При продаже квартиры в собственности более 3 лет надо ли платить налог

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «При продаже квартиры в собственности более 3 лет надо ли платить налог». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

С введением новых правил налогообложения изменились особенности оплаты государственного налога, поэтому некоторые граждане до конца не понимают надо ли им платить государству за торговлю собственным жилищем или такая обязанность для них не предусмотрена.

Налог с продажи квартиры в 2020 году для физических лиц рассчитывается в зависимости от нескольких обстоятельств:

Срока, в течение которого это жилое помещение находилось в собственности у продавца, например, сбыт унаследованной квартиры, если период владения жильем наследниками составляет менее установленного законодательством времени, а равно и получение дарственной при таких же или подобных обстоятельствах, должен оплачиваться по стандартной ставке НДФЛ;
Способа получения недвижимости, в частности при приобретении жилья за собственные средства на этапе строительства для торгов после сдачи дома в эксплуатацию.

С 2018 года введены следующие изменения, касающиеся налогообложения при реализации жилой и нежилой недвижимости:

Действие права собственности должно быть не менее пяти лет, за исключением ряда случаев, при наличии которых минимальное время распоряжения собственностью остается на прежнем уровне – три года.
При реализации недвижимости по заведомо невыгодной цене к расчету принимают либо цену договора, либо 0,7 от кадастровой стоимости – в зависимости от того, какая сумма больше. При этом цена договора может быть близка к рыночной, но если она меньше, чем 70% от кадастровой стоимости, то будет расчет от кадастровой..

Другие изменения являются менее значимыми, хотя позволяют не только определить, как вернуть уплаченный налог, но и воспользоваться возможностью уменьшения налоговой ставки при подаче 3-НДФЛ.

Льготных категорий граждан законодательством не предусматривается.

Надо ли платить налог с продажи квартиры в собственности более 3 лет

В выписке из ЕГРН или свидетельстве о праве собственности на квартиру нужно посмотреть дату регистрации права. Обратите внимание – нас интересует не дата заключения ДКП, ДДУ, а дата регистрации записи в Реестре. Эта дата написана в строке «о чем в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №…». Для наследования напротив – важна дата смерти наследодателя.

Определить, по какому основанию приобретена квартира – посмотреть раздел «Документ-основание».
Сравнить дату регистрации и основание приобретения с таблицей ниже и определить срок давности владения, при котором можно не платить налог.

К вышеперечисленным четырем статьям добавилась еще одна. Теперь вы имеете законное право не платить налог с продажи квартиры при сроке владения от трех лет, если вы продаете единственное для проживания жилое помещение и участок под ним (если жилое помещение расположено на участке).

Тут стоит отметить два важных пункта:

Нежилое помещение не относится к данному изменению. За него платить налог придется.
Жилое помещение (доля в нем) налогоплательщика или его супруга/супруги не считается вторым жильем и его продажа не попадает под налогообложение, если новое жилье (доля в нем) приобретается налогоплательщиком и его супругой/супругом в срок до 90 дней с даты продажи такого жилья.

Проще говоря! У вас есть квартира за 3 млн с 2018 года. В марте 2020 года купили вторую квартиру побольше за 6 млн, а в апреле 2020 продали первую за 3,5 млн. У вас образовалась прибыль 500 000 рублей. В этом случае вы не заплатите налог с продажи первой квартиры за 3,5 млн. т.к. вторая квартира за 6 млн. не учитывается (согласно абзацу 2 подпункта 4 пункта 3 статьи 217.1 НК РФ) по причине того, что вы купили новое жилье в срок до 90 дней с продажи первой квартиры 2018 года.

В 2020 году появилась новая статья НК РФ 214.10. Её положения позволяют налоговым органам самостоятельно рассчитать налог от налоговой базы в 70% кадастровой стоимости недвижимости на первое января текущего года, когда была продана квартира, если налогоплательщик не подаст декларацию о доходах до 30 апреля.

Также было прописано, что налоговая база по договорам дарения устанавливается в размере 100% от кадастровой стоимости недвижимости полученной в дар, а не 70%.

Получение имущественного вычета, который может достигать одного миллиона рублей, позволяет сократить налоговую базу.

Перед тем как рассчитать налог на продажу квартиры, необходимо определить ее первичную и конечную стоимость, а также выбрать способ определения обязательств.

Пример расчета:

Иванов И.И. в январе 2015 года приобрел жилое помещение стоимостью 6 721 000, в конце 2017 года он продал его по цене 7 329 000.

Для подачи 3-НДФЛ после реализации недвижимости, которая принадлежала на правах собственности, гражданин должен приложить и другие документы.

К таким документам могут относиться:

Копия договора покупки и реализации недвижимости, в котором указывается стоимость жилья;
Расписка или иной документ, устанавливающий факт получения средств, в том числе выписка с банковского счета.

Для получения расчета НДФЛ по программе «доходы минус расходы» необходимо приложить:

Старый договор, который устанавливает права владения и распоряжения заявителя;
Документы о праве собственности – выписка из ЕГРН;
Расчетный документ, устанавливающий размер понесенных гражданином расходов, в том числе расписка от бывшего владельца, заключение из банка о произведенной операции или чек о пополнении счета другого лица.
Копию паспорта и другие документы, которые могут потребовать служащие ФНС.

