Прекращение права общей долевой собственности на жилой дом

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Прекращение права общей долевой собственности на жилой дом». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Закон позволяет собственникам осуществить натуральный раздел долей. Так как их доли при действии долевого режима владения и так уже определены, речь идет о реальном разделе: предоставлении каждой из долей в праве собственности (и соответствующей им части имущества) характеристик отдельного, индивидуального объекта права.

Осуществить раздел можно двумя путями:

заключив между собственниками специальное соглашение;
подав соответствующий иск в суд, если договориться не удалось.

Прекращение права общей долевой собственности: порядок в 2020 году

Дележ общего имущества по обоюдному согласию – приоритетная и самая простая форма раздела. Прекращение права общей долевой собственности по соглашению сособственников возможно лишь в случае, если все из них согласны на реальный раздел.

Соглашение заключается в форме двусторонней гражданско-правовой сделки и будет действительным, если реальный раздел допустим на практике и ему не препятствуют природные характеристики вещи, например, неделимость.

Специальной формы для соглашения не предусмотрено, но если оно касается недвижимости и ее реально можно разделить, возникновение права личной собственности подлежит государственной регистрации.

Соглашение о прекращении долевой собственности и реальном разделе имущества должно содержать:

полное наименование сторон, которые его заключают;
указание на разделяемый объект с обозначением размера долей, принадлежащих каждому из сособственников, а также оснований (реквизитов правоустанавливающих документов), на которых они эти доли приобрели;
порядок раздела: приобретение каждым из сособственников частей имущества, обладающих характеристиками индивидуального объекта права (если это недвижимость – площадь каждой части, индивидуальный адрес, наличие индивидуальных коммуникаций, входа и так далее), возможность продажи и раздела вырученных средств – при невозможности раздела объекта;
указание на наличие или отсутствие материальных претензий. Например, если один из собственников в натуре получил часть имущества, несоразмерную его доле, может быть предусмотрена частичная компенсация;
порядок распределения расходов, связанных с фактическим разделом объекта права, при необходимости – порядок оформления документов;
указание на прекращение долевого владения после раздела;
сроки вступления соглашения в законную силу, порядок разрешения спорных вопросов, другие условия по желанию сторон.

Согласно ст. 252 ГК РФ, каждый собственник доли в имуществе вправе требовать от других совладельцев реального выдела его доли. Но лишь если общая вещь по своей сути является делимой и такой выдел не приведет к ухудшению ее технических характеристик, снижению стоимости или невозможности ее дальнейшего использования. Соответственно, доля в результате натурального выделения должна обладать определенными характеристиками:

иметь признаки индивидуальной вещи, которую самостоятельно можно использовать по назначению;
иметь стоимость, соответствующую размеру принадлежащей собственнику доли;
соответствовать санитарным нормам, если они установлены в ее отношении.

Выдел такой доли, как и реальный раздел, если он осуществляется по обоюдному согласию сособственников, оформляется соглашением. Если его достичь не удалось, выдел возможен лишь через суд.

При невозможности натурального выдела части имущества владелец доли может претендовать на компенсацию в порядке, описанном выше. После выдела или получения компенсации право общей долевой собственности у такого лица прекращается.

Общая собственность может быть как совместной, так и долевой. Если общее владение долевой собственностью не представляется возможным, владельцы могут его прекратить, избавившись от своих долей в пользу других совладельцев, а если те откажутся – в пользу третьих лиц.

Если собственники желают и дальше пользоваться общим имуществом, они могут его разделить, выделив в натуре принадлежащие им доли. На практике это чаще всего касается общей недвижимости, но далеко не всегда возможно в техническом плане и почти невозможно для квартир.

Если сторонам это все же удалось, каждый из них будет обладать своим индивидуальным объектом права, а долевая собственность прекратит действовать.

Независимо от того, как будет делиться объект общей собственности необходимо обратиться к эксперту.

Это связано с тем, что раздел, например, жилого дома требует навыков технического характера, которыми обладает только эксперт. Поэтому необходимо обратиться к эксперту, который проведет строительно-техническую экспертизу.

В ней он может описать варианты раздела дома, стоимость перестройки.

Исходя из этого, стороны соглашения могут выбрать вариант, который им подходит, и оформить его в договоре. В договоре также желательно описать последствия, касающиеся затрат, связанных с разделом.

Но большинство таких ситуаций решается в суде.

Раздел общей долевой собственности возможен по требованию даже одного собственника. Важно, что не имеет значения мотив требований. Важен только факт.

Раздел реален только в том случае, если единое целое можно разделить таким образом, чтобы вещь можно было дальше использовать по назначению. Также никто из собственников не должен быть ущемлен в своих правах.

Прекращение долевой собственности

В соответствии с п. 1 ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между сособственниками по соглашению между ними. Раздел имущества является частным случаем выдела доли, поскольку при разделе право на выдел реализуется всеми сособственниками. Раздел имущества следует отличать от отчуждения общего имущества по решению всех собственников с последующим дележом вырученной суммы (см. подп. «б», «в» п. 3 § 2 настоящей главы). При разделе имущества сособственники претендуют на выдел каждому из них доли в натуре или на выплату компенсации при невозможности выдела доли.

