Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Берется ли налог с продажи квартиры менее 3 лет в собственности». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
С введением новых правил налогообложения изменились особенности оплаты государственного налога, поэтому некоторые граждане до конца не понимают надо ли им платить государству за торговлю собственным жилищем или такая обязанность для них не предусмотрена.
Налог с продажи квартиры в 2020 году для физических лиц рассчитывается в зависимости от нескольких обстоятельств:
- Срока, в течение которого это жилое помещение находилось в собственности у продавца, например, сбыт унаследованной квартиры, если период владения жильем наследниками составляет менее установленного законодательством времени, а равно и получение дарственной при таких же или подобных обстоятельствах, должен оплачиваться по стандартной ставке НДФЛ;
- Способа получения недвижимости, в частности при приобретении жилья за собственные средства на этапе строительства для торгов после сдачи дома в эксплуатацию.
С 2018 года введены следующие изменения, касающиеся налогообложения при реализации жилой и нежилой недвижимости:
- Действие права собственности должно быть не менее пяти лет, за исключением ряда случаев, при наличии которых минимальное время распоряжения собственностью остается на прежнем уровне – три года.
- При реализации недвижимости по заведомо невыгодной цене к расчету принимают либо цену договора, либо 0,7 от кадастровой стоимости – в зависимости от того, какая сумма больше. При этом цена договора может быть близка к рыночной, но если она меньше, чем 70% от кадастровой стоимости, то будет расчет от кадастровой..
Другие изменения являются менее значимыми, хотя позволяют не только определить, как вернуть уплаченный налог, но и воспользоваться возможностью уменьшения налоговой ставки при подаче 3-НДФЛ.
Льготных категорий граждан законодательством не предусматривается.
Какой налог с продажи квартиры в 2020 году надо платить: важные изменения
- В выписке из ЕГРН или свидетельстве о праве собственности на квартиру нужно посмотреть дату регистрации права. Обратите внимание – нас интересует не дата заключения ДКП, ДДУ, а дата регистрации записи в Реестре. Эта дата написана в строке «о чем в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №…». Для наследования напротив – важна дата смерти наследодателя.
- Определить, по какому основанию приобретена квартира – посмотреть раздел «Документ-основание».
- Сравнить дату регистрации и основание приобретения с таблицей ниже и определить срок давности владения, при котором можно не платить налог.
К вышеперечисленным четырем статьям добавилась еще одна. Теперь вы имеете законное право не платить налог с продажи квартиры при сроке владения от трех лет, если вы продаете единственное для проживания жилое помещение и участок под ним (если жилое помещение расположено на участке).
Тут стоит отметить два важных пункта:
- Нежилое помещение не относится к данному изменению. За него платить налог придется.
- Жилое помещение (доля в нем) налогоплательщика или его супруга/супруги не считается вторым жильем и его продажа не попадает под налогообложение, если новое жилье (доля в нем) приобретается налогоплательщиком и его супругой/супругом в срок до 90 дней с даты продажи такого жилья.
Проще говоря! У вас есть квартира за 3 млн с 2018 года. В марте 2020 года купили вторую квартиру побольше за 6 млн, а в апреле 2020 продали первую за 3,5 млн. У вас образовалась прибыль 500 000 рублей. В этом случае вы не заплатите налог с продажи первой квартиры за 3,5 млн. т.к. вторая квартира за 6 млн. не учитывается (согласно абзацу 2 подпункта 4 пункта 3 статьи 217.1 НК РФ) по причине того, что вы купили новое жилье в срок до 90 дней с продажи первой квартиры 2018 года.
Изменения, коснувшиеся налогового законодательства в сфере жилищного рынка, существенно изменили способ начисления НДФЛ. С 2018 года нельзя продать жилье по сильно заниженной стоимости для уменьшения бремени налогоплательщика.
Теперь налог на доходы физических лиц при реализации жилья рассчитывается не только из фактически полученной прибыли, но и с учетом кадастровой стоимости недвижимого имущества. При возникновении обстоятельств, которые подтверждают сбыт жилища по цене ниже его рыночной оценки и менее 70% от кадастровой стоимости, для расчета обязательств гражданина используется коэффициент 0.7, который умножается на кадастровую стоимость предмета договора.
При торговле жильем, сбыт которого несет выгоду более одного миллиона рублей, придется заплатить налог по ставке 13%. Данный вид налогового бремени признается налогом на доходы физических лиц и подлежит декларированию, поэтому необходимо как отчитаться перед налоговой, так и внести определенную сумму налогов до установленного законом времени.
ФНС уточняется, что НДФЛ облагается только фактически полученная прибыль – разница между первоначальной стоимостью жилья и конечной ценой ее реализации.
