Кто назначает день сделки по ипотеке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кто назначает день сделки по ипотеке». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Необходимо знать — Сбербанк требует оценить рыночную стоимость недвижимости, которая покупается. Его цена по отчету не должна быть ниже оговоренной в соглашении, составленном предварительно. Также нужно предоставить предварительный договор по купле-продаже квартиры – это одна из основных особенностей Сбербанка в процедуре ипотечного кредитования. Банк имеет собственный образец договора, который должен быть составлен между покупателем и продавцом квартиры, и предоставлен после подписания кредитору.

Обычно стороны ставят свои подписи под обеими соглашениями – авансовым договором (получения задатка) со всеми требованиями выхода на проведение сделки, а также предварительным – по форме, предложенной кредитором. Этот документ носит формальный характер, поэтому часто составляется в единичном варианте.

Далее следует процедура одобрения объекта с проверкой всех документов юридической службой банка. На эту процедуру уходит от 3 до 7 дней.

Как проходит сделка по ипотеке в Сбербанке?

Следующий шаг – непосредственно сделка, дату которой назначает Сбербанк. Необходимо явиться в его офис в указанную дату, чтобы подписать договора кредитования, страхования, закладную.

Оформление страховки осуществляется одновременно с проведением сделки. При этом данное финучреждение не настаивает, чтобы страховка приобреталась в Сбербанке, сделать это разрешается через любого страхового агента.

Далее следует подписание соглашения на аренду индивидуальной сейфовой ячейки. Если при проведении операции будут задействованы личные финансы заемщика, они должны находиться на счету в Сбербанке, и в требуемый момент должны быть сняты для размещения в сейфовой ячейке.

Денежная сумма для первого взноса переводится на собственный счет до проведения сделки или в тот же день. Если определенная сумма уже заплачена продавцу, нужно получить от него расписку, которая предоставляется банку.

Это позволяет с помощью Сбербанка усложнить возможность недобросовестным покупателям специально завысить стоимость квартиры и провести не совсем чистую операцию.

Когда банк вынес положительное решение по заявке на ипотеку, наступает самый волнительный и ответственный момент – заключение кредитного договора и выдача кредитных средств.

До сих пор в банковских учреждениях действуют два схемы выдачи займов: после государственной регистрации сделки и с использованием банковской ячейки. В первом случае алгоритм расчетов таков: в день заключения кредитного и обеспечительного договоров все покупатели и продавцы визируют договор купли – продажи недвижимости. В этот же день заемщик передает собственнику квартиры сумму первоначального взноса наличными или путем перечисления на счет продавца, составляется расписка о получении средств.

Далее все документы передаются в Орган регистрации и в течение 5 рабочих дней происходит смена собственника квартиры. Для окончательного расчета свидетельство передается банковскому сотруднику, на основании чего сумма кредитных средств зачисляется на счет заемщика, а затем перечисляется продавцу. Подтверждением получения суммы и окончательного расчета является вторая расписка.

При аренде ячейки кредитные средства выдаются в день подписания кредитной документации. Сумма первоначального взноса и кредитных средств в присутствии кредитного инспектора, заемщиков и продавцов закладывается в ячейку и находится там до момента государственной регистрации сделки. После предоставления свидетельства на квартиру в банк ячейку вскрывают в том же составе, деньги передаются продавцу с написанием расписки.

Как проходит сделка по ипотеке шаг за шагом: инструкция

Покупатель подает заявку на ипотеку с предоставлением информации об объекте недвижимости.

2. Предварительный договор купли-продажи

Если есть необходимость быстрого погашения бумажной закладной, то после одобрения ипотеки покупателю и продавцу следует оформить и подписать предварительный договор купли-продажи (ПДКП).

При наличии оформленной бумажной закладной по кредиту продавец предоставляет в банк ПДКП и оформляет заявление на получение закладной.

Покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи.

В договоре купли-продажи должны быть следующие обязательные условия:

На момент подписания договора купли-продажи объект недвижимости находится в залоге у банка в обеспечение исполнения обязательств продавца по кредитному договору, заключенному банком

Оплата за счет кредитных средств осуществляется путем безналичного перечисления денежных средств на счет продавца, открытый в банке

Продавец обязуется направить средства или часть средств, полученных от реализации объекта недвижимости, на погашение задолженности по кредитному договору, ранее заключенному с банком, для полного погашения задолженности и прекращения залога недвижимости

Расчеты по договору купли-продажи объекта недвижимости осуществляются не позднее 3 рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю

Пункт 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяется (объект недвижимости до полной оплаты не будет находиться в залоге у продавца)

При ипотеке в силу закона

Часть стоимости объекта недвижимости оплачивается покупателем за счет кредитных средств банка (с указанием наименования банка, даты и места заключения кредитного договора, при наличии – его номера, а также положения о том, что условия предоставления кредита предусмотрены кредитным договором)
Объект недвижимости находится в залоге у банка с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости
Залогодержателем по данному залогу является банк

Покупатель подписывает ипотечный договор и другие документы.

Первоначальный взнос можно заложить в ячейку и указать в условиях, что эти деньги продавец получит после перехода прав собственности на объект к покупателю.

Банк готовит письмо с согласием на отчуждение объекта и последующую ипотеку.

После регистрации покупатель предоставляет в банк выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности покупателя на объект и двойное обременение – по кредитам продавца и покупателя.

Банк выдает кредит на счет покупателя.

