Где регистрируют договор должного участия с застройщиков на покупку квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Где регистрируют договор должного участия с застройщиков на покупку квартиры». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Участнику ДДУ необходимо предоставить следующий перечень документации:

Договор участия (дополнительно прикрепляются сопутствующие приложения).

Документ, призванный удостоверить личность участника. Следует отметить, что документация может быть подана лично дольщиком или посредством представителя (в последнем случае требуется оформить доверенность и заверить ее в нотариальной конторе).

Договор залога права требования (документ предоставляется исключительно в случаях, если имеет место наличие у дольщика соответствующего кредита).

Согласно п.3 ст.35 Семейного кодекса Российской Федерации к вышеуказанному перечню дополнительно должно быть прикреплено письменное согласие супруга (если таковой есть) на осуществление сделки.

Документ, в положениях которого подробно описан объект сделки. Данная документация составляется застройщиком (в случае наличия согласия второй стороны – дольщика). В подобного рода документах указывается точное местоположение объекта сделки (не только фактический адрес строительства, но и этажность, номер подъезда, секция на этаже и прочее). К подробному описанию прикрепляется план недвижимости с четким указанием местоположения объекта сделки. Дополнительно определяется общая площадь будущего жилья.

Квитанцию об уплате государственной пошлины. Следует отметить, что подобная процедура на текущий момент считается необязательной, но сохранить подобный документ настоятельно рекомендуется.

Где регистрируется договор долевого участия в строительстве

Юридическое лицо собирает документацию в зависимости от предыдущего количества раз регистрации ДДУ. Если договор составляется и заключается с первым дольщиком, застройщик обязуется предоставить следующую документацию:

Официальное разрешение на проведение строительных работ.

Документы, характеризующие особенности создания жилого объекта (перечисление количества площадей, общий и отдельные планы площадей многоквартирного дома).

Договор страхования гражданской ответственности. Документ регламентирует нормы, которые могут быть предприняты по отношению к юридическому лицу в случае неисполнения или исполнения обязанностей ненадлежащим образом в процессе передачи жилой площади.

Документ, свидетельствующий о совершении выплаты страховой премии в соответствии с положениями договора страхования.

Документ, подтверждающий наличие государственной регистрации застройщика как юридического лица.

Алтайские застройщики смогут регистрировать квартиры на дольщиков без их участия

разрешение на строительство;
технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
заключение государственной экспертизы проектной документации;
проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Привлечение денежных средств граждан для строительства жилых помещений допускается только после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Согласно 214-ФЗ одним из возможных способов привлечения денежных средств граждан, связанных с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию, является заключение договора участия в долевом строительстве (далее – ДДУ).

Прежде всего одной из основных гарантий соблюдения прав граждан, предусмотренной 214-ФЗ, является запрет заключения застройщиком ДДУ до получения им разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок или договор аренды, субаренды земельного участка, предназначенного для строительства объекта (ст. 3 214-ФЗ). Данная норма исключает возможность совершения мошеннических действий в отношении граждан по привлечению их денежных средств на строительство мнимых, не существующих объектов.

Кроме того, ДДУ заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 3, ст. 4 214-ФЗ). Таким образом, законодательно исключена возможность осуществления недобросовестным застройщиком «двойной» продажи жилого помещения. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии при регистрации ДДУ осуществляет проверку наличия прав третьих лиц на объект и проверяет наличие квартиры в строящемся объекте путем анализа проектной документации строящегося жилого дома.

Согласно ст. 13 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика по ДДУ с момента его регистрации у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Данное положение 214-ФЗ предоставляет дополнительные гарантии соблюдения прав участников долевого строительства в случае банкротства (преднамеренного банкротства) застройщика.

Деятельность застройщиков при привлечении денежных средств граждан по ДДУ подлежит государственному контролю со стороны уполномоченных органов субъектов Российской Федерации.

Прежде чем оплатить квартиру в недостроенном доме, стоит узнать, какова репутация компании, возводящей его.

С этой целью стоит узнать:

сколько домов уже было сдано в эксплуатацию;
ранее возникали ли проблемы со строительством или сдачей в эксплуатацию, если да, то какого рода;
кто является учредителем застройщика (некоторые компании для новостройки регистрируют новое юридическое лицо, чтобы скрыть прошлые проблемы);
кто стоит за застройщиком – хорошо, если это будет серьёзная компания с чистой репутацией, если политик – стоит узнать, не снимут ли его с должности в ближайшем будущем.

Прежде чем вступить в долевое строительство, стоит поинтересоваться, аккредитован ли выбранный дом в банках. Важно также убедиться, что аккредитация является достаточно свежей и действующей.

Стоит узнать, сколько крупных известных кредитных организаций доверяют застройщику:

Дом не аккредитован ни в одном банке, это может свидетельствовать о наличии проблем у застройщика.
Новостройка одобрена крупным банком, имеющим солидные финансовые ресурсы. Такой кредитной организации при недостатке средств у застройщика проще выдать ему кредит, чем допустить замораживания строительства.
В идеале дом должен быть аккредитован несколькими кредитными организациями, а не только банком, который обслуживает застройщика. Не стоит забывать, что при банкротстве строительной компании банки рискуют не вернуть выданные ей средства. Поэтому они сделают всё, чтобы не допустить этого.

Проводя аккредитацию, банки с хорошей репутацией в обязательном порядке проводят проверку всей разрешительной документации на строительство. Но не стоит наличие такого одобрения считать стопроцентной гарантией. Известны случаи, когда даже аккредитованные дома так и оставались недостроенными.

