Когда при продаже квартиры передают деньги

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Когда при продаже квартиры передают деньги». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Если квартира приобретается на вторичном рынке, в сделке обычно участвуют физические лица. Реже продавцом выступает юридическое лицо:

например, риэлторское агентство, которое выкупило недвижимость по срочной программе у другого человека, а затем решило продать ее с наценкой.

Если продавец является физлицом, могут использоваться любые способы расчета: как наличными, так и безналичные. Если же квартира выкупается у агентства, подходят только безналичные варианты оплаты.

Когда передавать деньги при покупке квартиры?

Аккредитив бывает безотзывным или открытым. В первом случае подразумевается получение санкции продавца недвижимости, такой вариант используется чаще всего. Открытый аккредитив же не требует согласования с продавцом.

При аккредитиве банк выступает в роли посредника. Покупатель подписывает с ним договор об открытии счета, затем перечисляет туда сумму, равную стоимости покупаемого жилья. После регистрации сделки продавец обращается в банк для снятия денег, предъявив выписку из ЕГРН о переходе права собственности.

Сервис безопасных расчетов работает просто:

Покупатель переводит деньги на специальный счет, открытый в банке.
Банк запрашивает сведения в Росреестре о регистрации сделки.
Если регистрация подтверждена, деньги переводятся на счет продавца.

Такие сервисы есть во многих банках. Например, в Сбербанке, ВТБ, Райффайзенбанке.

Этот способ схож с передачей денег наличными, с той лишь разницей, что покупатель самостоятельно переводит средства со своего счета на счет продавца.

Механизм прост:

Стороны заключают договор. По желанию вносится аванс.
Сделка регистрируется.
После регистрации остаток суммы безналичным переводом поступает продавцу.

Наибольший риск для покупателя представляет расчет наличными, т.к. при оформлении ипотеки банк самостоятельно проверяет квартиру на юридическую чистоту.

Как выглядит вся процедура:

Продавец собирает документы на продаваемое жилье, представляет их покупателю.
Стороны договариваются о сделке и особенностях оплаты.
Перед подписанием договора продавец заказывает выписку из домовой книги и справку об отсутствии долгов по ЖКУ в МФЦ. Выписка нужна, чтобы подтвердить отсутствие зарегистрированных лиц на жилплощади.
Договор подписывается минимум в трех экземплярах, один понадобится регистратору.
Документы подаются в Росреестр, присутствие обеих сторон сделки обязательно.
Через 10-12 дней покупатель получает выписку из ЕГРН, где он указан в качестве нового собственника.

Если для получения денег продавцу нужна выписка, она выдается и ему, а затем предъявляется в банк. При расчете наличными важно получить с него расписку.

Как проходит передача денег при покупке квартиры?

Для проведения и регистрации сделки понадобится:

Договор купли-продажи.
Выписка из ЕГРН на продавца.
Паспорта сторон.
Экспликация (необязательно).
Справка об отсутствии долгов по ЖКУ.
Кредитный договор, если недвижимость в залоге (нужен только покупателю, регистратор его не требует).
Квитанция об уплате госпошлины.

Чем отличается задаток от аванса?

Аванс вносится в качестве подтверждения намерения купить квартиру. Если покупатель отказывается от сделки, он может его вернуть. Задаток покупателю не возвращается, но при отказе продавца от договора возвращается покупателю в двойном размере.

Как рассчитаться с продавцом, если квартира покупается в ипотеку?

Способ расчета зависит от конкретного банка. Иногда аванс вносится покупателем самостоятельно, остальное перечисляет продавцу банк. Может использоваться аккредитив, банковская ячейка или сервис безопасных платежей.

Можно ли рассчитаться за квартиру в иностранной валюте?

Да, но в договоре указывается стоимость в рублях по курсу на момент подписания.

Кто контролирует расчеты, если в сделке участвует риэлтор?

Риэлтор может представлять интересы продавца или покупателя. Его обязанности зависят от условий договора с ним, но обычно риэлторы сопровождают сделки от просмотра квартиры до регистрации права собственности.

Может ли Росреестр отказать в регистрации, если аванс уже передан продавцу?

Да. Основанием для отказа в регистрации может послужить наличие обременений. Также проблемы нередко возникают при продаже недвижимости несовершеннолетних или недееспособных, особенно если не получено разрешение органа опеки. Аванс подлежит возврату покупателю.