Пример заполнения 3-НДФЛ поможет сократить время на запись всей информации. При реализации жилья и заполнении декларации, код дохода обозначается цифрой «01». Далее, при возникновении необходимости в оформлении вычета, заполняются соответствующие данные с указанием дополнительных приложений для подтверждения обстоятельств покупки.

Заполнение 3-НДФЛ при продаже квартиры длительный процесс, который можно сократить в значительной мере, заполнив онлайн-формы на сайте ФНС с указанием соответствующих обстоятельств.

В расчете точного размера НДФЛ может помочь соответствующий калькулятор, поэтому для уточнения информации и проверки личных вычислений лучше обратиться к нему.

Существует три существенных вопроса о проданном вами жилье:

Владели ли вы квартирой больше трех лет? Если срок владения квартирой составляет от 3 и более лет, то прибыль от реализации жилья не облагают налогом, вне зависимости от того, по какой цене вами продано жилье, в связи с чем, нет и необходимости в подаче декларации. Если, так оно и есть, то дальнейшая информация будет для вас лишней.

Если период владения жильем составляет меньше указанного, то, несомненно, декларацию подавать нужно. Вполне возможно, что по результатам рассмотрения декларации, вам не начислят налог к оплате, но декларация должна быть подана.

Узнать, возникнет ли у вас после передачи декларации обязанность по выплате налога, и в каком конкретно объеме, можно, ознакомившись с дальнейшей информацией;

Вами реализовано жилье по расценке свыше миллиона рублей? Когда сумма продажи вашего жилья не превышает и не соответствует миллионному рубежу, вне зависимости от понесенных вами затрат и документального их подтверждения, у вас есть возможность уменьшения (во время подсчета налогового объема) прибыли от реализации жилья на вычет в объеме миллиона рублей (не превышающем выручку). Если пункт вам подходит, то в ознакомлении с дальнейшей информацией необходимости нет.

Напомним, что до 2016 года продавцы платили налог 13% с суммы, полученной от продажи недвижимости, которая находилась у них в собственности менее 3 лет. Сократить сумму, с которой рассчитывается налог, можно было или на 1 000 000 рублей (воспользоваться налоговым вычетом), или на сумму, ранее потраченную на приобретение продаваемой недвижимости. Сумма налога никак не привязывалась к кадастровой стоимости, поэтому граждане занижали стоимость недвижимости в договоре купли-продажи до размера налогового вычета (до 1 000 000 рублей или до ранее потраченной суммы на приобретение недвижимости)

Продажа квартиры менее 5 лет в собственности новый закон

Минимальный срок владения объектом недвижимого имущества для освобождения от уплаты налога составляет 5 лет в следующих случаях:

Если имущество одновременно отвечает следующим условиям:

приобретено по договору купли-продажи, дарению или наследству от иных лиц (не ближайших членов семьи), по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства, паевого инвестирования или по другому договору, связанному с долевым строительством);
оформлено продавцом-налогоплательщиком в свою собственность после 01.01.2016 года;
отчуждается после 01.01.2016 года (после того, как закон вступил в силу)
не является «единственным» жильем

Если такое имущество находится в собственности продавца менее 5 лет, продавец-налогоплательщик должен уплатить налог на доходы физического лица, полученного от реализации этого имущества. Налоговая ставка остается 13% для резидентов и 30% для нерезидентов.

Купили квартиру ПОСЛЕ 01.01.2016 года?

Чтобы не платить налоги нужно ждать 5 лет!

Если квартира в собственности более 3 лет, нужно ли подавать декларацию?

Сразу оговоримся, что имущественный налоговый вычет не применяется для имущества, которое используется в предпринимательской деятельности.

Для имущества, отчуждаемого налогоплательщиком, применяются следующие имущественные налоговые вычеты:

1 000 000 рублей от продажи имущества;

При реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности (отчуждается по одному договору) имущественный налоговый вычет при продаже имущества распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

При реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, но продает имущество сособственник по отдельному гражданско-правовому договору (с учетом права приоритетной покупки), имущественный налоговый вычет может быть использован полностью при условии, что доля выделена как отдельный объект права.
(Постановление Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 № 5-П)

Квартиры, приобретенные в 2016, не подлежат налогообложению в случае продажи, если они реализуются не ранее чем через 5 лет. Недвижимость, приобретенная до 2016, может продаваться без начисления налога через три года.

При соблюдении длительности срока владения недвижимостью гражданин может не только не уплачивать налог, но и не подавать декларацию по истечении налогового периода. В таком случае начисление НДФЛ не будет зависеть ни от суммы, за которую реализована квартира, ни от расходов, понесенных при ее приобретении.

Как мы видим из расчетов выше, сумма не облагаемая налогом при продаже автомобиля в 2020 году составляет 250 тыс. руб. Если вы продали машину за эту или меньшую цену, имущественный налоговый вычет полностью покрывает размер дохода, и платить налог не придется.

Кроме того, не берется налог в случае, если машину продали за ту же сумму или дешевле, чем купили. Для обычных сделок между автомобилистами такая ситуация наиболее распространена. К примеру, если вы купили автомобиль за 500 тыс. руб. и продали его за ту же цену, платить налог не придется.

Как мы уже говорили, не платится налог при продаже авто на сумму в размере покупки машины (если у вас сохранился старый ДКП) или менее 250 тыс. руб. (если в этом году вы не использовали вычет при продаже другого ТС). А значит, чтобы не платить налог следует указать в договоре купли-продажи одно из этих значений.

