Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Примером расторжения договора в судебном порядке может послужить дело Владимирского Арбитражного суда, рассмотренное в 2017 г.
Между Ярдинской Администрацией и ООО «А» был заключен договор аренды земли сельхозназначения. Срок договора – 3 года. Арендная плата – 4 636 руб. в месяц.
Договор был заключен в 2012 г. В 2015 было автоматическое продление до 2018. Но за это время у арендатора образовалась задолженность более 70 тысяч.
Администрация предложила погасить задолженность в добровольном порядке и расторгнуть договор. Не получив ответа, представитель обратился в суд.
Договор аренды земель сельскохозяйственного назначения
Данным соглашением за обеими сторонами закрепляются юридические взаимоотношения, смыслом которых является передача земли в аренду. За пользование ею, Арендатор обязуется вносить арендную плату в оговоренном заранее денежном эквиваленте, учитывая показатель НДС.
В случае просрочки по текущим платежам, срокам возвращения земли в собственность Арендодателя, нарушения условий соглашения, договором предусмотрено начисление пени и штрафа Арендатору. Невыполнение штрафных санкций в режиме обоюдных переговоров грозит последнему судебной тяжбой.
Договор закрепляет за сторонами следующие права:
- Арендодатель имеет право производить мониторинг состояния своей собственности и осуществлять пересмотр размера арендной платы, но делать это можно не чаще, чем раз в год;
- Арендатору позволено обрабатывать и застраивать полученный участок по своему усмотрению, и реализовывать полученный урожай для собственной выгоды.
Стороны имеют обязанности друг перед другом:
- Арендодатель возлагает на себя обязательства по возмещению Арендатору возникших в ходе интенсивной эксплуатации расходов, которые были потрачены ним на освоение новых земель и улучшение угодий;
- Арендатор должен использовать полученные земли, согласно их прямому назначению, не допуская запустения и упадка угодий.
Это существенное условие договора, без наличия которого он будет считаться недействительным. Стороны должны индивидуализировать участок, чтобы его легко можно было выделить среди остальных.
Для этого необходимо указать такие его характеристики:
- кадастровый номер;
- точный адрес или месторасположение;
- площадь;
- границы арендуемого участка.
Предметом соглашения является земельный участок сельскохозяйственного назначения. В первом разделе указывается площадь земли, ее местоположение, кадастровый номер, а также назначение участка. Делается отметка о том, что надел был осмотрен арендатором и принят по акту приема-передачи.
Цель соглашения: временное использование (аренда) земельного участка для выращивания сельскохозяйственных культур либо выпаса скота, кошения травы. В разделе указываются сроки такого использования и момент с которого оно вступает в силу (после регистрации в Росреестре).
Размер платы устанавливается на основании протокола о результатах торгов на право заключения договора аренды. График платежей обычно прописывается в договоре (например, деньги перечисляются дважды в год, не позднее определенной даты либо в иные сроки). Вносятся средства обычно путем перевода со счета арендатора на счет арендодателя. Если при оформлении договора передавался задаток, то он входит в сумму первых арендных платежей.
Размер ежегодной платы может быть изменен собственником земли, если резко поменялись цены на рынке или повысился уровень инфляции. Но об этом необходимо будет заранее уведомить фермеров в письменном виде. При просрочке арендных платежей более 20-30 дней арендодатель вправе обращаться в суд и взыскивать средства через исполнительную службу.
Если земля была передана в аренду без торгов в первые полгода после ее регистрации в качестве муниципальной собственности, то арендная плата устанавливается в размере не более 0,3% ее кадастровой стоимости.
В договоре аренды фиксируются все права, которые приобретает арендатор и арендодатель. Любой из них вправе расторгнуть соглашение досрочно, если есть основания предусмотренные договором. Например, собственник земли вправе это сделать, если просрочена арендная плата более чем за один период или если надел используется не по назначению либо запрещенными способами.
Арендатор вправе:
- выращивать урожай на участке и проводить другие работы;
- продавать собранный урожай и оставлять прибыль себе;
- возводить сооружения для хозяйственных нужд (по соглашению с арендодателем);
- приоритетное право на пролонгацию договора при добросовестном выполнении условий аренды.
Фермер, арендующий участок обязан:
- соблюдать условия эксплуатации;
- вовремя оплачивать арендные платежи;
- повышать плодородие почвы;
- вырубать зеленые насаждения только с согласия собственника;
- сохранять межевые и другие специальные знаки, установленные арендодателем;
- предупредить минимум за три месяца о намерении расторгнуть соглашение.
