанавливаем стоимость принадлежащей комнаты. Сделать это можно тремя способами:

Пригласить независимых оценщиков, например, риэлтеров. Проведя оценку, они выведут вам цену, за которую можно реализовать имеющуюся недвижимость. А уж ваше право согласиться с такой ценой или нет.
Экспертиза специализированной организации. Вариант интересен тем, что оценка подтверждается документально. Возможно, что оценочные документы могут понадобиться покупателю при оформлении кредита на данную недвижимость.
Оценить самостоятельно.

В последнем случае оценка производится достаточно просто. Нужно сравнить цены, сложившиеся на рынке на подобный товар.

Как продать правильно комнату в коммунальной квартире?

Если необходимо, то придется сделать в помещении ремонт, то есть привести ее в надлежащее состояние.

Затем необходимо выполнить одно обязательное требование закона. Статья 250 ГК РФ. Требование этой статьи продавец обязан выполнить.

Закон требует, что продавец комнаты сначала должен предложить ее выкупить ее своим соседям, собственникам остальных помещений. Это их преимущественное право.

Только после того, как соседи откажутся, он может реализовать свое имущество сторонним лицам.

Соседей можно собрать вместе или переговорить с каждым в отдельности.

Если соседи отказываются от выкупа, то отказ должен быть оформлен документально. Его нужно заверить либо у нотариуса, или в регистрационной палате.

Что содержит уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире?

После обращения к собственнику, следует сообщение о том, что уведомляющий гражданин является собственником доли в квартире, полное описание доли, затем предложение выкупить ее, воспользовавшись преимущественным правом (ГК, 250 статья). Ссылка на ГК обязательна.

В конце просьба в течение 30 дней ответить согласием или отказаться от покупки.

Для того чтобы осуществить сделку по передачи прав на объект другому лицу, необходимо обладать этими правами.

На территории РФ документом, который подтверждает наличие права собственности у продавца, является свидетельство о праве собственности.

С наступлением 2017 года (а также в 2018-м) собственнику будет выдана выписка из ЕГРП, которая будет являться основанием получения прав собственности на объект.

Как продать комнату в коммунальной квартире?

Для того чтобы продать комнату постороннему лицу, собственник сначала должен получить отказ от преимущественного приобретения объекта, соседями по коммуналке.

При наличии такого отказа, соглашение оформляется в общем порядке:

Составляется договор о купле – продаже;
Переход права регистрируется в Россреестре.

Оформить продажу можно только после того, как продавцом будет соблюдено требование гражданского законодательства о преимущественном праве покупки.

Право преимущественной покупки предполагает, что некоторый круг лиц, получает от государства возможность приобрести помещение до того, как оно будет предложено третьим лицам.

Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире принадлежит соседям, проживающим в этой же квартире.

Необходимо помнить, что предложение о покупке недвижимого жилого объекта ими, должно содержать такие же условия, как и те, которые будут предложены третьим лицам, в случае отказа соседей от приобретения комнаты.

Закон установил порядок уведомления соседей о возможности приобретения комнаты:

В первую очередь следует направить уведомление о продаже комнаты. Такие документы направить заказным письмом с их описью.
Далее следует ожидать ответа в течение одного месяца. Соседи могут оформить письменно отказ от покупки комнаты. Допускается, что отказы от соседей могут быть, и не оформлены ими после ознакомления с уведомлением. И в первом и во втором случае собственник получает право заключить договор купли — продажи комнаты с третьими лицами.

Оповестить соседей о продаже комнаты в квартире можно лично, направив письменные извещения почтой заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения, или посредством нотариуса. Последний вариант предпочтителен, если:

место фактического проживания собственника-соседа неизвестно;
соседи избегают получения оповещения о продаже, отказываются получать заказное письмо, чинят препятствия к продаже;
собственники проживают за границей.

