Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Штраф за сдачу квартиры без уплаты налогов». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Административная ответственность за неуплату сумм налога и непредоставление налоговой декларации предусмотрена Налоговым Кодексом РФ.
Ответственность предусмотрена отдельно как за непредоставление декларации, так и за неуплату или неполную уплату налогов.
Так, за непредоставление налоговой декларации, вы обязаны будете уплатить штраф в размере 5% от суммы неуплаченного налога по непредставленной декларации за каждый месяц непредставления декларации, но не более 30% от указанной суммы и не менее 1 000,00 рублей.
Ответственность за неуплату налога в бюджет выражена в виде штрафа в размере 20% от суммы неуплаченного налога, а если неуплата налога произведена умышленно, то в размере 40%.
Давайте наглядно произведем расчет суммы налога и штрафных санкций за неуплату и непредставление декларации, чтобы было понятнее, что суммы ответственности значительные.
Итак, к примеру, вы получаете в год 200 000,00 рублей от сдачи внаем квартиры. То есть, в год вы обязаны оплатить налоги на общую сумму 26 000,00 рублей.
Незаконная сдача квартиры и её последствия
Как уже было сказано выше, предоставление во временное пользование жилья несет за собой получение материальной выгоды. Именно поэтому данная процедура облагается налогов.
Ставка по налогу варьируется в зависимости от статуса лица. Если квартиру сдает в аренду физическое лицо, то ставка будет равняться 13 % от общей суммы полученных за весь период доходов.
Для индивидуального предпринимателя ставка уменьшается до 6%.
Если вы хотите сдать жилье во временное пользование третьим лицам на срок менее 11 месяцев, вы можете не регистрировать договор аренды в соответствующих государственных органах. Но незарегистрированный договор аренды квартиры на 11 месяцев не освобождает вас от налогов и их уплаты.
Но существуют и некоторые исключения, когда оплата налога на сдачу жилья не является обязательной процедурой.
Если факт незаконной сдачи все-таки будет выявлен, собственник обязан будет погасить всю задолженность по налогам вместе с пени и штрафом в размере 20% от суммы взыскиваемого налога. Если удастся доказать, что этот поступок совершен умышленно, — 40%.
К этому плюсуется штраф за неподачу декларации (5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30% и не менее 100 рублей), не уплаченная сумма налога, а также пени за каждый день просрочки в процентах от этого налога (процентная ставка — 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центробанком). При повторном нарушении штраф увеличивается в два раза. Если задолженность арендодателя по налогам достигла 300 тысяч рублей — ему грозит штраф от 100 до 300 тысяч рублей. Помимо штрафных санкций горе-арендодатель может получить арест на срок до года. Если же собственник получает с аренды более 1,5 миллионов рублей в год и при этом не платит налог — он может сесть в тюрьму и на 3 года и заплатить штрафа в размере до 500 тысяч.
В случае, если квартиру арендатору сдает наниматель муниципальных или государственных квартир без заключения договора субаренды, пострадать может и квартиросъемщик: жилищные органы могут выселить его без предоставления другого жилья.
Если Вы владеете квартирой (комнатой или прочими жилыми помещениями), которую планируете сдавать, то Вам нужно знать, какие документы нужно для этого оформить, а также какой налог при сдаче квартиры.
Законом предусмотрено, что договоренность между Вами (арендодателем) и арендатором должна быть оформлена письменно в виде соглашения. Какая-либо типовая форма для договора не зафиксирована, но при этом в тексте обязательно должны быть указаны:
- предмет договора, которым выступает квартира (комната). В договоре указывают полный адрес имущества;
- порядок расчетов. В данной графе описывают размер оплаты и периодичность ее внесения. Как правило, наниматель производит оплату каждый месяц (реже – раз в квартал) в определенной фиксированной сумме. Также возможен вариант, когда арендная плата определяется ежемесячно путем расчетов (например, с учетом индекса инфляции, курса доллара, стоимости коммунальных услуг и т.п.). При заключении договора Вы как собственник имеете право зафиксировать возможность повышения стоимости аренды, но с учетом определенных ограничений (к примеру, не чаще, чем раз в год, и не более, чем на 10%).
- реквизиты сторон (паспортные данные, адреса регистрации, ИНН).
- дата и место заключения договора.
Вы можете дополнить договор прочей информацией, которая, по Вашему мнению, является существенной.
Законодательство статьями 34 и 35 ГК РФ четко регламентирует сдачу жилых помещений в аренду или найм на правах возмездного пользования.
Возмездное пользование означает, что владелец помещения получает финансовые средства за его временное предоставление в пользование.
