Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Банкротство застройщика: самые частые вопросы». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Законодательство Российской Федерации постоянно совершенствуется и претерпевает определенные изменения. Одно из весьма значительных новшеств – изменение застройщика.
Банкротство строительной компании, в реализации проекта которой принимали участие дольщики, согласно новому закону, значительно усложнилось.
При проведении согласно закону к застройщику применяется специальная норма, которая преимущественно направлена на удовлетворение интересов дольщиков, которые вложили денежные средства в строительство.
Для других компаний процедура банкротства будет проходить на общих основаниях. Согласно нового законодательству предусмотрена процедура погашения задолженности перед участником строительства путем выплаты денежных средств или передачи объекта строительства, согласно действующих требованиям.
Кроме того, изменения затронули процесс погашения требований дольщиков.
Теперь эти лица могут принимать участие в собрании кредиторов, а процедура расчетов по требованию конкурсных кредиторов проводится только после удовлетворения требований дольщиков.
Эта особенность преимущественно направлена на защиту интересов дольщика.
Однако, стоит обязательно учитывать что согласно другого законодательного акта 60% положены залоговому кредитору. Это связано с тем, что большинство компаний перед началом строительства получает от банка кредит под залог права на землю и недостроенные объекты. Также при включении в реестр требований дольщики обязаны расторгать договора, что по факту свидетельствует о прекращении ипотеки.
Долевое строительство обладает массой преимуществ – участник получает совершенно новую квартиру по доступной стоимости. Но достоинства сопровождаются значительным риском – остаться на улице и без вложенных денег. Сегодня изучим внимательнее, что делать, если при долевом строительстве объявляется банкротство застройщика.
Долгое время он выступал в качестве универсальной инструкции, однако несколько лет назад его дополнили специальным параграфом 7 главы IX, посвященным нюансам процедуры банкротства фирм, осуществляющих постройку МКД. Читать данный раздел следует в совокупности с основополагающими правилами ФЗ-127, в дополнение с правилами арбитражного процесса, установленными АПК РФ. Данный ФЗ (Закон) о банкротстве застройщика предусматривает ряд специфических процедур, по которым осуществляется банкротство.
В отношении строительных организаций применяются две из них:
- конкурсное производство – распределение активов фирмы;
- внешнее управление – отстранение руководства и разработка решений по выходу из кризиса.
В новой редакции ФЗ процедуры наблюдения и финансового оздоровления в ходе банкротства застройщиков недопустимы. Важно! Чаще всего застройщики банкротятся через конкурсное производство. Ключевой фигурой в любом банкротном деле является арбитражный (конкурсный или внешний) управляющий.
Это человек, имеющий специальное образование, состоящий в СРО и аккредитованный при Фонде защиты прав дольщиков. Для аккредитации ему необходимо подтвердить особые знания и навыки, что гарантирует правильный подход при распределении имущества.
» Банкротство застройщика – страшные слова, которые больше всего боится услышать любой человек, доверивший свои деньги строительной фирме. К сожалению, такое сегодня случается нередко, с завидной регулярностью разоряются большие и малые компании, оставляя за собой целый шлейф невыполненных обязательств и долгов.
Но бывает и по-другому – предприятие преднамеренно объявляет себя несостоятельным и ликвидируется, чтобы уйти от ответственности. На что может рассчитывать дольщик, если произошло банкротство застройщика при долевом строительстве, что делать в этом случае, и как выйти из положения с наименьшими потерями? Банкротство – сложная судебная процедура, проводимая арбитражным судом, которая не происходит одномоментно.
Она может длиться до полутора лет и включает в себя несколько этапов, подробно расписанных в 127 ФЗ.
Впервые он был введен еще в 2002 году и первоначально касался всех юридических лиц. Но в связи с многочисленными случаями несостоятельности застройщиков, и специфичностью данной сферы, в 2011 году появился новый раздел, регулирующий только банкротство застройщика при долевом строительстве.
Несмотря на то, что всего существует пять отдельных процедур, в юридической практике чаще всего проводятся лишь две из них: наблюдение и конкурсное производство. Первая из них – подготовительная стадия, которая, по сути, еще не является банкротством. В компанию направляется временный управляющий, наблюдающий за ее деятельностью и анализирующий ее финансовую устойчивость.
Доступные данные статистики не содержат подробных сведений о том, сколько всего дел о банкротстве возбуждено в отношении компаний, основной деятельностью которых является строительство, однако, судя по запросам клиентов Dentons за последние несколько лет, количество таких дел стремительно растет.
Свидетельством актуальности вопроса может служить поручение, данное нам одним из клиентов, деятельность которого связана с созданием и последующей эксплуатацией объектов недвижимости в различных регионах России, разработать памятку для сотрудников с общими рекомендациями по порядку взаимодействия с подрядчиками, в отношении которых усматривается угроза банкротства. Вероятно, проблема имеет системный характер, что может радовать отдельных юристов, извлекающих выгоду из роста востребованности услуг по сопровождению соответствующих процессов, но отнюдь не добавляет оптимизма относительно состояния строительной отрасли.