Продажа приватизированной комнаты в коммунальной квартире постороннему покупателю осложняется необходимостью соблюсти преимущественное право покупки соседей по квартире. Соседи могут принять решение о покупке, написать отказ от нее или промолчать в течение месяца с момента получения предложения. Наличие письменного отказа или подтверждение молчания соседей в течение 1 месяца позволяет совершить сделку с третьим лицом.

Как продать правильно комнату в коммунальной квартире

На сегодняшний день коммунальные квартиры могут быть приватизированы полностью, либо по отдельным комнатам. Если процедура по приватизации была осуществлена жильцом, то тогда он может продавать свою часть без каких-либо проблем. Также эту операцию может проводить человек, которому комната была подарена или перешла по наследству.

Если же комната или другая часть в коммунальной квартире не приватизирована, то тогда может осуществляться только обмен на такое же жилье. Обмен представляет собой договоренность между нанимателями квартир, который предусмотрен в жилищном кодексе страны.

Но не стоит забывать о собственниках жилья, которыми выступают управляющие органы, которые должны обязательно дать согласие на обмен.

Изначально необходимо обращать внимание на некоторые особенности, которые напрямую связаны с приобретение комнаты в коммуналке до подписания соответствующего договора:

Продавец в обязательном порядке должен подготовить уведомление иным владельцам комнат	Необходимо обращать внимание на то, что если владельцем выступает муниципалитет, то его также нужно оповещать о своих намерениях
При получении согласия одного из соседей	Невозможно оформить сделку, поскольку это будет противоречить норма российского законодательства
В период получения юридических прав на комнату после ее приобретения	Новоиспеченный владелец в обязательном порядке должен получить квадратные метры от суммарной площади жилого помещения в квартире (в частности, от ванной комнаты, кухни, санузла). Размер предварительно можно узнать, обратившись к документации, предоставленной от реализатора

Необходимо помнить о том, что реализация комнаты в коммунальной квартире на внешнем рынке существенно усложняется наличие преимущественного права, владельцами которого обладают остальные жильцы.

В период заключения сделки по купли-продажи жилой недвижимости такого плана, могут возникать многочисленные особенности.

Рекомендуется рассмотреть их подробней для исключения вероятности возникновения каких-либо юридических последствий, включая возможность признания сделки несостоявшейся.

В 2020 году, в период продажи объекта недвижимости нет необходимости в обязательном заверении в нотариальном органе.

Одновременно с этим, с целью защиты персональных интересов, согласовав предварительно обращение с клиентами, допускается возможность обратиться к нотариусу.

В данном случае сотрудники нотариального органа инициируют проверку подлинности предоставленных сведений в договоре и подтвердят правильность.

Помимо этого, не стоит забывать о возможности обращения в нотариальный орган с целью осуществления расчетов между сторонами сделки.

Как отмечалось ранее, законодательством России допускается возможность обмена комнатами, если граждане изъявили такое желание.

Основным критерием с целью заключения такой разновидности сделки:

наличие приватизированного жилья;
либо же наличие прав на ее владение.

Процедура обмена осуществляется одним из нескольких вариантов, а именно:

Равноценный вариант обмена	В данном случае речь идет только в документальном оформлении — доплата не предусматривается
Процесс обмена с необходимостью доплаты	В данном случае речь идет о том, что одна из сторон берет на себя обязательство уплатить установленную договором сумму денежных средств

В большинстве случаев, процесс обмена комнаты в коммунальной квартире подразумевает получение новой комнаты, которая полностью идентична по параметрам и иным характеристикам.

Как правильно продать комнату в коммунальной квартире в 2020 году

При наличии такого отказа, соглашение оформляется в общем порядке:

Составляется договор о купле – продаже;
Переход права регистрируется в Россреестре.

Закон установил порядок уведомления соседей о возможности приобретения комнаты:

В первую очередь следует направить уведомление о продаже комнаты. Такие документы направить заказным письмом с их описью.
Далее следует ожидать ответа в течение одного месяца. Соседи могут оформить письменно отказ от покупки комнаты. Допускается, что отказы от соседей могут быть, и не оформлены ими после ознакомления с уведомлением. И в первом и во втором случае собственник получает право заключить договор купли — продажи комнаты с третьими лицами.

