Доверительное управление имуществом

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Доверительное управление имуществом». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Продажа
Покупка
Доверительное управление
Ипотека
Аренда

Доверительное управление имуществом

Доверительное управление имуществом как вид гражданско-правовых отношений регулируется главой 53 ГК РФ. Согласно статье 1012 ГК РФ по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему (п. 1 ст. 1012 ГК РФ).

Доверительный управляющий в пределах, установленных договором, осуществляет правомочия собственника и вправе совершать с переданным ему имуществом любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя с обязательным указанием своих полномочий (после наименования доверительного управляющего должна быть проставлена пометка ДУ).

Деятельность доверительного управляющего подобна оказанию услуг по управлению. Однако его ответственность за причинение убытков является повышенной по сравнению с иными договорными формами — он обязан компенсировать любые убытки, если не докажет, что они произошли вследствие непреодолимой силы, либо действий учредителя управления или выгодоприобретателя (ст. 1022 ГК РФ). Ограничена и возможность управляющего извлекать выгоды из договора. Закон закрепляет за ним право на предусмотренное договором вознаграждение, а также на возмещение необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении имуществом, но только за счет доходов от использования этого имущества (ст. 1023 ГК РФ). Не может доверительный управляющий и быть выгодоприобретателем по договору (п. 3 ст. 1015 ГК РФ).

Имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества учредителя управления, а также от имущества доверительного управляющего. Это имущество отражается у доверительного управляющего на отдельном балансе (см. далее), и по нему ведется самостоятельный учет (п. 1 ст. 1018 ГК РФ).

Минфином России разработаны «Указания по отражению в бухгалтерском учете организаций операций, связанных с осуществлением договора доверительного управления имуществом» (утв. приказом Минфина России от 28.11.2001 № 97н, далее — Указания). Данный документ распространяется на все юридические лица, кроме кредитных и страховых организаций, профессиональных участников рынка ценных бумаг, негосударственных пенсионных фондов и бюджетных учреждений, для которых существуют ведомственные нормативные документы.

Для отражения операций, связанных с осуществлением договора доверительного управления имуществом, предлагается использовать счет 79 «Внутрихозяйственные расчеты» субсчет 3 «Расчеты по договору доверительного управления имуществом». Такой субсчет будет присутствовать и в рабочем плане счетов учредителя управления, и в плане счетов, используемом доверительным управляющим при ведении обособленного баланса. Зеркальные остатки по данным субсчетам связывают эти два баланса и показывают стоимостную оценку имущества в доверительном управлении. В «Инструкции по применению плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций» (утв. приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н) сказано, что субсчет 79-3 также применяется для учета расчетов у доверительного управляющего, но данная точка зрения не нашла отражения в корреспонденции счетов, предлагаемой Указаниями. Кроме того, это противоречило бы назначению счета внутрихозяйственных расчетов, который предназначен для отражения расчетов с контрагентами по договорам.

При передаче объектов имущества в доверительное управление их стоимость принимается равной бухгалтерской оценке в учете учредителя управления на дату вступления договора в силу. Подтверждением получения имущества, переданного в доверительное управление, для учредителя управления может быть извещение об оприходовании имущества от доверительного управляющего или первичный учетный документ с пометкой «Д.У.» (копия накладной, акт приема — передачи и т. п.).

Указаниями (п. 4) учредителю предлагается отражать передачу активов по дебету счета 79-3 в корреспонденции с кредитом счетов 01 «Основные средства», 04 «Нематериальные активы», 58 «Финансовые вложения» и др., с одновременным списанием сумм накопленной амортизации с дебета счетов 02 «Амортизация основных средств» и 05 «Амортизация нематериальных активов» в кредит счета 79-3 «Расчеты по договору доверительного управления имуществом».

Согласно пункту 12 Указаний в течение срока доверительного управления амортизацию по переданному активу на обособленном балансе начисляет доверительный управляющий (с использованием тех же норм и сроков, которые применялись до передачи). При возврате активов из доверительного управления производятся обратные записи, причем сумма амортизации принимается равной сложившейся на дату окончания договора.

Денежные средства, получаемые учредителем управления по договору, в соответствии с пунктом 5 Указаний должны учитываться по кредиту счета 79-3 «Расчеты по договору доверительного управления имуществом» в корреспонденции с дебетом счетов учета денежных средств. Для обеспечения обособленного учета обязательств по возврату переданного имущества от операций по учету движения денежных средств в рамках договора доверительного управления можно открыть дополнительные субсчета второго порядка к счету 79-3 «Расчеты по договору доверительного управления имуществом», либо вести детализированный аналитический учет.

Возмещение причиненных учредителю доверительного управления убытков предлагается учитывать записью Дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» Кредит 91-1 «Прочие доходы». Таким образом, отражение данной операции обособляется от учитываемых на счете 79-3 внутрихозяйственных расчетов. Как нам представляется, рекомендованная схема подходит только для тех видов убытка, которые еще не нашли отражения на отдельном балансе (например, упущенной выгоды). Если же причиненный убыток ранее был зафиксирован на бухгалтерских счетах в рамках отдельного баланса (99 «Прибыли и убытки», 84 «Нераспределенная прибыль»), то начисленное возмещение следует отражать на этих же счетах как погашение признанных прежде убытков.