В рамках ст. 224 НК РФ, налог на продажу квартиры нерезидентом России составляет 30% от полученной продавцом суммы. Резидентами РФ признаются лица, проживающие на территории государства в течение 183 дней за последние 12 месяцев.
Продажа квартиры без налога и декларации: что изменится с 2020 года
Получение имущественного вычета, который может достигать одного миллиона рублей, позволяет сократить налоговую базу.
Перед тем как рассчитать налог на продажу квартиры, необходимо определить ее первичную и конечную стоимость, а также выбрать способ определения обязательств.
Пример расчета:
Иванов И.И. в январе 2015 года приобрел жилое помещение стоимостью 6 721 000, в конце 2017 года он продал его по цене 7 329 000.
Для подачи 3-НДФЛ после реализации недвижимости, которая принадлежала на правах собственности, гражданин должен приложить и другие документы.
К таким документам могут относиться:
- Копия договора покупки и реализации недвижимости, в котором указывается стоимость жилья;
- Расписка или иной документ, устанавливающий факт получения средств, в том числе выписка с банковского счета.
Для получения расчета НДФЛ по программе «доходы минус расходы» необходимо приложить:
- Старый договор, который устанавливает права владения и распоряжения заявителя;
- Документы о праве собственности – выписка из ЕГРН;
- Расчетный документ, устанавливающий размер понесенных гражданином расходов, в том числе расписка от бывшего владельца, заключение из банка о произведенной операции или чек о пополнении счета другого лица.
- Копию паспорта и другие документы, которые могут потребовать служащие ФНС.
Пример заполнения 3-НДФЛ поможет сократить время на запись всей информации. При реализации жилья и заполнении декларации, код дохода обозначается цифрой «01». Далее, при возникновении необходимости в оформлении вычета, заполняются соответствующие данные с указанием дополнительных приложений для подтверждения обстоятельств покупки.
Заполнение 3-НДФЛ при продаже квартиры длительный процесс, который можно сократить в значительной мере, заполнив онлайн-формы на сайте ФНС с указанием соответствующих обстоятельств.
В расчете точного размера НДФЛ может помочь соответствующий калькулятор, поэтому для уточнения информации и проверки личных вычислений лучше обратиться к нему.
Минимальным сроком владения называют период, по окончании которого можно продавать имущество без уплаты НДФЛ и подачи декларации. Если продать имущество раньше, нужно как минимум отчитаться о сделке перед налоговой инспекцией, даже если нет налога к уплате.
Если продать имущество после того, как пройдет минимальный срок владения, то нет ни налога, ни декларации. Даже если на продаже машины и квартиры удалось заработать миллион рублей, государству вы ничего не должны.
Например, в октябре 2016 года у Олега умерла бабушка. Она оставила ему в наследство квартиру. В августе 2019 года он продал эту недвижимость за 2 млн рублей — с момента открытия наследства прошло два года и 10 месяцев. А минимальный срок владения для унаследованной квартиры — три года. Олег подписал договор раньше, и теперь даже с учетом вычета он должен заплатить в бюджет 130 тысяч рублей НДФЛ и подать декларацию. Если бы Олег продал ту же квартиру в ноябре 2019 года, он бы сэкономил 130 тысяч рублей и вообще не сообщал государству о своей сделке.
| Недвижимость купили до 2016 года | 3 года |
| Недвижимость купили после 1 января 2016 года | 5 лет |
| Недвижимость получили в подарок или как наследство от близкого родственника, по договору ренты или в ходе приватизации | 3 года |
| Любое имущество, кроме недвижимости | 3 года |
При продаже жилья в 2020 году или позже минимальный срок владения составит три года, даже если его купили в 2016 году. Сейчас, если квартиру купили в январе 2016 года, ее нельзя продать без начисления НДФЛ: по действующему закону минимальный срок истечет в январе 2021 года.
Но уже в январе 2020 года ту же квартиру разрешат продать без НДФЛ. Для этого должны одновременно соблюдаться такие условия.
Налог с продажи квартиры в 2019 году
Если продать квартиру раньше трех или пяти лет, это не значит, что точно придется заплатить НДФЛ. Подавать декларацию нужно в любом случае, а вот налога может не быть.
При продаже в любое время можно применить имущественный вычет: это право не зависит от срока владения и новых поправок. Можно купить квартиру, а через неделю ее продать вообще без налога.
Другим нововведением в законе является зависимость суммы налога с продажи недвижимости от кадастровой стоимости. Не секрет, что продавцы в целях уменьшения НДФЛ занижают стоимость продаваемого объекта в договоре. Из-за этого властям пришлось раз и навсегда решить вопрос, с какой суммы платится налог с продажи квартиры в 2019 году.
Если договорная стоимость окажется искусственно заниженной, сбор будет рассчитываться, как 70% кадастровой стоимости объекта на начало года сделки.
