Особенности банкротства застройщика

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности банкротства застройщика». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Частные инвестиции в строительство жилых домов в настоящее время являются одним из наиболее распространенных способов сохранения и приумножения финансового капитала. Однако при этом следует учитывать особенности российского строительного рынка. Некоторые застройщики пользуются полученными инвестициями не совсем целесообразно.

Такие действия могут быть продиктованы следующими мотивами:

Получение денежных вливаний для последующей инициации фиктивной процедуры банкротства.
Нецелевое использование капитала. Чаще всего это происходит в том случае, если у застройщика помимо недвижимости другие дочерние виды бизнеса.
Некомпетентность. Повышенный спрос приводит к появлению компаний, руководство и персонал которых ввиду некомпетентности не могут обеспечить окончание строительства жилого объекта.

Все это может стать причиной банкротства застройщика.

Во избежание возникновения подобных ситуаций дольщикам следует внимательно подходить к выбору компании. Прежде всего нужно проверить законность строительства. Чаще всего предпочтение отдается компаниям, которые возвели не один объект и находятся на рынке строительства долгое время. Перед подписанием договора нужно внимательно изучить каждый пункт.

Сегодня довольно часто в судебной практике встречаются случаи преднамеренного (фиктивного) банкротства застройщиками, когда строительная компания объявляет себя несостоятельной в целях получения прибыли путем выведения крупной суммы денег из активов компании. Реализация данного процесса предполагает заключение с подрядчиками фиктивных договоров с завышением стоимости строительных материалов. Для того, чтобы доказать или исключить факт наличия преднамеренной несостоятельности, представители налоговой службы осуществляют проверку правильности проведения финансовых операций в период последних 3 лет. Возврат инвестиций дольщикам в случае обнаружения нарушений застройщиком, объявившим себя банкротом, возможен в судебном порядке.

Добровольная или принудительная процедура банкротства включает в себя несколько этапов. Добровольное объявление банкротом застройщика возможно на основании соответствующего решения арбитражного суда. Обращение в суд может быть подано конкурсным кредитором, который должен предоставить информацию о банкротстве конкретной строительной организации. В случае вынесения положительного решения о признании застройщика банкротом выполняются следующие основные действия (ст. 28 Закона № 127-ФЗ):

Назначение судебного исполняющего для организации ликвидационной комиссии.
Передача в налоговый орган уведомления о банкротстве юридического лица по форме № Р15001.
Передача в службу занятости сведений о сотрудниках компании-банкрота в срок за 3 месяца до ликвидации организации.
Информирование работников об увольнении не менее чем за 2 месяца до ликвидации.
Размещение сведений о банкротстве строительной компании в государственных печатных органах.
Распределение имущества и средств застройщика-банкрота в соответствующем порядке, установленным законом.
Получение подрядчиком в Федеральной налоговой службе выписку из ЕГРЮЛ, подтверждающую окончательную ликвидацию предприятия.

Последние поправки в Федеральный закон «О внесении изменений…» № 210-ФЗ от 12.07.2011 г., внесенные в Закон № 127-ФЗ, и ст. 17 и 223 АПК РФ в части установления фактов банкротства строительных организаций, устанавливают следующие особенности процедуры банкротства застройщика:

После получения положительного решения суда о начале процедуры наблюдения, дело о банкротстве передается для рассмотрения по месту проживания большинства участников долевого строительства или по месту нахождения обанкротившегося застройщика.
Вынесение постановления о запрете передачи земельного участка другим лицам или сдачи объекта в аренду.
Участники долевого строительства должны быть проинформированы о начале процедуры банкротства застройщика в 5-дневный срок.
Готовые квартиры, имеющиеся на балансе обанкротившегося должника, передаются пайщикам.
Сумма компенсации, которую участник ДДУ желает получить от компании-банкрота, не может превышать стоимость объекта более чем на 5 %.

Дольщикам важно не упустить тот момент, когда арбитражный суд принимает претензии к банкроту. После завершения этого периода заявить о своих требованиях нельзя, так как сроков продления данная процедура не имеет.

Дольщик должен принять решение о том, чего он хочет получить от должника — денег или квартиру.

В рамках текущего дела о банкротстве арбитражный судебный орган распределяет заявления кредиторов по двум реестрам:

Показатели	Описание
Реестр частных лиц и организаций-кредиторов	которые хотят вернуть свои денежные средства
Реестр дольщиков	которые хотят получить готовое жилье

Если заявление в один из реестров уже подано, впоследствии изменить его трудно. Кроме того, трудности возникают уже на начальном этапе процедуры банкротства.

Дело в том, что на практике мало кто из кредиторов на самом деле заинтересован в том, чтобы застройщик был признан банкротом.

Дело в том, что кредиторам четвертой степени нужно очень долго ждать своих денег, а реестры дольщиков постоянно меняются. В результате сроки сдвигаются, приоритеты меняются, а процесс затягивается надолго.

