Можно ли продать квартиру по свидетельству о праве на наследство?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать квартиру по свидетельству о праве на наследство?». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Большинство покупателей не согласятся на вышеуказанную схему покупки. Они будут настаивать, чтобы продавец сначала зарегистрировал свое право собственности и только после этого выйдут на сделку. Если покупатели с ипотекой, помимо свидетельства о наследстве банк потребуют от продавца предоставить документ, подтверждающий регистрацию права собственности (выписку из ЕГРН или свидетельство о собственности). В противном случае банк не даст покупателям кредит на покупку квартиры.

Тоже самое касается и нотариусов. С 2017 года в некоторых случаях договор купли-продажи требуется в нотариально заверенной форме. Многие нотариусы отказываются заверять договор купли-продажи, если кроме свидетельства о наследстве у собственника нет документа, подтверждающий регистрацию права собственности. Требуется ли нотариус в вашем случае, можете узнать в этой статье.

Поэтому лучше собственнику сначала все-таки зарегистрировать свое свидетельство о наследстве в Росреестре. Точнее сказать, на основании этого свидетельства будет зарегистрировано право собственности. Инструкция ниже.

После подписания договора купли-продажи нужно в обязательном порядке подать в Росреестр заявление о проведении государственной регистрации сделки. Его можно подать лично, направить по почте, через юриста, либо через многофункциональный центр (МФЦ).

Помимо заявления в Росреестр предоставляются:

паспорт продавца и покупателя;
договор купли-продажи и подписанный акт приема-передачи квартиры;
квитанция об оплате госпошлины покупателем в размере 2000 рублей.

Государственная регистрация проводится в течение 10 рабочих дней со дня приема заявления и предусмотренных документов (п. 3 ст. 13 федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997). В некоторых случаях регистрация может быть приостановлена или отменена.

Продать квартиру, полученную по наследству, можно уже спустя полгода после смерти первоначального владельца. То есть, после вступления в наследственные права и получения правоутверждающего документа. До этого момента совершенная сделка будет недействительной.

Никаких ограничений в сроках для совершения сделок закон не предусматривает.

Однако нужно иметь в виду, что:

при продаже полученной по наследству жилой недвижимости на протяжении первых 3 лет (первых 5 лет – если вступление в наследство произошло после 01.01.2016), потребуется оплатить подоходный налог;
при продаже жилой недвижимости спустя 3 года (5 лет) – после вступления в наследство – налог оплачивать не потребуется.

После того, как договор купли-продажи будет заключен и заверен нотариально, нужно обязательно обратиться в МФЦ «Мои документы» для регистрации перехода права собственности на жилую недвижимость от продавца к покупателю. Оттуда сведения поступают в ФКП «Росреестра», где и вносятся изменения в ЕГРН.

Подать заявление о проведении государственной регистрации в МФЦ можно лично или через представителя по доверенности, а можно направить по почте — ценным письмом с описью и уведомлением.

К заявлению нужно приложить такие документы:

копии паспортов покупателя и продавца;
договор купли-продажи, акт приема-передачи квартиры;
выписка из ЕГРН с кадастровыми сведениями — требуется не всегда;
квитанция об оплате покупателем госпошлины за проведение регистрации.

Государственная регистрация осуществляется на протяжении 10 рабочих дней со дня приема заявления и документов.

Можно ли продать квартиру по свидетельству о праве на наследство

Продать квартиру в Минске
Зачем нужен риэлтер?
Эксклюзивный договор
Выбираем агентство или агента?
Агентам и посредникам
просьба не беспокоить…
Кто платит за риэлтерскую услугу: покупатель или продавец?
Блог риэлтера
Бесплатные консультации

После смерти человека его родные становятся претендентами на его имущество. Прежде чем вступать в наследство возникает огромное количество вопросов. В первую очередь необходимо знать, какие способы передачи имущества существуют.

По способу наследования нажитого умершего выделяют:

По заранее составленному завещанию. В этом случае не всегда наследство достается родственникам. Имущество передается тому, кто указан в завещательном документе в качестве наследника. Но бывают и исключения, когда часть нажитого получает лицо, которое не указано в наказе умершего.
Вступление в наследство по закону. Проводится в том случае, когда усопший в письменной форме не выразил своей воли о том, кому достанется его имущество.

Их можно подразделить на 3 категории:

Доказательства факта смерти. Обычно это свидетельство о смерти, справка из УФМС или выписка из домовой книги, которая подтвердит момент того, что гражданин до смерти проживал именно в том месте.
Удостоверяющие право на вступление в наследство. К ним относятся такие документы, как паспорт наследника, документ о родстве. Родство могут подтвердить свидетельство о рождении, усыновлении или браке. Иногда в некоторых документах могут быть ошибки, например в паспорте фамилия написана не через «а», а через «о», тогда право на наследство придется устанавливать через суд.
Дополнительные документы. Устанавливаются в зависимости от случая, так как в каждом отдельном случае они разные. Это может быть справка об инвалидности, пенсионное удостоверение и др.

Некоторые правопреемники интересуются тем, как получить только часть имущества. Ответ однозначен – это невозможно. Законодательство не предусматривает такое вступление в наследство по закону. Обычно, если правопреемник согласен принять имущество умерщего, то он принимает весь его объем. Это говорит о том, что он принимает и долги покойного. Если наследников несколько, то долговые обязательства делятся на всех поровну. Также учитывается и доля перейденного имущества.