Физическим лицом, обязанным уплачивать налоги, признаются следующие категории граждан:
- Граждане РФ;
- Иностранцы, проживающие в России;
- Лица, не имеющие гражданства;
- Индивидуальные предприниматели.
Лицами, имеющими статус предпринимателя, считаются те граждане, которые прошли соответствующую регистрацию в налоговом органе и имеют документ, подтверждающий свой статус.
Налогообложение этих физических лиц немного отличается от тех, кто не является ИП и не ведет коммерческой деятельности.
Закон гласит, что физические лица должны самостоятельно отвечать и оплачивать налоговые отчисления в пользу государственной казны.
Статья 11 НК РФ определяет организации, как юридические лица. При этом уставной капитал может быть как российским, так и иностранным.
Главной особенностью этого понятия является то, что эта категория налогоплательщиков образована особым образом, предусмотренным государством.
Иностранные организации также признаются юридическими лицами, которые могут быть таковыми. Они образованы в соответствии с законом своего государства и обладают правоспособностью.
Чем грозит собственнику сдача квартиры в аренду без уплаты налогов?
Статьи 34 и 35 Гражданского кодекса РФ регулируют вопросы относительно того, можно ли арендовать жилье за денежную выплату. Здесь подробно описаны взаимоотношения между сторонами сделки. Возможна сдача жилья в аренду и без уплаты налога. Владелец имущественного хозяйства и собственник заключают договор о возмездном пользовании квадратными метрами.
На собственников, действующих в соответствии с законодательством, не возлагаются штрафные санкции. Договор – главный инструмент, регулирующий взаимоотношения между владельцами жилья и вселяющимися гражданами.
Для справки! Если в качестве квартиранта выступает физическое лицо, то владелец заключает договор найма жилого помещения. С организациями заключается договор аренды. Если срок аренды меньше года, то бумагу не регистрируют в государственных органах.
Чтобы каждый раз не приходилось заключать новый договор, необходимо отметить пункт о пролонгации, тогда не придется платить госпошлину за регистрацию соглашения.
Доходы от аренды жилья попадают под главу 23 Налогового кодекса России — о подоходном налоге (НДФЛ). Согласно ст.208 доходы от квартиросъемщика являются объектом подоходного обложения, следовательно, с них нужно платить 13%.
Важно!
Нерезиденты облагаются НДФЛ по ставке 30%.
Но в России многие сдают жилье в найм без сообщения об этом в ИФНС. Если государственные органы выявят подобное нарушение, то лицо будет привлечено к ответственности сразу по нескольким статьям.
Юридическая тематика очень сложная но, в этой статье, мы постараемся ответить на вопрос «2020 штрафы за неуплату налог на доходы от сдачи квартиры в аренду». Конечно, если у Вас остались вопросы Вы сможете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Адвокат Ольга Сулим отмечает: в случаях, когда физическое лицо получает доход от организации, ИП, нотариуса, адвоката или адвокатского кабинета, этот налог уплачивается не самим физическим лицом, а субъектом, являющимся «источником его дохода» (п. 1 ст. 226 НК РФ). При этом речь идет о всех видах дохода, полученных таким образом (п. 2 ст. 226 НК РФ).
Что означает эта «крокозябра»? Если налогоплательщик официально трудоустроен по ТК РФ, то его работодатель удерживает с его зарплаты НДФЛ и направляет в ФНС. Однако если налогоплательщик имеет дополнительный, побочный доход (не от работодателя), то направить в ФНС налоговую декларацию и уплатить НДФЛ он должен самостоятельно. К таким доходам могут относиться доходы от занятия предпринимательской деятельностью, доходы от продажи имущества и в том числе доходы от сдачи недвижимости в аренду.
Такая цена договора найма возможна разве что в Москве и в очень элитной квартире. Штраф за незаконную сдачу квартиры в аренду Административная ответственность за неуплату сумм налога и непредоставление налоговой декларации предусмотрена Налоговым Кодексом РФ. Ответственность предусмотрена отдельно как за непредоставление декларации, так и за неуплату или неполную уплату налогов.
Если вы (как физическое лицо) сдаете квартиру в аренду и получаете ежемесячные платежи от своих арендаторов, значит, вы получаете доход, с которого нужно платить НДФЛ (пп. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 210 НК РФ). В наиболее распространенной ситуации, когда жилье сдается обычным гражданам (тоже физическим лицам), обязанность по уплате налога ложится на плечи арендодателя (пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ). А если в качестве арендатора выступает организация (ИП), то она становится налоговым агентом по НДФЛ. То есть должна сама удерживать и перечислять налог из доходов арендодателя, полученных им в соответствии с договором аренды.