Иногда продавец договаривается с покупателем на счет одной суммы, а в ДКП просит указать в разы меньшую. Несмотря на то что это отличный способ для продавца сэкономить на оплате налогов, покупателю занижать стоимость автомобиля в ДКП невыгодно по нескольким причинам:

Большой размер подоходного налога при продаже.

Договор купли-продажи — это тот документ, который подтверждает стоимость совершенной сделки. Решив продать автомобиль, при расчете подоходного налога вы будете опираться именно на сумму, которая указана в ДКП, даже если на самом деле автомобиль был продан дороже.

Продажа автомобиля по доверенности формально не считается продажей, и налог с такой сделки не взимается. Поэтому составление доверенности — это один из способов экономии на НДФЛ.

Из-за упрощенной схемы регистрации транспортных средств в ГИБДД водители «продают» машины по генеральной доверенности все реже. И не удивительно, ведь такой способ продажи имеет некоторые недочеты — как для покупателя, так и для продавца:

Штрафы из налоговой.

Если с того момента, как вы купили авто, не прошло 3 лет, и новый владелец, который пользуется им по доверенности, решит его продать или оформить на себя, вы будете обязаны подать декларацию и оплатить налог. Чтобы не пропустить сроки, попросите нового владельца автомобиля предупредить вас о планах продать или поставить ТС на учет. В противном случае о продаже авто вы узнаете, когда уже придет штраф от налоговой.

Штрафы от ГИБДД.

Все штрафы на автомобиль будут приходить на имя его настоящего собственника (т.е. доверителя), пока доверенное лицо не оформит ТС на себя.

НАЛОГ С ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ 2020 г. ИЗМЕНЕНИЯ. РАСЧЕТ

Выплатить налог следует не позднее 15 июля того года, который следует за годом продажи. То есть при продаже авто в 2020 году, уплатить НДФЛ следует до 15 июля 2021 года.

Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Существует несколько способов, как подать декларацию 3 НДФЛ при продаже машины. Декларацию следует направить в ИФНС по месту регистрации:

Посетив налоговую лично или через представителя;
Заказным письмом по почте (днем подачи декларации считается день отправки письма);
Через интернет.

Если вы продали автомобиль, который находился у вас в собственности менее 3 лет, подавать декларацию нужно обязательно — даже если налог выплачивать не придется.

Какой бы способ подачи декларации вы ни выбрали, помните, что к ней необходимо приложить копии или скан-копии документов — паспорта РФ и ДКП (для подтверждения стоимости покупки/продажи авто).

1Войдите в личный кабинет налогоплательщика.

2Кликните на вкладку «Налог на доходы ФЛ и страховые взносы».

3Выберите «Декларация по форме 3-НДФЛ».

4Перейдите к услуге «Заполнить/отправить декларацию онлайн».

Далее, заполните в форму требуемые данные, пользуясь подсказками сайта, и прикрепите скан-копии документов. Помните, что направлять декларацию следует по месту регистрации.

Представить в налоговую инспекцию одну декларацию недостаточно. К ней следует приложить следующие документы:

Справка о доходах физического лица по форме 2-НДФЛ за предшествующий год, которую нужно получить по месту работы.
Договор купли-продажи и другие документы, подтверждающие стоимость продажи (справки, платежные поручения, расписки и пр.)
Договор купли-продажи, по которому Вы в свое время приобрели транспортное средство (для подтверждения затрат на приобретение авто).
Свидетельство о присвоении ИНН (нужентолько номер ИНН).
Паспорт.

Если в вашем случае декларация требует наличия дополнительных документов, вам об этом сообщит сотрудник налоговой.

Минимальным сроком владения называют период, по окончании которого можно продавать имущество без уплаты НДФЛ и подачи декларации. Если продать имущество раньше, нужно как минимум отчитаться о сделке перед налоговой инспекцией, даже если нет налога к уплате.

Если продать имущество после того, как пройдет минимальный срок владения, то нет ни налога, ни декларации. Даже если на продаже машины и квартиры удалось заработать миллион рублей, государству вы ничего не должны.

Например, в октябре 2016 года у Олега умерла бабушка. Она оставила ему в наследство квартиру. В августе 2019 года он продал эту недвижимость за 2 млн рублей — с момента открытия наследства прошло два года и 10 месяцев. А минимальный срок владения для унаследованной квартиры — три года. Олег подписал договор раньше, и теперь даже с учетом вычета он должен заплатить в бюджет 130 тысяч рублей НДФЛ и подать декларацию. Если бы Олег продал ту же квартиру в ноябре 2019 года, он бы сэкономил 130 тысяч рублей и вообще не сообщал государству о своей сделке.

Нужно ли подавать декларацию при продаже квартиры


Недвижимость купили до 2016 года	3 года
Недвижимость купили после 1 января 2016 года	5 лет
Недвижимость получили в подарок или как наследство от близкого родственника, по договору ренты или в ходе приватизации	3 года
Любое имущество, кроме недвижимости	3 года

При продаже жилья в 2020 году или позже минимальный срок владения составит три года, даже если его купили в 2016 году. Сейчас, если квартиру купили в январе 2016 года, ее нельзя продать без начисления НДФЛ: по действующему закону минимальный срок истечет в январе 2021 года.

Но уже в январе 2020 года ту же квартиру разрешат продать без НДФЛ. Для этого должны одновременно соблюдаться такие условия.

Если продать квартиру раньше трех или пяти лет, это не значит, что точно придется заплатить НДФЛ. Подавать декларацию нужно в любом случае, а вот налога может не быть.

При продаже в любое время можно применить имущественный вычет: это право не зависит от срока владения и новых поправок. Можно купить квартиру, а через неделю ее продать вообще без налога.

Другим нововведением в законе является зависимость суммы налога с продажи недвижимости от кадастровой стоимости. Не секрет, что продавцы в целях уменьшения НДФЛ занижают стоимость продаваемого объекта в договоре. Из-за этого властям пришлось раз и навсегда решить вопрос, с какой суммы платится налог с продажи квартиры в 2019 году.

Если договорная стоимость окажется искусственно заниженной, сбор будет рассчитываться, как 70% кадастровой стоимости объекта на начало года сделки.

Как уже отмечалось, налог с продажи квартиры в 2019 году для физических лиц начисляется в случае превышения суммы продажи от покупки. Например, квартира покупалась за 2 млн. рублей, а через год хозяин продает ее за 3,5 млн. рублей.

Но как быть тем, кто получил недвижимость по наследству, в дар или по приватизации? Ведь они не приобретали ее за собственные средства. Для этого предусмотрен имущественный вычет в соответствии с п.1 ст. 220 НК РФ. С ним можно законно снизить сумму налога. Его максимальная сумма – 1 млн. рублей.

Каждый налогоплательщик должен знать, что вместе с обязанностью уплаты НДФЛ от сделки с недвижимостью у него возникает обязанность заполнить и сдать декларацию 3-НДФЛ по окончании года продажи. Налогоплательщик в этом отчете сам для себя рассчитывает налог с продажи недвижимости в 2019 году на основании полученного дохода от реализации.

Проверка декларации проводится на основании представленных документов, поэтому продавец недвижимости должен приложить копии или сканированные образцы:

паспорта;
договора купли-продажи (нового и старого, если квартира в собственности менее 3 лет, налог при продаже 2019 нужно уплатить с разницы «продажа-покупка»);
документов о праве (выписка из ЕГРН, ЕГРП или свидетельство о регистрации права);
свидетельства о вступлении в наследство, договора приватизации или дарственной (по обстоятельствам);
расписки прежнего продавца, нового покупателя, банковские поручения, чеки, и иные документы для подтверждения перевода денег.

Налог с продажи автомобиля в 2020 году

После подсчета, какой налог с продажи квартиры в собственности более 3 лет в 2019 году должен внести продавец, важно соблюдать сроки. Для тех, кто участвовал в сделках с недвижимостью в 2019 году, необходимо задекларировать полученные доходы до конца июля 2020 года. Срок оплаты рассчитанной суммы налога — 15 июля 2020 года.

За несвоевременное декларирование предусмотрен штраф от 1000 рублей до 30% задолженности по налогу. А не вовремя перечисленный налог при продаже недвижимости в 2019 году для физических лиц грозит пеней и штрафами в размере 1/5 долга.

Таким образом, налогообложение при продаже квартиры в 2019 году возникает не во всех сделках. Огромную роль играет период нахождения недвижимости в собственности. Тем, кто хочет продать жилье без налога, иногда просто нужно выждать минимальный срок.

^К началу страницы

1 000 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе;

250 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже иного имущества, (автомобили, нежилые помещения, гаражи и прочие предметы).

Вместо применения имущественного вычета налогоплательщик имеет право уменьшить величину дохода, полученного от продажи имущества, на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы, непосредственно связанные с приобретением этого имущества. В определенных ситуациях это может быть выгоднее, чем применять имущественный вычет.

При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета (1 000 000 рублей или 250 000 рублей) распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

Если налогоплательщиком за один год было продано несколько объектов имущества, указанные пределы применяются в совокупности по всем проданным объектам, а не по каждому объекту по отдельности.

В случае если полученные от продажи имущества суммы не превышают указанные пределы, то обязанность по представлению декларации сохраняется, а обязанность по уплате налога не возникает.

В 2017 г. Котов С.А. продал квартиру за 3 000 000 рублей, купленную им в 2015 г. за 2 500 000 рублей.

Поскольку квартира находилась в собственности Котова С.А. менее минимального предельного срока владения, в отношении дохода, полученного от ее продажи, он обязан представить налоговую декларацию по НДФЛ за 2017 г.

При заявлении в такой декларации имущественного налогового вычета облагаемый доход Котова С.А. составит 2 млн. рублей, а

НДФЛ= (3 000 000 руб.-1 000 000 руб.) x 13%=260 000 руб.
Если же Котов С.А. заявит в декларации не имущественный вычет, а уменьшит полученный от продажи квартиры доход на сумму документально подтвержденных расходов, его облагаемый доход составит 500 000 рублей, а НДФЛ 65 000 рублей: НДФЛ= (3 000 000 руб. –2 500 000 руб.) х 13% = 65 000 руб.

Доход Иванова Н.В. от продажи в 2017 году приобретенной в 2016 году квартиры составил 2 100 000 руб.

Кадастровая стоимость квартиры по состоянию на 1 января текущего года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на эту квартиру, составила 3 300 000 руб. Документально подтвержденные расходы на приобретение квартиры отсутствуют.

