214 Фз Об Участии В Долевом Строительстве Действующая Редакция 2019 Текст

Принят Государственной Думой 22 декабря 2004 года

Одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 года

Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона

1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее — участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

2. Кроме предусмотренного частью 1 настоящей статьи случая привлечение денежных средств граждан физическим или юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если это предусмотрено законодательством Российской Федерации о жилищных накопительных кооперативах.

Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе

Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия:

1) застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство. При этом к иным объектам недвижимости относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения;

2) объект долевого строительства — жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Статья 3. Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости

Закон был принят еще в конце 2004 года. Этот нормативный акт регулирует отношения между сторонами в процессе долевого строительства – процедуры постройки новых зданий за средства физических или юридических лиц.

Сегодня действительной является новая редакция ФЗ 214 «Об участии в долевом строительстве» в 2019 году.

Изменения были внесены в 2016 году, а сам закон действует уже 15 лет. Все это время в него методично вносились поправки. Кроме того, он имеет комментарий к своим нормам, который составлен по статьям.

Для получения возможности построения многоэтажных домов застройщик должен отвечать таким требованиям:

• уставный капитал строительной компании отвечает нормам законодательства;
• компания перед началом строительства не имеет задолженностей перед государством;
• имя юридического лица должно отсутствовать в черных списках застройщиков и подрядчиков.

Если какое-то требование соблюдено не было, то получить денежные средства по договору долевого строительства будет невозможно. Но это не касается тех случаев, если была сдана проектная декларация по закону №214-ФЗ.

И хоть новая редакция закона вносит много изменений в работу застройщиков, чтобы все они были использованы на практике нужно время. Но это не значит, что откладывается и ответственность за несоблюдение правил.

Некоторые изменения касаются также составления договора долевого участия (ДДУ).

Документ изменился в таких аспектах:

• такой договор сегодня можно использовать не только для строительства многоэтажных домов, но и для таунхаусов – это квартиры с несколькими уровнями в двух- или трехэтажных зданиях, которые имеют изолированные входы;
• оплату можно осуществлять только после регистрации договора в Росреестре, выплачивать средства можно как частями, так и полностью;
• дольщик не может расторгнуть ДДУ без решения суда, если застройщик исполняет все свои обязательства.

В одностороннем порядке договор можно разорвать только в случаях, предусмотренных законодательством.

Все поправки были приняты с одной целью – повышение защиты прав дольщиков и предоставление дополнительных гарантий безопасности инвестиций. Новое законодательство должно сделать рынок более прозрачным, а риски для инвестора значительно уменьшатся. Но в этом случае очень остро встает вопрос, не повлияют ли эти изменения на ценовую политику строительных фирм.

Изменения имеют и свои минусы:

• рынок может быть монополизирован крупными компаниями;
• строительная отрасль может понести дополнительные финансовые издержки;
• может снизиться конкуренция, что станет причиной снижения качества строительных услуг;
• квадратный метр помещения может подорожать.

Много застройщиков просто столкнуться с недостачей финансирования своих объектов. Многие эксперты говорят о том, что участники рынка еще практически не готовы к таким радикальным законодательным изменениям.

Практически всем, начиная от риэлторов и заканчивая банкирами, придется переходить на новые схемы деятельности. Эта процедура не может произойти за несколько дней, поэтому некоторое время рынок строительства может испытывать проблемы, в том числе с повышением стоимости на жилье.

Некоторые экспертные организации прогнозируют, что с июля 2019 года произойдет подорожание недвижимости на 15%, но в большинстве случаев мнения не такие кардинальные – квартиры могут стать дороже на 5%. Финансовое положение большинства граждан в стране не позволят сделать рост цен настолько большим.

В роли новой гарантии для дольщика выступает эскроу-счет. Его открывают в банковском учреждении для временного хранения денег. На этот счет дольщики будут обязаны вносить свои средства после подписания договора. До этого деньги перечислялись прямо на счет строительной компании.

В законодательстве приводятся рекомендации того, что открывать такой счет следует только в тех банках, которые имеют на своем размещении деньги из федеральной казны. Каждый квартал перечень таких финансовых учреждений будет публиковаться на сайте ЦБ.

Застройщик может снять средства с такого счета только после окончания строительства, а именно после подписания акта приема квартиры.

Совет

Подписанный акт застройщик должен представить в банк, после чего он получит право на снятие с него денег. У банка на рассмотрение этого дела есть 10 рабочих дней. После снятия денег со счета он закрывается.

Еще одним нововведением стало создание компенсационного фонда. Это своего рода страхование для дольщиков, которые в случае прекращения деятельности компании получают свои деньги обратно.

Закон №214 фз об участии в долевом строительстве в 2019 году

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОНОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕМНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИИ О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕАКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИПринятГосударственной Думой22 декабря 2004 годаОдобренСоветом Федерации24 декабря 2004 года Статья 1.

Предмет регулирования настоящего Федерального закона1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее — участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.2.

Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее — привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:1) на основании договора участия в долевом строительстве;2) утратил силу с 1 июля 2020 года. — Федеральный закон от 01.07.2018 N 175-ФЗ;3) жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», или созданы в соответствии с Федеральным от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».2.1.

Запрещается привлечение

1. 214 ФЗ: его суть и изменения. На что нужно обратить внимание.