Соответственно, с учетом роста количества банкротств все более важную роль играет качество как регулирования отношений в самой сфере несостоятельности, так и судебной практики, вынужденной восполнять пробелы регламентации.
По существу, данный закон не устанавливает общих особенностей банкротства строительных компаний, но содержит отдельный параграф, посвященный банкротству застройщиков, под которыми понимаются лица, привлекающие денежные средства и или имущество участников строительства, и к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.
Параграф был включен в закон в году с учетом особой значимости обеспечения конституционного права на жилище и важности решения проблем дольщиков, возникающих в результате банкротства застройщиков. Помнится, после его вступления в силу в канцелярии арбитражных судов выстроились очереди дольщиков, желающих зарегистрировать требования о передаче жилья. Во многих случаях регламентация процедур банкротства застройщиков, будучи довольно подробной, отличается особой сложностью.
Это приводит к тому, что даже арбитражные управляющие и юристы, имеющие колоссальный опыт участия в делах о банкротстве, могут испытывать трудности при толковании соответствующих положений закона. В итоге недостатки регулирования вынуждены устранять высшие судебные инстанции, уделяющие данным вопросам серьезное внимание.
Если по общему правилу, сформированному судебной практикой, срок предъявления требований начинает исчисляться не ранее даты направления гражданину уведомления арбитражным управляющим, в случае явно неразумного и неосмотрительного поведения гражданина, который много лет не интересовался ходом строительства, срок может быть признан пропущенным независимо от неполучения таким гражданином соответствующего уведомления.
Соответствующая практика перманентно находится в процессе настройки, требующей вмешательства ВС РФ по тем вопросам, которые на первый взгляд могут казаться простыми. Неочевидные проблемы заказчиков при банкротстве подрядчиков. Специфика банкротства строительных компаний далеко не исчерпывается проблемами банкротства застройщиков. По нашей оценке, количество банкротств подрядчиков, не подпадающих под критерии застройщиков, несоизмеримо больше числа дел о несостоятельности последних.
При этом неблагоприятные последствия, которые возникают у контрагентов обанкротившихся подрядчиков, зачастую являются более сложными, чем видятся на первый взгляд. В рамках текущей практики выстраивания подрядных отношений очень широкое применение получили так называемые гарантийные удержания, когда причитающиеся подрядчику денежные средства за выполнение определенного этапа работ выплачиваются ему не в полном размере, а за вычетом согласованных сумм. Довольно часто возникают ситуации, когда по завершении строительства на стороне заказчика остается обязательство по перечислению подрядчику гарантийных удержаний через длительный срок после приемки объекта.
На практике при банкротстве компании-подрядчика нередко имеют место попытки назначенных арбитражных управляющих получить указанные суммы досрочно, несмотря на то что гарантийные сроки не истекли и момент оплаты не наступил. В обоснование используется выгодное для должника толкование положений закона о банкротстве о прекращении гарантийных обязательств должника с открытием конкурсного производства, и, соответственно, досрочном наступлении сроков оплаты.
Известны случаи, когда такие попытки были успешными, в результате чего контрагенты обанкротившейся строительной компании вынуждены были досрочно перечислить гарантийные удержания, лишившись при этом возможности требовать гарантийного ремонта.
Это означает, что при наличии у должника контрагентов-заказчиков, срок исполнения обязательств которых не наступил, несостоятельный подрядчик должен реализовывать дебиторскую задолженность, получив до ликвидации денежный эквивалент за свой актив. Подобное положение вещей является тем редким примером, когда заказчик может получить заметную выгоду в результате банкротства подрядчика, приобретя на торгах права требования к своим структурам либо даже к самому себе с существенным дисконтом.
Другая серьезная проблема, с которой нередко сталкиваются контрагенты строительных компаний при банкротстве последних,— это сложности надлежащего оформления прекращения отношений с неисправным подрядчиком и применения к нему санкций. Так, при ухудшении финансового состояния строительной компании в преддверии банкротства обычно наблюдаются срыв согласованных сроков и низкое качество строительных работ.
Привлечение такого подрядчика к гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков, взыскания неустойки и снижения размера выплат влечет для заказчика дополнительные правовые риски даже при мирном урегулировании разногласий с подрядчиком, которые не всегда принимаются в расчет.
Банкротство строительных компаниц
Банкротство застройщика практически всегда вызывает юридические конфликты между застройщиком, его кредиторами, в том числе долевыми инвесторами, арбитражным управляющим. Такие случаи влекут рост социальной напряженности, градус которой напрямую зависит от масштаба деятельности застройщика-банкрота и количества объектов, строительство которых заморожено. Проанализируем, как складывается практика защиты прав инвесторов, и дадим ряд рекомендаций. Государство защищает права долевых инвесторов в ситуации банкротства застройщиков. Существуют правовые нормы, обязывающие застройщика ежеквартально представлять в надзорный орган отчет о своем финансовом состоянии, а за нарушение такой обязанности предусмотрена ощутимая административная ответственность. Таким образом, государство по формальным признакам отслеживает финансовое состояние застройщиков, привлекающих деньги инвесторов. Кроме этого, застройщики с Речь идет об обязательном страховании ответственности застройщика в пользу долевых инвесторов или предоставлении в их пользу поручительства банка. Для той части долевых инвесторов, которые вкладывали деньги в строительство жилья до
То есть он никак не повлияет на налог на прибыль. В сентябре 2015 года на дорогах Дании появился первый в мире автомобиль, в салоне которого оборудована современная госпитальная биометрическая лаборатория для проведения общеклинических исследований крови.