Указания (п. 7) устанавливают следующий порядок составления бухгалтерской отчетности учредителем управления. В нее должны быть полностью включены данные, представленные доверительным управляющим, об активах, обязательствах, доходах, расходах и других показателях. В баланс учредителя управления данные по счету 79 «Внутрихозяйственные расчеты» субсчет 3 «Расчеты по договору доверительного управления имуществом» не включаются. Раскрытие информации, связанной с осуществлением договора доверительного управления, в составе пояснительной записки к бухгалтерской отчетности производится в соответствии с правилами, установленными ПБУ 12/ «Информация по сегментам» (утв. приказом Минфина России от 27.01.2000 № 11н). При этом управляющий должен соблюдать учетную политику, принятую учредителем управления.

Доверительное управление

Налог на добавленную стоимость

Налог на имущество

Налог на прибыль

С точки зрения налогового права передача имущества в доверительное управление и возврат из него не являются объектами налогообложения. Из всех хозяйственных операций в НК РФ объектами налогообложения признаются только операции по реализации товаров, работ или услуг (п. 1 ст. 38 НК РФ). Причем под реализацией понимается передача права собственности (п. 1 ст. 39 НК РФ), а формула договора доверительного управления ее не предусматривает.

Налогообложение возникает при осуществлении деятельности по управлению переданным имуществом. Причем в соответствии со статьями 378 и 276 НК РФ учредитель управления самостоятельно уплачивает налог на имущество и налог на прибыль от доверительного управления. Порядок уплаты других налогов отдельно не описан.

Необходимо иметь в виду, что в соответствии с пунктом 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.02.2001 № 5 договор доверительного управления не является достаточным правовым основанием для представления доверительным управляющим интересов учредителя управления в сфере налогообложения. Если учредитель управления и доверительный управляющий достигли договоренности в отношении представительства в сфере налогообложения, соответствующие полномочия управляющего должны быть оформлены доверенностью с учетом требований пункта 3 статьи 29 НК РФ.

КС РФ в Определении от 22.01.2004 № 41-О указал следующее.

Выдержка из документа

«по правовому смыслу отношений по представительству платежные документы на уплату налога должны исходить от налогоплательщика и быть подписаны им самим, а уплата соответствующих сумм должна производиться за счет средств налогоплательщика, находящихся в его свободном распоряжении, т.е. за счет его собственных средств».
«…важно, чтобы из представленных платежных документов можно было четко установить, что соответствующая сумма налога уплачена именно этим налогоплательщиком и именно за счет его собственных денежных средств».

Хотя денежные средства, находящиеся на отдельном счете доверительного управления, имеют принадлежность к учредителю управления, однако распоряжается ими доверительный управляющий от своего лица. Строго говоря, нельзя отождествить платеж, произведенный с этого счета доверительным управляющим, с платежом, исходящим от налогоплательщика. Тем не менее, так как средства на данном счете все же принадлежат учредителю управления, налоговые органы могли бы урегулировать ситуацию, разрешив ему выполнять свои налоговые обязательства со счета доверительного управления через доверительного управляющего.

Отметим, что законодательством не урегулирован вопрос об ответственности за нарушения в области ведения бухгалтерского учета и налогообложения при доверительном управлении. НК РФ установлены налоговые санкции за налоговые правонарушения, в том числе за нарушение правил учета доходов и расходов, в отношении налогоплательщиков, в то время как при доверительном управлении учет осуществляет управляющий. Таким образом, учредитель управления как налогоплательщик несет юридическую ответственность за действия доверительного управляющего по ведению учета в рамках отдельного баланса.

Налог на добавленную стоимость

Как уже говорилось, передача имущества в доверительное управление не признается реализацией и не порождает объекта налогообложения НДС. Однако можно встретить мнение, что при передаче внеоборотных активов, по которым ранее НДС был предъявлен к вычету, необходимо восстановить НДС по их остаточной стоимости.

По Гражданскому Кодексу к ценному имуществу относятся не только материальные вещи, но и доля в управлении юридического лица.

Любое ценное имущество можно передать в доверительное управление по обычной схеме: собственник передает имущество на время, управляющий использует его и делится с собственником прибылью.

Все имущество и капитал, которые находятся в собственности у юридического лица, называются его активами.

В число активов могут входить:

Наличные деньги и вклады в банках;
Коммерческая недвижимость;
Производственное оборудование;
Сырье для производства;
Транспорт;
Авторские права, лицензии, патенты.

Важно понимать разницу между активами и имуществом:

Активы – это собственность, которая приносит прибыль.
Собственность – все материальные ценности, право владения которыми юридическое лицо может подтвердить документами.

Доверительное управление — указания есть, а ясности нет

Любой договор доверительного управления имуществом обязательно предусматривает пункт про вознаграждение управляющего. Его прибыль может составлять как процент от прибыли, полученной во время управления, так и фиксированную сумму.

Обязательно обсудите с управляющим:

сроки и порядок предоставления им отчетности по его работе;
сроки выплаты вознаграждения за оказанную им услугу;
причины, по которым управляющий может не получить вознаграждения.