17.02.2020

Отечественный рынок новостроек долгое время находился не под властью законов, а под властью юристов застройщика, которые составляя договор, учитывали интересы своего «хозяина». Поэтому дольщики находились в крайне щекотливом и опасном положении.

(в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации») 1. Застройщик — юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развития жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство. 2. Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленным законодательством о градостроительной деятельности (далее – привлечением денежных средств граждан для строительства), допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2)путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством РФ о ценных бумагах; 3) жилищно -строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

3. Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 Федерального закона № 214-ФЗ и отраженных в пункте 2 настоящего документа.

Комментарий к Федеральному закону N 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (постатейный)

ФЗ-214 о долевом строительстве в редакции 2020 г.

Так как дороги общего пользования, даже если они прилегают к новостройке, не находятся в собственности жильцов, то и отстаивать права на них через гражданские суды невозможно. Он должен быть: Пропорционален планируемому масштабу строительства.

Наиболее подробно рассмотрим первый из вышеперечисленных вариантов на примере законодательного регулирования увеличения уставного капитала обществ с ограниченной ответственностью и акционерных обществ. 1.

Напомним: среди нововведений – создание компенсационного Фонда, средства из которого будут направлены на завершение строительства в том случае, если застройщик окажется неспособным выполнять свои обязательства (банкротство, пр.).

После завершения строительства ООО «Рассвет» сможет получить внесенные покупателями жилья средства, а до момента окончания стройки банк является гарантом выполнения обязательств застройщика перед участниками долевого строительства.

Так, например, застройщики обязаны публиковать на официальных сайтах всю необходимую документацию и информацию о строящихся объектах, включая договоры участия в долевом строительстве и фотографии со стройки.

Изменения в федеральном законе №214 с 01.07.2017. Требования к уставному капиталу застройщика. Минимальный размер УК в новой редакции 214-ФЗ.

Величина уставного капитала фиксируется в учредительных документах предприятия. В том случае, если в качестве взноса выступают неденежные средства, стоимость которых превышает 20 тыс. руб., определение точной суммы вложения производится с помощью оценщика (абз. 2 п. 2 ст. 15 ФЗ № 14).

Теперь для привлечения к участию в строительстве дольщиков с их средствами, застройщик должен сформировать уставной капитал по новым требованиям:

• Соответствовать минимально допустимому размеру из расчета всех помещений строящегося объекта.
• Быть полностью оплаченным.
• Введен запрет на привлечение граждан, к заключению договора на долевое участия, с последующим привлечением их средств, до выполнения требований к размеру УК.

Причем, если у застройщика размера собственного уставного капитала будет не хватать для строительства необходимого объема площадей, то он может привлечь поручителей, по договору поручительства, которые будут солидарно с застройщиком или субсидиарно отвечать за неисполнение застройщиком обязательств перед дольщиками. Прежде чем подписывать договор, нужно проверить надежность компании-застройщика Однако не стоит думать, что ДДУ – гарантия защиты от неприятностей. Но можно избежать лишних трудностей, если внимательно изучить все документы застройщика и сам долевой договор. Прежде чем подписывать договор, нужно проверить, есть ли у застройщика разрешение на строительство и не истек ли его срок.Обратите внимание на то, когда компания должна сдать дом, и не поленитесь наведаться на стройку, чтобы оценить степень его готовности.

Если девелопер своими строительными действиями эту дорогу разрушил – то придется обращаться в муниципалитет с требованием обязать застройщика отремонтировать эту дорогу.

Порядок ведения и состав сведений Единого реестра застройщиков, подлежащих размещению в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», определяется уполномоченным органом, созданным по решению Правительства России.

В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте. Напишите свой вопрос через форму (внизу), и один из наших юристов перезвонит вам, чтобы оказать бесплатную консультацию.

Уставный капитал ООО с 2019 года не меняется, однако в июле вступают в силу поправки в закон «Об организации страхового дела…» от 27.11.1992 № 4015-1, которые изменяют минимальный размер капитала для страховых компаний. Подробнее об этом мы поговорим в статье.

Также в ней вы найдете информацию о том, какие функции выполняет уставный капитал предприятия, каков его размер и как он хранится.Ряд положений Федерального закона № 214-ФЗ применяется только с 01 июля 2017 года, а именно: 1.

Требования к минимальному размеру уставного капитала застройщиков, которые устанавливаются в зависимости от максимально допустимой суммы общей площади всех жилых помещений и всех нежилых помещений в составе всех многоквартирных домов и иных оъектов недвижимости, строительство которых осуществляется застройщиком с привлечением денежных средств дольщиков и которые на текущий момент времени не введены в эксплуатацию.

Максимальный размер уставного капитала не ограничен, так как застройщики не заинтересованы в его слишком большой величине.

Данный закон был разработан и принят для того чтобы защитить права дольщиков – покупателей недвижимости, которая находится на стадии строительства. Но, согласно нормам закона, гарантии того, что дом точно достроится и будет сдан в эксплуатацию, а потом передан в собственность дольщиков, нет.

Суть 214 Закона в том, что получить помощь от государства всё же можно. Для этого необходимо составить договор на привлечение денежных средств, а потом заверить его в Росреестре. Это будет свидетельствовать о том, что у покупателя всё в порядке с документами. Однако от форс-мажорных обстоятельств это не застрахует.

К таким обстоятельствам можно отнести:

• Приостановление строительства из-за споров с жильцами соседних дворов;
• Приостановление строительства из-за споров с местными органами власти;
• Банкротство застройщика. Это навсегда остановит стройку, и свои квартиры дольщики могут и не получить вовсе.

Для дольщиков и застройщиков: что изменят поправки в 214-ФЗ

В данном законе отражаются основные моменты, которые должны соблюдать не только застройщик, но и сами дольщики. Это:

• Застройщик должен тщательно описать объект недвижимости, который будет покупаться дольщиком. Последний, в свою очередь, должен ознакомиться с этими пунктами договора;
• Застройщик имеет право привлекать денежные средства дольщиков. При этом это должно происходить максимально прозрачно, все тонкости описываются в договоре;
• Договор не может быть сформирован и составлен просто так. Требования к нему также прописываются в Законе. Поэтому дольщику необходимо внимательно ознакомиться с нормами Закона и требованиями к ДДУ, прежде чем его подписывать;
• Все характеристики объекта должны быть описаны – месторасположение, цена, качество отделки, площадь, сроки сдачи в эксплуатацию и прочее;
• Ответственность обеих сторон должна быть максимально прозрачной, включая право на уступку;
• Иные положения, которые должны быть прописаны в договоре, в соответствии с Законом № 214-ФЗ.

В данном Законе прописываются требования, выдвигаемые к застройщикам. Привлекать средства дольщиков для строительства объекта недвижимости могут лишь организации, которые:

• Являются финансово устойчивыми. То есть, у них есть свободные средства в размере 2,5 млн. рублей. По Закону, этих денег должно хватить для строительства 1,5 тысяч квадратных метров;
• Самостоятельно застраховали свою ответственность;
• Самостоятельно отчисляют средства в компенсационный фонд – 1% от стоимости каждого ДДУ. При необходимости, эти средства будут направлены для строительства «проблемных» домов. Данная норма введена с 2017 года;
• Представляют отчётность за последние 3 года своей деятельности;
• Представляют дольщикам всю документацию на проект – разрешительную, правоустанавливающую, проект объекта и прочее;
• Составляют договор поручительства с учредителями;
• Составляют договора в соответствии с нормами Закона;
• Самостоятельно устраняют недостатки по объекту в установленные сроки.

Если в качестве застройщика выступает компания, которая этим требованиям не соответствует, её привлекают к ответственности.

Скорректирован Закон о долевом строительстве и другие акты.

Для завершения строительства проблемных объектов регионы смогут создавать специальные фонды. Они будут финансироваться через Фонд защиты прав дольщиков и вести расчеты через уполномоченный банк в сфере жилищного строительства, принадлежащий ДОМ.РФ.

Сформируют федеральный реестр проблемных объектов.

По договорам, предусматривающим передачу машиномест и нежилых помещений, возмещение будет выплачиваться в размере цены соответствующего договора независимо от уплаты застройщиком обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд.

Упрощены правила проведения повторной экспертизы проектной документации.

Установлены особенности для застройщиков, которые начали проекты до 1 июля 2019 г. и после этой даты привлекают средства дольщиков с применением счетов эскроу.

Поправки вступают в силу с даты опубликования, кроме положений, для которых установлены иные сроки.

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН

Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации

Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия:

1) застройщик — хозяйственное общество:

которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда;
(Абзац в редакции, введенной в действие Федеральным законом от 25 декабря 2018 года N 478-ФЗ.

которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее — Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства»), подпунктом 15 пункта 2 статьи 39_10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;

наименование которого содержит слова «специализированный застройщик».

Под застройщиком также понимается некоммерческая организация, созданная в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-I «О статусе столицы Российской Федерации», или публично-правовая компания, указанная в части 1 статьи 23_2 настоящего Федерального закона, а также указанный в пункте 3 части 4 статьи 1 настоящего Федерального закона Фонд субъекта Российской Федерации;
(Абзац в редакции, введенной в действие Федеральным законом от 25 декабря 2018 года N 478-ФЗ; в редакции, введенной в действие Федеральным законом от 27 июня 2019 года N 151-ФЗ; в редакции, введенной в действие Федеральным законом от 13 июля 2020 года N 202-ФЗ.
(Пункт в редакции, введенной в действие с 30 июля 2017 года Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ.

2) объект долевого строительства — жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства;
(Пункт в редакции, введенной в действие с 20 июля 2006 года Федеральным законом от 18 июля 2006 года N 111-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 1 января 2017 года Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 304-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 30 июля 2017 года Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ.

1. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39_10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.
(Часть в редакции, введенной в действие с 12 июля 2012 года Федеральным законом от 10 июля 2012 года N 118-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 1 марта 2015 года Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 25 июля 2015 года Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 236-ФЗ.

____________________________________________________________________
Положения части 1 настоящей статьи не применяются в отношении деятельности Московского фонда реновации жилой застройки — Закон Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 1 июля 2017 года N 141-ФЗ; Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ).
____________________________________________________________________

Требования к уставному капиталу застройщика при долевом строительстве 2019

1. Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию), предусмотренной настоящим Федеральным законом, путем размещения ее в единой информационной системе жилищного строительства. Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе.
(Часть в редакции, введенной в действие Федеральным законом от 1 июля 2018 года N 175-ФЗ; в редакции, введенной в действие Федеральным законом от 27 июня 2019 года N 151-ФЗ.

____________________________________________________________________
Положения части 1 настоящей статьи не применяются в отношении деятельности Московского фонда реновации жилой застройки — Закон Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 1 июля 2017 года N 141-ФЗ; Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ).
____________________________________________________________________

2. Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан раскрывать следующую информацию:
(Абзац в редакции, введенной в действие Федеральным законом от 1 июля 2018 года N 175-ФЗ.

1) разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, указанных в пункте 4 части 1 статьи 20 настоящего Федерального закона;

2) документы, указанные в пунктах 1 и 4 части 2 статьи 21 настоящего Федерального закона;
(Пункт в редакции, введенной в действие с 30 июля 2017 года Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ; в редакции, введенной в действие Федеральным законом от 27 июня 2019 года N 151-ФЗ; в редакции, введенной в действие Федеральным законом от 13 июля 2020 года N 202-ФЗ.

____________________________________________________________________
Положения пункта 2 части 2 настоящей статьи не применяются в отношении деятельности Московского фонда реновации жилой застройки — Закон Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 1 июля 2017 года N 141-ФЗ; Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ).
____________________________________________________________________

3) проектная декларация, в том числе с внесенными в нее изменениями;
(Пункт в редакции, введенной в действие Федеральным законом от 13 июля 2020 года N 202-ФЗ.

1. Коллегиальный исполнительный орган застройщика, единоличный исполнительный орган застройщика или управляющая компания, если она осуществляет функции единоличного исполнительного органа застройщика, либо временный единоличный исполнительный орган застройщика (далее — руководитель застройщика), главный бухгалтер застройщика и кандидаты на указанные должности должны соответствовать требованиям, установленным настоящей статьей.

2. Застройщик не позднее трех рабочих дней с момента принятия решений о прекращении полномочий руководителя застройщика, об избрании (назначении) нового руководителя застройщика, а также об образовании временного единоличного исполнительного органа застройщика обязан уведомить об этом уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, и представить информацию о соответствии указанных лиц требованиям настоящей статьи.

3. Руководителем застройщика или главным бухгалтером застройщика не может являться:

1) лицо, имеющее неснятую или непогашенную судимость за преступления в сфере экономической деятельности или преступления против государственной власти;

2) лицо, в отношении которого не истек срок, в течение которого оно считается подвергнутым административному наказанию в виде дисквалификации;

3) лицо, которое было привлечено в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица и (или) ответственности в виде взыскания убытков с юридического лица, если со дня исполнения лицом обязанности, установленной судебным актом, прошло менее пяти лет;
(Пункт в редакции, введенной в действие Федеральным законом от 1 июля 2018 года N 175-ФЗ.

4) лицо, которое осуществляло функции единоличного исполнительного органа юридического лица в течение пяти лет, предшествовавших дате направления проектной декларации в соответствии с частью 2 статьи 19 настоящего Федерального закона в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, которое было признано арбитражным судом несостоятельным (банкротом);
(Пункт в редакции, введенной в действие Федеральным законом от 1 июля 2018 года N 175-ФЗ.

5) лицо, которое прямо или косвенно (через третьих лиц) осуществляло владение в течение трех лет, предшествовавших дате направления проектной декларации в соответствии с частью 2 статьи 19 настоящего Федерального закона в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, более пятью процентами акций (долей) застройщика, который был признан арбитражным судом несостоятельным (банкротом).
(Пункт в редакции, введенной в действие Федеральным законом от 1 июля 2018 года N 175-ФЗ.

1. По договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
(Часть в редакции, введенной в действие с 1 января 2017 года Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 304-ФЗ.

2. Часть утратила силу с 30 июля 2017 года — Федеральный закон от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ..

1. В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.
(Часть в редакции, введенной в действие с 1 января 2017 года Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 304-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 30 июля 2017 года Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ.

2. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23_2 настоящего Федерального закона.
(Часть в редакции, введенной в действие с 30 июля 2017 года Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ.

3. Уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке.
(Часть в редакции, введенной в действие с 1 января 2017 года Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 304-ФЗ; в редакции, введенной в действие Федеральным законом от 1 июля 2018 года N 175-ФЗ.

На законодательном уровне был уточнен порядок деятельности застройщиков, которые по одним объектам заключают договоры участия в долевом строительстве при условии уплаты взноса в компенсационный фонд, а по другим — договоры с использованием счетов эскроу.

Минстрой разъяснил, что субъекты, получившие разрешения на строительство после 1 июля 2018 г. и продолжающие реализацию проектов при наличии заключения контролирующего органа о соответствии критериям, определяющим степень готовности объектов и количество заключенных договоров, должны соответствовать следующим требованиям:

— один застройщик — одно разрешение;

— отсутствие обязательств по кредитам, займам, не связанным со строительством;

— не произведены выпуск или выдача ценных бумаг;

— обязательства застройщика, не связанные с привлечением денежных средств участников и со строительством, не превышают 1% от проектной стоимости;

— имущество застройщика не используется для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц.

При этом для таких застройщиков исключены требования по соблюдению нормативов финансовой устойчивости и к размеру собственных средств.

На застройщиков, получивших разрешение до 1 июля 2018 г., распространяются только требования в части банковского сопровождения операций по спецсчету.

Статью 10_9 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, N 1, ст.17; 2017, N 27, ст.3938) после слов «с федеральным законом» дополнить словами «, особенности ценообразования и сметного нормирования».

В пункте 2 части 1 статьи 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, N 1, ст.41) слова «, а также участвовать в строительстве жилых помещений в качестве застройщика или участника долевого строительства» исключить.

В пункте 1 части 1 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2007, N 1, ст.19; 2008, N 52, ст.6243; 2010, N 31, ст.4210; 2011, N 1, ст.52; N 27, ст.3880; 2013, N 23, ст.2886; 2014, N 26, ст.3377; 2015, N 10, ст.1424; N 21, ст.2983; 2019, N 12, ст.1227) слова «указанные цели;» заменить словами «указанные цели. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут быть направлены на счет эскроу, бенефициаром по которому является лицо, осуществляющее отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения;».

1. Настоящий Федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлены иные сроки вступления их в силу.

2. Абзац второй подпункта «б» пункта 7 статьи 5 настоящего Федерального закона вступает в силу с 1 июля 2019 года.

3. Подпункт «в» пункта 2 и абзацы третий — шестой пункта 16 статьи 5 настоящего Федерального закона вступают в силу по истечении ста восьмидесяти дней после дня официального опубликования настоящего Федерального закона.

4. Подпункт «б» пункта 5 статьи 1 настоящего Федерального закона вступает в силу по истечении одного года после дня официального опубликования настоящего Федерального закона.

5. Абзац третий подпункта «а» пункта 2, абзацы двенадцатый — четырнадцатый и шестнадцатый пункта 16 статьи 5 настоящего Федерального закона вступают в силу с 1 декабря 2020 года.

6. Подпункты «г» и «д» пункта 8 статьи 1 настоящего Федерального закона вступают в силу по истечении двух лет после дня официального опубликования настоящего Федерального закона.

7. Подпункты «а» — «д» и абзац второй подпункта «е» пункта 13, подпункты «а» — «д», «ж» — «к» пункта 14 статьи 5 настоящего Федерального закона вступают в силу с 1 декабря 2022 года.

8. До дня вступления в силу подпунктов «г» и «д» пункта 8 статьи 1 настоящего Федерального закона в выдаче предусмотренного частью 2_1 статьи 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» заключения о соответствии застройщика, привлекающего денежные средства участников долевого строительства только с использованием счетов эскроу, и его проектной декларации отказывается в случае выявления уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанным в части 2 статьи 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», фактов несоответствия застройщика требованиям, установленным пунктами 1, 2-6 и 8 части 2 статьи 3 указанного Федерального закона, и (или) несоответствия проектной декларации требованиям, установленным статьями 20 и 21 указанного Федерального закона (в редакции настоящего Федерального закона). Отказ в выдаче такого заключения по иным основаниям не допускается.
(Часть в редакции, введенной в действие Федеральным законом от 2 августа 2019 года N 261-ФЗ.

Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе

П 1 ст. 1 ФЗ 214 определяет область применения данного закона: регулирование вопросов, связанных со строительством недвижимости за счет средств, привлекаемых застройщиком от физических лиц и организаций — дольщиков. Также федеральный закон 214 ФЗ определяет порядок приобретения собственности на такие объекты недвижимости и предоставляет дольщикам защиту от потери средств, вложенных в строительство.

Статья 1 устанавливает также, что строительство по закону 214-ФЗ является одним из немногих (а на практике – приоритетным) способом привлечения средств граждан для строительства жилья. Последними изменениями в 214 ФЗ, внесенными федеральным законом № 175 ФЗ от 1 июля 2018 года, запрещено привлечение денег дольщиков через жилищно-строительные (ЖСК) и жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК), образованные после вступления закона в силу (за немногими исключениями).

Привлечение средств от физических лиц по другим сценариям, не предусмотренным 214-ФЗ (в действующей редакции, введенной законом 175 ФЗ) запрещено. 27 июня 2019 года Федеральным законом № 151-ФЗ были внесены дополнительные изменения в статью 2, направленные на пресечение популярных практик обхода закона № 214-ФЗ. Была прямо запрещена продажа квартир в стройке гражданам с использованием паевых инвестиционных фондов. Кроме того, под обязательное действие 214-ФЗ подпали строящиеся апартаменты.

Если застройщик нарушил запрет, он может быть привлечен к административной ответственности по статье 14.28 Кодекса об административных правонарушениях в виде штрафа до 1 миллиона рублей. Руководителей застройщика при этом также ожидает дополнительный административный штраф (до 50 тысяч рублей), или даже уголовная ответственность.

Интересно, что застройщик все равно обязан будет достроить и передать гражданину квартиру. Согласно пункту 2.2. статьи 1 ФЗ 214, застройщик не вправе отказаться от исполнения заключенного договора, ссылаясь на его незаконность. Гражданин же, если пожелает, может обратиться в суд и потребовать признания договора недействительным (т.е., прекратить его действие).

Ограничение возможных способов привлечения средств застройщиком не касается случаев, когда гражданин является индивидуальным предпринимателем, заключающим договор с застройщиком в предпринимательских целях.

214 ФЗ применяется преимущественно при строительстве жилых домов. Хотя многоквартирный дом включает небольшое количество нежилых помещений – коммерческих под магазины или паркингов), в целом здание рассматривается, как жилое. Но в последнее время девелоперы строят все больше апартаментов (официально нежилых помещений – гостиниц), которые, тем не менее, используются для постоянного проживания людей. Вопрос о том, можно ли строить гостиницу по 214 ФЗ долгое время оставался открытым – прямого указания в законе не было. Наиболее острожные (но не все) девелоперы продавали апартаменты по правилам 214 ФЗ.

Внимание! С 27 июня 2019 года продажа строящихся апартаментов возможна только по 214-ФЗ. Соответствующие изменения в статью 2 были внесены Федеральным законом от 27 июня 2019 года № 151-ФЗ. Теперь закон распространяется не только на жилые квартиры, но и на любые другие помещения в многоквартирном доме.

Ранее суды часто рассматривали покупателей апартаментов, как предпринимателей (считалось, что если помещение нежилое, оно приобретается для бизнеса, а не для личного проживания). В связи с этим, в отличие от обычных дольщиков, покупатели нежилых помещений могли претендовать на компенсацию морального вреда и штраф за неисполнение требований потребителя, установленных Законом РФ «О защите прав потребителей». После изменения закона есть шанс, что эта практика изменится. Кроме того, в распоряжении покупателей апартаментов остаются средства защиты по 214 ФЗ (в частности, неустойки).

214 ФЗ обязателен при строительстве как многоквартирных домов, так и таунхаусов, состоящих из трех и более блоков. Меньшие объемы рассматриваются, как индивидуальная застройка, существующая по иным правилам.

Статья 2: основные термины 214 ФЗ

Во второй статье 214-ФЗ содержатся основные определения, используемые в законе и важные для его понимания.

Статья 4. Договор участия в долевом строительстве

Также статья 2 дает определение уполномоченного банка. Это банк, через который застройщик и дольщики смогут осуществлять расчеты после 1 июля 2018 года в соответствии с последними поправками в 214 ФЗ.

Помимо застройщика, счет в уполномоченном банке обязаны открыть также технический заказчик и генеральный подрядчик проекта.

Банк будет обязан контролировать расходование средств застройщиком. В соответствии с последними изменениями в 214 ФЗ, с 1 июля 2018 года застройщику разрешается расходовать средства дольщиков только на определенные виды операций. Банк контролирует, чтобы платежи осуществлялись с соблюдением правил, установленных законом, кроме случаев:

• оплаты госпошлины за регистрацию договоров долевого участия в Росреестре;
• налогов и других обязательных платежей и штрафов;
• оплаты взносов в компенсационный фонд.

В случае, если у банка есть сомнения в законности инициированного застройщиком платежа, банк вправе приостановить его на срок до 3 рабочих дней для проверки. В зависимости от исхода проверки, банк может отказать в платеже. В частности, отказ банка может иметь место, если платеж не соответствует разрешенным видам расходов или превышает разрешенную сумму. В случае отказа, банк должен уведомить об этом не только застройщика, но и Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства и контролирующие органы строительного надзора.

Застройщик вправе сменить первоначально выбранный уполномоченный банк на другой уполномоченный банк, также входящий в утвержденный ЦБ РФ список. Застройщик обязан разместить сообщение о замене банка в единой системе ЕИСЖС в течение 1 рабочего дня.

Это закон о долевом участии дольщиков, который гарантирует защиту интересов и прав покупателей квартир, находящихся в процессе строительства.

Однако, стоит отметить, что закон не гарантирует окончательную готовность квартиры и передачу ее в собственность покупателю.

Для того, чтобы стать под государственную защиту согласно этому закону, необходимо составить договор на привлечение денежных средств и передать его в Росреестр.

Это своеобразное доказательство того, что у покупателя все в порядке с документами. Но это не значит, что исключаются непредвиденные ситуации в процессе строительства.

К примеру, стройка может остановиться в связи со спорами с жильцами соседних домов, администрацией и местными районными отделениями; также компания-застройщик может обанкротиться, что навсегда остановит стройку жилого дома.

Такой договор на привлечение денежных средств утратит свою актуальность, когда застройщик полностью обанкротится.

В этом случае недостроенный дом будет выставлен на аукцион и продан, а на вырученные средства компания погасит свои задолженности. Согласно постановлениям суда застройщик обязан выплатить штрафные санкции за прекращение строительства.

Главное заблуждение дольщиков, заключивших договор долевого участия – это полная уверенность в том, что закон защитит вас от непредвиденных ситуаций со стороны застройщика.

В этом законе не предусмотрен возврат средств и недвижимости в собственность дольщиков. В законе не прописан механизм ответственности физических и юридических лиц за их банкротство и неоправданные ожидания покупателей квартир.

Больше информации о том, что нужно знать при покупке квартиры в новостройке у застройщика, вы можете получить в этой статье.

• оформить права на земельный участок, на котором осуществляется строительство,
• получить разрешение на строительство. При этом одно разрешение на строительство может распространяться на несколько домов (очередей строительства).

В предыдущей редакции закона 214 ФЗ планировалось установить с 1 июля 2018 года запрет на работу по нескольким разрешениям на строительство одновременно. В дальнейшем норму смягчили. В последней редакции закона 214 ФЗ, введенной Федеральным законом № 175 ФЗ от 1 июля 2018 года, с этой даты застройщик может получить несколько разрешений на строительство в соответствии с градостроительным планом (ГПЗУ) или проектом планировки территории (ППТ). Это означает, что застройщики могут реализовывать крупные проекты из нескольких домов и социальных объектов, но в рамках одной территории. Это ограничение не применяется к проектам, разрешения на строительство которых были получены до 1 июля 2018 года.

• разработать проектную документацию и провести ее экспертизу,
• получить от органов строительного надзора заключение о соответствии застройщика и проекта требованиям 214 ФЗ,
• опубликовать проектную декларацию в отношении многоквартирного дома,
• разместить на банковском счете в уполномоченном банке минимум 10% от предполагаемой стоимости строительства. Вместо размещения средств на счете, застройщик может заключить договор с уполномоченным банком на предоставление кредита в размере 40% и более от стоимости строительства. Остальные средства могут быть получены от покупателей жилья по договорам долевого участия, либо также профинансированы за счет кредитов,
• в бухгалтерском учете застройщика обязательства, не связанные с данным проектом, должны составлять не более 1% от предполагаемой стоимости строительства (сюда не включаются гарантийные обязательства, которые застройщик принял на себя в предыдущих проектах строительства многоквартирных домов),
• приобрести опыт строительства многоквартирных домов общей площадью более 5 тыс. кв. м. в течение 3 лет и более (учитывается опыт других родственных застройщику компаний, а также опыт в качестве технического заказчика или генерального подрядчика).

Подробнее о требованиях к опыту, наименованию и деятельности застройщиков читайте .

До получения разрешения на ввод новостройки в эксплуатацию застройщик должен соответствовать целому ряду требований.

Застройщик может руководить проектом строительства самостоятельно, либо привлечь для этих целей технического заказчика. Закон устанавливает, что технический заказчик (или, при его отсутствии — сам застройщик), а также генеральный подрядчик проекта должны быть членами саморегулируемой организации (СРО), что подтверждает их необходимую квалификацию. Застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик должны открыть расчетные счета в одном и том же уполномоченном банке, который будет контролировать расходование застройщиком средств в соответствии с требованиями 214 ФЗ.

Застройщик должен обеспечить, чтобы его финансовое положение было устойчивым. 214 ФЗ устанавливает требование о размере собственных средств застройщика, которые должны составлять не менее 10% от запланированной стоимости проекта. В эти 10% входят не только деньги на счетах, но и другие виды активов — земля, другое имущество, а также дебиторская задолженность.

Застройщик вправе получать кредиты для финансирования проекта строительства, но не вправе оформлять какие-либо другие кредиты для других целей. Исключением являются целевые займы, предоставленные владельцем застройщика — их можно получить в размере до 20% от стоимости каждого проекта строительства. Размер процентов по таким целевым займам ограничен ключевой ставкой Центрального банка, увеличенной на 2 процента (т.е. если ставка ЦБ равна 7%, то компания-владелец застройщика может предоставить ему средства по ставке не более 9% годовых). Это ограничение призвано предотвратить нецелевой вывод средств под предлогом процентов за кредит.

Застройщик не вправе выпускать облигации для привлечения финансирования (однако на материнскую компанию застройщика это ограничение не распространяется).

Застройщик не вправе предоставлять поручительства и гарантии за других лиц , а также не может передавать свое имущество в залог для обеспечения исполнения чужих обязательств. Застройщик также не может передавать свое имущество в обеспечение собственных обязательств, не связанных с проектом строительства.

С 1 сентября 2018 года застройщики должны будут дополнительно соблюдать нормативы финансовой устойчивости, порядок определения которых будет установлен Правительством.

Застройщик не должен иметь задолженностей перед бюджетом по налогам и сборам на сумму, превышающую 300 тысяч рублей (в эту сумме не включаются задолженности, которые застройщик оспаривает, до момента принятия окончательного решения по ним).

Застройщики обязаны составлять квартальную и годовую бухгалтерскую отчетность и размещать ее в системе ЕИСЖС. Частью 5 статьи 3 ФЗ 214 установлены следующие сроки подготовки и размещения отчетности: в течение 30 дней после окончания квартала для квартальной отчетности, и в течение 120 дней после окончания финансового года (31 декабря) для годовой отчетности. В отношении годовой отчетности должно быть подготовлено заключение аудитора, подтверждающее ее достоверность.

Изменениями в статью 18 закона 214 ФЗ с 1 июля 2018 установлено, что способы расходования средств с банковского счета застройщика, открытого в соответствии с измененным 214 ФЗ, будут ограничены следующими случаями:

• финансирование строительства проекта, на который застройщик получил разрешение на строительство;
• оплата стоимости земельных участков, на которых будет построен многоквартирный дом или арендной платы, если участок используется по договору аренды;
• платежи за подготовку проектной документации, инженерные изыскания и экспертизы;
• строительство инженерных сетей и оплата подключения к ним;
• оплата по договору комплексного развития или освоения территории (если застройщик заключил такой договор)
• платежи за подготовку градостроительной документации
• оплачивать строительство социальных объектов в случае, если застройщик обязан их возвести по договору с государственными органами.
• погашение полученных на строительство кредитов и процентов по ним
• оплата госпошлин за регистрацию ДДУ
• размещение свободных денег на депозит в том же уполномоченном банке
• уплата налогов и сборов, штрафов и пеней
• оплата в компенсационный фонд
• возврат средств дольщику в случае расторжения ДДУ
• выплаты работникам и менеджменту, оплата банковских комиссий и другие организационные расходы на обеспечение деятельности застройщика. Размер таких организационных расходов не должен превышать 10% от проектной (планируемой) стоимости строительства, если застройщик составляет отчетность в соответствии с российскими бухгалтерскими стандартами. Если же застройщик использует МСФО, максимальный размер организационных расходов не должен превысить 25% от планируемой стоимости проекта.

