Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Если ипотека погашена до оформления собственности». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
После подписания с банком договора, новому собственнику следует предоставить пакет документов в Росреестр, который обслуживает населённый пункт, где находится жильё. Для сотрудников регистрирующего органа предусмотрен определённый порядок оформления права, которому стоит уделить внимание. Читайте о том, как оформить ипотечный договор купли-продажи тут.
- Приём документации у заявителя.
- Осуществление мероприятий, направленных на проверку законности сделки и подлинности документов.
- Выявление либо исключение обстоятельств, являющихся основанием для отказа в регистрации.
- Внесение соответствующей записи в реестр (при отсутствии оснований для отказа).
- Внесение записи в свидетельство и выдача правоустанавливающих документов владельцу квартиры.
Срок регистрации права собственности на ипотечную квартиру ограничен законодательством.
При предоставлении полного пакета правильно оформленных документов, срок равен 10-ти дням с даты, когда была выдана расписка о получении документации. В крупных городах время регистрации может увеличиться до полумесяца. Если требуются дополнительные справки либо обнаруживаются спорные моменты, срок увеличивается до 30-45-ти дней.
Если ипотека погашена до оформления собственности
Чтобы оформить в собственность жильё при ипотеке, следует подготовить следующие документы:
- Паспорта сторон сделки.
- Соответствующее заявление, подписанное сторонами. В большинстве случаев бланк распечатывается сотрудником регистрирующего органа при обращении граждан, после чего подписывается сторонами в присутствии регистратора.
- Квитанция, подтверждающая уплату пошлины.
- Соглашение о купле-продаже.
- Свидетельство о собственности, имеющееся у продавца.
- Договор о залоге, в соответствии с которым в случае уклонения заёмщика от выплаты долга квартира перейдёт во владение финансовой организации.
- Кадастровый паспорт на объект, включающий поэтажный план и экспликацию.
- Справка, отражающая сведения о зарегистрированных в помещении гражданах.
- Справка, которая подтвердит отсутствие у продавца долга по оплате коммунальных платежей. Документ можно заказать в офисе Управляющей компании, обратившись в приёмные часы.
- Письменное дозволение органа опеки и попечительства, если имеет место продажа квартиры с несовершеннолетним ребёнком-собственником.
- Документ об узаконивании перепланировки (если актуально).
- Нотариальное согласие, полученное от супруга (необходимо при реализации совместного имущества).
- Доверенность с отметкой нотариуса, если от имени одной из сторон действует представитель.
Данный перечень не является исчерпывающим. При определённых обстоятельствах регистрирующий орган вправе запросить дополнительную документацию для оформления ипотечного жилья в собственность.
Оформить в собственность помещение, находящееся в новостройке и приобретённое по ипотеке, возможно только при условии, что организация-застройщик:
- подготовила протокол относительно распределения недвижимости (как жилой, так и коммерческой);
- получила в БТИ техпаспорт на здание;
- поставила резолюцию на передаточном акте, полученном в Государственной архитектурно-строительной организации;
- получила в местном административном органе разрешение на ввод новостройки в эксплуатацию;
- зарегистрировала строение в Росреестре и присвоила ему почтовый адрес.
Проверить наличие и правильность оформления документов, подтверждающих факт выполнения перечисленных условий, можно в офисе компании-застройщика.
Особенности процедуры покупки квартиры в новостройке вот тут. При соблюдении застройщиком перечисленных условий процедура регистрации права на жильё в новостройке аналогична регистрации квартир, купленных на вторичном рынке. Хотите знать о возможных рисках при покупке вторичного жилья, загляните сюда.
Регистрация собственности требует присутствия в Росреестре представителя строительной компании, обладающего полномочиями для подписания соглашения о купле-продаже.
Купив квартиру в ипотеку, заёмщик получает свидетельство о собственности и становится владельцем квадратных метров. Однако в правоустанавливающем документе делается отметка об обременении залогом.
На практике это значит, что собственник не может без согласия финансовой организации совершать с недвижимостью распорядительных действий, например, продать её.
В определённых ситуациях разрешение банка необходимо даже на регистрацию в помещении родственника.
После выплаты задолженности обременение снимается. Данное обстоятельство подлежит регистрации в Росреестре.
Чтобы стать полноправным собственником квадратных метров нужно выполнить ряд условий.
- Предоставить в регистрирующую организацию соответствующее заявление и пакет документов. Если договор о предоставлении кредита был заверен нотариусом, то обращение может быть направлено от лица собственника либо от имени кредитной компании.
В ситуации, когда договор составлен в простой письменной форме, необходимо совместное заявление сторон. - Через 3 дня, когда информация об обременении будет удалена из реестра, нужно забрать свидетельство. На обратной стороне правоустанавливающего документ должна стоять отметка о снятии обременения.