Государство всячески старается контролировать сделки по сдаче жилья в аренду и начислять налоги на полученные от этого доходы. Для собственников квартир, сдающих свою недвижимость по договору аренды, существует несколько вариантов уплаты налогов.
Действующие ранее законодательные нормы и нововведения, вступившие в силу с 1 января 2020 года, позволяют арендодателям самостоятельно выбрать один из вариантов налогообложения. Существуют следующие способы выполнения налоговых обязательств перед государством при получении дохода от сдачи квартиры в аренду.
Граждане, сдающие в аренду свои квартиры, как правило, считают, что никто об этом не узнает и никакие налоги платить им не нужно. Но налоговая служба может получить информацию о такой деятельности самыми различными способами:
- Пеня, которая исчисляется путем умножения суммы долга на количество дней просрочки и на 1/300 ставки рефинансирования.
- Наложение штрафа за нарушение срока оплаты налога – 20% от неуплаченной суммы налога. Умышленная неуплата налога ведет к штрафу в размере 40% от суммы налога, подлежащего к уплате.
- Обращение в суд с иском о наложении ареста на ваши денежные средства и имущество.
Если есть решение суда о взыскании задолженности по налогам, и оно не исполняется, то судебные приставы, в целях обеспечения исполнения решения суда, могут обратить взыскание на заработную плату должника, его имущество, запретить выезд за границу.
- Начисление пени за несвоевременную уплату налога, которая исчисляется путем умножения суммы долга на количество дней просрочки и на 1/300 ставки рефинансирования;
- Наложение штрафа за нарушение срока оплаты налога – 20% от неуплаченной суммы налога. Игнорирование уплаты налога ведет к штрафу в размере 40%.
Если арендодатель получает от квартиросъемщиков деньги — платить налог нужно в любом случае, несмотря на срок, указанный в договоре. Сложилось ошибочное мнение о том, что если соглашение о найме заключено на 11 месяцев, то платить налог не нужно. Однако срок, на который заключен договор, не имеет прямого отношения к налогам. Даже если квартира сдается посуточно, оплачивать налог все равно обязательно.
Платить налог должен собственник, если он сдает жилье физическим лицам (пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ). Если квартира сдается организации, нотариусу, адвокату или ИП — платить налог обязанность арендатора, то есть он самостоятельно удерживает и перечисляет в налоговую 13% от причитающейся арендной платы.
Какой положен штраф за сдачу жилья без договора найма
Для законной сдачи жилой недвижимости в аренду для проживания другим лицам разрешается оформлять патент. Сущность патентной системы заключается в том, чтобы платить государству за сдачу жилья авансом, не заниматься подсчетом общей годовой суммы. Патент приобретается за определенную плату, размер которой разнится в зависимости от площади объекта недвижимости.
Приобрести патент допускается на полугодовалый или годовалый срок. Покупка возможна исключительно после того, как гражданин зарегистрируется в качестве индивидуального предпринимателя. Получив свидетельство, подтверждающее наличие ИП, можно смело обращаться в налоговый орган, расположенный по месту прописки.
При себе необходимо иметь заявление с просьбой разрешить использовать патентное налогообложение. Выдается патент не позже чем через 5 рабочих дней. Действовать начинает со дня выдачи. Такое налогообложение наиболее выгодно в случаях, когда гражданин сдает сразу несколько объектов жилой недвижимости и получает крупный доход. Ведь предоплата рассчитывается в среднем.
Недостатком патентной системы является то, что есть высокий риск уйти в убыток. Он может возникнуть в случае, если арендодатель купит патент на определенный срок, а люди, снимающие жилье, съедут раньше этого времени.
Внимание! Так как гражданин оформляется как ИП, ему понадобится вносить страховые взносы. Их размер фиксированный и составляет в общем 32 385 рублей.
Сейчас многие люди не заключает официальный договор, сдавая жилое помещение, следовательно, не уплачивают сборы. Проверить каждого владельца недвижимости страны государственные органы не могут. Но нарушитель может быть выявлен с помощью других граждан, к примеру, соседей.
При поступлении информации о незаконном проживании квартирантов сотрудники правоохранительных органов проверяют достоверность сведений. Если факт аренды подтвердится, то все данные передаются в налоговую инспекцию.
Доказать совершение сделки при неоформленном договоре сложно. Если у налоговиков не хватает оснований, дело передают в суд. Но и там, как показывает практика, вывести недобросовестного неплательщика удается редко.
Если действия нарушитель все же признаны незаконными, он понесет ответственность. Наказания за сдачу квартиры в аренду без уплаты налогов будут следующими:
- Штраф за уклонение от оплаты налога. Его величина составляет 20% от задолженности перед налоговой службой. При умышленном уклонении размер увеличивается вдвое.