Если дольщики примут решение о достраивании дома своими силами, то прежде должны быть выполнены их требования о передаче жилья в собственность. Поэтому дела по возврату денег решаются гораздо быстрее.

При этом конкурсным кредиторам, которые претендует на возвращение долга, деньги возвращаются в порядке очередности. Порядок устанавливается уполномоченными органами.

Как только дольщику стало известно о начале процедуры наблюдения, ему нужно попасть в кредиторский реестр. Это даст законную возможность участвовать в общих собраниях и принимать решения.

Как только арбитражный суд примет решение о введении наблюдения по делу о банкротстве, иски в отношении застройщика, поданные в суды общей юрисдикции ранее, прекращаются.

Неважно, чего требовал истец. С этого момента все требования к застройщику можно подавать только в рамках текущего дела, и принимает их арбитражный суд.

Для того чтобы получить судебное решение о передаче квартиры в собственность, дольщик должен представить доказательства факта частичной или полной оплаты обязательств застройщика.

Какие сведения должны содержаться в заявлении:

Показатели	Описание
В какой суд направлено заявление	—
Кто является должником	сведения о застройщике
Кто является кредитором	данные о дольщике
Сведения о внешнем управляющем	в процессе наблюдения на первом этапе банкротства
Сведения о конкурсном управляющем	который назначен судом по делу о банкротстве
Подробное описание обстоятельств	при которых был заключен договор между дольщиком и застройщиком, а также суммы оплаты договоренностей

К заявлению нужно приложить копии документов, подтверждающих приведенные факты.

Это обязательно должен быть договор с застройщиком в отношении строящегося жилого помещения, подтверждающий приобретение дольщиком прав на него. Кроме того, понадобятся финансовые документы, которые подтвердят факт оплаты.

Процесс признания конкретного застройщика несостоятельным осуществляется стандартным образом.

Но по возможности необходимо заранее ознакомиться со всеми процедурами, которые осуществляются при признании банкротом предприятия. Алгоритм является стандартным.

Минимальный срок осуществления банкротства обычно составляет не менее 1 года. В некоторых случаях он может быть существенно больше – при наличии всевозможных осложняющих обстоятельств.

К основным вопросам, рассмотреть которые необходимо заранее, стоит отнести:

Как проявляется.
Применяемые меры.
Очередность требований.
Порядок погашения.

Существуют некоторые существенные нюансы, связанные непосредственно с процедурой погашения задолженности перед дольщиками.

Стоит со всеми ними ознакомиться заблаговременно. Так можно будет избежать многих конфликтных ситуаций.

Наиболее важными особенностями являются следующие:

Показатели	Описание
Дата возмещения	будет назначена судом после вынесения соответствующего решения
Сумма возмещается	лишь в размере потраченных средств – не учитывается инфляция, моральный ущерб, подорожание жилой площади

Особенности несостоятельности (банкротства) застройщиков

Дольщики защищены государством, а именно Законом о банкротстве. Они являются не простыми гражданами, которые наделены правами, а теми, кто приобретают статус участника строительства по договору, который предоставляет им ряд преимуществ.

Как быть дольщику, если застройщик проходит процедуру банкротства, смотрите в этом видео:

Всех дольщиков защищает единый закон о долевом строительстве (214-ФЗ). В целях повышения открытости и исключения обманутых вкладчиков в будущее жилье с 1 января 2017 в законопроекте были приняты изменения.

Чтобы избавиться от кризиса в строительстве, следует оставить на рынке надежных застройщиков, которые могут завершить строительство. Именно поэтому их уставной капитал должен быть в размере 4% от стоимости объектов.

Следует также предусматривать в дальнейшем открытие специальной страховой строительной компании, которая бы формировалась за счет обязательных взносов всех застройщиков. Всего лишь 1% с каждого объекта мог бы приносить больше 30 млрд руб. и решать все строительные проблемы.

Нововведения в законе предполагают создание единого реестра всех застройщиков, что позволило бы потенциальным клиентам сделать правильный выбор вложения средств.

Банкротство Застройщика – это судебный процесс, в котором арбитражный суд устанавливает порядок удовлетворения требований кредиторов (государства, банков, дольщиков и т.п.) за счет денег и имущества компании-должника. Суд находится по месту юридического адреса компании-банкрота.

Банкротство юрлица регулируется законом ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)». Это огромная масса юридического текста, состоящего аж из 233-х статей. Нам же (дольщикам) нужно знать только основные понятия из этого закона, и порядок самой процедуры банкротства. Остальное – забота специализированных юристов.

Как выбирать Застройщика при покупке квартиры в новостройке? Качественные и количественные признаки – см. в этой заметке.

Итак, что нужно знать дольщику о процедуре банкротства Застройщика?

В отличие от ликвидации обычного юрлица, ликвидация компании-застройщика происходит особым порядком – с применением параграфа 7, Главы IX, ФЗ-127 – «Банкротство застройщиков».