В случае если арендатор не зарегистрирует договор в Росреестре и не будет оплачивать арендные платежи, то спустя несколько месяцев, собственник имеет право взыскивать с него суммы неосновательного обогащения, равные размеру арендной платы.
Арендодатель вправе:
- расторгнуть договор при нарушении его условий;
- запретить передачу своего участка (как целого, так и его части) другим лицам на условиях субаренды;
- регулярно проверять состояние земли.
В его обязанности входит:
- передача земельного надела после оформления аренды;
- не вмешивается в процесс использования участка, если арендатор не нарушает условий договора;
- оповещать о повышении арендной платы или планах расторгнуть договор.
Помимо основных прав и обязанностей сторон, можно прописать в договоре и дополнительные, связанные со спецификой земельного участка и необходимостью поддерживать определенный режим ухода за ней. Если собственник заинтересован в сохранности плодородности почвы, то он может предложить такой вариант соглашения, который будет немного отличаться от типовой формы.
Условия аренды могут быть изменены по соглашению сторон. Расторжение по требованию одной из сторон возможно только в судебном порядке и при наличии серьезной причины. Например, основанием может стать нарушенный график оплаты аренды или использование участка с серьезными нарушениями.
Собственник участка обязан письменно предупредить о нарушениях и о намерении расторгнуть соглашение. Если срок договора истекает, то по соглашению сторон он может быть пролонгирован (но не более чем на 49 лет). Арендатор, который не нарушал условий аренды имеет приоритетное право на использование участка.
Договор может быть расторгнут по независящим от сторон причинам. Например, в результате затопления участка, пожара либо военных действий.
О форс-мажоре нужно сразу уведомить друг друга, приложив справку из МЧС, пожарных служб и других государственных инстанций.
Если обстоятельства можно преодолеть, то аренда может быть продолжена на прежних условиях или с учетом оформления дополнительного соглашения. Но при невозможности сохранить имущественные отношения сделка прекращается. Ни одна из сторон при этом не несет ответственности по своим обязательствам.
Досрочное расторжение договора аренды земли с/х назначения
Договор аренды скрепляется подписями и печатями сторон (если речь идет о юрлицах). В двух экземплярах составляется и акт приема-передачи, где еще раз описывается участок и отмечается, что качество и состояние земли находится в удовлетворительном состоянии.
После подписания договор необходимо зарегистрировать в местном отделении Росреестра.
- Скачать бланк договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения
- Скачать бланк акта приема-передачи земельного участка
- Скачать образец акта приема-передачи земельного участка
Если земельный надел, поле, защитная лесополоса или старая ферма принадлежит государству или муниципальной администрации, то форма соглашения субаренды будет рекомендована или утверждена постановлением собственника, и основой для его разработки станут нормы Земельного кодекса РФ.
Если участок находится в собственности частных лиц, то оба соглашения, и первичное, и подписываемое в его рамках, могут разрабатываться в произвольной форме, с учетом соблюдения всех требований Гражданского кодекса. Как вариант для подражания можно взять типовой бланк:
К отдельным типам соглашений применяется правило о регистрации не только права, которое предоставляется на его основании, но и самого документа. Она станет обязательной процедурой, если срок соглашения превышает один год. Документы подаются или в Росреестр, или в МФЦ, который передаст их по назначению. Отказ будет получен в случае неверного оформления документов или отсутствия права на передачу участка в субаренду, отдельной строкой указанного в основном соглашении.
Часто возникают вопросы, в каких случаях земля сельскохозяйственного назначения может быть использована под строительство. Земли такого назначения могут относиться к тем, на которых разрешено строительство:
- дачных домиков
- объектов, используемых для ведения сельского хозяйства
- дорог
Нельзя строить на землях, относимым к сельхозугодиям. Перевести землю, находящуюся в субаренде, в другую категорию невозможно. Также нельзя изменить цель использования участка в тексте договора.
г. _______________ «____» ______________ 2018 г.
________________________________________________ в лице ________________________________________________, действующего на основании ________________________________________________, именуемый в дальнейшем «Арендатор», с одной стороны, и ________________________________________________ в лице ________________________________________________, действующего на основании ________________________________________________, именуемый в дальнейшем «Субарендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Арендатор обязуется предоставить Субарендатору земельный участок кадастровый №________, именуемый в дальнейшем – участок, площадью ________ квадратных метров, расположенный по адресу: ________________________________________________, во временное владение и пользование за плату. Границы участка, предоставляемого в субаренду по настоящему договору, обозначены на местности и идентифицированы на плане участка, который является неотъемлемой частью настоящего договора.