Не всегда наследники вступают в свои права на имущество умершего через юридически установленную процедуру. Очень часто люди живут вместе, ведут одно хозяйство, один из родственников умирает, а его часть, которая должна перейти к родственникам первой очереди, не наследуется в законном порядке. Просто им продолжают пользоваться так же, как и при жизни умершего. На юридическом языке это называется «фактическое принятие наследства». Чтобы иметь возможность в дальнейшем распоряжаться данной частью имущества, необходимо в судебном порядке узаконить свои права. По решению суда право частной собственности документально переходит к законным наследникам.

Каждая сделка по продаже недвижимого имущества по закону облагается определенным налогом. НДФЛ при продаже наследства, например, квартиры составляет 13% от стоимости сделки. Для иностранных граждан сумма налога устанавливается в размере 30%.

Налоговый кодекс предусматривает ситуации, при которых наследники жилья не должны платить налог. Если с момента открытия наследства прошло более трех лет, то налог с реализации полученной собственности не взимается. Преемники, которые решили продать полученное имущество в течение трех лет с момента вступления, должны оплатить НДФЛ с продажи, например, квартиры по наследству.

Открытие наследства происходит в день смерти наследодателя. С этого момента наследники являются собственниками имущества умершего, даже если они еще не успели оформить свидетельство о наследовании.

НДФЛ при наследовании квартиры предусматривает определенные льготы при определении суммы налога. Так каждый из претендентов имеет право на уменьшение налоговой базы на сумму налогового вычета. Например, можно уменьшить сумму для определения налога на один миллион рублей (это сумма налогового вычета).

Пример: при продаже квартиры наследники получили 1,7 млн рублей. 3-НДФЛ на наследство будет определен так: от суммы сделки (1,7 млн) отнимаем 1 млн (налоговый вычет). Оставшиеся 700 тысяч рублей и будут являться налоговой базой. НДФЛ составит 91 тысячу (700 х 13%).

После совершения сделки по продаже движимого или недвижимого имущества продавец должен составить декларацию о полученном доходе и предоставить документ в местную налоговую службу. Срок сдачи декларации – до 30 апреля каждого года. Документ сдается за отчетный год в начале следующего отсчетного периода.

Как подать и составить декларацию? Существует несколько способов:

Обратиться в налоговый орган и предоставить составленную форму 3-НДФЛ сотруднику.
Составить 3-НДФЛ и отправить документ по почте.
Составить декларацию и отправить ее через сайт налоговой службы.

После передачи декларации и получения сведений о реквизитах и сумме налог необходимо оплатить в срок до 17 июля и предоставить квитанцию об оплате в налоговый орган.

Стоит обратить внимание на то, что налоговая служба может применить определенные санкции к налогоплательщику в случае, если он вовремя не погасил предписанную сумму налога. Так при пропуске сроков предоставления декларации может быть наложен штраф в размере до 30% от суммы налога. Такая же неустойка может быть начислена и при несвоевременной оплате налога.

Основным условием выставления на продажу наследства служит его оформление на право собственности. После регистрации преимущественного права, обладатель недвижимости может начать сбор документов для ее дальнейшей реализации. Пакет документов должен содержать следующие свидетельства и подтверждения:

заверенное нотариально имущественное право;
сертификат государственной регистрации полномочий;
одобрение кого-либо из супругов на реализацию имущества, если имеющийся брачный контракт предусматривал получение по наследству совместной собственности;
технический паспорт жилья;
подтверждение об отсутствии задолженности по коммунальным обязательствам;
соглашение о купле-продаже вступает в силу с момента регистрации, согласно статьям Гражданского кодекса РФ.

Дополнительным условием, чтобы состоялась продажа квартиры доставшейся по наследству, послужит предварительный нотариальный отказ других претендентов на имущество. К тому же, можно продать квартиру лишь через шесть месяцев после смерти ее первоначального владельца. Это как раз тот срок, когда получатель наследства законно обретет свои права. Время, отпущенное на получение документов наследования, не предусматривает реализацию жилья, что будет считаться незаконным при ее проведении.

Законодательство не предусматривает каких-либо ограничений, когда наследователь вступил в свои права. Однако после реализации доставшегося наследства его обладателю необходимо уплатить налог. Данная процедура подразумевает налогообложение, в отличие от упраздненного ранее налога на наследственное владение.

С 1 января 2016 года законодательство внесло некоторые изменения, влияющие на срок обладания имуществом, когда физическое лицо освобождается от налогового платежа за реализацию унаследованного имущества. Упомянутые изменения являются действующими и в нынешнем, 2020 году.

Данное изменение касается не только продажи унаследованного имущества, оно применимо к реализации приватизированного жилья, дарственного, поэтому не имеет кардинальных различий. Поэтому подоходное бремя несет на себе каждое физическое лицо в случае сбыта недвижимости новому собственнику.

Подвергшиеся изменениям налоговые правила фиксируют подоходный платеж для физических лиц на уровне 13%, что подразумевает уплату налога за проданную недвижимость, которая находилась во владении менее пяти лет. Однако если собственник дома пожелает продать его намного раньше, игра принимает другие условия.

Находящаяся на плечах владельца ненужная ему недвижимость имеет свойство опустошать его кошелек дополнительными государственными сборами. Поэтому он старается выставить ее на продажу сразу после получения наследства. Данный случай подлежит налогообложению, т. к. жилое помещение продается ранее прошедших трех лет. Его хозяин обязан предоставить налоговой инспекции декларацию ндфл после сбыта унаследованного имущества.

Налоговый кодекс страны декларирует, что пошлина уплачивается с цены превышающей 1 млн руб. Практически, владельцу предусматривается имущественный вычет, который компенсирует часть расходов связанных с покупкой или постройкой жилого объекта, что гарантировано налоговым законодательством России.