Для получения подробной информации оставьте контактные данные и мы с Вами свяжемся

Получить консультацию

Получить дом в совместную собственность может любой гражданин в следующих ситуациях:

Семья приватизирует недвижимость и несколько ее членов вписываются в свидетельство о собственности.
Дом приобретен совместно с другими лицами.
Дом унаследован несколькими наследниками.
Несколько лиц хотят купить дом, который находится в долевой собственности.
Имущество подарено нескольким людям.
Недвижимость куплена за совместные средства супругов во время брака.

Владеть и пользоваться совместной собственностью могут все лица без ограничений. Однако распоряжаться таким имуществом можно лишь с согласия всех сособственников.

Общие правила того, как определить доли, содержится в ст. 245 ГК РФ. Исходя из ее положений, можно выделить следующее:

части всех участников определяются по их взаимному согласию либо в соответствии с положениями соответствующего закона;
способ определения долей устанавливается в соглашении между участниками, их размер может меняться;
лицо имеет право претендовать на увеличение своей доли, если осуществило неотделимые улучшения имущества.

Существует два способа того, как сособственники могут определить порядок общего пользования недвижимостью. Первый – стороны самостоятельно выясняют между собой взаимные права и обязанности на дом и землю, а также на иное имущество, являющееся совместной собственностью. На практике далеко не всегда получается это сделать.

Второй способ – обращение в суд с исковым заявлением об определении порядка пользования частным домом.

При рассмотрении данного вопроса суд обратит внимание на следующие факторы:

размер доли и количество собственников;
наличие либо отсутствие семейных связей;
прописка родственников;
планировка помещения и возможность выделить изолированную часть;
устоявшийся порядок пользования домом;
количество входов, выходов и проходных помещений.

В случае невыполнения решения суда другими собственниками истцу придется снова начинать процедуру сначала, что отнимает много сил и времени. Поэтому наиболее рациональным способом является мирное урегулирование спорных вопросов.

Помимо оформления права собственности на дом требуется еще и оформление земли, находящейся под ним.

Согласно ст. 36 Жилищного кодекса, предусматривается приобретение права общей собственности на земельный участок, на котором располагается объект недвижимости — приватизация земли под домом.

Границы земельного участка должны соответствовать требованиям земельного законодательства.

При этом право собственности на землю под объектом недвижимости является исключительным, если иное не предусмотрено законами.

Указанное положение поможет собственникам недвижимости разобраться, что делать, если дом в долевой собственности, а земля — нет. Собственники дома должны реализовывать свое исключительное право на землю и оформлять его юридически.

Как показывает практика, очень высока вероятность, что совладелец однажды захочет отделить свою часть. И если собственники жилья не являются близкими родственниками с полным взаимопониманием внутри семьи, неизбежно начнутся конфликты.

Однако существуют способы, как из долевой собственности сделать частную. Ими можно воспользоваться не только в случае, если человек желает выделить свою долю в натуре, но также если все лица, имеющие часть в имуществе, желают ее продать.

Первый и самый простой способ заключается в следующем: совладельцы должны оформить дарственную своих долей на одно лицо. Такой документ обязательно следует заверить нотариально.

Необходимо упомянуть, что дарение не родственнику облагается НДФЛ, родственнику – нет. При этом нельзя забывать о земельном участке, на котором стоит строение: нужно предварительно оформить долевую землю, и подарить ее вместе с объектом недвижимости.

Таким образом, необходимо получить конечный документ – договор, заверенный нотариально, и лишь после этого идти в Росреестр за регистрацией такого права и получения свидетельства на нового собственника.

Способ второй – обратиться в суд. В исковом заявлении нужно указать, на какую жилплощадь человек претендует. Суд в своем решении опишет:

какая недвижимость и с каким метражом дома принадлежит каждому собственнику;
как разделить объект;
режим пользования общими помещениями.

После получения судебного решения нужно обратиться в орган регистрации за оформлением права собственности на причитающуюся долю.

Итак, если земля в долевой собственности, как оформить дом в собственность зависит от того, по какому пути пойдут совладельцы.

Дополнительного рассмотрения требует вопрос, как продать имущество (дом и земельный участок), которые находятся в долевой собственности. В таком случае может осуществляться продажа дома и земельного участка как целостных комплексов (при наличии согласия сособственников).

Если согласия нет, каждый владелец имущества распоряжается своей частью самостоятельно, соблюдая правила, установленные законодательством.

Таким образом, чтобы продать долевую собственность дома и земельного участка, в первую очередь нужно понять, что именно будет продаваться – все имущество целиком или какая-то его часть.

Гражданско-правовые основания прекращения данного имущественного прецедента регулируются статьёй 252 ГК РФ и разделяются на два типа:

Полное прекращение сложившихся отношений между совладельцами.
Реорганизация совместного владения путём выдела долей и оформления индивидуального владения частью имущества.

К первому типу относятся имущественные сделки и иные гражданско-правовые прецеденты, в числе которых:

Переход права владения к покупателю после оформления договора купли-продажи и регистрации сделки в Росреестре.
Передача имущества в результате дарения или обмена.
Передача принадлежащей доли бывшему супругу в результате раздела имущества при разводе.
Иные виды имущественных сделок и отчуждения объекта на возмездной и безвозмездной основе.

В данном контексте допустимо рассматривать утрату права на жилое помещение, признанное аварийным или подлежащим сносу для муниципальных нужд.

