Метод распределения при оценке земельных участков

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Метод распределения при оценке земельных участков». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Неотъемлемым элементом любого объекта бизнеса, его природным базисом выступает земельный участок. Земельный участок — часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой режим и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и в документах государственной регистрации прав на землю. Оценка земельного участка начинается с установления оцениваемых прав и определения правового режима. Форма собственности многообразна. Согласно Конституции РФ ст.

Методы оценки земельных участков

Начните проверку с главной книги. В зоомагазине можно приобрести специальный совок и плотный пакет для уборки продуктов жизнедеятельности питомца, это действие не займёт у хозяина много времени, но поможет избежать неприятностей.

Встретила много спорных версий, однако прецедентов не нашла.

Однако в начале трудовой деятельности высоких доходов ожидать не стоит, как и в любой сфере. А таксист в сутки минимум сжигает 20 литров. Здесь прописаны следующие положения: время, когда можно шуметь, уровень шума и ответственность нарушителей тишины.

Стоит отметить, что даже после совершеннолетия закон позволяет в некоторых случаях оформлять налоговый вычет. Здесь уже будут применяться более жесткие меры. Кредитор за счет суммы обеспечительного платежа не имеет права удовлетворять свои материальные претензии, превышающие величину основных обязательств или покрывать долги по другим договорам с этим клиентом. Вадим Анатольевич, понимаю Ваше возмущение. Если вы не уверены, одобрят ли ипотеку с плохой кредитной историей, надо сделать все возможное, чтобы увеличить шансы на благоприятный исход дела.

В таких ситуациях после ареста имущества зачастую в суд предъявляются иски об освобождении имущества от ареста или исключении его из описи.

Помимо того, могут возникнуть трудности с оплатой. Но для предпринимателей, которые занимаются транспортировкой пассажиров, допускается работа без.

Вносить на рассмотрение руководства предприятия предложения по улучшению деятельности по безопасности движения. Для этого следует найти их на схеме метрополитена.

Метод используется при наличии данных о продажах застроенных земельных участках, аналогичных оцениваемому земельному участку при условии.

На счете 91 могут быть отражены доходы и расходы от операций, не связанных с основной деятельности предприятия, в частности: Субсчет 91. Ниже узнаем, как это можно сделать. Как поставить на учет машину по новым правилам 2017 года. В результате медицинских осмотров или психологических и физических испытаний, указанных в статье 83, можно открыть файл, чтобы определить, имеются ли недостаточные психофизические условия, с целью ограничения занимать определенные пункты назначения в соответствии с требованиями, которые появляются в отношениях военных должностей, в случае необходимости переход на пенсию или решение обязательства.

Нужно ли обращаться в полицию. Новая формула расчета пенсии в Украине. Главным требованием для хранения охотничьего ружья по месту жительства является наличие сейфа, который может быть даже самостоятельно изготовлен. Другими словами, это горка — наклонная поверхность.

Только работают не для народа, а себе, родимым, в карман», — мнение Тамары Шавгалиевой. Они не будут возмещать выплаты, поэтому нужно подавать заявление на возврат денежных средств до того, как компанию признали банкротом. Ответ напрямую зависит от конкретной жизненной ситуации.

Существующие Правила о пожарной безопасности в Российской Федерации не предусматривают ограничений на продажу спичек и зажигалок несовершеннолетним гражданам. Если виновник аварии полностью осознает свою вину, то добровольная компенсация полного ущерба избавит его от ненужных дополнительных затрат. Однако не стоит думать, что после налогообложения сумма компенсации будет уменьшена, ведь эта статья расходов закрепляется за самим предприятием и сотрудник получает на руки чистую выплату.

Обеспечивает руководителей, кредиторов, инвесторов, аудиторов и других пользователей бухгалтерской отчетности сопоставимой и достоверной бухгалтерской информацией по соответствующим направлениям (участкам) учета. У кого-то вспыльчивый темперамент, у кого-то проблемы с самооценкой. Когда необходимо распоряжение руководства для ухода на отдых Трудовое законодательство предусматривает три типа отпусков: Оформление любого вида отпуска оформляется приказом о предоставлении.

За каждый день просрочки, по новой редакции ч.

Законом допускается приостановление действия исполнительного листа. К данной стоимости нужно применять индекс перехода в текущие цены. Составить и заверить данную бумагу может непосредственный руководитель компании, начальник подразделения, в котором трудится водитель или кадровик.

При необходимости обратиться в суд. По разным причинам клиентам банка приходится отключать ранее активированные сервисы. Чем быстрее вы проделаете все положенные процедуры, тем быстрее пройдет срок лишения. После того, как решение вступило в силу, истец, выигравший дело, должен получить исполнительный лист.

Вернуть акб на телефон в магаизн без чека. Розетки в плацкарте: расположение, особенности. Исходя из практики, на такую отсрочку банк в процессе действия кредитного договора может согласиться только один. Исковой давностью считается период для обращения граждан в судебные органы за защитой нарушенных прав или интересов.

Дополнительно учитываются районные надбавки при их индексации. Те же шаги придется проделать, собираясь перейти с трудовых выплат на социальные, при потребности. Если же вы приехали после 30 июня, то за текущий год вы кортинг не получите, рассчет будет вестись со следующего года.

Ответы с комментариями на Тестовые вопросы для виртуального кампуса по дисциплине «Оценка земельных участков»

Какие из нижеследующих пунктов учитываются при выборе сопоставимых объектов (аналогов) в сравнительном подходе: Ответ
- а) местоположение;
- б) условия финансирования;
- в) физические характеристики;
- г) право собственности на объект недвижимости;
Что из перечисленного ниже не является особенностью земли как товара? Ответ
- а) ограниченность;
- б) уникальность;
- в) долговечность;
- г) неограниченность в способах использования;
- д) многофункциональность.
Рассчитайте ставку капитализации, если известны следующие данные: безрисковая ставка – 6 %; премия за риск инвестиций – 7 %; поправка на ликвидность – 3 %; поправка за инвестиционный менеджмент – 4 %; норма возврата по методу Ринга, оставшийся срок экономической жизни – 20 лет.Ответ
- а) 25 %;
- б) 21 %;
- в) 13 %.
Отрицательная стоимость земли возникает в следующих случаях, за исключением: Ответ
- а) земельные участки обременены обязательствами по восстановлению нормального состояния окружающей среды;
- б) арендная плата, подлежащая выплате, не превышает рыночную стоимость аренды;
- в) владелец обязан осуществить затраты на мелиорацию в размерах, превышающих стоимость имущества, свободного от таких обязательств.
Земельный участок продан за 378 000 долл. Потенциальный валовой ежемесячный доход составляет 5 000 долл., операционные расходы, включая потери при сборе арендной платы, — около 1 000 долл. в месяц. Какая ставка капитализации имела место в данном случае?:Ответ
- а) 12,7 %;
- б) 15,9 %;
- в) 1,3 %.
Какая из следующих ставок капитализации учитывает только ставку дохода на инвестиции? Ответ
- а) ставка капитализации земли;
- б) ставка капитализации объекта недвижимости;
- б) ставка капитализации зданий.
Право собственности на земельный участок распространяется на: ГК РФ, ст. 261.
- а) поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения;
- б) поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения, находящиеся под ним полезные ископаемые и другие природные ресурсы;
- в) поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся в границах этого участка.
Отметьте пункт, относящийся к правовому обеспечению оценки земли:
- а) имущественные права на землю;
- б) градостроительные и иные ограничения в использовании земли;
- в) законодательное регулирование оценки земли;
- г) а) и в)
- д) а),б)и в)

Оценить участок земли, если имеется следующая информация о продаже трех типичных застроенных участков в данном районе:

№ участка	Цена продажи участка с улучшениями	Стоимость улучшений, с учетом износа
1	220 000	158 000
2	220 000	140 000
3	190 000	150 000

а) 85 000;
б) 60 670;
в) 56 000.