Для того чтобы продать подобную недвижимость, следует действовать в следующем порядке:

Определить условия сделки (установить цену);
Направить уведомление о намерении передать права на объект соседям;
При получении отказа осуществить поиск покупателей;
Подготовить документы, которые потребуются для соглашения;
Составить договор;
Обратиться в Россреестр с покупателем для регистрации перехода прав на комнату.

Осуществить сделку можно самостоятельно. Для этого достаточно найти в интернете подробный алгоритм действий.

Бланк уведомления и соглашения не имеет утвержденных форм, поэтому образец их написания, так же можно получить, скачав их из интернета. Такой способ, является наименее затратным.

Для того, что бы быстро продать комнату, можно обратиться в специализированные фирмы – риэлтерские агентства. Сотрудники агентств, подберут покупателя, займутся документальным оформлением сделки.

Некоторые организации даже осуществляют действия по переводу денежных средств от покупателя продавцу.

Однако необходимо понимать, что за сопровождение сделки, агентству придется заплатить.

Как правильно продать или купить комнату в коммунальной квартире и общежитии

Собственнику для регистрации продажи комнаты требуется собрать следующие документы:

паспорта всех граждан, участвующих в соответствующей сделке купли-продажи;
справку о выписке жильцов из комнаты в коммунальной квартире;
извещение о намерении продать комнату с указанными в нем условиями продажи и ценой комнаты, разосланное заказным письмом другим собственникам комнат в общей коммунальной квартире (это необходимо, если покупателем является постороннее лицо, а не один из соседей);
договор купли – продажи;
выписку из БТИ с экспликацией;
кадастровый план отчуждаемого жилого помещения;
акт приема – передачи комнаты;
правоустанавливающую документацию на комнату;
нотариальное разрешение на совершение продажи от других собственников комнаты;
разрешение органов опеки, если одним из собственников продаваемой комнаты является несовершеннолетний.

Сложнее обстоит ситуация, если соседи намеренно препятствуют продаже комнаты или существуют другие объективные причины, когда направить извещение проблематично (к примеру, соседи не проживают в данной коммунальной квартире и найти их невозможно).

Соседи-собственники, по каким-то причинам не желающие, чтобы одна из комнат была продана постороннему лицу, могут намеренно избегать получения письменного уведомления о продаже комнаты. Соответственно, при отсутствии отметки о получении данного документа, продавец не может реализовать свое право на продажу недвижимой собственности.

Самый лучший способ урегулирования такого вопроса – все-таки попытаться (через нотариуса, курьерскую службу или иным способом) вручить составленное извещение. Если это невозможно, можно оформить договор дарения вместо договора купли-продажи.

В рамках этой схемы, продавец комнаты может поступить следующим образом:

получить деньги от покупателя, но оформить не договор купли-продажи, а договор дарения;
оформить договор дарения лишь на маленькую часть от своей доли на имя потенциального покупателя, а потом предложить ему как своему соседу по коммунальной квартире, ставшему полноправным собственником доли, выкупить всю комнату.

Используя эти схемы, стоит учесть, что такая сделка по требованию соседей может быть признана ничтожной, хотя притворность сделки в данном случае соседям будет весьма сложно доказать. Тем не менее, постарайтесь, по возможности, использовать законный механизм продажи комнаты в общей коммунальной квартире.

Перед продажей необходимо руководствоваться статьей 42 пункт 6 Жилищного кодекса, где прописано, что

«При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации».

Желание купить комнату соседями по коммунальной квартире является ответом на извещение и согласие со всеми условиями покупки. При этом у всех соседей имеется равное право на приобретение. Главное сделать это правильно.

Все условия совершения сделки нужно прописать в предварительном договоре, где оформить пункт с указанием месячного срока для принятия решения других соседей. Принципиальное значение имеет календарный месяц, который начинается от даты вручения уведомлений. При желании только одного из соседей на выкуп комнаты по истечении этого срока можно подписывать договор сделки с теми условиями, что были прописаны в уведомлении.