Дело в том, что некоторые банки ради спасения средств, ранее вложенных в застройщика, вынуждены выдавать одобрение на их дома. Именно поэтому данный параметр также нельзя рассматривать отдельно от всех других характеристик.

Дешевле всего купить квартиру в новостройке можно на стадии котлована. Стоимость жилья в этом случае будет примерно на ¼ ниже↓, чем после окончания строительства.

На этом же этапе имеется возможность обсудить с застройщиком планировку и размер будущей квартиры. Однако этот вариант самый рискованный, ведь нет никакой гарантии, что дом будет сдан:

Застройщик просто может не получить разрешение на строительство.
У компании может не хватить денежных средств для возведения дома.

Кроме того, проблемы с документами могут возникнуть, даже когда построено несколько этажей. Результатом может стать замораживание строительства. Процесс этот может быть не только временным, но и постоянным.

Чтобы свести риск к минимуму, необходимо ознакомиться с проектом возведения новостройки, а также проверить репутацию компании застройщика. К сожалению, и это полностью не исключает вероятность проблем. Тем не менее, вероятность положительного исхода при тщательном анализе будет выше⇑.

Варианты проверки компании застройщика могут быть разными:

Провести проверку с использованием интернета. Необходимо найти информацию о застройщике в социальных сетях, на форумах и других сайтах. Там всегда содержится много информации, если ранее в процессе строительства домов пострадали покупатели квартир;
Обращение в банк с заявкой на ипотеку на квартиру в новостройке. Это ещё один достаточно эффективный способ проверки застройщика. Прежде чем согласиться на кредитование, банки всегда проводят тщательную проверку застройщика. Кредиты выдаются на приобретение квартир только в том случае, если документы строительной компании (в том числе, на новостройку) находятся в полном порядке.
Воспользоваться услугами профессионального юриста. Он проанализирует сведения о доме, проектную, финансовую и прочую документацию, разрешение на возведение, законность оформления в собственность земельного участка. Самостоятельно провести проверку этих документов, не имея юридического образования, практически невозможно.

ДДУ в новостройке — что это такое

Для оформления квартиры в собственность придётся обращаться в Регистрационную палату. Сделать это можно как через опытного юриста, так и самостоятельно. Во втором случае затраты будут ниже↓, но потребуется немало времени и сил.

Чтобы оформить квартиру в собственность, необходимо предоставить акт приёма-передачи и решение о вводе в эксплуатацию.

Когда будет получено свидетельство о госрегистрации, можно прописаться в квартире. Для этого необходимо обращаться в УФМС.

При этом потребуются следующие документы:

заявление на регистрацию в новой квартире;
паспорт;
выписка из прежнего места жительства;
свидетельство госрегистрации собственности.

👉 Когда все шаги будут закончены, процедуру приобретения жилья от застройщика можно считать завершённой.

Вполне естественно, что в офисе застройщика покупателю предлагают только квартиры в новостройках конкретной строительной компании. Продать квартиру в другом доме здесь не могут. Про недостатки своих домов покупателям здесь не расскажут, зато с удовольствием поделятся отрицательными сторонами других застройщиков.

Следует иметь в виду, что строительные компании обычно делают скидки только на неликвидные квартиры, которые не пользуются спросом. Также здесь невозможно приобрести недвижимость по переуступке прав.

Проверка застройщика занимает немало времени. При этом не стоит ориентироваться только на информацию в интернете. Даже если в сети отсутствуют негативные отзывы о застройщике, это не гарантирует его надёжности.

Строительная компания может быть слишком молодой или просто подставной фирмой. Далеко не всегда застройщик в течение деятельности выполняет все требования законодательства.

Специалисты не рекомендуют сотрудничать с компаниями, которые предлагают подписать предварительный договор купли продажи.

Не стоит делать этого даже в тех случаях, когда документы застройщика в порядке и есть косвенные подтверждения его надёжности. Предварительный договор не соответствует российскому законодательству.

Если сделать перепланировку до момента государственной регистрации, БТИ может потребовать вернуть квартиру в первоначальное состояние. Более того, в процессе обмеров недвижимости сотрудниками этой организации могут возникнуть разногласия с застройщиком.

Площадь квартиры может не соответствовать заявленной в документации:

Если она будет больше↑, от покупателя могут потребовать внести доплату.
Если площадь окажется меньше↓, можно будет предъявить соответствующие претензии застройщику.

В любом случае квартира на этот момент времени должна находиться в первоначальном состоянии.

👉 Точное следование приведённым выше советам помогает избежать целого ряда неприятностей.

Доверенность на приемку квартиры от застройщика образец

Перед тем как написать доверенность на Застройщика или же заключить ДДУ следует учесть важные моменты о долевом строительстве:

Обязательным условием любого ДДУ является чёткая фиксация сроков окончания стройки, без последующих их изменений даты.
Уделить внимание дате, когда будет, непосредственно, оформление квартиры (переход квартиры в частную собственность).
Необходимо указать в договоре точную площадь покупаемой вам квартиры.
Необходимо прописать в ДДУ и доверенности точный адрес суда, в котором могут быть возможные разбирательства между участниками данных правоотношений.

Вышеперечисленные вспомогательные пункты помогут избежать проблем с исчислением нарушения срока договора сдачи и существенно сэкономят финансы, если застройщик предоставит квартиру, меньшую по метражу, и за дополнительные метры придётся доплачивать. Если дело дойдёт до суда, то при судебных разбирательствах придётся ездить на судебные заседания, проходящие в другом районе или городе.