7. Расчеты по сделке

Покупатель оформляет в банке заявление о перечислении кредитных средств (и своих, если первоначальный взнос не был заложен в ячейку) на счет продавца.

Продавец оформляет в банке заявление о полном досрочном погашении кредита за счет средств, полученных от покупателя.

Кредитные средства перечисляются со счета покупателя на счет продавца с одновременным проведением операции погашения кредита продавца.

Продавец при наличии оформленной бумажной закладной по кредиту оформляет в банке заявление о необходимости погашения регистрационной записи об ипотеке.

Не позднее следующего рабочего дня за днем полного погашения кредита продавца банк передает бумажную закладную в Росреестр для погашения регистрационной записи об ипотеке на основании заявления владельца закладной.

Закладная аннулируется. Обременение продавца (первоначальный залог) с объекта снимается.

Сделка по ипотеке в сбербанке как проходит

Рассмотрим виды сделок, которые можно проводить в Сбербанке:

1) Ипотечные сделки (если у Покупателя одобрена ипотека в Сбербанке)

2) Сделки с наличными деньгами (в данном случае возможно проведение сделки если речь идет об одном объекте недвижимости, т.к. альтернативные сделки с наличными деньгами Сбербанк пока не проводит)

В данной статье рассмотрим варианты проведения сделок во втором случае, когда есть Покупатель с «мешком» денег и Продавец. В первую очередь, всегда возникает вопрос каким образом будут происходить взаиморасчеты между участниками сделки. В данном случае Сбербанк предлагает три варианта взаиморасчетов:

1. Расчеты через депозитарную ячейку банка (наличная форма расчетов)

2. Безопасная система взаиморасчетов от ЦНС (Центр недвижимости от Сбербанка) (безналичная форма расчетов)

3. Аккредитив (безналичная форма расчетов)

Расчеты через банковскую ячейку – механизм отработанный и всем понятный. Покупатель закладывает денежную сумму за покупаемую квартиру в арендуемую в банке ячейку под условия доступа, при которых Продавец сможет забрать деньги только после регистрации перехода права на продаваемую им квартиру (при этом между Продавцом и Покупателем подписывается договор аренды банковской ячейки). Более того нужно иметь ввиду, что в условия доступа можно теперь включить не только зарегистрированный Договор купли-продажи квартиры и выписку ЕГРН, а также прописать любые другие условия доступа, например, Выписку из домовой книги, где будет указано, что бывший собственник снялся с регистрационного учета по адресу продаваемой квартиры (раньше в сбербанке такой возможности не было, сейчас сотрудники банка оформляют такие условия, подписывая дополнительное соглашение к Договору аренды банковской ячейки).

– после получения документов с регистрации можно в этот же день достать деньги из ячейки, не ждать «раскрытия» и перевода как в случае с ЦНС или Аккредитивом.

– если сделка проходит с «заниженной» стоимостью квартиры по договору купли-продажи, то взаиморасчеты через банковскую ячейку более предпочтительны.

– по договору аренды банковской ячейки нельзя заложить денежные средства на «третье» лицо, т.е. на человека не являющегося собственником квартиры. В этом случае нужно будет подготовить нотариальную доверенность, на данные полномочия.

– стоимость аренды банковской ячейки составляет 4 000 рублей

– проверка и пересчет денежных средств составляет 0,3% от суммы. Можно конечно разместить денежные средства в отделении Сбербанка, где будет проходить сделка, за 3 дня и заказать данную сумму к выдаче на день сделки, но на практике возникают некоторые сложности с выдачей, под разными предлогами, а-ля «проверка происхождения денег» и т.д., могут и перенести выдачу на другой день, на мой взгляд, лучше не рисковать.

Для развития деятельности банка в сфере недвижимости в 2015 году был создан ООО «Центр недвижимости от Сбербанка». Данный сервис был разработан в качестве аналога взаиморасчетов через банковскую ячейку, только в безналичной форме. В данном случае Покупатель размещает денежные средства на Номинальный счет, после регистрации перехода права собственности деньги поступают на счет Продавца. Нельзя совершить такую сделку, если:

Покупатель использует доверенность.

По договору более двух получателей денежных средств.

Объектом является земельный участок или дом с землей.

Участники не граждане России.

Недвижимость оформлена в собственность до 1998 года.

-после регистрации перехода права не обязательно самому приезжать в банк для раскрытия Номинального счета, т.к. Сбербанк самостоятельно отправляет запрос в Росреестр, и ожидает подтверждения о регистрации объекта недвижимости на нового собственника. Но если время поджимает, то зарегистрированные документы можно подвести в банк самому или поручить это действие любому лицу, доверенность для этого не потребуется.

– Стоимость услуг ЦНС составляет 2000 рублей. В эту сумму включено открытие номинального счета в Сбербанке, контроль смены собственника в Росреестре, прием и передача денег на счет Продавца.

– Продавец может указать счет для перечисления денежных средств любого другого банка, не только Сбербанка, при этом комиссия за перевод не взымается.

-Продавец экономит на проверке и пересчете денежных средств

– В условия доступа для раскрытия Номинального счета нельзя прописать «Дополнительные условия». Только Договор купли-продажи квартиры с отметкой Росреестра о зарегистрированном переходе права на Покупателя.

– После раскрытия Номинального счета, по регламенту Сбербанка денежные средства должны поступить на счет Продавца от 1 до 5 рабочих дней. Как правило, этот процесс проходит быстро 1-2 дня, но случаи задержек имеют место быть.