Вопрос взаиморасчетов по купле-продаже квартиры едва ли не самый важный вопрос для продавца и покупателя. От правильной организации этого процесса зависит безопасность обоих участников сделки. Взаиморасчеты могут быть осуществлены двумя способами. Первый это расчеты с использованием индивидуальных банковских ячеек. Второй при помощи открытия покупателем аккредитива. Оба варианта по своей сути одинаковы, только в одном случае идет передача наличных денег, а в другом осуществляется безналичный перевод на банковский счет продавцу.

Оба способа хороши тем, что они надежно защищают обе стороны сделки. В обоих случаях доступ к деньгам за проданную квартиру у продавца появляется при условии, что переход прав зарегистрирован в Росреестре на имя покупателя. Только таким образом продавец получает деньги, предъявив договор купли-продажи с отметкой о регистрации перехода права на имя покупателя.

Если предположить, что по каким-то причинам регистрация перехода права не произошла (то есть сделка не состоялась), по истечении определенного, согласованного заранее срока покупатель получает свои деньги обратно (как в случае с ячейками, так и при аккредитивной форме расчетов). Получается, что продавец не продал квартиру, а покупатель не потерял деньги.

Продажа квартиры предполагает передачу права собственности на условиях заключенного договора. Данное соглашение включает в себя довольно много разделов.

Общее их количество зависит только от пожелания сторон. Но в любом договоре должен наличествовать пункт о цене.

Цена договора это сумма, в которую оценена квартира продавцом и какую он намерен получить от покупателя в обмен на передаваемое право собственности.

Пункт о передаче денежных средств включает в себя:

дату передачи средств;
способ передачи или перечисления;
иные значимые моменты.

Участники сделки вправе самостоятельно выбирать вариант оплаты и устанавливать момент передачи средств.

При этом правом на получение оплаты за квартиру располагает лицо, выступающее как продавец. Это собственник квартиры или его законный представитель.

Способы передачи денег при продаже квартиры в 2020 году

Среди прочих вариантов нужно упомянуть аккредитив. Это услуга банка, точнее обязательство, реализовать по поручению клиента платеж со счета в пользу указанного получателя по факту предъявления определенного перечня документов.

В целом схема такая же, как и у банковской ячейки. Отличие в том, что используется безналичная форма расчетов.

Аккредитив может иметь разное выражение, но при продаже квартиры чаще используется покрытый безотзывный аккредитив.

Под покрытым понимается то, что банк покупателя (банк-эмитент) действительно переводит положенную денежную сумму в банк продавца (банк-исполнитель).

Безотзывность предполагает, что банк-эмитент не может отозвать деньги обратно без веских причин.

Как проходит передача денег от покупателя к продавцу? Схема передачи денег при продаже квартиры всецело зависит от способа, выбранного сторонами:

Наличными из рук в руки	покупатель передает деньги продавцу; продавец пересчитывает полученную сумму (желательно проверяет купюры на подлинность) и пишет расписку в получении; расписка передается покупателю
Наличными через банковскую ячейку	стороны сделки составляют соглашение с условиями передачи и доступа; в присутствии всех участников деньги проверяются, пересчитываются и закладываются в ячейку; после выполнения своих обязательств продавец предъявляет оговоренные документы и получает деньги
Через депозит нотариуса	оформляется дополнительное соглашение к договору об условиях приема-передачи денег; деньги зачисляются на счет нотариуса (наличными или переводом со счета); продавец выполняет условия соглашения и представляет необходимые доказательства; нотариус выдает наличные средства или переводит деньги на счет продавца
Посредством аккредитива	покупатель заключает с банком-эмитентом соглашение об аккредитиве; оформляются необходимые документы (об условиях выплаты, о подтверждающих документах и прочее); деньги переводятся в банк-исполнитель (банк продавца); продавец выполняет обязательства (передает квартиру); покупатель регистрирует право собственности; продавец обращается в свой банк за получением средств

В договоре о купле-продаже квартиры всегда прописывается момент, когда передаются деньги. Как правило, предусматривается это в пункте о «Порядке расчетов».

Теоретически стороны могут самостоятельно установить момент передачи средств. Так при передаче денег наличными расчет может осуществляться:

До подписания договора и госрегистрации права собственности	В данном случае формируется ситуация, при какой договор не подписан, а деньги переданы. В итоге и деньги, и права на имущество принадлежат одному человеку. Создается значительный риск для покупателя
После подписания договора и госрегистрации полученного права	Здесь обстоятельства складываются с точностью до наоборот. И деньги, и право на квартиру находятся у покупателя. Существенно при этом рискует продавец
После подписания договора в день сделки, но до госрегистрации права	Продавец сохраняет за собой права на квартиру до регистрации перехода права собственности. Конечно, для покупателя сохраняется риск. Но при этом у него есть доказательства в виде заключенного договора и расписки. При необходимости к передаче денег можно привлечь свидетелей

И все же, в какой бы момент наличные деньги при продаже квартиры не передавались, операция остается рискованной. Другое дело, когда используется банковский сейф, нотариальный депозит или аккредитив.