- Взыскание за непредставление декларации, которая должна предоставляться до конца апреля. Величина — 5% за каждый просроченный день.
- Пеня за каждый день просрочки внесения налогового сбора. Отсчет идет с последнего дня оплаты.
Важно! Если нарушитель попадается не первый раз, ему придется приготовить суммы, размер которых в два раза больше указанные выше. Помимо штрафных санкций неплательщику требуется оплатить долг перед государством за все время сдачи квартиры.
За незаконную сдачу жилья и уклонение от налоговых обязательств полагается не только административная, но и уголовная ответственность. Она предусмотрена в случае, если задолженность составляет более 300 тысяч рублей. Арендодателю придется внести крупный штраф до 300 тысяч рублей. Помимо денежного взыскания нарушитель может поплатиться свободой на один год.
Посадить нарушителя на срок более 3 лет суд вправе, если он получил от сдачи недвижимости свыше 2 миллионов рублей и не отдавал необходимую часть средств государству. Такие крупные суммы особенно актуальны для больших мегаполисов, где аренда жилья отличается дороговизной.
Сказать однозначно, какой способ оплаты наиболее выгодный для арендодателя, нельзя. Все зависит от конкретной ситуации. Для сравнения можно сделать подсчеты для всех вариантов налогообложения.
Гражданин сдает двухкомнатную квартиру в Москве, получает в год доход 654 600. Размер налога в зависимости от способа налогообложения будет следующим:
- Как частное физическое лицо: 85 098 рублей (654 600х13%).
- Как индивидуальный предприниматель с упрощенной системой: 39 276 рублей (654 600х6%). К этой сумме еще требуется приплюсовать страховые взносы – 32 385 рублей.
- Как обладатель патента: примерно 30 000 тысяч рублей будет стоить патент за двухкомнатную квартиру. К ней еще необходимо прибавить обязательные страховые взносы для предпринимателей – 32 385 рублей.
Из примера видно, что выгоднее всего приобретать патент. Но его стоимость может разниться в зависимости от площади жилой недвижимости, района его нахождения. Поэтому для каждой ситуации нужно проводить свои расчеты, чтобы выявить более экономный вариант оплаты налога от аренды квартиры.
Налоговой службе предоставлены достаточно широкие полномочия для выявления фактов уклонения от уплаты налога за сдачу квартир в наем. В отношении граждан налоговая вправе проводить выездные и камеральные проверки.
Уведомить налоговую службу о незаконной сдаче квартиры могут соседи арендодателя, управляющая организация или участковый. Из сведений, полученных из Росреестра, налоговая может установить количество квартир собственника и проверить, какие он использует для личного проживания.
Иностранные граждане прибывшие на территорию РФ, должны зарегистрироваться по месту своего пребывания.
Сотрудники налоговой службы могут проверить, учтены ли квартиры, в которых зарегистрированы граждане временно, в числе официально сдаваемых. Также налоговая может направить запрос в банк о проведенных операциях по счету арендодателя, чтобы установить факт получения платежей.
Штраф за неуплату налога за сдачу квартиры: статья и сумма наказания, оплата
Пошаговая инструкция по заполнению декларации 3-НДФЛ при сдаче квартиры по договору найма:
- На титульной странице сверху указываются ИНН налогоплательщика, если декларация подается впервые — в графе номер корректировки отмечается 0, затем прописывается год, за который подается отчет.
- В поле «Предоставляется в налоговый орган(код)» указывается номер налогового органа, в котором налогоплательщик состоит на учете.
- Ниже — паспортные данные и контактный номер налогоплательщика.
- В пункте «Статус налогоплательщика» указывается статус физического лица: цифра 1 проставляется налоговыми резидентами, цифра 2 — нерезидентами.
Как видно, аренда жилья без уплаты налогов способна лишить собственника не только денег или имущества, но и свободы. Казалось бы, настолько суровые меры должны превратить декларации граждан в максимально прозрачный документ, но нет.
Причиной, по которой большинство арендодателей предпочитает рисковать, не платя налог с дохода за квартиру, является малая вероятность раскрытия. К тому же для квартиросъемщика уклонение хозяина квартиры от уплаты налогов не представляет никакой опасности. Съем и проживание в чужой квартире (с ведома владельца) законом не преследуется. Логика проста: если сдаешь жилплощадь на личных коммуникациях, нет нотариально заверенного договора найма или стопки чеков, в графе «назначение» которых указана плата за квартиру, сдаваемую в аренду, вероятность уличения в сокрытии доходов мала.