Процесс банкротства может включать в себя 5 процедур, но на практике, в большинстве случаев, применяется только 2 из них:

наблюдение (может длиться до 7 месяцев), и
конкурсное производство (может длиться от полугода до нескольких лет).

Формально «наблюдение» еще не является банкротством. Здесь суд направляет в компанию временного управляющего, который проводит анализ финансово-хозяйственной деятельности Застройщика и подсчитывает стоимость его активов и пассивов. Но для всех кредиторов компании это однозначный сигнал – готовьтесь к худшему.

Следующий этап – конкурсное производство. С этого момента Застройщик уже официально признается банкротом. Всеми делами компании начинает рулить арбитражный управляющий, назначенный судом.

Если купил квартиру по ДДУ до брака, а собственность оформил уже в браке, то будет ли квартира общей собственностью супругов?

При банкротстве Застройщика, закон устанавливает определенные сроки для включения требований дольщика в реестр кредиторов. На этапе наблюдения у дольщика есть один месяц, чтобы направить требование в арбитражный суд. Тогда у дольщика будет возможность поучаствовать в первом собрании кредиторов, на котором будет решаться судьба недостроенного дома.

Если он не успел этого сделать, то далее, на этапе конкурсного производства у дольщика есть еще два месяца для подачи своего требования о включении в реестр кредиторов.

Эти сроки начинают отсчитываться с момента, когда арбитражный управляющий официально уведомляет всех кредиторов (дольщиков) о банкротстве строительной компании и об открытии реестра требований. Уведомление может быть через специализированное СМИ (например, газета «Коммерсантъ»), а также путем рассылки писем дольщикам о том, что они имеют право предъявить свои требования.

Можно ли получить налоговый вычет за ребенка при покупке квартиры, если ребенок имеет в ней долю собственности – смотри в этой заметке.

Денежные компенсации выплачиваются кредиторам компании в порядке установленной законом очередности. В случае банкротства компании-застройщика, таких очередей четыре:

граждане, которым Застройщик обязан компенсировать вред здоровью (если такие есть);
сотрудники компании-застройщика (выплата зарплаты);
участники долевого строительства (дольщики, купившие квартиры по ДДУ);
все остальные кредиторы.

То есть в случае с Застройщиком-банкротом, закон дает приоритет дольщикам, над всеми остальными кредиторами компании.

А что делать тем, кто покупал квартиру не по Договору долевого участия (ДДУ), а по другому типу договора (например, по Предварительному договору купли-продажи)? Такие покупатели могут в процессе процедуры банкротства Застройщика потребовать в суде признания их договоров – Договорами долевого участия в строительстве. Суды, обычно, соглашаются с таким требованием. А покупателям такое признание дает возможность применять положения закона ФЗ-214, в частности, требовать неустойку за просрочку передачи квартиры.

В рамках одной очереди реестровые требования погашаются пропорционально обязательствам Застройщика перед всеми кредиторами этой очереди.

Особенности банкротства субъектов естественных монополий

При банкротстве Застройщика, участники долевого строительства имеют право предъявлять требования трех типов:

на признание права собственности на квартиру (например, если квартира уже существует как построенный объект); или
на признании права собственности на долю в общем имуществе в объекте незавершенного строительства (если квартира как отдельный объект еще не существует); или
на возврат денежных средств, с уплатой неустойки и возмещением убытков (если нет возможности получить квартиру, или нет желания ждать достройки дома).

Здесь нужно пояснить подробнее.

Общий реестр требований кредиторов содержит финансовые требования к компании-банкроту.

Но именно для компаний-застройщиков в общем реестре есть специальная часть – реестр требований о передаче жилых помещений (ст. 201.7 Закона о банкротстве).

Это дает шанс участникам долевого строительства все-таки получить свои квартиры в недостроенном доме, если вопрос о его достройке будет иметь перспективу.

Закон позволяет предъявить требования в оба реестра сразу, но выполняться будет только одно из них – либо получение квартиры (или доли в недостроенном объекте), либо возврат денег.

Что такое «апартаменты»? Чем они лучше обычной квартиры? Или хуже? Смотри в заметке по ссылке.

Некоторым подспорьем для участников долевого строительства будет регистрация в специальном реестре обманутых дольщиков. Такие реестры ведут местные власти в каждом субъекте РФ, с целью сбора данных о проблемных объектах в строительной сфере и централизованном решении этих вопросов.

Официально такие реестры называются «Реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены».

В Москве, например, заявление о включении в такой реестр можно подать здесь (Москомстройинвест). В московской области – см. здесь и здесь (Минстрой МО).

Реестр обманутых дольщиков – это официальный документ местной исполнительной власти. После включения в реестр, пострадавший гражданин получает официальный статус «обманутого дольщика» и получает право на государственную поддержку.

Помощь может выражаться по-разному (на усмотрение местных властей). Например – целевая финансовая помощь дольщикам, выделение субсидий на завершение строительства дома. Или проведение конкурса на выбор нового Застройщика для достройки проблемного объекта.