Договор субаренды земельного участка
Если кадастровый учет на государственном уровне не был осуществлен, то арендное соглашение не сможет вступить в законную силу. Поэтому рекомендуется запросить подтверждение у арендодателя либо выполнить эту процедуру самостоятельно. Необходимо узнать настоящее положение территории. В виде подтверждения можно использовать кадастровую выписку или кадастровый паспорт. Самый оптимальный вариант — приложить копию нужного документа к договору.
Отсутствует единая типовая форма договора аренды сельскохозяйственной территории. Но есть возможность скачать типовой образец в конце статьи.
Что должен включать в себя документ, чтобы была возможность эксплуатации объекта земельного назначения:
- Реквизиты сторон. Юридическое лицо сообщает полное название и важные сведения регистрации предприятия (где, когда, номер). Физическое лицо — лишь паспортные сведения.
- Предмет договора. Обязательно необходимо дать полное описание участка сельскохозяйственного назначения. Нужно также указать срок действия документа и уточнить, что договор приобретет юридическую силу после госрегистрации.
- Описание условий внесения арендных платежей. Дополнительно следует обозначить возможность льготных условий арендатора, а также причины, которые смогут повлиять на расторжение соглашения.
- Права и обязанности арендатора, а также арендодателя.
- Ответственность сторон.
- Указание точного количества экземпляров документа.
- Приложения (документы относительно экспликации земельных участков, кадастровый план территории, список особенных земельных участков).
После подписания договора аренды необходимо обратиться в орган государственной регистрации. Лицо, которое обратилось в орган государственной регистрации, должно оплатить госпошлину.
Размер оплаты для физических и юридических лиц является одинаковым. Для земельных участков действует ставка в 350 рублей, для частей земельного участка — 100 рублей.
- Сторона не выполняет обязательства, прописанные в соглашении. Отношения могут быть завершены по соглашению либо в суде.
- Изъятие территории для государственных нужд.
- Ненадлежащая эксплуатация земельной территории.
Дополнительное соглашение, которое может быть оформлено кроме договора аренды участка сельскохозяйственного назначения, требует государственной регистрации без оплаты госпошлины.
В ст. 77 ЗК РФ определено понятие сельскохозяйственных земель. Согласно п.1 этой статьи землями с/х назначения признаются участки, которые находятся за пределами населенных пунктов и используются для сельскохозяйственных целей и нужд такого вида деятельности.
Арендные отношения регулируются гражданским законодательством, а именно Главой 34 ГК РФ. Согласно ст. 607 ГК РФ объектами аренды могут быть, в том числе, и земельные участки.
Помимо этих нормативных актов, аренду такого типа земель регулирует ФЗ № 101 от 24.07.2002 года «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». В ст. 9 этого нормативного акта есть указание, что такие участки для сдачи в аренду должны быть в обязательном порядке поставлены на кадастровый учет.
Сам договор аренды сельскохозяйственных земель – это документ, который заключается с целью передачи участка во временное пользование лицу. Одной из сторон соглашения всегда выступает собственник недвижимого объекта.
Объектов таких правоотношений выступают земельные участки, предназначенные под пастбища, сенокосы, пашни, выращивание с/х культур, садовых растений и т.д. Таким образом, целевым назначением этих наделов может быть:
- ведение личного подсобного хозяйства;
- огородничество;
- животноводство;
- садоводство.
В некоторых случаях процедура оформления соглашения об аренде происходит после проведения торгов. Это касается ситуаций, когда собственником земли выступает государство или муниципалитет. Рассмотрим особенности в зависимости от статуса сторон договора подробнее.
Договор аренды земельного участка
Любой гражданин может обратиться в администрацию с просьбой выделить сельскохозяйственный участок в аренду. Учреждение проведет аукцион и в результате торгов выберет наиболее подходящего арендатора.
Аукцион происходит на основании акта выбора земельного участка. Если он не был поставлен на учет в Росреестре, то проводится процедура межевания и присвоения кадастрового номера. Торги проводятся даже если претендент на оформление аренды один – этого требует регламент. По итогу будет заключен договор аренды.
Без проведения аукциона участок может быть передан в аренду только фермерским (крестьянским) хозяйствующим субъектам. Для этого им потребуется написать в администрации определенное заявление, которое рассматривается в более короткие сроки, чем заявления граждан – в течение недели.