Верно ли утверждение, что ставка капитализации для зданий, рассчитываемая в методе остатка для земли, равна сумме ставки дохода на инвестиции и нормы возврата капитала?
- а) верно;
- б) неверно.
Чистый операционный доход объекта недвижимости 70 000 долл., коэффициент капитализации для улучшений 20 %, коэффициент капитализации для земли 17 %, доля земли в стоимости объекта недвижимости составляет 0,25. Определите стоимость земли.
- а) 115 000 долл.;
- б) 90 900 долл.;
- в) 57 000 долл.
Государственный земельный кадастр содержит информацию:
- а) о землях, находящихся в собственности РФ, субъектов РФ, муниципальных образований;
- б) о категориях земель, качественных характеристиках и народнохозяйственной ценности земель;
- в) о категориях земель, качественных характеристиках и народнохозяйственной ценности земель, а также о правовом режиме земель, их распределении по собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам.
Для земель, частично изъятых из оборота, не разрешены следующие виды сделок:
- а) передача в аренду;
- б) продажа;
- в) передача в залог.
Отметьте неправильные на Ваш взгляд утверждения:
- а) сервитут – это право ограниченного пользования чужим земельным участком;
- б) сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередач, связи и других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута;
- в) обременение земельного участка сервитутом лишает собственника участка права распоряжения этим участком;
- г) сервитутом могут обременяться здания и сооружения.
Рассчитайте ставку капитализации, если ежегодная норма возврата на инвестиции определяется по методу Инвуда при следующих условиях: срок владения зданием – 6 лет, ставка доходности инвестиций – 14 %.
- а) 25,7 %;
- б) 18,3 %;
- в) 13,2 %.

Какие расходы не следует учитывать при построении потока денежных средств в методе предполагаемого использования:

а) налог на имущество;
б) затраты на строительство;
в) проценты по ипотечному кредиту;
г) следует учитывать все указанные расходные статьи.

Метод распределения при оценке земельных участков

Сущность метода состоит в определении стоимости земельного участка путем сравнения цен недавних продаж сопоставимых с оцениваемым участков после внесения корректировок, учитывающих различия между ними.

Поскольку не существует двух абсолютно одинаковых участков по всем параметрам, то необходима соответствующая корректировка цен продаж сопоставимых участков, которая может быть и с положительным, и с отрицательным знаком. Откорректированные цены по сопоставимым объектам позволяют сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. № 568-р, применение метода сравнительного анализа продаж (САП) заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. Анализ соответствующего сегмента земельного рынка, к которому относится оцениваемый участок, выявление и отбор сопоставимых участков (аналогов) в недавних сделках, полученных из разных источников.

2. Сбор необходимой информации по каждому сопоставимому участку и выявление элементов сравнения. Для анализа может быть достаточно получить исчерпывающие данные по 3-5 аналогичным земельным участкам.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

? местоположение и окружение;

? целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

? физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

? транспортная доступность;

? инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:

? условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);

? условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);

? обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

? изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.^[44]

3. Проверка достоверности информации о сделках с отобранными для сравнения участками, путем:

? подтверждения одной из сторон сделки или агентом;

? выявление условий сделки, ее типичности, отсутствия тесной связи сторон (головная и дочерняя компании, родственники, зависимые лица), отсутствие особых обстоятельств и т.п.

4. Внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым участком. В результате определяется продажная цена каждого из сопоставимых участков, в случае, если бы он имел такие же параметры, что и оцениваемый участок.

Если оцениваемый земельный участок отличается от сопоставимого, то в цену последнего необходимо внести поправки, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок. При корректировке фактических цен продаж сравниваемых объектов поправки производятся в цене сопоставимого участка.при этом необходимо ответить на вопрос: «За какую цену был бы продан сопоставимый земельный участок, обладай он теми же характеристиками, что и оцениваемый участок?». Например, когда сравниваемый земельный участок уступает оцениваемому участку, фактическая цена продажи первого должна быть увеличена до той величины, за какую он был бы продан, обладая более высокими характеристиками оцениваемого земельного участка.

При оценке земли поправки следует проводить по всем основным характеристикам, которые для покупателей обладают стоимостью: размер, местоположение, расстояние от города и дорог, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф, экономические условия и др.

Применяют следующие единицы сравнения:

1. Цена за 1 га — для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или для жилищного строительства.

2. Цена за 1 м² — в деловых центрах городов, для офисов, магазинов и т.д.

3. Цена за 1 фронтальный метр — для коммерческого использования земель в городах. Стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости.

4. Цена за лот — стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки и др.

5. Цена за единицу плотности — коэффициент отношения площади застройки к площади земельного участка (ФАР — этаж, зона, отношение). Правила зонирования обычно ограничивают величину здания данным коэффициентом. Например, если ФАР равен 3, то суммарная площадь всех этажей не должна более чем в 3 раза превышать общую площадь земельного участка. Это значит что можно построить 3-этажное здание на всем участке, 6-этажное — на половине участка, 12-этажное на 0,25 участка.

Если продаж незастроенных земельных участков недостаточно для использования метода сравнения, следует обращаться к косвенным и менее надежным способам, в частности к методу распределения, для успешного применения которого необходимы тщательный анализ исходной информации и определенный опыт оценщика.

Метод распределения основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части — стоимость зданий и стоимость земельного участка.

Для каждого типа застройки земельного участка в конкретном регионе существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений.

Если в районе нет достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков, следует подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков. Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в район, где производится оценка.

Соответственно, из данного соотношения можно вывести следующую формулу расчета стоимости земельного участка.

V_L = L * V_{real estate} = (1 — B) * V_{real estate}

где L — доля земельного участка в стоимости всего объекта недвижимости;

B — доля здания в стоимости всего объекта недвижимости;

V_realestate — стоимость всего объекта недвижимости (недвижимость).

Для применения метода распределения необходимо выполнение ряда условий:

? наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

? наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;

? соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод распределения предполагает следующую последовательность действий:

? определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами — аналогами;

? определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

? определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

? корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

? расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

? расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Однако, изложенный метод, который кажется чрезвычайно простым для практического применения, наталкивается на серьезные затруднения, связанные с проблемой установления наиболее вероятной доли. Дело в том, что реальные данные по сделкам с землей практически отсутствуют поэтому рассчитать непосредственно требуемые для расчетов параметры рынка не представляется возможным. Возникает заколдованный круг: с одной стороны, чтобы определить рыночную стоимость земли, нужно знать наиболее вероятную долю земли в рыночной стоимости недвижимости, с другой стороны, чтобы определить упомянутую долю, требуется знать рыночную стоимость земельного участка. Таким образом, подобный путь определения стоимости участка земли на практике может быть реализован с большими трудностями, поскольку для прямого расчета значения упомянутой доли требуется значение рыночной стоимости земельных участков и стоимости единых объектов недвижимости, находящихся на них.