Правда, не все дольщики, столкнувшиеся с банкротством Застройщика, могут претендовать на помощь местных властей. Кто именно может официально считаться «обманутым дольщиком» (перечень критериев), показано на сайте Правительства Москвы – здесь.

Банкротство застройщика – страшные слова, которые больше всего боится услышать любой человек, доверивший свои деньги строительной фирме.

К сожалению, такое сегодня случается нередко, с завидной регулярностью разоряются большие и малые компании, оставляя за собой целый шлейф невыполненных обязательств и долгов. Но бывает и по-другому – предприятие преднамеренно объявляет себя несостоятельным и ликвидируется, чтобы уйти от ответственности.

На что может рассчитывать дольщик, если произошло банкротство застройщика при долевом строительстве, что делать в этом случае, и как выйти из положения с наименьшими потерями?

Банкротство – сложная судебная процедура, проводимая арбитражным судом, которая не происходит одномоментно. Она может длиться до полутора лет и включает в себя несколько этапов, подробно расписанных в 127 ФЗ.

Впервые он был введен еще в 2002 году и первоначально касался всех юридических лиц.

Но в связи с многочисленными случаями несостоятельности застройщиков, и специфичностью данной сферы, в 2011 году появился новый раздел, регулирующий только банкротство застройщика при долевом строительстве.

Несмотря на то, что всего существует пять отдельных процедур, в юридической практике чаще всего проводятся лишь две из них: наблюдение и конкурсное производство. Первая из них – подготовительная стадия, которая, по сути, еще не является банкротством.

В компанию направляется временный управляющий, наблюдающий за ее деятельностью и анализирующий ее финансовую устойчивость. Длится данный этап порядка семи месяцев и по его результатам наступает либо оздоровление предприятия, либо полная его ликвидация.

Конкурсное производство означает банкротство застройщика, арбитраж вводит на предприятии конкурсное управление, отстраняя прежнее руководство компании.

Особенности банкротства застройщиков

Во время действия конкурсного производства происходит удовлетворение требований в следующем порядке:

Возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью граждан.
Оплата по обязательствам в трудовых отношениях в виде выходных пособий, заработных плат и других компенсационных выплат
Выплачиваются средства дольщикам, участвующим в строительстве.
После указанных очередей, удовлетворяются остальные требования кредиторов.

Рассчитавшись по очередям, застройщик выполняет требования по недействительным сделкам, если таковые имеются. Имеющиеся залоговые требования подлежат удовлетворению за счет залогового имущества.

Если застройщик застраховал свой риск неисполнения обязательства, то страховщик истребует средства у должника по произведенным выплатам.

Первой является вынесение судом определения о введении в отношении застройщика наблюдения. С этого момента:

требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства (за исключением требований в отношении текущих платежей) могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика (п. 1 ст. 201.4 Закона о банкротстве);
приостанавливается исполнение исполнительных документов по требованиям участников строительства о передаче жилых помещений (п. 2 этой же статьи).

При рассмотрении требований о передаче жилых помещений дольщик обязан представить доказательства полной или частичной оплаты стоимости жилого помещения застройщику. В случае признания такого требования обоснованным, оно включается арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений.

Второй особенностью в данном вопросе является открытие конкурсного производства, что влечет за собой:

прекращение исполнения исполнительных документов по передаче жилых помещений (п. 2 ст. 201.4 Закона о банкротстве).
право участника строительства на односторонний отказ от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения (п. 1 ст. 201.5 рассматриваемого закона).

В ходе конкурсного производства требования кредиторов удовлетворяются в следующей очередности по общему правилу, установленному п. 1 ст. 201.9 Закона о банкротстве.

В тоже время, требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества застройщика, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога, а страховщик, произведший выплаты дольщикам, имеет право требования к застройщику в размере произведенных выплат.

Следует отметить, что реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении двух месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.

В связи с этим Управление Росреестра по Костромской области обращает внимание, что участникам строительства нужно помнить о важном разъяснении, сделанном в Постановлении Президиума ВАС РФ от 23.04.2013 № 14452/12, в котором указано, что основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан – участников строительства как непрофессиональных инвесторов, о чем, в частности, свидетельствует установление для граждан третьей приоритетной очереди удовлетворения требований по отношению к другим кредиторам. Поэтому применение названных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей. Следовательно, в случае пропуска гражданином – участником строительства срока закрытия реестра по уважительной причине суд не лишен права рассмотреть вопрос о его восстановлении до начала расчетов с кредиторами.

Таким образом, Управление Росреестра по Костромской области считает, что Закон о банкротстве содержит в себе положения, направленные на защиту прав наименее защищенных участников гражданского оборота – участников строительства. Однако обращение к вопросам теории и практики правоприменения в сфере обеспечения эффективности механизмов банкротства застройщиков обуславливает необходимость поиска новых подходов в противодействии несостоятельности организаций – застройщиков.

Устав необходим для оформления юридического лица в требуемых органах и есть основной учредительной бумагой.