Большинство боится одного – перепродажи застройщиком квартиры – двойной перепродажи. Подобный страх имеет довольно слабое обоснование, так как регистрация данного договора фактически невозможна, если только не подделать её документационно.

Исходя из этого, следует, что правильно оформленная доверенность или ДДУ – гарант прав собственности.

Иногда девелоперы добавляют в доверенность следующие пункты:

дополнительные списки клиентов;
право на одностороннее расторжение ДДУ;
формирование вспомогательных соглашений;
запрет цессии, наличие прав на совместную собственность (недвижимое имущество).

При подписании договора с указанными пунктами застройщик имеет полное право после уплаты доли в многоквартирном доме от имени подписавшего перепродать ранее оплаченную квартиру. В его права входит увеличение стоимости квартиры и расширение перечня услуг (дополнительных), которые будут отдельно оплачиваться дольщиком.

Во избежание указанной ситуации следует вписать полномочия, которые заключаются в следующем:

Представление интересов Дольщика в Федеральной службе гос. регистрации ДДУ в строительстве.
Получение и подписание заявлений о гос. регистрации в Росреестре.
Право оплаты государственной пошлины без права на подписание приостановки государственной регистрации и любых вспомогательных соглашений к ДДУ.

Эти пункты заранее обсуждаются при составлении доверенности.

Если в доверенности или договоре ДДУ был предусмотрен пункт, позволяющий изменять цену после заключения договора, то это добровольное согласие на дополнительные расходы, рамки которых устанавливает девелопер. А изменение цели, полностью противоречит ст.

18 214-ФЗ, где прописано, что денежные средства, которые были уплачены, подлежат использованию только в целях строительства (создания) многоквартирных домов. Исходя из этого, следует, что трата денег на инфраструктуру является нецелевой, девелопер подлежит наказанию в виде штрафа.

Стоит принять во внимание тот факт, что эти два пункта можно пропустить в связи с тем, что застройщик вовсе может не упомянуть свои обязанности, вроде изменения цены или цели использования денежных средств, и ответственность, которую он несёт.

Иногда в доверенности или ДДУ в обязанности выгодоприобретателя входят расходы по страхованию ответственности, что является также нецелевым расходованием денежных средств. Выбор способа страхования стоит только за самим застройщиком.

Выходом в таковых ситуациях могут выступать счета эскроу.

При открытии и оплаты своей доли через банковский счёт на застройщика не применяются правила об обязательном страховании гражданской ответственности, и они не могут возлагаться на выгодоприобретателя.

Необходимый пакет документации для оформления доверенности

Заявление от девелопера.
Заявление от выгодоприобретателя.
Удостоверения личностей заявителей.
Договор задатка, прав требования.
Документация, связанная с недвижимым объектом.
Нотариальное удостоверение согласия каждого из супругов на заключение сделки.
Документация, удостоверяющая полномочия лиц – девелопера и выгодоприобретателя.
Учредительные документы юридической организации – девелопера.
Договор поручительства.
Нотариально заверенная доверенность (если таковая имеется).
Договор ДДУ (девелопера и выгодоприобретателя).
Бумаги, подтверждающие оплату госпошлины.

Указанный пакет документов законодатель утвердил, но оставил открытым. Иногда требуется приложить заверенные копии документов, которые удостоверяют личности сторон.

При подготовке пакетов ДДУ необходимо заплатить государственную пошлину, которая составит 200 рублей. Для оформления последующей доверенности потребуется нотариальное удостоверение, которые зависит от индивидуальных тарифов самих нотариусов.

Ориентировочная сумма для оформления доверенности для физических лиц 1400 рублей, для юридических лиц 2000 рублей.

Так как заключение договора долевого участия в строительстве или же доверенности происходит в письменной форме и подлежит обязательной регистрации в государственном реестре, то после подписания документа, указанная форма заключения предполагает отсутствие последующих изменений в договоре в соответствии с п. 5 ст. 4 214-ФЗ. Стоит упомянуть тот факт, что застройщик предоставляет образец доверенности на регистрацию, который следует полностью перепроверить. Фактически нет единого образца и ДДУ можно наполнить всевозможными пунктами, подкрепляющими ваши права на собственность.

В документах должны присутствовать следующие условия:

Конкретизированное определение объекта ДДУ, который в последующем будет построен и сдан в эксплуатацию.
Сроки сдачи объекта застройщиком дольщику.
Стоимостная мера договора, порядок его уплаты.
Сроки гарантий на объект ДДУ.

Эти условия в обязательном порядке приписываются в доверенности и в договоре.

В число адекватных дополнительных условий по доверенности ДДУ входят:

Запрет на внесение изменений в договор и наличие прав на расторжение договора в одностороннем порядке.
Наличие условия по оформлению цессии между дольщиками (сделок с ним с правом переуступки).
Представлять и получать бумаги с правом оплачивать необходимые расходы, расписываться и выполнять действия, связанные с регистрацией ДДУ.
Регистрация ДДУ предусматривает проведение переговоров, подачу от имени дольщика заявлений, представление и получение необходимых справок и документов.

Указанный перечень условий считается необязательным для внесения в доверенность, но их наличие желательно.

Как посмотреть выписку ЕГРН онлайн и проверить регистрацию ДДУ в Росреестре?