Величина налога при продаже унаследованной квартиры равняется обычной подоходной пошлине, которая составляет для граждан Российской Федерации 13%. Иностранным же подданным придется выложить несколько больше — 30%. Усвоить приведенное, поможет прилагаемый образец при соглашении купли-продажи имущества, для упрощения действий примем округленное число.

Получив за дом 2 млн руб., бывший его владелец обязан уплатить пошлину за сумму превышающую 1 млн. Таким образом, физическое лицо уменьшит заработанную за дом сумму всего на 130 т. р., а не четверть миллиона. Дополнит сказанное еще одно условие. Существующий налоговый вычет допускается использовать не более одного раза.

Кодекс предусматривает так же процедуру продажи квартиры после вступления в наследство без уплаты налога. Этому способствуют следующие факторы:

владелец распоряжался личной собственность больше чем три года;
недвижимость реализуется по цене ниже одного миллиона рублей, что применимо к сбыту однокомнатной квартиры, либо некоторой части жилого помещения.

Пенсионеры и инвалиды не являются льготной категорией лиц, которые освобождены от уплаты налога при продаже квартиры. Они в обязательном уплачивают стандартные 13%.

Период владения собственностью подтверждается датой его государственной регистрации. Однако датой унаследования недвижимости, доставшейся после смерти наследодателя, считается день смерти последнего. Именно с того времени наследник берет на себя обязанность правообладателя и продолжается до внесения в реестр данных о смене владельца.

Допустим, что хозяин жилья умер в 2010 году, а имущественное право новый собственник зарегистрировал 2014 годом и тогда же решил продать дом, то последний уплачивать налоговую пошлину не будет. Подобное объясняется тем, налог с продажи квартиры полученной по наследству, которая находиться в распоряжении нового хозяина меньше трех лет, не предусмотрен.

Уменьшить налог от продажи квартиры полученной по наследству можно до такой степени, что ничего платить не придется. Конечно, процедура подразумевает невысокую стоимость жилья, но трату нервов с налоговыми декларациями, как то:

официально продаваемое наследство оценивается суммой менее 1 миллиона, что подразумевает отсутствие налоговой пошлины;
вычитают из цены расходы по приобретению дома, его ремонта, оформление имущественного права.

Из оставшейся суммы затем извлекают утвержденные кодексом 13%. Конечно, каждый должен выбрать один лишь пункт, да и минимальная стоимость дома доставшегося по наследству не должна быть ниже 70% его кадастровой цены.

Реализация наследованного владения обязывает собственника уплатить налог с продажи квартиры. Данная прибыль должна быть отражена налоговой декларацией до 30 апреля, следующего года после сбыта имущества и получения дохода. Заполняется декларация после продажи квартиры принятой в наследство несколькими способами, как то:

Заполнить от руки бланк отчетности, полученный в налоговой администрации, либо распечатанный с официального сайта Федеральной Налоговой Службы РФ.
Внести данные о полученной прибыли в электронный документ декларации, расположенный на веб-странице финансовой организации.
При помощи специализированных программ для налогоплательщиков.

Отсутствие финансовой, либо компьютерной грамотности позволяет прибегнуть к помощи юриста, который быстро и качественно подготовит необходимые документы. Поэтому продажа квартиры после вступления в наследство не обременит жизнь ее бывшему владельцу. Запишитесь на бесплатную консультацию прямо у нас на сайте в специальной форме.

Сдать декларацию физическое лицо может лично, отправить почтой, воспользоваться телекоммуникационными каналами с электронной цифровой подписью.

Вступление в наследство по закону: порядок, сроки, документы и госпошлина

Главное отличие между продажей квартиры полученной в наследство и продажей объекта недвижимости, полученного иным способом, — срок вступления в права собственности. По сути, это никак не влияет на сделку, но могут возникнуть трудности в её оформлении. Найти покупателя на такую квартиру, даже после получения наследником свидетельства права собственности на данную жилплощадь, может быть непросто. Это связано с тем, что:

Родственники наследодателя могут оспорить завещание. подтвердив в суде факт его незаконного оформления. В этом случае покупатель останется без квартиры, что влечёт за собой немалые неудобства и вероятность потерять крупную сумму, потраченную на покупку, оформление документов и прочее.

При получении квартиры по закону, через какое-то время может появиться ещё один наследник, который по уважительным причинам вовремя не смог вступить в права наследования. По судебному решению наследство может быть разделено заново, а продажа квартиры аннулирована.

Если у вас есть Свидетельство о праве на наследство, вы имеете уже все права собственника: право пользования, право владения и право распоряжения. Вы имеете право не только пользоваться (жить) в этом доме, но и продать (подарить) свою 1/2 долю в праве общей долевой собственности на дом и на земельный участок. Вы не обязаны спрашивать разрешения ни у кого для того, чтобы пользоваться (жить) в доме. Вам нужно просто заехать и жить в доме. В случае если сособственники будут препятствовать каким-либо образом пользоваться домом, вы имеете право обратиться в полицию о привлечении их к ответственности.

Юрий Васильевич спасибо Вам, информация полезная необходимо изучить конкретно. Юрий Васильевич я забыл написать что в доме сетевой газ стоит газовый котел, центрального отопления нет, дайте пожалуйста уточненный ответ по моему вопросу с заранее благодарю с уважением Виктор Николаевич.

Краснодарский край Крыловский 13.08.2017 17:29:30

Спасибо большое за быстрый и развёрнутый ответ, за полезную информацию и надежду на восстановление справедливости!

Москва 03.08.2017 14:10:58

Спасибо, очень помогли.Законы меняются и люди не всегда их знают.

Ростовская обл.г Днецк 29.07.2017 16:14:22

Спасибо за разъяснения. Еще раз убеждаюсь, прежде чем что-либо подписать, нужно тысячу раз проверить.

