Схема сделки купли продажи земельного участка порядок расчета

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Схема сделки купли продажи земельного участка порядок расчета». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Любой выбор недвижимости начинается с поиска объявлений.

Их можно найти через:

печатные издания;
сайты с объявлениями в интернете;
на телевидении или по радио.

Для того, чтобы найти участок в определенном месте, можно вбить в поисковик информацию о то, где купить участок там-то. В интернете выйдут ссылки на разные сайты.

Обзор порядка покупки земельного участка у собственника

Все этапы процедуры оформления купли-продажи земельного участка требуют внимательного изучения документации, правильного составления документа. Чтобы все прошло без лишних проблем, можно обратиться к профессиональным юристам. С их помощью сделка пройдет быстро и без вопросов, но потребуются дополнительные финансовые траты.

В среднем сопровождение сделки с недвижимым имуществом обходится в 50 000 рублей в 2020 году. В стоимость входит документальное исследование всех бумаг, сопровождение расчетов и помощь в оформлении права собственности.

Порядок покупки земельного участка у собственника должен проводится в соответствии со всеми нормами законодательства. Это поможет избежать проблем при регистрации.

Важно проверить подлинность всех документов прежде чем составлять договор купли-продажи. В документах не должно быт информации, что участок находится в обременении. Лучше всего, чтобы бумаги просмотрел опытный юрист или риелтор.

Чаще всего перед составление договора купли-продажи покупатель оставляет аванс продавцу. Это необходимо для подтверждения намерений приобрести земельный участок. Если покупатель отказывается в дальнейшем от оформления договора, аванс ему не возвращается. Если же сам продавец передумывает, он возвращает задаток в двойном размере.

Любое внесение денежных средств должно проводится при свидетелях и фиксироваться распиской. Лучше всего составлять предварительный договор.

Задаток может быть внесен как в наличной, так и в безналичной форме. В случае безналичной оплаты денежные средства поступят на счет продавца.

При проведении сделки по покупке земельного участка без договора купли-продажи не обойтись. Этот документ подтвердит ваши права на владение участком, когда вам понадобится подтвердить право собственности на него.

Главное — правильно составить договор, оговорим все нюансы сделки, прописав стоимость земельного участка, данные о продавце и покупателе. Сейчас нотариального заверения договора не требуется, но для того, чтобы договор был более качественным, можно это сделать.

Точный бланк договора купли-продажи не установлен законодательно, поэтому может быть составлен в произвольной письменной форме, но при этом с выполненными к договору требованиями.

В договоре купли-продажи земельных участков необходимо указать:

ФИО сторон сделки;
Данные их паспортов;
Указание ролей;
Указание документа, подтверждающего право собственности на имущество продавца;
Данные о земельном участке (номер кадастра, месторасположение, площадь и т. д.);
Стоимость сделки;
Порядок расчета между сторонами (важно указать реальную стоимость на случай расторжения договора);
Дата и место проведения сделки;
Обязанности сторон;
Подписи сторон.

Информация!

Факт передачи денег также может быть освещен в договоре, либо в дополнительных расписках.

Для сделки продажи земельного участка нужно проделать следующее:

Составить или скачать бланк договора покупки земли (3 экземпляра — для РосРеестра, продавца и покупателя);
Заполнить его в соответствии со всеми требованиями и предоставленными данными (заполнять от руки, одной синей ручкой, предоставляя достоверные данные);
Произвести расчет средств за участок и его передачу (возможно и после государственной регистрации, если это оговорено в договоре);
Составить расписку и акт приема-передачи участка;
Подготовить документы для регистрации сделки и предоставить их в соответствующий орган;
Оплатить государственную пошлину;
Получить выписку из ЕГРП, которая подтверждает право собственности на приобретенный участок.

Вкладывать в список документов для РосРеестра квитанцию об уплате госпошлины необязательно, факт оплаты фиксируется в электронной системе органа. Кроме того, оплатить ее можно непосредственно на месте в государственном реестре.

Сумма государственной пошлины составит либо 350 рублей, либо 2000 рублей, в зависимости от вида участка (для чего будет предназначен — для ведения дачного, подсобного хозяйства или жилья).

Не все земельные участки могут быть оформлены в собственность. Существуют определенные категории земель, которые даже при оформлении договора купли-продажи, зарегистрировать будет невозможно. Такие сделки аннулируются через суд. Для покупателя это приведет к тому, что он потеряет полностью стоимость, оплаченную за объект.

Запрещено оформление купли-продажи в отношение участков, которые:

относятся к стратегически важным объектам и находятся под контролем органов безопасности;
в заповедных зонах, которые защищаются государственными и муниципальными законами;
используются для проведения маневров Вооруженных сил.

Все остальные виды земельных участков можно покупать и продавать, если все оформлено в собственность в соответствии с законодательством.

Каков порядок оформления сделки купли продажи земельного участка в 2020 году

Владелец земли вправе самостоятельно определять стоимость участка, который он выставляет на продажу. Лучше всего определять стоимость в соответствии с рыночной ценой на подобные объекты. Оценку земельного участка можно заказать у независимых экспертов. Для того, чтобы самостоятельно определить цену, нужно сравнить аналогичные объекты, которые выставлены на продажу.