Запомните, что при передаче актива в доверительное управление его собственником остаётесь вы. Управляющий лишь получает временное право исполнять функцию собственника.

По закону управляющий должен указывать свой статус при всех операциях с активом. Поэтому в договоре не должно быть пункта о передаче прав собственности.

Договор доверительного управления должен содержать:

Полное наименование вашего юридического лица (ФИО и паспортные данные в случае физического лица);
Описание ценного актива;
Прибыль управляющего и порядок её выплаты;
Стратегия управления;
Срок действия договора – максимально возможная продолжительность 5 лет.
Ответственность для обеих сторон за нарушение условий договора;
Сроки и порядок предоставления управляющим отчётов о своей деятельности.

После подписания договора обеими сторонами и регистрации этого факта в Едином Государственном Реестре актив становится переданным в управление на установленный в договоре период.

Это первый параметр, по которому можно судить о профессионализме фирмы. В надёжных компаниях всегда есть развитый аналитический отдел, который занят мониторингом и прогнозированием ситуации на фондовом рынке. Без этого фирма не способна вести дела и реагировать на тенденции рынка.

Таким образом, выбирая компанию с крупным аналитическим отделом, вы увеличиваете⇑ вероятность получить с вложения прибыль и минимизируете свои риски.

Выставлением фирмам рейтинга надёжности занимается Национальное Рейтинговое Агентство (НРА), которое существует уже более 15 лет.

Категория надёжности компании – это показатель, который определяется способностью компании выполнять взятые на себя обязательства. Он действителен в течение 1 года, а затем надежность компании определяется заново.

Однако стоит учитывать: рейтинг снижается↓ досрочно, если в деятельности компании обнаружены мошеннические действия.

Мы не рекомендуем вам доверять свои активы компаниям с низким рейтингом.

Договор доверительного управления имуществом

В соответствии с общим правилом, доверительное управление средствами не допускается. Однако в законодательстве предусматриваются исключения. Так, по ст. 5 ФЗ «О банках», кредитная структура – юрлицо, имеющее лицензию на ведение соответствующей деятельности, выданную ЦБ, — может проводить расчетные и прочие операции, заключать договор доверительного управления имуществом и финансами клиента. Последним при этом может выступать как организация, так и гражданин. Структуры, которые не являются кредитными, тоже могут получить право доверительного управления. Для осуществления соответствующей деятельности у них должна быть лицензия, которая предоставляется в соответствии со ст. 7 Закона от 3.02.1996 г.

В качестве участников рассматриваемой сделки могут выступать:

Учредитель доверительного управления.
Выгодоприобретатель.
Управляющий.

Первые два участника могут совпадать (что чаще всего и происходит на практике). Управляющий выступает в качестве самостоятельного отдельного лица и не совпадает ни с выгодоприобретателем, ни с учредителем, поскольку их функции совершенно несовместимы. Если деятельность осуществляется по основаниям, установленным в законе, им может являться физлицо, не ведущее предпринимательской деятельности, либо некоммерческая структура (кроме учреждения).

Доверительное управление – это добровольная сделка. Назначение субъекта, ответственного за распоряжение активами, осуществляется только с его согласия. Образец доверительного управления может предусматривать как возмездную, так и безвозмездную основу отношений. Решение о предоставлении материальных ценностей принимает их собственник. Именно он выступает в качестве инвестора и, соответственно, учредителя управления.

Как правило, договор доверительного управления имуществом заключается на год. По мнению специалистов, инвестирование на меньший срок нецелесообразно. Между тем, сегодня работают компании, которые могут принять активы на 6 мес. В договоре управления обычно предусматривается возможность изъятия материальных ценностей до истечения оговоренного срока, а также автоматическая пролонгация (продление) соглашения.

Договор доверительного управления имуществом. Доверительное управление — это…

При передаче активов доверительному управляющему клиент стремится получить гарантии прибыльности своих инвестиций. Однако в соответствии с ФЗ, регламентирующим оборот акций, профессиональному участнику рынка запрещено давать подобного рода гарантии. Вместе с этим нормами допускается опубликование доверительным управляющим исторической доходности, полученной им в предыдущие периоды.

/ условие / Собственник (учредитель управления) по договору доверительного управления на 3 года передал компании (управляющему) здание для последующей сдачи в аренду. Первоначальная стоимость здания на дату вступления в силу договора — 56 760 000 руб., накопленная амортизация — 645 000 руб. (ежемесячно — 215 000 руб.).

По условиям договора доходы управляющий перечисляет учредителю за вычетом своего вознаграждения и сумм возмещаемых расходов. Вознаграждение управляющего — 8% от суммы доходов (без НДС).

Предположим, за первый месяц аренды управляющий получил такие результаты:

арендная плата — 3 540 000 руб. (в том числе НДС 540 000 руб.);
возмещаемые расходы, связанные с управлением, — 285 000 руб. (кроме того, НДС 51 300 руб.).

По учетной политике учредителя:

амортизация по зданию учитывается на счете 20 «Основное производство»;
доходы и расходы, связанные с арендой, являются доходами и расходами от обычных видов деятельности.

Управляющий уплачивает в бюджет НДС, исчисленный в рамках договора доверительного управления, со специального расчетного счета.