В уставе указывается следующая информация:

наименование учреждения;
адрес расположения;
предмет и цель рабочей активности;
способ зачисления в пайщики;
правила выхода или исключения из общества;
ответственность за невыполнение требования;
порядок выполнения решений органами управления и контроля;
способ избавления от убытков;
метод реорганизации и удаления предприятия.

Во время формирования устава нужно учитывать, что с целью финансирования строительства для удобств, следует оформить организацию, как бесприбыльную. С этой целью следует создать четкую формулировку списка видов основной его , учитывая требования закона о налогообложении прибыли предприятий.

Какова процедура банкротства застройщика

Данный аспект является неотъемлемой составляющей организации и государственной регистрации жилищного кооператива. Взносы — являются главным источником имущества организации и входят в ее состав, также он формирует первоначальный капитал, минимальный размер.

Имущество организации, как всех юр. лиц, есть собственностью. Жилые помещения не являются собственностью предприятия только тогда, когда за него внесен пай.

Реализация данного процесса предполагает заключение с подрядчиками фиктивных договоров с завышением стоимости строительных материалов. Для того, чтобы доказать или исключить факт наличия преднамеренной несостоятельности, представители налоговой службы осуществляют проверку правильности проведения финансовых операций в период последних 3 лет.

Возврат инвестиций дольщикам в случае обнаружения нарушений застройщиком, объявившим себя банкротом, возможен в судебном порядке.

Преднамеренное банкротство часто воплощается в жизнь самим руководителем со спланированными действиями. Это помогает поставить в недоумение всех участников начиная от сотрудников и кредиторов, заканчивая конкурентами.

Что могут требовать дольщики?

Такой вид разорения незаконный и уголовно наказуем в соответствии с нормами законодательства РФ.

Именно в таком предприятии можно оставить персонал, задолженность и имущество, которое не представляет ценности. Такой вид банкротства представляет иллюзию неплатежеспособности, для достижения главной цели – разорение фирмы в глазах кредиторов.

Одним из вариантов для разорения будущего липового банкрота является использование подрядчиков. Подрядчики используются в прямом смысле слова, так как застройщик заведомо знает, что не будет с ними расплачиваться.

Далее, он объявляет, что не может оплатить предоставленные услуги, что существенно затягивает процесс строительства. Процесс затягивается и работы постепенно приостанавливаются. После всего, должник официально объявляется банкротом.

Если сговора нет, требования пайщиков и работников рассматриваются согласно существующим правилам. Если подрядчик может быть проинформирован о предстоящем мошенничестве и принять соответствующие действия, вплоть до увольнения с работы, то дольщик нечего не знает до последнего.

Какие особенности банкротства застройщиков

Банкротство строительной компании – это продолжительный и сложный процесс, который проводится в суде по ходатайству обратившейся стороны. Так как в сфере строительства часто встречается преднамеренное банкротство, эта процедура регулируется отдельно и имеет свои особенности.

Застройщик банкрот должен быть финансового нестабилен и неплатёжеспособен. В процессе судебного разбирательства решаются возможности удовлетворения требований всех кредиторов компании за счёт её имущества.

Несмотря на то что предусмотрено несколько этапов проведения банкротства строительных организаций, на практике процедура выполняется в два этапа.

Работу российских девелоперов следует постоянно контролировать. Банкротство не случается внезапно. Первые признаки приближающейся беды можно распознать заранее. Любая приостановка в строительстве, нарушение сроков — уже повод бить трубой по рельсу.

Косвенными признаками грядущего банкротства можно считать ситуации, когда:

офис компании перестал отвечать на телефонные звонки, и оказывается закрытым в рабочее время при личном посещении;
строительство завершено, а с передачей готовой квартиры девелопер не торопится.

Дольщикам следует сразу же коллективно обращаться к руководству строительной компании с письменной претензией. Либо в арбитражный суд. Медлить нельзя.

Если дольщик проснулся, когда девелопер уже проходит процедуру банкротства, ему все равно не поздно включить свои требования в реестр кредиторов. Есть еще шестьдесят дней на этапе конкурсного производства.

Обычно арбитражный управляющий уведомляет всех кредиторов, что реестр требований открыт. Он обязан это сделать письменно, заказным письмом, а также через газету “КоммерсантЪ”. Публикация в Едином реестре банкротств информации о начале дела о банкротстве стройкомпании тоже является сигналом, что пора объявить о своих требованиях.

При банкротстве учитывают затраты дольщика по ДДУ и ущерб, определяемый разностью между рыночной ценой квартиры и фактически оплаченной суммой.

Важно

За машиноместо или нежилое помещение при банкротстве фирмы вернуть можно только те деньги, что заплатил застройщику.

Дольщикам при банкротстве разрешается участвовать на собрании кредиторов числом голосов, соответствующим сумме затрат на строительство по ДДУ и нанесенного банкротством ущерба.

Что делать дольщику в случае банкротства застройщика?