Но Вы все равно можете попробовать обратиться в пенсионный фонд для получения сертификата на материнский капитал.
ЖСК очень отличается от разных хозяйственных предприятий и обществ. Основной законодательного регулирования является Жилищный кодекс РФ. Но законодательство также предполагает наличие определенных актов регулирующих процесс банкротства ЖСК.
Некоторые законодательные акты указывают, что ЖСК является категорией застройщиков. А застройщики должны соответствовать определенным требованиям, которые связаны с передачей жилья в собственность других участников кооператива. Кроме того ЖСК – вид кооператива, но который распространяются особенности рассмотрения судебных дел о несостоятельности.
Давайте более подробно рассмотрим особенности банкротства ЖСК:
| Этапы проведения | Начальный этап банкротства ЖСК – введение моратория и осуществление наблюдения за деятельностью кооператива.После осуществления данных действий в арбитражном суде предъявляются следующие требования:
После признания ЖСК банкротом, все участники данного кооператива должны составить и предъявить арбитражному суду заявление о требовании возврата своих денежных средств. В качестве альтернативного средства они участники также могут потребовать передачу в собственность жилья, за которое они заплатили определенную сумму денег.В подобных случаях создается 2 реестра:
|
| Гарантии |
|
А какие нюансы имеет процесс банкротства ЖСК и как избежать обмана.
Многие становятся жертвами мошенников в сфере строительства жилья. Как отмечают специалисты ЖСК – самый опасный способ покупки жилого помещения, так как велика вероятность быть обманутым.При этом число обманутых дольщиков растет с каждым днем.
Схема обмана довольно проста: сперва застройщик собирает деньги с дольщиков. При этом цена за квартиру указывается довольно низкая, что привлекает многих. После того, как деньги были собраны, застройщик начинает строительство части жилого дома.
Остальная часть собранных денег уходит в оффшор, после чего застройщик признается банкротом, оставляя за собой свои долги. Дольщикам предлагают самостоятельно продолжить строительство.
Создается инициативная группа-правопреемник застройщика, организовывается ЖСК. После оказывает, что по заниженной цене жилье получат только члены правления ЖСК: остальные участники кооператива доплачивают довольно большую сумму денег.
При этом действующее законодательное регулирование дает возможность ЖСК самостоятельно изменять дату окончания строительства. Это приводит к еще большим нарушения прав дольщиков.
Банкротство строительной компании
Арбитражный управляющий играет центральную роль в процессе банкротства ЖСК. Основная угроза, с которой может столкнуться управляющий, это – изъявите земельного участка у застройщика, а также наличие обременения.
Законодательство предусматривает определенные меры обеспечения, которые дают возможность исключить осуществление неправомерных действий во время банкротства.
В качестве таких мер можно указать внесение запрета на заключение договора аренды или запрета на распоряжение застройщиком данным земельным участком и т.д. Довольно эффективной мерой является также арест имущества должника. Данные меры принимает арбитражный управляющий.
Кроме полномочий и обязанностей, предусмотренных законодательством о банкротстве, арбитражный управляющий осуществляет некоторые дополнительные действия при банкротстве ЖСК
В качестве таковых можно упомянуть:
- публикация сведений (например, о признании застройщика банкротом или о передаче дела другому суду);
- уведомление участников ЖСК о введении наблюдения и моратория;
- привлечение оценщика и т.д.
Как показывает опыт юридической фирмы «Красников и партнёры», сотрудники которой в своё время возглавляли юридические отделы крупных инвестиционно-строительных холдингов, процесс строительства является крайне сложным и многосоставным и включает в себя кроме непосредственно строительных огромное число организационных, финансовых и юридических процессов.
Поэтому для сопровождения деятельности ЖСК и корректировки отношений с генеральным подрядчиком, государственными органами и другими организациями и службами мы настоятельно рекомендуем обратиться в юридическую фирму, имеющую богатый опыт работы в этой области.
Кроме того, предлагаем ознакомиться с нашими публикациями на тему стадий банкротства застройщика, предъявления требований к застройщику и включению в реестр кредиторов.
В случае второго варианта, когда дольщики подозревают, что крах наступил не просто так, следует немедленно направить дело в прокуратуру для проверки фактов нарушения законодательства и принятия мер.
Имеется еще один вариант, как вернуть недостроенную недвижимость.
Далее, конечно, придется вкладывать свои личные средства для того, чтобы завершить строительство дома и запустить его в эксплуатацию. Но это законный выход из сложившейся непростой ситуации.
Если создание ЖСК невозможно, ваши требования переводятся в денежный эквивалент и подлежат погашению.
Размер выплаты формируется из суммы, выплаченной по договору плюс компенсация за ущерб.
Стоимость объекта незавершённого строительства и прав на земельный участок не должна превышать сумму всех требований участников строительства более чем на 5%.
То есть, если, предположим, сумма всех требований кредиторов составляет 100 000 000 рублей, а стоимость недостроя по оценке независимого специалиста 106 000 000 рублей, то объект ЖСК могут и не передать.
Однако такая ситуация возможна, только если застройщик вкладывал в строительство кроме денег дольщиков и заёмных средств ещё и свои собственные, что большая редкость.
2. Важно Имущества и средств, которые останутся у застройщика после продажи недостроя, хватит для расчётов с кредиторами первой и второй очереди.
Если этого имущества не хватит, созданному дольщиками ЖСК придётся внести недостающую сумму на депозит арбитражного суда. 3.
На сегодня законодательство старается защитить жителей страны, участвующих в долевом строительстве, заставляя строительные компании пользоваться страхованием ответственности перед населением.
Начиная с 1 января 2014 года, все застройщики обязаны страховать строящиеся под жилье объекты.
Согласно закону о страховании, в случае процедуры банкротства, компания обязана компенсировать ущерб дольщику.
Однако этот закон не действует на жилые объекты, строительство которых началось ранее указанной даты.
Как же поступить, если компания признана обанкротившейся? Реальность такова, что банкротом компания может объявить себя когда угодно, если у нее имеются веские для этого причины. На основании предоставленных причин комиссия по ликвидации устанавливает, кому и в каком размере будут возмещены убытки.
По закону «Об инвестиционной деятельности» дольщик, всегда может свободно владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью. Единственное условие – все финансовые обязательства, прописанные в договоре, должны быть погашены.
Требования о передаче недвижимости не включаются в общий реестр требований кредиторов, так как в последнем содержатся только финансовые претензии.
Разбирательства, объектом которых становится квартира или другая недвижимость рассматриваются в отдельном порядке.
Самый рациональный вариант для дольщика – подать требование о признании права собственности. Зачастую у обанкротившихся строительных фирм просто нет свободных денег для возврата.
В удовлетворения иска, имущество клиента компании исключат из конкурсного производства. Оно не будет выставлено на торги для погашения долгов застройщика перед кредиторами.
Клиент компании-банкрота получит готовую квартиру после того, как новый подрядчик завершит строительство объекта.
Важно
Если застройщик запустил процедуру банкротства, суд чаще всего встает на сторону дольщика. Отказ можно получить только в том случае, когда финансовые обязательства по договору не были полностью исполнены клиентом строительной компании.
В 2011 году Государственная Дума приняла поправки в закон «О несостоятельности», которые устанавливали особый порядок рассмотрения дел обанкротившихся строительных компаний. По состоянию на 2017 год процесс банкротства застройщиков проходит через одну из пяти возможных процедур:
- Наблюдение
- Финансовое оздоровление
- Внешнее управление
- Конкурсное производство
- Мировое соглашение
В судебной практике чаще всего прибегают к двум из них: наблюдению и конкурсному производству. В первом случае суд назначает внешнего управляющего, который анализирует деятельность компании.
Формально, этого недостаточно для признания строительной фирмы банкротом, но по факту это формальная процедура, после которой назначается конкурсное производство.
Суд отстраняет все руководство компании и назначает арбитражного управляющего, который занимается ведением дела.
По закону клиенты разорившейся строительной компании включают свои претензии в общий реестр требований кредиторов или в реестр требований передачи жилых помещений.
Выбор конкретного действия зависит от того, что дольщик хочет получить от обанкротившейся компании: денежные средства или недвижимость.
Подать заявление на включение в оба реестра сразу тоже возможно, если вы одновременно хотите оформить собственность на квартиру, компенсировать судебные издержки и получить выплату по неустойке.
Срок подачи заявления ограничен 30-ю днями, если запущена процедура наблюдения. В этом случае все заявления подаются внешнему управляющем. Если запущено конкурсное производство, дольщик направляет документы в арбитражный суд. Ограничение по срокам тоже есть – нужно уложиться в 2 месяца с момента старта процедуры.
Существует несколько причин, которые становятся важными для признания страховой компании банкротом. Согласно ст.3 Федерального закона «О несостоятельности» банкротом признается компания (фирма), которая не в состоянии выполнять свои обязательства перед клиентами.
Это касается невыплаты денег по кредитам, невыплаты зарплаты и пособий. Приостановка строительства квартир приравнивается к невыплате кредитов, потому что дольщики вложили собственные деньги в строительство, то есть стали кредиторами строительной компании.
Это официальные причины, которые признаются законом.
Законодательство и практика устанавливают определенные правила проведения процедуры банкротства.
Для принятия решения о начале процедуры банкротства необходимо выполнение нескольких условий:
- компания имеет задолженность более 300 тысяч рублей;
- ЮЛ не выполняет свои обязанности на протяжении более 3 месяцев.
Решение принимается судом при соблюдении формы подачи заявления и вышеуказанных условий.
Банкротство строительной компании застройщика: процедура закон этапы
Согласно ст. 37- 41 ФЗ «О несостоятельности» заявление в суд могут подавать такие субъекты правоотношений:
- должник;
- кредитор;
- орган Федеральной налоговой службы.