/ решение / В обособленном учете управляющего нужно сделать следующие проводки.

Собственник квартиры может заключить договор с агентством недвижимости, его представителем или с частным риелтором. По сути, они предлагают одинаковые услуги, но я советую заключать договор с проверенным агентством или с его представителем. Среди частных незнакомых агентов часто встречаются мошенники. С частником стоит заключать договор только в одном случае: если вы или ваши знакомые уже работали с ним.

После заключения договора агентство закрепит за квартирой ответственного агента, с которым вы будете контактировать. Или у вас будет персональный менеджер, который будет держать вас в курсе, а в квартиру будут приходить разные агенты. В любом случае, если договор заключен с агентством, это удобнее. Если возникнут проблемы, вы будете знать, куда и к кому идти. Главное, выбирайте известные, проверенные компании.

Главное преимущество — экономия времени собственника. Если взять полный пакет услуг и один раз подписать договор, собственник будет только получать деньги на карту. Ездить в квартиру, контролировать жильцов или разбираться с соседями в случае конфликта не придется. Квартира будет приносить стабильный пассивный доход при минимальных трудозатратах.

Можно передать только часть обязанностей, которые отнимают слишком много времени, — например, ездить в квартиру каждый месяц и проверять ее состояние.

Объектом доверительного управления являются все юридически обособленное имущество: объекты недвижимости, корпоративные ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и тд. То есть все, что можно обособить в юридическом плане. Дело в том, что само понятие доверительного управления не допускает возможности смешения находящегося в управлении имущества с имуществом самого управляющего. Иначе смешивались бы не только доходы от использования такого имущества, но и возникающие при этом права и обязанности. Поэтому объектом доверительного управления может быть не все имущество.

Все движимые вещи, которые не относятся к индивидуально-определенным: наличные деньги, драгоценные камни и драгоценные металлы, разного рода векселя и чеки и тд.

Перед тем, как принять решении и грамотно оценить риски данного способа инвестирования, необходимо иметь представление о том, чем является данный финансовый инструмент, как работает и какую рентабельность может принести. Проще говоря, стоит или не стоит.

Об особенностях доверительного управления простыми словами — сегодня в нашем обзоре.

Как мы уже говорили, рынок инвестиций всегда имеет две стороны медали: с одной стороны, позволяет получить высокую прибыль, что подразумевает большие финансовые риски. Поэтому каждый инвестор решает для себя сам, насколько он готов рисковать. Но инвестиций без риска не бывает, это нужно четко понимать с самого начала.

Как и любой способ инвестирования, доверительное управление активами имеет свои плюсы и минусы, которые обязательно нужно изучить перед принятием решения.

Преимущества	Недостатки
Надежный способ приумножить капитал и сохранить его от ненужных или преждевременных трат;	Управление может обернуться как большой прибылью, так и убытками;
Высокая потенциальная доходность: от 30 до 100%;	Доходность и убыточные периоды сложно прогнозировать;
Низкая минимальная сумма для входа: можно начать с небольших сумм;	Относительно высокие риски;
Ликвидность: деньги из ДУ можно вывести в любое время (если заранее предусмотрено в договоре);	Отсутствие гарантий доходности;
Возможность минимизировать риски путем разделения вложений на части и инвестирования в разных управляющих;	Комиссионное вознаграждение управляющей компании или частному трейдеру;
Анонимность денежных сделок;	Управляющий распоряжается переданным ему капиталом по своему усмотрению;
Не требуется опыт в управлении финансами или знание правил управления деньгами;	Доходность во многом зависит от самого управляющего, его компетенции и опыта, причем ответственности за убытки он не несет;
Пассивный доход: участие инвестора минимально;	Сотрудничество с частным управляющим (трейдером) предполагает риски наткнуться на мошенников.
Профессионализм управляющего, чьи опыт и знания профессионального управляющего позволяют грамотно распоряжаться деньгами.
Сохранение финансов в случае банкротства.

К доверительному управлению имуществом относится передача права распоряжаться недвижимостью, земельными участками, транспортом, долей в компании и тд. Собственником может выступать как юридическое, так и физическое лицо.

При этом передача имущества в доверительное управление второй стороне не влечет перехода права собственности: все права владелец имущества сохраняет за собой.

Но при этом управляющий может распоряжаться данным имуществом по своему усмотрению с целью получения максимальной прибыли. Поэтому чтобы минимизировать риск такого управления, лучше заключить договор, регламентирующий сферу действий управляющего. Он будет обязан перед заключением любой сделки согласовать ее с вами.

При доверительном управлении имуществом вопрос налогов закрывает доверительный управляющий. Переданное в управление имущество отражается у него на отдельном балансе и по нему ведется бухгалтерский учет.

ДОВЕРИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ИМУЩЕСТВОМ

Обычное доверительно управление подходит только состоятельным инвесторам, поскольку порог входа очень высокий. Речь может идти о начальном капитале в несколько миллионов рублей, если покупать готовые стратегии. В идеале — размер индивидуального инвестиционного портфеля для доверительного управления должен измеряться в десятках миллионов рублей.