Договор необходимо регистрировать два раза. Первый раз, когда заключается ДДУ, и второй, когда происходит передача жилья от застройщика к покупателю. Первый раз удобнее всего регистрировать договор на долевое строительство застройщику, поэтому ему потребуется доверенность от вашего лица.

Доверенность, которая выдаётся на работника компании застройщика, должна содержать:

ФИО и паспортные данные доверителя;
ФИО и паспортные данные лица, которому вы доверяете действовать от своего имени;
указывается срок, на который выдаётся доверенность;
последовательно перечисляются действия, необходимые для выполнения, которые можно будет сделать в рамках доверенности.

Для того чтобы скорее избежать формальностей, застройщик собирает доверенности от дольщиков, чтобы вкупе зарегистрировать их.

Договор может называться называется по-разному — соглашение об уступке, договор уступки или цессии и т.п. Суть от этого не меняется.

Я выше писала, что большинство Застройщиков вместе с согласием сами составляют договор переуступки. Покупатели и продавцы подписывают договор в его офисе.

Если договор будет составлять Застройщик, то советую покупателям внимательно его прочесть. Еще лучше вместе с юристом. Иногда Застройщики вписывают невыгодные для покупателей пункты.

Например, у меня было два случая, когда Застройщик указывал такой пункт — покупатель в случае срыва Застройщиком сроков строительства не имеет право с него потребовать неустойку. Естественно потребовали убрать данный пункт, иначе покупатели не вышли бы на сделку.

Еще покупателям нужно проследить, чтобы в договоре было указано про список полученных документов после регистрации. После сделки у покупателей обязательно должны остаться на руках не только зарегистрированный договор уступки, но и договор долевого участия и справка об оплате квартиры от продавцов. Продавцам эти документы уже будут не нужны, они должны остаться у покупателей.

Экземпляров договора должно быть от количества сторон плюс один в Рег.палату. Например, один продавец и два покупателя — минимум 4 экземпляра.

Если покупатели с ипотекой, то сначала им нужно согласовать составленный экземпляр договора со своим банком. Некоторые банки сами оформляют договора за отдельную плату. Когда договор уступки с банком будет согласован, покупатели подписывают ипотечный договор.

Если продавцы не полностью расплатились с Застройщиком, в самом договоре переуступки указываются условия о переводе долга на покупателей. На это обязательно потребуется согласие/согласование Застройщика.

Я крайне советую покупателям передавать деньги продавцам только ПОСЛЕ РЕГИСТРАЦИИ договора переуступки. Не стоит передавать деньги продавцам на руки и тем более до регистрации.

Способ оплаты заранее указывайте в договоре переуступки. Опишу 2 самых распространенных способа:

Банковская ячейка. В день подачи договора в МФЦ продавцы с покупателями идут в любой банк и на имя покупателей арендуют сейфовую ячейку. Покупатели кладут в эту ячейку деньги за покупку. После этого им выдадут чего им дадут ключ. Сотрудник банка составит соглашение о том, что продавцы могут забрать деньги только когда принесут договор переуступки с печатью о регистрации сделки. Далее покупателям нужно передать ключ от ячейки продавцам. Цена услуги у каждого банка разная, где-то от 1 500 рублей. Ячейку арендуют обычно на месяц.
Если покупатели с ипотекой, обычно ячейку арендуют в их банке. В ячейку покупатели кладут свой первоначальный взнос. Когда продавцы принесут зарегистрированный договор уступки, они забирают эти деньги. Через некоторое время ипотечный банк также перечисляет на счет продавцов остальные деньги по ипотеке. Обычно в течение 1-2 недель.
Аккредитив. Это счёт в банке. Тут всё тоже самое, что и с арендой ячейки. Только при аккредитиве все операции идут безналичным путем. Покупатели переводят деньги со своего счета на счет аккредитива. После сделки продавцы приносят в банк зарегистрированный договор переуступки, и сотрудник банка переводит деньги уже на их счёт. Цена услуги от 2 000 рублей + комиссии за перевод.

Договор долевого участия не имеет юридической силы без отметки Росреестра.

Даже в суде вы не сможете требовать исполнения обязательств застройщиком без отметки о регистрации. Юридически ваше соглашение с застройщиком будет считаться незаключенным.

Кроме того, вы лишите себя возможности перепродать право требования в порядке цессии.

Без ДДУ с отметкой регистрирующего органа вам не выдадут выписку из ЕГРН.

Выписка нужна для подтверждения вашего права собственности в 3 ситуациях:

когда хотите зарегистрировать право собственности на объект недвижимости;
когда будете заключать соглашение об уступке прав по ДДУ. Если вы решите продать объект недвижимости, вы покажете ее покупателю, чтобы доказать, что вы – собственник;
в суде она также понадобится как доказательство.

Регистрация договора подтверждает чистоту застройщика.

Она подтверждает:

что документация застройщика прошла проверку и соответствует законодательству,

а сам застройщик вправе строить многоквартирные дома и действует согласно требованиям 214-ФЗ.

После регистрации исключены «двойные продажи». За каждой площадью закрепляется конкретный собственник.

Мутные способы купить квартиру

Не заключайте предварительный договор с передачей денег, он не регистрируется, а потому не защитит вас в случае проблем.
Не пренебрегайте проверкой регистрации ДДУ, если вы решили купить квартиру в порядке уступки права требования. Если договор не зарегистрирован, не рекомендуем приобретать эту квартиру.
Требуйте свежую выписку из ЕГРН на момент совершения сделки.
У выписки нет срока годности, но государственные органы отказываются принимать выписку старше месяца.
Не экономьте и закажите бумажную выписку с синей печатью в регистрирующих органах.