Структура заявления, которое подается в суд всеми этими истцами, абсолютно одинакова (за исключением некоторых деталей. Итак, рассмотрим все общие моменты:
- указывается наименование арбитражного суда;
- наименование, юридический адрес и все регистрационные данные компании должника;
- размер долга перед бюджетом, кредитором или группой кредиторов;
- доказательства в документальной форме;
- предложения по поводу кандидатуры управляющего на время ликвидации фирмы;
- приложения.
Кроме этих составляющих, в заявлениях могут быть указаны данные про различные решения судов, которые уже набрали законную силу, и исполнительные листы о взыскании задолженности с должника.
Согласно ст.42 ФЗ «О несостоятельности» судья проверяет соблюдение норм подачи заявления в суд. При соблюдении процедуры заявление рассматривается в порядке арбитражного процесса.
Этапы процедуры банкротства строительной компании описаны ниже.
Застройщик сам выбирает один из способов обеспечения, указанных в разделе 2, в отношении каждого конкретного многоквартирного дома.
Чтобы выдавать застройщикам поручительства по обязательствам перед дольщиками, банк должен работать не менее 5 лет, иметь уставный капитал в размере не менее 200 млн рублей и собственный капитал в размере не менее 1 млрд рублей. Этим требованиям соответствуют немногие банки в стране. Как правило, это крупные и консервативные банки.
Срок поручительства должен покрывать срок строительства + 2 года, т.е. зачастую не менее 4-х лет. Ставка по поручительству — около 3% годовых. Соответственно, цена поручительства на начальной стадии строительства — около 12% от стоимости квартир. Эта цена неприемлема для застройщиков. Кроме того, получая поручительство банка, застройщик расходует свои лимиты на кредитование. Как правило, застройщику выгоднее получить от банка кредит, чем поручительство.
Поручительство никогда не было для банков массовым продуктом, хотя оно близко к банковским гарантиям. Банки рассматривают риски, связанные с поручительством, как гораздо более высокие, чем при выдаче дольщикам ипотечных кредитов. Многие банки полагают, что ответственность банка, в отличие от ответственности страховой компании, не ограничивается в этом случае стоимостью квартир, ему могут быть предъявлены и штрафные санкции. Ассоциация российских банков считает, что конструкция поручительства, заложенная в законе 214-ФЗ, закладывает трудности для банка: выплатив денежные средства дольщикам, банк будет испытывать юридические проблемы по их взысканию с застройщика.
Кроме наличия лицензии на страхование гражданской ответственности за неисполнение обязательств по договору и правил страхования ответственности застройщика страховая компания должна соответствовать следующим требованиям:
1) опыт работы не менее 5 лет (исчисляется с момента получения лицензии на осуществление страховой деятельности);
2) уставный капитал — не менее не менее 400 млн рублей;
3) собственный капитал — не менее 1 млрд рублей;
4) соблюдение требований финансовой устойчивости, предусмотренных законодательством о страховании, за весь период деятельности;
5) отсутствие оснований для применения мер по предупреждению банкротства страховой компании в соответствии с законом «О несостоятельности (банкротстве)»;
6) отсутствие решения ЦБ РФ о назначении временной администрации страховой организации;
7) отсутствие решения арбитражного суда о введении в отношении страховой организации процедур, применяемых в деле о банкротстве.
Страхование застройщиков по 214-ФЗ: ответы на часто задаваемые вопросы
Это так. Но мы полагаем, что деятельность страховых компаний должна быть в основном направлена на предотвращение страховых случаев. Если считать риски таким образом — их объем на порядок меньше. Каждый страховой случай — это сотни миллионов, а то и миллиарды рублей страховых выплат. В то же время, чтобы достроить проблемный дом, не нужны сотни миллионов рублей. Как правило, речь идет о десятках миллионов, иногда — миллионах рублей. Просто раньше не было субъекта, который был бы заинтересован и мог вложить их: застройщик — банкрот, инвестора привлечь нельзя, т.к. стоимости непроданных квартир не хватает для того, чтобы окупить его вложения, дольщиков слишком много, у некоторых нет денег, другие не хотят их тратить. Поэтому проблемные дома стоят недостроенными многие годы. Теперь заинтересованные лица есть — это страховые компании. Разумеется, если страховщик будет вынужден вложиться в достройку дома, то ни одна страховая компания в стране этого застройщика больше не застрахует — ведь круг страховщиков очень узок.
Однако с достройкой дома за счет страховой компании также возникают трудности: закон не предусматривает подобных механизмов. В связи с этим, то, по какому пути пойдет страховщик (достройка многоквартирного дома или выплата средств дольщикам) во многом зависит от результатов переговоров дольщиков со страховой организацией. В целом, практика обращения дольщиков к страховым компаниям показывает, что страхование реальное ответственности застройщиков в России так и не заработало.