При обращении в государственные или муниципальные органы с целью получить участок во временное пользование, который не стоит на кадастровом учете, все расходы на межевание и регистрацию в Росреестре несет заявитель. Важно учесть, что это продолжительные процедуры и до момента заключения договора может пройти несколько месяцев.
Это стандартная двусторонняя сделка, поэтому к такому соглашению предъявляются общие требования. Утвержденной типовой формы не предусмотрено, поэтому важно учитывать, какую обязательную информацию должен содержать текст документа. Рассмотрим каждый пункт подробнее.
В тексте документа нужно указать:
- ФИО или наименование сторон;
- данные общегражданского паспорта или учредительных документов;
- адрес постоянной регистрации и фактического проживания (для организаций – юридический и фактический адрес);
- контактную информацию.
При оформлении соглашения с организацией или учреждением следует указывать имя и должность уполномоченного представителя, а также сведения о документе, являющимся основанием для подобных действий (к примеру, номер и дату составления доверенности).
Отсутствие этой информации также может стать причиной признания договора недействительным. Стороны вправе установить следующие виды арендной платы:
- четко обозначенная сумма платежа;
- доля от доходов, полученных в результате работы на участке в натуре или деньгах;
- передача в «ответную» аренду другой вещи;
- передача другой вещи без оформления встречных арендных отношений;
- обязательства по улучшению земли, которые возьмет на себя арендатор.
Помимо формы и объема арендной платы необходимо установить порядок ее внесения и сроки. Это может быть денежный перевод на банковскую карту, расчетный счет, электронный кошелек, наличная оплата и т.д.
Этого пункта может не быть в тексте. В этом случае допускается использование земли в любых целях, не противоречащих регламенту использования земель сельскохозяйственного назначения. Иные способы использования стороны установить не могут.
К примеру, если подразумевается, что земля предназначена для животноводства, арендатор не вправе построить на ней жилой дом. Даже, несмотря на то, что так написано в договоре.
Договор субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения
Срок аренды играет немаловажную роль, особенно при регулировании спорных моментов. Согласно п. 3 ст. 9 ФЗ № 101, указываются следующие минимальные и максимальные сроки для сельскохозяйственных земель:
- минимальный – 3 года;
- максимальный – 49 лет.
Стороны арендных отношений вправе установить любой срок в этих пределах. Однако есть исключение, при котором период действия может быть меньше трех лет – предоставление участка для выпаса скота или сенокоса.
Обращаем ваше внимание, что при оформлении договора аренды на срок более года, он подлежит государственной регистрации в Росреестре.
Когда в договоре нет указания периода действия, по умолчанию это значит, что соглашение действительно в течение максимального срока (49 лет).
Если срок действия подошел к концу, но арендатор планирует продлить отношения, он будет иметь преимущественное право оформления нового соглашения. Для возможности реализации этого права достаточно добросовестно выполнять обязательства в течение периода аренды.
Если землей владеет организация или государственная структура, она может сдать его в аренду:
- гражданам;
- другим организациям.
Также может быть оформлен договор аренды части земельного участка, если была достигнута такая договоренность между сторонами. Это предусматривает статья 6 ЗК РФ. Частями землю обычно сдают в аренду, когда в этом есть производственная необходимость и экономическая выгода. Независимо от того, оформляется договор на целый участок или на его часть, он должен соответствовать требованиям:
- статьи 22 Земельного кодекса РФ;
- статьи 607 Гражданского кодекса РФ.
Также необходимо учитывать, что некоторые виды земель законодательно запрещено сдавать в аренду. Такие случаи перечислены в статье 27 ЗК РФ. В перечень входят участки, которые:
- находятся в собственности национальных парков или заповедников;
- заняты зданиями и сооружениями, которые находятся в собственности Вооруженных сил РФ;
- используются атомными объектами;
- отведены под захоронение гражданских и военных лиц;
- используются органами ФСБ, ФСИН или госохраны;
- заняты под объектами связи, под инженерно-технические сооружения и т. п.
Также не подлежит сдаче в аренду земля, которая находится в федеральной собственности. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, возможен только в исключительных случаях и только с муниципальными органами или государственными организациями. Для сдачи таких наделов в аренду коммерческим организациям или гражданам их необходимо сначала перевести в муниципальную собственность.
Договор об условиях передачи земли заключается в письменной форме, которая не регулируется законодательно. Однако в силу ГК РФ такой договор является возмездным и срочным, т. е. он всегда имеет срок действия и предусматривает внесение платы за пользование арендованным имуществом. Кроме того, в него должны быть включены обязательные условия:
- о сторонах договоренности — арендаторе (лице, которое будет пользоваться участком) и арендодателе (владельце земли);
- предмете соглашения;
- арендной плате и порядке ее внесения;
- сроке действия соглашения.
Также в определенных случаях может быть прописан порядок использования земельного участка, в частности, если он определен нормативными актами. Например, договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения должен содержать обязательство арендатора применять землю исключительно по назначению, то есть для выращивания сельскохозяйственных культур или выпаса скота. Изменение назначения использования в таких случаях должно быть запрещено. Нарушение этого условия ведет к расторжению сделки. Минимальный срок договора об аренде сельскохозяйственных угодий составляет 3 года, а максимальный — 49 лет.
Документ составляют минимум в двух экземплярах (по одному для каждой из сторон). В нем обычно несколько разделов:
- предмет договоренности;
- арендная плата;
- права и обязанности арендодателя;
- права и обязанности арендатора;
- ответственность сторон и рассмотрение споров;
- порядок расторжения;
- прочие условия;
- реквизиты и адреса сторон.
Если сделка о передаче во временное пользование земельного участка заключается между гражданами — арендодателем и арендатором, то документ можно составлять в произвольной форме. Его необязательно заверять нотариально. Однако регистрировать в органах Росреестра, в случае заключения сроком более чем на 1 год, нужно обязательно. Для внесения соответствующей записи в кадастровый учет нужно подать письменное заявление в территориальный орган Росреестра. Предусмотрена уплата государственной пошлины в размере 2000 рублей. Также нужно предоставить сам договор и другие документы по запросу специалистов Росреестра. Например, копию свидетельства о регистрации права собственности, результаты проведенных торгов и т. п.
Арендное соглашение может быть продлено по окончанию срока действия. Для этого необходима дополнительная договоренность, если это указано в тексте. Также это может быть уведомительный порядок или умолчание. То есть если стороны не заявили о расторжении сделки, ее действие продолжается. Правда, его придется снова регистрировать в Росреестре.
Расторжение договоренностей может быть:
- срочным;
- досрочным.
В первом случае действие договора прекращается в указанную в нем дату. Второй случай предполагает нарушение условий соглашения или наступление каких-либо чрезвычайных обстоятельств. В таких ситуациях, как правило, расторжение происходит в судебном порядке.
Если срок аренды земли закончился, то между арендодателем и арендатором возможны несколько типов отношений:
- Переговоры о продлении периода пользования землей на условиях аренды;
- Прекращение отношений;
- Выкуп земельного участка.
Отметим, что, согласно нормам Земельного кодекса, если закончилось арендное соглашение, и у собственника не было претензий к лицу либо организации, которые использовали землю, то у арендатора есть преимущественное право на выкуп участка.
Если же стороны планируют продолжить арендное сотрудничество, то договариваться необходимо начинать заранее. Для документального оформления предложения одна из сторон (как правило, арендатор) направляет второй письмо с предложением продлить договор либо заключить новый контракт.
С юридической точки зрения пролонгация арендных отношений в сфере сельхозземель возможна в виде:
Нормы действующего законодательства четко регламентируют правила, а также минимальный и предельный сроки аренды земель сельскохозяйственного назначения. Государственная регистрация контракта обязательна, чтобы гарантировать защищенность сторон процесса.
Продление реальной аренды может осуществляться как посредством заключения нового контракта, так и при подписании дополнительного соглашения.
Каждый пункт следует заполнять в полном соответствии с нормами, а именно:
| Предмет договора | Указывается обязанность по предоставлению участка с описанием его кадастрового номера, площади и точного адреса. Также устанавливаются границы участка, который предоставляется в субаренду, и указываются реквизиты документа, на основании которого гражданин распоряжается данным имуществом. |
| Сумма арендной платы | Прописывается точная сумма арендной платы, порядок ее расчета, а также точный график перечислений. |
| Ответственность сторон | Перечисляется перечень штрафов, которые будут накладываться на каждую из сторон в случае нарушения условий, указанных в договоре. |
| Срок действия | Прописывается точное количество дней, на протяжении которых будет действовать данное соглашение. |
| Форс-мажор | Перечисляются ситуации, при которых предусматривается возможность нарушения условий договора без привлечения к ответственности любой из сторон. |
Аренда земельного участка сельскохозяйственного назначения
За арендатором закрепляется обязательство по использованию земельного участка в соответствии с его предназначением на протяжении срока, указанного в договоре. Также субарендатор должен быть предупрежден обо всех обязательствах, которые лежат на основном арендаторе.