Застройщик не должен заключать договоры, запрещенные 214 ФЗ в редакции с 1 июля 2018. Если данное требование нарушено, соответствующая сделка застройщика может быть оспорена органами строительного надзора, Фондом защиты прав дольщиков, либо же самим застройщиком или его владельцем.

Запрещено также снимать наличные денежные средства со счета, за исключением средств на выплату заработной платы работникам застройщика.

Застройщик может оплачивать услуги подрядчиков в разных областях (за подготовку документации, изыскания, экспертизы и другие работы) авансом, но общая сумма авансов, выданных всем подрядчикам, не должна превышать 30% от проектной стоимости строительства дома.

Если застройщик строит несколько многоквартирных домов, полученные от дольщиков средства должны учитываться отдельно по каждому дому.

Перечисленные выше ограничения действуют до момента ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности на первое помещение в нем.

Внимание! Указанные выше ограничения в полной мере действуют для проектов, где разрешение на строительство было получено после 1 июля 2018 года.

Если проект был начат раньше, изменения в 214 ФЗ применяются ограниченно. Застройщик должен открыть счет в уполномоченном банке, и не осуществлять операций, запрещенных частью 3 статьи 18 Закона 214 ФЗ, а именно:

• обеспечивать обязательства третьих лиц;
• совершать платежи по договорам, не связанным с проектом строительства;
• предоставлять займы и ссуды;
• приобретать ценные бумаги (облигации, векселя);
• оплачивать участие в коммерческих и некоммерческих организациях, за исключением создания других обществ-застройщиков;
• оплачивать выпущенные застройщиком ценные бумаги (за исключением собственных акций при их выкупе).

Контроль за соблюдением застройщиком ограничений, установленных изменениями в ФЗ 214 с 1 июля 2018 года, осуществляет уполномоченный банк. Застройщик при осуществлении любых операций по счету должен предоставить в банк все необходимые документы, подтверждающие эти операции. Уполномоченный банк проверяет, разрешена ли та или иная операция. Банк может приостановить ее проведение или отказать в операции.

Указанные выше требования обязательны не для всех застройщиков. В частности, если разрешение на строительство проекта было получено до 1 июля 2018 года, застройщик может:

• не включать в свое наименование слова «специализированный застройщик»;
• продолжать строить дома по всем разрешениям на строительство, полученным до 1 июля 2018 года, невзирая на их общее количество;
• не обеспечивать наличие как минимум 10% собственных средств в период строительства;
• получать займы, выпускать облигации, выдавать поручительства и предоставлять свое имущество в обеспечение обязательств третьих лиц без ограничений, установленных последней редакцией закона № 214.
• принимать на себя любые обязательства без ограничений.

Однако для такого застройщика будут обязательны требования, установленные предыдущей редакцией 214 ФЗ, в частности — наличие уставного капитала в минимальном размере, установленном законом.

Соблюдение установленных новой редакцией 214 ФЗ требований некотоое время было не обязательно для застройщиков, которые используют счета эскроу. Считалось, что счет эскроу сам по себе обеспечивает достаточную защиту интересов дольщиков. Однако последними изменениями в 214-ФЗ и другие изменяющие его законы (вступили в силу 27 июня 2019 года) было установлено, что некоторые требования все-таки применяются. Список применимых требований зависит от того, когда было получено разрешение на строительство.

К застройщикам, привлекающим средства дольщиков через эскроу в проект, где разрешение на строительство было получено после 1 июля 2018 года, применяются следующие требования:

• о трех годах и 5 тыс. кв. м. опыта в строительстве,
• ограничения на количество разрешений на строительство в рамках одной территории,
• действует запрет на выпуск ценных бумаг,
• запрещено предоставление обеспечения по обязательствам третьих лиц,
• расходование денежных средств со счета застройщика допускается только на прямо оговоренные в законе цели;
• не допускается наличие недоимок по налогам.

Если разрешение на строительство было получено до 1 июля 2018 года, применяются следующие требования:

• застройщик обязан открыть специальный счет в одном из специально уполномоченных банков. По этому счету разрешено проводить любые операции, кроме прямо запрещенных законом. Это основное отличие от проектов, начатых после 1 июля 2018 года, для которых разрешены только перечисленные в законе операции;
• действует запрет на получение «посторонних» кредитов, не используемых для строительства проекта;
• запрещено обеспечивать обязательства третьих лиц, выдавать займы;
• запрещено приобретать и выпускать собственные ценные бумаги, создавать дочерние организации (исключение — дочерние компании — застройщики).

Для всех проектов вне зависимости от даты разрешения на строительство счет эскроу заменяет уплату взносов в компенсационный фонд долевого строительства.

Внимание! Применение счетов эскроу будет обязательным с 1 июля 2019 года для всех застройщиков, не попавших в перечень исключений, утвержденных Правительством РФ.

П 1 ст. 1 ФЗ 214 определяет область применения данного закона: регулирование вопросов, связанных со строительством недвижимости за счет средств, привлекаемых застройщиком от физических лиц и организаций — дольщиков. Также федеральный закон 214 ФЗ определяет порядок приобретения собственности на такие объекты недвижимости и предоставляет дольщикам защиту от потери средств, вложенных в строительство.

Похожие записи:

• Возврат страховки по кредиту от Ренессанс Жизнь
• Дзержинский загс новосибирск официальный сайт как получить копию свидетельства о рождении
• Можно ли выставить счет-фактуру за услуги связи в условных единицах?