Покупая или продавая квартиру по ипотечному кредиту, необходимо соблюдать определенную последовательность. Поэтому нужно четко знать алгоритм выполнения действий, и тогда недвижимость можно будет купить или продать без осложнений и вопросов.

Порядок покупки

Сначала нужно определиться с банком, который предлагает ипотечное кредитование. Рекомендуется отправить заявки сразу в несколько кредитных организаций, потому что требования к заемщику и его доходам могут различаться.
Сбор документов для подачи заявки. Их перечень необходимо узнавать в банке. У каждого их них разные требования к дополнительной документации.
Потенциальный заемщик подает документы, и менеджер отправляет заявку на рассмотрение. После этого начинается ожидание – время, когда банк принимает решение по переданной заявке. Этот срок может колебаться от нескольких дней до одного месяца. Подробнее о сроках рассмотрения можно узнать тут.
При положительном ответе для заемщика отводится время для подбора объекта недвижимости.
По выбранному жилью подаются документы в банк.
Оформление страхового полиса на выбранную квартиру или дом.
Оформление договора между сторонами.
Регистрация права собственности для нового хозяина.

О том, как заполнить и подать заявку на ипотеку, читайте здесь, а как подать заявку онлайн, можно узнать в этой статье.

Еще одной отличительной особенностью Сбербанка является то, что специально для него и по его образцу покупатель с продавцом должны заключить предварительный договор и представить его в банк. Ни один другой банк этого не требует и не вмешивается до сделки в отношения и договоренности продавца с покупателем. На практике происходит так, что стороны заключают два договора: подписывают свой договор аванса (реже задатка), где проговаривают все условия выхода на сделку, и предварительный договор по форме Сбербанка. Подписание предварительного договора Сбербанка носит формальный характер, поэтому зачастую этот договор подписывается в одном экземпляре.

У Сбербанка отсутствуют требования застраховать здоровье заемщика и титул права. Но страховка конструктива обязательна; стоимость этой страховки составляет незначительную сумму. При этом клиенту не нужно выбирать страховую компанию, писать заявление на страховку и предоставлять документы на недвижимость. За него все действия сделает сотрудник банка.

Перед сделкой (можно в день сделки) заемщику необходимо зачислить весь первоначальный взнос на свой счет в Сбербанке. Если же часть средств уже была передана продавцу, то надо с него взять расписку и предоставить ее в банк. С помощью такой процедуры Сбербанк усложняет задачу недобросовестным покупателям завысить фактическую цену недвижимости, а также провести сомнительную сделку.

Сделка проходит так же, как и в других банках. Порядок действий такой: сначала подписание договора страхования, кредитного договора, оплата всех комиссий, после чего происходит зачисление кредитных средств на счет. При этом личный взнос в счет стоимости квартиры уже должен «лежать» на счете. Затем подписывается договор аренды сейфа, в который закладываются личные и кредитные средства. Заключительный этап — это подписание договора купли-продажи и подача документов на регистрацию. Через 5 дней покупатель становится собственником. Сделка может длиться от 1,5 часов до рабочего дня.

У Сбербанка есть два существенных минуса при проведении сделки. Во-первых, можно арендовать только одну ячейку под одну сделку. Если сделка альтернативная, то арендуется также одна ячейка на одну квартиру. Это очень неудобно, когда у квартиры несколько собственников, и каждый хочет иметь индивидуальный доступ. Во-вторых, в условиях доступа к сейфу не всегда возможно прописать те условия, о которых уже договорились покупатель и продавец. Например, на момент сделки в квартире прописано третье лицо, и покупатель, чтобы обезопасить себя от неприятностей, хочет указать в условиях доступа к деньгам выписку третьего лица из квартиры. В Сбрербанке такое не проходит, к сожалению.

Компания специализируется на помощи в получении ипотечного кредита в банках Москвы и Московской области.

Обращаясь к нам, вы получаете личного представителя, который возьмет на себя функции по сбору и отправке в банк необходимой информации для получения ипотеки.

Наш многолетний опыт и знание дела, позволяет рассчитывать на положи-тельное решение почти в 100% случаев.

В зависимости от условий и требований банка, может быть несколько человек, выплачивающих кредит, но не более четырех-пяти. Созаемщик по ипотеке – это не только супруг или супруга, а также родственники, но и любое другое лицо. Однако в каждом банке могут быть разные условия, поэтому перед тем, как оформить кредит, необходимо уточнить все тонкости.

Разные банки по-разному относятся к доходу созаемщика. Некоторым не столь важен размер их заработной платы, а другие рассматривают кандидатуру на совместное получение ипотечного займа ничуть не проще, чем основного заемщика. Например, созаемщик по ипотеке в Сбербанке должен подтвердить свою платежеспособность, а размер его заработной платы — соответствовать необходимой процентной части выплачиваемых платежей. То есть к нему предъявляются практически такие же требования, как и к заемщику.

В первую очередь рискуют, конечно же, больше созаемщики, нежели заемщики по ипотеке. Желая помочь, многие не думают о возможных последствиях и возможных проблемах. Ипотечный кредит не погашается в течение нескольких месяцев, а берется на много лет. Поэтому такие неприятности, как болезнь, нетрудоспособность и прочие неожиданности могут больно ударить по карману созаемщика. Особенно, это касается тех случаев, когда в договоре указано, что все обязанности полностью переходят на него в ситуации неплатежеспособности основного должника.