В то же время стоит помнить о существовании непредвиденных факторов. Квартиранты могут оказаться конфликтными, создающими помехи для спокойного проживания соседей. Тогда групповое заявление от нескольких жильцов может дать старт процессу проверки и выявит неуплаченный налог на поступления со сдачи квартиры в аренду.
Отношения сторон, которые возникают при предоставлении объекта жилого фонда во временное пользование на возмездной основе описаны в Гражданском кодексе Российской Федерации, главах 34 и 35.
Еще один документ, регулирующий этот вид сделок с недвижимостью – Налоговый Кодекс, так как в соответствии с договором найма владелец жилья получает доход за сдачу внаем, то есть отношения носят возмездный характер.
В зависимости от того, какой правовой статус имеет владелец квартиры, доход облагается:
- В соответствии с главой 23 НК РФ – налогом на доходы физических лиц.
- В соответствии с главой 25 НК РФ – налогом на прибыль организаций.
- В соответствии с главами 26 часть 2 и 26 часть 5 Налогового Кодекса Российской Федерации – налогами, определенными в рамках специальных режимов налогообложения, в том числе упрощенной и патентной системы.
Рекомендация: Детально про налоги при сдаче квартиры читайте в этой статье.
Доказать, что владелец объекта недвижимости получает доход нелегально довольно сложно, но такие случаи все же имеют место.
Основным требованием Федеральной налоговой службы станет требование погасить возникшую задолженность по бюджетным сборам. Это связано с тем, что основным нарушением в случае незаконной сдачи квартиры в аренду выступает утаивание полученных доходов в виде получаемой арендной платы и последующая неуплата налога на доходы физических лиц.
Дополнительно на нарушителя будут наложены:
- Штраф за неуплату налога (ст.122 НК РФ). Его размер составит 20% от суммы задолженности. Он может возрасти до 40% в том случае, если в процессе судебного разбирательства будет доказано, что уклонение от выплаты налогов было совершено преднамеренно.
- Штраф за несвоевременную сдачу декларации 3НДФЛ в налоговый орган (ст.119 НК РФ). Срок подачи декларации – до 30 апреля года, следующего за отчетным. Начисляется в размере 5% за каждый месяц просрочки.
В судебной практике чаще всего происходит именно так.Важно: Максимально возможный размер штрафа — 30% от общей суммы задолженности, минимальная сумма — 100 рублей.
- Пеня за несвоевременную уплату налога (ст.75 НК РФ). Рассчитывается ежедневно с последнего дня уплаты до дня фактического совершения платежа.
Для того чтобы определить сумму начисленных пеней необходимо сумму долга умножить на результат, полученный после деления действующей ставки рефинансирования на 300.
Внимание! Если нарушение выявлено повторно – сумма штрафов возрастет вдвое.
Уголовная ответственность предусматривается за значительные нарушения в области налогового законодательства и определена в статье 198 Уголовного кодекса Российской Федерации. К нарушителям могут быть применены:
- штраф в размере от 100 тыс. до 300 тыс. рублей;
- принудительные работы на срок до 1 года;
- лишение свободы на срок до 6 месяцев;
- лишение свободы на срок до 12 месяцев.
Основным условием для возникновения уголовной ответственности является сумма налоговой задолженности более 600 тыс. рублей, неуплаченной за 3 финансовых года.
Важно! Если арендодатель не зарегистрирован как индивидуальный предприниматель и не уплачивает налоги в срок – привлечь к ответственности его могут также по статье 171 Уголовного кодекса – незаконное предпринимательство.
Согласно статье 171 УК РФ к собственнику могут быть применены:
- штраф в размере до 300 тыс. рублей либо любого стороннего дохода за общий срок до двух лет;
- при больших объемах получаемых незаконно средств (более 100 тыс. в месяц), на нарушителя может быть наложен штраф в размере 50 тыс. рублей и ограничение свободы на срок до пяти лет.
Следует оповестить надзорные органы. Перечень ответственных инстанций:
Для справки: для того чтобы ваша жалоба была рассмотрена – нужно предоставить доказательства факта нелегальной сдачи: арендный договор или его копия, акт приема-передачи объекта недвижимости, расписка, подтверждающая получение денежных средств, и т.д.
- Жалоба может быть составлена как от руки, так и набрана на компьютере.
- В правом верхнем углу необходимо указать наименование органа, в которое будет направлено обращение и его фактический адрес.
- Ниже, в центре листа необходимо указать название обращения. В данном случае это будет «Жалоба о незаконной сдаче жилья в аренду».
- Ниже должны быть в обязательном порядке указаны персональные данные заявителя. Анонимные обращения государственными органами не рассматриваются.
- Следующий пункт – подробное описание факта нарушения законодательства. Здесь должны быть максимально подробно указаны данные о нарушителях (арендаторе и арендодателе), дата возникновения нарушения, сопутствующие обстоятельства и прочее.