Каждый человек, владеющий определенными денежными накоплениями или имеющий временно свободные деньги, в какой-то момент задумывается об их приумножении. “Деньги должны делать деньги”, “под лежачий камень вода не течет” и тд.

Скажем, он решил инвестировать в доверительное управление.

Какие конкретно действия теперь ему нужно совершить? Как выбрать управляющего? Как минимизировать риски и увеличить вероятность прибыли?

И множество других вопросов, на которые сложно ответить интуитивно, без четкого понимания, как это работает.

Поэтому чтобы инвестировать в ДУ стало верным решением, нужно следовать пошаговой инструкции.

недвижимым имуществом (квартира)г. «» 2020 г.Гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Доверитель», с одной стороны, и гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Доверительный управляющий», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1.1. Доверитель передает принадлежащую ему на праве собственности квартиру, расположенную по адресу: , общей площадью кв. м для использования в целях в доверительное управление Доверительному управляющему в течение дней после подписания настоящего Договора, а Доверитель принимает ее.

1.2. Указанная квартира имеет следующие характеристики: общая полезная площадь — кв.м; жилая площадь — кв.м; количество комнат ;

1.3. Доверитель гарантирует, что на момент заключения настоящего Договора квартира не заложена, под арестом не состоит и не обременена никакими другими обязательствами.

1.4. Доверительный управляющий использует квартиру в течение всего срока Договора в соответствии с ее целевым назначением (для проживания).

1.5. Право собственности на указанное имущество подтверждается следующими документами: .

1.6. Доверительный управляющий владеет и распоряжается переданным жилым помещением исключительно в интересах собственника.

1.7. Передача жилого помещения в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к Доверительному управляющему.

Доверительное управление наследственным имуществом учреждаемое нотариусом

3.1. Срок действия настоящего Договора определяется с «»2020 г. до «»2020 г.

3.2. Права и обязанности Доверительного управляющего по управлению имуществом возникают с момента передачи жилого помещения Доверительному управляющему. Передача жилого помещения осуществляется по акту о передаче имущества, подписанному с двух сторон. Передаточный акт составляется в двух экземплярах, один из которых вручается Доверителю жилого помещения, а второй – Доверительному управляющему.

3.3. Договор может быть прекращен до истечения указанного в п.3.1 срока при возникновении следующих обстоятельств:

в случае признания Доверительного управляющего банкротом в соответствии с действующим законодательством;
в случае ликвидации Доверительного управляющего;
в случае совершения Доверительным управляющим действий, явно направленных во вред интересам Доверителя;
при отказе Доверительного управляющего от осуществления доверительного управления в связи с невозможностью для Доверительного управляющего лично осуществлять доверительное управление имуществом;
по соглашению сторон;
по другим основаниям, если такие основания будут предусмотрены законом, настоящим Договором или дополнительными соглашениями по нему.

3.4. Доверитель вправе отказаться в любое время от Договора при условии выплаты Доверительному управляющему причитающегося по Договору вознаграждения за последний месяц действия Договора.

3.5. При отказе одной стороны от Договора другая сторона должна быть уведомлена не менее чем за дней до прекращения Договора.

3.6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении Договора по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

5.1. Стороны вправе установить особые условия управления имуществом.

5.2. Особые условия устанавливаются дополнительным соглашением.

5.3. Доверительный управляющий вправе отказаться в одностороннем порядке от настоящего Договора, если особые условия доверительного управления, предложенные Доверителем, будут существенно отличаться от условий настоящего Договора и будут для Доверительного управляющего явно невыгодными либо существенно затруднят выполнение им своих обязанностей по доверительному управлению, в том числе в части получения прибылей и других доходов.

6.1. Доверительный управляющий ежемесячно выплачивает Доверителю рублей.

6.2. Доверительный управляющий имеет право на получение вознаграждения в размере % от дохода, полученного в результате доверительного управления. Причитающиеся Доверителю суммы должны ему выплачиваться ежемесячно, не позднее числа месяца, следующего за истекшим месяцем, кварталом. Оплата коммунальных услуг, электроэнергии, телефонной связи, интернета осуществляется Доверительным управляющим за счет нанимателей жилого помещения.

6.3. Доверительный управляющий имеет право на полное возмещение понесенных им необходимых расходов, связанных с управлением имуществом, за счет доходов от использования этого имущества.

6.4. Средства, передаваемые Доверительным управляющим Доверителю выплачиваются наличными либо переводятся на расчетный счет указанный в дополнительном соглашении.

6.5. Доверительный управляющий ежемесячно перечисляет на расчетный счет Доверителя, указанный в дополнительном соглашении средства в размере месячной арендной платы за вычетом вознаграждения Доверительному управляющему и расходов по оплате коммунальных услуг, электроэнергии, телефонной связи, и .

7.1. Доверитель имеет право:

проверять исполнение Договора Доверительным управляющим и получать все сведения и отчеты, представляемые Доверительным управляющим государственным контролирующим органам в соответствии с действующим законодательством;
предъявлять Доверительному управляющему в случае нарушения им настоящего Договора иски с целью вынесения судом решений, обязывающих его к исполнению Договора и устранению неблагоприятных последствий допущенных им нарушений;
в случае утраты доверия к Доверительному управляющему досрочно прекратить настоящий Договор в одностороннем порядке;
получать доходы по переданному в управление имуществу за вычетом сумм, подлежащих выплате Доверительному управляющему в виде вознаграждения и компенсации расходов по доверительному управлению.

7.2. Доверитель обязан передать Доверительному управляющему все документы и сведения, необходимые для выполнения обязанностей и осуществления прав по настоящему Договору.

Вы хотите передать в доверительное управление, являющееся вашей собственностью недвижимое имущество другому лицу, или Вы намерены получить доверительное управление над каким-либо недвижимым имуществом (например, офис, склад, цех и т.п.) другого лица, т.е.:

предметом правоотношений является передача в доверительное управление недвижимого имущества, т.е. имущества, прочно связанного с землей, перемещение которого без ущерба для него невозможно (например, магазин и т.п.);

недвижимое имущество является помещением в составе объекта кондоминиума (например, в бизнес центре), т.е. помещение принадлежит собственнику на праве собственности. А общее имущество объекта кондоминиума (подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, абонентские почтовые ящики, земельный участок, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования) принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Переход прав (а) (например в зависимости от переданного по договору объема прав, в отдельности или в совокупности, владения, пользования или распоряжения) на помещение к другому лицу влечет переход к Управляющему помещением соответствующей доли в правах на земельный участок объекта кондоминиума. И поэтому в представленном Договоре доверительного управления недвижимым имуществом, объектом является только помещение (Если же собственник помещения обладает правом собственности как на помещение, так и на земельный участок, на котором расположено помещение, то необходимо использовать Договор доверительного управления недвижимым имуществом с земельным участком);

Учредитель – физическое или юридическое лицо, или индивидуальный предприниматель, которому на праве собственности принадлежит недвижимое имущество, и которое он имеет намерение передать в доверительное управление другой стороне (Управляющему). Учредитель может являться выгодоприобретателем по договору.

Управляющий — юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, который обязуется осуществлять доверительное управление недвижимым имуществом в интересах выгодоприобретателя. Управляющий не может одновременно быть ни Учредителем, ни выгодоприобретателем.

(условия, без которых в силу требований закона, Договор доверительного управления недвижимым имуществом считается не заключенным):

соблюдение установленной формы договора, т.е. его заключение в письменной форме, его подписание сторонами или их представителями и, как правило, если сделка совершается юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями, скрепление печатями, если данное лицо в соответствии с законодательством Республики Казахстан должно иметь печать. При этом Договор доверительного управления недвижимым имуществом считается заключенным с момента его государственной регистрации;

условие о предмете договора, т.е. данные, позволяющие установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче в доверительное управление с указанием его идентификационных характеристик (сведения о нежилом помещении, включая адрес, регистрационный код адреса (при его наличии), вид недвижимости, кадастровый номер, форму собственности, количество составляющих, категорию земель, делимость, целевое назначение, этажность, площадь (общая, нежилая, полезная);

срок доверительного управления, а также порядок государственной регистрации права доверительного управления;

состав имущества, передаваемого в доверительное управление, т.е. характеристики и описание как недвижимого имущества, так и движимого имущества, если передается недвижимое имущество, оснащенное движимым имуществом (например, с мебелью, техникой и т.п.);

указание о выгодоприобретателе;

срок и форма отчетности Управляющего;

указание на лицо, получающее доверенное имущество в случае прекращения Договора доверительного управления недвижимым имуществом (типовая форма);

информация о наличии или отсутствии прав третьих лиц на недвижимое имущество (обременения и (или) ограничения) и при наличии прав третьих лиц оформление необходимых согласий согласно представленным формам.

(условия, которые стороны для предотвращения возможных рисков и разногласий, в силу предоставленного законом права и (или) обычаев делового оборота, самостоятельно определяют в Договоре доверительного управления недвижимым имуществом):

порядок приема-передачи недвижимого имущества по Акту приема-передачи;

для Учредителя, являющегося физическим лицом — гарантия об отсутствии брачных отношений или оформление необходимого согласия супруга (и) на передачу в доверительное управление общего имущества супругов согласно представленной форме;

порядок передоверия недвижимого имущества третьим лицам, по инициативе Управляющего;

расходы, произведенные Управляющим при доверительном управлении недвижимым имуществом (например, коммунальные услуги, платежи за обслуживание недвижимого имущества, охрана, связь и т.п.) — возмещаются в зависимости от выбора пользователя за счет выгодоприобретателя или за счет доверенного имущества или доходов от его использования;

при возмещении вышеуказанных расходов — договором также регламентирован лимит расходов, сверх которого возмещение расходов производится только после получения согласия выгодоприобретателя;

размер и форма вознаграждения Управляющего, если пользователем будет выбран вариант ответа, предусматривающий его выплату (возмездно);

порядок выплаты Управляющим Выгодоприобретателю чистого дохода от доверительного управления;

порядок приема-передачи оказанных услуг;

ответственность сторон;

порядок разрешения споров;

порядок изменения, расторжения договора;

порядок прекращения договора;

условия, позволяющие заключить договор или в простой письменной форме, или решение сторон нотариально удостоверить договор, и в зависимости от этого различный порядок государственной регистрации права доверительного управления:

одной из сторон, если стороны нотариально удостоверят договор;

обеими сторонами, если стороны заключат договор в простой письменной форме.