Бывает и так, что родители становятся созаемщиками молодых супругов, оформляя под залог свою собственную недвижимость, а когда их дети неожиданно разводятся, оказываются в крайне неприятной ситуации – долги и квартира в залоге.

Если друзья решили помочь и взяли на себя такую ответственность, а через некоторое время заемщик стал неплатежеспособным и отказывается платить по кредиту, то банк будет удерживать кредитные платежи с них. И хорошо, если в будущем заемщик сможет отдать затраченные средства созаемщикам.

Существует еще одна особенность, когда между несколькими людьми оформляется ипотека. Сбербанк, а также многие банки могут отказать созаемщику, когда он решит купить квартиру в кредит для себя из-за недостаточно свободных средств в общей сумме дохода.

Как видно, существует большое количество рисков для созаемщика, и перед тем, как стать помощником в таком ответственном мероприятии, как покупка квартиры, стоит много раз подумать, чтобы затем не потерять друзей и родственников.

Для того чтобы не попасть в затруднительную ситуацию, каждая сторона при оформлении кредита должна знать свои права, в том числе и созаемщик. Права при оформлении ипотечного кредита, как было сказано выше, очень схожи между должниками по кредиту. Но главное, что должен сделать созаемщик – это подстраховать себя.

Являясь гарантом выплаты кредита, следует застраховать свою дееспособность, и в случае неплатежеспособности уже страховая компания возьмет на себя обязательные платежи. Таким образом, страховой полис обеспечивает своевременные гарантированные выплаты ипотечного долга в случае непредвиденных обстоятельств.

2-й этап. Подбирайте квартиру с учётом всех требований, обращая внимание на перепланировки, межэтажные перекрытия, наличие газовой колонки в доме, удаленность от МКАД и т.д. Пока идет поиск недвижимости, определитесь со страховой компанией. Не стоит с этим затягивать, так как, возможно, что она попросит вас пройти медкомиссию (прохождение медкомиссии зависит от размера займа и возраста заёмщика).

3-й этап. Для того, чтобы продавец оставил ее за покупателем и снял с рекламы, надо заключить с ним договор аванса. Договор следует подписывать на срок, достаточный для того, чтобы провести юридическую проверку правоустанавливающих документов, сделать оценку, согласовать документы с банком и страховой компанией, а также подготовить сделку. Средний срок аванса — три недели.

4-й этап. Оценочный альбом нужен для того, чтобы залогодержатель знал всю информацию по объекту: рыночную цену, ликвидационную стоимость, техническую информацию. Обратите внимание на то, что кредит будет выдаваться от наименьшей стоимости, указанной в авансом договоре или в оценочном альбоме. Соответственно, цена в альбоме должна быть не меньше, чем в авансовом договоре. Если она в нём будет ниже, то вам придётся дополнительно искать деньги, чтобы доплатить.
Пример. Вы покупаете квартиру за 6 000 000 рублей с первоначальным взносом 1 500 000 рублей (это 25%) и эту цену вы зафиксировали в авансовом договоре. А оценочная компания оценила в 5 900 000 рублей. В этой ситуации вам надо дополнительно изыскать 75 000 рублей.
При наличии перепланировки будьте внимательны, т.к. страховая компания может не «пропустить» такую квартиру, и вам придется отказаться от данной варианта. Если перепланировка незначительная, то разрешение на сделку вы получите, но при этом придётся писать заявление-обязательство «узаконить» данную перепланировку в течении 3-6 месяцев или привести всё в соответствие.

5-й этап. Чтобы купить квартиру по ипотеке, вы должны предоставить все документы на недвижимость и продавцов, согласно списку, в страховую компанию и банк. Соответственно, в авансовом договоре вам следует отразить все эти документы. В случае, если страховщик откажет в страховании данного объекта, попробуйте найти другого.

6-й этап. Покупка квартиры по ипотеке проходит, как правило, в один день. На сделке заёмщик заключает договор страхования и кредитный договор. После этого на его счёт поступают средства. Деньги обналичиваются и совместно с продавцом закладываются в депозитарную ячейку.
Затем подписывается договор купли-продажи недвижимости. После этого участники договора подают документы на государственную регистрацию, которая длится по Москве пять рабочих дней. В других регионах могут быть другие сроки, но не более 30 дней.

7-й этап. Если всё в порядке, вы принимаете её, подписывая акт приёма-передачи, и получаете ключи от квартиры. Это заключительный шаг, после чего вы можете обустраивать своё новое жильё.

* Иначе может сложиться неприятная ситуация, когда клиент не сможет забрать аванс у продавца из-за того, что получил отказ в кредите.

Предлагаем вам профессиональную помощь в подборе выгодной ипотечной программы и получении кредита в банке. Свяжитесь с нами любым удобным для вас способом:

Продавец может получить деньги за проданную недвижимость лишь после предоставления сторонами сделки банку всего пакета документов, подтверждающего переход прав собственности к покупателю.