Здесь должны быть указаны фамилия, имя, отчество, паспортные данные гражданина и адрес постоянной регистрации.
Важно! Текст жалобы должен быть составлен корректно, в деловом стиле. Использование ненормативной лексики не допускается. Текст не должен носить ярко выраженного эмоционального окраса. Недопустимо и искажение фактов.
- Далее в тексте обращения опишите имеющиеся доказательства нарушения.
- Внизу страницы в обязательном порядке поставьте свою подпись и расшифруйте ее.
- Поставьте дату составления жалобы.
Именно такой формат сдачи объекта недвижимости внаем приносит больше всего неприятностей другим жильцам дома.
Порядок действий:
- Зафиксируйте постоянную смену лиц, посещающих квартиру. Сделать это можно с помощью фото и видеосъемки, сбора свидетельских показаний, ведения журнала учета посетителей и др.
- Вызов участкового и полиции на любой факт нарушения законодательства со стороны жильцов (шумные празднования, громкая музыка и др.).
- Сбор максимального количества доказательств, необходимых для обращения в надзорные государственные органы.
Главами 34 и 35 ГК РФ регламентируется базовый комплекс отношений, возникающих при возмездном предоставлении во временное пользование (аренду и наем) недвижимости жилого назначения.
Поскольку данные виды договорных отношений носят возмездный характер и арендодатель получает доход, то следует учитывать и требования налогового законодательства.
Исходя из правового статуса собственника квартиры, полученный доход облагается:
- Налогом на доходы физических лиц (глава 23 НК РФ);
- Налогом на прибыль организаций (глава 25 НК РФ);
- Налогами в рамках специальных режимов налогообложения – упрощенной и патентной систем (главы 26.2; 26.5 НК РФ).
Пять простых правил, как избежать налоговых проблем при сдаче жилья в аренду
Индивидуальные предприниматели получающие доход от сдачи в аренду жилых помещений, исполняют свои налоговые обязательства, выбрав один из специальных режимов налогообложения:
- При упрощенной системе налогообложения (УСН) налогоплательщик выбирает способ формирования налоговой базы. Если в базу включается исключительно прибыль, то применяется ставка 6%. Доходы за вычетом понесенных расходов, облагаются 15% налогом. Необходимо предоставлять ежеквартальную декларацию.
- Более предпочтительным вариантом для предпринимателей, источником прибыли которых являются доходы от сдачи жилья, является патентная система. Для реализации этого режима в каждом субъекте РФ законодательно определяется потенциальный размер дохода за год для конкретных видов предпринимательской деятельности. Эта величина и является налоговой базой. Ставка налога составляет 6%. Предоставлять налоговую декларацию не нужно.
Главами 34 и 35 ГК РФ регламентируется базовый комплекс отношений, возникающих при возмездном предоставлении во временное пользование (аренду и наем) недвижимости жилого назначения.
Поскольку данные виды договорных отношений носят возмездный характер и арендодатель получает доход, то следует учитывать и требования налогового законодательства.
Исходя из правового статуса собственника квартиры, полученный доход облагается:
- Налогом на доходы физических лиц (глава 23 НК РФ);
- Налогом на прибыль организаций (глава 25 НК РФ);
- Налогами в рамках специальных режимов налогообложения – упрощенной и патентной систем (главы 26.2; 26.5 НК РФ).
Согласно ст. 19 НК РФ налогоплательщиками признаются организации и физические лица, на которых в соответствии с НК РФ возложена обязанность уплачивать соответственно налоги и (или) сборы.
Физические лица получающие прибыль от сдачи в аренду (наем) квартиры, обязаны до 30 апреля, следующего за отчетным годом, подать в налоговую инспекцию по месту своей постоянной регистрации декларацию по форме 3-НДФЛ.
Перечислить рассчитанный в декларации за налоговый период (год) налоговый платеж налогоплательщики обязаны до 15 июля, следующего за отчетным периодом.
Налоговую базу (сумма всех полученных платежей за жилое помещение) можно уменьшить на размер налогового вычета.
Право на такие вычеты имеют граждане:
- Перечисляющие часть дохода на благотворительность (вычет предоставляется в размере пожертвования, но не более 25% от полученного дохода);
- Оплачивающие собственное обучение или образование детей (в размере понесенных расходов, но не более 50 тысяч рублей);
- Приобретавшие за собственный счет медицинские услуги или назначенные врачом лекарства (в размере фактически понесенных расходов);
- Вносящие дополнительные взносы на пенсионное страхование (в размере уплаченных взносов);
- Понесшие расходы на приобретение или строительство жилья (вычет не превышает 2 млн рублей), в том числе за счет кредитных средств (вычет предоставляется в размере уплаченных по кредиту процентов, но не более 3 млн рублей).