Курск 27.07.2017 22:41:09

Благодарю Юрия Васильевича, за быстрый и профессиональный ответ. Всех вам благ.

Челябинск 25.07.2017 13:19:09

Принятию решения о приобретении квартиры, переданной в наследство, должны предшествовать действия покупателя для удостоверения:

В факте отсутствия прочих наследников, которые могут претендовать на недвижимость

В присутствии их официальных отказов от наследственных прав в отношении имущества.

После заключения подобных сделок, они в обязательном порядке должны пройти государственную регистрацию в Росреестре.

Когда можно реализовать жилье, вступив в права наследования?

Реализовать жилье, доставшееся в порядке наследования, можно непосредственно после приобретения свидетельства на право собственности – при других обстоятельствах сделку можно считать ничтожной.

Для этого необходимо обратиться в Росреестр с оформленным свидетельством, подтверждающим ваше право на получение наследственного имущества, и такой документацией:

При реализации любого вида имущества, включая и наследственное, у прошлого собственника возникает обязанность по оплате подоходного налога с приобретенной им прибыли.

Появление обязанностей в оплате налоговых платежей от приобретенного дохода, в связи с реализацией имущества, напрямую связано не с тем, как оно приобреталось, а на протяжении какого периода имущество непрерывно числилось во владении продавца.

Минимальный период пребывания во владении имущества, при котором физическое лицо освобождается от выплаты НДФЛ

До наступления 2016 года период владения недвижимостью, с которым ее собственник мог быть освобожден от выплаты обязательных платежей, составлял 3 года. С начала 2016 года этот период стал несколько дольше – 5 лет, кроме случаев, когда трехлетний срок все же сохранен.

Госпошлина и НДФЛ при наследовании квартиры

Для полного, безоговорочного подтверждения прав на получение наследства родственникам владельца имущества даётся максимальный срок, равный трём годам.

После того, как кто-то вступил в наследство, требуется обратиться к нотариусу. Список документов для него будет состоять из:

Завещания. Этот документ подтвердит наличие самого права на наследство.

Свидетельство о смерти, в копии и оригинале.

Заявления, рассмотрением которого и занимаются власти. Без этого не подтвердить законность права собственности на объект недвижимости.

Передача недвижимости невозможна, если на наследодателя всё ещё оформлена собственность.

Бумагами могут заниматься не только наследники, но и их официальные представители. Но для этого потребуется оформить соответствующую доверенность.

Наследники получают не только квартиру, но и долги, если они присутствовали. И обязательство по их уплате. В противном случае продажа объекта станет недопустимой.

Нотариус должен выявить права каждой из сторон при наличии двух и более наследников. И определиться с существующими претензиями.

Перепланировка квартиры может понадобиться для улучшения жилья. О том, как узаконить перепланировку квартиры читайте по ссылке.

Свидетельства по праву собственности на части наследства выдаются каждому родственнику после улаживания всех конфликтов.

На оформление документов по времени уходит до полугода и больше. Чем быстрее собираются документы, улаживаются конфликты – тем быстрее проходит вся процедура.

Право распоряжаться квартирой появляется у наследника в момент открытия наследства — день смерти наследователя. С этого дня наследник получает возможность распоряжаться имуществом — проживать в квартире или сдавать ее в аренду, оплачивать коммуналку и так далее. Но не продавать! Для отчуждения квартиры необходимо сначала оформить ее в собственность. Для этого наследнику нужно получить свидетельство о праве на наследство у нотариуса, а потом с этим документом обратиться в Управление Росреестра для регистрации права собственности.

Схема оформления унаследованной квартиры в собственность выглядит так:

Открытие и принятие наследства
Передача нотариусу всех необходимых документов
Выдача свидетельства о праве на наследство
Регистрация прав собственности на квартиру.

Получить свидетельство о наследстве можно не раньше, чем через полгода, после смерти наследователя. Именно такой срок установлен Гражданским кодексом для того, чтобы все претенденты на наследство заявили о своих правах. Получается, что продажа квартиры откладывается на шесть месяцев с момента получения известия о наследстве. Если только нотариус не выдаст документ досрочно. Теоретически, он может это сделать, если наследник обратится с соответствующим заявлением.

Для покупателя самым рискованным периодом для заключения сделки купли-продажи унаследованной квартиры являются именно первые шесть месяцев. В этот период квартира официально еще не оформлена в собственность продавца, а у остальных родственников есть законное право заявить о своих правах на долю наследства. Даже если оставлено завещание, круг наследников может оказаться шире, чем кажется на первый взгляд. Обычно неучтенными остаются внебрачные дети, родственники с малой долей или те, кто имеет право на обязательную долю в наследстве.

Так, обязательную долю в наследстве имеют:

несовершеннолетние или нетрудоспособные дети завещателя (в том числе усыновленные)

его нетрудоспособный супруг и родители (женщины старше 55 лет, мужчины старше 60 лет, инвалиды 3, 2, 1 степени (I, II, III групп)

нетрудоспособные иждивенцы (лица, которые не менее одного года до смерти наследодателя находились на его полном материальном обеспечении или получали от него материальную помощь, размер которой можно оценить как основной источник дохода этого лица)

Участники рынка рекомендуют покупателю проследить, чтобы в предварительном договоре купли-продажи было четко сказано о том, что продавец обязуется оформить права на квартиру и после этого продать объект, а при возможном появлении других наследников — вернуть денег и выплатить неустойку

Отметим, что даже после того, как наследник вступил в права собственности, сделка с унаследованной квартирой профессионалами классифицируется как рискованная, поскольку нет официально установленного срока, по истечении которого унаследованную квартиру покупать безопасно. Через шесть месяцев на наследство не смогут претендовать только те родственники, которые знали о смерти наследодателя. А тот, кто был не в курсе происходящего, сможет восстановить право претендовать на наследство. Правда, уже только по решению суда.