Другим вариантом является желание нескольких соседей. Тогда вы вправе объявить аукцион и продать жилье тому, кто даст большую цену.

Важно! Продать комнату в коммунальной квартире за меньшую стоимость, чем указано в уведомлении, запрещено. Это касается как продажи одному из соседей, так и постороннему лицу.

Перед подачей объявления о продаже комнаты, нужно обязательно сначала уведомить всех соседей. Поэтому необходимо позаботиться об извещении каждого из них.

Отказ от покупки комнаты обязательно должен заверяться нотариально либо работником органа Росреестра.

Способы извещения:

Лично. Проживающим в комнатах соседям можно передать уведомления лично, но с отметкой на своем экземпляре о дате получения.
Почтовым отправлением с уведомлением. На нем будет отметка о получении или отказе от вручения. От этой даты можно отсчитывать календарный месяц. Все доказательства оповещения соседей потребуется приложить в пакет документов, передаваемых в Росреестр для регистрации сделки.

Вполне вероятно, что на примете продавца имеется третье лицо, которое желает приобрести комнату. Тогда необходимо скрепить его предварительным договором. После того, как пройдет месяц и никто из соседей не объявит желание выкупить комнату, ее можно смело продавать третьему лицу.

Как продать комнату в коммунальной квартире

Строгой формы договоров купли-продажи законом не установлено. Поэтому оформление этого документа происходит по общепринятым нормам.

Нотариальное заверение сделки по продаже комнаты в коммуналке не требуется, но существует ряд существенных моментов:

при единоличном владении комнатой в коммунальной квартире (один собственник) договор оформляется в простой письменной форме;
продажа комнаты в общей долевой собственности требует нотариального заверения сделки;
комнату на праве общей совместной собственности (находящейся у супругов) можно продать по простому письменному договору. Обязательно получить согласие второго супруга на сделку, заверенное нотариусом.

Важно! Сделку по продаже общего имущества в виде комнаты в коммунальной квартире не обязательно оформлять нотариально. Доля в праве на него перейдет новому владельцу автоматически.

Для продажи комнаты, которая является частью коммунальной квартиры, собственнику потребуется собрать ряд документов:

удостоверения личностей участников сделки;
справку о том, что в комнате никто не зарегистрирован;
извещение о том, что собственник намерен продать комнату, с отметками соседей о получении или отказе от получения (крайне важно, если покупатель постороннее лицо, не являющееся одним из соседей);
выписка из лицевого счета;
документы, подтверждающие право собственности (свидетельство или выписка из ЕГРН, договор купли-продажи комнаты с передаточным актом);
если собственников продаваемой комнаты несколько, необходимо получить их нотариальное разрешение на сделку;
если собственник или один из собственников комнаты лицо, не достигшее совершеннолетия, потребуется разрешение от органов опеки и попечительства.

Среди существенных нюансов сделки по продаже комнаты в коммуналке можно назвать:

Цена вопроса. Продавец может продать жилплощадь только за цену равную или выше указанной в уведомлении. Покупатель обязан обращать внимание на этот пункт. Если цена по договору окажется ниже, соседи вправе оспорить сделку.
Соседи против продажи. Они могут препятствовать сделке по различным причинам, отказываться от получения извещения. Другой вариант, когда не проживают в квартире, и разыскать не представляется возможным. Без оповещения вы просто не сможете реализовать свое право на продажу комнаты.

Желательно любыми способами пытаться вручить уведомление: почтой, курьерской службой, через нотариуса и т.д. При отказе от получения будет стоять отметка об этом (почтовая служба ставит ее на почтовом уведомлении к письму). Она станет доказательством того, что вы пытались вручить, для Росреестра.

Сложнее с тем соседом, кто годами не появляется и даже может быть признан безвестно отсутствующим. Сделать это можно только в судебном порядке при отсутствии сведений о соседе в течение последнего года.