Очередей на выплаты после банкротства насчитывается четыре:

граждане, чье здоровье пострадало из-за действий банкрота;
штатные сотрудники попавшего под банкротство застройщика (зарплатные долги);
дольщики;
все прочие заимодавцы.

А куда становиться при банкротстве тем, кто приобрел жилье не по ДДУ, а по предварительной купчей? Им следует потребовать признания их договора договором долевого участия. Судьи, как правило, такие требования в деле о банкротстве удовлетворяют. А покупатели, став дольщиками, получают право требовать неустойку за задержку передачи готового жилья по закону №214-ФЗ.

Долевой участник строительства оказывается со статусом обманутого дольщика в деле о банкротстве только после внесения его фамилии в так называемый «Реестр обманутых дольщиков». Этот перечень после открытия дела о банкротстве стройподрядчика заводят местные исполнительные власти, чтобы отслеживать ситуацию с банкротством стройкомпаний в своем регионе.

Только пребывая в этом реестре, можно рассчитывать на господдержку в вопросе банкротства девелопера. Власти сами решают, как помогать. Это может быть матпомощь, субсидии на завершение стройки, либо дадут нового застройщика, который завершит строительство лучше своего предшественника, попавшего под банкротство.

Чтобы дольщик оказался в реестре кредиторов, надо обратиться к арбитражному управляющему с заявлением. Реестр при банкротстве девелопера отличается от того, что ведут при банкротстве прочих юридических лиц. Потому что в него, кроме денежных требований, включаются еще и «натурные» — получение достроенной квартиры (доли в недостроенном доме). Но иногда суды игнорируют эту специфику и начинают банкротство в общем порядке, как обычного юрлица. Это невыгодно дольщикам. И им следует написать ходатайство, чтобы банкротство проводили в особом порядке, согласно 7 параграфу закона о банкротстве 127-ФЗ.

Типичные особенности проблем, возникающих у граждан при банкротстве застройщика, можно раскрыть на примере продолжающегося банкротства одного из крупнейших застройщиков страны – СУ 155.

Группа компаний СУ 155 осуществляет возведение жилых домов и коммерческой недвижимости. В надежности вложений денежных средств в строящиеся объекты СУ 155 не приходилось сомневаться до весны 2016 года, когда в отношении компании было введено банкротство по инициативе ряда крупных кредиторов.

В случае банкротства СУ 155 стало первым примером инициирования процедуры признания такой компании несостоятельной, в рамках которой был применен механизм санации. Общее количество граждан — инвесторов СУ 155 составляло несколько десятков тысяч граждан, а суммарный размер денежных обязательств застройщика исчислялся десятками миллиардов рублей.

По утверждению кредиторов застройщика СУ 155, завершение процесса возведения жилых зданий и ввод их в эксплуатацию был невозможен без применения мероприятий в рамках банкротства предприятия.

Государство неоднократно вмешивалось с конфликтную ситуацию, а уполномоченные органы даже разработали для клиентов этого застройщика пошаговую инструкцию участника банкротства, суть которой заключается в следующем:

Направление заявления в суд о включении в реестр требования о передаче жилого помещения в строящемся доме (так как СУ 155 представляет собой группу компаний, дольщикам необходимо определиться с конкретным застройщиком дома и подать заявление в суд по его месту нахождения).
Если возведенный дом был введен в эксплуатацию да начала процедуры банкротства, необходимо подать заявление в суд о признании права собственности на жилое помещение.

Ввиду масштабности процесса банкротства застройщика, процедура ликвидации может затянуться на годы, в течение которых граждане будут защищать свои интересы любыми доступными способами.

В идеальном варианте, который предусматривает законодательство, банкротство застройщика при долевом строительстве не должно создать финансовых проблем для физических лиц. Строительная фирма обязана предоставлять гражданам, вложившим собственные средства с долевое возведение жилого дома, гарантии.

Тем не менее, актуальность проблемы вынудила государство предусмотреть в Законе «О несостоятельности» специальную группу статей, регламентирующих особенности неплатежеспособности застройщика.

Особенности банкротства застройщиков, согласно новеллам этого закона, заключаются в следующем:

Застройщиком в делах о банкротстве могут являться любые субъекты предпринимательской деятельности, к которым заявлены требования о передаче жилых помещений или финансовые требования, вытекающие из договора долевого строительства жилья.
Застройщиком в делах о банкротстве могут выступать только субъекты строительного рынка, привлекавшие финансовые средства физических лиц на конкретные цели – строительство многоквартирного жилого дома.

Таким образом, ключевыми факторами банкротства строительной компании является факт привлечения инвестиций граждан на строительные работы в отношении вновь возводимого жилого дома.

Признаки несостоятельности могут определяться самим застройщиком, кредиторами (покупателями), либо уполномоченным органов. Правом предъявления в суд заявления об инициировании несостоятельности обладает каждый дольщик, перед которым строительная компания имеет имущественные или денежные обязательства, напрямую вытекающие из условий договора долевого строительства.

Банкротство застройщика. Особенности банкротства застройщиков.