иные условия, которые стороны, в силу предоставленного законом права и (или) обычаев делового оборота, и (или) соглашения сторон, могут самостоятельно определить в договоре.

В случае, если стороной по договору является физическое лицо, в том числе индивидуальный предприниматель, то в силу закона «О персональных данных и их защите» необходимо истребовать у этой стороны «Согласие на сбор и обработку персональных данных».

Доверительное управление имуществом подопечного

Случаи-исключения, когда государственное и муниципальное имущество передается в пользование без проведения торгов, перечислены в п. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции. К ним среди прочего относится предоставление имущества:

лицу, обладающему правом владения или пользования сетью инженерно-технического обеспечения, если передаваемое имущество является частью соответствующей сети и данные часть сети и сеть являются технологически связанными в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности;
лицу, с которым заключен государственный или муниципальный контракт по результатам конкурса или аукциона, проведенного на основании Федерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд». Данная льгота срабатывает только в том случае, если предоставление прав на государственное или муниципальное имущество предусмотрено конкурсной документацией, документацией об аукционе для целей исполнения указанного контракта. При этом срок предоставления прав на имущество не может превышать срок исполнения контракта;
в рамках оказания государственной или муниципальной преференции на основании правовых актов федерального органа исполнительной власти, органа государственной власти субъекта РФ, органа местного самоуправления, иных органов и организаций, осуществляющих функции указанных органов. Согласно п. 20 ст. 4 Закона о защите конкуренции под государственными или муниципальными преференциями понимается предоставление органами публичной власти (включая органы и организации, осуществляющие функции указанных органов) отдельным хозяйствующим субъектам преимущества, которое обеспечивает им более выгодные условия деятельности, путем передачи государственного или муниципального имущества, иных объектов гражданских прав либо предоставления имущественных льгот. В качестве преференции может выступать безвозмездная передача государственного или муниципального имущества в пользование хозяйствующим субъектам либо предоставление льгот по арендной плате за пользование таким имуществом. При этом необходимо учитывать, что преференция предоставляется строго на определенные цели (например, для проведения научных исследований, обеспечения обороноспособности страны и безопасности государства, производства сельскохозяйственной продукции, охраны труда, поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства);
на срок не более 30 календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев. Предоставление прав на имущество одному и тому же лицу на совокупный срок более чем 30 календарных дней в течение шести месяцев без проведения торгов запрещено;
взамен недвижимого имущества, права в отношении которого прекращаются в связи со сносом или реконструкцией здания, строения, сооружения, которыми или частью которых является это недвижимое имущество, либо в связи с предоставлением прав на такое недвижимое имущество государственным или муниципальным образовательным учреждениям, медицинским учреждениям. Предоставляемое имущество должно быть равнозначным ранее имевшемуся недвижимому имуществу по месту расположения, площади и стоимости, определяемой в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Условия, при которых недвижимое имущество признается равнозначным ранее имевшемуся недвижимому имуществу, утверждены Приказом ФАС России от 18.09.2009 N 621 (Приложение). Итак, предоставляемое недвижимое имущество должно одновременно отвечать трем условиям. Во-первых, оно должно находиться в границах того же сельского населенного пункта, поселка, внутригородской территории города федерального значения, района (при делении города на районы), города без районного деления, где находилось прежнее имущество. Во-вторых, общая площадь предоставляемого недвижимого имущества может превышать общую площадь ранее имевшегося недвижимого имущества не более чем на 10% (не более чем на 100 кв. м). Такое же процентное соотношение должно соблюдаться применительно к стоимости имущества;
правопреемнику приватизированного унитарного предприятия, если такое имущество не включено в состав подлежащих приватизации активов приватизированного унитарного предприятия, но технологически и функционально связано с приватизированным имуществом и отнесено федеральными законами к объектам гражданских прав, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности или оборот которых не допускается. В данном случае упрощенный механизм предоставления недвижимого имущества направлен на повышение конкурентоспособности приватизированных предприятий при сохранении их предыдущего целевого назначения (Постановление ФАС МО от 20.04.2011 N КГ-А40/2956-11).

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор, если иное не установлено Гражданским кодексом, другим законом или иными правовыми актами, вправе (но только с согласия арендодателя):

сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);
предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;
отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

В указанном пункте закреплено: к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Кроме того, на основании п. 1 ст. 422 ГК РФ (общая норма) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Следовательно, заключение договоров субаренды, перенайма, переуступки права аренды, другого договора по передаче прав в отношении государственного или муниципального имущества должно осуществляться в порядке, установленном ст. 17.1 Закона о защите конкуренции (п. 1 Письма ФАС России от 09.09.2010 N АЦ/30241). Другими словами, договор субаренды должен заключаться по результатам торгов, за исключением отдельных ситуаций. Помимо общих случаев-исключений, определенных п. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, здесь действует еще одно исключение, предусмотренное п. 4 указанной статьи.