В соответствии с пунктом 6 статьи 42 ЖК РФ, собственники наделяются правом выкупа комнаты в коммунальной квартире. В статье четко прописано, что остальные собственники комнат имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. Порядок и условия выкупа установлены ГК РФ.

Получается, перед тем как продать комнату в коммуналке ее владелец должен письменно уведомить об этом других собственников-соседей. Они, в свою очередь, могут приобрести недвижимость.

Заметьте, у всех соседей продавца имеется равное право покупки отчуждаемой комнаты. Гражданин может продать комнату тому, кто заплатит большую сумму.

Обратите внимание: если соседи отказываются приобретать комнату в коммуналке, – то, спустя 1 месяц, продавец может найти других покупателей. Этот срок дается для того, чтобы все соседи решили – будут они приобретать комнату, или нет.

Процедура продажи комнаты в коммунальной квартире

Алгоритм действий при продаже комнаты без уведомления соседей таков:

Продавец подбирает покупателя.
Определяются условий продажи, уточняются и устанавливается стоимость объекта недвижимости.
Собирается документация.
Осуществляется выписка зарегистрированных лиц.
Заключается договор дарения или договор займа. Для них не требуется согласия соседей.
Подписывается договор.
Оформляется передаточный акт и расписка.

Лучше все вопросы решать в присутствии нотариуса или юриста. Так вы исключите риски оспаривания сделки в дальнейшем.

Паспорта участников сделки.
Свидетельства о рождении детей.
Справка о составе семьи.
Выписка из домовой книги.
Извещения для каждого собственника.
Нотариальные ответы собственников.
Выписка из ЕГРН.
Кадастровый план на комнату.
Документы, подтверждающие право собственности.
Разрешение на продажу от органов опеки и попечительства, если собственник или один из собственников комнаты лицо, не достигшее совершеннолетия, а также если в сделке участвуют дети.

Участники сделки обязательно должны заключить договор с передаточным актом и расписку, подтверждающую передачу средств за покупку.

Далее ситуация может развиваться такими вариантами:

Сосед соглашается приобрести комнату. С ним оформляется договор купли-продажи.
Сосед отказывается от выкупа, предоставив письменный отказ. Продавец может найти спустя 1 месяц покупателя не их числа соседей и оформить с ним договор купли-продажи, дарственную или договор займа.
Сосед не сообщает о своем решении. То же самое, как и в предыдущем варианте. Продавец может распорядиться своим имуществом спустя месяц после того, как уведомление получат все соседи.

Обратите внимание, что договор дарения или договор займа не предусматривает получения согласия на продажу от соседей. Продавец может не сообщать остальным собственникам о дарении комнаты постороннему лицу либо о залоге в качестве комнаты.

Продать комнату, если в ней зарегистрированы граждане, возможно. Собственник может реализовать свое право продажи, даже не сообщая это тем, кто прописан. При этом у всех зарегистрированных лиц остается право проживания в коммунальной комнате до того момента, когда они будут сняты с учета.

Росреестр сделку с зарегистрированными лицами, как правило, оформляет. После регистрации прав прописанные граждане должны выписаться из помещения.

Когда приедете на место, обратите внимание на само здание. Если в стенах или фундаменте есть трещины, состояние подъезда удручает и неизвестно, когда здесь делали ремонт в последний раз, от покупки лучше отказаться. Возможно, этот дом скоро признают аварийным. Если повезет, вас расселят в отдельное жилье. Если нет — могут предоставить условия еще хуже.

Оцените состояние мест общего пользования: ванной комнаты, кухни, санузла и коридора. Если там грязно, после вашего заселения ничего не изменится — придется либо терпеть, либо убирать все самостоятельно.

Обязательно смотрите на соседей. Если в общежитиях с ними можно контактировать меньше, в коммуналке вы будете обязательно сталкиваться. Поэтому познакомьтесь с ними еще до принятия решения о покупке. Например, если в соседней комнате живет алкоголик, лучше найти другой вариант — о спокойной жизни можно будет забыть.

Бывают случаи, когда покупатели оформляют право собственности, а потом теряют его, потому что продавец или его родственники заявляют, что он был недееспособным. В случае с продажей комнат такой исход очень распространен.

Чтобы обезопасить себя, попросите продавца предоставить справку о его дееспособности из психдиспансера. Она действует 1 день и может доказать, что продавец полностью осознает свои действия и отвечает за них. Для дополнительной подстраховки можно попросить его взять справку еще раз в день подписания договора купли-продажи: тогда в случае судебных споров недвижимость останется при вас.

Когда решаете, стоит ли покупать комнату в коммуналке, обязательно учитывайте наличие долгов по коммунальным услугам. Попросите продавца предоставить справки об отсутствии задолженности из ТСЖ, УК или ЖЭКа. Если долги есть, продавец будет обязан погасить их перед оформлением сделки. Если их нет, все нормально — можете подписывать ДКП.

Если продавец по каким-то причинам не может взять справку, попросите хотя бы квитанции. Посмотрите, сколько было оплачено денег, сравните показания в квитанции с фактическими по счетчику, посмотрите, не числится ли задолженностей.

Главное отличие в сделках по покупке комнаты и других типов недвижимости — то, что нужно получать отказы от владельцев других комнат. Дело в том, что они имеют право преимущественной покупки: то есть если захотят, смогут выкупить жилье до вас. Чтобы Росреестр не отклонил сделку, нужно получить отказы всех сособственников от приобретения недвижимости.

Заниматься этим должен продавец. Он должен направить всем соседям уведомление о продаже комнаты, указав ее характеристики и стоимость. Отправлять уведомления можно заказным письмом с описью содержимого и уведомлением о вручении или относить лично, но тогда нужно будет брать письменные отказы, а еще лучше — нотариально заверять их. На принятие решения сособственникам дается 30 дней: если по истечении этого срока с момента получения письма они никак не реагируют, автоматически засчитывается отказ от права преимущественной покупки, то есть вы можете приобрести комнату.

Если в комнатах проживают не собственники, продавец может попытаться выяснить их фактический адрес и послать письмо по нему. Если сделать это невозможно, то нужно посылать письмо по адресу коммуналки: оно полежит на почте определенное время, и штамп о неполучении будет служить доказательством того, что продавец попытался уведомить остальных владельцев комнат.

Есть два нюанса. Первый: если комнаты находятся в долевой собственности, нужно получать отказы от всех владельцев. Второй: нельзя продавать комнату по цене ниже той, которая была указана в уведомлении. Если продавец решит сделать скидку, ему придется получать отказы повторно.

Когда отказы от сособственников получены, договоритесь с продавцом о дате подписания ДКП, способе передачи денег и других важных условиях. Назначьте дату похода к нотариусу: сделки купли-продажи комнат обязательно должны быть нотариально заверены.

Нотариус правильно составит договор купли-продажи, заверит его. Продавец должен будет предоставить следующие документы:

🔸 кадастровый паспорт и технический план;

🔸 подтверждение права собственности — свидетельство старого образца или выписку из ЕГРН;

🔸 основание права собственности, например, ДКП с предыдущим владельцем или документы о вступлении в наследство;

🔸 справки из паспортного стола по форме 7 и 9 — в них должно быть указано, кто прописан в комнатах;

🔸 подтверждение отказа соседей от права покупки или их уведомления о предстоящей продаже.

ДКП заключают в трех экземплярах: один остается у продавца, второй у вас, третий нужно отдать в Росреестр.

Как правильно продать комнату в коммунальной квартире?

Чтобы оформить право собственности, возьмите пакет документов, который предоставил вам продавец, и свой паспорт. Оплатите государственную пошлину 2 000 ₽ и приложите к документам квитанцию.

Обратитесь в Росреестр лично, если он принимает граждан в вашем городе, или через ближайшее отделение МФЦ. Напишите заявление на регистрацию права собственности и отдайте документы. Сотрудник выдаст расписку, в которой будет указана дата подготовки бумаг. В назначенную дату сможете забрать обратно документы и получить выписку из ЕГРН, в которой собственником будете числиться уже вы.