Аналогичная ситуация с несовершеннолетними наследниками. Если, к примеру, при распределении наследства были нарушены права детей (допустим, не учли интересы внебрачного ребенка), то для них устанавливается срок в шесть месяцев для обращения к нотариусу с момента достижения совершеннолетия.

Татьяна Сафарова, адвокат АН ЛиКом:

Ситуации бывали разные, иногда при молчаливом согласии всех родственников, один наследник оформлял на себя квартиру и продавал ее, а остальные не претендовали. А через некоторое время обделенные наследники в судебном порядке восстанавливали свои наследственные права и истребовали имущество в своей части от наследников, оформивших свои наследственные права. В большинстве случаев, которые были в моей практике, удавалось решить спор между наследниками миром за счет денежных компенсаций стоимости наследственной доли.

Существует несколько способов минимизации рисков оспаривание сделки. Наиболее эффективный — страхование. Участники рынка рекомендуют страховать на три года риск утраты права собственности. Титульное страхование защищает права покупателя от притязаний третьих лиц на объект недвижимости, возникших до и сохранившихся после приобретения объекта. В случае наступления страхового случая, покупатель получит сумму, указанную в договоре купли-продажи. Стоимость страховки варьируется в пределах 0,3%-1% от суммы договора купли-продажи в зависимости от истории квартиры. Страховая компания даже может отказать покупателю в страховке, если риски кажутся чрезмерными.

Есть еще один метод. Покупатель может предложить продавцу написать заявление о том, что все споры, которые могут в будущем возникнуть с другими наследниками, продавец обязуется урегулировать самостоятельно. Однако эта форма подстилания соломки у некоторых экспертов вызывает скепсис.

Анна Микушина, начальник отдела жилой недвижимости РК ТИМ:

Вариантов много, некоторые прописывают в договоре купли продажи, что в случае возникновения судебного решения, продавец обязуется вернуть такие-то деньги в определенные сроки. Как показывает практика, все эти бумаги пишутся только для морального успокоения покупателя. Никакой практической пользы это не приносит. Продавец может от своего имени дать такое обязательство, а если возникнут претензии со стороны третьих лиц, то продавец не может гарантировать, что эти наследники не будут оспаривать сделку продажи. Такого рода дела решаются в судебном порядке. Какое решение примет в суд, прогнозировать сложно.

В факте отсутствия прочих наследников, которые могут претендовать на недвижимость

В присутствии их официальных отказов от наследственных прав в отношении имущества.

Когда можно реализовать жилье, вступив в права наследования?

Налог с продажи квартиры в 2020 году, полученной по наследству

Снижает риски и проверка личности самого наследника-продавца. «Чтобы убедиться в наличии у него права на продажу данного объекта недвижимости, необходимо проверить документ, удостоверяющий его личность, – паспорт, и уточнить в паспортном столе по месту регистрации продавца, не числится ли его паспорт утерянным», — дает совет Мария Литинецкая («Метриум Групп»). Если числится, то может оказаться, что продавец общается вовсе не с наследником, а с мошенником, подделавшим документ. «А еще при покупке квартиры у наследников, необходимо получить нотариальную копию свидетельства о смерти бывшего владельца. Может случиться так, что он не умер, а, например, пропал без вести.

И не исключено, что после заключения сделки владелец неожиданно появится и заявит о своих правах на квартиру», — говорит эксперт.
ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации) свидетельства о праве на наследство является основанием для производства государственной регистрации недвижимости, вследствие которой наследнику выдается свидетельство о государственной регистрации права, являющемся правоподтверждающим документом. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним это — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ (ст. 2 Закона о государственной регистрации). Государственная регистрация права на жилое помещение, перешедшее в порядке наследования, осуществляется в порядке, установленном главой III Закона о государственной регистрации.

ООО НТВП Кедр — Консультант » Услуги » Консультации юристов » Жилье: купля-продажа, обслуживание, оплата » Можно ли произвести сделку купли-продажи или дарения доли в праве общей долевой собственности на квартиру только на основании выданного нотариусом свидетельства о праве на наследство, минуя государственную регистрацию доли в праве общей долевой собственно Заявительница проживает в квартире вместе с сестрой и братом. Данная квартира перешла по наследству (наследование по закону) в виде разных долей заявительнице, ее сестре, брату и племяннице, в отношении которой ведется сводное исполнительное производство. После получения от нотариуса свидетельства о праве на наследство все, за исключением племянницы, зарегистрировали свои доли в праве общей долевой собственности на квартиру в Управлении Росреестра.

Траты на переоформление квартиры различаются в зависимости от региона проживания и других обстоятельств.

Примерные расценки:

Заверение у нотариуса — 100 руб. Опись имущества для сохранности — 600 руб. Дополнительные услуги обговариваются индивидуально.
Справки из БТИ (о размере и стоимости помещения) — до 1 000 руб.
Выписка из ЕГРН для подтверждения, что квартира принадлежала наследодателю — 200 руб.
Документ, отображающий рыночную стоимость — 5 000 руб. Кадастровую — 200 руб.
Госпошлина на наследство — для родителей, детей, супругов, братьев, сестер завещателя 0,3% от стоимости имущества, но не более 100 тыс. руб. Для остальных 0,6%, но не больше 1 млн руб. Исключением являются граждане, попадающие в льготную категорию. Они освобождаются от пошлины или оплачивают только 50%. Список таких лиц можно посмотреть в ст. 333.38 НК.
Госпошлина за внесение в ЕГРН — 2 т. р.

Дополнительно могут понадобиться платные услуги юриста, если возникнут разногласия с остальными преемниками.

Для сделки подготовить такую документацию:

Паспорта, в т.ч. представителя плюс нотариальную доверенность на его имя, когда один действует с привлечением третьего лица.
Свидетельство о наследстве.
Свидетельство о собственности.
Выписка из Единого госреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним для подтверждения, что нет ограничений (ареста и прочего).
Техническая документация.
Справка из домоуправления, что по коммуналке нет долгов.
Выписка из домового журнала регистрации для уточнения всех прописанных на жилой площади.
Написанный отказ от своей части остальных преемников, если они есть.
Одобрение опеки, когда на жилой площади прописаны дети и подростки, не достигшие восемнадцатилетнего возраста.

После подписания договора обе стороны должны посетить Росреестр или многофункциональный центр с:

Заявлением (бланк выдается в уполномоченном учреждении);
Паспортами;
Заверенным договором купли/продажи;
Актом приема/передачи;
Чеком о проплате госсбора (об этом будет рассказано ниже).

Переоформив имущество, новые хозяева зачастую спешат продать его как можно быстрее. Причин на это много: споры родственников, необходимость в деньгах, наличие другого жилья и прочее.

Однако лучше не спешить с этим до истечения 3 лет, иначе придется платить госпошлину:

13% для резидентов Российской Федерации;
30% для иностранцев.

Три года начинают отсчитываться не после внесения недвижимости в ЕГРН, а после открытия наследства.

Зная через сколько можно продавать квартиру после вступления в наследство, можно избежать многих неприятностей.

Так, чтобы побыстрее продать наследуемую жилплощадь, следует как можно скорее оформить полноценное право собственности на недвижимость.

План действий:

Отправляемся к нотариусу. После вступления в права наследуемой квартиры (со времени кончины наследодателя) необходимо прибыть в нотариальную контору для получения свидетельства на право владения недвижимостью.

Нотариус потребует предоставления следующего пакета документов:

Свидетельство о смерти (оригинал и ксерокопия документа). Получают его в ЗАГСе при предъявлении справки о смерти и медицинского заключения.
Завещание наследуемого лица, подтверждающего права на недвижимость.
Заявление, которое составляется в момент обращения к нотариусу на месте. Этот документ позволяет узаконить официальные права на наследуемую жилплощадь.
Документ, подтверждающий последнее зарегистрированное место жительства усопшего. Справка выдается в ЖЭУ или управляющей компании.
Справка о снятии бывшего владельца недвижимости с регистрационного учета. Выдают ее в паспортном столе. Этот документ нотариус требует не всегда, но на всякий случай ее нужно получить.
Документ, подтверждающий наличие родственных уз наследника и умершего лица (свидетельство о заключении брака, о рождении).
Завещание (если оно имеется).

Если времени на сбор документов и походы в нотариальную контору нет, можно задействовать поручителя. Поверенному лицу оформляется доверенность на право таких действий (документ заверяется у нотариуса).

ВАЖНО! Чем быстрее будут собраны необходимые документы, тем проще пройдет процедура оформления наследства.

Если полгода истекли, а лицо не успело заявить о своих наследуемых правах, этот срок продлевается по решению суда. Наследуемому лицу следует помнить и о том, что вместе с недвижимостью, он наследует и долги усопшего (кредиты, ипотеку, иные займы).

ВНИМАНИЕ! Без полного погашения всех долгов продать недвижимость, перешедшую по наследству, будет невозможно! И здесь неважно то, что квартира в наследстве менее 3 лет или более.

Идем в Росреестр. В этой госпалате наследнику необходимо получить документ, подтверждающий право собственности.

Прежде, чем отправляться за вожделенной бумагой, вооружитесь следующими документами:

Справка и постановке наследуемой жилплощади на кадастровый учет (если это не было сделано ранее).
Паспорт наследуемого лица.
Заявление о регистрации прав собственности наследника (заполняется в Росреесте сразу при предъявлении всех собранных документов).
Квитанция об уплате обязательной пошлины (ее размер составляет 2000 рублей).
Свидетельство, подтверждающее право владения наследуемым имуществом (документ выдается нотариусом).

Теперь вы знаете, через какое время после вступления в наследство можно продать квартиру и заплатить налог.

А также через сколько можно продать квартиру по наследству с уплатой налога.

Но есть и некоторые исключения из правил.

Подоходный налог от суммы продажи унаследованной жилплощади не взимается при двух условиях:

Если недвижимость находится в собственности более 3 лет (с 2016 года более 5 лет).
Если жилплощадь купили на сумму в менее миллиона рублей (такое возможно при приобретении доли либо комнаты в квартире).

Законом предусмотрена и категория лиц-льготников, освобожденных от уплаты подоходного налога. К таким гражданам относятся следующие лица:

инвалиды детства;
люди пенсионного возраста;
лица с инвалидностью 1 и 2 группы.

Чтобы законно освободиться от выплаты подоходного налога при продаже квартиры по наследству менее 3 лет в собственности, следует явиться в НИ и написать заявление. К заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие льготную категорию граждан.

В данной статье мы рассказали через сколько лет можно продать квартиру после вступления в наследство, но даже, если все формальности и сроки были тщательно соблюдены, имеется риск возникновения непредвиденных обстоятельств.

Поэтому для проведения подобных сделок лучше задействовать профессионального юриста, имеющего опыт в работе с наследуемой недвижимостью. Вы теперь знаете все о том, что делать, если квартира досталась по наследству и когда можно её продать.

Поскольку сделки такого типа проводятся на общих основаниях, то и подоходный налог тоже выплачивается по общим принципам. Впрочем, есть и свои особенности:

Если жилье находится в распоряжении наследника свыше 3 лет, то НДФЛ при реализации объекта не взимается.
Трехлетний срок начинает отсчитываться с момента кончины прежнего владельца недвижимого объекта. Все остальные даты не имеют значения.

Когда новый владелец не желает ждать указанного времени и хочет продать квартиру, ему придется предоставить в ФНС декларацию 3-НДФЛ. Налоговый платеж берется с суммы, свыше 1 млн рублей по ставке в 13% — для россиян и 30% — для иностранцев. Впрочем, даже такой вычет не позволяет полностью избавиться от налоговых обязательств.

Завершить представленный материал можно несколькими выводами:

Реализовать унаследованное жилище разрешается сразу после оформления жилья в собственность, но придется оплатить налог в размере 13% от суммы за минусом вычета в 1 млн рублей.
Чтобы продать унаследованное жилье без уплаты налоговой суммы, необходимо являться собственником имущества в течение трех лет с момента открытия наследства.
Некоторые граждане могут оформить освобождение от уплаты налоговой суммы. В этом случае, трехлетнего периода ждать не придется.

Если документы для продажи жилья своевременно подготовлены, и ситуация стандартная, то продажу жилья можно осуществить в течение недели. Срок может затянуться до 1 месяца, если покупатель привлекает ипотечные средства и требуется дополнительное время для получения заемных средств и оценки покупаемой в ипотеку недвижимости.

Реализуя в 2020 году жилье, полученное по наследству, собственнику стоит помнить, что если он владел им менее 3 лет, то на него возлагается обязанность по уплатить налоги в размере 13 % от полученной прибыли (30 % для иностранных граждан). Налог взимается с суммы свыше 1 млн. руб., при этом учитывается кадастровая стоимость жилого помещения, а не сумма, указанная сторонами в договоре.

Внимание! Если отчуждаемая квартира находилась в собственности более 3 лет, то такая сделка не подлежит налогообложению. Течение срока владения жилым помещением исчисляется и момента открытия наследства (смерти бывшего собственника), а не с даты государственной регистрации перехода прав на него.

Действующим законодательством не предусмотрены отдельные категории граждан, освобождаемые от уплаты налога при продаже жилья, оплатить его должны все, в том числе пенсионеры. Освобождение от такой обязанности связано лишь со сроками владения жильем.

Заключительным этапом сделки купли-продажи квартиры является регистрация перехода прав в Росреестре. Сделать это можно непосредственно обратившись в отделение Росреестра, либо через МФЦ. Если купля-продажа удостоверялась нотариально, то по желанию сторон документы могут быть переданы на регистрацию нотариусом.

К заявлению о регистрации необходимо приложить следующие документы:

паспорта участников сделки;
договор;
правоустанавливающий документ;
квитанция об оплате пошлины за совершение регистрационных действий (2000 рублей).

Права нового владельца будет зарегистрированы в течение 10 рабочих дней, после чего следует окончательный расчет с продавцом, и передача квартиры покупателю.

Подводя итоги отметим следующее:

Фактическое принятие наследства не дает право продажи объекта недвижимости.
Чтобы воспользоваться правом распоряжаться недвижимостью необходимо получить свидетельство о праве на наследство и зарегистрировать право собственности на квартиру.
Продажа жилья при наличии нескольких собственников или недееспособных граждан в их числе имеет особенности.
При совершении сделки купли-продажи квартиры, находящейся во владении менее 3 лет, собственник обязан оплатить налог.

Продажа квартиры полученной в наследство — серьезная сделка и предполагает соблюдение некоторых правил особых правил, требований законодательства. Самостоятельно разобраться в тонкостях сделки, грамотно составить договор не всегда возможно для гражданина, не обладающего специальными знаниями. Не пренебрегайте возможностью обратиться к специалистам, которые помогут избежать ошибок и возможных рисков.

В целом процедура продажи такой квартиры выглядит следующим образом:

В момент смерти наследодателя открывается наследство. С этого дня у наследников есть полгода для того, чтобы обратиться к нотариусу, принять имущество (в том числе недвижимость) и долги умершего или отказаться от принятия.
В течение шестимесячного срока определяется конкретный состав наследства и круг наследников. Принятие наследства завершается выдачей соответствующего свидетельства. Это еще не документ о праве собственности на квартиру.
После получения свидетельства о праве на наследство наследник должен зарегистрировать право собственности на квартиру в Росреестре.
После получения выписки из Росреестра о праве собственности можно начинать процедуру продажи квартиры.

Риск покупателя любой недвижимости – в отмене сделки по любым основаниям. Если сделка будет признана недействительной через суд, квартиру придется вернуть продавцу. Конечно, суд постановит вернуть и денежную сумму, уплаченную за жилье, однако не факт, что ее удастся получить быстро.

В случае с наследственным имуществом добавляется риск появления наследников, которые недовольны разделом имущества.

После смерти наследодателя один из наследников обращается к нотариусу, который открывает наследственное дело. В ходе процедур разыскиваются все наследники, которые вправе получить имущество. В случае, если нотариус ошибется или ему просто не будет предоставлена правдивая информация, права какого-то наследника могут быть нарушены.
Или, к примеру, если квартира перешла внуку наследодателя по завещанию, недовольные дети умершего могут оспорить завещание в суде. Тогда и все последующие после принятия наследства сделки будут отменены.
Наоборот, если завещание было составлено, но по какой-то причине не было применено при разделе имущества – это однозначный повод к оспариванию всех последующих сделок с имуществом.

Покупка наследственного имущества связана с риском, который очень сложно просчитать. Обезопасить себя помогут не только соответствующие условия договора, но и дополнительные действия по сбору информации о квартире.

Можно ли продать квартиру по свидетельству о наследстве без регистрации

Основной риск для покупателя недвижимости, полученной по наследству – признание сделки недействительной и возврат квартиры, что на практике не всегда означает возврат уплаченных за нее денег.

Такая ситуация может произойти, если спустя некоторое время после покупки квартиры объявятся недовольные наследники, права которых не были своевременно учтены при разделе наследства. Нотариус попросту может допустить ошибку при определении круга наследников, если не будет располагать полной информацией о родственниках и иных лицах, претендующих на имущество умершего.

В таком случае сделка купли-продажи может быть отменена судом по иску наследников.

При подготовке к сделке запросите у продавца документы:

Свидетельство о праве на наследство;
Завещание (если есть);
Отказы иных наследников от наследства.

Информацию из этих документов нужно сопоставить с информацией о вступлении в наследство, полученной от продавца. Например, если продавец говорит, что квартиру унаследовал он и его сестра, но сестра отказалась от наследства – то такой отказ обязательно должен быть в наличии.

Юристы рекомендуют обращать внимание на срок, прошедший с момента открытия наследства и до момента сделки. Если прошло более 3-5 лет, риск оспаривания купли-продажи стремится к нулю. Если же квартира продается сразу после вступления в наследство, нужно проявить максимальную осторожность.

Некоторые имеют право пользования квартирой на основании завещательного отказа. Термин «отказ» не означает, что кто-то добровольно отказался от наследства. Суть его в том, что квартира принадлежит на праве собственности наследнику, но при этом проживать в ней могут любые третьи лица в соответствии с волей умершего.

Пример. Квартира принадлежала на праве собственности Иванову И.И., который скончался. Новым собственником по завещанию стал его сын Иванов П.И. Дополнительно в завещании указано, что жильем может пользоваться его знакомая Светлова А.А. до тех пор, пока не выйдет замуж, а сын Иванов П.И. обязан предоставить ей такое право.

В этой ситуации, хоть собственником квартиры и стал сын, но проживать в ней может также и знакомая покойного.

К сожалению, такие права нигде не регистрируются, и узнать о них из открытых источников невозможно. Покупатель в таких случаях полагается только на добросовестность продавца. Косвенно можно узнать о проживающих в квартире, получив выписку из домовой книги или справку о зарегистрированных в квартире лицах.

К счастью, законодатель предусмотрел, что перечень лиц, имеющих право пользования жилым помещением – это существенное условие договора купли-продажи. Так продавец не сможет скрыть эту информацию от покупателя или умолчать о ней. В соответствующем пункте договора следует прописать не только Ф.И.О. пользователей квартиры, но и основание, по которому они там проживают. Из основания как раз будет виден завещательный отказ.

Повысить безопасность сделки помогут и условия, которые вы пропишете в договоре. В основном эти условия касаются гарантий продавца. В случае возникновения спора вы сможете требовать от продавца возмещения убытков.

Образец договора купли-продажи квартиры по наследству можно скачать здесь.

Пропишите в договоре раздел «Гарантии продавца», в котором он гарантирует отсутствие притязаний на данную квартиру третьих лиц, в том числе наследников по закону и завещанию. Такой раздел поможет в случае судебного заседания по требованиям наследников ссылаться на обман со стороны продавца. Например, можно прописать:

«Продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора отчуждаемая квартира никому не продана, не заложена, в споре, под арестом (запрещением) не состоит, правами третьих лиц не обременена, в доверительное управление, в аренду, коммерческий найм, в качестве вклада в уставной капитал не передана, право собственности Продавца на указанную квартиру никем не оспаривается.

Продавец гарантирует отсутствие притязаний в отношении отчуждаемой квартиры третьих лиц, в том числе иных наследников (по закону или по завещанию), пользователей по завещательному отказу. Продавец подтверждает, что у третьих лиц в отношении отчуждаемой квартиры не имеется прав пользования, в том числе на основании завещательного отказа, и на момент подписания настоящего договора в указанной квартире никто не зарегистрирован»

Имеет смысл дополнить договор пунктом, который снизит риск потери жилья покупателем вследствие признания сделки недействительной, например:

«Стороны настоящего договора, руководствуясь статьями 421, 461 ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным или расторжения настоящего договора по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца, или вследствие нарушения прав третьих лиц (со стороны Продавца), которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия указанной квартиры у Покупателя, Продавец обязуется приобрести на имя Покупателя равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории в том же районе населенного пункта, или в противном случае предоставить Покупателю денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке на момент расторжения договора, а также возместить Покупателю все понесенные им убытки, связанные с приобретением настоящей квартиры. При этом квартира не может быть изъята у Покупателя до полного возмещения убытков.»

В договоре следует указывать настоящую цену квартиры. Бывает, что наследники просят уменьшить сумму до 1 000 000 рублей, которая не облагается НДФЛ. Покупателю не следует соглашаться на такую просьбу, ведь в случае оспаривания сделки в будущем, он сможет вернуть себе не полную сумму, а только ту, что указана в договоре.

Дополнительно обезопасить покупателя при заключении договора помогут:

удостоверение договора у нотариуса. Нотариус при подготовке сделки обязательно проверит, не нарушены ли права третьих лиц, в том числе – по своим каналам свяжется с нотариусом, который вел наследственное дело.
Страхование титула в страховой компании убережет вас от финансовых потерь в случае, если право собственности будет утрачено.

Ни один способ не даст 100% гарантии того, что после завершения сделки не появится заинтересованный наследник, однако перечисленные выше действия помогут значительно снизить риски неблагоприятного исхода.