Налоговая база по НДФЛ в таком случае определяется с понижающим коэффициентом, применяемый к кадастровой стоимости квартиры, равным 0,7.

Кадастровая стоимость квартиры с учетом понижающего коэффициента:

3 300 000 руб.x0,7 =2 310 000 руб.
Поскольку доходы Иванова Н.В. от продажи квартиры меньше кадастровой стоимости квартиры с учетом понижающего коэффициента 0,7, для целей налогообложения налоговая база составит: 2 310 000 руб.

При этом Иванов Н.В. вправе заявить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.

НДФЛ будет рассчитываться налогоплательщиком следующим образом:

(2 310 000 руб.- 1 000 000 руб.) x 13%=170 300 руб.

Продажа квартиры без налога и декларации: что изменится с 2020 года

Облагается ли продажа доли квартиры налогом? Ответ на этот вопрос неоднозначен – это зависит от суммы сделки, порядка оформления, срока владения имуществом. Основным видом сбора, которым облагается реализация недвижимости, является налог на доходы физических лиц, сокращенно НДФЛ. Ставка для данного вида операций стандартная – 13 %. Сумма исчисляется независимо от того, продается ли квартира целиком или же лишь ее часть (доля).

Например, Петрова И.С. реализовала свою долю за 1,5 млн. рублей. В таком случае стандартный расчет налога будет выглядеть так:

1500000 * 13% = 195000 рублей

Значительное влияние на расчет суммы налога оказывает длительность владения имуществом. В частности, собственник имеет право не платить в бюджет никаких отчислений с договора купли-продажи, если он владеет недвижимостью определенное количество лет.

Согласно новым требованиям минимальный период владения доли квартиры для пользования этой льготой – 5 лет.

При этом стоит учитывать, что под этим сроком понимается именно календарный период, т.е. 60 месяцев с даты приобретения статуса собственника.

Имущество, находящееся в собственности более 3 лет, также подпадает под льготу лишь в следующих ситуациях:

получено в дар или по наследству от родственника;
приватизировано;
приобретено в рамках договора пожизненной ренты с иждивением.

Если же имущество находилось в собственности менее 3 лет, то продавец может применять другой вид льгот, чтобы снизить свою налоговую нагрузку.

Немного об определении срока владения имуществом

Основным документом, устанавливающим факт владения долей квартиры, является свидетельство о праве собственности, которое выдается контролирующими органами. Для удобства расчета минимального срока стоит ориентироваться на дату, указанную в данной форме. В действительности момент начала владения имуществом наступает в день регистрации пакета документов.

Немного более сложный порядок с долями. Например, Сидоров А.М. в 2011 г. приобрел квартиру в совместное владение со своими родителями, т.е. стал собственником 1/3 имущества. В 2014 году умер его отец и передал ему по завещанию свою долю. В 2017 Сидоров решает продать свои доли. В этой ситуации он имеет полное право не платить налоги со сделки, поскольку впервые он стал владельцем части квартиры в 2011 году. Важна дата получения первой доли, а не каждой отдельно взятой!

Одним из способов значительно уменьшить сумму налога с продажи доли в квартире, является документальное подтверждение расходов на ее приобретение. Если же владелец не может никак доказать понесенные убытки по покупке недвижимости, то он может воспользоваться следующим видом льготы – фиксированным имущественным вычетом.

Лодыгин Р.Д. приобрел долю в квартире в 2016 году за 2,5 млн. рублей. В 2017 он реализует свою часть имущества по цене 3,6 млн. рублей. В такой ситуации расчет налога будет следующим:

(3600000 – 2500000) * 13% = 1100000 * 13 % = 143000 рублей.

Казалось бы, что мешает указать в договоре купли-продажи меньшую сумму и не платить никаких налогов. Однако, законодательно утвержден порядок определения минимальной стоимости реализуемого имущества. В ст. 217.1 НК РФ четко указано, что сумма дохода, получаемая от продажи недвижимости не должна быть меньше, установленной кадастровой стоимости имущества на 1 января года совершения сделки, уменьшенной на коэффициент 0,7. При этом не всегда есть требуемые данные об объекте. В такой ситуации собственник не ограничен требованиями данного пункта (п. 5 ст. 217.1 НК РФ).

Доброва А.Ж. продала свою долю – ½ квартиры за 4,5 млн. рублей. Кадастровая стоимость всего имущества составляет 15 млн. рублей. Пример расчета налогооблагаемого дохода со сделки:

15000000/2 * 0,7 = 5250000 рублей.

Поскольку стоимость продажи существенно ниже кадастровой, то при расчете НДФЛ используется сумма 5,25 млн. рублей.

Статья 220 НК РФ содержит развернутую информацию о таком способе уменьшения налога как имущественный вычет. Фиксированный размер льготы установлен в пределах 1 млн. рублей. Важно понимать, как его применять:

на один объект недвижимости;
в разные налоговые периоды.

Немного интереснее ситуация происходит при применении вычета для сделок с продажей долей квартир. Собственники недвижимости могут выбрать три сценария получения льготы в зависимости от конкретной ситуации.

Рассмотрите примеры расчета на основе следующих данных:

Лопатин А.Д. и В.Д. решили продать квартиру, полученную в наследство, за 3,5 млн. рублей. Оба работают, поэтому вправе применять вычеты. Каждый владеет ½ имущества.