Чтобы банк выплатил продавцу средства, потребуется пройти определенный порядок продажи жилья через ипотеку:

Порядок договоренности сторонами о продаже жилья через ипотеку.
Заключение предварительного договора и выплата покупателем задатка. О передаче суммы требуется составить расписку.
Требуется процедура оценки стоимости недвижимости независимым экспертом. Цена обязана соответствовать стоимости по договору.
Чтобы обезопасить продавца от возможных мошеннических манипуляций, покупатель обязан передать пакет документов, которые истребует банк.
Как только кредитор одобрит сделку, между сторонами необходимо заключить основной договор.
Договор требуется зарегистрировать в Регпалате.
Покупатель получает выписку из Росреестра о праве собственности на недвижимость.
Заключительный этап — все документы сторонами относятся в банковскую организацию и после продавец получает на свой счет сумму, а с покупателем банк заключает договор ипотечного кредитования.

Продавец получает средства за продажу недвижимости их нескольких источников:

Внесение покупателем залога, то есть первого взноса, как обеспечение гарантии в серьезности совершения сделки.
Перечисление банковской организацией на счет продавца кредитных средств.

Любой договор купли-продажи содержит в себе сведения о сроках, способах передачи средств за покупку. Но строгого установленных условий в данном вопросе нет, поэтому каждый договор является индивидуальным.

В случае с продажей недвижимости в ипотеку, средства передаются продавцу несколькими способами до совершения регистрационных действий по передаче прав собственности на жилье и после получения пакета документов:

Наличными.
Путем безналичного перевода на счет продавца.
Получение средств в банковской депозитной ячейке.
При помощи аккредитивного счета.

Стороны по договоренности могу выбрать любой из вышеперечисленных вариантов. Каждый способ наделен своими особенностями и недостатками, следовательно, утверждать, какой наиболее предпочтителен нельзя. Одно верно — деньги лучше всего передавать продавцу лишь после получения покупателем права собственности на жилье.

Передача денег продавцу при ипотеке

Сбербанк предлагает воспользоваться следующими методами передачи денежных средств покупателю:

Передача средств наличными — является наиболее простым способом внесения взноса за покупку недвижимости, но и самый опасный. Однако, расплата за приобретенную квартиру при помощи наличного расчета имеет один положительный момент — не требуется уплата комиссии.
Перевод средств по безналичному расчету на счет продавца. Данная операция проводится через Сбербанк. В качестве подтверждения факта передачи средств выступает полученный чек. Но и этот способ имеет свой недостаток — возможность продавца остаться без квартиры и без денег. Продавец может получить лишь первоначальный взнос, а после перерегистрации прав собственности на покупателя, велика вероятность не получить оставшуюся сумму. При переводе средств по безналичному платежу Сбербанк взимает примерно 3% от суммы.
Самый безопасный и распространенный процесс получения средств от продажи квартиры по ипотеке — через банковскую ячейку. Способ имеет один недостаток — средства, хранящиеся в ячейке не подлежат страхованию, следовательно, при ее взломе и похищении содержимого банк ответственности не несет.
Перевод средств на определенных условиях — аккредитив. Способ довольно удобный. Между сторонами заключается договор открытия аккредитива, который включает в себя информацию. об участниках сделки и условиях его исполнения. Покупатель вносит средства на открытый счет, другая сторона может их получить после выполнения установленных условий.

Требование банка – оформление залога одновременно с покупкой квартиры. При таком условии, Вы становитесь собственником, автоматически закладывая недвижимость банку. Здесь банк будет контролировать передачу денег и сам выберет вам способ передачи кредитных денег продавцу. В случае если продавца не устраивает способ передачи денег, то банк будет рекомендовать заемщику искать другую квартиру, т.к. менять способ ради одного случая, банку не выгодно.

Возможны четыре способа:

Аккредитивом;
Банковским переводом на лицевой счет продавца после регистрации договора ипотеки и купли-продажи недвижимости;
Наличными деньгами перед подачей документов на государственную регистрацию;
Через депозитную ячейку банка.

Первый способ все чаще выбирается банками, т.к. имеет несколько плюсов. Он позволяет обойти взаимное недоверие продавца и покупателя.

Гарантом сделки является банк:

он проверит документы, на основании которых продавец получит доступ к счету;
продавец после сделки может, не снимая денег, перевести их в другой банк.

Деньги сразу поступают на лицевой счет продавца до совершения сделки, но они там заблокированы до выполнения условий обговоренных заранее, например регистрация договора купли-продажи. Пока условия не выполнены, продавец использовать счет не может. В случае расторжения сделки покупатель не зависимо от продавца забирает деньги.

Рисками здесь является или мошенничество сотрудников банка, или банкротство и закрытие банка. В случае мошенничества для поддержания имиджа банк сам постарается покрыть Ваши убытки, скандал или судебное разбирательство банку не выгодно. В случае закрытия у банка должен быть правопреемник, который возьмет обязательства на себя. Следовательно, для покупателя риск потерять деньги минимален. К тому же, так как видно какие деньги лежат на счете, не получится произвести сделку по заниженной стоимости. Также снижаются затраты на сделку, т.к. не нужна аренда ячейки в банке.

При втором способе, на счет продавца переводятся кредитованные у банка деньги, остальная сумма передается по личной договоренности продавца и покупателя. Риск здесь в том, что продавец должен верить банку покупателя, так как всех денег до совершения сделки он не увидит. Теоретически возможна продажа квартиры за часть ее стоимости, на практике же возможно неполучение денег со стороны банка, в случае закрытия банка в период сделки. В этом случае, если в Вашем договоре четко оговорено способы передачи денег, а денег продавец не получил, законно расторжение сделки.

Оплату можно произвести наличными. Этот способ простой и дешевый, так как не придется платить комиссию за проведение операции. Многие по-старинке хотят воспользоваться этим способом, не задумываясь о том, что он опасен и несет в себе высокие риски.