Если вы хотите узнать, как передать имущество при сдаче квартиры, советуем вам прочитать статью.
Организации могут осуществлять свою деятельность как в режиме общего налогообложения, так и применяя УСН.
При общем режиме у юридических лиц, предоставляющих услуги по аренде жилья, возникает обязанность уплатить налог на прибыль. Базовая ставка составляет 20%.
Ответственность за неуплату налогов
Налоговым законодательством закреплена финансовая ответственность за незаконную сдачу квартиры в аренду в виде штрафа за:
- Неисполнение обязанности по уплате налога (статья 122 НК РФ) – от 20 до 40% (если правонарушение совершено умышленно) от суммы неуплаченного налогового платежа;
- Непредставление декларации (статья 119 НК РФ) – 5% от взноса, подлежащего перечислению за каждый месяц задержки, но не более 30% и не менее тысячи рублей.
За значительные нарушения требований налогового законодательства, выразившиеся в неуплате налогов в крупном размере (более 600 тысяч рублей в пределах 3 лет – для граждан и 2 млн рублей – для юрлиц) и исходя из степени тяжести преступления, введена уголовная ответственность (статьи 198, 199 УК РФ) в виде:
- Штрафа;
- Принудительных работ;
- Ареста;
- Лишения свободы.
Возможно Вас заинтересует статья, альтернативная сделка с недвижимостью при купле продаже квартиры, прочитать об этом можно здесь.
Штраф за сдачу квартиры без уплаты налогов
Базовый комплекс отношений, который возникает при сдаче квартиры в аренду и наем, регламентируют главы 34-35 ГК РФ. Правоотношения носят договорной и возмездный характер. Это значит, что владелец квартиры получает доход. В связи с этим необходимо принимать во внимание и требования налогового законодательства.
Доход, который был получен, может облагаться следующими видами налогов:
- НДФЛ;
- налогом на прибыль;
- налогом, устанавливаемым при использовании специальных режимов налогообложения.
Процесс перечисления налогов при сдаче квартиры регламентируют главы 23-26 НК РФ.
Если человек сдает квартиру и получает от этого доход, он обязан подать налоговую декларацию. Документ оформляется по форме 3-ндфл. Декларацию нужно передать в налоговую по месту постоянной регистрации до 30 апреля года, который следует за отчетным периодом. Сам платеж нужно внести в бюджет государства до 15 июля. Закон позволяет уменьшить налоговую базу, с которой взимается платеж. Уменьшение осуществляется на размер вычета.
Для арендодателей и других неплательщиков НДФЛ, у ФНС есть конкретный сценарий действий. Его итогом будет заполнение декларации, уплата штрафа и налога за год. К счастью, для такого развития событий нужно постараться не только налоговой, но и арендодателю совершить ряд ошибок.
Если интересно, в статье 217 Налогового кодекса РФ перечислены доходы, с которых налоги платить не надо. Сдача квартиры в аренду, в список не входит и обычному человеку с этого дохода нужно платить НДФЛ 13%. Порядок уплаты следующий: до конца апреля каждого года подаётся декларация по форме 3-НДФЛ в налоговую службу, после налог за предыдущий год нужно уплатить, а то вдруг казна опустеет.
Если факт неуплаты налога будет установлен ФНС (как это происходит — описано ниже), то события будут развиваться по следующему сценарию:
- Вам будет направлено письмо с требованиями об уплате и всей уточняющей информацией.
- Если оплаты налога + пени + штрафа не поступит в указанный в письме срок, то будет возбуждаться исполнительное производство с целью взыскать недоимку.
- В рамках исполнительного производства пристав может подать документы в банки, чтобы сумму недоимки заблокировали на ваших счетах.
Налог считается просто: это 13% от суммы доход со сдачи квартиры за год (с 1 января по 31 декабря).
Штраф за неуплату налога — 20% от размера налога, а если будет доказано умышленное уклонение (что почти нереально, если только вы сами в этом не сознаетесь), то штраф удвоится и будет уже 40%.
Пени считаются сложнее: сумма налога умножается на количество дней просрочки, умножить на ставку рефинансирования ЦБ (7,75% на сегодняшний день) и всё это разделить на 300.
Приведу пример : нужно было оплатить 10 000 рублей налога, но срок уплаты был просрочен на 5 дней. Пени составит (10000 Х 5 Х 0,0775)/300 = 13 рублей округленно.