Как и в других типах сделок, здесь есть свои нюансы. Подводные камни при покупке комнаты в коммунальной квартире или общежитии следующие:

❗ Несовершеннолетние собственники. Если владельцем или одним из собственников другой комнаты выступает несовершеннолетнее лицо, обязательно нужно взять разрешение на продажу в органах опеки. Без этого сделка не пройдет в Росреестре или ее могут оспорить в дальнейшем. Если несовершеннолетних собственников несколько, нужно брать разрешение органов опеки для каждого из них. Также нужно обращаться в опеку, если несовершеннолетнее лицо — долевой собственник комнаты, которую вам продают.

❗ Долги по коммунальным услугам. Если продавец предоставил вместо справки квитанцию, в которой указан только он, возможно, есть долги по остальным комнатам. В этом случае управляющая компания, товарищество собственников жилья или другая форма управления многоквартирным домом может инициировать отключение воды, газа или света — в зависимости от того, по каким ресурсам есть долг. В результате пострадают все жители коммуналки или общежития. Поэтому перед покупкой обязательно удостоверьтесь, что долгов нет.

❗ Необходимое согласие супругов. Если одна из комнат была куплена в браке, при этом собственником числится только один супруг, обязательно нужно взять нотариально заверенное согласие на продажу от второго супруга. Без этого сделку могут не провести в Росреестре, или супруг позднее может оспорить ее в суде.

❗ Продажа неприватизированного жилья. Неприватизированное жилье покупать не стоит — об этом мы говорили выше. Но здесь есть один нюанс: комната может быть приватизирована через суд. Позднее второй участник процесса может оспорить судебное решение и вернуть себе право собственности. Например, если продавец получил решение суда, оформил комнату в собственность и сразу продал ее вам, позднее вы можете лишиться недвижимости. Поэтому уточняйте, как именно продавец приватизировал жилье.

❗ Покупка совместной, долевой собственности. Комната может выступать как обособленный объект права, то есть отдельная недвижимость, и как долевая, совместная собственность. В первом случае вы получаете конкретную выделенную комнату, во втором — лишь часть от общего имущества. Чем отличается доля в квартире от комнаты? Тем, что комната будет вашей личной собственностью, она имеет определенные границы и площадь. А доля — понятие несколько абстрактное: вы будете иметь право проживания, но в случае споров вам могут выделить, например, только часть большой комнаты. То есть лучше покупать выделенную комнату, которая зарегистрирована в Росреестре как отдельный объект недвижимости.

❗ Оставшиеся прописанными люди. Согласно закону, продавец должен выписать всех, кто проживает в комнате, перед продажей. Но бывает, что регистрацию прекращают без участия жильцов, например, если они пропали без вести или отбывают наказание в местах лишения свободы. Если продавец выпишет таких жильцов, они могут восстановить прописку по возвращению и потребовать право на проживание в комнате вместе с вами. Поэтому уточните, не возникнет ли проблем: спросите, оформит ли продавец всем выписанным из комнаты другую регистрацию.

Перед продажей комнаты в коммунальной квартире обязательно необходимо провести процедуру ее приватизации.

Зачем? Владелец комнаты, который продает ее, должен быть собственником жилья, так как в России запрещены любые сделки с жильем не прошедшем процедуру приватизации частным собственником, которое по-прежнему остается (частично) в собственности у государства.

Продажа неприватизированной комнаты – нарушение закона, которое преследуется правоохранительными органами.

Соседи имеют преимущество в праве на покупку жилья в этой коммунальной квартире.

Все что потребуется от собственника, это уведомить своих соседей о его намерении продать комнату. Это послужит законным доказательством того, что продавец выполнил все требования государства.

Собственник должен оповестить о своем намерении продать квартиру:

Соседей, которые являются собственниками остальных комнат в квартире;
Государственную администрацию городского района или муниципального округа;
Органы попечительства или опеки.