Если существует столько безопасных способов передачи денег при купле-продаже, то резонно возникает вопрос о том, почему наличные расчеты из рук в руки себя все еще не изжили.

Объясняется это желанием избежать дополнительных расходов. Любой из перечисленных безопасных способов передачи денег таковые предполагает по умолчанию.

В случае использования банковской ячейки потребуется оплачивать аренду сейфа. При этом величина арендной платы зависит и от срока хранения, и от размера ячейки (лимит суммы).

Стоимость аренды ячейки варьируется в пределах 1-3 тысяч рублей за месяц. Кроме того 2-5 тысяч рублей потребуется заплатить за оформление дополнительного соглашения.

Также может взиматься с клиента страховой взнос за ячейку и залог за ключ от нее на случай утери. При использовании депозита нотариуса потребуется заплатить около 1 500 рублей.

Но это при условии, что услуга предоставляется в качестве дополнительной при составлении у нотариуса договора купли-продажи.

Но при этом нужно учесть, что банками взимается комиссия за перевод средств со счета на счет. В данном случае получается, что комиссия взимается дважды.

Понимание того, как происходит купля-продажа, позволит подобрать оптимальный и наиболее безопасный способ расчета.

Итак, сделка считается совершенной после выполнения сторонами следующих действий:

Обсуждения условий купли-продажи.
Составление договора.
Подписание документа продавцом и покупателем или их представителями.*
Итоговый осмотр жилплощади покупателем.
Подписание акта приема-передачи квартиры, как подтверждение отсутствия у покупателя претензий к состоянию объекта сделки.
Совместное посещение прежним и фактическим владельцем органа государственной регистрации недвижимости.

* — По умолчанию осуществляется в простой письменной форме, но, если объектом сделки является часть квартиры (даже в случае продажи всех долей одному человеку), договор удостоверяется нотариально. Для этого сторонам необходимо в присутствии нотариуса расписаться на всех экземплярах документа и передать их ему для заверения.

После регистрации перехода права собственности на жилье от продавца к покупателю любые притязания со стороны прежнего владельца считаются необоснованными, а полноправным собственником становится лицо, указанное в Едином государственном реестре недвижимости.

Как передать деньги при продаже квартиры

Порядок и момент оплаты может регулироваться договором купли-продажи жилплощади. В таком случае стороны обязаны придерживаться обоюдно установленных предписаний относительно:

момента проведения расчетов (до, после подписания договора либо по окончании регистрации);
способа и формы передачи денежных средств (единым платежом, по частям и с какой периодичностью, наличными, безналом и пр.);
несения дополнительных расходов (кто и в какой степени будет их оплачивать, включаются ли они в стоимость квартиры и др.).

Не все перечисленные пункты обязательно указывать на бумаге, стороны вправе действовать и по устной договоренности — главное, чтобы обязательства покупателя в конечном итоге были исполнены.

В перечень дополнительных издержек могут попасть:

Госпошлина за нотариальное удостоверение сделки и оплата нотариусу услуг правового и технического характера (УПТХ).
Государственная пошлина за оформление доверенности плюс УПТХ.
Пошлина за государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение.
Плата лицу (юридическому или физическому), выступающему посредником при осуществлении расчетов по договору.

Кроме этого продавцу придется заплатить подоходный налог в размере 13 % от указанной в договоре суммы, если сделка совершалась:

ранее, чем через 3 года после получения им квартиры по наследству, в дар от близкого родственника или в результате приватизации;
ранее, чем через 5 лет, по другим основаниям.

Без оплаты госпошлины за получение обязательных государственных услуг (за исключением подоходного налога) сделка не может считаться оконченной. Этот момент сторонам необходимо учесть: заблаговременно обсудить ответственность за несение расходов и проконтролировать исполнение обязательства.

Передача денег напрямую, от покупателя к продавцу, характеризуется простотой и экономичностью — сторонам не требуется проходить процедуру оформления услуг посредников и оплачивать их.