Сумма сделки крупная, поэтому собрать, пересчитать и транспортировать такое количество наличных сложно. Перемещение с большим количеством денег несет риски их кражи злоумышленниками, угрозу жизни, здоровью человека, который их переносит. Не нужно забывать о том, что купюры придется пересчитать вместе с покупателем. Эта операция отнимает немало времени и сил, при подсчете легко ошибиться, некоторое количество банкнот может пропасть. Поэтому такую схему расчетов не рекомендуют. К тому же законодательством ограничена максимальная сумма сделки, которая может быть проведена наличными.

Перед тем, как передавать деньги при покупке квартиры в ипотеку, покупатель желает получить гарантии – документ, подтверждающий факт передачи средств с указанием назначения оплаты. Как правило, это расписка в получении денежных средств за квартиру, задатка при ипотеке. Речь идет о крупной сумме, поэтому целесообразно провести расчеты в присутствии нотариуса. Плательщик на руки получит документ, подтверждающий факт оплаты. Нотариально заверенная расписка в получении денег поможет в случае, если сделка не состоится вернуть средства.

Расписка позволяет снизить риски передачи средств. Это необходимо на случай, если право собственности по тем или иным причинам не будет оформлено и сделка не состоится. Тогда покупатель сможет потребовать возврата средств. Расписка у нотариуса о получении денег должна содержать:

полное описание объекта купли-продажи, за который осуществляется оплата;
точную сумму полученных средств, указанную цифрами и словами;
ФИО плательщика и получателя, паспортные данные;
подпись продавца, подтверждающая получение средств;
дату сделки.

Образец расписки в получении денежных средств за квартиру по ипотеке можно взять у нотариуса или скачать тут.

На практике расчеты наличными сегодня проводят реже, так как доступны другие, безопасные схемы перевода средств при ипотеке. Наличные чаще используются в случае, если продавец и покупатель являются родственниками, знакомыми и доверяют друг другу.

Как проходит сделка по ипотеке в сбербанке

Банк предлагает несколько видов ипотечных программ, среди которых можно выделить самый удобный для себя. Но необходимо учитывать и факт требований, условий, которые представляются для каждой категории претендентов и в соответствии с программой. К основным из них относят:

Денежные средства предоставляются в рублях.
На данный момент Сбербанк предлагает 9 программ ипотечного кредитования с процентными ставками от 6%.
Первоначальный взнос требуется от 15% и может быть увеличен в зависимости от программы.
Оформить займ можно со сроком погашения до 30 лет.
Программы подразделяются на приобретение готового жилья, строящегося и строительство частного дома.
Чтобы получить кредит, необходимо обратиться в отделение Сбербанка и подать заявление с требующимся пакетом документов.
Отделение банка выбирают в соответствии с местонахождением предполагаемой для покупки жилплощади.
Зарплатные клиенты могут получить снижение процентной ставки. Снизить ставку также можно при подаче заявки через интернет на официальном сайте.
Приобретенное жилье остается в банке в залоге до момента полного погашения ипотечного займа.

Сбербанк предлагает несколько вариантов по ипотеке

Важное условие банка – это соответствие требованиям и условиям, поэтому, если претендент является военным, он может подавать заявку на получение военной ипотеки. Подобным образом определяются граждане, желающие купить жилье с задействованием материнского капитала в качестве первоначального взноса, желающие построить частный дом и с прочими обстоятельствами.

Приобретение жилья в ипотеку должно проходить в соответствии с действующим законодательством. В нормативных актах прописаны условия выбора жилплощади относительно юридического определения.

Здесь выделяют следующие факторы:

приобретенное жилье выступает «Объектом недвижимости»;
назначение объекта в обязательном порядке «жилое» или «для личного пользования» — вид недвижимости можно посмотреть в документах и паспорте БТИ;
частный дом или квартира могут быть приобретены на вторичном или первичным рынке;
разрешается покупка изолированной комнаты;
можно приобрести частный домик, который оформлен в соответствии со стандартами и требовании в отношении подобных построек;
разрешается приобретать незавершенный объект строительства – заемщики берут на себя обязательства в окончании и полной сдаче объекта;
в ипотеку можно оформлять участок земли или гараж, которые будут соответствовать установленным требованиям;
рассматривается приобретение комбинированных объектов – дома и дачи, если они стоят на одном участке земли.

Сбербанк тщательно осуществляет проверку выбранного для покупки объекта, поэтому это следует учитывать при поиске – не следует обращать внимание на сомнительные строения, но с выгодными предложениями.

Покупка квартиры в ипотеку или иной жилплощади возможна только для тех претендентов, которые соответствуют требованиям банка:

возраст претендента должен быть не менее 21 года и не более 74 лет, но уже на момент погашения задолженности;
важно подтвердить отсутствие судимости у заявителя – при ее наличии требуется доказательства снятия или погашения;
стаж работы должен быть не менее 12 лет, но на последнем месте работы – не менее полугода;
наличие постоянного дохода с подтверждением его по справке 2-НДФЛ;
в числе созаемщиков могут выступать родители или супруги, которые старше 18-ти лет и имеют постоянный доход, подтверждаемый справкой 2-НДФЛ.

Предварительный расчет ипотеки

Если на оформление ипотечного займа претендует пенсионер, он представляет сведения о доходах только по факту выплачиваемой ему пенсии. Даже при наличии официального заработка такие претенденты не могут использовать для подтверждения финансового статуса доход от трудоустройства.