Процедура банкротства застройщика отличается от обычного механизма признания компании несостоятельной. Процесс действий и мероприятий, осуществляемых на стадиях признания застройщика банкротом, состоит из следующих этапов:

Подача заявление о признании застройщика банкротом. В отличие от общего правила предъявления такого заявления по месту расположения должника, дольщики имеют право инициировать процедуру несостоятельности должника по месту расположения возводимого объекта или месту жительства большинства участников долевого строительства;
Возбуждение дела о банкротстве и прием требований кредиторов о передаче им жилых помещений в собственность. Такие требования принимаются через арбитражный суд и включаются в единый реестр требований;
Принятие мер наблюдения и финансового оздоровления строительных фирм с целью стабилизации финансового состояния и возврата к нормальной хозяйственной деятельности;
Применение дополнительных мер по обеспечению интересов дольщиков: запрет на перезаключение договора аренды земельного участка под объектом строительства, а также запрет на распоряжение таким участком любым иным способом;
Требования дольщиков удовлетворяются в порядке третьей очереди за вычетом средств, полученных за счет выплат страховых компаний или поручителей;
Требования дольщиков могут погашаться передаче им в собственность объекта незавершенного строительства, либо денежных средств, полученных от реализации дома.

Процедура несостоятельности строительных организаций только начала применяться на практике, поэтому анализ практических особенностей и нюансов ее проведения можно будет сделать позже.

Банкротство физических лиц
Возбуждение дела о банкротстве
Преднамеренное и фиктивное банкротство
Банкротство индивидуального предпринимателя
Банкротство кредитных организаций
Процедура банкротства должника
Банкротство застройщика при долевом строительстве
Наблюдение при банкротстве
Процедура банкротства
Банкротство ООО
Банкротство фирмы
Банкротство туроператоров
Банкротство ТСЖ
Банкротство страховой компании
Банкротство СНТ
Этапы банкротства
Субсидиарная ответственность при банкротстве
Процедура банкротства банка
Текущие платежи при банкротстве
Банкротство юридических лиц

Банкротство застройщика чаще всего бывает по объективным причинам, когда руководство неправильно организовало бизнес-процесс.

В этом случае часто возникает дефицит бюджета на строительство объекта, который может возникать в следующих случаях:

рост цен на стройматериалы и услуги различных подрядчиков;
резкое изменение курсов валют, в результате чего необходимые для строительства товары значительно дорожают;
форс-мажорные обстоятельства, которые препятствуют проведению работ, это могут быть как погодные аномалии, так и человеческие факторы.

Банкротство застройщика является весьма распространенным явлением в современной истории Российской Федерации.

Поэтому люди, вкладывая деньги в покупку недвижимости на стадии строительства, должны заранее представлять, какие действия им необходимо будет сделать в случае возникновения непредвиденных ситуаций и банкротства застройщика.

При этом типе строительства удовлетворение претензий дольщиков является первичным, по отношению к аналогичным искам инвесторов, кредиторов и государственных органов.

Они могут получать полагающуюся им квартиру, если объект был достроен, а в некоторых случаях и до окончания строительства.

Денежный возврат этой группе выплачивается в третью очередь, после выплаты заработной платы и компенсаций ущерба при причинении вреда здоровью.

Особенностью процедуры банкротства застройщиков является то, что к ним предъявляются не только денежные претензии, но также и требования на возврат недвижимости, в строительство которой вкладывались деньги.

При этом участник строительства может получить только один вид компенсации, поэтому должен заранее определиться с выбором, после чего он будет внесен в соответствующий реестр кредиторов.

Для того чтобы получить имущество или деньги, кредиторы и инвесторы должны предоставить в Арбитражный суд документы, подтверждающие:

решение суда, доказывающее незаконность договора между инвестором и застройщиком;
просрочку передачи объекта инвестору;
решение суда, подтверждающее, что договор с застройщиком считается незаключенным.

После этого инвесторы и кредиторы могут получить денежную компенсацию или недвижимость, если работы на объекте были завершены.

При продаже недостроенной недвижимости на погашение долгов перед инвесторами и кредиторами выделяется шестьдесят процентов от полученной после сделки суммы.

Коммерческие махинации застройщиков в целом хорошо известны в нашей стране, но доказать их и вернуть деньги бывает очень сложно.

В этом случае необходимо обратиться в ФНС, которая должна тщательно проверить все документы компании за последние три года.

При выявлении нарушений в контрактах со сторонними фирмами она может инициировать процесс возврата денежных средств.

Но как показывает практика, сделать это достаточно сложно, и даже при наличии доказанных мошеннических действий вернуть деньги часто не получается.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 201.1 Федерального закона № 127‑ФЗ застройщиком в деле о банкротстве признается лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства (таковым может быть любое юридическое лицо, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель), к которому имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.