Это будет необходимо, только если в одной из комнат проживает несовершеннолетний гражданин, который в то же время является законным собственником жилья.

По закону собственник должен подождать месяц, пока соседи не известят его о своем желании приобрести комнату.

Если такого сообщения не последовало, то продавец волен делать с комнатой все, что захочет.

Но если нет времени ждать целый месяц, то можно получить от соседей письменный отказ от приобретения комнаты. Он заверяется у нотариуса.

Если все соседи откажутся от комнаты ранее положенного в срок, то продавцу можно будет приступать к оформлению сделки гораздо раньше, чем через оговоренный законом месяц.

Все это означает, что согласие жильцов в квартире на продажу вовсе не требуется. Все документы носят извещающий характер.

Однако если сосед изъявил желание приобрести комнату, то договор следует заключить именно с ним. Постороннему третьему лицу в этом случае продавать жилье незаконно.

Если сразу несколько соседей сообщили о том, что хотят приобрести комнату продавца, то решающее слово останется именно за продавцом, который имеет право выбрать, кому из соседей продать свое жилье.

Важно, что соседи обладают лишь преимущественным правом приобретения комнаты перед третьими лицами, но при этом они не могут навязывать свои цены и условия собственнику.

Собственнику необходимо внимательно отнестись к цене, которую он указывает в извещении соседей. По закону он не имеет права продавать свою комнату дешевле: только по той же цене или дороже. Если все же квартира оказалась проданной по более низкой расценке, то соседи имеют законное основание оспорить это решение в суде.

Передача права собственности на комнату одной из сторон другой стороне происходит только после государственной регистрации сделки.

Это происходит в Росреестре, который вносит актуальные изменения в свой кадастр. До этого момента новый собственник еще не владеет комнатой окончательно.

В то же время после того как Росреестр закончит регистрацию сделки, продавец обязан передать ключи покупателю согласно сроку указанному в договоре, заключенном между сторонами.

В случае возникновения претензий одной из сторон договора, она может отправить заказное письмо с сутью своих претензий. Это способ досудебного урегулирования споров. К сожалению, такое периодически случается, и чтобы не довести спор до инстанции суда, стоит решить спор мирным путем.

Важно и то, что в договоре могут быть указаны форс-мажорные обстоятельства, в случае которых одна из сторон слагает с себя ответственность за исполнение пунктов договора. Это еще один повод внимательно отнестись к составлению и подписанию договора.

Как можно понять из того что написано выше процедура продажи комнаты в коммунальной квартире довольно сложна и имеет множество юридических нюансов, которые постоянно меняются из-за обновления законодательства.

И если вы не хотите оказаться в затруднительном положении, лучше всего стоит обратиться к специалистам – юристам, обладающим большим опытом в подобных сделках.

Определение собственником цены, условий продажи на свою комнату.
Нотариальное оформление извещения для соседей с обозначением цены и о том, что комната выставляется на продажу.
Сбор пакета документов, необходимых для продажи комнаты.
Оформление разрешения на продажу своей доли у нотариуса в случае принадлежности комнаты сразу нескольким собственникам.
Выписка всех жильцов из комнаты перед выставлением комнаты, взятие справки о выписке в паспортном столе.
Заключение сделки, оформление у нотариуса договора купли-продажи на комнату.

Проблемы с соседями возникают часто и возможны по причине:

Отказа соседей от получения уведомления.
Хранения молчания соседей после получения уведомления.
Неизвестного местонахождения собственников из соседних комнат.
Проживания соседей в других городах.

Все эти проблемы можно решить, главное знать, как правильно это сделать.

Если соседи получили извещение, но никак не реагируют на него, обратитесь к нотариусу. Заверенное уведомление отправится к соседям вновь, повторно. Если они будут продолжать молчать, нотариус вам выдаст свидетельство, подтверждающее направление данного уведомления и отсутствие ответа на него.

Далее, свидетельство и договор купли-продажи нужно предоставить в Росреестр. Продать комнату в случае игнорирования соседями можно будет и без их письменного согласия.