Регистрация снятия обременения не облагается государственной пошлиной.
Если собственник желает получить новое свидетельство, в котором нет упоминания об имевшем место обременении, ему необходимо заплатить в казну 200 рублей.
Для снятия обременения необходимо подготовить:
- Документ, удостоверяющий личность заявителя.
- Соответствующее заявление.
- Закладную, подтверждающую исполнение обязательств в полном объёме.
- Кредитное соглашение (оригинал).
- Свидетельство о собственности.
При необходимости подачи совместного заявления требуется обратиться в банк, выдавший ссуду.
Как оформить в собственность квартиру в ипотеке
Причиной для отказа в регистрации может послужить может послужить одно из следующих обстоятельств:
- Указание в документах сведений, не соответствующих действительности.
- Оформление, не соответствующее требованиям закона.
- Предоставление не всех требуемых документов.
- Наличие у регистратора сомнений относительно подлинности документации.
- Выявление запрета на совершение подобных сделок.
- На квартиру, права на которую подлежат переоформлению, наложен арест.
В случае отказа в регистрации сотрудник Росреестра обязан информировать о данном факте заявителя в день принятия решения, после чего будущий собственник должен устранить выявленные недостатки.
Решение регистрирующего органа об отказе может быть обжаловано в судебном порядке.
Итак, человек, приобретший квартиру с использованием банковских средств, может зарегистрировать право собственности на квартиру и, при условии правильного оформления документов, стать счастливым обладателем собственных квадратных метров.
Право позволяющие погасить регистрационную запись о том, что Ваша недвижимость находится под ипотекой реализуются в следующих случаях:
- Банк в одностороннем порядке направит в подразделение Росреестра заявление, о полном погашении Вами кредитных обязательств.
- В государственный орган поступит обоюдное заявление кредитора и заемщика.
- Если в регистрационную палату будет предоставлено заявление от заимодателя и закладная с отметкой о том, что вы в полной мере исполнили свои обязательства.
- Организация «Росвоенипотеки» направит соответствующее заявление, если жилье преобреталось по военной ипотеке.
- Если вы обращаетесь с взысканием по факту залога, обременение снимется автоматом, в процессе регистрации прав на собственность.
Читать также: Как получить социальную карту в МФЦ
Для того, что зарегистрировать права владения имуществом, которое было взято в жилищный кредит, нужно предоставить следующую документацию:
- документ удостоверяющий личность продавца и покупателя;
- заявление в установленной форме от сторон-участников;
- платежная бумага, свидетельствующая об уплате госпошлины;
- ДКП;
- предоставленные продавцом документы на объект недвижимости;
- залоговая бумага;
- кадастровый паспорт на жилье;
- справка из домовой книги;
- документ о том, что отсутствует задолженность по коммунальным услугам;
- согласие попечительского совета, если одним из лиц, владеющих отчуждаемой квартирой, является лицом, не достигшего совершеннолетнего возраста;
- согласие второго супруга, заверенное нотариусом. Необходимо когда жилье — совместная собственность.
В новостройке процедура по регистрации отличается тем, что заключается договор на участие в долевом строительстве, а не документ, указывающий на акт купли-продажи. Именно поэтому данная процедура будет происходить только по окончанию строительства.
В таком случае предлагается два варианта событий:
- обратиться за услугами застройщика;
- оформить квартиру в собственность самим.
В первом варианте подачей документации в государственный реестр занимается застройщик. По истечению срока на регистрацию дольщик может стать правообладателем на законном основании.
Недостаток этого метода – длительность оформления, так как дольщиков большое количество, а бумаги могут быть поданы в порядке очереди.
Во втором случае, когда покупатель жилья самостоятельно занимается оформлением важных документов самостоятельно, ему необходимо получить у застройщика определенную документацию. А именно:
- тех. паспорт на объект, который оформлен в БТИ;
- документ, о разрешении от городского самоуправления на введение дома в пользование;
- передаточный акт, который подписан ГАСО;
- кадастровый паспорт объекта;
- документ, который подтверждает присвоение новостройке почтового паспорта и индекса.
Во время обращения в единый государственный реестр необходимо предоставить бумаги, которые получены от застройщика, и договор, подтверждающий долевое участие.
Ипотека до брака собственность в браке долевая собственность
Жилье становится имуществом военнослужащего. Оформление прав владения происходит по стандартной схеме, с последующей регистрацией в ГосРосРеестре. По завершению процесса регистрации прав владения на недвижимость, продавцу вручаются деньги.