Чтобы подать заявку на получение ипотечного займа, необходимо подготовить следующие документы:

паспорт гражданина России;
СНИЛС;
ИНН;
копию трудовой книжки с печатью и подписью руководителя предприятия;
справка о доходах по форме 2-НДФЛ;
свидетельство о браке и рождении детей, паспорта детей при достижении ими 14-ти лет.

По факту обращения в отделение банка для подачи заявки заполняется анкета. Если супруги действуют вместе, анкета заполняется в двух экземплярах, но только при совершеннолетии претендентов.

Чтобы понять, как происходит ипотечная сделка, следует рассмотреть документы, которые приходится собирать уже утвержденным претендентам на получение займа:

документы о наличии прав собственности продавца в отношении предлагаемой недвижимости;
документ-основание, по которому это право приобретено;
выписка из ЕГРИП – подтверждает принадлежность недвижимости продавцу и отсутствие обременений;
технический и кадастровый паспорт объекта;
если приобретается доля или отдельная комната, необходимо представить нотариально заверенные отказы от остальных собственников, имеющих преимущественное право на покупку;
согласие супруга продавца на продажу недвижимости – необходимо только в случае, если объект является совместно нажитым имуществом;
если в числе продавцов имеется несовершеннолетнее лицо, необходимо получить разрешение из органов опеки;
если собственник помещения не может сам присутствовать в госучреждениях, необходимо представить нотариально заверенную копию на представителя – доверенное лицо также готовит свой паспорт;
договор купли-продажи, составленный нотариусом или юристом, подписанным сторонами;
акт приемки-передачи недвижимости от продавца к покупателю – важно указать сроки передачи недвижимости в руки покупателя (зачастую указывают несколько дней со дня получения денежных средств);
оценка недвижимости – осуществляют специальные организации с наличием лицензии (зачастую банки предоставляют на выбор список организаций, с которыми сотрудничают);
выписка из лицевого счета с подтверждением денежных средств на оплату первоначального взноса;
если покупатели рассчитываются частично с продавцом наличными, ему необходимо написать расписку о получении денежных средств от покупателя;
если в лице залогодержателя выступает только один супруг, второй должен заверить у нотариуса свое согласие на представленный факт – в случае изъятия жилплощади по факту отсутствия своевременных платежей согласившийся супруг не сможет воспрепятствовать действиям банка;
если в лице нового собственника приобретаемой жилплощади выступает несовершеннолетнее лицо, необходимо взять разрешение у органов опеки.

С собранными документами обращаются в банк для оформления ипотечного займа.

Следует представить в полном объеме, как «выдается» ипотека Сбербанка. Пошаговая инструкция представляется следующим образом:

С указанными выше документами претенденты обращаются в банк для подачи заявки. Предварительно рекомендуется записаться на прием к менеджеру, поскольку предварительная подача документов требует много времени.
Далее следует дождаться одобрения в банке в отношении предоставления кредита. Рассмотрение заявки происходит в течение 3 рабочих дней, после чего потенциальные заемщики могут получить сведения о возможном одобрении. Банк информирует об одобренной сумме, на которую можно рассчитывать при выборе объекта.
Выбор недвижимости для приобретения – банк на данный момент предоставляет 4 месяца на поиски.
Предварительное одобрение недвижимости в банке – необходимо представить копии свидетельства о праве собственности и документы основания, технический и кадастровый паспорт недвижимости.
Банк дает предварительное согласие, проверяя возможность последующего оформления сделки.
Далее претенденты отправляются в организацию оценки недвижимости. Их работа может затянуться, но вердикт можно получить в течение 2-3 рабочих дней. В течение срока подготовки документов покупатель может передать продавцу задаток и взять за это расписку, написанную от руки.
С полученным результатом от организации по оценке недвижимости и с другими документами отправляются вновь в банк.
С полученными в банке документами – разрешением на получение ипотеки и залоговой картой – вместе с продавцом отправляются в Росреестр или МФЦ для сдачи документов на оформление недвижимости. Здесь требуется уплатить госпошлину.
Дождаться оформленных документов – покупатели получают новые документы на недвижимость с оформленными правами собственности.
С документами из Росреестра или МФЦ отправляются вместе с продавцом в банк. В банке продавец открывает счет, куда перечисляются денежные средства за продаваемый объект по факту положительной проверки документов.
В соответствии с актом приемки-передачи объект сдается покупателю.

Даты передачи прав собственности и получения ипотеки устанавливаются по факту получения документов из Росреестра или МФЦ. В полученном свидетельстве о праве собственности будет указано наличие обременения по ипотечному договору с банком.

В первую очередь требуется получение одобрения от Сбербанка на получение кредита. Для реализации этой задачи нужно обратиться непосредственно к кредитному специалисту, который занимается вопросами ипотечного кредитования, и проконсультироваться по всем вопросам, касающимся одобрения ипотечного займа.

Специалист банка поможет предварительно просчитать сумму ссуды. После устного опроса менеджер сделает необходимый расчет, предоставит перечень необходимых документов для подачи на рассмотрение в Сбербанк.

Бывают случаи, что после рассмотрения документов решение по выдаче ссуды будет принято на следующий день после обращения. Но обычно этот процесс длится на протяжении недели.

Любая семья может позволить себе ипотеку в случае, если одну треть своего среднемесячного дохода она готова отдавать в уплату кредита.