Договор участия в долевом строительстве необходимо регистрировать по той простой причине, что только после регистрации он приобретает силу юридического документа. Следовательно, если договор зарегистрирован, а застройщик нарушил какие-то условия соглашения, можно потребовать исполнения обязательств через суд.

Если же он не зарегистрирован, то сделки фактически не было. Даже если дольщик перевел застройщику все деньги за возведение квартиры в новостройке, тот вполне может уклониться от исполнения своих обязательств. Оформление права собственности на квартиру в новостройке – тоже важный вопрос.

Обычно регистрацию договора осуществляет застройщик, но это может сделать и покупатель.

Следует учесть несколько ключевых моментов:

договор должен быть составлен в письменной форме, заверять его у нотариуса не обязательно;
в договоре должны стоять подписи всех заинтересованных сторон;
регистрируется именно сам договор участия в долевом строительстве, а не предварительный договор;
регистрация происходит по месту нахождения объекта;
действие договора начинается с момента его регистрации.

Регистрировать документ следует в Росреестре.

Законом установлен крайний срок проведения данной процедуры – 18 дней.

Все последующие договоры должны быть зарегистрированы в течение 5 дней.

Необходимость государственной регистрации договора долевого участия в запланированном застройщиком строительстве объясняется тем, чтобы конкретная квартира не могла быть им проданной одновременно нескольким дольщикам. Регистрация для дольщика является подтверждением того, что после сдачи в эксплуатацию дома новая квартира достанется именно ему.

Каждый из договоров ДДУ начнет свое действие только по завершении процедуры его регистрации. Она производится Росреестром – регистрационной палатой, подчиняющейся Федеральной службе госрегистрации. Представители Росреестра регистрируют:

права на недвижимость;
переходы прав при проведении сделок с недвижимостью.

Определенные документы для регистрации договора долевого участия предоставляются обеими сторонами. Когда застройщик проводит первую регистрацию договора, он обязан предоставить регистратору:

подтверждающие законность его деятельности план, проектную декларацию и разрешение на проведение работ;
договор страхования своей гражданской ответственности совместно с документом, подтверждающим уплату им страховой премии;
когда застройщиком для подтверждения своих обязательств используется формат поручительства, страховой полис он может заменить соответствующим договором поручительства. В этом случае ему также придется предоставить документ-подтверждение факта оплаты вознаграждения по договору.

Если застройщик заключает страховой договор в отношении каждого из будущих новоселов, то при регистрации второго и следующих за ним договоров долевого участия в долевом строительстве по тому же жилому объекту он предоставляет регистратору только соответствующий страховой договор с документом-подтверждением уплаты по нему страховой премии.

Чтобы регистрация договора долевого участия в Росреестре могла защитить права дольщиков, от них требуется подготовка следующей документации:

трех экземпляров-подлинников ДДУ с соответствующими приложениями, каждый из которых после регистрации достанется самому дольщику, его застройщику и Росреестру;
оформленного дольщиком и застройщиком заявления на проведение процедуры;
документов, удостоверяющих личность дольщика-заявителя. Дольщик-физлицо может заниматься регистрацией ДДУ самостоятельно либо через своего представителя, чьи полномочия подтверждены нотариально. Последнему для представления интересов ребенка необходимо предъявлять свидетельство о его рождении, а для представления интересов недееспособного гражданина – документ о назначении опекунства;
если дольщиком является только один из супругов – заверенное нотариусом согласие другого на подписание ДДУ;
если дольщик использовал кредитные средства, то понадобится и договор залога с обязательной регистрацией обременения права (чтобы минимизировать залоговые риски банка);
одобренную будущим новоселом документацию, подробно описывающую квартиру (местоположение на плане, площадь, вид на момент передачи – от обязательных атрибутов до видов использованной отделки).

Как иностранцу купить квартиру в России?

Отведенные под регистрацию договора долевого участия сроки регламентированы: для первого дольщика – максимум 10 рабочими днями, а для всех последующих – максимум 5. Отсчитывается этот срок с момента приема регистратором документов.

Получить зарегистрированный ДДУ с нанесенной на него регистрационной надписью дольщик-заявитель может лично, имея при себе паспорт, либо через представителя – по предъявлению им доверенности.

В обоих случаях предъявляется и расписка с перечнем принятых регистратором документов.

Если приобретать уже готовую квартиру, в построенном доме, который уже сдан, в нем живут люди, возможно, с отделкой или даже ремонтом – все более или менее понятно. Заключается договор купли-продажи, покупатель передает деньги продавцу, право собственности регистрируется и все – сделка совершена, жилье приобретено. Занимает такая процедура максимум пару недель.

В случае с приобретением жилья в новостройке дело обстоит совсем иначе. Договор купли-продажи заключить невозможно, так как объекта покупки пока еще не существует в натуре. Материально он появится только в будущем.

Да и времени этот процесс займет больше в разы. Возведение объекта может растянуться на несколько лет вперед. А деньги платить нужно сейчас, в самом начале, за то, чего еще нет. Потому и договор заключается совсем другой – ДДУ.

Потому и порядок оформления ДДУ в новостройке совершенно иной.