Единственным отличием военной ипотеки является то, что жилье находится под залогом не только у банка, который выдал ипотечный займ, но также у Министерства обороны. Когда ипотека будет полностью погашена, обременение будет полностью снято. В случае досрочного увольнения военнослужащего долг банку-залогодержателю оплачивает государство.
Оформляя ипотечный займ в финансовой организации «Сбербанк России», оформляется закладная на недвижимость, согласно жилищному кредиту. Данный документ является подтверждением того, что имеется притязание на залоговую собственность, в случае, когда сторона, которая взяла займ, выплачивает долг.
Не всегда оформление закладной в случае ипотечного займа является обязательной процедурой. От этого отказываются многие финансовые учреждения. Но следует отметить, что во многих финансовых организациях в странах Европы практикуется это уже давно и уже стало нормой. Смысл оформления закладной заключается в том, что оформляя документ, клиенту нужно подписывать документ, который позволяет финансовой организации изымать собственность, в случае невыплаты долга.
В таком случае закладная является намного ценнее, чем договор ипотеки. В этом документе указаны следующие данные:
- описание объекта недвижимости;
- информация о стороне-собственнике;
- способ возврата займа;
- сумма и процентная ставка;
- подпись стороны, которая оформила ипотечный займ.
До того момента, как будет погашен долг, закладная хранится в банке. Стоит отметить, что данный документ обязательно нужно зарегистрировать, иначе он будет признан не действительным.
Для получения готовых документов, которые являются подтверждением регистрации прав владения на ипотечную недвижимость, человек должен обратиться только после того, как предъявит опись, которая была выдана при приеме документов в Росреестре. По завершению процедуры заемщик вступает в законное владение и может подать документы для налогового вычета по ипотеке.
– Я не замужем, приобрела квартиру в ипотеку ДДУ. Когда придет время получить ключи и оформить собственность, я буду уже замужем. Будет ли эта квартира считаться уже общим имуществом?
Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Ольга Кладкова:
Согласно действующему семейному законодательству, общим имуществом супругов признается то имущество, которое было приобретено в браке за счет общих доходов супругов. Если стоимость квартиры по ДДУ была оплачена Вами до вступления в брак, то наличие брачных отношений на момент оформления права собственности на квартиру не влечет автоматического возникновения на нее права общей собственности супругов.
Тем не менее, чтобы в дальнейшем избежать возможных притязаний со стороны Вашего супруга на долю квартиры (например, если в период брака в квартире будет произведен дорогостоящий ремонт), рекомендуем заключить брачный контракт, в котором будет дополнительно закреплено Ваше право индивидуальной собственности на квартиру.
Если Вы выплатили деньги по договору долевого участия, еще не будучи замужем, то эта квартира – полностью Ваша собственность. Впрочем, если Вы оформили на нее ипотеку и часть денег будете платить уже во время брака, то Ваш муж будет иметь право на ½ долю от ипотечных платежей, производимых за время вашего брака.
Отвечает заместитель генерального директора по продажам новостроек агентства недвижимости «Бон Тон» Валерия Цветкова:
Остается риск притязаний со стороны супруга. В частности, речь идет о выплате ипотечного кредита и аргументе в виде совместного погашения задолженности перед банком. Поэтому мы рекомендуем заключить брачный договор, регламентирующий все необходимые вопросы – в том числе в отношении погашаемого кредита. В таком случае у супруга не будет возможности претендовать на свою долю, учитывая финансовую поддержку в выплате ипотеки (этот момент будет урегулирован в брачном договоре).
Порядок оформления квартиры в собственность в ипотеке в 2020 году
Я бы не рекомендовала Вам рисковать. С одной стороны, если Вы выплатили все деньги, включая ипотеку до заключения брака, Ваш будущий супруг претендовать на данную площадь не вправе. С другой, формальной стороны, права собственности на указанную квартиру будут приобретены в браке. Кроме того, приобретению и регистрации почти всегда сопутствуют дополнительные платежи. Они могут быть связаны как с необходимостью доплатить застройщику за дополнительные метры, так и с дополнительными расходами на оформление и регистрацию права собственности (некоторые застройщики берут за это дополнительны платежи). При этом, если квартира – новостройка, и в ней будет сделан ремонт в период брака (не важно, за счет одного из супругов или обоих), у Вашего будущего мужа появляются серьезные основания признать данную квартиру совместной собственностью в суде. К слову сказать, я за такие дела бралась и выигрывала, то есть существует сформированная судебная практика.
Таким образом, если Вы хотите себя защитить и обезопасить на 100%, я бы рекомендовала либо с регистрацией брака подождать, либо заключить брачный договор, в котором указать, что данная квартира является Вашей личной собственностью и, как следствие, разделу не подлежит.