Использование вычета на целый объект недвижимости. В такой ситуации оформляется договор купли-продажи квартиры, и совладельцы могут применить льготу в размере 1 млн. рублей пропорционально своим долям.

1000000/2 = 500000 рублей

(3500000/2 – 500000) * 13 % = 162500 рублей. Именно такую сумму налога заплатит каждый собственник квартиры в бюджет.

Использование вычета на доли квартиры. Совладельцы реализуют свою часть отдельно по разным договорам купли-продажи. Это возможно при наличии свидетельств о праве собственности на каждую долю. Тогда расчет будет выглядеть следующим образом:

(3500000/2 – 1000000) * 13 % = 97500 рублей.

Еще один интересный вариант решения вопроса возможен, если один из совладельцев является собственником более установленного минимального срока. В такой ситуации при продаже имущества заключается дополнительное соглашение, в котором указывается распределение дохода от сделки:

Лопатин А.Д – 3 млн. рублей (собственник более 3 лет)

Лопатин В.Д. – 500 тыс. рублей (пользуется имущественным вычетом на свою долю в размере 500000 рублей). Таким образом продавцы недвижимости полностью освобождаются от уплаты НДФЛ.

Как видно из примера, разный подход к юридическому оформлению долей имущества, позволяет значительно снизить размер налога с продажи части квартиры. Важно правильно и точно сопроводить сделку, поскольку наличие ошибок или неточности дают возможность ФНС признать ее недействительной, а порядок применения вычетов изменить в сторону увеличения налоговой нагрузки.

Налог с продажи квартиры в 2019 году

Все денежные операции с гаражом, которые попадают в категорию налогооблагаемых, подлежат декларированию в налоговых органах по месту прописки. Декларация подается не позднее 30 апреля того года, который следует за годом совершения сделки. Если продавец не успеет этого сделать, ему могут начислять за каждый просроченный месяц штрафы в размере 5 % от неуплаченной государству суммы налогов. Эти штрафы не могут быть меньше тысячи рублей, но также они не могут превышать 30 % от суммы неуплаты. При этом штрафы могут быть начислены даже в том случае, если проданное имущество не облагалось налогом по закону.

После того, как продавец задекларировал доходы, ему нужно будет уплатить положенный налог не позднее 15 июля того года, который следует за годом, когда была заключена сделка и получены средства. За неуплату также полагается пеня.

Как подать декларацию:

обратиться лично в представительство налоговой службы;
заказным письмом;
воспользовавшись интернет-сервисом Государственных услуг;
передав через знакомого или родственника, на которого оформлена нотариальная доверенность, предусматривающая, что представитель гражданина может действовать от его лица в налоговой.

Во втором и третьем случаях все равно придется обращаться в службу лично для подписания заявления.

После продажи гаража его бывший владелец может и избежать уплаты налогов. Это касается тех случаев, когда человек продает свое имущество за ту же сумму, с документальным подтверждением, или даже за меньшие средства, чем приобрел. То есть, выбрал второй вариант уплаты налогов по схеме: 13 процентов от (доходы – расходы). Если купил гараж за 500 тысяч и за столько же продал, налоги взимать за сделку не будут. Однако в этом случае гражданину все равно придется сообщить о сделке в налоговые органы, уложившись в положенные по законодательству сроки. Не платить смогут и те, кто получил от продажи своего имущества средства, покрываемые размером имущественного налогового вычета.

Продавая гараж, следует обратить внимание на некоторые нюансы, способные как увеличить налоговую нагрузку на продавца, так и уменьшить ее.

Что важно знать, продавая гараж:

Мало быть собственником гаража в течение трех лет: у гражданина должно быть в распоряжении свидетельство о регистрации, полученное минимум за три года до продажи. Если объект фактически находился в распоряжении многие годы, но приватизация его прошла менее, чем три года назад, налог на доходы от реализации объекта предусматривается.
Если гараж продается с участком, реально уменьшить расходы. Налоговой вычет реально получить за продажу гаража и участка (размер вычета за продажу участка может равняться 1 миллиону), но только в том случае, если свидетельства о регистрации на них были получены отдельно;
Также законом предусмотрено, что от налогов от реализации гаража освобождаются те, кто получил этот объект по наследству и кто может это подтвердить свидетельством на право наследства. Однако чтобы получить такой документ, придется заплатить пошлину, от 0,3 до 0,6 от стоимости имущества, а также потратиться на нотариальные расходы (с членов семьи, которые жили с наследодателем и продолжают жить в том же месте после его смерти, пошлина не взимается).

Если вы продаёте дом, который является вашей собственностью меньше 3 лет, то вам необходимо оплатить подоходный налог. В 2017 году этот срок касается следующих случаев:

собственность оформлена до 2016 года;
недвижимость досталась по завещанию или в результате дарения;
владение закреплено соглашением о пожизненной ренте;
собственность оформлена после приватизации.

Чтобы не нарушить законодательство, процедуру оплаты нужно провести своевременно и, главное, правильно. Этапы взаиморасчёта:

Регистрация продажи дома путём заключения договора купли-продажи с покупателем.
Заполнение налоговой декларации с указанием совершённой сделки.
Получение в ФНС квитанции с реквизитами на оплату.
Непосредственно сама оплата.
Подтверждение факта внесения денежных средств в ФНС.