В то же время субарендатор должен поддерживать имущество в исправном состоянии, а также исключать возможность ухудшения его состояния и вносить арендную плату в том размере и в сроки, предусмотренные заключенным соглашением.
Участие в сделке субаренды в преимущественном большинстве случаев повышает возможные риски, связанные с передачей земельного участка. В частности, они могут появиться на любом этапе во время проведения из-за различных особенностей.
Если она будет проводиться, то в таком случае правоотношения уже будут присутствовать между тремя лицами – арендатором, арендодателем и субарендатором, и каждый из них может подвергаться определенному риску, связанному с различными непредвиденными ситуациями.
К примеру, можно столкнуться с необходимостью проведения длительного судебного разбирательства, результат которого может привести к убыткам для любой из сторон. Сельскохозяйственный участок в любом случае должен использоваться в соответствии с его прямым назначением, в связи с чем его нельзя использовать для строительства недвижимости, не внося корректировки в целевое назначение.
Если земельный участок предоставляется для исполнения определенной цели, то в таком случае невыполнение условий в установленные сроки в конечном итоге может привести к прекращению договора. Для того, чтобы предотвратить возможные риски, в процессе оформления договора нужно предусмотреть различные детали и особенности сделки.
Одним из наиболее существенных условий является сохранение первоначального предназначения земельного участка в процессе его передачи субарендатору. Данная норма прописана в Федеральном законе №334, который был опубликован 3 июля 2020 года. В нормах этого акта указывается, что форма владения земельного участка не может подвергаться каким-либо корректировкам.
Другим важным условием для проведения сделки субаренды является обязательное уведомление собственника в письменной форме.
Субаренда представляет собой поднаем определенной недвижимости, полученной ранее в аренду от частного или государственного собственника. Данная сделка проводится арендатором, имеющим право на передачу имеющейся у него недвижимости, включая земельный участок по причине каких-либо обстоятельств во временное распоряжение третьему лицу.
Данная сделка может быть как возмездной, так и безвозмездной. На практике в преимущественном большинстве случаев встречается первый вариант, когда за определенную сумму арендатор предоставляет третьему лицу во временное пользование полностью всю территорию или какую-то определенную долю.
Вопросы касательно проведения сделки субаренды с последующим оформлением договора прописаны в Гражданском или Земельном кодексах в зависимости от того, кто является собственником имущества – частное лицо или какой-либо государственный орган.
Образец договора субаренды земельного участка:
Порядок проведения таких сделок между физическими лицами прописан в статьях 615, 618, 638, 647, а также 660 Гражданского кодекса. При этом ограничения прописаны в статье 631 этого кодекса.
Статья 615. Пользование арендованным имуществом
Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды
Статья 638. Договоры с третьими лицами об использовании транспортного средства
Статья 647. Договоры с третьими лицами об использовании транспортного средства
Статья 660. Пользование имуществом арендованного предприятия
Норма, регулирующая сдачу земельного участка в поднаем, прописана в статье 22 Земельного кодекса. В частности, там говорится о том, что арендатор имеет право на то, чтобы сдать арендованный земельный участок в поднаем на правах
субаренды
без необходимости получения согласия со стороны владельца такой недвижимости.
Статья 22. Аренда земельных участков
Если договор субаренды оформляется на срок более одного года, то в таком случае его нужно будет в обязательном порядке зарегистрировать в Росреестре. Данное требование прописано в статье 651 Гражданского кодекса.
Если же его срок составляет менее указанного промежутка времени, то в таком случае необходимость регистрации не предусматривается, и это указано в статьях 609 Гражданского кодекса и 26 Земельного кодекса.
Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды
Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения
Регистрация оформленного договора субаренды в Росреестре предусматривает необходимость выплаты государственной пошлины, включенной в состав обязательных платежей за проведение юридически значимых операций в пользу заявителя. Размер данной пошлины прописан в главе 25.3 Налогового кодекса и непосредственно зависит от статуса субарендатора.
Форма межевого плана:
Вместе с договором субаренды в государственные органы нужно подавать ряд документов, необходимых для регистрации проводимой сделки. Если операция проводилась физическими лицами, то в таком случае государственным служащим нужно будет предъявить их гражданские паспорта, которыми будет удостоверяться подлинность личности заявителя. В то же время юридическим лицам нужно будет предоставлять бумаги, подтверждающие прохождение государственной регистрации.