Если все выплаты по приобретению квартиры были совершены до вступления в брак, то муж не может претендовать на эту жилплощадь. Если Вы совершали взносы по ипотеке или ремонт, а также доплачивали за дополнительные метры (которые могут возникнуть после сдачи дома в эксплуатацию и обмеров БТИ), уже находясь в браке, то муж может претендовать на эти кв. метры, компенсацию или признание квартиры совместной собственностью.
В любом случае, если Вы захотите продать эту квартиру после вступления в брак, то и нотариус, и Росреестр попросят согласие супруга на совершение сделки.
Да, будет. Право собственности на недвижимость наступает после процедуры государственной регистрации. Имущество, приобретенное в браке, признается совместной собственностью. Доказывать обратное Вам придется через суд. Если у Вас будет доказательная база о том, что платежи производились единолично Вами и до вступления в брак, то есть вероятность признания судом права единоличной собственности за Вами.
В Семейном кодексе сказано, что имущество, приобретенное супругами во время законного брака, при расторжении делится пополам, в том числе недвижимость. По обычным сделкам достаточно понятно: если супруги приобрели что-либо во время брака, в случае развода имущество будет делиться пополам. Но все, что касается долевого строительства, относится к довольно непростой сфере. Поэтому разберемся более детально.
Жизненные ситуации бывают разными, но решить их можно только в том случае, когда есть ответы на главные вопросы: «Каким образом было куплено жилье? И кто из супругов вносил денежные средства?» Ситуация первая: когда один из супругов единолично заключает ДДУ и полностью вносит всю сумму за квартиру. В таком случае уже неважно, что квартира будет оформлена после регистрации брака: денежные средства внес только один супруг, соответственно, после развода недвижимость останется за ним.
Ситуация вторая – когда ДДУ заключает один из супругов еще до брака, но в будущее жилье вкладывают деньги оба супруга из своих личных накоплений. По факту второй супруг, который не был включен в ДДУ (то есть недвижимость не была на него оформлена), может после развода потребовать свою долю пропорционально тем денежным средствам, которые он внес. Опять же необходимо доказать, что он вносил личные деньги (доказательствами могут быть различные квитанции, чеки об оплате).
И, наконец, ситуация, когда один из супругов до брака подписал ДДУ, но полностью оплатил квартиру денежными средствами, взятыми у кредитной организации (в данном случае ипотека). Ипотека оформлялась до брака (необходимо также знать, не выступали ли будущие супруги по договору ипотеки созаемщиками), а часть периодических платежей была произведена уже в законном браке. В этом случае недвижимость считается общим имуществом. Исходя из этого, можно сказать, что на оплату именно ипотеки будут браться денежные средства из общего семейного бюджета. Следует помнить, что в данной ситуации не столь важен момент возникновения права на собственность на недвижимость, приобретенную по ДДУ. Важно понимание того, сколько денежных средств было внесено из общего бюджета семьи или одного из супругов.
Как при разводе делится ипотека, взятая до брака?
Нужно понимать, что существуют права владения квартирой и право собственности, возникающие при купле-продаже недвижимости.
Право собственности необходимо в обязательном порядке регистрировать в госреестре. Но при этом даже при отсутствии такой регистрации договор о купле-продаже признается действительным.
Документ является подтверждением права владения квартирой. Наличие ДКП делает покупателя законным владельцем.
Он получает право на защиту своей собственности. Однако законно распоряжаться этим имуществом он не может.
Поэтому после приобретения недвижимости нужно осуществить государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество.
Сразу после того как все документы с банком подписаны, нужно обратиться в Росреестр по месту жительства.
Далее право собственности регистрируется в соответствии с установленным порядком:
- принимаются необходимые документы;
- проверяется подлинность документации;
- выявляются обстоятельства, препятствующие регистрации права;
- принимается решение о внесении записи в реестр или отказе в процедуре;
- в ЕГРН вносится запись, подтверждающая право собственности.
Процесс регистрации в среднем занимает примерно пять-десять рабочих дней от момента приема документов.
Алгоритм действий при оформлении права собственности на квартиру в ипотеке выглядит так:
| Выяснить, в какой регистрирующий орган необходимо обратиться | Уточнить информацию можно на официальном сайте Росреестра |
| Подготовить пакет документов | Предварительно следует проконсультироваться у регистратора, поскольку перечень может отличаться в зависимости от конкретной ситуации. Кроме того некоторые документы имеют строго ограниченный срок действия и получать их заранее не нужно |
| Оплатить госпошлину за регистрацию | Сделать это можно в любом финансовом учреждении, принимающем такие платежи |
| Уточнить порядок подачи документов | В некоторых городах еще действует прием в порядке очереди по записи. В крупных городах используется электронная очередь, и записываться предварительно не нужно |
| В назначенное время нужно посетить регистрационный орган и сдать документы | При принятии бумаг ответственный сотрудник сообщит дату, когда регистрация будет завершена |
| Если на указанный адрес придет уведомление | J необходимости предоставления дополнительных документов, нужно предоставить требуемые бумаги и возобновить процесс регистрации |
| Завершающим этапом становится внесение надлежащей записи в ЕГРН | По своему желанию собственник может получить выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности |
ФЗ № 218 устанавливает четкие сроки оформления квартиры в собственность с момента подачи полного пакета документов:
| При подаче документов в органы Росреестра | 7 рабочих дней |
| При обращении в МФЦ | 9 рабочих дней |
| При регистрации через Росреестр на основании судебного решения | 5 рабочих дней |
| При регистрации в Росреестре на основании нотариально удостоверенных документов | 3 рабочих дня |
| При подаче нотариально заверенных документов через МФЦ | 5 рабочих дней |
| При регистрации в МФЦ договора ипотеки | 7 рабочих дней |
Каждая законодательная процедура предусматривает формирование определенного пакета документации. Необходимость эта обусловлена соблюдением всех букв Закона, согласно конкретной процедуре. Регистрация права собственности на квартиру не является исключением и предусматривает подачу определенных документов.
Для каждого индивидуального случая список свой, но основные не меняются:
- Документы, идентифицирующие личность каждого участника сделки;
- Заявление о проведении государственной регистрации изменений в Росреестре;
- Платежное поручение из банковского учреждения об уплате пошлины за регистрационные мероприятия;
- договор купли-продажи;
- Правоустанавливающее свидетельство предыдущего собственника;
- Договор ипотеки и закладная, в которой оговорены условия возврата денежных средств и условия вступления заемщика в полное право владения объектом недвижимости;
- Технический паспорт на квартиру;
- Справка их ЖЭКа о прописанных лицах в квартире;
- Документальное подтверждение отсутствия долгов по коммунальным платежам;
- Если квартира в совместном владении – то нотариальное согласие второй половинки или долевых собственников;
- Специальное опекунское разрешение, в случае, когда среди продавцов имеется несовершеннолетний ребенок.
В каждом конкретном случае сделки по продаже недвижимого имущества список документов может изменяться, в зависимости от обстоятельств дела.
Оформление квартиры в собственность по ипотеке
После выплаты ипотеки собственник апартаментов вправе оформить право собственности на квартиру полностью. Ведь пока квартира находится в залоге, как гарант возвратности по кредиту, владелец не имеет права совершать с ней практически никаких правовых действий. На квартиру накладываются такие виды обременения: запрет продажи, обмена, дарения. Иногда финансовые учреждения запрещают даже оформлять прописку до полного погашения кредита.
Подать заявление необходимо в местные представительство Росреестр вместе с документами о прекращении действия договора залога. Оформление снятия запрета занимает три дня.
Для освобождения обремененной квартиры необходимо собрать предусмотренную регламентом документацию:
- Паспорт собственника;
- Оформленное надлежащим образом заявление;
- Платежное поручение или справка из банка о полном погашении обязательств;
- Договор ипотеки в оригинале;
- Закладную с отметкой о гашении ипотеки;
- Документы по собственности на квартиру.
Специальная оплата за снятие запрета Государством не предусмотрена. Только в случае пожелания клиента получить новый правоустанавливающий документ, нужно оплатить всего лишь двести рублей.
Большая часть современного населения покупает недвижимость в ипотеку, используя заемные средства. Ипотека – это вид кредита, который часто оформляют на супружескую пару, но законодательство не предписывает обязательное наличие семейного статуса у заемщика.
Недвижимость остается в собственности должника, а кредитор вправе получить удовлетворение своих требований за счет реализации данного имущества, если должник откажется выплачивать долг и проценты.
Ипотечный кредит можно оформить:
- отдельным физическим лицом;
- парой, которая планирует в будущем пожениться;
- лицами, которые живут «в гражданском браке».
Если заемщик оформлял кредит до свадьбы в доме на стадии строительства, и дом был сдан после регистрации брака, при разводе учитываются следующие особенности:
- право собственности на квартиру выдают только после сдачи построенного дома в эксплуатацию;
- если объект сдается после регистрации семейного союза, жилье считается общим, даже если ипотечный займ оформлялся до этого;
- второй супруг имеет право на половину жилплощади, независимо от того, кем вносился первоначальный и ежемесячные платежи по ипотеке.
Если пара развелась до сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, второй супруг может подать иск о возмещении своих расходов на погашение ипотечного кредита.
Если приобретается жилье на стадии котлована, квартиры в ее привычном понимании пока еще нет, что может привести к проблемам. Право собственности у владельца появляется после полного завершения строительства, на что могут уходить годы.
Если собственник уже вступил в брак, то квартира при оформлении права собственности будет совместно нажитым имуществом. И другой супруг будет претендовать на половину имущества.
Если строительство завершено, когда развод состоялся, супруг не имеет прав на жилье, но на практике все может быть иначе.
Как оформить закладную по ипотеке
При оформлении развода второй супруг вправе:
- получить долю недвижимости в соответствии с расходами, понесенными им на оплату долга (после полного погашения кредита);
- получить компенсацию от супруга, купившего жилплощадь до свадьбы;
- оформить новый займ, который будет выплачиваться отдельно от бывшего мужа (жены) после деления жилья на доли;
- продать квартиру (с согласия банка) и разделить полученную сумму.
Если бывшая супружеская пара не может достичь согласия при вопросе раздела имущества, им следует попытаться решить вопрос в судебном порядке.
Процедура:
- подается иск в районный суд по месту регистрации дома;
- предоставляются документы, которые подтверждают позиции сторон;
- бывшие муж и жена приходят на слушание и получают решение суда.
Брачный договор – это не констатация будущего развода, как принято считать в России, а профилактика возможных осложнений во время бракоразводного процесса. Ипотека – одно из таких осложнений.
При заключении брачного договора сразу обговаривается, кому что и в каких долях принадлежит в браке и в случае развода.
Согласно статьям 40-44 Семейного Кодекса РФ:
Сделаем несколько выводов:
- «добрачная» ипотека считается личным имуществом, и разделу не подлежит;
- но возможны исключения: к примеру, если докажут, что ипотека выплачивалась обоими супругами;
- суд может включить часть ипотечной квартиры в совместную собственность и разделить ее между супругами;
- но тогда доли супругов не будут равными: их определят пропорционально сумме, которую составит доля общего имущества в общей стоимости жилья.
С точки зрения супругов, развод – трагедия семейной жизни, ее распад. Раздел совместного имущества может еще больше омрачить бракоразводный процесс, особенно если это квартира, приобретенная в ипотеку.
Будучи жилым помещением, квартира одновременно является долговым обязательством супругов, раздел которого обяжет каждого к выплате немалых долгов, но ситуация иная, если квартира куплена в ипотеку до брака.
Получить отказ в регистрации квартиры в собственность заявитель может по таким причинам:
- нехватка необходимых документов, которые требует регистратор;
- неправильное оформление документов;
- наличие подозрения в мошенничестве со стороны заявителя;
- наличие данных у регистратора о запрете на проведение операций с конкретной недвижимостью.
Обременение на квартиру в виде залога, которое регистрируется в федеральных органах регистрационной службы при выплате ипотеки, автоматически не снимается. Для его снятия заинтересованные стороны должны пойти в регистрирующий орган и написать заявление (делается это после регистрации прав в Росреестре) о прекращении ипотеки.
С собой заявитель должен принести такие документы:
- гражданский паспорт;
- заявление о снятии обременения;
- ипотечный договор;
- справка, подтверждающая факт полного исполнения обязательств перед кредитором.
Для удобства граждан подать документы для регистрации ипотечного жилья можно не только через Росреестр, но и через МФЦ.
Подавая документы в этот орган, заявитель экономит время, поскольку ему не нужно стоять в очереди.
Правда процесс принятия решения и подготовки документов здесь затягивается, поскольку в МФЦ сотрудники только принимают документы, а затем отправляют их в Росреестр (МФЦ выполняет посреднические услуги).
Если заемщик (покупатель квартиры) заключил сделку купли-продажи жилья, то он становится собственником квартиры даже при наличии непогашенной ипотеки.
Однако такое жилье будет являться залоговым, а это значит, что права владельца квартиры ограничиваются. Так, он не сможет продать, обменять такую квартиру до того момента, пока не погасить всю задолженность.
Приобретаемая ипотечная квартира оформляется в собственность заемщика. Если он хочет переоформить жилье на кого-то из родственников, то сделать это до полного погашения займа у него не получится.
Переоформить квартиру в собственность другого человека можно будет только после того, как заемщик полностью выплатит взятый в банке заем.
Документы для МФЦ для регистрации права собственности
- Для регистрации перехода права, изменений в ЕГРН, исправления технической ошибки и прочих регистрационных действий необходимо заявление от физического и юридического лица. Заявление — это «техническое» задание для регистратора.
- Заявление составляется специалистом МФЦ или офиса приема-выдачи документов Росреестра (в случае экстерриториальной сделки). Ознакомьтесь формой заявления заранее, чтобы перед подписанием его быстро проверить на отсутствие ошибок.
Если объект недвижимости, на который нужно зарегистрировать права, переход прав или внести изменения в записи ЕГРН находится в другом кадастровом округе ( другой области, крае, республике), документы для сделки в 2020 году необходимо подать или непосредственно в офис Росреестра, или в МФЦ ( уточните по телефону принимает ли ваш МФЦ экстерриториальные сделки, во многих регионах уже принимает, но не во всех)
Для вас подготовлены списки документов, которые можно скачать:
- для вторичной регистрации, при которой происходит два регистрационных действия — переход права собственности от бывшего правообладателя и регистрация права на нового собственника
- для первичной регистрации права — одно регистрационное действие, регистрация права на первого собственника
- для регистрации недвижимости в упрощенном порядке — одновременная постановка на кадастровый учет и регистрация права собственности ( частные дома, коттеджи, земельные участки) на первого собственника
Список документов можно скачать ниже.
Первое — оригиналы документов удостоверяющие личность нужны во всех ситуациях:
- действующий паспорт гражданина РФ — для участников сделки старше 14 лет, доверенных лиц, опекунов и законных представителей несовершеннолетних .
- Свидетельство о рождении — для участников сделки младше 14 лет
- действующий паспорт иностранного гражданина, нотариально заверенный перевод
Специалист МФЦ сделает скан копии с оригиналов всех документов, если в этом есть необходимость
С 02.01.2017 года единственной причиной для отказа в приеме документов является отсутствие документа удостоверяющего личность. Но прием документов еще не означает — регистрацию права. Отказ в регистрации — это потеря госпошлины. А 2000.0 на дороге не валяются.
Поэтому тщательно подготовьте полный пакет документов для регистратора! Перечитайте статью еще раз, чтобы ни в чем не ошибиться.
В зависимости от того, как был оформлен ипотечный договор, происходит и раздел жилого помещения при разводе. Есть несколько вариантов оформления ипотеки:
- Супруги брали ипотеку совместно, то есть, являются созаемщиками. В таком случае они несут солидарную ответственность.
- Кредит оформляли на одного из супругов, при этом второй был поручителем и давал согласие на заключение ипотечного договора. В этом случае второй супруг несет ответственность за выплаты по ипотеке только в том случае, если взявший кредит не будет его погашать.
- Ипотека была оформлена до заключения брака. Ответственность за выплаты по кредиту несет только тот супруг, который оформлял договор ипотечного кредитования.
- Кредит на квартиру взят совместно супругами, проживающими в гражданском браке. При расставании оба несут за него ответственность.
- Ипотека оформлена на одного из супругов, при этом заключено брачное соглашение. Второй супруг не несет никакой ответственности по кредиту, но и не имеет никакого права на жилое помещение.
При разделе квартиры суд учитывает все эти нюансы и в зависимости от того, каким образом оформлен ипотечный кредит, кто несет ответственность за его погашение и будет произведен раздел жилого помещения и процедура погашения остатка кредита.
Квартира в ипотеке, так же, как и любое другое имущество супругов, является их совместной собственностью, поэтому после развода оба имеют право на ее часть. Исключение составляет брачный договор, в этом случае квартира делится в соответствии с документом.
Сложность раздела ипотечной квартиры состоит в том, что здесь присутствует третья сторона – кредитное учреждение, которое предоставляло супругам ипотечный кредит. Пока задолженность не погашена, жилое помещение находится у банка в залоге и последний может наложить любое, разрешенное законом, ограничение.
Любой из собственников квартиры в ипотеке не имеет права:
- продать квартиру;
- произвести обмен;
- подарить;
- выставить ее в качестве залога другому кредитному учреждению.
Кроме этих действий с жилым помещением, супруги не могут без разрешения банка производить перепланировку либо регистрировать в квартире других родственников. Все эти ограничения значительно усложняют и без того непростую процедуру развода и раздела, тем более, что банк при разводе может попытаться принудить разводящихся супругов досрочно погасить долг по кредиту.
Конечно, банк может пойти навстречу бывшим супругам и дать согласие на переоформление ипотеки либо на продажу жилья, особенно если на этом будет настаивать суд. Во многом варианты решения проблемы раздела квартиры будут зависеть от условий, прописанных в кредитном договоре.
Важно. Бывшие супруги обязаны оповестить кредитное учреждение о своем разводе и грядущем разделе имущества. Это условие часто указывается в договоре ипотечного кредитования.