То же касается земельных участков, которые допускают изъятия у собственника в силу нарушения санитарных и иных норм жилья, а так же по административному решению или решению суда. К подобным прецедентам относятся и передача залогового имущества, его арест или конфискация.

Ко второму типу относятся два вида прав, допускающих аннулирование совместного распоряжения помещением или участком:

Приобретение доли совладельца, если помещение или участок использовались двумя собственниками. Или приобретение частей остальных участников.
Выдел принадлежащей доли в праве, с оформлением индивидуального владения каждого из участников.

В первом случае приобретение основано на выкупе долей или их принятии в дар. Может основываться на завещательном распоряжении совладельца или перейти по наследству по степени родства.

Во втором случае заинтересованные лица проводят процедуру выдела принадлежащей им территории или жилых (нежилых) площадей. Такая процедура допускает переоформления по согласию сторон, а так же – по решению суда.

Как происходит прекращение права общей долевой собственности

При определённых условиях допускается раздел одного объекта, находящегося в собственности двух или более лиц.

К таким гражданским прецедентам предъявляются соответствующие требования:

соответствие санитарному минимуму;
допустимость реконструкции дома, помещения или участка.

Нормативы санитарного минимума устанавливаются местной администрацией. Делимый объект требует объёма площадей, соответствующих сумме минимальных норм на число участников процедуры.

Помещение или земельный участок могут разделяться, при условии обеспечения отдельного выхода или подъезда к дороге.При этом реконструкция помещения требует разрешительных санкций уполномоченных организаций.А земельный участок выделяется межеванием, не допуская наложения границ.

Путём обозначенных процедур совместное владение недвижимостью исчезает, так как остаётся один собственник. Или в силу того, что из одного объекта компонуются два автономных помещения или участка, с присвоением новых кадастровых номеров.

При разделе недвижимого имущества учитывается допустимость его использования вновь возникающими единоличными собственниками. Для этого проводится экспертиза, учитывающая соответствие техническим нормативам, в случае образования второго прохода и установления стены, разгораживающей помещение.

Оба жилых или нежилых помещения требуют соответствия санитарным и иным нормам, допускающим использование не только жилых площадей, но и мест общего пользования.

Поэтому разрешение на реконструкцию сопровождается разработкой проекта реконструкции, который проводят компетентные архитекторы и специалисты службы БТИ. Далее он требует удостоверения, подтверждающего соблюдение противопожарных и санитарно-эпидемиологических мер.

Квартира, приватизированная несколькими участниками, может разделяться при совокупности соответствующих условий:

Предоставлении каждому участнику, имеющему право на долю в квартире, собственного выхода на лестничную площадку подъезда.
Наличия возможности выделения санузла и кухни в каждом из помещений.
Соответствия выделяемого помещения санитарным и техническим нормам, которые не могут нарушать установленного минимума, регламентирующего нормативы жилого помещения.
Полученного разрешения на реконструкцию, соответствие проекта выдела, архитектурным и иным требованиям.

Принципиальное решение прекратить совместное владение квартирой, при несоответствии указанным выше параметрам жилых площадей, допускает выкуп.

Для выкупа не предусмотрено специальных требований. Один совладелец выкупает доли остальных, руководствуясь соразмерной выплатой стоимости жилой площади, принадлежащей каждому собственнику.

Любые юридические действия с недвижимостью сопровождаются сбором пакета документов. Его состав зависит от конкретной ситуации. По общему правилу, чтобы оформить дом в собственность, если земля в долевой собственности, в орган Росреестра нужно подать:

Удостоверение личности гражданина.
Оригинал и копию доверенности, заверенной у нотариуса, если от имени владельца действует представитель.
Кадастровый паспорт на жилье.
Разрешение на ввод строения в эксплуатацию.
Правоустанавливающие документы на имущество: договор купли-продажи, завещание и так далее.
Заявление, составленное по установленной форме и подписанное гражданином.
Квитанцию об уплате государственной пошлины.

Заявку вместе с пакетом документов можно подать и через Многофункциональный центр.

Если один из владельцев хочет реализовать свою часть в имуществе, он должен помнить о приоритетном праве других собственников на покупку доли (ст. 250 ГК РФ). Прежде чем продать часть дома третьему лицу, именно им нужно первым сообщить о своем намерении и объявить условия сделки. Исключением является продажа жилья с публичных торгов или реализация доли, расположенной на земельном наделе, частью которого человек также владеет.

Способы уведомления собственников:

заказное письмо по почте с описью вложения;
уведомление от нотариуса со следующей информацией:
- объект и цена продажи,
- срок и условия оплаты,
- срок передачи имущества и так далее.

В течение месяца совладельцы должны отреагировать на предложение. Если они не собираются покупать продаваемую долю, инициатор сделки может искать других покупателей.

Подтверждением того, что продажа своей доли осуществлена законным образом и продавец не пренебрег обязанностью уведомить совладельцев, может быть полученная на почте копия телеграммы или свидетельство о направлении/передаче извещения.

Соглашение об определении долей в новом доме

Долевая собственность на дом предполагает, что объектом одновременно владеет несколько граждан. Все действия по распоряжению общим имуществом согласовываются с совладельцами. При этом любые юридические операции с жилым помещением распространяются на территорию, на которой находится объект. Таким образом, следует продать дом с земельным участком.

При разделе общего имущества желательно достигнуть компромисса с другими владельцами. В противном случае придется обратиться в суд. Также граждане вправе выйти из долевой собственности, выделив свою часть в натуре.

Право собственности в отношении имущества прекращается в следующих ситуациях (ст. 235 Гражданского кодекса РФ):

При отчуждении названного имущества собственником другим субъектам (например, по сделке купли-продажи недвижимости, при дарении и т. д.).
При отказе собственника от права (например, от права собственности на земельный участок или долю).
В связи с гибелью или уничтожением имущества (например, после сноса здания, см. постановление ФАС Северо-Западного окр. от 28.05.2010 по делу № А56-34920/2009). К этому же основанию можно отнести и утрату объектом свойств, позволяющих использовать его в соответствии с первоначальным предназначением (см. постановление ВАС РФ от 20.10.2010 № 4372/10).
В иных регламентированных законом случаях, в т. ч. при принудительном отчуждении имущества в силу закона (см. п. 2 названной статьи). Например, если на недвижимость было обращено взыскание по решению суда и т. д.

Единый государственный реестр недвижимости включает информацию не только о правах и обременениях, существующих в данный момент, но и о тех, которые уже погашены (подп. 2 п. 2 ст. 7 закона «О госрегистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Согласно п. 12 Порядка ведения ЕГРН, утв. приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943, записи о существовавшем ранее праве погашаются путем присвоения записи реестра статуса «погашенная».

Основанием для предоставления рассматриваемой госуслуги является обращение правообладателя, его представителя либо иного лица в установленных законом случаях (например, представителя органа госвласти, судебного пристава-исполнителя и т. д.) с комплектом необходимых документов.

В такой комплект входят:

Заявление о госрегистрации прекращения права собственности (его форма и правила заполнения утверждены приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 920).
Документы, подтверждающие личность заявителя (или учредительная документация, если заявителем выступает юрлицо) или его представителя, а также документы, удостоверяющие правомочия представителя заявителя (доверенность или иной приравненный к доверенности документ, приказ юрлица, свидетельство о рождении несовершеннолетнего лица и т. п. — в зависимости от ситуации).
Документы — основания для проведения процедуры (согласно положениям ст. 14 закона № 218-ФЗ).
Правоустанавливающая документация на объект недвижимости (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, судебный акт и т. д.). Не требуется, если право было зарегистрировано в надлежащем порядке. Такие документы обязательно представляются, например, если надлежит зарегистрировать прекращение ранее возникшего права, госрегистрация которого не была произведена в надлежащем порядке (п. 3 ст. 69 закона № 218-ФЗ), и т. д.

Важно! Выписку из ЕГРН включать в данный комплект документов необязательно, т. к. регистратор может запросить ее в порядке межведомственного взаимодействия.

Процедура госрегистрации прекращения права собственности на объект по данному основанию производится:

параллельно с процедурой снятия его с государственного кадастрового учета, если права на такой объект недвижимости в надлежащем порядке зарегистрированы в ЕГРН (подп. 3 п. 3 ст. 14 закона № 218-ФЗ);
без одновременного кадастрового учета объекта, если в ЕГРН уже имеются сведения о таком объекте недвижимости, но право на него регистрируется в связи с прекращением существования такого объекта (подп. 3 п. 4 ст. 14 закона № 218-ФЗ).

При этом государственный кадастровый учет объекта в связи с прекращением его существования производится без госрегистрации права, если в ЕГРН отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на такую недвижимость (подп. 2 п. 5 ст. 14 закона № 218-ФЗ).

Важно! Для подтверждения факта прекращения существования объекта недвижимости требуется акт обследования, проводимого кадастровым инженером (п. 1 ст. 23 закона № 218-ФЗ). Порядок оформления такого акта регламентирован приказом Минэкономразвития России от 20.11.2015 № 861. Данный акт также должен быть включен в пакет документации, представляемой для госрегистрации прекращения права собственности или снятия объекта с кадастрового учета (подп. 7 п. 2 ст. 14 закона № 218- ФЗ).

В целом рассматриваемая в статье процедура госрегистрации сходна по своей структуре с процедурой госрегистрации возникновения или перехода вещного права.

Срок предоставления госуслуги — максимум 12 рабочих дней с момента приема надлежащего пакета документов, при условии что госрегистрация прекращения прав и постановка на учет в ГКН в отношении данного объекта производятся одновременно, а сами документы передаются через многофункциональный центр (подп. 6 п. 1 ст. 16 закона № 218-ФЗ).

Если документы были удостоверены нотариусом, то срок проведения процедуры сокращается до 3 дней, в случае подачи удостоверенных документов в электронной форме процедура проводится в течение 1 рабочего дня (подп. 9 названной нормы).

При условии, что право собственности не переходит к новому правообладателю, госпошлина за рассматриваемые регистрационные действия составляет (данные актуальны на январь 2018 года):

2 000 руб. — для физлица;
22 000 руб. — для юрлица (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Обратите внимание! Размер пошлины может быть скорректирован в зависимости от категории ее плательщика (см., например, подп.15 п.1 ст. 333.35 НК РФ).

Если же право собственности переходит к новому правообладателю, либо прекращается в связи с ликвидацией либо преобразованием (реструктуризацией) объекта недвижимости, государственная пошлина уплате не подлежит — в силу прямого указания подп.8.1 п.3 ст.333.35 НК РФ (см. также Письмо Минфина РФ от 12.11.2015 №03-05-06-03/65291). Аналогично госпошлина не платится в случае отказа лица от права собственности на объект недвижимости.

В результате проведения названной процедуры бывший правообладатель в качестве подтверждения внесения соответствующих изменений в сведения ЕГРН получит выписку из ЕГРН.

Форма получения выписки зависит от формы предоставления документов на госрегистрацию (бумажная или электронная) и соответствующих указаний в заявлении правообладателя.

***

Итак, госрегистрация прекращения права собственности на объект недвижимости производится на основании соответствующего заявления от надлежащего лица и комплекта документации, включающего в т. ч. и документы — основания прекращения права.

Срок поведения процедуры составляет от 1 до 12 дней — в зависимости от необходимости осуществить параллельно с ней и процедуру постановки объекта на государственный кадастровый учет, а также способа подачи документов и оснований для проведения процедуры.

Адвокат Поляк М.И., проанализировав ситуацию, посоветовала Я. обратиться в суд с иском о выделе доли жилого дома в натуре, прекращении права общей долевой собственности на жилой дом.

Я. обратился к адвокату с просьбой подготовить такой иск и представлять его интересы в суде.

Адвокат Поляк М.И., изучив материалы дела, выяснила, что согласно техническому паспорту жилой дом состоит из нескольких автономных квартир, а именно квартир № 1,2,5, а квартиры № 3,4 разрушены.

При подготовке иска о выделе доли дома в натуре адвокат опиралась на ч.2 ст.252 ГК РФ, из которой следует, что участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При этом, выдел доли из общего имущества может быть осуществлен двумя способами: выделением части имущества в натуре соразмерно идеальной доли в праве общей долевой собственности либо выплатой денежной компенсации (стоимости) доли.

Адвокат указала, что истец Я. с ответчиками А., Е., Ф. в родственных отношениях не состоят, не являются друг другу свойственниками. Я. с момента приобретения доли в праве собственности на жилой дом занимает квартиру № 1, которая представляет собой изолированную комнату и кухню, с отдельным выходом на земельный участок.

В процессе судебного рассмотрения дела по ходатайству истца было проведено исследование части жилого дома, по итогам которого было составлено экспертное заключение. Согласно заключению выдел изолированной части Я. в соответствии с величиной принадлежащей ему идеальной доли 21/100 в праве собственности по техническому состоянию, а так же по соотношению величины полезной площади, возможен в виде квартиры № 1.

Головинский районный суд г. Москвы, рассмотрев дело по существу в открытом судебном заседании, выслушав доводы представителя истца, удовлетворил исковые требования Я. в полном объеме.

Данный режим владения имуществом формируется по различным обстоятельствам, из которых распространены:

покупка жилой площади с использованием средств материнского капитала;
получение несколькими лицами земельного участка в рамках процедуры вступления в наследство;
приобретение имущества лицом, пребывающим в зарегистрированных супружеских отношениях;
приватизация жилья, используемого по договору социального найма;
ведение совместного хозяйства.

Если собственниками заранее не определялись условия разделения и размер долей, распределение имущества осуществляется по стандартным правилам, что подразумевает выделение одинаковых долей.

В законодательстве не закреплен перечень конкретных факторов, в соответствии с которым право на долевое владение прекращается. Однако, общий список может выделяться с учетом действующих нормативов и выводов из реальной практики.

Событие реализуется при возникновении юридических обстоятельств:

Отчуждение доли. Владелец части в общем имуществе вправе распоряжаться принадлежащим объектом на свое усмотрение, заключая безвозмездные сделки и операции, предполагающие обязательную оплату. Собственник при соблюдении стандартного регламента может завещать имущество, подарить или продать (с определенными особенностями) другому гражданину. Прекращение права долевой собственности происходит, если объект переходит во владение одного субъекта.
Выдел доли в натуре. По нормам ст. 252 ГК РФ владелец доли в имуществе вправе потребовать от других сособственников выдела принадлежащей части в объекте. Однако, процедура реализуется в случае, если в результате совершения не будет утрачена возможность целевой эксплуатации. К примеру, при фактическом разделении транспортного средства на несколько частей, его использование будет невозможным. В таких ситуациях предусмотрено возмещение средств по стоимости доли.
Обращение взыскания. Гражданским законодательством предусмотрено право кредитора требовать взыскания имущества должника для покрытия невыполненных обязательств. При отсутствии возможности беспроблемного выдела, сособственникам представляется вариант с выкупом. Если в качестве совладельца выступает одно лицо, после использования предложения долевой режим прекращается. Если несколько, право на долю утрачивает лишь должник.
Гибель или уничтожение имущественной части. Ст. 235 Гражданского кодекса предполагает прекращение права собственности по доле или объекту, в целом, если произошло уничтожение.
Отказ владельца от принадлежащей доли. Причина проста и не предполагает лишних сложностей при реализации. Отдельно стоит упомянуть про возможность отказа в пользу одного из сособственников или без указания – во втором случае распределение освободившейся части будет производиться по ранее достигнутому соглашению.

Важно! Отсутствие регламентированного порядка прекращения права общей долевой собственности предполагает необходимость в дополнительном изучении возможных тонкостей и особенностей процесса.

Для выдела части имущества необходимо, чтобы объект делился без проблем, подразумевающих:

ухудшение технических показателей;
уменьшение стоимости;
утрату возможности использовать собственность.

С учетом данных позиций выходит, что доля в результате выдела в натуре должна соответствовать следующим характеристикам:

обеспечивать соблюдение санитарных норм;
обладать стоимостью, которая коррелирует с принадлежащей владельцу долей;
иметь отличительные признаки индивидуального имущества, то есть такой вещи, которая используется по назначению в отрыве от цельного объекта.

Реальный раздел жилого дома и прекращение долевой собственности

Прописка должна быть у каждого человека, поскольку она, прежде всего, является подтверждением его места жительства.

Чтобы зарегистрироваться в доме, в котором имеется несколько собственников, нужно собрать следующие документы:

Паспорт регистрируемого гражданина.
Заявление, составленное по шаблону, предложенному работником МФЦ.
Документы, подтверждающие право собственности на долю.

Также в доме может быть прописан человек, не являющийся собственником, при условии, что у владельцев имущества не возникло возражений.

Регистрация собственника или его несовершеннолетних детей может быть осуществлена без получения согласия. Размер доли при этом не имеет никакого значения, она может быть даже самой меньшей из всех, прописка все равно осуществляется.

Также законом предусмотрена возможность прекращения права общей долевой собственности и выдел доли в натуре, то есть раздел и документальное распределение участка с находящимися на нем строениями между соседями. Недвижимое имущество при таком разделе распределяется в соответствии с фактическим пользованием с учетом размера долей. Но доля в праве на участок или дом (здание) не всегда соответствует площади, находящейся в фактическом пользовании собственника. В таких случаях перед выделом доли в натуре необходимо перераспределить доли между долевыми собственниками. Если между соседями согласованы все условия прекращения права общей долевой собственности, то можно начинать процесс раздела. Для этого сначала необходимо разделить объекты технически, то есть на основании геодезической съемки установить характерные точки координат участка и дома при разделе, затем осуществить постановку вновь образованных объектов на кадастровый учет и только после этого составлять и подписывать соглашение. Соглашение должно содержать информацию об индивидуально-определенных объектах, права на которые возникнут у сторон в результате его заключения.

В случаях, когда земельный участок или домовладение фактически и технически разделить невозможно, возникает вопрос об определении порядка пользования домовладением, зданием и (или) земельным участком.

Определение порядка пользования нужно отличать от изменения правового режима собственности. Заключив соглашение об определении порядка пользования земельным участком или домом (зданием), вы по сути оформляете документально фактическое пользование домом, зданием и (или) участком. Право собственности при этом остается долевым и прекращения этого права не происходит, соответственно никаких изменений в правоустанавливающие документы вносить не нужно.

Использование чужого земельного участка для доступа к собственному участку. Сервитут в Саратове и Энгельсе.
Раздел дома и участка, домовладения или выдел доли дома в натуре
Риск остаться без своей недвижимости после окончания срока аренды земельного участка. Изъятие земельного участка.
Существенные изменения оснований предоставления земельных участков в собственность для ведения садоводства. Успеть до 31.12.2020!
Правильное оформление документов на дом – залог быстроты и успешности сделок.
Изменения Земельного кодекса в 2015 году
Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка при аренде земли.
Земельные споры. Споры о праве на земельный участок. Услуги юриста.
Прекращение права общей долевой собственности. Выдел доли в натуре в Саратове и Энгельсе.

Прекращение права долевой собственности

УДК 347.233.1

ПРЕКРАЩЕНИЕ ПРАВА ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА НЕЗНАЧИТЕЛЬНУЮ ДОЛЮ В ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ: ПРОБЛЕМЫ ТЕОРИИ И ПРАВОПРИМЕНЕНИЯ*

Восточно-Сибирский филиал Российской академии правосудия, г. Иркутск

В статье анализируются практические и теоретические вопросы применения п. 4 ст. 252 ГК РФ. Автор приходит к выводу о невозможности применения данной нормы без заявления сособствен-ника о выделе доли, поскольку нарушаются основные начала гражданского законодательства. Автор обосновывает позицию о том, что необходим механизм принудительного прекращения субъективного права собственности собственника, злоупотребляющего своим правом долевой собственности.

Ключевые слова: право общей долевой собственности; злоупотребление правом; незначительная доля; прекращение права собственности.

Прекращение права общей долевой собственности на незначительную долю обладает рядом особенностей, которые предусмотрены в п. 4 ст. 252 ГК РФ. Данная норма закрепляет, что в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Согласно пункту 5 данной же статьи с получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе [1].

Таким образом, наличие трех обстоятельств: незначительность доли, невозможность ее выдела в натуре и отсутствие существенного интереса в пользовании может привести к прекращению права собственности посредством получения компенсации стоимости доли. Формулировка нормы п. 4 ст. 252 ГК РФ и ее применение неоднократно были предметом научных и практических дискуссий, основные вопросы которых сводятся к следующему.

Каким образом устанавливается наличие этих обстоятельств и кто может обращаться в суд с иском по п. 4 ст. 252 ГК РФ? Насколько обоснованно лишение права

собственности только лишь ввиду незначительности доли? Не нарушаются ли такими действиями принципы гражданского права, такие как свобода договора и неприкосновенности собственности? Что необходимо изменить в механизме принудительного прекращения права собственности на долю? Эти вопросы будут предметом исследования в настоящей статье.

Является ли доля незначительной, суд определяет каждый раз исходя из обстоятельств дела; речь идет о доле, размер которой не позволяет использовать вещь по ее целевому назначению. Бывают очевидно незначительные размеры доли, например 1/10, притом что у других сособственников будет, например, 5/10 и 4/10 соответственно. Но ведь может быть незначительной и 1/3 доли, если речь идет об однокомнатной или даже двухкомнатной квартире. Таким образом, может сложиться ситуация, при которой все собственники обладают незначительными долями, однако права собственности будет лишен лишь тот, в отношении которого будет применяться п. 4 ст. 252 ГК РФ. Следовательно, критерий незначительности доли не является корректным, поскольку в ряде случаев неприменим и нерезультативен.

Критерии невозможности реального выделения доли определены в ряде поста-

* 1 о

Исследование выполнено при финансовой поддержке РГНФ в рамках проекта проведения научных исследований («Право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме в России, Германии, Австрии и Швейцарии: сравнительно-правовое исследование»), проект № 13-03-00014.

Договор раздела имущества между супругами
Контракт по реализации инвестиционного проекта на территории Москвы
Книга записей государственных актов на право собственности на землю, пожизненного владения, бессрочного (постоянного) пользования землей (приложение 2 к инструкции о порядке выдачи (замены) государственных актов на право собственности…, утв. Ко
Образец. Выписка из паспорта БТИ. Форма № 1а
Образец. Выписка из реестра акционеров
Образец. Выписка из форм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утверждено роскомземом от 13.09.96)
Образец. Договор о перераспределении идеальных долей
Образец. Договор о разделе имущества между бывшими супругами
Образец. Договор о разделе имущества между супругами с доплатой денег
Образец заявления в госавтоинспекцию о регистрации автомототранспортных средств и прицепов к ним
Образец. Заявление в госавтоинспекцию о регистрации (перерегистрации) транспортных средств (для юридических лиц) (приказ мвд рф от 26.12.94 № 430 (ред. От 28.03.95))
Образец. Заявление о передаче квартиры в собственность
Образец. Заявление о согласии на приватизацию квартиры
Образец. Передаточное распоряжение
Образец. Примерный пакет документов (материалов) по выдаче свидетельств на право собственности на земельные доли и о праве на имущественные паи (постановление правительства рф от 01.02.95 № 96)
Образец. Свидетельство на право собственности на землю
Образец. Свидетельство о передаче заявления
Образец. Справка для оформления жилого помещения (служебной площади) в собственность граждан
Образец. Ходатайство о регистрации товарного знака (знака обслуживания) в Российской Федерации
Образец. Договор о перераспределении долей общей площади квартиры

Часы работы:

Пн — Пт с 10-00 до18-00

Суб — Вс консультации с адвокатом только по предварительной записи

(запись осуществляется по телефону:

8 (962) 998-00-18 в часы работы: Пн — Вт с 10-00 до 18-00)

Как правило, таким собственникам приходится объяснять, что в случае, если дом находится в общей долевой собственности, то владение, пользование и распоряжение им должно осуществляться по соглашению всех участников.

Совместное владение объектом недвижимости влечет за собой ряд неудобств и нередко приводит к конфликту интересов между сособственниками.

В связи с чем весьма актуальным вопросом становится прекращение права общей долевой собственности на жилой дом посредством его раздела и выдела доли какого-либо сособственника в натуре.

Когда совладельцы объединены близким родством и отношения между ними хорошие, указанный порядок владения не порождает каких-либо затруднений.

Но когда приходится делить недвижимость, например, во время расторжения брака, наличие такого объекта приводит к серьезным затруднениям.

оформите межевание надела, подготовьте план каждого выдела и акт согласования границ участков; обратитесь к местной администрации с подготовленными бумагами и получите подпись главы на утверждение проекта относительно новых границ; затем посетите комитет по управлению имуществом для получения разрешения на разделение; сдайте документацию в Росреестр или многофункциональный центр и получите подтверждение права собственности на разделенные участки; при межевании каждый надел подвергается процедуре кадастрового учета, поэтому снова обращаться в Регистрационную палату не придется.

Прекращение общей долевой собственности на дом

Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.

Самый ключевой момент при наличии долевой собственности, независимо определены их доли или нет, заключается в распоряжении общим имуществом.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Наконец, необходимо зарегистрировать права собственности на новые объекты недвижимости – части дома. В связи с чем весьма актуальным вопросом становится прекращение права общей долевой собственности на жилой дом посредством его раздела и выдела доли какого-либо сособственника в натуре.

Любой участник общей долевой собственности в любой момент вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

В этом случае все собственники заключают договор (соглашение) с обязательной регистрацией учреждением юстиции.

После государственной регистрации соглашения общее право собственности на него утрачивается, и каждый из бывших совладельцев становится собственником своей отдельной доли.

Если же добровольная договоренность не достигнута (что бывает значительно чаще), то раздел дома производится по решению суда.

Компенсация также выплачивается, когда часть имущества по техническим или иным причинам выделить невозможно;

Для соблюдения норм строительства и безопасности при перестройке.

Самовольное изменения планировки здания грозит административной и уголовной ответственностью. Соглашение о разделе жилого дома в натуре — образец 2019 Соглашение между собственниками о разделе жилого имущества в натуре представляет собой документ, в котором прописывается:

Подписи всех владельцев;
Сумма компенсационных выплат и их расчет;
Доли каждого владельца;
Местоположение;
Дата и место заключения.
Общая доля имущества;
Номер паспорта БТИ;
Изменения долей;
Паспортные данные долевых участников, их реквизиты;

Такие ситуации чаще всего практикуются, когда семейная пара делит общее жилье, полученное в браке.

Тогда каждый из супругов имеет во владении 50% квартиры, дома. В подтверждение тому имеется свидетельство о праве собственности на половину жилья.

В этом случае каждый владелец имеет право по своему желанию распоряжаться своей долей, совершать с ней любые юридически значимые действия.

Осуществить раздел земли в натуре намного проще, нежели построек, квартиры.

Раздел земли проводится на основе имеющихся договоров, заверенных у нотариуса. Так как сейчас законодательство к процессу регистрации земли относится лояльней, провести раздел будет легче.

Иногда выделение доли невозможно по объективным причинам (например, наличие нескольких собственников однокомнатной квартиры), поэтому суд может обязать других собственников выплатить компенсацию тому участнику, который пожелал выделить свою долю.

Что происходит после принятия решения суда?

Если решением суда установлена обязанность для других участников долевой собственности на квартиру по выплате компенсации, то следует получить определенные суммы с каждого собственника, после чего право собственности данного лица считается прекращенным.

Прекращение права общей долевой собственности

Согласно ст. 209 ГК право собственности рассматривается как право владения, пользования и распоряжения жилым помещением.

Владение означает реальное обладание жильем.

В результате пользования жильем собственник извлекает для себя пользу, выгоду, доходы. Вместе с тем законодательством установлено, что жилые помещения могут быть использованы только для проживания граждан. Размещение в жилых помещениях мастерских или офисов не допускается (ст. 288 ГК).

Действующий Жилищный кодекс РСФСР был принят более 13 лет назад и в настоящее время уже не в состоянии регулировать сложившиеся жилищные отношения. Их преобразование началось с принятия в 1990 году Закона «О собственности в РСФСР», основные положения которого закреплены и развиты в Гражданском кодексе РФ, в связи с чем сам Закон признан утратившим силу.

Количество граждан — собственников жилья значительно увеличилось с принятием в 1991 году Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и особенно после внесения в него в 1992 году изменений и дополнений, устанавливающих бесплатную передачу в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений.

В Гражданском кодексе РФ праву собственности на жилые помещения посвящена глава 18, на гражданско — правовом уровне регулирующая жилищные отношения. Так, в соответствии со ст. 288 собственник осуществляет свои права в отношении принадлежащего ему жилого помещения в соответствии с его назначением.

Гражданин — собственник жилого помещения может использовать это помещение для личного проживания и проживания членов его семьи. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.

В соответствии со ст. 235 ГК право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Указанной статьей устанавливается довольно значительный перечень оснований прекращения права собственности, который в общем-то адекватен основаниям приобретения этой собственности. Обычный договор купли — продажи жилого помещения порождает двусторонние отношения, в результате которых одновременно право собственности появляется у покупателя и прекращается у продавца.

Право собственности прекращается, например, у гражданина — собственника жилого помещения в доме, если дом сносится. Но всегда актуальным остается вопрос о том, насколько правомочны действия местной администрации по принудительному лишению права собственности граждан при переселении из сносимых строений.

Гражданин — собственник жилья может вступать в любые не противоречащие закону отношения, связанные с изменением правового статуса, приобретением или отчуждением принадлежащего ему жилого помещения. Это относится ко всем видам сделок, которые производятся на рынке жилья.

Но здесь активно действует и криминальный бизнес. Используя, прежде всего, юридическую неосведомленность граждан о порядке оформления той или иной жилищной сделки, применяя различные формы мошенничества, с гражданами заключают соглашения на крайне невыгодных для них условиях. Нередко с помощью махинаций они лишаются своего законного жилища. Если жилое помещение выходит из законного владения, собственники обращаются к правовой защите.

Гражданско — правовая защита осуществляется по правилам Гражданского кодекса. Способы защиты в судебном порядке гражданских прав, в том числе и жилищных, весьма разнообразны. Но закон тем не менее выделяет наиболее значимые из них (ст. 12 ГК).

Прежде всего, это исковое требование гражданина о признании нарушенного или оспариваемого его права на жилое помещение. В большинстве случаев признание судом этого права является необходимой предпосылкой, обеспечивающей принудительное осуществление других требований. Например, требование о признании права на жилое помещение является необходимым условием осуществления требования о выселении лица, незаконно занимающего это помещение.

Другим способом защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. Примером может служить обмен жилыми помещениями, который был произведен под действием заблуждения одной из сторон, без какого-либо умысла другой стороны сделки. Такой обмен суд может признать недействительным и возвратить стороны в первоначальное состояние.