За то длительное время, что идет стройка, может приключиться разное. Как с застройщиком, так и с самим дольщиком. Потому законодатель и создал ФЗ №214, который выступает в качестве гаранта соблюдения прав всех сторон долевого участия. В первую очередь, конечно же, дольщика. Договор долевого участия необходим для:

невозможности реализации варианта перепродажи одной и той же квартиры нескольким клиентам;
предотвращения способности застройщика распоряжаться жильем дольщика;
страхования ответственности фирмы-застройщика;
возможности получения дольщиком компенсации при нарушении обязательств со стороны строительной организации (например, срыве сроков передачи жилья);
получения законной гарантии на приобретенный объект.

Теперь рассмотрим основные этапы покупки квартиры в новостройке по ДДУ подробнее.

Первым делом, составляется сам текст ДДУ. Договор требуется оформить исключительно в письменном виде. Столь популярный в последнее время электронный вариант в данном случае не подходит, ведь документ нужно будет регистрировать (о процедуре госрегистрации подробнее будет описано ниже).

Возможность заключения ДДУ появляется тогда, когда квартира приобретается напрямую у застройщика. Если же продавец – соинвестор или иное перепродающее лицо, то в таком случае заключается только договор уступки права по договору.

Когда дом достроен и введен в эксплуатацию, между застройщиком и покупателем возникает возможность заключения уже и договора купли-продажи.

Шаблонного образца или бланка такого документа не существует.

Каждый ДДУ по своей сущности уникален и составляется с учетом индивидуальных особенностей и потребностей участника долевого строительства, а также приобретаемого помещения. Текст документа, как это принято в большинстве случаев, сочиняется юристами компании-застройщика.

Но потенциальному участнику долевого строительства не возбраняется внести свои правки в условия соглашения и привлечь с этой целью своего специалиста.

Надо сказать, в качестве оплаты за данную услугу застройщик просит немалые суммы, стоимость регистрации (по не совсем понятным причинам) начинается где-то в пределах 30 тыс.

рублей, а стоимость всего пакета дополнительных услуг вполне может переваливать за 300 тыс. рублей.

Как правило, застройщики привязывают сумму оплаты за регистрацию ДДУ к стоимости квартиры, берется процентное соотношение стоимости приобретаемого жилья к сумме оплаты. Так, сегодня застройщики и девелоперы берут до 1% стоимости квартиры.

Застройщику на руку отсутствие четкой и структурированной информации о том, в каком порядке нужно проходить процедуру регистрации и какие документы нужно предоставлять.

Операторы Росреестра и МФЦ частенько сами не в курсе, так как подобные обращения являются на данный момент крайне редкими. Соответственно, представители самого застройщика также не горят желанием кого-либо консультировать по данному вопросу.

Поэтому при самостоятельной регистрации ДДУ действительно придется приложить определенные усилия.

Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру

Выход из сложившейся ситуации имеется. Перед дольщиком, который не хочет платить лишние деньги и может найти время на то, чтобы оформить регистрацию самостоятельно, стоит задача, состоящая из двух этапов. Сначала необходимо сделать так, чтобы застройщик обеспечил возможность клиенту реализовать свое законное право, а затем нужно просто передать набор документов в Росреестр.

Сейчас мы приведем способ, который поможет дольщику отказаться от дополнительной услуги.

На этапе подписания ДДУ (это происходит в офисе продаж) не нужно задавать лишних вопросов, а просто подписать сам ДДУ, а также дополнительное соглашение — договор об оказании возмездных услуг, где будут перечислены различные услуги, порядок их оказания, размер оплаты, в том числе и услуга регистрации ДДУ в Росреестре. После подписания на руки клиент получает перечень документов, которые нужно предоставить компании-застройщику, дабы ее представитель мог выполнить обязательства по двум договорам.

Уже на следующий день нужно прийти в отдел продаж с заявлением о желании расторгнуть дополнительное соглашение (при этом, подтверждается согласие выполнять условия основного документа). Заявление пишется в двух экземплярах, один передается ответственному лицу (в отделе обслуживания сделок), а на втором ставится пометка, подтверждающая принятие заявления.

В любом случае, к моменту принятия судом решения договор зарегистрирован не будет, так как застройщик не получил от дольщика набор документов, требуемых для этого. Поэтому на этом этапе дольщику нужно подготовить необходимые бумаги со своей стороны (застройщик со своей стороны сам предоставит в Росреестр необходимые документы), и отправиться регистрировать свой ДДУ.

Если в сделке задействованы заемные средства, необходимо предоставить в Росреестр ипотечный договор с банком. Кроме того, потребуется договор залога, так как одновременно с регистрацией ДДУ будет происходить регистрация обременения прав требования.

Подать документы можно в территориальном отделении Росреестра, через МФЦ, через интернет (сайт Росреестра или Единый портал госуслуг), почтовым отправлением. Кроме того, есть возможность передать документы представителю Росреестра, при выездном приеме (при ограничении возможности передвижения это бесплатно, в прочих случаях на возмездной основе).

Регистрация (по закону) должна быть осуществлена в течение семи рабочих дней, если документы подавались через МФЦ, тогда это займет на пару дней больше времени (с учетом пересылки). По истечении указанного времени нужно получить на руки зарегистрированный договор, на документе появится регистрационная надпись.

Срок государственной регистрации Договора долевого участия не должен превышать 7 рабочих дней (п.1, ст.16, ФЗ-218). При этом, если документы подавались через МФЦ, то к этому сроку добавляются еще 4 дня – по два дня на доставку документов из МФЦ в Росреестр и обратно.

Для пенсионеров налоговый вычет при покупке квартиры имеет некоторые особенности (см. по ссылке).