Выход из этого круга может быть найден, если значение этой доли проявляет устойчивость на более широком множестве различающихся земель и объектов недвижимости, чем рассматриваемые оценочные зоны (территория, в пределах которой стоимость подобных объектов недвижимости можно считать одинаковой в пределах неопределенности, присущей цене недвижимости, расположенной на участке). В этом случае обучающая выборка формируется на основе статистических данных по известным сделкам с объектами, которые могут находиться в другом месте, и расчет значений наиболее вероятной доли может быть осуществлен в рамках более широких исследований, включающих различные географические ареалы.

Рассмотрим пример определения стоимости земельного участка методом распределения (таблица 2).

В одном городском микрорайоне города N старой жилой застройки отсутствуют продажи незастроенных земельных участков. Имеются данные по трем другим микрорайонам жилой застройки в сопоставимой ценовой зоне.

Таблица 2. Расчет стоимости земельного участка с помощью метода распределения

№ района

Средняя стоимость земли, тыс. руб.

Общая стоимость застроенного уча��тка, тыс. руб.

Данный метод определяет рыночную стоимость земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, т.е. земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа.

Методическими рекомендациями Минимущества РФ предусмотрены два условия применения метода выделения:

? соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

V_L = V_realestate — V_B

где V_B -стоимость воспроизводства (замещения) здания;

V_realestate — стоимость всего объекта недвижимости (недвижимость).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

? расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

? расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может определяться с использованием укрупненных и (или) элементных стоимостных показателей.

К укрупненным стоимостным показателям относятся как показатели, характеризующие параметры объекта в целом — квадратный, кубический, погонный метр, так и показатели по комплексам и видам работ.

К элементным стоимостным показателям относятся элементные цены и расценки, используемые при определении суммы затрат на создание улучшений.

Укрупненные и элементные стоимостные показатели, рассчитанные в зафиксированном на конкретную дату уровне цен (базисном уровне цен), могут быть пересчитаны в уровень цен на дату оценки с использованием системы текущих и прогнозных индексов изменения стоимости строительства.

Расчет суммы затрат на создание улучшений с использованием элементных стоимостных показателей может осуществляться также с использованием ресурсного и ресурсно-индексного методов. Ресурсный (ресурсно-индексный) метод состоит в калькулировании в текущих (прогнозных) ценах и тарифах всех ресурсов (элементов затрат), необходимых для создания улучшений.

При определении суммы затрат на создание улучшений земельного участка следует учитывать прибыль инвестора — величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание улучшений. Прибыль инвестора может рассчитываться как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов. Прибыль инвестора также может быть рассчитана как отдача на капитал при его наиболее вероятном аналогичном по уровню рисков инвестировании. При определении стоимости замещения или стоимости воспроизводства учитывается величина накопленного износа улучшений.

Недостатки метода выделения:

? он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооружений, возраст которых превышает 10 лет, поскольку с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчета накопленного износа возрастает;

? в условиях высокой инфляции сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений.

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

? расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

? определение величины соответствующей ставки капитализации;

? расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Если известны величина чистого дохода от земли (I_L) и ставка капитализации земельного участка (R_L), то можно определить стоимость земли (V_L) по формуле:

V_L = I_L / R_L,

где

I_L — земельная рента (рентный доход от земли);

R_L — ставка капитализации для земельного участка.

Капитализация земельной ренты — определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени, т.е. пересчет потока будущих доходов в сумму текущей стоимости земли.

В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве земельной ренты (рентного дохода) могут выступать:

? расчетный рентный доход для оценки сельскохозяйственных и лесных земель;

? земельная арендная плата (абсолютная рента) для оценки земель поселений;

? часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на застроенный земельный участок.

Боле подробно земельная рента рассмотрена в п. 1.3. раздела II настоящего пособия.

Ставка капитализации — ставка доходности, которую желает получить инвестор на вложенные деньги. В первую очередь она учитывает риски, связанные с объектом собственности. С помощью данной ставки осуществляется переход от величины текущего чистого дохода от земельного участка к его стоимости.

Необходимо отметить, что ставка капитализации используется как для расчета стоимости свободного земельного участка (метод капитализации земельной ренты), так и для расчета стоимости застроенного земельного участка (метод остатка для земли). При этом, способы расчета данных ставок будут отличаться, так же как и полученные величины ставок, ввиду разной степени рискованности свободных и застроенных земельных участков.

Рассмотрим способы расчета ставки капитализации для свободного земельного участка.

В настоящее время имеется четыре подхода к расчету ставки капитализации для земли, первоначально разработанных в мировой практике для капитализации земельной ренты.

Первый подход — рассмотрение земельного участка как разновидности денежного капитала и, соответственно, расчет ставки капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки. Критерием эффективности вложения капитала выступает процентная ставка по инвестициям, характеризующимися сопоставимым уровнем риска. В большинстве развитых стран инвестиции в земельные участки считаются не очень рискованными и приравниваются к рискам вложений в государственные ценные бумаги.

Второй подход — условная капитализация исходя из установленного государством индекса. Этот метод широко применяется во многих странах для кадастровой оценки различных категорий земель, прежде всего, сельскохозяйственных и лесных. В настоящее время данный метод используется при кадастровой оценке в России. Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий рассчитывается путем умножения расчетного рентного дохода, получаемого от производства сельскохозяйственных культур на 33 года, а 1 га земель лесного фонда — путем умножения расчетного рентного дохода от заготовки древесины на 50 лет. Однако в практике оценки данный метод не получил широкого распространения.

Третий подход — расчет ставки капитализации, путем построения кумулятивной (суммарной) модели, предусматривающей увеличение безрисковой (базовой) ставки отдачи капитала на величину премии за риск в оцениваемый земельный участок. При этом, основное отличие расчета ставки капитализации для свободного земельного участка от расчета ставки капитализации для всего объекта недвижимости заключается в том, что чаще всего при построении кумулятивной модели норма возврата капитала не учитывается (более подробно см. п. 6.5. настоящего пособия).

При этом считается, что ставка капитализации для земли должна быть равна норме доходности по альтернативным инвестициям без учета нормы возмещения капитала, так земля не «изнашивается», то есть не теряет своих свойств со временем и, соответственно, может приносить доход и создавать стоимость в течение бесконечного периода времени. Отсюда ставка капитализации для земли полагается равной ставке дисконтирования, если она соответствует сложившейся норме отдачи на капитал или доходности альтернативных инвестиций. Таким образом, ставка капитализации для свободного земельного участка признается равной ставке дисконтирования для этого же участка. Кумулятивный метод определения ставки капитализации (дисконтирования) заключается в прибавлении компенсаций за соответствующие риски к безрисковой ставке. Ставка дисконтирования (r) рассчитывается следующим образом:

r = r_f + r₁ + r₂ + r₃,

где

r_f— безрисковая ставка дохода;

r₁ — премия за риск вложения в земельный участок;

r₂ — премия за низкую ликвидность земельного участка;

r₃ — премия за инвестиционный менеджмент.

Основными видами риска, учитываемыми в виде надбавок, могут быть: риск вложения в оцениваемый объект, риск низкой ликвидности, риск инвестиционного менеджмента.

Метод распределения используется для оценки застроенных земельных участков.

Оценка стоимости земельных участков
Назначение оценки рыночной стоимости земли, ее основные принципы. Факторы, влияющие на рыночную стоимость земельного участка. Кадастровая оценка городских, сельскохозяйственных земель и лесного фонда. Методы оценки рыночной стоимости земельных участков.

курсовая работа [92,2 K], добавлен 13.12.2014
Методы оценки земельных участков
Ознакомление с особенностями применения сравнительного, затратного и доходного подходов к оценке недвижимости. Правила составления кадастрового плана земельного участка. Принципы оценки рыночной стоимости земли при помощи метода сравнения продаж.