Создавать новую страховую компанию для страхования ответственности застройщиков бессмысленно, так как она сможет начать заниматься этим видом страхования не раньше чем через 5 лет. Среди существующих страховых компаний лишь немногие имеют в лицензии необходимый вид страхования. Как правило, это крупные страховые компании, имеющие обширный бизнес, совершенно непрофильный для застройщика. Цена таких страховых компаний довольно велика, нельзя купить страховую компанию, заплатив просто за лицензию. Купить небольшую страховую компанию и расширить ее лицензию — долго и очень сложно. Тем более, что закон обязывает страховые компании иметь большой размер собственных средств (не менее 1 млрд рублей). Страхование — это самостоятельный серьезный бизнес. Он жестко контролируется Центральным банком России, которому не так давно были переданы функции регулятора в отношении страховщиков. Для работы страховой компании необходим квалифицированный персонал. Все страховщики опасаются, что если Центробанк массово лишает лицензий банки, то вскоре он может взяться и за страховые компании. Кроме этого, в нашей стране законодательство быстро меняется. Не исключено, что страхование застройщиков отменят через какое-то время и застройщик не успеет отбить свои расходы по покупке страховой компании.
По закону застройщик обязан страховать свою ответственность вне зависимости от того, кто является другой стороной договора — физическое лицо, индивидуальный предприниматель (ИП) или юридическое лицо.
По закону договор страхования может быть заключен как на отдельную квартиру, так и на весь дом. Но, как правило, страхуется договор по отдельной квартире или нескольким квартирам. Чтобы застраховать дом целиком, застройщик должен был бы сразу уплатить довольно крупную сумму. Кроме того, лишь часть квартир продается по договорам долевого участия, а часть — после ввода дома в эксплуатацию. Поэтому страховать дом целиком невыгодно. Кроме того, непонятно, кто будет выгодоприобретателем по договору, если сразу страхуется весь дом, а дольщиков еще нет.
Также законом предусмотрено, что договор страхования вступает в силу с момента регистрации договора долевого участия в строительстве. Поэтому договор страхования дома целиком при отсутствии договоров долевого участия не будет действовать. В связи с этим большинство страховых компаний предлагают заключить один рамочный договор страхования на многоквартирный дом (соглашение о намерениях, предварительный договор и т.п.), определив в нем предварительно согласованный тариф, объект строительства и т.п., а затем заключают отдельные договоры страхования (страховые полисы) на каждую квартиру при заключении договора долевого участия.
Работу российских девелоперов следует постоянно контролировать. Банкротство не случается внезапно. Первые признаки приближающейся беды можно распознать заранее. Любая приостановка в строительстве, нарушение сроков — уже повод бить трубой по рельсу.
Косвенными признаками грядущего банкротства можно считать ситуации, когда:
- офис компании перестал отвечать на телефонные звонки, и оказывается закрытым в рабочее время при личном посещении;
- строительство завершено, а с передачей готовой квартиры девелопер не торопится.
Дольщикам следует сразу же коллективно обращаться к руководству строительной компании с письменной претензией. Либо в арбитражный суд. Медлить нельзя.
Новые правила для дольщиков и застройщиков с 1 июля
При банкротстве учитывают затраты дольщика по ДДУ и ущерб, определяемый разностью между рыночной ценой квартиры и фактически оплаченной суммой.
Важно
За машиноместо или нежилое помещение при банкротстве фирмы вернуть можно только те деньги, что заплатил застройщику.
Дольщикам при банкротстве разрешается участвовать на собрании кредиторов числом голосов, соответствующим сумме затрат на строительство по ДДУ и нанесенного банкротством ущерба.
При банкротстве девелопера дольщики попадают в третью очередь, тогда как остальные кредиторы выстраиваются за ними. Им позволительно выбирать, деньгами или передачей квартиры с ними рассчитаются.
Из-за банкротства стройфирмы дольщик понес убытки? Их тоже ему компенсируют. Если будет, конечно, чем.
Очередей на выплаты после банкротства насчитывается четыре:
- граждане, чье здоровье пострадало из-за действий банкрота;
- штатные сотрудники попавшего под банкротство застройщика (зарплатные долги);
- дольщики;
- все прочие заимодавцы.
А куда становиться при банкротстве тем, кто приобрел жилье не по ДДУ, а по предварительной купчей? Им следует потребовать признания их договора договором долевого участия. Судьи, как правило, такие требования в деле о банкротстве удовлетворяют. А покупатели, став дольщиками, получают право требовать неустойку за задержку передачи готового жилья по закону №214-ФЗ.
Долевой участник строительства оказывается со статусом обманутого дольщика в деле о банкротстве только после внесения его фамилии в так называемый «Реестр обманутых дольщиков». Этот перечень после открытия дела о банкротстве стройподрядчика заводят местные исполнительные власти, чтобы отслеживать ситуацию с банкротством стройкомпаний в своем регионе.
Только пребывая в этом реестре, можно рассчитывать на господдержку в вопросе банкротства девелопера. Власти сами решают, как помогать. Это может быть матпомощь, субсидии на завершение стройки, либо дадут нового застройщика, который завершит строительство лучше своего предшественника, попавшего под банкротство.