Какую сумму нужно вносить, можно просчитать самостоятельно, но, чтобы не ошибиться, можно обратиться к юристам, которые помогут учесть все нюансы сделки и подсказать размер налога.

Декларацию можно заполнить разными способами. Один из них — заполнение вручную в районном отделении ФНС. Второй вариант — в электронном виде на официальном сайте ФНС.

Точные сроки прописаны в НК РФ. Декларацию нужно подавать до конца апреля года, следующего за тем, в котором была совершена сделка. Внести НДФЛ от продажи дома требуется до 15 июня того года. Например, собственник продал недвижимость 26 мая 2017 года, декларацию он должен подать до 30 апреля 2020 года, а 13% нужно платить до 15 июня 2020 года.

Какой налог с продажи квартиры необходимо оплатить

Если Вы владели квартирой более 3 лет или ровно три года, то доход от продажи квартиры не облагается налогом, независимо от суммы продажи и суммы расходов на квартиру, и, следовательно, подавать декларацию Вам не надо. Вы можете не читать вопросы ниже.

Если Вы владели квартирой менее 3 лет, то Вам надо подать декларацию. Возможно, по итогам этой декларации у Вас не будет налога к уплате, но декларацию подать нужно. Определить, будет ли по итогам декларации у Вас налог к уплате и в каком размере, Вы сможете при помощи вопросов ниже.

Если Вы продали квартиру менее чем за 1 миллион рублей (или ровно за миллион), независимо от того, каковы были Ваши расходы и есть ли у Вас документы, подтверждающие расходы, Вы можете уменьшить (при подсчете налога) выручку от продажи квартиры на вычет в размере 1 миллион рублей (но не более выручки). Вы можете не читать следующий вопрос (ниже).

Если Вы продали квартиру более чем за 1 миллион рублей, смотрите, пожалуйста, вопрос ниже.

Обратите внимание, что 1 миллион рублей — это лимит вычета на все проданные объекты, перечисленные выше. То есть, если Вы, например, продали две квартиры, то вычет в 1 миллион рублей дается Вам на обе вместе, а не на каждую.

Если Ваши расходы на приобретение этой (не другой) квартиры были более 1 миллиона рублей и Вы можете подтвердить их документами, Вы можете уменьшить (при подсчете налога) выручку от продажи квартиры не на вычет, о котором написано в вопросе 2 выше (1 миллион рублей), а на фактические расходы. Расходы именно по приобретению этой квартиры, а не другой. Налог составит 13% от разницы между выручкой и расходами. Если расходы более или равны выручке, налог будет ноль.

В случае, если Ваши расходы на приобретение этой (не другой) квартиры были менее 1 миллиона рублей, Вам будет выгоднее уменьшить (при подсчете налога) выручку от продажи квартиры на вычет, о котором написано в вопросе 2 выше (1 миллион рублей), а не на фактические расходы.

В случае, если Ваши расходы были более 1 миллиона рублей, но подтвердить их документами Вы не можете, Вы сможете уменьшить (при подсчете налога) выручку от продажи квартиры только на вычет, о котором написано в вопросе 2 выше (1 миллион рублей), а не на фактические расходы.

Что касается документов, необходимых для подтверждения расходов, как правило, нужен договор купли-продажи квартиры (или аналогичный документ) и платежный документ, например, расписка продавца.

Каждый продавец заполняет декларацию отдельно, то есть, например, если супруги продали квартиру, которая была в их долевой собственности (у каждого было по 1/2), каждый из супругов заполняет декларацию. При этом каждый указывает половину суммы продажи.

Если продана доля, максимальный размер вычета, описанного выше, 1 миллион рублей, умноженный на долю. То есть, если, например, доля 1/2, максимальный размер вычета составит 500 тысяч рублей, а если Вы уменьшаете выручку (рассчитывая налог) на расходы, Вы можете учесть только половину от всех расходов на всю квартиру.

Долю в праве собственности на имущество нужно отличать от доли в имуществе, выделенной в натуре. Если были проданы доли в имуществе, выделенные в натуре, вычет каждым из продавцов может быть применен в полном объеме, то есть каждым по 1 миллиону рублей. Если же проданы доли в праве долевой собственности, то вычет надо распределять.

Размер дохода определяется, исходя из стоимости продажи недвижимости, указанной в договоре. Причем с 01.01.2016 на основании вышеупомянутого Федерального закона были введены нормы, направленные на предупреждение занижения стоимости участка с целью сокращения суммы налога.

В соответствии с данными нормами облагаемая налогом стоимость земельного участка не может быть ниже, чем кадастровая, умноженная на 0,7. Кадастровую стоимость земельного участка можно посмотреть в его кадастровом паспорте.

Так, если кадастровая стоимость участка составляет 6 700 000 рублей, то минимальная сумма, которая будет облагаться налогом при его продаже – 4 690 000 рублей (6 700 000 * 0,7). Даже если реализация недвижимости будет осуществляться по меньшей стоимости, налог необходимо уплачивать с дохода, равного 4 690 000 рублей.

Налоговики разъяснили, когда нужно подать декларацию при продаже квартиры

До 01.01.2016 г. применялось правило: если квартира до продажи была в собственности более 3 лет, доход от ее реализации налогом не облагается. Однако затем в НК были внесены поправки, в соответствии с которыми после этой даты правило о 3 годах владения осталось актуальным только для квартир:

полученных по наследству от члена семьи либо близкого родственника (по СК члены семьи – супруги, дети, родители; близкие родственники – дети, родители, внуки, бабушки и дедушки, полнородные (общие мать и отец) и неполнородные (общая мать или общий отец) сестры и братья);
подаренных членами семьи или близкими родственниками;
полученных по договору ренты;
полученных по программе приватизации.