реферат [77,6 K], добавлен 28.12.2011
Методы оценки земельных участков
Сущность сравнительного подхода к оценке недвижимости. Состояние и тенденции развития рынка недвижимости. Критерии выбора сопоставимых объектов. Единицы сравнения земли и застроенных участков. Метод сравнения продаж, капитализации земельной ренты.

контрольная работа [21,0 K], добавлен 15.07.2011
Определение рыночной стоимости незастроенного земельного участка на пересечении улицы Чистопольская и улицы Меридианная
Анализ рынка продажи земельных участков в городе Казань. Описание объекта оценки. Исследование эффективности использования земельного участка при строительстве офисного здания. Расчет стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты.

курсовая работа [92,9 K], добавлен 11.03.2014
Система оценки земельного участка
Правовые основы земельных отношений. Подходы к оценке земельных участков. Общая характеристика социально-экономического положения Самарской области и анализ рынка земельных участков. Земельный рынок России. Определение стоимости земельного участка.

дипломная работа [603,1 K], добавлен 21.07.2011
Теоретические основы рыночной оценки земли
Изучение особенностей земли как товара в России. Исследование основных принципов рыночной стоимости земли. Согласование результатов оценки стоимости земли. Анализ методов сравнения продаж, распределения, выделения, остатка и капитализации земельной ренты.

реферат [25,0 K], добавлен 30.11.2016
Оценка земельного участка на примере совхоза «Черновский»
Правовые основы земельных отношений и экономические принципы оценки участков. Особенности земельного рынка в России. Анализ итоговой рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий совхоза «Черновский». Расчет цены надела методом капитализации ренты.

дипломная работа [1,2 M], добавлен 09.06.2011
Оценка залоговой стоимости земельных участков
Обобщение основных принципов оценки рыночной стоимости земельного участка: принцип полезности, спроса и предложения. Методы определения залоговой стоимости земельного участка. Залог земельного участка, как частный случай ипотеки. Рекомендации по оценке.

реферат [59,5 K], добавлен 22.07.2011
Использование земли и ее оценка
Цели охраны земли и собственность на землю. Обязанности собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков. Принципы и функции оценки земли, определение ее рыночной стоимости. Метод капитализации земельной ренты.

контрольная работа [1,1 M], добавлен 17.06.2010
Оценка рыночной стоимости садоводческих и дачных участков на территории Пермского района Пермского края
Анализ рынка земли. Определение рыночной стоимости имущественных прав на земельный участок. Методы оценки кадастровой стоимости земли: сравнительный, доходный, затратный подходы. Факторы, определяющие стоимость земельных участков в Пермском районе.

курсовая работа [249,6 K], добавлен 24.09.2016

СУТЬ МЕТОДА ABC. СРАВНЕНИЕ ЕГО С ТРАДИЦИОННЫМИ МЕТОДАМИ РАСПРЕДЕЛЕНИЯ ЗАТРАТ
Е. Метод пропорционального распределения
Методы распределения выручки
Прямой метод распределения косвенных
Метод распределения
Методы распределения затрат
Методы распределения накладных расходов
2.6.4. Методы рационализации распределения задач, прав и ответственности
Методы распределения затрат комплексных производств
7.2. Методы распределения и минимизации рисков
Долевой метод и распределение по результатам труда
Оценка результатов деятельности и метод полного распределения затрат
Выбор базового объема распределения ОПР при методе абзорпшен-костинг
Оптовая и розничная торговля как основные методы распределения товаров
МЕТОДЫ ОПТИМАЛЬНОГО РАСПРЕДЕЛЕНИЯ ОГРАНИЧЕННЫХ РЕСУРСОВ МЕЖДУ НЕСКОЛЬКИМИ ИНВЕСТИЦИОННЫМИ ПРОГРАММАМИ
Учет и распределение косвенных расходов при применении позаказного метода калькулирования затрат
Выбор показателя мощности в качестве базы распределения в калькуляционной системе с полным распределением затрат
РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ДОХОДОВ В РАМКАХ ТЕОРИИ ПРЕДЕЛЬНОЙ ПРОИЗВОДИТЕЛЬНОСТИ. ПРОБЛЕМЫ НЕРАВЕНСТВА В РАСПРЕДЕЛЕНИИ ДОХОДОВ
Следующий исторический этап распределения затрат. Калькуляция затрат путем распределения косвенных расходов пропорционально машино-часам

Изначально составляется договор. Для этого нужно указывать, с какой целью будет использоваться участок, вариант собственности, является ли он застроенным и т.д. После проведения этой процедуры назначается дата выполнения работы, то есть время, в которое будет проведён осмотр. Перед ним необходимо собрать все документы, а именно характеристики, описание земли, её свойств, наличие каких-либо полезных ископаемых. Далее объект просматривается, после чего снова собирается документация по результатам проведённой процедуры и устанавливается вариант оценки (рыночная, кадастровая, нормативная). Весь процесс закрепляет отчёт по оценке земельного объекта.

Документы, необходимые для оценки, могут слегка отличаться в зависимости от типа объекта, будь-то земельный участок, жилой дом или квартира (комната).

МИНИСТЕРСТВО ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РАСПОРЯЖЕНИЕ

от 6 марта 2002 года N 568-р

Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости
земельных участков

_________________________________________________________________________
Документ не нуждается в госрегистрации Министерством юстиции Российской Федерации
Письмо Минюста Российской Федерации от 15.04.2002 N 07/3593-ЮД.
_________________________________________________________________________

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 N 519 «Об утверждении стандартов оценки» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, N 29, ст.3026):

утвердить прилагаемые методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

Министр
Ф.Р.Газизуллин

В России законодательное регулирование вопросов эксплуатации земель находится на начальной стадии. Нормативные документы, принятые законодательством, устанавливает все общие принципы и понятия в оценке стоимости земли, что имеет положительное влияние на ситуацию в целом.

В системе нормативных актов существует 4 уровня:

законы федерального значения;
постановления правительства РФ (постановления о стандартных оценках, правила организации и проведения продажи земли, постановления об определении нормативной цены земли, правила проведения кадастровой оценки земельного объекта и т.д.)
ведомственные нормативные акты (документы министерств и ведомств, которые имеют лицензию на проведение процедуры определения стоимости земельного объекта и его природных особенностей; к ним относятся различные рекомендации по порядку и процедуре определения необходимых значений, связанных с землёй);
нормативные акты субъектов РФ (документы, регулирующие процедуру определения земельных стоимостных показателей).

Оценивание предназначено для определения цены чего-либо. Соответственно, оценка участка земли – это процесс определения стоимости земельного объекта на рынке. Многие сталкивались с продажей, покупкой, арендой земли, поскольку она является очень мультифункциональной для ведения собственного бизнеса.

Часто оценка используется для определения кредитоспособности заёмщика (при оформлении ипотеки), при вступлении в наследство, для привлечения инвестиций, при разделе имущества, для бухгалтерского учёта и т.д.

Выделяют три вида оценки земель:

Денежная. Используется при определении ставки налога на землю, при заключении договоров; в свою очередь, существует два типа денежной оценки: нормативная и денежная;
Экономическая. Используется для определения пригодности земли для выращивания определённой культуры, при анализе наиболее рационального использования земли; учитывается при проведении нормативной оценки объекта;
Бонитировка почв. Входит в состав земельного кадастра, является основой экономической оценки в сфере сельского хозяйства; используется для определения пригодности почв, а также для прогнозирования потерь в сельском и лесном хозяйствах.