Банки, оценивая платежеспособность заемщика, исходят из того, что заемщик, вынужденный оплачивать ежемесячно в погашение кредита более 50% от суммы совокупного дохода семьи, является потенциальным должником.

Если решение покупать в ипотеку принято, необходимо выбрать банк. Не забывайте, что и банк выбирает заемщиков.

Не зацикливайтесь долго на выборе банка, проще всего банки с государственным участием: Сбербанк, ВТБ 24, Россельхозбанк. Обычно их ставки ниже, чем у других банков, и примерно равны между собой. Кроме этого, все три банка есть в каждом городе.

Указанные банки оптимально подходят заемщикам, имеющим полностью «белую» зарплату или «серую» с хорошей официальной частью. Остальным придется обращаться в более «сговорчивый» банк, но стоить это будет дороже.

Второй раз приходим в банк с запрошенными документами, заполняем подробную анкету о себе и заявку на кредит, инспектор оставляет себе копию паспорта клиента.

Через 2-3 дня клиент получает уведомление о сумме одобренного кредита либо сообщение об отказе в предоставлении кредита.

Банк не обязан и не будет объяснять причины отказа.

Одобрение кредита действует в течение 2-3 месяцев. Если заемщика удовлетворяет размер возможного кредита, он отправляется на поиски квартиры. Если нет, то банк предложит для увеличения суммы найти поручителей. Их состав тоже одобряется банком.

Как происходит передача денег при ипотеке продавцу

До совершения сделки по приобретению квартиры стороны проходят несколько этапов.

Когда подходящая квартира найдена, начинаются переговоры между сторонами. На этом этапе покупатель должен увидеть оригиналы документов на квартиру, чтобы проверить хотя бы основные моменты: кто является собственником, сколько всего собственников, узнать, кто зарегистрирован, и т.д. На переговоры лучше прийти с компетентным человеком, который сможет задать продавцу правильные вопросы.

Позже банк проверит юридическую чистоту квартиры. Банк, защищая себя от возможных рисков, защищает и заемщика.

Если покупателя квартира устраивает, начинается обсуждение условий сделки:

Цена.

Торгуйтесь, скидка гарантирована. Все продавцы закладывают в цену зазор для торга.

Размер задатка.

Часть платежа, вносимого в качестве предоплаты, являющаяся гарантией совершения сделки, надо назвать задатком, и ни в коем случае не авансом. Это две абсолютно разные вещи с точки зрения юридических последствий.

Сроки и порядок подписания предварительного и основного договоров.

Обсудите с продавцом, что, как и в какие сроки планируется сделать.

Срок, когда квартира фактически будет передана покупателю.
Порядок и сроки расчетов.

При подписании предварительного договора продавцу передается задаток, при подписании основного договора продавцу передается сумма, недостающая до суммы первоначального взноса. Остаток оплачивается кредитными средствами посредством аренды банковской ячейки.

При ипотечной сделке его оформление обязательно. На основании условий ПДКП, кредитная организация будет решать вопрос о выделении ипотечного кредита на конкретную квартиру. ПДКП стороны готовят сами с учетом пожеланий банка. В ПДКП прописывают все условия, на которых будет заключаться основной договор. Одновременно с подписанием ПДКП продавцу передается задаток. При этом составляется соглашение о задатке.

Согласно ГК РФ, при отказе покупателя от совершения сделки задаток остается у продавца. Если же от сделки отказывается продавец, то он возвращает покупателю задаток в двойном размере.

Передача суммы задатка производится под расписку, подписываемую продавцом.

Это одно из требований банка. Оценка производится независимым оценщиком, оплачивается покупателем. Полученный от оценщика отчет надо сдать в банк с остальными документами.

Для одобрения банком конкретной сделки, определения суммы кредита и ставки по нему в кредитную организацию предоставляются:

правоустанавливающие документы на квартиру;
ПДКП;
соглашение о задатке с копией расписки;
данные продавца;
справку о лицах, зарегистрированных в квартире;
отчет об оценке;
выписку из ЕГРН;
другие, по запросу банка.

После рассмотрения предоставленных документов (1-2 дня) и одобрения предстоящей сделки банк согласует со сторонами день ее оформления.

До дня оформления сделки покупатель должен ознакомиться с проектом кредитного договора, чтобы избежать недопониманий во время его подписания.

Оплата всех сопутствующих расходов, возникающих при совершении сделки, производится по договоренности сторон. Но все-таки логично распределять расходы следующим образом.

За проведение независимой оценки рыночной стоимости квартиры платит Покупатель, т.к. оценка нужна для одобрения кредита. Цена очень зависит от региона, от 2000 руб. в небольших городах средней полосы.

Расходы за подготовку ПДКП риэлтором стороны делят поровну (2000 -3000 руб.).

Расходы на оплату за подготовку основного договора купли-продажи риэлтором (если банк не оформляет договор и не требуется нотариальное оформление) стороны делят поровну (от 3000 руб.).

Расходы по оплате за аренду банковской ячейки стороны делят поровну, т.к. в использовании ячейки для расчетов они заинтересованы одинаково.

Оплату услуг нотариуса на себя берет сторона, из-за которой потребовалось нотариальное оформление. Т.е. на чьей стороне более одного человека, тот и платит. Если множественность лиц наблюдается на обеих сторонах, расходы делятся поровну.

За регистрацию своего права собственности и ипотеки в силу закона платит покупатель.