В соответствии с СК РФ все имущество, приобретенное до брака, считается личным и разделу не подлежит. Однако, если ипотека не была погашена еще до брака и часть выплат осуществлялась из общего семейного бюджета, то второй супруг вправе претендовать на часть квартиры.
Более того, даже неработающий супруг имеет право выдвинуть требование о разделе недвижимости, так как доходы второго супруга признаются общими деньгами.
Сложнее с квартирами, взятыми в ипотеку в строящемся доме. По закону гражданин, купивший квартиру по ипотеке в новостройке, получает право собственности только после сдачи ее в эксплуатацию. Делится ли такая квартира? В таких случаях есть два сценария развития событий:
- Если на момент оформления квартиры в собственность заемщик уже состоял в браке, то в подавляющем большинстве случаев суд выделит долю второму супругу.
- Если же развод произойдет до получения свидетельства о собственности, то суд обяжет ответчика выплатить истцу денежную компенсацию, поскольку ипотека выплачивалась из семейного бюджета.
Вывод: в случае развода разделу подлежит только та часть недвижимости, которая была оплачена совместно.
Чаще всего при оформлении ипотечного кредита супруги выступают созаемщиками, то есть несут равную ответственность за выплаты по кредиту и имеют равные права на квартиру. В этом случае при разводе и разделе жилья желательно заранее рассмотреть все варианты раздела и постараться решить проблему миром. Это поможет избежать длительных судебных разбирательств, возможных при этом просрочек по кредиту, а, значит, и немалых финансовых потерь.
Есть несколько вариантов мирного раздела квартиры при совместной ипотеке:
- погашение ипотеки солидарно и в дальнейшем;
- один из супругов отказывается от квартиры в пользу другого, в таком случае он освобождается от кредитных выплат и получает половину уже погашенной суммы в качестве компенсации;
- оба супруга ходатайствуют перед банком о разрешении продать квартиру, погасить остаток долга и разделить оставшиеся средства поровну;
- стороны погашают полностью кредит, затем продают жилое помещение и делят вырученные средства поровну.
Последний вариант не нуждается в длительных судебных разбирательств, он достаточно прост в оформлении. Но не всегда у супругов есть достаточно свободных средств для его реализации.
Выбрав первый вариант, бывшие супруги должны составить новый кредитный договор, при котором каждый из них должен будет погашать свою часть долга независимо от оппонента, при этом доли выплат могут быть неравными. Но банки не часто соглашаются на такой раздел ипотеки, так как это создает кредитному учреждению дополнительные трудности.
Важно. Если банк отказывает в разделе ипотеки, то такое решение можно оспорить в суде, но вы должны будете доказать судебному органу, что оба бывших супруга в финансовом плате состоятельны и смогут выплачивать свою часть кредита.
Если супруги являются созаемщиками, то жилое помещение принадлежит им в равных долях, при этом они несут и одинаковую ответственность по ипотеке. Но при разводе ипотечная квартира не всегда делится поровну: при наличии детей обязательно учитываются интересы ребенка.
Сложнее происходит раздел имущества между супругами, состоявшими в незарегистрированном (гражданском) браке. В том случае, если договор ипотеки оформляется в период такого брака, то банки заключают договор с солидарной ответственностью, конечно, если оба супруга обратились в кредитное учреждение. При этом недвижимость оформляется в собственность основного созаемщика.
В случае развода второй супруг должен будет обратиться с исковым заявлением в суд, при этом он должен будет доказать не только совершение платежей из совместного бюджета, но и сам факт супружеских отношений.
Сегодня кредитные учреждения более лояльно относятся к гражданскому браку. Многие банке при заполнении анкеты на ипотеку просят указать в графе «семейное положение», в каком именно браке состоят супруги (официальный брак/гражданский брак). При этом недвижимость приобретается в совместную собственность и при расставании квартира, как и остаток долга, делится между бывшими супругами поровну.
Решением всех проблем при разводе и последующем разделе недвижимости мог бы стать брачный договор. В этом документе, который может быть заключен как до вступления в брак, так и в любое время после женитьбы, прописываются все возможные варианты раздела имущества в случае развода, а также ответственность по ипотечному кредиту.
Чаще всего брачный контракт заключают супруги, один из которых не имеет возможности стать созаемщиком либо вообще не хочет стать собственником ипотечной квартиры независимо от причин. В таком случае второй супруг остается при разводе полным собственником недвижимости, несущим полную ответственность по ипотеке и делить ничего не придется.
Также в брачном контракте могут указываться другие важные обстоятельства на случай развода, например:
- доля, которая будет причитаться каждому из супругов в случае развода;
- возможность компенсировать ипотечную квартиру другим имуществом;
- распределение ипотечных выплат;
- размер компенсации одному из супругов в случае его отказа от доли в пользу другого.