Порядок регистрации договора долевого участия в строительстве

покупка квартиры
квартиры в новостройках
выбор застройщика
ремонт
без отделки
черновая отделка
отделка квартиры
акт приема-передачи
интерьер
мебель
права дольщиков
дизайн интерьера
зонирование
однокомнатная квартира
Росреестр
ипотека
осмотр новой квартиры
Ростехнадзор
Сдача 2018
квартиры в ялте

Долгое время ответ на этот вопрос был неоднозначным. При формальном прочтении правила Федерального закона № 214-ФЗ были обязательны для многоквартирных домов, в которых граждане покупают квартиры (жилые помещения).

Апартаменты и апарт-отели с юридической точки считаются нежилыми помещениями, хотя и пригодными для временного проживания. Это коммерческая недвижимость, поэтому их строительство по правилам 214-ФЗ оставалось на усмотрение застройщика.

В то же время не секрет, что многие апарт-отели, по существу – аналоги многоквартирных домов, где покупатели собираются проживать постоянно. С 27 июня 2019 года применение 214-ФЗ к строительству апартаментов стало обязательным. В этот день вступил в силу Федеральный закон № 151-ФЗ, внесший очередные изменения в многострадальную реформу долевого строительства. Согласно обновленным правилам, денежные средства граждан могут привлекаться на цели строительства только по правилам 214-ФЗ вне зависимости от вида строящегося объекта (квартира или апартаменты).

Продажа по правилам 214-ФЗ считается надежным вариантом, позволяющим защитить вложенные деньги:

все договоры долевого участия регистрируются в Росреестре. После регистрации помещение оказывается закрепленным за конкретным дольщиком. Становится невозможно заключить другой ДДУ на те же апартаменты, что исключает риск двойных продаж;
строительство апартаментов по 214-ФЗ строже контролируется органами строительного надзора. У застройщика меньше возможностей потратить собранные деньги не на цели строительства.

Пока закон прямо не регулировал обязательность строительства апартаментов по 214-ФЗ, в практике существовали отличия между правилами строительства квартир по 214-ФЗ и апартаментов. В случае задержки строительства квартиры дольщик может взыскать с застройщика существенные компенсации. Их размер иногда превышает четверть стоимости квартиры и более. Однако часть этих компенсаций взыскивается по Закону РФ «О защите прав потребителей».

Потребителем согласно закону является гражданин, заключающий договор для личных нужд, не связанных с коммерческой деятельностью.

Если же предметом договора являются апартаменты, их назначение не является очевидным по умолчанию. Напротив, суд может предположить, что они приобретались для ведения коммерческой деятельности. На этом основании во взыскании повышенных выплат с застройщика будет отказано.

Например, Краснодарский краевой суд (Определение от 5 апреля 2018 года № 33-9835/2018) отказал покупателю апартаментов во взыскании неустойки, штрафа и компенсации морального вреда, поскольку:

приобретенное помещение находилось в здании гостиничного комплекса;
его назначение предполагало использование не для личных, семейных или домашних нужд, а для ведения предпринимательской деятельности.

В другом деле суд обратил внимание, что здание апарт-отеля было построено до заключения договора с дольщиком (Апелляционное определение Московского городского суда от 20 декабря 2017 года № 33-46207). На момент заключения договора право собственности уже было зарегистрировано за застройщиком. На этом основании суд отказался считать договор с застройщиком апартаментов договором долевого участия.

Измененное правило об обязательности применения 214-ФЗ напрямую не меняет сложившуюся практику отказа в признании покупателя апартаментов полноправным потребителем. Поэтому, как показывают вышеприведенные примеры, продажа апартаментов по 214-ФЗ не гарантирует покупателю стопроцентной защиты от всех возможных неудобств. Долевое строительство по общему правилу дает дольщику больше гарантий. Но в каждом конкретном случае нужно оценить и все возможные риски.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации:

Необходимость регистрации в приобретенной квартире каждый собственник определяет для себя сам. Государственные контролирующие органы в имеющемся правовом поле не в силах заставить покупателя зарегистрироваться в приобретенном жилье. Но при желании это всегда легко сделать, обратившись в Центр административных услуг (располагаются в органах местного самоуправления). Эта процедура занимает до 7 дней, при этом требуется стандартный набор документов:

письменное заявление;
документ, в который вносится отметка о регистрации;
подтверждение об уплате госпошлины;
официальные бумаги, подтверждающие право собственности на квартиру;
военный билет или удостоверение о приписке (для военнообязанных граждан).

Чтобы обслуживающее предприятие узнало о смене собственника у квартиры, необходимо переоформить договор об оказании услуг. Только после такого обязательного мероприятия сменятся лицевые счета и информация об абоненте, заложенная в базах данных компаний. Собственнику необходимо узаконить отношения с организациями:

поставщики тепла и света (например, Киевэнерго);
поставщики газа (например, Киевгаз);
поставщики воды (Горводоканал);
ЖЭК или ОСМД (в таком случае потребуется только раз перезаключить соглашение).

Договор долевого участия и обязательное страхование ответственности застройщика

Если нового собственника удовлетворяют тарифы оператора, предоставляющего интернет-услуги, при согласии продавца жилья договор переоформляется на условиях компании (потребуется договор купли-продажи, паспорта и дополнительные документы по требованию).

В большинстве случаев бывший владелец заранее расторгает соглашение, при этом сетевой кабель остается в квартире. Собственнику остается только найти подходящую организацию по оказанию соответствующих услуг и сделать заявку.

Сейчас с развитием мобильной связи стационарный телефон становится редкостью в квартирах. Но если вы хотите использовать имеющееся подключение в своих целях, то придется пройти процедуру переоформления. Это связано с тем, что телефонные номера – собственность компании «Укртелеком», а не владельца жилья, поэтому заранее оговорите и зафиксируйте документально данный момент с продавцом недвижимости. В таком случае имеется два пути:

переименование телефона (новый собственник был зарегистрирован в квартире с установленным телефоном или на него был оформлен телефон). Потребуется получить справку из АТС предыдущего места регистрации и оплатить услуги в зависимости от тарифа в телефонном узле по новому адресу;
переименование по договорному тарифу (если собственник ранее не имел телефона). Стоимость услуги зависит от конкретной АТС.

В обоих случаях потребуется оригиналы (и копии) правоустанавливающих документов на жилье, паспорт и идентификационный код.

Для регистрации цессии обеим сторонам понадобятся:

📂 письменное согласие на сделку либо личное присутствие супругов;

📂 сам договор долевого участия;

📂 разрешение на переуступку прав от застройщика;

📂 справка о погашении задолженности перед застройщиком;

📂 разрешение от банка на переуступку прав.

Письменное согласие супруга продавца нужно, если в браке был оформлен ДДУ и проведена оплата за объект долевого строительства. В этом случае имущество является совместно нажитым, и супруг должен предоставить письменное нотариально заверенное согласие на продажу. Если покупатель тоже находится в браке, ему также нужно получить письменное согласие от супруга на сделку.

Цессия вносит изменения в договор: на место старого дольщика — продавца — становится новый — покупатель.

Разрешение на переуступку прав от застройщика нужно, чтобы он не смог признать сделку незаконной. Если требование получать согласие застройщика на переуступку прав в ДДУ, обязательно уведомите компанию о намерении провести сделку и получите письменное согласие. Если такого требования нет в основном договоре, достаточно направить застройщику письменное уведомление о проведении сделки. Некоторыми ДДУ предусмотрено, что застройщик взимает плату за выдачу разрешения на переуступку прав.

Справка о погашении задолженности перед застройщиком выдается компанией-застройщиком после полной оплаты цены договора. Если задолженность не погашена, в сделке принимает участие представитель застройщика, а обязанность по выплате денег переходит к цессионеру — покупателю недвижимости.

Разрешение от банка на проведение сделки нужно, если продавец — первичный покупатель недвижимости — приобретал ее на кредитные средства. В этом случае право требования находится под залогом. Если не получить согласие банка, сделку признают неправомерной. Важно: некоторые банки выдают разрешение, только если покупатель уже выплатил всю сумму долга.

Напишите цессию в письменной форме. В ней обязательно должны быть указаны следующие сведения:

📝 Дата и город заключения.

📝 Адреса и паспортные данные обоих участников сделки — продавца и покупателя.

📝 Данные о заключенном договоре ДДУ — его порядковый номер, дата заключения, основные сведения о сторонах.

📝 Адрес местонахождения объекта недвижимости, права на который подлежат переуступке, и технические характеристики будущего жилья.

📝 Оценка права требования — стоимость переуступки, то есть сумма, которую покупатель платит продавцу.

📝 Порядок расчета и реквизиты — чаще всего оплата происходит после государственной регистрации, для передачи денег используют наличный расчет, банковскую ячейку или аккредитив.

📝 Перечень документов, которые подлежат передаче от продавца к покупателю — например, основной ДДУ и первичные платежные документы, которые подтверждают оплату застройщику от первого дольщика, а также сроки передачи бумаг.

📝 Права и обязанности обеих сторон по договору.

📝 Подписи сторон с расшифровкой.

В составлении договора есть один нюанс. Если вы получили письменное согласие застройщика на переуступку прав, можете прописать в цессии его ответственность перед дольщиком. То есть просто перенесите обязанности застройщика из договора долевого участия в цессию. В этом случае можно будет требовать неустойку за срыв сроков строительства и другие задержки в сдаче дома.

Важно: цессию желательно составлять в нескольких экземплярах, в зависимости от количества участников сделки. Один остается у продавца, второй у покупателя, третий будет храниться в Росреестре. Дополнительные экземпляры могут запросить банки и застройщики.

Посетите подразделение Росреестра в вашем регионе либо обратитесь в ближайший МФЦ. Предоставьте сотруднику:

📌 оригинал договора о долевом участии в строительстве;

📌 договор о переуступке права требования по ДДУ;

📌 квитанцию об оплате государственной пошлины;

📌 паспорта обеих сторон сделки — продавца и будущего владельца права требования;

📌 нотариально заверенное согласие супруга продавца и покупателя на проведение сделки;

📌 разрешение о переуступке прав от компании-застройщика;

📌 справку об отсутствии задолженности перед застройщиком или обязательство оплачивать остаток суммы;

📌 разрешение от банка на сделку, если продавец заключил ДДУ с использованием кредитных средств.

Предоставляйте оригиналы всех документов. Если нет возможности предоставить оригинал, сотрудник Росреестра или МФЦ может принять нотариально заверенную копию.

Государственную пошлину за регистрацию переуступки права требования недвижимости оплачивают заранее. Ее размер составляет 350 ₽ для физических и юридических лиц, пошлину всегда оплачивает покупатель.

После того, как сотрудник примет документы, он выдаст расписку с перечнем принятых бумаг и сроком внесения изменений в ДДУ. Обычно он составляет 10 дней. В назначенную дату сотрудник Росреестра выдаст обратно принятые документы и уведомит о внесении изменений в договор долевого участия.