В число документов, которые подлежат обязательному предъявлению, можно включить:
- подробное описание участка, предоставляемого на правах субаренды;
- межевой план, на котором будут указываться специализированные межевые знаки и границы участка — Скачать форму межевого плана;
- график проведения платежей;
- кадастровый паспорт, на котором должно указываться месторасположение участка и его точные размеры — Скачать бланк кадастрового паспорта земельного участка;
- свидетельство, подтверждающее регистрацию основного договора аренды;
- акт приема-передачи указанного надела субарендатору с указанием индивидуальных характеристик участка — Скачать образец заполнения акта приема-передачи земельного участка по договору аренды.
Помимо этого, нужно будет обязательно предоставить квитанцию или же платежное поручение, подтверждающее оплату государственной пошлины за полученные услуги.
Образец кадастрового паспорта на земельный участок:
Особенности заключения договора аренды земли сельскохозяйственного назначения
В процессе оформления документа обязательно нужно упомянуть площадь участка, который предоставляется гражданину на правах субаренды, его адрес, кадастровый номер, а также полный перечень недвижимости и инженерных коммуникаций, находящихся на территории данного участка. Помимо этого, в условиях договора должны присутствовать данные о целевом предназначении участка, предоставляемого на правах субаренды.
Также в процессе оформления договора нужно принимать во внимание несколько особых условий:
- в документе в обязательном порядке должны присутствовать ссылка на основной договор аренды;
- в соглашении обязательно указывается факт предоставления письменного согласия со стороны собственника территории;
- в процессе оформления документа сторонам нужно учесть, что срок его действия не может составлять более того промежутка времени, который устанавливается для основного договора аренды.
Сама структура документа стандартно выглядит следующим образом:
- основная информация о каждой из сторон соглашения;
- описание предмета договора, то есть подробное перечисление того участка, который предоставляется в субаренду;
- права и обязанности, закрепляемые за каждой из сторон;
- сумма арендной платы, а также порядок, в соответствии с которым будет осуществляться расчет;
- ответственность, которая накладывается на каждую из сторон в случае неисполнения условий, предусмотренных соглашением;
- срок, на протяжении которого будет действовать данное соглашение, а также условия, которые должны соблюдаться для его расторжения;
- возможные форс-мажорные ситуации;
- остальные положения, включая решение конфликтных ситуаций, количество экземпляров и прочие нюансы.
Существует несколько требований, которым в обязательном порядке должен соответствовать оформленный договор субаренды:
- договор в обязательном порядке оформляется в письменном виде;
- в соглашении должно присутствовать согласие собственника указанного имущества;
- в договоре в обязательном порядке указываются права и обязанности, которые возлагаются на каждую из сторон;
- регулируется правовая ответственность, которая будет накладываться на каждую из сторон в случае невыполнения условий договора;
- документ устанавливает условия использования земельного участка на правах субаренды, включая точный график выплаты положенной суммы;
- указываются технические характеристики арендуемого имущества;
- в некоторых ситуациях договор должен в обязательном порядке проходить процедуру регистрации в территориальных государственных органах.
Скачать образец договора субаренды земельного участка
Таким образом, процедура оформления такой сделки практически не отличается от оформления стандартного договора аренды для какой-либо недвижимости. Причина этого заключается в том, что такие участки тоже относятся к категории недвижимого имущества, хоть им и присваивается особый правовой статус.
Образец договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения:
Каждый пункт следует заполнять в полном соответствии с нормами, а именно:
| Предмет договора | Указывается обязанность по предоставлению участка с описанием его кадастрового номера, площади и точного адреса. Также устанавливаются границы участка, который предоставляется в субаренду, и указываются реквизиты документа, на основании которого гражданин распоряжается данным имуществом. |
| Сумма арендной платы | Прописывается точная сумма арендной платы, порядок ее расчета, а также точный график перечислений. |
| Ответственность сторон | Перечисляется перечень штрафов, которые будут накладываться на каждую из сторон в случае нарушения условий, указанных в договоре. |
| Срок действия | Прописывается точное количество дней, на протяжении которых будет действовать данное соглашение. |
| Форс-мажор | Перечисляются ситуации, при которых предусматривается возможность нарушения условий договора без привлечения к ответственности любой из сторон. |
Как и любые соглашения, субарендный договор должен оформляться в любой юридической организации. При этом стоит отметить тот факт, что стоимость оформления гражданских сделок может отличаться в зависимости от региона, но в любом случае вряд ли получится найти дешевле 1 000 рублей.
При желании сделка может оформляться у нотариуса. Действующее законодательство не устанавливает никаких условий по использованию услуг таких специалистов, но за счет этого можно будет избежать каких-либо проблем, связанных с отсутствием юридических знаний. Услуги таких специалистов стоят несколько дороже и зачастую начинаются от 3 500 рублей.
Участки земли сельхозназначения представляют собой земли, предназначенные для удовлетворения потребностей сельского хозяйства, отличающиеся способностью давать хороший урожай. Согласно п. 1 статьи 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земли, передаваемые в аренду, в обязательном порядке должны состоять на учете в кадастровой палате, в том числе участки земли, имеющие несколько собственников.
Документальное оформление аренды сельскохозяйственных наделов
Договор аренды земельного участка не может быть заключен без предоставления со стороны арендатора полного пакета обязательных документов, включающего:
- заявление на предоставление земли в аренду;
- паспорт гражданина;
- кадастровый план и паспорт на земельный объект;
- документы, подтверждающие право получения земельного участка на льготных условиях.
Для принятия участия в публичных торгах необходимо предоставить паспорт и подтверждающий документ об уплате задатка на участие.
Оформление арендных отношений невозможно без обязательной регистрации договора аренды в органе государственной регистрации прав на имущество и сделок с ним (в Росреестре). Не требуют внесения соответствующей записи в государственном реестре только сделки, заключенные на срок до одного года, а также договоры, заключенные на неопределенный срок (когда в документе не прописан срок действия арендных отношений).
Перед обращением в государственный орган для регистрации договора аренды подготовьте следующие документы:
- Документ, удостоверяющий личность физического лица;
- Доверенность на представление, выданная на имя сотрудника, уполномоченного совершать действия по регистрации договора, выданная Администрацией (со стороны арендодателя);
- Документ с текстом договора в трех экземплярах;
- Подтверждающий документ о передаче участка в аренду муниципальным органом;
- Кадастровый паспорт земельного участка.
Регистрация сделки передачи имущества в аренду – услуга платная, поэтому вам придется уплатить госпошлину. Ее величина составляет две тысячи рублей.
Срок аренды участков земли сельхозназначения строго регламентирован на законодательном уровне и составляет период от трех до сорока девяти лет. Земли, предоставляемые для осуществления деятельности, связанной с сенокошением и выпасом скота, могут предоставляться в аренду не более, чем на три года.
В отношении земель, взятых в аренду для осуществления иной деятельности, срок устанавливается в соответствии с договоренностью сторон сделки.
Арендатор, ныне использующий предоставленные ему земли, имеет приоритет на продление действующего договора после окончания установленного соглашением срока.
Цена арендной платы на сельскохозяйственные угодья представляет собой максимальную ставку, зафиксированную в ходе проведения публичных торгов. Арендатор, предложивший самую высокую цену, объявляется победителем аукциона и получает право на заключение договора аренды.
На величину арендной платы оказывают влияние следующие важные особенности:
- Место расположения земельных угодий;
- Назначение земельных угодий;
- Ценность конкретного участка земли исходя из характеристик плодородия;
- Другие параметры, имеющие важное значение.
Арендную плату земельного участка сельхозназначения составляет часть его кадастровой стоимости (расчет производится по формуле: 0,7-1,4%). Кадастровая стоимость земельного участка не может быть ниже его рыночной цены. При расчете кадастровой стоимости земельного участка берется во внимание оценка продуктивности почвы и предполагаемые расходы, связанные с осуществлением на участке определенной деятельности.
Приблизительная величина арендной платы за один гектар в регионах Подмосковья составит пятьсот рублей, в Московской области – уже до двух тысяч.
Так как данная категория земель подлежит определенной защите со стороны государства, то установлен определенный перечень документов, которые необходимы при подписании соглашения. К ним относятся:
- паспорта участников сторон, если в сделке участвуют физические лица либо представители юридических и физических лиц;
- организационные и регистрационные документы юридических лиц и предпринимателей;
- доверенность для представителей, если она предусмотрена уставом компании или законом;
- кадастровый паспорт объекта сделки;
- для организаций необходима свежая выписка из Реестра, в которой должны быть открыты соответствующие разрешенные виды деятельности, если арендатором выступает юридическое лицо;
- правоустанавливающие бумаги на землю.
В некоторых случаях данный пакет документации может быть дополнен другими необходимыми бумагами. Регистрировать любой договор аренды необходимо в случаях, если он заключен на срок более 1 года. Поэтому большинство земель, арендованных с целью осуществления на них агропромышленной деятельности, подлежат государственной регистрации.