Итак, лицо, которому предоставлено право владения или пользования помещением, зданием, строением или сооружением, может передать такое право в отношении части (частей) помещения, здания, строения или сооружения третьим лицам с согласия собственника без проведения конкурсов или аукционов. Этой нормой можно воспользоваться только в том случае, если общая площадь передаваемой части (частей) имущества не превышает 10% площади помещения, здания, строения или сооружения и составляет более 20 кв. м. Федеральная антимонопольная служба в Письме от 26.04.2010 N АЦ/12144 подчеркнула: приведенная норма распространяется как на случаи передачи государственного или муниципального имущества по результатам проведения торгов, так и на случаи передачи имущества без проведения торгов в соответствии с исключениями, установленными п. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.

К сведению. Если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них (части помещений), к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав в случае его заключения на срок не менее года, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения (части помещения) регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения) (п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Что касается порядка проведения торгов на право заключения договора субаренды, по мнению ФАС, лицо, осуществляющее функции по организации и проведению торгов, должно руководствоваться Правилами , утвержденными Приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67. В этом документе указано, что организатором торгов (конкурса, аукциона) в отношении государственного или муниципального имущества, отмеченного в п. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, является собственник имущества или иное лицо, обладающее правом владения или пользования в отношении этого имущества. При передаче имущества по результатам торгов согласование такой передачи осуществляется собственником до начала организации данных торгов. При согласовании собственник уполномочивает лицо, обладающее правом владения или пользования в отношении государственного или муниципального имущества, на организацию и проведение соответствующих торгов. Следовательно, арендатор может выступить в качестве организатора торгов на право заключения договоров субаренды в отношении государственного или муниципального имущества при получении согласия собственника имущества до начала организации такого аукциона или конкурса (п. 2 Письма ФАС России N АЦ/30241).

Правила проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества.

Пунктом 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции разрешено заключать на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоры аренды, указанные в п. п. 1, 3 ст. 17.1 данного Закона, заключенные до 01.07.2008 с субъектами малого или среднего предпринимательства . При этом на момент заключения договора аренды на новый срок должны отсутствовать основания для его досрочного расторжения, предусмотренные гражданским законодательством. Основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя установлены ст. 619 ГК РФ, а по требованию арендатора — ст. 620 ГК РФ. Новые договоры аренды без проведения торгов можно заключать на срок не более чем до 01.07.2015.

Категории субъектов малого и среднего предпринимательства приведены в ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

Обратите внимание: возможность, предоставляемая п. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции, не действует в отношении субъектов малого и среднего предпринимательства:

указанных в п. 3 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (например, участников соглашений о разделе продукции);
осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (за исключением общераспространенных полезных ископаемых).

Кроме того, при применении комментируемой нормы необходимо учитывать, что в соответствии с гражданским законодательством договор аренды и договор безвозмездного пользования — это разные договоры. В отношении первого применяются правила, установленные гл. 34 ГК РФ, а в отношении второго — гл. 36 ГК РФ. Не свидетельствует об этом и то, что к договору безвозмездного пользования применяются отдельные правила, предусмотренные для аренды. В связи с этим действие п. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции не распространяется на заключение договора безвозмездного пользования на новый срок, а также на его переоформление в договор аренды и последующую пролонгацию. Поэтому передача прав владения и пользования в отношении государственного или муниципального имущества, ранее предоставленного на основании договора безвозмездного пользования, без проведения торгов на условиях аренды в соответствии с указанным пунктом является нарушением требований, установленных ст. 17.1 Закона о защите конкуренции (п. 2 Письма ФАС России N АЦ/12144).

Добавим: договор субаренды имущества, права на которое получены без проведения торгов в соответствии с п. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции, заключается по результатам торгов, кроме ситуаций, когда срабатывает п. 4 ст. 17.1 указанного Закона. При этом, если органы местного самоуправления установят иные требования, их решение в этой части будет признано недействительным (пример — Постановление ФАС УО от 24.08.2010 N Ф09-6442/10-С1, в передаче которого в Президиум ВАС для пересмотра в порядке надзора было отказано Определением ВАС РФ от 08.12.2010 N 15913/10).

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Если человек ответственный за имущество до момента вступления наследников в права наследования не назначен завещателем, то эта обязанность возлагается на нотариуса. Кроме того, нотариус имеет право самостоятельно назначать управляющего если завещателем является лицо, не имеющее гражданства Российской Федерации. С этим лицом нотариус заключает договор.

Как и любая правовая процедура, доверительное управление имеет свои определенные нюансы и особенности. В гражданском праве сложно найти аналоги данной процедуры, так как она представляет собой временную передачу прав на имущество тому или иному лицу. При этом временный управляющий не получает абсолютно никаких прав на наследственное имущество.

С 01.09.2018 года вступили в силу новые изменения, по которым ограничения по срокам не устанавливаются на законодательном уровне.

Доверительное управление имуществом

Доверительное управление имуществом

Доверительное управление

Доверительное управление — указания есть, а ясности нет

Договор доверительного управления имуществом

Договор доверительного управления имуществом. Доверительное управление — это…

ДОВЕРИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ИМУЩЕСТВОМ

Доверительное управление наследственным имуществом учреждаемое нотариусом

Доверительное управление имуществом подопечного

Похожие записи:

Добавить комментарий Отменить ответ