Как уже отмечалось, налог с продажи квартиры в 2019 году для физических лиц начисляется в случае превышения суммы продажи от покупки. Например, квартира покупалась за 2 млн. рублей, а через год хозяин продает ее за 3,5 млн. рублей.
Но как быть тем, кто получил недвижимость по наследству, в дар или по приватизации? Ведь они не приобретали ее за собственные средства. Для этого предусмотрен имущественный вычет в соответствии с п.1 ст. 220 НК РФ. С ним можно законно снизить сумму налога. Его максимальная сумма – 1 млн. рублей.
Каждый налогоплательщик должен знать, что вместе с обязанностью уплаты НДФЛ от сделки с недвижимостью у него возникает обязанность заполнить и сдать декларацию 3-НДФЛ по окончании года продажи. Налогоплательщик в этом отчете сам для себя рассчитывает налог с продажи недвижимости в 2019 году на основании полученного дохода от реализации.
Проверка декларации проводится на основании представленных документов, поэтому продавец недвижимости должен приложить копии или сканированные образцы:
- паспорта;
- договора купли-продажи (нового и старого, если квартира в собственности менее 3 лет, налог при продаже 2019 нужно уплатить с разницы «продажа-покупка»);
- документов о праве (выписка из ЕГРН, ЕГРП или свидетельство о регистрации права);
- свидетельства о вступлении в наследство, договора приватизации или дарственной (по обстоятельствам);
- расписки прежнего продавца, нового покупателя, банковские поручения, чеки, и иные документы для подтверждения перевода денег.
После подсчета, какой налог с продажи квартиры в собственности более 3 лет в 2019 году должен внести продавец, важно соблюдать сроки. Для тех, кто участвовал в сделках с недвижимостью в 2019 году, необходимо задекларировать полученные доходы до конца июля 2020 года. Срок оплаты рассчитанной суммы налога — 15 июля 2020 года.
За несвоевременное декларирование предусмотрен штраф от 1000 рублей до 30% задолженности по налогу. А не вовремя перечисленный налог при продаже недвижимости в 2019 году для физических лиц грозит пеней и штрафами в размере 1/5 долга.
Таким образом, налогообложение при продаже квартиры в 2019 году возникает не во всех сделках. Огромную роль играет период нахождения недвижимости в собственности. Тем, кто хочет продать жилье без налога, иногда просто нужно выждать минимальный срок.
НАЛОГ С ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ 2020 г. ИЗМЕНЕНИЯ. РАСЧЕТ
Минимальный срок владения объектом недвижимого имущества для освобождения от уплаты налога составляет 5 лет в следующих случаях:
Если имущество одновременно отвечает следующим условиям:
- приобретено по договору купли-продажи, дарению или наследству от иных лиц (не ближайших членов семьи), по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства, паевого инвестирования или по другому договору, связанному с долевым строительством);
- оформлено продавцом-налогоплательщиком в свою собственность после 01.01.2016 года;
- отчуждается после 01.01.2016 года (после того, как закон вступил в силу)
- не является «единственным» жильем
Если такое имущество находится в собственности продавца менее 5 лет, продавец-налогоплательщик должен уплатить налог на доходы физического лица, полученного от реализации этого имущества. Налоговая ставка остается 13% для резидентов и 30% для нерезидентов.
Купили квартиру ПОСЛЕ 01.01.2016 года?
Чтобы не платить налоги нужно ждать 5 лет!
Сразу оговоримся, что имущественный налоговый вычет не применяется для имущества, которое используется в предпринимательской деятельности.
Для имущества, отчуждаемого налогоплательщиком, применяются следующие имущественные налоговые вычеты:
- 1 000 000 рублей от продажи имущества;
При реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности (отчуждается по одному договору) имущественный налоговый вычет при продаже имущества распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.
При реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, но продает имущество сособственник по отдельному гражданско-правовому договору (с учетом права приоритетной покупки), имущественный налоговый вычет может быть использован полностью при условии, что доля выделена как отдельный объект права.
(Постановление Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 № 5-П)
Как мы видим из расчетов выше, сумма не облагаемая налогом при продаже автомобиля в 2020 году составляет 250 тыс. руб. Если вы продали машину за эту или меньшую цену, имущественный налоговый вычет полностью покрывает размер дохода, и платить налог не придется.
Кроме того, не берется налог в случае, если машину продали за ту же сумму или дешевле, чем купили. Для обычных сделок между автомобилистами такая ситуация наиболее распространена. К примеру, если вы купили автомобиль за 500 тыс. руб. и продали его за ту же цену, платить налог не придется.