В расчет необходимо брать следующие характеристики:

размер участка;
удаленность от города;
расстояние от центральной дороги и ее оживленность;
инфраструктура рядом с объектом;
подведенные коммуникации;
на стоимость земельного участка очень влияет наличие рядом леса или водоема;
если ли в ближайшем расположении завод или крупное предприятие;
характеристика почвы, грунта, ровность участка.

Если оценку будет производить независимая организация, необходимо заключить с ней договор. На участок выезжает специалист, делает необходимые замеры и фотографии. Заключение выносится через четыре-шесть дней после проведения обследования.

Порядок оформления купли продажи земельного участка в 2020 году включает в себя предоставления документов в Росреестр для регистрации права собственности на объект. Срок, в который стороны должны обратиться, нигде не прописан. Сама регистрация проводится не позднее чем через 10 рабочих дней после подачи документов.

Документы можно подавать как в территориальный орган Росреестра, так и в МФЦ. После принятия заявки сотрудники выдают расписку, в которой указано время, когда необходимо вернуться за документом о праве собственности.

Одним из важных моментов в совершении сделки купли-продажи является передача денежных средств. Когда передавать деньги? Как правило, передача осуществляется в момент подписания договора или перед ним.

Все денежные расчеты должны проводиться под расписку при наличии свидетелей. Самым лучшим вариантом является вариант воспользоваться банковской ячейкой. Покупатель кладет в нее деньги, а продавец сможет их забрать оттуда при наличии документа, подтверждающего право собственности на участок.

Риски продавца намного меньше, чем риски покупателя. Но соблюдать все пункты оформления сделки необходимо четко, чтобы избежать возможных проблем.

Важным моментом является подписание договора только после передачи денег. Или после того, как будет подтверждение, что деньги находятся на счету в банке.

Если при подписании договора покупателю предоставили все необходимые документы на участок. Он точно убежден, что на него нет обременения, у объекта один собственник, проблем не должно возникнуть. Точное оформление договора по всем правилам снизит риски признания сделки недействительной.

Порядок оформления купли продажи земельного участка не представляет сложности. Если нет возможности составить договор купли-продажи самостоятельно, можно обратиться к юристам, которые помогут в составлении.

Чтобы законно распоряжаться движимым и недвижимым имуществом, необходимо обладать правом собственности. Данный документ позволяет производить любые операции — сдавать в аренду, обменивать и дарить а также продавать собственность по желанию. Однако, если гражданин является совладельцем, необходимо получить письменное согласие партнера.

Разделяют следующие виды прав собственности:

Оформление договора купли-продажи от двух собственников

Для того, чтобы продажа недвижимости была законно оформлена и зарегистрирована, необходимо получить согласие дольщика, совладельца или супруга. Разрешение пишется в произвольной форме или по образцу нотариуса. Документ является приложением к основному соглашению о купле — продаже недвижимости.

Договор составляется в двух экземплярах. Вступает в силу в момент подписания. Соглашение обязательно проходит государственную регистрацию. Органы Росреестра проверяют действительность документов и законность совершения сделки. В последующем, передача собственности происходит по передаточному акту. Свидетельство регистрации права собственности нового владельца выдается в течение 15 дней, если предоставлены все недостающие документы. Оформление сделки считается законным, когда соблюдены правила покупки движимого или недвижимого имущества.

Существуют определенные риски:

если не получено согласие второго супруга или дольщика, высока вероятность обращения в суд обманутого совладельца. В этом случае, законодательство будет на стороне пострадавшего. Исковая давность по оформлению сделки с недвижимостью — 3 месяца.
в случае, когда собственником является несовершеннолетний ребенок, органы ОП могут отказать в продаже недвижимости. Это приведет к невозможности совершения сделки.

При покупке квартиры, следует учитывать, что есть площадь общего пользования, например, кухня. Если продается доля в собственности, соседи должны наладить общий быт и взаимоотношения. Иначе, заселение новых владельцев может затянуться по решению суда, когда нарушаются права прежних жильцов. Совместная собственность может быть продана без согласия супруга/супруги если составлен брачный договор или другой документ, позволяющий полноправно распоряжаться таким имуществом.

Порядок заключения сделки с продажей долевого или совместного имущества:

Для того чтобы составить договор о купле — продаже недвижимости у двух собственников, потребуется собрать следующий пакет документов:

паспорта участников сделки;
свидетельства регистрации права собственности;
справка из ЕГРП об отсутствии обременения и другой информации об объекте недвижимости;
разрешение на продажу от супруга/супруги или ОП (если необходимо);
письменное согласие дольщиков на продажу имущества;
документы на объект недвижимости (технический паспорт, Домовая Книга, схема расположения, план архитектора, страховка и другое).