Важный нюанс : пени начинают начисляться с первого дня просрочки (налог нужно оплатить до 1 декабря), а вот штраф должны назначить. В этом случае должно быть доказано уклонение от уплаты налога. Пока штраф не назначен, совершенным нарушением считается только опоздание в оплате налога.
Все эти штрафы, пени, декларации и налог выглядят пугающе, но ровно до тех пор, пока мы не разобрались в том, как налоговая будет доказывать факт неуплаты.
Фактически — никак. Чтобы доказать факт неуплаты ФНС необходимо доказать факт получения вами дохода. Зачастую квартиры сдаются по договору между двумя физическими лицами, а оплата происходит либо наличными, либо переводом на карту. Эта информация не поступает в ФНС, а значит и не может служить доказательством. Другим способом доказать получение вами дохода, может послужить проведение налоговой проверки. Такое действие в адрес простого человека — огромная редкость и даже исключение. Но, к сожалению, есть ряд случаев, когда информация может поступить в ФНС или у налоговой будут причины провести проверку:
- Если вы ранее подавали декларацию о доходах, а в какой-то момент прекратили их уплачивать.
- Если вы сдаёте жильё юридическому лицу. В этом случае информация об оплате вам средств за аренду поступит в ФНС в бухгалтерской отчетности организации. Но это нерядовой случай и, кроме того, есть ряд нюансов.
- Если на вас донесут: недовольные жильцами соседи, к примеру.
- Если вам очень-очень не повезёт и вы попадёте под выполнение налоговой некоего плана по обнаружению неплательщиков.
В итоге хочу сказать: можно спать спокойно. Шанс, что вам внезапно придёт требование задекларировать доход и уплатить налог, примерно одна сотая процента вероятности.
Но если вы серьёзно подумываете о том, чтобы задекларировать доход, то к этому вопросу стоит подойти с умом: существует несколько вариантов, как это сделать. Но это отдельная тема.
Подписывайтесь, чтобы не пропустить следующие статьи, ставьте «палец вверх»! Пишите своё мнение в комментариях, критикуйте обоснованно, это очень ценно.
Началось все с того, что районная администрация зафиксировала сообщение на «горячую линию»: собственник такой-то квартиры сдает ее жильцам, а налоги не платит.
Информация тут же была передана в ФНС, а те официально вызвали собственника для дачи объяснений по этому факту.
Согласно Налоговому кодексу (ст. 31) органы ФНС вправе вызывать к себе налогоплательщиков по всем вопросам, связанным с налогообложением, а те обязаны явиться.
Но на этом его злоключения не закончились. На том самом заседании комиссии рассмотрели письменные объяснения жильца квартиры, который подтвердил, что уже почти два года снимает жилье у собственника за 15 тысяч рублей в месяц.
Судя по всему, он и был тем самым «тайным доброжелателем», который дал сигнал администрации (вероятно, поводом послужил конфликт с собственником из-за повышения арендной платы).
Рассчитав сумму не уплаченного за 2 года налога, ФНС выставила требование об уплате недоимки, пеней и штрафа — 20% от суммы налога (постановление по делу № 5-845/16, Белгородская область).
Обвинения ФНС не были голословными: в суд были представлены копии договоров коммерческого найма квартиры и расписок, согласно которым собственник получил от своего жильца 150 000 рублей арендной платы.
Главный вопрос: откуда эти документы оказались у налоговиков? Ответ удивил: оказывается, от самого же собственника.
И теперь материалы дела сыграли против него же: оправдания собственника, что квартиру он никому не сдавал, на фоне им же представленных документов выглядели совсем не правдоподобными.
Суд взыскал с него недоимку по налогу, пени и госпошлину — всего на сумму 24 тысяч рублей (дело № 2а-1133/2018, Магаданский горсуд).
Если хозяин сдает квартиру нелегально, то между ним и нанимателем договор заключается по их обоюдному решению. Многие собственники, скрывающиеся от налоговой, пренебрегают заключением документа.
Однако в случае конфликта между хозяином и жильцом отстоять свои интересы в суде каждому из них в данном случае будет невозможно. Сдача квартиры без договора – это риск для обоих участников сделки. В этом документе прописываются права и обязанности сторон, указывается размер арендной платы и иные нюансы, важные как для хозяина, так и для квартиранта.
Подавляющее большинство собственников не боится наказания за уклонение от налогов и нелегальную сдачу квартиры в аренду.
Доказать факт получения прибыли от жильца достаточно проблематично. Владельцы квартир находят множество способов избежать закона: не составляют договоров, выдают квартирантов за родственников, получают деньги наличными. Тем не менее уклониться от уплаты налогов удается не всем. Чем же это грозит? За нелегальный арендный бизнес хозяину грозит административное и уголовное наказание.
Похожие записи: