Можно ли продать жилье купленное в ипотеку на материнский капитал

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать жилье купленное в ипотеку на материнский капитал». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Использовать материнский капитал могут семьи с двумя и более детьми, при этом помощь от государства весьма ощутима. Размер материнского капитала, который можно направить на оплату части стоимости квартиры или погашение задолженности по кредиту, составляет 453 026 рублей. Это весьма существенные деньги для регионов.

Покупатели, использующие материнский капитал при оплате недвижимости, обязаны наделить собственностью своих детей. В дальнейшем, если у семьи возникнет необходимость продать квартиру, им нужно согласовать это с органами опеки и попечительства.

Если материнский капитал погашает ипотеку или используется в качестве первоначального взноса, то семья обязана наделить детей собственностью в квартире в течение 6 месяцев с момента полной выплаты ипотечного кредита. Но иногда бывает так, что сразу после погашения задолженности семья принимает решение обменять квартиру. Например, чтобы улучшить жилищные условия или переехать в другой, более удобный район.

У нас на практике была подобная ситуация. Семья планировала выплатить полностью ипотеку и купить с доплатой более просторную квартиру. Если бы семья наделила детей собственностью, пришлось бы получать согласие органа опеки и попечительства, что требует сбора дополнительного пакета документов и платной оценки двух квартир. Однако выход был найден. С согласия Пенсионного фонда было оформлено нотариальное обязательство и заявление о наделении детей собственностью в новой квартире. Старая квартира была продана, а новую купили сразу, и оформили на детей в том числе.

Продажа квартиры, купленной с использованием материнского капитала

Закон о материнском капитале никаких запретов или ограничений на продажу домов, приобретенных с помощью капитала, не предусматривает. Однако гражданское, семейное законодательство и законодательство об опеке взаимосвязано защищают права несовершеннолетних и содержат требование о продаже собственности детей только с разрешения органов опеки и попечительства. Об этом говорят статьи 28, 37 Гражданского кодекса РФ (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ, статья 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 г. № 48-ФЗ.

Чтобы стать счастливым обладателем разрешения на продажу доли несовершеннолетнего, нужно обратиться в органы опеки и попечительства по месту жительства. Родители напишут заявление, в котором сообщат о предполагаемой продаже жилья. После этого сотрудник органов опеки проведет собеседование с родителями, а также детьми, которым уже исполнилось 14 лет.

Четкого определения периода, начиная с которого разрешается продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала, нет ни в одном законодательном акте. Каждая конкретная ситуация будет рассматриваться в индивидуальном порядке. Сама сделка может быть проведена в любой момент со дня приобретения квартиры.

Однако есть несколько важных нюансов, касающихся срока действия разрешения от органов опеки:

согласие от ООиП действует всего 3 месяца с момента его выдачи;
новый договор на жилплощадь должен быть представлен органам опеки в течение 1 месяца с даты получения официального разрешения на отчуждение имущества несовершеннолетних.

Если договор предоставлен не будет, то регистрирующий орган имеет право отказать в регистрации сделки.

В ситуации, когда жилье покупалось с помощью кредитных средств и оформления ипотечного кредита, который на момент продажи недвижимости является действующим, заемщик обязан получить согласие кредитора на сделку и перевод всех обязательств на покупателя.

Также важно понимать, что купленная менее 3-х лет назад недвижимость, подразумевает обязательность уплаты налога с продажи (подоходный) в размере 13% от общей стоимости договора. Если собственность была оформлена после 01.01.2016 г., то действует 5-ти летний срок освобождения от налога. Если продажа старой и купля новой квартир осуществляется в течение одного налогового периода, то налогоплательщик освобождается от такой статьи расходов.

В перечень документов, необходимых для получения от ООиП разрешения на продажу квартиры, купленной полностью или частично за материнский капитал, как описывалось ранее, входит нотариальное обязательство опекунов/родителей выделить доли каждому ребенку. Такой документ оформляется только в случае, когда средства маткапитала переводятся в счет погашения задолженности по ипотеке.

Законодательно установлен период исполнения такого обязательства (выделения долей) – не позже 6-ти месяцев с даты снятия обременения с залога.

Внимание! Продать квартиру до выделения долей претендентам можно в любое время. Главное ограничение заключается в получении разрешения от ООиП (органов опеки и попечительства).

Сегодня недвижимость с госпомощью в составе ее стоимости можно:

продать и сразу купить новую (одновременная регистрация двух сделок);
обменять;
продать с целью строительства отдельного дома;
реализовать и вырученные средства разместить на счет на имя детей.

Наиболее распространенным вариантом является первый – продажа имеющейся квартиры и последующая покупка новой (как с доплатой, так и без нее).

Продажа жилья может быть обусловлена следующими причинами:

семья переезжать в другой регион или город;
ранее купленная недвижимость не соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам (неблагополучный район, шумные соседи, промерзание в холодное время года и т.д.);
семья получила возможность расширить жилплощадь;
появилась срочная потребность в деньгах (имеющееся жилье разменивается на меньшую площадь).

Обобщенно процедура продажи апартаментов или квартиры, приобретенных на маткапитал (без ипотеки), включает в себя следующую последовательность действий или шагов:

Поиск покупателя на свою квартиру и потенциальной жилплощади для покупки.

Делать это рекомендуется одновременно с целью минимизации временных издержек. Определившись с покупаемой квартирой и договорившись с потенциальным покупателем имеющейся, можно заблаговременно заключить предварительные договоры купли-продажи, в которых лучше сразу прописать доли всех членов семей.

Если новая квартира будет покупаться помимо собственных средств с помощью ипотечного займа, то ее можно изначально оформить на одного или обоих родителей, и дополнительно подтвердить свои обязательства по последующему выделению долей детям через нотариуса.

Сбор комплекта документов для получения разрешения от ООиП.

Подготовить необходимые бумаги следует также заранее, чтобы свести к минимуму время ожидания.

Получение от органов опеки официального документа, по которому разрешается продажа квартиры с обременением по материнскому капиталу.

Ждать такой документ обычно приходится от нескольких недель до одного месяца. Положительное решение будет вынесено только в том случае, когда ООиП уверены, что будут учтены все права детей. Если новое жилье планируется покупать в рассрочку, то высока вероятность получения отказа от органа опеки, так как подозревается ухудшение условий проживания.

Получение от покупателя обозначенной в договоре суммы первоначального взноса.

Вносимая доля от цены недвижимости согласуется участвующими сторонами (обычно от 10 до 50%). Деньги обычно перечисляются на счет продавца квартиры. Срок перевода будет минимальным (обычно в тот же день).

Регистрация сделки.

В Регпалате или МФЦ регистрируется договор купли-продажи квартиры на материнский капитал, что подтверждается соответствующей записью в Росреестре и выдачей нового свидетельства о собственности.

Окончательный расчет между продавцом и покупателем.

Оставшаяся сумма перечисляется покупателем в течение установленного договором срока. Срыв срока чреват штрафными санкциями.

В схеме продажи квартиры, купленной за материнский капитал, с использованием ипотеки, представленная выше пошаговая инструкция будет содержать в себе несколько дополнительных пунктов:

зачисление полученных от покупателя средств в счет исполнения кредитных обязательств;
получение разрешения от банка на заключение нового договора купли-продажи и перевод обязанностей продавца на покупателя недвижимости;
снятие обременения с квартиры после окончательного расчета по ипотечному договору (итоговый шаг).

Второй пункт встречается крайне редко, так как банки не хотят брать на себя излишние риски.

Комплектация документов, необходимых для реализации квартиры, в которую вложен материнский капитал, состоит из следующих бумаг:

разрешение от ООиП;
документы, удостоверяющие личность (паспорта родителей и свидетельства о рождении всех детей, а также паспорта детей, достигших 14-ти летнего возраста);
документы на продаваемое и покупаемое жилье;
предварительные дкп жилья.

Если одной из сторон сделки является банк, выдавший ипотеку на покупку продаваемой сегодня квартиры с материнским капиталом, то во время регистрации потребуется предоставить кредитный договор и договор об ипотеке.

Условия продажи купленной на материнский капитал квартиры в случае наличия непогашенного ипотечного кредита подразумевают получение обязательного согласия от банка. С этим могут возникнуть серьезные затруднения. Причин здесь несколько:

наличие прописанных в квартире несовершеннолетних детей (процедура их выписывания всегда является непростым делом);
жилплощадь находится в залоге у кредитора и перерегистрация права собственности без его разрешения невозможна.

На практике возможно 2 варианта проведения сделки по отчуждению жилья с обременением:

С разрешением банка.

Продавец квартиры заблаговременно ищет покупателя, после чего обращается в банк с прошением одобрения предстоящей сделки. В таком документе важно подробно пояснить, кому и за какую цену продается недвижимость, а также в чем причина продажи.

Если банк даст свое согласие, то сделка будет оформляться при его сопровождении. Подписав договор купли-продажи, покупатель должен будет перечислить на банковский счет сумму, величина которой равна остатку задолженности по ипотеке. Оставшаяся часть передается продавцу квартиры.

Продажа жилья с обременением «в обход банка».

Данный вариант заключается в том, что после подписания договора купли-продажи продавец досрочно погашает долг. Полный расчет с банком дает право продавцу в дальнейшем снять обременение. Покупатель затем оформляет недвижимость на себя.

Что касается рисков для продавца и покупателя, то процедура продажи квартиры без участия банка и выплаты долга чревата возможными негативными последствиями только для покупателя. Именно поэтому данный способ применяется обычно при сделках между близкими людьми или родственниками.

Важная специфика продажи такой квартиры заключается в получении обязательного разрешения на осуществление сделки от органов опеки и попечительства, которые следят за соблюдение прав и интересов каждого члена семьи, особенно несовершеннолетних детей. Главное требование к продаже недвижимости – сохранение долей и неухудшение условий проживания.

Ждем ваши вопросы по данной теме в комментариях.

Продажа квартиры с материнским капиталом и решение вопросов с органами опеки достаточно сложный и тяжелый вопрос, который требует индивидуального подхода. Рекомендуем записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу, чтобы пройти этот путь легко и безопасно.

Просьба оценить пост, если он был полезен и нажать на кнопки любимых соцсетей.

Материнский капитал выдается матери для того, чтобы она улучшила жилищные условия своих детей, которые априори должны быть собственниками этого жилья. Продать этот объект можно в любой момент, так как моратория на маткапитал нет, но детей необходимо сразу наделить собственностью в каком-то другом месте либо выполнить иное требование органов опеки и попечительства.

Для того чтобы на момент продажи квартиры были соблюдены законные требования, необходимо выполнить все условия предоставления материнского капитала. В том числе наделить всех членов семьи долями в квартире, приобретенной за счет средств материнского капитала. Также важно получить одобрение органов опеки и попечительства на продажу такого жилья. Как правило, одобрение таких сделок происходит при условии того, что одновременно на имя несовершеннолетних будет куплено другое жилье.

При этом новое жилье оценивается по совокупности факторов: наличию приемлемой инфраструктуры, площади, году постройки (жилье не должно быть ветхим или находиться в аварийном состоянии), местонахождению, наличию обременений. Обычно органы опеки проверяют, чтобы новое жилье было не хуже того, которое было куплено с использованием средств материнского капитала. При этом решение выносится индивидуально: к примеру, органы опеки могут одобрить покупку жилья большей площади в районе с менее развитой инфраструктурой или покупку жилья в другом регионе, если родители предоставят документы, подтверждающие смену места работы.

Кроме того, нужно иметь в виду, что если недвижимость приобреталась за счет кредитных средств банка и обременение еще не погашено, то необходимо получить согласие банка на продажу квартиры. А банк, в свою очередь, может установить дополнительные условия и ограничения для сделки.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал?

Поскольку квартира была приобретена с использованием средств материнского капитала, собственниками указанной квартиры являются в том числе и несовершеннолетние дети. Закон не содержит никаких ограничений по сроку отчуждения такой квартиры, но при осуществлении родителями сделок с недвижимостью, где есть собственность детей, такие сделки проводятся под контролем органов опеки и попечительства.

Органы опеки пристально следят за соблюдением прав детей, поэтому для получения положительного ответа по поводу будущей продажи квартиры, купленной с использованием материнского капитала, потребуется доказать следующее:

после продажи дети не лишатся своей доли в праве собственности (родители гарантируют выделение им в будущей/уже имеющейся дополнительной квартире выделение доли в размере не меньшем, чем была ранее);

жилищные условия в квартире, где детям выделяются доли, должны соответствовать санитарным нормам и, кроме того, не должны быть хуже существующих.

Только в этом случае может быть получено разрешение, без которого продажа жилья невозможна.
Регистрация (прописка) детей по новому месту жительства не имеет первостепенного значения.

после продажи дети не лишатся своей доли в праве собственности (родители гарантируют выделение им в будущей/уже имеющейся дополнительной квартире выделение доли в размере не меньшем, чем была ранее);
жилищные условия в квартире, где детям выделяются доли, должны соответствовать санитарным нормам и, кроме того, не должны быть хуже существующих.

Материнский капитал – это средства, выделяемые государством на поддержку пар с детьми, и использовать их нужно именно на благо ребенка. За целевым использованием средств следят органы опеки.

Если материнский капитал используется для приобретения недвижимости, то в купленной квартире ребенок обязательно должен иметь собственную долю. Если недвижимость будет отчуждаться, то в новом жилье ребенок должен иметь часть не меньше и не хуже, чем она была в предыдущий раз.

Невозможно продать недвижимость с материнским капиталом и не приобрести ничто взамен. Доля ребенка не должна исчезнуть, иначе сделка будет считаться незаконной.

Для отчуждения жилья, приобретенного с материнским капиталом, следует получить разрешение органов опеки.

Для того чтобы органы опеки выдали разрешение на отчуждение недвижимости, родители должны написать заявления и приложить пакет документов:

копии паспортов (для детей – копии свидетельств о рождении) всех собственников продаваемой недвижимости;
свидетельства о праве собственности каждого участника сделки;
технический паспорт на жилье;
справка об отсутствии долга по коммунальным услугам;
заявление ребенка о продаже квартиры (если он достиг четырнадцатилетнего возраста).

Заявление может рассматриваться довольно длительное время, поэтому на быструю сделку рассчитывать не приходится.

Для продажи недвижимости следует предоставить в органы опеки пакет документов.

Так как чаще всего недвижимость приобретается в ипотеку, то при продаже квартиры с материнским капиталом необходимо получить разрешение не только от органов опеки, но и от банка, который выдал кредит. Больше всего шансов получить разрешение на отчуждение, если и следующая недвижимость будет приобретаться в ипотеку, оформленную в той же банковской организации.

Получив разрешение на отчуждение жилья, можно подавать документы в банк. Существует три способа продать ипотечную квартиру с материнским капиталом:

заключение предварительного договора с покупателем, который отдает предоплату, равную оставшейся сумме долга. Заемщик вносит оставшуюся сумму, снимая обременения банка. Далее, покупатель отдает оставшуюся сумму, а продавец передает недвижимость, регистрируя сделку купли-продажи в обычном порядке;
сделка согласована банком. Именно банк в таком случае сопровождает сделку, предоставляет банковскую ячейку для расчетов. За свои услуги он может взять определенную комиссию, но продавцу такой вариант выгоден тем, что разрешение на отчуждение жилья он получит стопроцентно. Покупатель же сможет быть уверен, что продавец не попытается обмануть его;
недвижимость продается в ипотеку. В таком случае необходимо получить одобрение банком нового заемщика, который и становится должником по ипотечному кредиту. Фактически идет подписание договора о переводе ипотечного кредита с одного физического лица на другое. Банку же такой вариант наиболее приемлемый, так как недвижимость остается в его залоге, и он не теряет прибыль из-за досрочного погашения кредита.

После получения разрешения у банка-кредитора на отчуждение можно заключать договор купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала и ипотеки и передавать недвижимость покупателю.

Существует несколько способов продать квартиру, приобретенную в ипотеку с использованием материнского капитала.

Материнский капитал на покупку квартиры в 2020 году

Ни совместная ипотека, ни общие дети не останавливают супругов, если те принимают решение развестись. Но жилье, приобретенное в ипотеку с использованием материнского капитала существенно усложняют процесс раздела совместно нажитого имущества. Оптимальным вариантом будет погашение долга и разделение квартиры.

Но чаще всего у пары не хватает средств на погашение долга. В таком случае существует несколько выходов из сложившейся ситуации:

раздел общего долга на две части и оплата его по отдельности согласно новому графику платежей;
обращение в тот же банк с заявлением о выдаче двух кредитов каждому из супругов, сумма которых будет равна первому ипотечному долгу. Ипотека таким образом гасится досрочно, а бывшие супруги выплачивают долг по кредитам по отдельности;
не ставить вопрос о разделе ипотеки вообще, а выплачивать долг по устной или письменной договоренности. После выплаты кредита супруги разделят недвижимость с учетом обязательной доли ребенка.

Оптимальным выходом в случае развода будет погашение ипотечного кредита по обоюдному согласию и только после этого раздел имущества с учетом обязательной части ребенка.

Главное требование в случае продажи ипотечной недвижимости, приобретенной с использованием материнского капитала, состоит в обязательном гарантировании, что права ребенка не будут ущемлены. Собственно, в этом и состоят риски для покупателя.

Если квартира была продана в обход требований закона, то суд может признать сделку недействительной. Соответственно, покупатель обязан будет вернуть недвижимость продавцам, а продавец – деньги покупателям.

В проигрышном положении находится именно покупатель. Дело в том, что из-за инфляции деньги с каждым годом обесцениваются, и в итоге фактически покупатель получит гораздо меньше средств, чем он потратил.

Если готовящаяся к продаже квартира приобреталась в ипотеку с материнским капиталом в качестве первоначального взноса, а новая недвижимость будет покупаться тоже в кредит, могут возникнуть некоторые трудности при получении разрешения на продажу. В данной ситуации, при оформлении кредитного договора, новое жилье становится предметом залога. Если кредит не погашается, квартира должна быть выставлена на реализацию, а факт наличия прописанных в ней детей этому препятствует. Или же приобретаемая квартира еще не достроена, и оперативно выделить детские доли не представляется возможным.

В законодательстве РФ нет запрета на продажу недвижимости, приобретенной на материнский капитал. Такие сделки с недвижимостью регулируют:

▪ Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» — раскрывает тонкости обращения с материнским капиталом ;

▪ статьи Гражданского кодекса РФ № 28, 36, 37, 454, 455, 456 — рассказывают об обязанностях родителей перед детьми, правилах сделок с имуществом ребенка и общих правилах купли-продажи.

Согласно этим законам родители или опекуны должны позаботиться об обеспечении несовершеннолетних детей всем необходимым, жить с детьми и выделить им долю в квартире или доме. Самое главное — не нарушить права ребенка, за которыми следят попечительские органы. Любая процедура требует письменного разрешения органов опеки.

Если дети в семье достигли 18 лет, понадобится только их письменное и заверенное у нотариуса согласие.

Когда можно продать квартиру, купленную на маткапитал?

Саму сделку можно совершить в любой момент после покупки квартиры на материнский капитал. Главное — получить разрешение. Без разрешения на продажу имущества несовершеннолетних нотариус не удостоверит сделку, а Росреестр не зарегистрирует переход права собственности. После получения выписки из ЕГРН на приобретенную недвижимость, нужно предоставить ее в органы опеки в течение 30 дней после регистрации. Если сделку не удалось завершить, придется получать новое разрешение.

Когда не нужно. По статье 217.1 НК РФ, если недвижимость у вас в собственности более 3–5 лет в зависимости от даты приобретения. Продавец не платит налог и не сдает декларацию 3-НДФЛ.

Есть варианты, когда налог не нужно платить при проведении сделки в едином налоговом периоде или, если семья не использовала налоговый вычет. Однако, каждый случай индивидуален — тут лучше посоветоваться с налоговым консультантом, чтобы не ошибиться.

Когда нужно платить. Налог за продажу нужно платить, если квартира находится в собственности семьи менее 3 лет, либо менее 5 лет при оформлении права собственности после 1 января 2016 года.

Как посчитать срок владения недвижимостью. Отсчет нужно вести с даты владения по выписке ЕГРН или из свидетельства о государственной регистрации права. Считают не в годах, а в месяцах: 3 года — 36 месяцев, 5 лет — 60 месяцев.

Вы купили квартиру до 1 января 2016 года

Если срок владения не дотягивает до 3 лет, вам подойдут два способа налогообложения при ее продаже.

💰 продажная стоимость по договору отчуждения минус 1 000 000 рублей имущественного налогового вычета, если полагается;

💰 продажная стоимость по договору отчуждения минус документально подтвержденная цена приобретения квартиры.

В обоих случая нужно самостоятельно подать декларацию на налоговый вычет, потому что налоговая не предоставляет такой процедуры по-умолчанию. В этом варианте не учитывается кадастровая стоимость жилья.

Если в договоре продажи указана сумма более 70% кадастровой стоимости, вы можете оплатить налог теми же двумя способами. Здесь учитывают кадастровую стоимость на 1 января того года, в котором зарегистрирован переход права собственности на покупателя.

Равнозначные доли в новом жилье. Чтобы выполнить это условие, согласуйте единовременную сделку по продаже старого жилья и покупке новой квартиры или дома. Еще можно выделить детям доли в квартире близкого родственника.

В случае покупки внесите задаток, укажите детей собственниками в договоре приобретения, прописав доли, которые будут им принадлежать. Подпишите предварительные договоры на продажу и покупку, либо предварительный договор на продажу и составьте шаблон основного договора купли-продажи на покупку для согласования с органами опеки и попечительства.

В случае дарения подпишите предварительный договор на продажу и подготовьте шаблон договора дарения для согласования с органами опеки и попечительства.

Согласуйте сделку по продаже старого жилья и покупку новой квартиры или дома с органами опеки и попечительства.

Денежная компенсация. По предварительному одобрению органов опеки вместо доли детям разрешено получать денежную компенсацию в размере стоимости проданной доли на момент сделки. Для этого нужно предоставить в органы опеки и попечения заявление и справку о стоимости детских долей.

Когда орган опеки и попечительства одобрит заявление, откройте счета в банке на имя детей и внесите туда деньги. Хранить средства можно обычном сберегательном счете или с начислением процентов, чтобы:

❗ ребенок распорядился ими самостоятельно в 18 лет;

❗ родители распорядились ими в интересах ребенка на момент, когда ему еще нет 18 лет — например, приобрели новое жилье.

Помните, что любое распоряжение имуществом несовершеннолетних нужно одобрять в органах опеки.

Доли для детей в квартире родственников. Если вы не планируете покупку новой квартиры, закон разрешает выделить доли детям на жилплощади ближайших родственников — например, у бабушек или дедушек.

В некоторых регионах разрешено выделить доли меньшей квадратуры, если:

✔ квартира родственников больше проданной;

✔ есть разница в стоимости жилья в большую сторону — например, в зависимости от района, инфраструктуры, состояния дома.

Но такие нюансы стоит заранее обговаривать с юристами и брать в учет практику конкретно вашего региона проживания.

Можно ли продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом в 2019

Для получения разрешения на продажу квартиры нужно собрать пакет документов, подаваемый в местное отделение органов опеки. Обязательно понадобится правильно заполненное заявление о распоряжении средствами материнского капитала. Форма заявления утверждена приказом №779н Минздравсоцразвития, от 26.12.2008. В этом же приказе утверждены правила подачи данного обращения и сопутствующего пакета документов.

Для получения разрешения потребуется следующее:

Оригиналы и копии удостоверений личности всех членов семьи. Для родителей это паспорта, для несовершеннолетних детей — свидетельства о рождении.
Заявление лица (лиц), представляющего права ребенка в сделке, связанной с продажей квартиры. В документе подтверждается участие детей в процессе отчуждения жилья.
Свидетельство о браке или разводе, если есть в наличии.
Документально оформленное согласие на продажу от каждого ребенка в возрасте от 14 лет.
Справка с информацией об оценочной стоимости продаваемой квартиры.
Полный пакет документов, подтверждающих право собственности на жилье.
Документы на приобретаемую квартиру. В частности, нужен предварительный договор купли-продажи.
Подтверждение отсутствия долгов по коммунальным услугам.

После подачи документов родители должны будут доказать, что в новой квартире дети получат требуемую жилую площадь. Возможность обмена на меньшее жилье допускается в исключительных случаях. Пример: срочно требуются дополнительные деньги на лечение ребенка. Либо другой вариант — родители получают меньшие доли при сохранении той же жилплощади для детей. Эти моменты заранее упоминаются в соглашении о продаже недвижимости.

При получении разрешения, сотрудник органов опеки обязан побеседовать как с родителями, так и с детьми в возрасте 14 лет и старше. После этого будет проведена проверка совершаемой сделки. Она затронет, в первую очередь, покупаемое жилье.

При проверке сотрудники органов опеки потребуют соблюдения следующих моментов:

Одновременное проведение сделок по продаже старой и покупке новой квартиры. Обычно это требование выдвигается сразу же после подачи заявления. Поэтому рекомендуется заранее договориться об одновременном проведении сделок по покупке и продаже квартир.
Нотариально заверенное документальное подтверждение выделения детям соответствующих долей в недвижимости. Этот момент обязательно отражается в предварительном договоре купли-продажи.
Фактическое состояние приобретаемого жилья. Для этого инспектор органов опеки лично проверит квартиру, которую намерены приобрести родители ребенка.

Если проверка показала, что интересы детей соблюдены в полной мере, то будет выдано разрешение на продажу квартиры. Стандартный срок оформления разрешения на продажу жилья, купленного за материнский капитал — 2 недели. Само разрешение действует в течение одного месяца. Срок указан в письме Минобразования «О защите жилищных прав несовершеннолетних», от 20.02.1995, № 09-М.

Сделки по продаже квартиры, купленной за материнский капитал, проводятся по одной и той же схеме. Основные различия касаются условий владения жильем:

Квартира находится в собственности семьи. Подразумевается, что ее цена полностью выплачена, и нет никаких ограничений на использование недвижимости.
Квартира обременена залогом. В 95% случаев залог — это банковская ипотека.

Провести продажу можно только при наличии действующего разрешения от органов опеки.

Если квартира принадлежит семье, и органы опеки не возражают против проведения сделки, то процедура оформления выглядит так:

Составляется предварительный договор. Возможны варианты с договором купли-продажи или мены. Договор мены подразумевает обмен квартиры на аналогичную или иного размера, с доплатой.
Составленное соглашение заверяется нотариально. В нем обязательно должен быть пункт, подтверждающий факт передачи ребенку доли в жилой недвижимости. Этот момент всегда проверяется работниками органов опеки.
Продажа старой квартиры и приобретение новой производятся в один день. Несовершеннолетних нельзя снимать с регистрации без одновременной прописки в другом жилье. Если это правило не будет соблюдено, то сделка отменяется.

Соглашение о распределении долей тоже оформляется на месте и подается в Росреестр.

Если маткапитал направляется на ипотеку в старом порядке, то владелец сертификата должен собрать документы для кредитной организации и для Пенсионного фонда.

Для распоряжения в органы ПФР необходимо предоставить:

Паспорт РФ владельца сертификата.
Свидетельство о браке и паспорт супруга, если он является стороной сделки или обязательства по выплате кредита.
Копию кредитного договора (договора займа).
Копию зарегистрированного ипотечного договора.
Документы, устанавливающие право на жилое помещение:
- при покупке жилого помещения и введения объекта жилищного строительства в эксплуатацию — выписка из ЕГРН о праве собственности;
- если жилое помещение не введено в эксплуатацию — копия зарегистрированного договора долевого участия;
- если кредитные средства были направлены на уплату вступительного или паевого взноса в жилищный кооператив — выписку из реестра членов кооператива.
Обязательство о выделении долей супругу и детям.
Справку об остатке основного долга и процентной задолженности, выданную кредитной организацией.
Справку о безналичном зачислении кредитных средств на счет владельца сертификата или его супруга.

В отдельных случаях могут потребоваться дополнительные документы, представленные в таблице.

Случай	Документ
Обращение осуществляется через законного представителя	Удостоверение личности представителя; подтверждение места жительства; документы, подтверждающие полномочия
Ребенок был усыновлен или находится под опекой	Разрешение органов опеки и попечительства
Если нельзя подтвердить постоянное место жительства	Подтверждение временной регистрации
Если личные данные изменялись	Документы, подтверждающие изменение персональных данных

После того, как распоряжение будет одобрено, владелец сертификата должен предоставить в кредитную организацию:

заявление на частичное (полное) погашение ипотеки маткапиталом;
паспорт РФ заемщика (созаемщика);
сертификат на материнский капитал;
справку об остатке средств МСК, выданную Пенсионным фондом.

Согласно нормам семейного законодательства, разделу между разводящимися супругами подлежит не только движимое и недвижимое совместное имущество, но и денежные выплаты. Исключение из этого правила — целевые денежные выплаты (пособия и дотации от государства).

Поэтому материнский капитал считается государственной целевой выплатой — совместно нажитым имуществом не считается и разделу между супругами не подлежит. Сертификат материнского капитала при разводе достанется тому, на чье имя он выдан.

Как правило, он выдается на имя матери. Но в некоторых случаях право на получение сертификата имеет и отец.

Существует несколько способов продажи квартиры, купленной на средства материнского капитала:

Предоставить несовершеннолетним детям такие же доли в другом жилом помещении с условиями не хуже чем в продаваемой квартире. Для этого надо найти покупателя на продаваемую квартиру и продавца (застройщика) на приобретаемую и путем заключения одновременно двух предварительных договоров обратиться в опеку с данными договорами для получения согласия. В договорах необходимо предусмотреть отсутствие штрафных санкций в случае неполучения разрешения от органов опеки и попечительства.
Разместить на счета, открытые на имя несовершеннолетних детей денежные средства, эквивалентные стоимости их долей. Для этого достаточно получить справку о стоимости доли (без проведения оценки) и предоставить такую справку в опеку для получения согласия. Денежные средства размещайте только после получения согласия от опеки.
Предоставить несовершеннолетним детям уменьшенные доли в другом жилом помещении. Для этого необходимо без проведения оценки получить от оценщика справку о стоимости доли, в которой в допустимых пределах будет занижена стоимость доли в продаваемом жилом помещении. Затем получить такую же справку по имеющемуся другому жилому помещению с завышением стоимости доли в допустимых пределах. Несовершеннолетним детям не рекомендуется выделять большие доли, чтобы у родителей было меньше проблем в дальнейшем при изменении жилищных условий. Поэтому этот способ самый правильный.

Без согласия органов опеки невозможно зарегистрировать ипотеку под материнский (семейный) капитал (согласие должно быть получено в течение одного месяца со дня подачи заявления).

Рассмотрим вариант продажи: жилье приобретено в ипотеку, при этом в качестве первого взноса или уплаты процентов (основного долга) были использованы средства материнского (семейного) капитала. Если Вы приобрели жилье посредством ипотечного кредитования, то до тех пор, пока кредит не будет погашен, квартира будет находиться в залоге у банка, некоммерческой организации. Юристы называют такое жилье «квартира с обременением» (обременением здесь будет выступать факт залога). Жилье с обременением продать сложно, но возможно. Например, Вы купили квартиру, но по каким-либо причинам не можете выплачивать платежи по кредиту и решили ее продать и досрочно погасить ипотеку в банке. Если Вам нечем платить, то не стоит дожидаться, пока накопится долг и банк продаст квартиру с аукциона, так как на аукционе такие квартиры продаются обычно по значительно заниженным ценам. Первоначально Вам необходимо узнать: нет ли в договоре, который Вы заключили с банком или кредитной организацией ограничений на досрочное погашение (чаще всего, такие ограничения устанавливаются на первые пару лет ипотеки). Если ограничений нет, то можно искать покупателя.

Несмотря на то, что в тексте обязательства о выделении доли содержится предупреждение о привлечении к ответственности за несоблюдение законов РФ, ни в одном нормативном акте не прописаны виды ответственности за не выделение доли жилья ребенку из ресурсов материнского капитала.

Более, чем в 95% случаев прокуратура после проверок расходования средств МК в отношении несовершеннолетних детей принимает решения, обязывающие родителей наделить детей соответствующими долями жилья.

Обычно, нарушители ссылаются на нехватку времени для переоформления собственности. Кроме того, семьи, которые планируют продать купленное в ипотеку жилье, неохотно оформляют документы, поскольку сделки с недвижимостью, в которой прописаны несовершеннолетние дети, должны быть согласованы с органами опеки.

В результате прокурорских проверок выявляется немало фактов обналичивания МК и расходования их на нецелевые нужды. По закону, такое отступление от правил является мошенничеством, наказуемым штрафом от 120 тыс. рублей или лишением свободы.

Агентства недвижимости в процессе работы с объектом выясняют, использовался ли в приобретении дома МК. В случае положительного ответа сразу идет проверка выделения доли каждому члену семьи, включая детей. Следует понимать, что сделку купли-продажи могут признать недействительной по требованию лиц:

Заинтересованных лиц, включая продавцов;
Органов суда;
Ребенка (или нескольких детей), достигшего совершеннолетнего возраста.

Одним из частых требований по данной группе дел является требование возвратить госбюджету ранее полученную сумму и незаконно используемого МК. В связи с этим, перед заключением любого соглашения рекомендуется выделять доли и правильно их оформлять, в соответствии с законом. В противном случае покупатели вправе отказаться от заключения сделки.

Продажа жилого помещения, купленного с использованием средств МК, должна проходить в полном соответствии с законом. Следовательно, если жилье без выделения доли продадут, то сделку по закону могут признать недействительной. Вопрос выделения доли детям в другом помещении – процедура добровольная, которую родители могут заключить по собственному желанию.

На основании действующего законодательства (Гражданского кодекса), запрещено продавать жилище, приобретенное при помощи семейного сертификата без получения соответствующего дозволения органов опеки и попечительства.

При использовании материнского капитала в целях покупки или улучшения жилплощади, законодатель устанавливает одно, но необходимое условие – абсолютно каждый из членов семьи обязан иметь определенную долю в жилище.

Согласно данному правилу, наделение долевым правом обеспечивается даже для малолетних детей, соответственно, продажа жилища возможна лишь только после уведомления и получения разрешения соответствующих органов.

За органами опеки и попечительства закреплена обязанность наблюдать за соблюдением прав детей, соответственно, чтобы получить согласие на продажу квартиры, где зарегистрировано несовершеннолетнее лицо, продавцу необходимо доказать, что несовершеннолетние не будут лишены своей доли и их права не ущемлены.

При приобретении нового жилья, родители или опекуны обязаны обеспечить ребенка жилищем, соответствующим санитарным нормам, кроме того, оно должно быть не хуже прежнего.

Лишь с соблюдением этих условий, возможно добиться дозволения от органов опеки и попечительства, в противном случае, продажа жилья невозможна. В тех случаях, если продавец игнорирует данные условия, договор о покупке новой квартире может быть аннулирован.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал

Тонкости сделки
Как правильно продать жилье, купленное на материнский капитал
Особые случаи
Продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом
Продажа квартиры, заложенной в банке

Официально никаких ограничений на продажу квартиры, приобретенной за счет материнского капитала, нет. Но те, кто уже приобретал квартиру на деньги материнского капитала, должен помнить, что оформление квартиры происходит на всю семью. В долевую собственность входят как родители, так и дети.

Таким образом, ребенок тоже становится собственником доли в жилье. По этой причине продажа квартиры осложнится, поскольку органы опеки и попечительства не дадут продать квартиру без их ведома. А также потребуют покупки новой жилплощади в сжатые сроки. Причем условия на новом месте жительства должны быть не хуже прежних.

Как показывает практика, продать квартиру, купленную на материнский капитал, несложно по той причине, что мало кто уже обращает внимание на способ получения в собственность ныне выставляемой на продажу жилплощади. Ситуация подлежит рассмотрению только со стороны того, что долевыми собственниками являются дети.

Как уже было сказано, продать жилье, ранее купленное на материнский капитал, можно будет только с разрешения органов опеки. Поскольку данная организация в нашей стране, как и в любом другом цивилизованном государстве, защищает детей достаточно хорошо, родителям для того, чтобы продать квартиру, потребуется предоставить в органы опеки ряд документов. Только тогда можно будет продать квартиру, купленную родителями на материнский капитал.

Являться в попечительский совет необходимо со следующим списком документов:

Заявление для попечительского совета, в котором родители просят разрешение на проведение сделки по продаже маткапитальной недвижимости. Если кого-то из родителей нет потому, что он умер или был судом лишен родительских прав, данный факт потребуется подтвердить документально. В заявлении потребуется также указать, куда ребенок переедет в результате. Необходимо предоставить как можно более подробное описание жилья, которое планируется приобретать.
В случае, если ребенку исполнилось 14 лет, ему также будет необходимо составить заявление. В нем он дает согласие на осуществление сделки.
Удостоверения личности от отца и матери, а если дети достигли четырнадцатилетнего возраста, и их тоже. Для ребенка младшего возраста потребуется свидетельство о рождении.
Бумага, подтверждающая право собственности на недвижимость. Например, договор купли-продажи.
Техплан и кадастровый паспорт, полученные в БТИ.
Выписка из домовой книги, содержащая сведения текущих жильцах, имеющих прописку в квартире.
Справка о том, что по коммунальным платежам нет задолженностей.
Также, чаще всего, требуется предварительный договор купли-продажи на новую квартиру. Перед тем, как продать квартиру, купленную на материнский капитал, желательно заранее составить указанную бумагу в отношении новой жилплощади.

О получении разрешения следует позаботиться заранее, поскольку в зависимости от того, насколько загружены органы опеки, желаемую справку можно получить в срок длительностью до месяца. В случае, когда планируется переезжать не в квартиру, а в дом, нужно будет собрать документацию, подтверждающую наличие необходимых коммуникаций и данные о качестве материалов, из которых построен дом.

Если планируется продать квартиру, купленную на материнский капитал, ради покупки жилплощади меньшего размера, разрешение будет дано только в том случае, если в новой квартире ребенок получит долю не меньшую по площади, чем в предыдущей квартире.

Плюс в новой квартире не должно быть прописано больше людей, чем в предыдущей, поскольку это рассматривается как ухудшение условий для жизни ребенка. Такое бывает, когда собственник, продавший квартиру, планирует выписываться из нее позже.

Иногда можно продать квартиру без приобретения нового жилья. Это можно сделать в случае, если ребенок передается в детдом. В таком случае деньги от продажи квартиры переводятся на специальный банковский счет, оформленный на ребенка.

Бывают случаи, когда родители вынуждены продать квартиру, купленную когда-то на материнский капитал, в связи с ухудшением состояния здоровья ребенка, и тогда деньги от продажи квартиру пойдут на его лечение. В такой ситуации органы попечительства и опеки также дадут разрешение на продажу недвижимости. Однако, необходимость данного действия потребуется подтвердить.

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал?

Для того чтобы удобнее было ориентироваться в особенностях продажи ипотечной квартиры и покупки другой ипотечной квартиры, важно сначала определиться со сторонами договора ипотеки. Итак, банк, выдавший кредит, будет называться залогодержателем, а гражданин — заемщик ипотечного кредита – залогодателем. И теперь укажем основные моменты, на которые стоит обратить внимание.

В жизни бывает множество особых ситуаций: изменение семейного положения, переезд на другое место жительства, ухудшение или улучшение финансового положения, а также другие случаи, вследствие наступления которых заемщик уже не желает жить в ипотечной квартире. Ведь квартира может уже просто не нравится заемщику (допустим, из-за неприязненных отношений с соседями и т.п.). В итоге возникает единственное желание – побыстрее избавиться от этого жилья и подыскать себе другое. Для этого часто изучают форумы, и читают отзывы.

Для того чтобы сделка была законной, заемщику необходимо уведомить своего залогодержателя (банк) о желании изменить предмет ипотеки. Для этого необходимо явиться лично в офис банка и составить для этого письменное заявление. В подобных случаях обычно приходится ждать ответа банка – конкретные сроки определяются банком исходя из его внутренних правил.

Для того чтобы продать квартиру в ипотеке и купить другую в ипотеку в изменении банка необходимости нет. Подобные сделки можно совершить и в нынешнем банке (тот же Сбербанк, ВТБ или иной банк, с которым заемщик заключил договор ипотеки).

Особые условия

В каждом банке есть свои особенности: в одном банке заменить залоговую квартиру можно лишь в случае погашения большей части кредита, в другом банке предъявляют более мягкие требования. Все зависит от конкретного банка, с которым заемщик заключил ипотечный договор.