Если приобретается квартира, для составления договора о купле — продаже недвижимости у двух собственников, необходимо также потребовать следующие документы:

справка из ЖЭКа о наличии прописанных жильцов;
выписку Домовой Книги;
заключение из органов ЕГРП о праве пользования имуществом третьих лиц.

В некоторых случаях, даже после продажи недвижимости сохраняется право пользования имуществом или пожизненное проживание, если иное не предусмотрено договором. К данной категории граждан относятся:

военнослужащие;
заключенные;
несовершеннолетние дети;
пенсионеры — инвалиды, находящиеся в специализированных учреждениях.

Подписывая документы необходимо быть предельно внимательным, так как любое соглашение имеет юридическую силу. Правильно составленный договор о купле — продаже недвижимости у двух собственников гарантирует законное совершение сделки.

Перед началом сделки необходимо проверить документы у продавца. Главным выступает документ о праве собственности (свидетельство или выписка ЕГРН). Также следует предоставить кадастровые бумаги на землю и справки об отсутствии обременений на землю. Покупатель подготавливает: паспорт, справки о платежеспособности (по требованию собственника надела).

В обязанности покупателя входит передача денег за приобретаемый надел.

Варианты расчета:

из рук в руки, в момент подписания ДКП;
после оформления свидетельства о регистрации;
через ячейку в банке;
перечисление средств безналичным переводом.

Участники договора выбирают способ расчета самостоятельно, имеют право привлекать нотариуса.

Для справки! Безналичный способ расчета выгоден, если у сторон сделки открыт счет в одном банке.

Кроме нотариальных контор сопровождением сделок купли – продажи занимаются агентства, фирмы. За свои услуги они взимают плату в размере 3 – 10% от стоимости участка.

Цена зависит от целевого назначения ЗУ, отдаленности участка, наличия требуемых документов для заключения сделки. Сопровождением занимаются агентства Москвы, СПБ, Екатеринбурга, Новосибирска и других городов РФ.

Оформление сделки купли -продажи. Расчет до или после регистрации г. Клин

Необходимо предоставить следующий перечень бумаг:

Документы о праве собственности: правоустанавливающие и правоудостоверяющие;
Технический паспорт жилого дома;
Выписка из домовой книги;
Согласие всех зарегистрированных в доме лиц с их обязательством выписаться в сроки, установленные договором;
Документ об отсутствии задолженности по налогам;
Выписка из ЕГРП;
Кадастровый паспорт на землю или уведомление об отсутствие сведений в Кадастровой палате;

При необходимости:

Согласие супруга, удостоверенное нотариусом;
Разрешение (согласие) органов опеки и попечительства.

Законодательство обязывает регистрировать переход права на недвижимость при совершении сделки купли-продажи, в связи с этим договор подписывается, как минимум, в 3 экземплярах: по одному для каждой сторон и один – хранится у Регистратора.

Документы для госрегистрации:

правоустанавливающие документы на оба объекта;
кадастровый план (техпаспорт) на дом и кадастровая выписка на землю;
договор купли-продажи с передаточным актом;
справка о лицах, зарегистрированных в доме;
квитанции об оплате пошлины.

Дополнительно могут потребоваться:

согласие супруга, заверенное у нотариуса;
разрешение или согласие органов опеки и попечительства;

С паспортом и с заявлением о госрегистрации обращаются обе стороны сделки. Процедура займет 10 рабочих дней.

Если недвижимость находилась во владении у продавца менее трех лет – он обязан подать налоговою декларацию по форме 3-НДФЛ и уплатить налог по ставке 13%. В то же время он имеет право на налоговый вычет, но на сумму не более 1 000 000 рублей, или вправе сократить сумму налогооблагаемых доходов на сумму связанных с приобретением данного объекта недвижимости расходов.

Покупатель также вправе воспользоваться своим правом на имущественный вычет, не превышающий 2 000 000 руб. Не следует забывать, что собственник, коим становится покупатель, является плательщиком земельного налога и налога на имущество физических лиц.

Стоимость оценки объекта при обращении в специализированное агентство будет зависеть, как правило, от трудоемкости процесса удаленности объекта и составит не менее 6 000 рублей.

При обращении в банк для передачи денег – его услуги обойдутся от 12 рублей в день.

Проверка юридической чистоты сделки при обращении к юристам составит не менее 2 000 рублей. Если предусматривается полное сопровождение сделки, то стоимость такой услуги будет от 35 000 рублей.

Титульное страхование составит в среднем 0,3% от суммы страхования.

Для граждан госпошлина составит 6000 рублей (2000 рублей за регистрацию права на дом и 2000 – на землю, 2000 – регистрация договора); для юридических лиц: 66 000 рублей (по 22 000 тысячи за объект, 22 000 – за регистрацию договора).

Получение выписки из ЕГРП на бумаге обойдется в 200 рублей для граждан и 600 рублей для организаций.

Не оформлено право собственности на дом или земельный участок. Продавец может владеть землей не на праве собственности, а на праве, например, пожизненно наследуемого дарения.

Дом может оказаться самовольной постройкой, которую впоследствии будет довольно сложно оформить надлежащим образом.

Поддельная доверенность. При совершении сделки, когда действует доверенное лицо, необходимо обратиться к нотариусу, который выписывал доверенность, чтобы убедиться, что она не была отозвана. Стоит также убедиться, что лицо, выписавшее доверенность, дееспособное. Не лишним будет убедиться, что собственник вообще жив.

Если дом был продан без согласия зарегистрированных в нем лиц, сделка может быть оспорена в судебном порядке. Однако, в этом случае спасением может стать страхование риска утраты права собственности, конечно, если покупатель позаботился об этом заблаговременно.

Перед продажей дома рекомендуется провести профессиональную оценку недвижимости и привести в порядок документы на имущество, завершить регистрацию прав на участок и на дом.

При совершении сделки следует произвести тщательную проверку документов, целесообразным будет обращение к юристам. Однако, не стоит забывать, что 100% гарантию на юридическую чистоту сделки не могут дать и профессионалы, поэтому для покупателя нелишним будет обращение в страховую компанию.

Самым надежным способом передачи денежных средств является помещение денег в банковскую ячейку: во-первых, при передаче денег присутствуют свидетели, во-вторых, банк обеспечивает надежное хранение средств, в-третьих, банк дает дополнительные возможности для пересчета и проверки подлинности банкнот. Акт-прием передачи подписывается только после завершения расчетов.

Завершающим этапом станет регистрация договора и перехода прав на недвижимость.

В некоторых случаях перед продажей земельного участка продавец должен известить третьих лиц о своем намерении продать недвижимость. Такое извещение нужно, чтобы соблюсти законные права заинтересованных лиц. Даже если участок находится в вашей личной собственности, проверьте, нет ли у вас обязанности уведомить кого-либо о своих планах.

Супруг продавца.

Если продавец состоит в зарегистрированном браке, а земельный участок является совместно нажитым имуществом, перед сделкой необходимо получить согласие супруга продавца на продажу.

Правила получения согласия:

имеет значение только зарегистрированный в органах ЗАГС брак. Сожительство («гражданский брак» в обиходе) не имеет правового значения – согласия сожителя получать не нужно.
Имущество должно быть совместно нажитым, то есть приобретенным в браке. Если продавец получил землю в порядке наследования или по договору дарения, такое имущество является его личной собственностью и получать согласие не нужно.
Согласие оформляется у нотариуса.

Если вы не получите согласия, сделку можно будет отменить через суд по иску супруга, права которого нарушены.

Сособственники недвижимости.

Если вы продаете долю в праве собственности на земельный участок, у ваших сособственников возникает преимущественное право покупки вашей доли. Вы обязаны заранее известить их о продаже, и по желанию один из сособственников вправе реализовать право и выкупить вашу часть. Правила извещения:

извещение составляется в письменной форме и направляется сособственнику таким образом, чтобы можно было отследить дату получения;
в течение месяца с даты получения сособственник вправе решить, выкупает он вашу долю или нет;
отказ от права преимущественной покупки оформляется в нотариальной форме;
если сособственник игнорирует ваше извещение, это не препятствует вам продать долю по истечении месяца с момента получения уведомления;
если все сособственники отказались от выкупа или никак не отреагировали, вы можете продать долю третьему лицу.

Вы можете передать извещение лично в руки, отправить почтой (заказным письмом с уведомлением о вручении) или через нотариуса. Сохраните свидетельства получения бумаги, а если сособственник игнорирует предложение – имеет значение дата истечения срока хранения заказного письма на почте. От нее нужно отсчитывать месяц.

Если вы нарушите преимущественное право покупки, заинтересованный сособственник может обратиться в суд с иском о переводе прав и обязанностей покупателя на себя.

Договор купли-продажи доли в праве собственности на землю подлежит обязательному нотариальному удостоверению (за исключение продажи земельной доли, приобретенной по приватизации сельхозугодий).

Местная или региональная администрация.

Если вы продаете земли сельскохозяйственного назначения, преимущественное право покупки возникает у муниципалитета или региональной власти. Правила извещения практически идентичны вышеизложенным, но сроки могут отличаться. Так, известить администрацию нужно за 90 дней до планируемой реализации, а отказ органа власти от реализации преимущественного права действует один год.

Уточните срок и порядок извещения в местной администрации.

Как оформить сделку купли-продажи земельного участка?

При продаже земли некоторые моменты имеют принципиальное значение, их необходимо учитывать при оформлении документов.

Если на земле стоит дом или дача.

Если на земельном участке возведен жилой дом или дача, зарегистрированные в Росреестре, обязательно укажите строение в качестве предмета продажи в договоре. Помните, что продавать землю отдельно от стоящего на ней дома (дачи) нельзя. Что указать в договоре:

адрес дома, кадастровый номер;
площадь жилая и общая (только общая – для дачи);
этажность, количество комнат;
список граждан, которые вправе пользоваться домом после продажи по закону (если есть), для дачи указывать не нужно;
цена дома (дачи) может быть описана отдельно или включена в общую цену договора.

Если строение не зарегистрировано, его можно не указывать в договоре при продаже. Однако в любом случае появляется большой риск для покупателя:

все строения, не указанные в сделке, признаются движимым имуществом продавца – он может разобрать их на стройматериалы и вывезти с участка;
после покупки строения придется узаконивать, иначе возникает угроза принудительного сноса в качестве самовольной постройки.

Таким образом, первостепенное значение имеет тот факт, зарегистрировано строение на участке перед продажей или нет. Если для хозяйственных построек (сарай, баня, гараж) регистрация необязательна, то дача или жилой дом рекомендуется регистрировать в Росреестре.

Продажа садового участка.

Продажа садового участка не отличается от обычной продажи земель. Однако в быту распространена «продажа по садовой книжке». С точки зрения права это не является продажей, ведь в действительность передается не земля как объект, а лишь право ей пользоваться и членство в СНТ.

Для передачи членства в СНТ и права пользования землей необходимо:

собрать документы: садовую книжку и справку об отсутствии задолженности по членским взносам;
подойти на прием к председателю СНТ;
бывшему владельцу написать заявление о выходе из СНТ, новому – о приеме в СНТ;
новому владельцу получить новую садовую книжку.

По садовой книжке нельзя продать и купить землю. Новому владельцу придется самостоятельно заниматься приватизацией участка после покупки, что повлечет для него дополнительные расходы.

Продажа земель сельхозназначения.

При продаже такой земли нужно удостовериться в том, что преимущественное право покупки местной администрации соблюдено, иначе появляется риск отмены сделки. Подробнее об этом праве описано выше.

Собственником сельскохозяйственных угодий не может быть иностранец, а значит – ему нельзя продать такой участок.

Других особенностей нет.

Порядок оплаты и передачи имущества устанавливаются соглашением сторон и прописываются в договоре.

Если проигнорировать пункты об оплате и прописать общие формулировки «в соответствии с законодательством РФ», ваш договор пройдет регистрацию, но вы не сможете защитить свои интересы в случае спора.

Варианты оплаты:

Предоплата. Вносится после подписания предварительного договора и до заключения основной сделки. Платеж проходит в качестве задатка или аванса. Сумма предоплаты может быть любой, как от символической для обеспечения заключения основного договора, так и полностью вся сумма – для снятия обременения с земли.
В момент заключения договора. Такой вариант полностью в интересах продавца, но небезопасен для покупателя, ведь документы на регистрацию еще не поданы.
Сразу после регистрации. Этот вариант используется чаще всего, ведь регистрация проходит успешно и покупатель уверен в своих правах. Деньги, как правило, передаются через посредника.
Отсрочка или рассрочка платежа необходима, если у покупателя есть трудности с оплатой. В этом случае права продавца могут быть защищены залогом земли до момента полной оплаты.

После государственной регистрации стороны забирают документы и проводят расчет, если это предусмотрено договором.

Продавец получает:

Договор купли-продажи с отметкой о государственной регистрации, который нужно предъявить в банк для получения оплаты.
Акт приема-передачи участка, если его сдавали в пакете документов.

Покупатель получает:

Выписку из ЕГРН о праве собственности на земельный участок.
Выписку из ЕГРН о праве собственности на дом (если вместе с землей продавался дом).
Договор купли-продажи.
Акт приема-передачи.

Как правило, в течение 14 дней продавец получает окончательный расчет у посредника – банка или нотариуса. Выписки из ЕГРН выдаются покупателю в качестве подтверждения права собственности взамен ранее выдаваемых свидетельств о праве собственности.

О порядке проведения сделки также смотрите видео:

Если дом, который возведен на участке, не был зарегистрирован на продавца до сделки, то покупатель будет вынужден заниматься вопросом оформления бумаг уже после перерегистрации. Можно ли оформить дом после регистрации, зависит от комплектности документов и разрешений.

Незарегистрированная недвижимость оформляется через суд как самовольная постройка. Вам придется доказать, что дом не нарушает прав третьих лиц, не представляет угрозы жизни и здоровью людей, возведен в соответствии со строительными нормами, при соблюдении экологического и пожарного законодательства.

Это дорого и долго, но, если не узаконить, постройку снесут через суд по иску администрации.

Как провести оформление купли продажи земельного участка

Помимо предмета, к существенным условиям договора, без согласования которых он считается недействительным, также относятся:

описание сторон сделки – ФИО, пол, дата и место рождения, реквизиты удостоверяющего личность документа, гражданство, адрес регистрации и фактического проживания,
цена, порядок и срок расчетов,
перечень лиц, обладающих правом на пользование данным жильем после его продажи, при их наличии,
указание сведений о любых ограничениях и обременениях во избежание признания сделки недействительной,
обязательство продавца передать, а покупателя принять объект недвижимости – прописывается либо в самом договоре, либо в отдельном передаточном акте,
обязательная регистрация перехода права собственности и внесение соответствующей записи в ЕГРП.

Условия расторжения соглашения предусмотрены нормами гражданского права и обычно прописываются в тексте самого договора.

Основаниями могут послужить:

нарушение существенных условий сделки (предоставление неверных сведений о продавце или покупателе, ложной информации о качественных характеристиках земли и постройках, обнаружение обременений, появление совладельцев и пр.),
неисполнение одной из сторон предусмотренных соглашением обязательств (неполная оплата или отказ от нее, несоблюдение сроков и пр.),
признание сделки недействительной в случае нарушения норм законодательства, некорректного составления договора, предоставления поддельных документов,
обоюдное решение сторон (так называемое расторжение по соглашению сторон).

В настоящее время требование обязательной регистрации договоров купли-продажи было отменено. Но для того, чтобы сделка по продаже земельного участка приобрела юридическую силу покупатель должен официально вступить в права собственности. Для этого продавец и покупатель должны обратиться в региональное отделение Росреестра, в котором бывший собственник должен написать заявление об отчуждении прав собственности на недвижимость, а новый – о приобретении прав собственности на купленный участок земли.

Правовое регулирование купли-продажи земельных участков в России осуществляется преимущественно в рамках §7 гл. 30 Гражданского кодекса РФ «Продажа недвижимости».

Земельный кодекс России регламентирует рассматриваемые правоотношения достаточно скупо, с помощью ст. 37 «Особенности купли-продажи земельных участков». Правила ЗК РФ отображают специфику и оборотоспособность участков как объектов гражданских прав.

По логике ЗК РФ объем категорий «купля-продажа» и «предоставление земель, находящихся в муниципальной и госсобственности» не совпадают.

И это при том, что «предоставление» зачастую предполагает переход права собственности на участок от публичного субъекта (государство, муниципальная община) к частному лицу на возмездных основаниях.

Гл. 5.1 ЗК РФ «Предоставление земельных участков…» оперирует понятием «продажа» только применительно к торгам и аукционам.

В обязанность продавцу вменяется уведомление потенциальных покупателей об:

обременениях, существующих в отношении участка;
ограничениях его использования (ст. 37 ЗК РФ).

Речь идет о сервитутах на проезд и проход, запрете строительства вблизи коммуникаций. Наличие таких обременений как залог или ипотека влечет необходимость согласования отчуждения с залого- или ипотекодержателем.

Покупатель вправе требовать уменьшения цены участка либо расторжения сделки и компенсации убытков на случай, если продавец сознательно соврал об:

обременениях;
ограничениях разрешенных видов использования;
разрешении на застройку;
использовании соседних участков, если это существенно сказывается на стоимости отчуждаемого объекта;
свойствах почвы;
иных обстоятельствах, могущих повлиять на решение о покупке.

Отчуждение участков в России проводится на основании гл. 30 ГК РФ «Продажа недвижимости». К недвижимости в понимании ст. 130 этого Кодекса отнесены именно земельные участки, а не земли как таковые.

Объектом продажи и мены может быть только участок, поставленный на кадастровый учет (ст. 37 ЗК РФ). Отсутствие данных о землях в ЕГРП препятствием к их продаже не является.

Госреестр недвижимости создан в 1997 году. Сведения об участках, последние юридически значимые действия с которыми были проведены до 1997 года, в ЕГРП могут отсутствовать.

В подтверждение своих прав на участок продавец вправе предъявлять покупателю, а впоследствии и госрегистратору, документы старых образцов. В России гарантируется признание бумаг, оформленных согласно правилам, действовавшим на момент их выдачи.

Самостоятельным объектом купли-продажи может стать доля в праве собственности на участок, то есть имущественное право.

Все обычные условия договора купли-продажи земельного участка в этом случае актуальны. В документе указываются параметры общего участка, в разделе «Предмет договора» устанавливается размер отчуждаемой доли.

В результате наследования или иных действий в собственности правообладателя могут оказаться «странные» доли: очень малые 2/67 или большие – 65/67. Юридически на возможность продажи это не влияет.

Участок может принадлежать заинтересованным лицам на праве:

общей совместной собственности;
общей долевой собственности.

Совместная собственность без определения долей. Наиболее распространенный случай возникновения такого правового режима земельного участка – покупка в браке (ст. 34 Семейного кодекса России).

Каждый из участников общей совместной собственности на участок вправе продать этот объект в целом с письменного согласия остальных совладельцев (ст. 253 ГК РФ). Для целей госрегистрации согласие подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Чтобы продать долю в праве общей собственности на участок, ее сначала необходимо выделить, то есть изменить режим общей совместной собственности на общий долевой. По умолчанию доли всех совладельцев признаются равными.

Другой вариант разрешения этой проблемы: выдел нового земельного участка в натуре по правилам ст. 11.5 ЗК РФ.

Долевая собственность. Лицо, которому принадлежат имущественные права на участок, стоит перед выбором.

продавать «что есть», то есть имущественное право;
инициировать выдел земельного участка.

Когда речь идет о продаже другим дольщикам, выдел участка обычно не актуален. Процедура проста: на основании договора сторон в ЕГРП вносятся изменения о распределении долей контрагентов. Доли остальных совладельцев, сведения об участке остаются прежними.

Выдел земельного участка предполагает:

создание нового объекта недвижимости;
изменение площади и границ исходного участка.

Соответственно, требуется разработка землеустроительной документации, постановка на кадастровый учет в ГКН и государственная регистрация в ЕГРП.

Выдел не всегда возможен технически и зачастую сопровождается спорами с другими дольщиками. Тем не менее, выделенный участок как объект продажи более привлекателен для сторонних лиц, а его продажная стоимость обычно выше, чем цена доли.

Кроме того, выдел участка в натуре позволяет при необходимости обойти правило о приоритетном праве других дольщиков на выкуп реализуемых долей (ст. 250 ГК РФ).

Возможность заключения предварительных договоров оговорена ст. 429 ГК РФ. Документ призван удостоверить намерения продавца продать и намерения покупателя приобрести такой участок в будущем.

Эта сделка предшествует основной и должна содержать существенные условия будущего договора:

ссылку на кадастровую документацию, а при ее отсутствии – описание способом, позволяющим идентификацию объекта;
продажную стоимость;
срок, в который стороны обязуются заключить основную сделку (по умолчанию – 1 год);
любые не запрещенные законом условия, если хотя бы одна из сторон посчитала их значимыми.

Предварительный договор купли-продажи земельного участка заключается в той же форме, что и основной, то есть в простой письменной. Государственной регистрации он не подлежит.

Цель предварительного договора – гарантировать заключение основной сделки в будущем.

Актуальность обязательства на будущее может быть обусловлена:

для продавца – желанием собрать урожай, перенести сборно-разборные конструкции, оформить необходимую кадастровую документацию;
для покупателя – необходимостью занять нужную сумму, взять кредит, продать другую недвижимость для покупки участка.

Посредством предварительного договора обе стороны защищают себя от возможного необоснованного отказа контрагента от заключения основной сделки. На такой случай предусмотрена возможность принуждения к заключению договора через суд (ст. 445 ГК РФ).

Исковая давность составляет полгода с момента невыполнения требования о заключении основного договора. По своему усмотрению участники предварительного соглашения могут предусмотреть применение к недобросовестной стороне штрафа или других санкций.

Предусмотренные предварительным договором обязательства прекращаются, если ни одна из сторон официально не обратилась ко второй с предложением о заключении основной сделки в оговоренный срок.

Договора рассматриваемого вида должны соответствовать требованиям ст. 550 ГК РФ. Письменная форма для них обязательна. Примечательно, что договор должен быть единым документом, подписанным обеими сторонами (п. 1 ст. 550 ГК РФ).

Это правило значимо, поскольку в большинстве случаев на основании ст. 434 ГК РФ возможно признание соглашением двух отдельных документов:

предложения о заключении сделки, могущего исходить как от продавца, так и от покупателя и содержащего все важные условия (оферта);
согласие второй стороны (акцепт).

Сделка может быть удостоверена нотариально по желанию сторон. Она подлежит обязательной регистрации в ЕГРП.

Если нотариус не привлекается, нужно позаботится о юридической грамотности соглашения. Лучше доверить сопровождение процедуры юристу, риэлтору или иному специалисту по недвижимости.

Особенности купли-продажи земельных участков

Аккредитив, который может быть отозван или отзывной аккредитив.

Аккредитив при покупке земельного участка

Во всех остальных случаях регистрируется только переход права собственности (земельные участки, нежилые помещения и здания, садовые домики, дачные домики и пр.), при этом штамп о произведенной регистрации договора купли-продажи, если сам договор не подлежит государственной регистрации, не ставится, а штамп о государственной регистрации права собственности покупателя, некоторые регистрационные органы ставят только на экземпляр, который выдадут покупателю.

В таких условиях (если сделка купли-продажи не жилья) лучше всего для продавца, помимо договора купли-продажи, с отметкой регистрирующего органа о произведенной государственной регистрации, нужно указывать как альтернативу — выписку из ЕГРП с информацией о праве собственности покупателя на объект недвижимости.

Общие плюсы и минусы описаны в таблице.

Очевидно, что юридические гарантии, которые возникают в результате использования аккредитива при покупке недвижимости, дают существенно больше преимуществ, чем недостатков. Поэтому продавец и покупатель в каждом конкретном случае должны сами принять ответственное решение: подвергать себя опасности и экономить на этой банковской услуге или же обеспечить себе юридическую чистоту сделки со всеми вытекающими отсюда плюсами.

При совершении любой операции с недвижимостью обе стороны, к сожалению, подвергаются определенным рисками, которые можно и нужно предвидеть заранее.

Подскажите пожалуйста, по следующим вопросам:

1) в каким правовым документом устанавливается, что в договоре купли-продажи земельного участка должна быть фраза «цена определена по договоренности сторон, и полностью уплачена до подписания настоящего договора»?

2) при расчете с продавцом через банковскую ячейку, например, сбербанка, по договору аренды индивидуального сейфа, заключаемого с участниками расчетов по сделкам с недвижимостью, сам договор будет играть роль «расписки» продавца получившего полную стоимость продаваемого участка при заключении сделки?

Не совсем с этим ясно, т.к.

Помимо гарантированного соблюдения условий договора, есть и другие положительные стороны:

Минусов аккредитива достаточно. Подготовка к аккредитиву лишь усложняет документооборот и добавляет время для проведения сделки.

Не все банки оказывают услуги по аккредитиву. Из числа наиболее известных структур подобные сделки оформляют в Сбербанке, Альфабанке, в ВТБ.

Организовать продажу объекта при официальном посредничестве банка могут любые лица:

частные граждане;
индивидуальные предприниматели;
коммерческие организации;
некоммерческие объединения;
представители государственных и муниципальных органов.

Таким образом, физическому лицу можно осуществить покупку квартиры или другой недвижимости и воспользоваться при этом аккредитивом для гарантии чистоты всех расчетных операций.

На первом этапе стороны (продавец и покупатель) подписывают договор купли — продажи конкретного объекта недвижимости.

После этого покупатель идет в свой банк, открывает счет (если его там раньше не было) и пишет заявление по аккредитиву.

После подписания соглашения по обслуживанию покупатель недвижимости кладет на счет нужную сумму средств, предназначенную для продавца. Ее банк переводит на реквизиты последнего.

Дальше аккредитив передается продавцу напрямую или через его банк (если счета сторон сделки по недвижимости находятся в разных учреждениях).

Стороны принимают обоюдное участие в регистрации права собственности на недвижимость за покупателем.

Подтвержденный аккредитив гарантирует, что банк-исполнитель обязуется произвести расчет по указанной сумме вне зависимости от поступления средств из банка-эмитента.

Револьверный тип аккредитива предусматривает равномерное или частичное поступление средств со счета плательщика на счет получателя. Чаще всего применяется в договорах связанных с частыми поставками товаров, которые проводиться на протяжении определенного время.
Револьверный аккредитив позволяет сэкономить средства, так как снижается сумма затрат в целом.
Циркулярный аккредитив дает возможность бенефициару получить деньги в пределах ранее оговоренного кредита через все банки-корреспонденты банковской структуры, которая обязалась выдать своему клиенту аккредитив.
Резервный аккредитив предусматривает предоставление различных документов (кроме платежных) для получения средств бенефициаром.

Арендатор 2 — Петров Петр Петрович с 10 июля 2013 г. по 30 июля 2013 г. включительно имеет право однократного посещения ячейки.

Как оформить договор купли-продажи земельного участка

При оформлении договора банковской ячейки арендаторам ячейки, т.е.

Сбербанк оказывает посреднические услуги при операциях с недвижимостью – как за наличный (безналичный) расчет, так и при покупке в ипотеку. Схема действий при этом ничем не отличается.

Среди преимуществ обращения именно в этот банк можно назвать такие:

Низкая стоимость – от 1500 рублей.
Оформление документов в течение нескольких минут и проведение сделки за 1 день даже в тех случаях, если территориально покупатель и продавец находятся в разных городах.
Гарантия совершения сделки и корректной передачи средств: Сбербанк является крупнейшим и наиболее надежным банком РФ.
Расширенная сеть отделений (филиалов) позволяет провести операцию практически в любом регионе и районе страны.

Стоимость и условия отражены в таблице.

Стороны могут действовать и через своих представителей.

Вариантов расчетов по купле-продаже недвижимости несколько:

передача денег из рук в руки при подписании договора купли-продажи или после получения документов с государственной регистрации,
расчеты через депозитарную (банковскую) ячейку,
перечисление денежных средств в безналичном порядке с использованием расчетов по аккредитиву.

Банковская (депозитарная) ячейка предназначена для хранения различных предметов, денег и других ценностей.

Т.е. сама по себе ячейка — это то место, где можно хранить что-либо ценное, с повышенным уровнем гарантированного сохранения.

Чаще всего, банковские (депозитарные) ячейки используют именно для расчетов по сделкам с недвижимостью.

Нужно предоставить несколько документов, а именно: свидетельство о праве собственности на земельный участок, кадастровый паспорт или выписку из ЕГРН, которую с 1 января 2017 годы выдают вместо них и межевой план. Документы выдаются Федеральной службой Государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Кроме паспорта нужно подготовить документы на права собственности. Если участок был куплен до 1997 года, лучше обратится к юристам. Земельный кодекс РФ сильно изменился после 1997 года, так что нужно перепроверить документы.

Для выгодной продажи земельного участка, необходимо точно определить его цену. Это можно сделать самостоятельно с помощью Интернет-ресурсов или агентств недвижимости.

Если процедура оформляется впервые, лучше обратится к риелторам. Они помогут определить точную цену, чтобы можно было быстрее продать собственность. Но это приведет к лишним затратам.

Какие налоги необходимо выплатить при продаже земельного участка и когда можно претендовать на налоговый вычет?

Описание процедуры отчуждения доли земельного участка – подготовка документов, порядок действий и возможные расходы. Правовое регулирование договора покупки доли.