В отношении остальных квартир минимальный срок владения, позволяющий продать их без уплаты пошлины, увеличен до 5 лет.

Вышеперечисленные поправки применяются только к недвижимости, оформленной в собственность с 01.01.2016 г. Если квартира получена до этой даты, при ее продаже действует старое правило: срок владения более 3 лет – налога нет.

Срок пребывания в собственности считается не в календарных годах, а в следующих подряд месяцах: 3 года – 36 месяцев, 5 лет – 60 месяцев.

Пример 1-й. Вы купили квартиру 20.05.2015 г. Чтобы не возникла обязанность платить сбор, вам следует продавать ее не ранее чем через 36 месяцев, то есть не ранее чем 20.05.2018 г.

Пример 2-й. Вы купили квартиру 20.05.2016 г. Чтобы не возникла обязанность платить сбор, вам следует продавать ее не ранее чем через 60 месяцев, то есть не ранее 20.05.2021 г.

Пример 3-й. Близкий родственник подарил вам квартиру 20.05.2016 г. Чтобы не платить сбор, вам следует продавать ее не ранее чем через 36 месяцев, то есть не ранее 20.05.2019 г.

Порядок определения суммы дохода от сбыта квартиры, учитываемой при расчете пошлины, зависит от даты возникновения права собственности:

если жилье получено до 01.01.2016 г., суммой дохода, учитываемой при расчете налога, является продажная цена такого жилья, указанная в договоре;

Пример. Вы купили квартиру 20.05.2015 г., а затем продали ее 01.03.2017 г. за 2,5 миллиона рублей. От этой суммы и будет рассчитываться сбор.

когда жилье получено после 01.01.2016 г., суммой дохода, учитываемой при расчете налога, является наибольшая из величин: указанная в договоре продажная цена или 70% кадастровой стоимости (п. 5 ст. 217.1 НК).

Уменьшить доход, с которого будет рассчитываться пошлина, можно двумя способами:

получить вычет;
вычесть из суммы дохода от продажи квартиры сумму расходов на ее приобретение.

Рассмотрим каждый вариант отдельно.

Налоговый кодекс предоставляет плательщикам возможность воспользоваться вычетом в ходе продажи недвижимости. Это определенная сумма, на которую уменьшается налогооблагаемый доход; следовательно величина сбора, подлежащая уплате, тоже становится меньше. В отношении реализации жилья применяется вычет в размере полученного дохода, но не более 1 миллиона рублей.

Пример 1-й. Вы купили квартиру 20.05.2016 г., а затем сбыли ее 01.03.2017 г. за 2,5 миллиона (допустим, эта сумма больше, чем 70% кадастровой стоимости). Налогооблагаемый доход можно уменьшить на сумму имущественного вычета: 2,5 миллиона — 1 миллион = 1,5 миллиона рублей – именно с этой суммы будет уплачиваться налог. НДФЛ составит: 1,5 миллиона х 13% = 195 тысяч рублей.

Пример 2-й. Вы купили квартиру 20.05.2016 г., а затем сбыли ее 01.03.2017 г. за 950 тысяч рублей (допустим, эта сумма больше, чем 70% кадастровой стоимости). Налог уплачиваться не будет, поскольку сумма налогооблагаемого дохода меньше максимальной суммы вычета.

Пример 3-й. Вы купили квартиру 20.05.2016 г., а затем сбыли ее 01.03.2017 г. за 2,5 миллиона рублей. 70% кадастровой стоимости на 01.01.2017 г. – 2,8 миллиона, что больше договорной цены. Налогооблагаемый доход можно уменьшить на сумму имущественного вычета: 2,8 миллиона – 1 миллион = 1,8 миллиона рублей. НДФЛ составит: 1,8 миллиона х 13% = 234 тысяч рублей.

Если жилье находится в долевой собственности, но продается как единый объект, вычет в 1 миллион рублей делится между собственниками пропорционально их долям. Когда каждая доля продается отдельно (по отдельному договору), каждому собственнику вычет предоставляется в полном объеме (по 1 миллиону рублей).

Декларация подается включительно до 30 апреля года, идущего за годом получения дохода от реализации жилья (ст. 229 НК). К примеру, если вы продали квартиру 01.03.2017 г., форму 3-НДФЛ нужно подавать с 01.01.2018 г. по 30.04.2018 г.

Варианты сдачи декларации в инспекцию:

Лично. Распечатайте форму 3-НДФЛ в 2 экземплярах и отнесите в налоговую по месту жительства (узнать адрес своей инспекции можно здесь). Отдайте оба экземпляра инспектору, он на каждом поставит штамп о принятии с текущей датой и один отдаст вам обратно в качестве подтверждения подачи декларации.
По почте. Отправляйте декларацию заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении (днем предоставления декларации считается дата ее отправки). Сохраните опись, квитанцию и уведомление в качестве подтверждения факта отправки!
Через представителя по доверенности.
В онлайне через личный кабинет на сайте ФНС (предварительно нужно получить сертификат проверки цифровой подписи).