Существует три разновидности стоимости земельного объекта: рыночная, кадастровая и нормативная.

Рыночная стоимость – наиболее возможная цена, по которой оценочный объект может презентоваться на открытом рынке. При этом две стороны сделки владеют всей необходимой информацией и чрезвычайные обстоятельства не влияют на цену.

Если при оценке не установлен определённый вид стоимости объекта, то устанавливается рыночная цена.

Кадастровая цена применяется в целях налогообложения. Этот вид стоимости устанавливается в процентах от рыночной.

Нормативная – начальная, фиксированная стоимость, установленная государством в собственных интересах. Применяется при выкупе земли в частную собственность, при вступлении в наследство или при его передаче и т.д. Нормативная стоимость устанавливается ежегодно правительством РФ.

Региональная нормативная цена может изменяться правительством РФ в зависимости от особенностей почвы, самого объекта, но цена не должна быть больше 75% от рыночной стоимости. Она может изменяться органами местного управления в соответствующем регионе, но не более, чем на 25% от установленной государством.

Оценка аренды земли проводится по инициативе владельца этого права или собственника земли в следующих случаях:

Сдача земли в аренду и переуступка аренды;
Кредитование под залог;
Инвестирование средств;
При покупке или продаже предприятия, имеющего право аренды земельных участков.

Если владелец участка желает узнать стоимость права его аренды, ему следует обратиться к оценщикам — специалистам с необходимой для проведения оценки квалификацией.

Оценщикам предоставляются такие документы, как свидетельство об официальной регистрации права на собственность, договор аренды, кадастровый паспорт участка (включающий в себя данные о площади, местонахождении участка, его прочих характеристиках), данные о наличии обременений (уже сданные в аренду участки, долговые обязательства).

Стоит отметить, что оценка рыночной стоимости проводится только для свободно отчуждаемого права, то есть такого права, которое возможно многократно перепродавать (сдавать участок в субаренду, делать переуступку). Имущество с ограничениями этого права рыночной стоимости не имеет.

Независимо от выбранного метода оценки всегда предполагается несколько базовых правовых принципов:

Стоимость права зависит от его полезности (выгоды) для приобретателя;
Если имеется несколько однородных по своей полезности объектов, то на рынке будет выбран самый дешевый;
Взаимодействие спроса и предложение оказывает влияние на стоимость;
Использование участка будет наиболее эффективным, то есть практически осуществимым, соответствующим нормам законодательства и при этом дающим максимальную выгоду.

Методы сравнения продаж, распределения и выделения составляют сравнительный подход. Методы капитализации продаж, предполагаемого использования и остатка составляют доходный подход. В методах остатка и выделения также используется затратный подход.

Общие факторы, влияющие на каждый из методов, представлены такими параметрами, как наличие коммуникаций (в т.ч инженерных) и возможность их проведения, виды использования участка, разрешенные собственником, потенциальный доход от их использования.

Собираются данные об аналогичных оцениваемому участку объектах, изучаются стоимости продаж их прав аренды, а также условия предоставления этих прав. Затем выделяются критерии сравнения, по которым находятся различия между участком и аналогами, определяются корректировки цен, которые даются различиями. Корректировки цен обобщаются, и на выходе получается стоимость права аренды.

Степень отличия аналогов определяется путем их прямого сравнения с объектом оценки. Корректировки цен определяются прямым сравнением доходом аналогов (если они отличаются только одним параметром), определением затрат, накладываемых изменением сравниваемого параметра, экспертным заключением.

Критерии, используемые для сравнения:

Рыночная оценка земельных участков: понятие, методы, этапы

С его помощью оцениваются права аренды участков с наличием застройки.

Вместо этого предполагается, что имеется универсальное для данного региона соотношение стоимости единого объекта (т.е стоимости земли и построек на ней) и стоимости земли. Методом сравнения продаж вычисляется общая стоимость единого объекта, после чего она умножается на предполагаемую долю в нем земельного участка.

Доля вычисляется через поиск аналогичных объектов, нахождение в них соотношения земельных участков и улучшений и перенос этого соотношения на оцениваемый участок.

Метод не дает точных данных, эффективность его самостоятельного использования низка, чаще всего он применяется для оценки данных, полученных с помощью более точных методов.

Главное условие применения — возможность получения регулярного периодичного дохода одинакового размера с права аренды. Метод используется и при росте доходов, но он должен быть стабильным.

Для расчета стоимости права аренды по методу капитализации необходимо провести деление чистого операционного дохода на коэффициент капитализации.
Чистый операционный доход — это действительный валовый доход за вычетом операционных расходов. Действительный валовой доход составляется из потенциального дохода от права аренды без учета потерь от недостаточного использования имеющихся в распоряжении ресурсов.

Коэффициент капитализации рассчитывается различными способами (методы Ринга и Хоскольда, методы рыночной выжимки и связанных инвестиций), но общая его суть заключается в выражении нормы прибыльности участка для арендатора. При расчете капитализации следует учитывать размер премии за риск, связанный с инвестициями в аренду, а также вероятные темпы увеличения дохода от них.

Основное условие для применения метода – наличие на земельном участке возможности для его застройки с целью последующего получения дохода. Алгоритм определения стоимости объекта этим методом:

Определение затрат на воспроизводство/замещение улучшений, которые соответствуют НЭИ.
Расчет чистого операционного дохода от имущественного комплекса за конкретный период времени. За основу принимаются рыночные ставки арендной платы.
Вычисление земельной ренты в виде разности дохода от использования имущественного комплекса и дохода, полученного только от улучшений.
Определение рыночной стоимости объекта посредством капитализации земельной ренты.

Чистый операционный доход (ЧОД) рассчитывается по следующей формуле:

ЧОД = Действительный валовый доход – Операционные расходы.

Потенциальный валовый доход – это выручка, которую можно получить в результате сдачи в аренду всей площади имущественного комплекса в аренду, когда потери от невыплаты арендной платы отсутствуют. Арендные ставки принимаются среднерыночные для аналогичных объектов.

Этот метод особенно актуален для оценки участка, застроенного коммерческими объектами. Он показывает свою эффективность в условиях отсутствия сведений о продажах свободных участков.

Метод остатка применяется в следующих условиях:

существующие объекты отвечают требованиям НЭИ земельного участка;
стоимость недвижимости, размещенной на земельном участке, или расходы на ее строительство, а также срок эксплуатации могут быть рассчитаны с высокой степенью точности;
годовой чистый операционный доход, получаемый в результате эксплуатации, уже известен.

Метод остатка применяется, когда нежилая недвижимость относительно недавно введена в эксплуатацию или еще не была возведена.

Главное правило, которое должно соблюдаться для расчета методом предполагаемого использования – возможность эксплуатации земельного участка тем способом, который приносит прибыль. Алгоритм применения метода следующий:

Расчет суммы и временной структуры затрат, необходимых для использования объекта в соответствии с НЭИ.
Расчет величины и временной структуры доходов.
Расчет размера и структуры операционных расходов.
Расчет ставки дисконтирования, которая соответствует уровню инвестиционного риска.
Определение стоимости земельного участка посредством дисконтирования денежных потоков.

Дисконтирование – это процедура приведения будущих денежных потоков к дате оценки по ставке дисконтирования, определенной оценщиком. В качестве источника получения дохода применяется сдача в аренду, хозяйственное применение свойств участка или имущественного комплекса, а также продажа объекта.