Чтобы дольщик оказался в реестре кредиторов, надо обратиться к арбитражному управляющему с заявлением. Реестр при банкротстве девелопера отличается от того, что ведут при банкротстве прочих юридических лиц. Потому что в него, кроме денежных требований, включаются еще и «натурные» — получение достроенной квартиры (доли в недостроенном доме). Но иногда суды игнорируют эту специфику и начинают банкротство в общем порядке, как обычного юрлица. Это невыгодно дольщикам. И им следует написать ходатайство, чтобы банкротство проводили в особом порядке, согласно 7 параграфу закона о банкротстве 127-ФЗ.
Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать дольщикам
Разговоры о том, что ДДУ «отменен и больше не действует» несостоятельны. Тот, кто их ведет, либо не понимает нового механизма, либо пытается вас обмануть и втянуть в проект с большим рисками. Об этом стоит сказать сразу! Рекомендуем запомнить несколько важных моментов.
-
Закон о долевом строительстве (214-ФЗ) и Договор долевого участия по нему никто не отменял, по крайней мере, сейчас. Деньги дольщиков по-прежнему привлекает застройщик объекта, несущий полную ответственность за строительство.
-
Все изменения, в том числе и новые механизмы гарантий для покупателя квартиры, касаются только продаж по ДДУ — система ТСЖ (ЖСК), договоры купли-продажи и весьма рискованные варианты с предварительными договорами и соинвестированием продолжают работать, формируя высокие риски.
-
Покупатель по-прежнему подписывает договор с застройщиком, после чего вносит свои средства на специально указанный счет в уполномоченном банке.
-
Из текста договора, который вы подписываете как дольщик, должен исчезнуть пункт о праве застройщика распоряжаться вашими средствами на всякие нужды — теперь эти деньги оказываются на недоступном для расходов счете.
Дополнительно введен в действие механизм гарантий — если раньше возникал вопрос о вероятности банкротства самого банка, то теперь в этом случае деньги будет возвращать Агентство страхования вкладов (АСВ). Об этом отдельно.
Введение поправок запустило новый механизм взаимодействия между сторонами сделки. Повторимся, это касается только покупки квартиры в новостройке только по ДДУ. Принцип по новой редакции закона таков:
-
застройщик обязан размещать полученные от дольщиков средства только на эскроу-счетах — вывести с них деньги не может ни он сам, ни банк, ни покупатель квартиры (дольщик);
-
средства на строительство должен найти сам застройщик — это либо его собственные деньги, либо кредит от банка, выделяемый на целевые нужды, проектное финансирование новостройки;
-
получить средства с этого счета застройщик может только после предъявления банку РВЭ — фактического завершения строительства;
-
при банкротстве самого банка-держателя дольщики получают компенсации от АСВ, но в сумме не более 10 миллионов рублей.
Выше мы привели главные особенности новой системы финансирования новостроек. Однако, у тех, кто интересуется покупкой квартиры всерьез, могут возникнуть дополнительные вопросы. Главный — насколько могут подорожать новые квартиры после этих изменений? Этот вопрос остается предметом споров и разногласий.
Мнения экспертов разделились — одни считают, что рынок уже поглотил основные риски, другие утверждают, что обслуживание кредита и проценты по нему приведут к удорожанию проектов. Прогнозы разнятся очень серьезно, от 5 до 15 % повышения цен, но никто из экспертов не может привести серьезных обоснований своего мнения.
Второй вопрос, важный для тех, кто уже пообщался с застройщиками — можно ли подписывать ДДУ по старым правилам? Правительство разработало критерии, позволяющие застройщику использовать старую схему. Если вам предъявляют документ о соответствии этим требованиям, то все в порядке. Условия таковы:
-
объем запланированных проектом работ выполнен на 30 и более процентов — на подтверждение этого факта у компании есть три месяца, рассмотрение комиссионное и экспертное, на основании данных проектной документации;
-
более 10 % квартир уже продано по ДДУ раньше, договоры зарегистрированы в Росреестре;
-
строительство ведется в рамках освоения территорий по заданиям местных властей, то есть, реализуется крупный инфраструктурный и жилищный проект.
Еще несколько важных деталей имеют отношение к взаимодействию участников проекта помимо дольщика. О них, как и о механизме реализации новой редакции закона тоже нужно знать.
Что делать дольщику в случае банкротства застройщика?
Что мы рекомендуем потенциальному покупателю квартиры в новом ЖК? С учетом изменений в законодательстве уточняйте ряд позиций при выборе проекта и застройщика.
Во-первых, если хотите расчетов по новым ДДУ с гарантиями — ищите новостройки в состоянии котлована или первых этажей. Там и цена квартиры будет ниже.
Во-вторых, уточняйте у застройщика, кто является девелопером проекта, кто предоставляет проектное финансирование, на счетах какого банка будут аккумулироваться средства дольщиков.
В-третьих, проверьте сам банк — на сайте Центробанка найдите список организаций, имеющих право открытия эскроу-счетов для новостроек.
В-четвертых, изучайте проектную документацию максимально тщательно, чтобы понять, где лежат скрытые проблемы.
По последнему пункту приводим конкретные примеры.