Как мы уже говорили, не платится налог при продаже авто на сумму в размере покупки машины (если у вас сохранился старый ДКП) или менее 250 тыс. руб. (если в этом году вы не использовали вычет при продаже другого ТС). А значит, чтобы не платить налог следует указать в договоре купли-продажи одно из этих значений.
Иногда продавец договаривается с покупателем на счет одной суммы, а в ДКП просит указать в разы меньшую. Несмотря на то что это отличный способ для продавца сэкономить на оплате налогов, покупателю занижать стоимость автомобиля в ДКП невыгодно по нескольким причинам:
-
Большой размер подоходного налога при продаже.
Договор купли-продажи — это тот документ, который подтверждает стоимость совершенной сделки. Решив продать автомобиль, при расчете подоходного налога вы будете опираться именно на сумму, которая указана в ДКП, даже если на самом деле автомобиль был продан дороже.
Налог с продажи автомобиля в 2020 году
Выплатить налог следует не позднее 15 июля того года, который следует за годом продажи. То есть при продаже авто в 2020 году, уплатить НДФЛ следует до 15 июля 2021 года.
Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
Существует несколько способов, как подать декларацию 3 НДФЛ при продаже машины. Декларацию следует направить в ИФНС по месту регистрации:
-
Посетив налоговую лично или через представителя;
-
Заказным письмом по почте (днем подачи декларации считается день отправки письма);
-
Через интернет.
Если вы продали автомобиль, который находился у вас в собственности менее 3 лет, подавать декларацию нужно обязательно — даже если налог выплачивать не придется.
Какой бы способ подачи декларации вы ни выбрали, помните, что к ней необходимо приложить копии или скан-копии документов — паспорта РФ и ДКП (для подтверждения стоимости покупки/продажи авто).
1Войдите в личный кабинет налогоплательщика.
2Кликните на вкладку «Налог на доходы ФЛ и страховые взносы».
3Выберите «Декларация по форме 3-НДФЛ».
4Перейдите к услуге «Заполнить/отправить декларацию онлайн».
Далее, заполните в форму требуемые данные, пользуясь подсказками сайта, и прикрепите скан-копии документов. Помните, что направлять декларацию следует по месту регистрации.
Представить в налоговую инспекцию одну декларацию недостаточно. К ней следует приложить следующие документы:
-
Справка о доходах физического лица по форме 2-НДФЛ за предшествующий год, которую нужно получить по месту работы.
-
Договор купли-продажи и другие документы, подтверждающие стоимость продажи (справки, платежные поручения, расписки и пр.)
-
Договор купли-продажи, по которому Вы в свое время приобрели транспортное средство (для подтверждения затрат на приобретение авто).
-
Свидетельство о присвоении ИНН (нужентолько номер ИНН).
-
Паспорт.
Если в вашем случае декларация требует наличия дополнительных документов, вам об этом сообщит сотрудник налоговой.
Новшеством в законодательстве также стало правило, ограничивающее минимальную цену продаваемого жилья, что поможет прекратить «нечестные» сделки. Начиная с 2017 года НК РФ включает требования к стоимости реализуемых квартир для физических лиц — не менее кадастровой на 1 января года проведения сделки. Чтобы легче было перейти на данную систему исчисления, применяют коэффициент 0,7.
К примеру, некая гражданка указала в договоре стоимость продаваемой квартиры 1 млн. рублей, для того, чтобы снизить сумму налога. А кадастровая стоимость составляла 5 млн. рублей. Теперь НДФЛ будут рассчитывать, исходя из официальной оценки недвижимости, то есть — с 5 млн. рублей. Но эту сумму умножат на 0,7Ю указывая в договоре купли-продажи цену 3,5 млн. рублей (по минимуму). При этом учитываются данные, предоставленные кадастровой палатой. Поправка в законодательстве не применяется, в случае, если сведения о кадастровой стоимости отсутствуют.
Какой налог с продажи квартиры необходимо оплатить
- Банки
- Военкомат
- ГИБДД
- Роспотребнадзор
- Таможня
- Полиция
- Прокуратура
- Налоги
- земельный налог
- транспортный налог
- налоговые вычеты
- НДФЛ
- утилизационный сбор
- Курортный сбор
- Ставки транспортного налога
- Медицинские услуги
- Газоснабжение
- ЖКХ
- Налог на имущество
Действующим законодательством предоставлено право продавцу воспользоваться либо налоговым вычетом при продаже недвижимости либо рассчитать налог с учетом понесенных затрат на ее приобретение. При подаче декларации налогоплательщик сам может определить, какой из вариантов ему более выгоден.
Налог от продажи недвижимости с учетом налогового вычета
При расчете суммы налога с учетом налогового вычета применяют формулу:
НДФЛ = (С дох – ИВ) x 13%,
- где С дох – сумма дохода от продажи объекта недвижимости;
- ИВ – налоговый имущественный вычет.
Сумма дохода от продажи определяется в соответствии с договором купли-продажи. При этом если цена продажи недвижимости меньше, чем его кадастровая стоимость на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект (если кадастровая стоимость определена на указанную дату), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то доход от продажи рассчитывается следующим образом (п. 5 ст. 217.1 НК РФ):
С дох = кадастровая стоимость на 1 января x 0,7.
Справочно. Статьей 220 НК РФ установлен размер налогового вычета в размере от 250 тысяч рублей до одного миллиона рублей.
| Вид объекта недвижимости | Сумма налогового вычета | Основание |
|---|---|---|
| при продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе | 1 000 000 рублей | ст. 220 НК РФ |
| при продаже иной недвижимости (например, гаража) | 250 000 рублей | ст. 220 НК РФ |
Более подробно о видах налоговых вычетов и особенностях их предоставления — в разделе «Налоговые вычеты».
Пример расчета — метод 1
Например, Сидоров И.В. продал в 2019 г. квартиру за 5 000 000 руб., которую он приобрел в начале этого года за 4 500 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2019 составляла 7 500 000 руб.
Налоговый вычет равен 1 000 000 рублей.
1. Рассчитаем облагаемую сумму дохода.
7 500 000 * 0,7=5 250 000 (кадастровая стоимость с учетом понижающего коэффициента) – больше чем цена продажи, поэтому она применяется при расчете НДФЛ.
Облагаемая налогом сумма дохода = 5 250 000 рублей.
2. Применяем формулу расчета налога с учетом налогового вычета:
(5 250 000 – 1 000 000) x 13% = 4 250 000 рублей *13 % = 552 500 руб.
Таким образом, при расчете налога с учетом налогового вычета необходимо заплатить сумму налога в размер 552 500 рублей.
- Алименты
- Усыновление
- Права работников
- Прописка
- Банкротство физлиц
- Расписка
- Должностная инструкция
- Оборот оружия
- Недееспособность
- Правила охоты
- Правила рыбалки
- Выгул собак
- Пчеловодство
- Полеты
Налог с продажи автомобиля в 2020 году
Ставка НДФЛ установлена налоговым законодательством на уровне 13%. Но здесь есть исключения. Что касается продажи земельного участка, такая ставка применяется к налоговым резидентам, а лица, которые ими не являются, используют ставку 30%.
Получается, что если участок продали за 2 000 000 рублей и продавец не освобожден от обязательства уплатить НДФЛ, не имеет права ни на какие вычеты, то он должен будет заплатить 260 000 рублей (2 000 000 * 13%). А вот продавец-нерезидент заплатит уже 600 000 рублей (2 000 000 * 30%).
Когда речь заходит о доходе от продажи земли, применяется имущественный вычет, регулируемый ст. 220 НК РФ. Если владелец не освобождается от уплаты НДФЛ после продажи участка, а это случается, когда он владел им менее 3 лет, а с 2016 года — менее 5 лет, то он может применить имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей.
Механизм применения этого вычета выглядит так: сначала из суммы, полученной при продаже, вычитают размер вычета, а уже к оставшейся сумме применяют ставку налога.
При условии, что участок был продан за 2 000 000 рублей, налог составит:
(2 000 000 – 1 000 000) * 13% = 130 000 рублей.
Но вместо 1 000 000 рублей можно из дохода от продажи земли вычесть сумму, потраченную на приобретение этого участка. Такой вариант подходит только в том случае, если сумму затрат можно подтвердить документально. Ну и целесообразно его применять, если затраты на приобретение участка превышали 1 000 000 рублей.
Декларацию должны подавать лица, продавшие свой участок и не освобожденные от уплаты НДФЛ. Те владельцы участков, которые продавали землю, принадлежавшую им более 3 лет, подавать декларацию не обязаны. Но бывают ситуации, когда и им приходят уведомления об уплате налога. Тут просто нужно предоставить в налоговую документы, из которых видно, что они освобождены от уплаты налога.
Для подачи декларации законом устанавливается граничный срок. Обычно ее подают после окончания налогового периода, т. е. календарного года, до 30 апреля следующего. По сути, у налогоплательщика есть 4 месяца, чтобы заявить о своих доходах.
Составляется декларация по специально утвержденной форме 3-НДФЛ. Здесь указывает размер полученного от продажи участка дохода и размер применяемого имущественного вычета. Расчет налогоплательщик проводит самостоятельно.
^К началу страницы
1 000 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе;
250 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже иного имущества, (автомобили, нежилые помещения, гаражи и прочие предметы).
Вместо применения имущественного вычета налогоплательщик имеет право уменьшить величину дохода, полученного от продажи имущества, на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы, непосредственно связанные с приобретением этого имущества. В определенных ситуациях это может быть выгоднее, чем применять имущественный вычет.
При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета (1 000 000 рублей или 250 000 рублей) распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).
Если налогоплательщиком за один год было продано несколько объектов имущества, указанные пределы применяются в совокупности по всем проданным объектам, а не по каждому объекту по отдельности.
В случае если полученные от продажи имущества суммы не превышают указанные пределы, то обязанность по представлению декларации сохраняется, а обязанность по уплате налога не возникает.
Продажа квартиры менее 5 лет в собственности — новый закон и его нюансы
Доход Иванова Н.В. от продажи в 2017 году приобретенной в 2016 году квартиры составил 2 100 000 руб.
Кадастровая стоимость квартиры по состоянию на 1 января текущего года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на эту квартиру, составила 3 300 000 руб. Документально подтвержденные расходы на приобретение квартиры отсутствуют.
Налоговая база по НДФЛ в таком случае определяется с понижающим коэффициентом, применяемый к кадастровой стоимости квартиры, равным 0,7.
Кадастровая стоимость квартиры с учетом понижающего коэффициента:
3 300 000 руб.x0,7 =2 310 000 руб.
Поскольку доходы Иванова Н.В. от продажи квартиры меньше кадастровой стоимости квартиры с учетом понижающего коэффициента 0,7, для целей налогообложения налоговая база составит: 2 310 000 руб.
При этом Иванов Н.В. вправе заявить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.
НДФЛ будет рассчитываться налогоплательщиком следующим образом:
(2 310 000 руб.- 1 000 000 руб.) x 13%=170 300 руб.
^К началу страницы
Имущественный вычет, связанный с продажей имущества, в отличие от вычета, связанного с приобретением жилья, можно применять неограниченно, но с учетом ограничения предельного размера имущественного налогового вычета (1 000 000 рублей или 250 000 рублей) в налоговом периоде. Для того чтобы воспользоваться правом на вычет, налогоплательщику требуется:
1 Заполнить налоговую декларацию по окончании года.
Форма 3-НДФЛ
2 Подготовить копии документов, подтверждающих факт продажи имущества.
Например, копии договоров купли-продажи имущества, договоров мены и т.д.
3 Если налогоплательщик заявляет вычет в сумме расходов, непосредственно связанных с приобретением продаваемого имущества, дополнительно подготовить копии документов, подтверждающих такие расходы
(приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и т.п.), а также иные документы, подтверждающие факт приобретения продаваемой квартиры, например, договор купли-продажи.
При этом владельцы недвижимого имущества должны знать особенности налогообложения при продажи жилья, прежде всего, о том, что продажа недвижимости не всегда налогооблагается:
– не облагается, если была в собственности более 3х лет (с 2016 года – более 5 лет);
– собственник освобождается от налога, если квартира продана дешевле, чем покупалась, но дороже 70% от стоимости согласно кадастру.
Подоходный налог граждане РФ должны заплатить со всех доходов без исключения, продажа жилья, соответственно, также может быть включена в доходную часть и имеет прямое отношение к НДФЛ. Резиденты РФ платят по закону 13%, нерезиденты – 30%. Остается вопрос, какая именно сумма облагается налогом. По закону собственник должен оплатить налог со всей налогооблагаемой базы, которую он получает при продаже недвижимости. Если есть желание продать квартиру меньше 3х лет в собственности, сумму можно уменьшить за счет затратной части, которая была при покупке квартиры, или включить имущественные вычеты. Норма может быть применена только резидентами РФ и в отношении одного из вариантов. Это может быть:
– фиксированный имущественный вычет (1 млн. рублей);
– затраты на покупку.
Обратите внимание, что упомянутый имущественный вычет касается только жилой недвижимости. К ней могут быть отнесены: дома, квартиры, дача после приватизации, комнаты в коммунальном жилье, земельный участок, а также доля подобной недвижимости.
Для недвижимого имущества, не предназначенного для жилья, как недострой, машиноместа, гаражи, автомобиль, может применяться необлагаемый имущественный вычет в размере 250 000 рублей.
Когда речь идет о необходимости продажи новой недвижимости, конечно, нужно подсчитать срок владения, чтобы не продать квартиру меньше 3х лет в собственности. Это поможет в отдельных случаях избежать оплаты налога. Как правило, дата отсчета владения – это дата, отраженная в праве собственности на недвижимость. Но в этом отношении тоже есть свои исключения:
– при наследовании квартиры или дома отсчет права владения отсчитывается с дня смерти лица, от которого получено наследство;
– в кооперативном жилье начальной датой вступления в право собственности является день выплаты последнего пая или подписания акта приемки-передачи недвижимости от кооператива новому собственнику.
На первый взгляд, все понятно, но существует и ряд практических случаев, когда трактовка закона может быть неоднозначной. В качестве примера рассмотрим случай. На недвижимость, зарегистрированную до 1998 года, право собственности в современном понимании не выдавалось. В квартире было три собственника, один из собственников выкупил 2 другие доли и стал единоличным владельцем.
По логике новый владелец при продаже недвижимости, не достигая трехлетнего срока владения, должен заплатить налог с 2х долей. На практике он ничего платить не будет, так как распределение долей не имеет значения. Юридическим фактом является его право владения собственности, так как доли не были выделены в отдельное имущество. Если с первоначальной даты вступления в собственность квартиры прошло более 3х лет, НДФЛ не оплачивается.
Если квартира приобреталась до 2016 года и продана в течение трехлетнего срока с прибылью от продажи, в этом случае оплачивается подоходный налог. Сократить сумму налогооблагаемой базы можно за счет имущественного вычета, который упоминался выше, и расходов на приобрететение.
Это фиксированная сумма в размере 1 млн. рублей. Однако, нужно учитывать, что этим правом может воспользоваться владелец, который реализовал свою квартиру в течение 3х летнего срока (или 5ти-летнего для недвижимости, приобретенной после 2016 года), только для одного объекта недвижимости. Если реализуется два и более жилых помещений, то имущественный вычет может применяться только для одного проданного жилого объекта, так как согласно закону можно получить 1 налоговый вычет (1 млн. рублей) 1 раз в налоговом периоде (за 1 год).
Если владелец столкнулся с такой ситуацией, он может воспользоваться другой нормой и вычесть из облагаемой базы расходы на приобретение. Чтобы понять, как делаются расчеты, если хотите продать квартиру меньше 3х лет в собственности (5 лет с 2016), лучше воспользоваться примером.
Пример 1
Квартиру купили за 7,8 млн. рублей, продали за 11,3 млн. рублей. В этом случае НДФЛ может быть рассчитан по двум вариантам (с дохода минус имущественный вычет или с прибыли). Способы расчета могут давать разную сумму налога, собственник вправе выбрать один из вариантов на свое усмотрение:
– (7,8 – 1) х 13% = 884 000 рублей;
– (11,3 – 7,8) х 13% = 416 000 руб.
Очевидно, что второй вариант выгоднее. Имущественный вычет в данном случае не играет особой роли в сумме облагаемой базы, его используют только в случаях, когда проще не подтверждать расходы на покупку и они составляют менее 1 млн. рублей. Также имущественные вычеты применяются в случаях дарения квартиры родственником и ее продаже в ближайшие три года после получения права собственности, когда обосновать расходы на приобретение довольно сложно. Налог с продажи квартиры при использовании имущественных вычетов может быть меньше.
Оплата налога производится в зависимости от стоимости одного и второго объекта недвижимости. Например, если при продаже квартиры был получен доход, то с одной стороны нужно платить налог на прибыль. При этом если до этого не пользовался фиксированный имущественный вычет в 2 млн. рублей для покупателей, или с 2014 года не он использован не полностью, можно сократить сумму налога. Это важно, если есть желание продать квартиру меньше 5 лет в собственности с 2016 года.
Этот случай подразумевает, что собственник объектов недвижимости может воспользоваться двумя налоговыми вычетами одновременно. При продаже квартиры – 1 млн. рублей, при покупке жилой площади – 2 млн. рублей. Опять же, пользоваться имущественным вычетом или вычитать затраты из наибольшей суммы – это зависит от выбора собственника жилья.
Пример 11
Квартира была получена по наследству, затем продана за 2,3 млн. рублей, сразу была приобретена новая квартира за 1,5 млн. рублей. В данном случае используется стандартный вычет в 1 млн. рублей для расчета облагаемой суммы, она составит 2,3 млн. рублей — 1 млн. рублей = 1,3 млн. рублей. Сумму такой квартиры для налогообложения можно уменьшить на 1,5 млн. рублей, получится 1,3 млн. рублей — 1,5 млн. рублей = — 0,2 млн. руб. То есть 200 тыс. должны возместить из бюджета подоходного налога, что составит 26 000 рублей. Это можно сделать если гражданин получил доход в отчетном периоде (одном году), то из суммы налогов можно вычесть 26 000 рублей.
Пример 12
Квартира куплена за 2,1 млн. рублей, затем продана за 4,3 млн. рублей, приобретена новая за 1,7 млн. рублей. Налогооблагаемая база рассчитывается с учетом расходов на недвижимость и составит 4,3 млн. рублей — 2,1 млн. рублей = 2,2 млн. рублей. Сумма уменьшается на 1,7 млн. рублей имущественного вычета: 2,2 млн. рублей — 1,7 млн. рублей = 0,5 млн. руб. Налогооблагаемой базой будет 500 тыс. рублей, 13% из которых составит налог за продажу квартиры в 65 000 руб.
Обязательно нужно оплатить налог после получения дополнительного дохода, который может появиться и после продажи собственного имущества.
Но, если это объект недвижимости, то к нему применяются некоторые правила и льготы, прописанные в НК РФ.
Объектом недвижимости признаётся такой объект, которые неразрывно связан с участком земли, на котором он располагается.
То есть, он должен иметь прочный фундамент, и этот объект практически невозможно переместить с места на место. Такой объект и является недвижимым имуществом.
К таким можно отнести:
- Гаражи, расположенные в гаражных кооперативах.
- Индивидуальные строения, но стоящие на прочном фундаменте.
Такое строение, как «ракушка» не относится к недвижимости, так как не имеет фундамента и его можно легко переместить с места на место.
Граждане, получающие дополнительный доход, должны уплачивать налог с этого дохода. Продажа гаража является таким дополнительным доходом. Следовательно, с суммы продажи нужно уплачивать налог.
Но, существует несколько нюансов, которые необходимо учитывать:
- срок нахождения данного объекта во владении у одного лица;
- сумма, за которую он был продан.
Налог уплачивается в размере 13% от суммы полученного дохода. Такая ставка установлена для резидентов нашей страны.
Если собственник не является резидентом нашей страны, то он должен будет уплатить налог в размере 30% от той суммы, которая была получена в качестве дополнительного дохода.
Какой налог с продажи земельного участка для физлиц
Если гараж находился в собственности более 3-ёх лет, то собственник имеет право на получение, имущественного вычета.
То есть, полученный от продажи такого объекта доход полностью освобождается от начисления на него подоходного налога.
То есть, бывший владелец не должен уплачивать в бюджет государства налог с продажи такой недвижимости.
Главное условие — нахождение в собственности более 3-ёх лет. Этот факт подтверждается выпиской из ЕГРП.
Рассчитывается вычет от суммы сделки, которая прописана в договоре. Как говорится в ст. 220 НК РФ, если собственник владел данным объектом недвижимости менее 3-ёх лет, то он должен заплатить налог с продажи этого имущества, учтя своё право на вычет.
С какой суммы берется налог с продажи гаража? Сумма сделки прописывается в договоре купли-продажи. Именно от неё и стоит отталкиваться при подсчёте налога к уплате.
Сначала, этот доход нужно задекларировать. Для этого необходимо заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ, и указать в ней сумму полученного дохода.
Если срок владения гаражом не достиг 3-ёх лет, то нужно применить законный вычет. То есть, 250 000 рублей не облагается подоходным налогом. Поэтому налог платится с суммы, превышающей указанную.
Сумму налога к уплате рассчитывает продавец самостоятельно, исходя из того, что процентная ставка по подоходному налогу для резидентов нашей страны равна 13%.
Заполнить и сдать декларацию нужно до конца апреля следующего года, который идёт за тем, в котором получен доход от продажи.
Если же продавец владел гаражом более 3-ёх лет, то сумма предоставляемой льготы будет равна сумме сделки.
То есть, продавец не должен платить ничего государству. Он даже не должен заполнять декларацию и сдавать её в ФНС.
Для того чтобы правильно понять, как применять право на вычет, необходимо привести наглядный пример:
| Пример № 1 | гражданин Г. продал гараж за 752 350 рублей. Он владел им полтора года. В этом случае, он может уменьшить сумму для расчёта на 250 тысяч рублей, то есть вся сумма свыше этого будет облагаться налогом. Следовательно, гражданин Г. должен заплатить государству — (752 350 – 250 000) * 13% = 65 305,5 рублей в бюджет должен заплатить гражданин Г. |
| Пример № 2 | гражданин Г. продал гараж за 139 840 рублей, а срок владения не составил 3 года. Что он должен заплатить в бюджет в качестве налога? В данном примере, полученный им доход от сделки меньше законной льготы, поэтому гражданин Г. не обязан ничего уплачивать в бюджет |
| Пример № 3 | гражданин Г. продал бокс за 1 453 690 рублей, владел он им 4 года. Надо ли ему платить налог в этом случае? Так как срок владения превышает тот, который указан в законе, то налог платить от продажи своего собственного строения гражданин Г. не должен |
Чтобы применить своё право на вычет, необходимо правильно заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ и предъявить документы, подтверждающие право на вычет. Документ нужно заполнить самостоятельно.
К декларации нужно приложить документы, подтверждающие право продавца на вычет.
Когда налоговая декларация будет сдана в ФНС по месту регистрации налогоплательщика, то ему нужно уплатить налог в том размере, в котором он указал в ней.