Однако предусмотренные Федеральным законом № 127‑ФЗ особенности о банкротстве застройщиков применяются не в отношении любого застройщика, а только такого, который привлекал средства граждан для финансирования строительства многоквартирного дома. Поэтому тип возводимого объекта строительства имеет правовое значение. Например, Президиум ВАС в Постановлении от 15.07.2014 № 15636/13 не распространил действие Федерального закона № 127‑ФЗ на дома блокированной застройки (таунхаусы), указав, что:

секции в блокированном доме не являются жилыми помещениями в МКД (согласно договору гражданам передаются жилые секции в блокированном жилом доме с отдельно выделенным под каждую секцию земельным участком);
участники строительства блокированных домов не являются участниками строительства в целях применения положений § 7 Федерального закона № 127‑ФЗ.

В то же время не требуется, чтобы лицо, осуществляющее строительство и привлекающее денежные средства, являлось застройщиком согласно градостроительному законодательству, в том числе, чтобы данное лицо являлось правообладателем земельного участка, на котором осуществлялось строительство. Существенное значение имеет факт привлечения лицом денежных средств или имущества участников строительства, а не наличие права на земельный участок или разрешения на строительство. Об этом, в частности, сказано в постановлениях ФАС СКО от 16.04.2014 по делу № А53-766/2013 и ФАС ЦО от 29.10.2013 по делу № А35-11561/2012.

По общему правилу, установленному ст. 224 АПК РФ, заявление о признании должника банкротом подается в арбитражный суд по месту нахождения должника, которым в рассматриваемом случае является застройщик.

Однако участникам дела о банкротстве застройщика предоставлено право ходатайствовать о рассмотрении его арбитражным судом по месту нахождения объекта строительства или земельного участка либо по месту жительства или месту нахождения большинства участников строительства (п. 4 ст. 201.1 Федерального закона № 127‑ФЗ). Главное, обосновать, что передача дела будет способствовать более эффективной защите прав участников строительства.

Как правило, суды удовлетворяют подобные ходатайства, если:

застройщик осуществлял строительство МКД на земельном участке, находящемся в другом регионе (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2013 № 09АП-30921/2013, 09АП-30923/2013 по делу № А40-115086/12‑86‑316Б);
застройщик по юридическому адресу не находится, у него отсутствует собственность в регионе регистрации, а руководитель, кредиторы, возможные активы находятся в другом регионе (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2013 № 09АП-14599/2013 по делу № А40-90485/12‑24‑108Б);
объект строительства находится в регионе, где проживают большинство участников строительства и там же находится уполномоченный орган, контролирующий деятельность застройщика (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2013 № 09АП-1232/2013, 09АП-1237/2013 по делу № А40-143061/10‑78‑281Б).

В то же время суд вправе, но не обязан передавать дело в другой суд (Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2012 № 15АП-393/2012 по делу № А32-30559/2010).

Информация о передаче дела о банкротстве застройщика на рассмотрение другого арбитражного суда включается в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве, сведения которого подлежат размещению в сети Интернет и публикуются в официальном издании. В соответствии с Распоряжением Правительства РФ от 21.07.2008 № 1049-р таким изданием является газета «Коммерсантъ».

В соответствии с п. 1 ст. 201.3 Федерального закона № 127‑ФЗ по делам о банкротстве застройщика могут применяться следующие дополнительные обеспечительные меры:

запрет на заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, помимо застройщика, и запрет на государственную регистрацию такого договора аренды;
запрет на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом.

Необходимым условием для их применения является предоставление доказательств наличия объекта строительства на земельном участке либо начала строительства данного объекта (п. 3 названной статьи).

Следует отметить, что довольно часто суды отказывают в принятии обеспечительных мер. Например, в Постановлении ФАС СКО от 05.09.2013 по делу № А32-20361/2009 арбитры отказали в принятии обеспечительных мер, указав, что на спорный земельный участок наложен арест, следовательно, его отчуждение не представляется возможным.

При рассмотрении ходатайства о принятии обеспечительных мер непременно извещается арендодатель земельного участка (п. 2 ст. 201.3 Федерального закона № 127‑ФЗ). Нарушение данного требования является безусловным основанием для отмены решения суда по ходатайству о применении обеспечительных мер, даже если в удовлетворении его было отказано (Постановление ФАС МО от 20.03.2012 по делу № А40-2469/11‑36‑12).

В случае принятия обеспечительных мер арбитражный суд обязан уведомить подразделение Росреестра по месту нахождения земельного участка о запрете на государственную регистрацию договора аренды в отношении указанного земельного участка.

По общему правилу обеспечительные меры действуют до даты завершения конкурсного производства в отношении застройщика (п. 4 ст. 201.3 Федерального закона № 127‑ФЗ). При этом из данного правила существуют два исключения:

обеспечительные меры действуют до даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения, об отказе в принятии заявления, о возвращении заявления без рассмотрения или о прекращении производства по делу о банкротстве (п. 3 ст. 46 того же закона);
по ходатайству лиц, участвующих в деле, обеспечительные меры могут быть отменены досрочно (п. 4 этой же статьи).