Банкротство застройщиков обостряет многие проблемы общего банкротства, но, прежде всего, оно подчёркивает различие вещных и обязательственных прав на объект строительства. Законодатель предпринимает меры по защите дольщиков по сравнению с иными кредиторами, повышает их в очереди, иногда позволяет забрать объекты в натуре, однако закон написан хоть и подробно, но очень непонятно, если речь заходит о деталях. Вот в них-то и следует погрузиться.
Этот курс – для тех, кто РАЗБИРАЕТСЯ в банкротстве. Спикеры не предполагают разбирать никакие базовые понятия банкротства. Для тех, у кого есть в этом потребность, доступны в записи общие программы Лексториума по банкротству.
Дольщикам принадлежат только обязательственные права, поэтому они являются кредиторами застройщиков. Пока их требования сводятся к передаче им квартиры (или нежилого помещения), эти требования имеют неденежный характер. Как только заявлен отказ от договора, требования становятся денежными. Но должно ли это приводить к изменению правового статуса участника строительства в деле о банкротстве застройщика?
Особенности статуса дольщиков: их требования удовлетворяются в более высокой очереди (ранее большинства иных кредиторов), у них есть право при определённых обстоятельствах получить либо квартиру в натуре, либо, организовавшись с другими дольщиками, — дом для достраивания (при условии нахождения внешнего финансирования или дополнительных собственных вложений).
Тема банкротства застройщиков – прекрасный материал для популистских предложений со стороны политиков (само распространённое – поиск инвестора, готового приобрести дом «с жильцами» и достроить в его в обмен на выгодные государственные контракты, только инвесторы не очень-то верят в обещания российского государства), однако реально работают только проверенные правовые методы, поэтому дольщикам нужно их знать и использоваться в работе, а не полагаться на обещания и не ждать поддержки со стороны государства.
Договор долевого участия и иные формы привлечения инвестиций в строительство
- Договор долевого участия в строительстве и иные формы привлечения денежных средств дольщиков: правовая природа и основа для решения всех будущих вопросов банкротства.
- Жилые и нежилые помещения.
- Первоначальное и производное приобретение права собственности.
- Механизм появления помещения как объекта права собственности.
- Залоговые права, обеспечивающие интересы дольщиков
- Основные формы злоупотреблений, направленные на выход из-под защитных правил, предусмотренных для дольщиков: договор инвестирования, подряд, вексельная схема, кооператив, и борьба с ними. Проникновение за корпоративную вуаль, признание цепочки сделок притворными и др. способы.
Выделение недостроенного объекта из конкурсной массы
- Передача недостроенного объекта строительства дольщикам и иные механизмы «неклассического» (неденежного) удовлетворения их интересов в банкротстве.
- Передача объекта новому инвестору: оценка объекта, условия финансирования строительства, особенности порядка передачи, положение залоговых кредиторов, распространенные злоупотребления.
- Допустимость использования общих институтов закона о банкротстве к положениям о банкротстве застройщиков в части передачи объекта участникам строительства (мировое соглашение, отступное).
- Собрание дольщиков
Застройщик — банкрот, что делать?
Савченко Д.
Для большинства людей банкротство застройщика становится крахом всех надежд на возможность обзавестись собственным жильем. С увеличением подобных случаев, всё больше мер принимается для защиты граждан. В статье мы рассмотрим, какие действия дольщику при банкротстве застройщика необходимо осуществить, чтобы возместить понесенные убытки и что нового готовит законодатель, чтобы сделать эту сферу безопасней.
Оставьте заявку и получите консультацию юриста по банкротству
Важнейший вопрос, который интересует любого будущего или настоящего участника долевого сотрудничества – «Что будет, если застройщик обанкротился?».
Не существует единого ответа, который бы подошел для любой ситуации. Каждый конкретный случай уникален, имеет свои особенности. Стоит помнить, что не всё потеряно и законодатель предоставляет возможность решить эту проблему. Рассмотрим подробнее, что делать, столкнувшись с банкротством застройщика при долевом строительстве.
Среди наиболее распространенных причин банкротства называют:
- недостаточность собственных средств;
- нестабильность экономической ситуации;
- некачественный менеджмент и бизнес-планирование;
- форс-мажорные обстоятельства.
Банкротство может быть запущено и по объективным причинам, указанным выше и фиктивно. При выявлении фиктивного характера следует уголовное наказание.
Банкротство застройщика – официально установленная и признанная неспособность организации отвечать по взятым на себя обязательствам.
Список участников включает, наравне с другими, долевых вкладчиков.
При внимательном наблюдении можно отметить следующие признаки близкого банкротства:
- Срыв даты сдачи жилья в эксплуатацию – строительство дома продвигается медленно, оттягивается дата сдачи. Одна из причин подобного может заключаться в нехватке финансовых ресурсов для завершения строительства.
- Снижение прибыли. Финансовые отчеты за предыдущий период и текущий отличаются снижением дохода.
- Увеличение кредиторской задолженности.
- Отсутствие возможности вести переговоры с руководством (не идет на контакт).
- Появление информации о нестабильном финансовом положении.
Не всегда наличие данных признаков говорит о скором банкротстве. Однако стоит внимательно отслеживать деятельность строительной организации, чтобы своевременно принять меры для защиты и восстановления прав, не упустить возможность вернуть деньги.