Решено! — Оценка земельных участков контрольная — Ответы на Тест

Сравнительный подход подразумевает определение стоимости земельного участка посредством сопоставления цен продаж аналогичных объектов. В основе подхода лежит принцип замещения – покупатель, действуя разумно, не заплатит за объект сумму больше, чем он мог бы заплатить за аналогичный земельный участок.

Сравнительный подход показывает свою эффективность для оценки стоимости незастроенных участков. При наличии достаточного количества достоверных данных о реализации объектов за конкретный временной отрезок можно получить максимально точную рыночную стоимость участка на определенном рынке.

В сравнительном подходе применяется три метода:

Метод сравнения продаж – считается самым простым и эффективным. Основан на сравнении цен аналогичных объектов.
Метод выделения – используется исключительно для застроенных объектов.
Метод распределения – используется для установления соотношения между стоимостью земельного участка и возведенных на нем зданий.

Основное условие для возможности использования метода сравнения продаж – наличие данных о ценах сделок с земельными участками, которые являются аналогами объекта оценки. Метод подразумевает следующий алгоритм:

Определение, по каким элементам будет проводиться сравнение.
Установление по каждому элементу сравнения значение корректировок.
Проведение корректировок по всем элементам сравнения в отдельности.
Определение рыночной стоимости земельного участка посредством обобщения выполненных корректировок.

В качестве элементов, принимаемых для сравнения, используются следующие факторы:

местоположение;
вид разрешенного использования;
наличие обременений;
физические свойства – площадь, плодородность, рельеф и проч.;
транспортная доступность;
наличие инженерных коммуникаций и др.

Помимо ценообразующих факторов во внимание принимаются характеристики проведенных сделок в отношении земельных участков. Это:

условия оплаты по договору – используются собственные или заемные средства;
условия проведения платежа – наличные денежные средства, бартер и т.д.;
обстоятельства, в которых совершалась сделка – банкротство, свободный рынок и т.п.;
изменение цен на земельные участки за временной отрезок, начиная с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценочных работ.

Корректировка цен происходит по единицам сравнения:

если участок не предназначен для застройки – руб./1 м² участка;
если участок предназначен для целей строительства — руб./1 м² возводимой площади.

По итогам внесения корректировок цены аналогов за единицу измерения должны быть близки. Если выявляется значительный разброс, необходимо подобрать другие аналоги. Данные для сравнения берутся из достоверных источников информации: Справочника оценщика недвижимости Лейфер Л. А., НЦПО, ресурс СтатРиэлт.

После того, как все корректировки будут внесены, с помощью формулы средневзвешенной величины вычисляется итоговая стоимость объекта оценки.

Условия, при которых метод может быть использован:

наличие сведений о ценах сделок в отношении имущественных комплексов, аналогичных тому, в который входит оцениваемый объект;
соответствие имеющихся улучшений земельного участка его НЭИ.

Для использования метода применяется следующий алгоритм:

Установление элементов, по которым будет проводиться сравнение единого имущественного комплекса с аналогами.
Установление по каждому элементу характера и степени отличий аналога от единого комплекса.
Определение корректировок цен по каждому элементу сравнения.
Производство сглаживающих корректировок по каждому элементу сравнения.
Расчет рыночной стоимости имущественного комплекса, в состав которого входит оцениваемый объект.
Расчет стоимости замещения/воспроизводства улучшений территории.
Определение стоимости оцениваемого земельного участка посредством вычитания стоимости замещения/воспроизводства улучшений из цены на единый комплекс недвижимости.

При определении стоимости замещения/воспроизводства учитывается величина накопленного износа улучшений. Он определяется в целом или денежном выражении как сумма физического, функционального и экономического износа.

Для применения метода распределения необходимо соблюдение следующих условий:

наличие данных о ценах сделок с имущественными комплексами;
наличие данных доле земельного участка в рыночной стоимости всего объекта;
соответствие способа использования объекта его НЭИ.

Метод используется по следующему алгоритму:

Установление элементов, по которым будет проведено сравнение единого имущественного комплекса с аналогами.
Установление степени отличия аналогов от оцениваемого объекта по каждому элементу.
Сглаживающая корректировка цен по каждому элементу сравнения объектов.
Определение рыночной стоимости всего имущественного комплекса.
Вычисление рыночной стоимости земельного участка посредством умножения рыночной стоимости всего объекта на размер доли земли в нем.

Метод распределения может применяться только для застроенных земельных участков.

Оценка стоимости земельного участка

1. Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки застроенных и незастроенных ЗУ. Расчет производится путем деления земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком коэффициент капитализации. Используется при возможности получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

2. Метод остатка используется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Расчет производится путем вычитания из стоимости единого объекта недвижимости (определенную с учетом ЧОД и коэффициентов капитализации) стоимости воспроизводства или замещения улучшений. Применим при возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

3. Метод предполагаемого использования нужен для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Расчет стоимости ЗУ производится путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием ЗУ. Применим при возможности использования земельного участка способом, приносящим доход.

1. Метод сравнения продаж применяется для оценки застроенных и незанятых земельных участков. Определяется путем корректировки стоимости аналогичных участков. Условия применения – наличие информации о ценах сделок или предложений с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.

2. Метод выделения применяется для оценки застроенных ЗУ

Стоимость ЗУ находится путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости (с ЗУ) стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений.

Применяется при наличии информации о ценах сделок или предложений с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок и соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

3. Метод распределения применим для оценки застроенных ЗУ

Необходимо наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости и соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

В соответствии с действующим законодательством Оценщик самостоятельно определяет, какие подходы и методы оценки земли он будет использовать. При этом, Оценщик должен обосновать свое суждение.

Предпочтительным, как правило, является метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.

Используя этот метод возможно достоверно определить стоимость объекта оценки путем сравнения его с аналогами и внесением корректирующих коэффициентов на отличие характеристик объекта оценки и аналогов.

Однако данный метод может быть использован только тогда, когда на рынке представлено достаточное количество сопоставимых с объектом оценки аналогов.

Методы выделения, метод предполагаемого использования, метод остатка основаны на расчете стоимости застроенного земельного участка.

Данные методы предполагают определение рыночной стоимости земельного участка как разности между стоимостью единого объекта и стоимостью улучшений на нем.

Большое количество расчетных величин приводит к увеличению количества допущений при оценке и, следовательно, снижает качество расчетов. Данные методы целесообразно использовать для подтверждения стоимости, полученной при расчете методом сравнения продаж.

Расчеты стоимости земли методом капитализации доходов основаны на использовании следующей формулы:

Стоимость земли = Рентный доход / Коэффициент капитализации (2.4)

Сложной проблемой доходного подхода является определение коэффициента капитализации. Особенность коэффициента капитализации в том, что он состоит только из одной части – ставки дохода и не включает норму возмещения капитала. В настоящее время имеется 4 подхода к расчету коэффициента капитализации для оценки сельскохозяйственных земель.

-й подход – это рассмотрение земельного участка как разновидности денежного капитала и соответственно расчет коэффициента капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки.
-й подход – условная капитализация исходя из установленного государством индекса.
-й подход – расчет коэффициента капитализации методом кумулятивного построения.
-й подход основан на методе рыночной «выжимки», или анализе сравнительных продаж.

Для оценки земельных участков, застроенных коммерческими объектами, возможно использование техники остатка дохода, приходящегося на земельный участок.

Согласно принципу остаточной продуктивности земли зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода.

Оставшийся доход после покрытия всех затрат приписывается земельному участку.

Техника расчетов доходным методом сложна, т. к. доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а ставка капитализации зависит от состояния экономики, особенно финансовой системы и правового регулирования земельного рынка. Использование подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений ставки капитализации.

В странах с развитой рыночной экономикой при оценке земли по возможности применяют все 3 подхода. Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными методами.

При сравнении этих данных предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на основе более полной и достоверной информации.

Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной разными методами, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.

На основе вышеизложенных классических методов разработаны, по отношению к земле – как части недвижимости, соответствующие модификации методов.

Эти методы используются в зависимости от имеющихся исходных условий и конъюнктуры рынка.

Фамилия автора: Увакасова Л.Т., Есполов Т.И.

Оценка – это комплекс специальных мероприятий, направленных на установление итоговой стоимости земельного участка. Оценка может проводиться как с экономической, так и с кадастровой точки зрения.

Этот показатель необходим для того, чтобы не только определить уровень затрат, который необходим для приобретения того или иного участка, но также и для того, чтобы определить сумму денежных средств, которые придется вложить для получения из конкретного земельного участка прибыли после его приобретения.

Оценка может проводиться только специалистами, владеющими всеми современными методами проведения такой оценки, а также имеющими специальную аккредитацию на проведение оценочных действий различными методами.

Подтверждение такой аккредитации выдается в виде специальной лицензии по итогам прохождения всего комплекса обучающих курсов.

Методы оценки рыночной стоимости земельных участков

Понятие актуальности земельной оценки играет ключевую роль в ее проведении, так как именно этот показатель отражает необходимость проведения новых работ по оценке того или иного земельного участка.

Актуальность оценки земельного участка – это специальный показатель, который характерен для результатов проведения такой процедуры для всех видов оценки, которая предусмотрена действующими нормативными актами.

Если результаты оценки признаны актуальными, проведение повторной процедуры не потребуется. В то же время, если по каким-то причинам, например, из-за изменения экологического состояния конкретного участка, его стоимость могла упасть, потребуется проведение новой процедуры.

На сегодняшний день в Российской Федерации применяются пять основных видов оценки земель, которые применяются в зависимости от того, какой результат необходимо получить в конце:

Агроэкологическая оценка – это процедура, во время которой происходит установление фактического состояния конкретного участка и его соответствие требованиям, которые сформулированы селекционерами при создании тех или иных сельскохозяйственных культур. Данная оценка используется в случаях, когда необходимо определить, произошли ли с конкретным земельным участком изменения относительно его состояния. Проводится такая оценка путем первичного определения состояния земельного участка и выявления соответствия или несоответствия его состояния предъявляемым требованиям (требования, которым участок должен соответствовать, просчитываются на основании сформулированных положений производителей посадочного материала определенных сельскохозяйственных культур).
Экономическая оценка. Данный метод оценки применяется в тех случаях, когда необходимо установить рыночную или выкупную стоимость конкретного земельного участка. Она проводится путем анализа имеющейся информации о состоянии участка, его расположении, а также иных факторов, которые могут оказать существенное влияние на определение итоговой стоимости конкретного земельного участка.
Эколого-экономическая оценка – специальный метод, который используется для того, чтобы определить фактическое состояние земельного участка и определить тот уровень денежных средств, которые предстоит вложить в конкретный земельный участок для приведения его в состояние, пригодное для использования в соответствии с первично установленным видом разрешенного использования. Проводится такая оценка в два этапа, первым из которых является установление фактического состояния земельного участка, в том числе оценка нанесенного ему ущерба от неправильной эксплуатации, а на втором этапе просчитывается общая стоимость всех восстановительных мероприятий, которые если не смогут вернуть его в первозданное состояние, то хотя бы помогут облегчить ситуацию и установить новый, но приближенный к ранее определенному виду разрешенного использования.
Кадастровая оценка. Данный метод оценки используется государством для определения той минимальной стоимости земельного участка, по которой он может быть реализован (по общему правилу, установленному Земельным Кодексом Российской Федерации, получить землю от государства можно на основании конкурсных процедур или на основании преимущественного выкупа, при этом при организации последнего стоимость участка не может превышать трех процентов от определенной ранее кадастровой стоимости). Кроме того, от суммы кадастровой стоимости земельного участка рассчитывается и сумма земельного налога на все существующие на территории Российской Федерации земельные участки, которые оформлены в пользование или собственность с подписанием соответствующих документов.
Экспертная оценка. Любая оценка, проводимая на территории Российской Федерации, понимается только как проводимая специалистами-экспертами в данной области. То есть это понятие является общим. Однако на сегодняшний день под экспертной оценкой понимается, в первую очередь, такая оценка, которая проводится только при необходимости установления стоимости конкретного земельного участка, а также нанесенного ему ущерба. Используются результаты такой оценки при рассмотрении дел административного и уголовного характера, составом правонарушения или преступления в которых является нанесение ущерба окружающей среде, в том числе и земельным участкам. При проведении такой оценки используются различные методы, а сама она является комплексной процедурой, в ходе осуществления которой анализируется целый ряд факторов, установленных экспертом в каждом конкретном случае.

Все результаты проведенной оценки оформляются в виде специального документа – отчета.

В отличие от оценки зданий и сооружений при определении стоимости земли коэффициент капитализации включает только ставку дохода, норма возмещения не применяется, так как срок эксплуатации земельного участка не ограничен.

Подхода к расчету коэффициента капитализации:

Первый подход рассматривает земельный участок как разновидность денежного капитала и соответственно рассчитывает коэффициент капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки. Доход, приносимый земельным участком, представляет собой определенный процент на вложенный в покупку земли капитал. Критерием эффективности вложения капитала выступает процентная ставка по инвестициям, характеризующимся сопоставимым уровнем риска.

Экономическая ситуация в стране такова, что заниматься выращиванием и продажей сельскохозяйственной продукции стало очень выгодно. Но, как и в любом бизнесе, сначала необходимо рассчитать перспективы, затраты и получаемую прибыль, чтобы не ошибиться и не прогореть.

Если у вас достаточно денег для своего дела, можно приобрести землю в собственность.

Но большинство людей не в состоянии этого сделать. Но необязательно приобретать землю, можно взять её в аренду. Сначала следует выяснить, как рассчитывается стоимость аренды земли, по каким законам она изменяется.

Первоначально нужно упомянуть, что взять землю в аренду у частника и у государства – это не одно и то же.

Государство при назначении цены аренды ориентируется на объективные показатели ценности земли: её местоположение, целевое назначение, городские планы на землю.

Частник или фирма могут ориентироваться на субъективные способы оценки аренды земли: «популярность» территории, коммуникации на ней, собственные интересы.

Обратите внимание Поэтому необходимо разделять цену аренды на нормативную стоимость, кадастровую и рыночную.

Каждая из них определяется по собственным правилам и влияет друг на друга.

Принципы и методы оценки земельных участков

Основные схемы оценки величин годовых рыночных арендных платежей за земельные участки А.В.

Григорьев генеральный директор ООО «РМС-ОЦЕНКА», сертифицированный в соответствии с ISO/IES 17024:2003 международный эксперт по оценке недвижимости со специализацией по Российской Федерации, действительный член OSE, Российского общества оценщиков П.А. Козин заместитель генерального директора ООО «РМС-ОЦЕНКА», сертифицированный в соответствии с ISO/IES 17024:2003 международный эксперт по оценке недвижимости со специализацией по Российской Федерации, международный эксперт-строитель со специализацией по Российской Федерации, действительный член OSV, OSE, Российского общества оценщиков, член правления некоммерческого партнерства «Партнерство РОО», доктор технических наук, профессор В Российской Федерации право на сдачу в аренду земельных участков предоставляется территориальным управлениям Федерального агентства по управлению федеральным имуществом (Росимущество), регионам, различным муниципальным образованиям, другим собственникам или их представителям.

РАСПОРЯЖЕНИЕот 10 апреля 2003 года N 1102-р______________________________________________________________Документ возвращен без госрегистрацииМинистерства юстиции Российской Федерации Письмо Минюста России от 06.05.2003 N 07/4533-ЮД.______________________________________________________________В соответствии с (Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, N 29, ст.3026):Утвердить прилагаемые методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков.МинистрФ.Р.Газизуллин УТВЕРЖДЕНЫраспоряжением Минимущества Россииот 10 апреля 2003 года N 1102-р Настоящие методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков разработаны Минимуществом России в соответствии с .Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из принципов полезности, спроса и предложения, замещения, изменения, внешнего влияния, изложенных в , утвержденных *.________________* Письмом Минюста России от 15.04.2002 N 07/3593-ЮД признано не нуждающимся в государственной регистрации.Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на земельный участок, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка.Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды за определенный период времени при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка (принцип ожидания).Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из наиболее эффективного использования арендатором земельного участка, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства и в результате которого расчетная величина стоимости права аренды земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования)

» » Оценка стоимости земельного участка – это еще одно направление оценки недвижимого имущества, которым занимается оценочная компания Аппрайзер. В этом случае объектом оценки является земельный участок, то есть часть поверхности с описанными и удостоверенными в установленном законом порядке границами. Права на земельный участок владельца удостоверены в специальном документе – свидетельстве о праве собственности на земельный участок, в котором есть сведения о внесении записи в ЕГРП.

Определение стоимости права аренды и размера арендной платы за пользование земельными участками Д.С.

Валиев старший преподаватель кафедры землепользования и кадастров Государственного университета по землеустройству (г. Москва) Джаваншир Сарыевич Валиев, Аренда является одним из традиционных видов гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение, как в предпринимательской, так и в иных сферах деятельности, включая бытовую. Договор аренды (договор имущественного найма) — это самостоятельный вид гражданско-правового договора, в соответствии с которым одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество во временное владение и (или) пользование на определенный срок за плату.

Такой договор является родовым понятием по отношению к некоторым другим договорам и относится к числу основных видов гражданско-правовых отношений, классических договорных институтов, известных цивилистике со времен Древнего Рима. История арендных отношений насчитывает более 4 тысяч лет. Она богата и разнообразна, как и история самого человечества.

Однако, к нашему удивлению, основы арендных отношений тех лет имеют много общего с тем, что на первый взгляд кажется нам новшеством сегодня. Никто в мире не знает точной даты, когда состоялась первая арендная сделка в истории человечества.

Тем не менее первые вещественные свидетельства о подобного рода деятельности относятся приблизительно к 2000 году до нашей эры. В ходе раскопок, проходивших в 1984 году на месте шумерского города Ур, ученым удалось обнаружить прототипы первых договоров аренды — глиняные таблички, на которых стороны договора фиксировали свои обязательства по передаче на определенный срок в пользование и владение за определенную плату сельскохозяйственный инвентарь, право пользоваться водоемами и т. д. Глиняные таблички рассказали ученым о том, что первыми арендодателями, как правило, были священники, жившие в храмах города Ур.

В условиях рыночной экономики, в связи

Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков и участков с индивидуальной жилой застройкой. Сравнительный подход основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения. Принцип замещения предполагает, что благоразумный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по местоположению или плодородию участок земли. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли:

Принцип замещения исходит из того, что рынок является открытым и конкурентным, что на нем взаимодействует достаточное количество продавцов и покупателей, которые действуют в соответствии с типичной мотивацией, экономически рационально и в собственных интересах, не находясь под посторонним давлением. Также подразумевается, что земельный участок будет приобретаться на типичных для данного рынка условиях финансирования и находиться на рынке в течение достаточного периода времени, чтобы быть доступным для потенциальных покупателей.

Сравнительный подход при оценке земельного участка включает метод сравнения продаж, метод выделения и метод распределения.

Метод сравнения продаж

Метод сравнения продаж широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков и участков с типовой застройкой. С помощью этого метода моделируется рыночная стоимость оцениваемого земельного участка посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных участков.

В МСО способ сравнения продаж для земельных участков включает прямое сравнение рассматриваемого имущества с аналогичными земельными участками, для которых имеются фактические данные по последним рыночным сделкам. Хотя наибольшее значение имеют продажи, анализ списков и цен, предлагаемых за аналогичные участки, которые конкурируют с рассматриваемым, может способствовать лучшему пониманию рынка [23. С. 177—178].

1. Метод сравнения продаж применяется для оценки застроенных и незанятых земельных участков. Определяется путем корректировки стоимости аналогичных участков. Условия применения — наличие информации о ценах сделок или предложений с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.

2. Метод выделения применяется для оценки застроенных ЗУ

Стоимость ЗУ находится путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости (с ЗУ) стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений. Применяется при наличии информации о ценах сделок или предложений с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок и соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

3. Метод распределения применим для оценки застроенных ЗУ

Стоимость Земельного участка находится путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости (с ЗУ) на наиболее вероятное значение доли ЗУ в стоимости единого объекта недвижимости. Применяется при наличии информации о ценах сделок или предложений с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. Необходимо наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости и соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Оценку аренды земли проводят в нижеприведенных ситуациях:

при переуступке или сдаче участка в субаренду;
после оформления кредита под залог;
после инвестирования денежных средств;
при приобретении или продаже той организации (предприятия), у которого есть законное право на оформление земельного участка в аренду.

При установлении рыночной стоимости арендного права земли применяют нижеприведенные методы:

Сравнения продаж.
Выделения.
Распределения.
Капитализации дохода.
Остатка.
Предполагаемого использования.

Важно! При применении каждого из вышеприведенных методов оценки учитывают наличие инженерных и иных коммуникаций и возможность их проведения.

Кроме того, в подобной ситуации в расчет берут потенциальные различные доходы от использования арендованной земли.

В отчете об оценивании земли указывают такую информацию:

Вид документа, ФИО оценщика.
Дату оценки арендного права и оформления отчета (не всегда совпадают).
Назначение проводимой оценки (для банка, суда и др.).
Рыночную стоимость аренды (цифрами и прописью).
Вид оцениваемого имущества (земельный участок), его наименование, местоположение и др.
Применяемые методы оценки.
Срок аренды.
Правомочия лица-арендатора.
Сумма арендной платы.
Последняя информация о текущем состоянии рынка недвижимости в соответствующем регионе.
Основания для оформления участка в аренду.

Скачать образец отчета об оценке стоимости аренды земельного участка

Отчет оформляют на 40-50 листах. За такую юридическую процедуру платят 5 000-7 000 руб.

Метод распределения при оценке земельных участков

Методы оценки земельных участков

Метод распределения при оценке земельных участков

Метод распределения используется для оценки застроенных земельных участков.

Рыночная оценка земельных участков: понятие, методы, этапы

Решено! — Оценка земельных участков контрольная — Ответы на Тест

Оценка стоимости земельного участка

Методы оценки рыночной стоимости земельных участков

Принципы и методы оценки земельных участков

Похожие записи:

Добавить комментарий Отменить ответ