Среди минусов такого способа оплаты — относительная ненадежность. В зависимости от момента передачи (до или после регистрации жилья) продавец или покупатель рискуют остаться без квартиры или без денег.

В какой момент лучше передавать деньги продавцу — стороны выбирают сообща. Однако им следует обратить внимание, что особенности совершения сделки иногда диктуют свои условия.

Жилье в новостройке, как правило, приобретается у юридического лица — застройщика.

И тут возможны варианты:

Будущий владелец жилья становится дольщиком и переводит плату за объект еще на стадии строительства или даже ранее (чаще всего безналичным способом).
Квартира приобретается уже после сдачи в эксплуатацию. В таком случае для произведения оплаты актуальны все перечисленные выше способы, в зависимости от договоренности с владельцем, так же, как и момент передачи денег.

При этом следует учитывать, что, так как продавцом является юридическое лицо, расчет с ним совершается по безналу.

Ипотечное жилье приобретается в рассрочку: сначала покупателем вносится первоначальный взнос, затем в установленном банком порядке погашаются ежемесячные платежи. И так до тех пор, пока не будет выплачена полная стоимость квартиры.

После ипотека закрывается и с объекта недвижимости снимается обременение. Но правом собственности, хоть и ограниченным, приобретатель обладает еще с момента оформления ипотеки и передачи первого платежа.

Передача денег при покупке и продаже квартиры

Наименее рискованным вариантом оплаты является передача средств через аккредитив или эскроу-счет.

Безопасный расчет при покупке квартиры в Сбербанке совершается следующим образом:

Стороны заключают договор купли-продажи.
Покупатель обращается в банк и открывает сберегательный счет (если он не был открыт ранее) и вносит на него сумму согласно договору и 1 500 в качестве оплаты за услугу.
Продавец передает покупателю жилплощадь и отправляется вместе с ним на регистрацию перехода права собственности.
По окончании оформления прежний собственник получает выписку из ЕГРН, предъявляет ее уполномоченному банковскому служащему и получает положенные ему деньги.

Если в пункте 3 продавец не исполнил свои обязательства, покупатель по истечении срока действия аккредитива является в банк для оформления возврата.

Порядок действий сторон при совершении сделки описан в таблице.

Этап	Особенности осуществления
Обсуждение и согласование стоимости квартиры и условий заключения купли-продажи	Происходит между сторонами сделки и/или их представителями (юристами, родителями, опекунами или просто доверенными лицами).
Подготовка необходимой документации	На этом этапе составляется договор, передаточный акт и производится сбор других требуемых бумаг: выписка из Единого государственного реестра недвижимости; технический паспорт жилого помещения; удостоверения личности участников процесса; доверенности или документы, подтверждающие опекунство или родительские права (при участии представителей); прочие документы, необходимые при конкретных условиях.
Подписание договора	Основной документ сделки вступает в силу после подписания продавцом и покупателем. При этом участие в процессе нотариуса, в силу законодательства, обязательным не является. Исключения: заключение сделок с несовершеннолетними или на предмет отчуждения долей недвижимости.
Государственная регистрация перехода права собственности на квартиру	Оформление совершенной сделки производится в отделении Росреестра или через МФЦ. В ходе этапа в Единый государственный реестр недвижимости вносятся изменения и за покупателем закрепляется право на приобретенное жилье.

В представленном алгоритме не указан еще 1 важный этап процедуры: исполнение сторонами своих основных обязательств. Для продавца это — отчуждение предмета сделки, для покупателя — передача денежных средств за покупку.

Обязанности первого реализуются путем составления и подписания вместе с покупателем передаточного акта на объект. Процесс сопровождается полным освобождением квартиры прежними хозяевами и вступлением во владение новыми (приобретателями).

Что касается расчетов с продавцом, порядок и особенности осуществления данного этапа подробно расписаны ниже.

Сторонам необходимо знать, что в некоторых случаях для заключения договора купли-продажи необходимо получить разрешение. Без него сделка будет недействительной, если:

Продавец — несовершеннолетнее либо недееспособное лицо (требуется разрешение от органов опеки и попечительства).
Собственнику квартиры от 14 до 18 лет и он при заключении договора выступает без законного представителя (узаконить сделку может письменное согласие родителей или попечителей, помимо разрешения от органов опеки).
Имущество принадлежит нескольким собственникам (необходимо разрешение на продажу целой жилпощади либо отказ от покупки выставленной на продажу доли).
Квартира приобретена в ипотеку, кредит по которой прежние владельцы еще не погасили (без согласия кредитора такое имущество продать нельзя).

Подписание договора при отсутствии требуемого разрешения таит в себе риски в большей степени для покупателя. А потому, прежде чем отдавать продавцу деньги, важно тщательно выяснить, нет ли в данной ситуации основания для одобрения сделки третьими лицами и насколько подлинны полученные от них разрешения.

Прежде, чем определить для себя оптимальную форму расчета, рекомендуется изучить наиболее распространенные способы оплаты.

Данным способом производится оплата исключительно в безналичной форме. Для этого у покупателя и продавца должны быть сберегательные счета в банке, принимающем обязательства по расчету, поэтому рекомендуется выбрать финансово-кредитное учреждение, с которым уже установлено сотрудничество. Если счета нет, его следует открыть.

Особенности

Порядок расчета по аккредитиву:

Стороны заключают договор купли-продажи.
Покупатель вносит на сберегательный счет сумму за покупку.
В уполномоченное отделение подается заявление об открытии аккредитива.
Продавец выполняет свои обязательства по сделке и предъявляет в банк документальное подтверждение этому (справку из Единого государственного реестра недвижимости о переходе права собственности на покупателя, акт приема-передачи жилплощади или другой документ, установленный сторонами в качестве основания для выдачи средств).
Сотрудник банка проверяет предъявленный документ и переводит деньги со счета покупателя продавцу.

Обратите внимание:

стороны не вправе в одностороннем порядке отменять или изменять условия аккредитива, либо отказаться от совершения сделки;
обязательство по выдаче средств со счета, как правило, действительно в течение срока, установленного при открытии аккредитива, и в случае невыполнения продавцом своей части договора по завершении указанного периода внесенные деньги возвращаются покупателю;
для безопасности и соблюдения прав продавца и покупателя следует особое внимание обратить на тип открываемого аккредитива — он должен быть исключительно безотзывным.

Стоимость

За подобную услуг банк берет комиссию. В среднем ее стоимость при сделках с недвижимостью будет составлять 2 000 рублей.

При расчете через ячейку банка деньги передаются наличными. Процедура при этом заключается в следующем:

Продавец и покупатель (обычно допускается максимум по 2 человека с каждой стороны) заключают с банком договор* аренды индивидуального сейфа, подписывают акт приема-передачи ячейки. При себе у них должны быть удостоверения личности с отметкой о регистрации.
Денежные средства пересчитываются в присутствии участников сделки и банковского работника (у него можно попросить специальную банковскую технику для пересчета и проверки подлинности купюр) и помещаются в арендованную ячейку.
Один из участников сделки (по договоренности) осуществляет оплату услуги в кассе банка.
Ключ от ячейки выдается покупателю.
Каждая сторона договора получает свой экземпляр договора аренды и акта приема-передачи сейфа.
После предъявления оригинала договора купли-продажи квартиры и выписки из ЕГРН о состоявшемся переходе права на покупателя продавец получает доступ к индивидуальной ячейке, и может забрать уже свои деньги.

* — в договоре указывается:

срок аренды;
тип ячейки (размер, сектор и пр.);
условия выдачи средств продавцу;
ФИО, паспортные данные всех лиц, которые могут иметь доступ к вложенным в сейф средствам;
количество переданных на хранение денежных единиц.

Если по истечении срока аренды указанные документы так и не будут предъявлены продавцом, покупатель в течение 7 суток сможет забрать их обратно. Каждый последующий день хранения средств ему придется оплачивать дополнительно.

Условное депонирование (эскроу-счет) позволяет сторонам максимально обезопасить задействованное в сделке имущество и свести к нулю риски, связанные с неисполнением договора купли-продажи.

Это достигается благодаря особой организации контроля за расчетом со стороны эскроу-агента — банка, который принял на себя данное обязательство.

Особенности эскроу:

Договор открытия и обслуживания счета заключается между тремя сторонам — покупателем (депонентом), продавцом (бенефициаром) и банком (эскроу-агентом).
Стороны в течение срока действия счета вправе вносить в контракт согласованные изменения, в том числе и продлевать его.
Деньги на покупку передаются эскроу-агенту, который блокирует доступ к ним до наступления прописанных в договоре обстоятельств (предъявления правоустанавливающих документов на приобретенную депонентом недвижимость).
Продавец и покупатель по обоюдному желанию могут установить для банка дополнительные обязательства, например, более глубокую и всестороннюю проверку подлинности документов-оснований к выдаче заблокированных средств.

Через счет эскроу также проводятся платежи по приобретению недостроенного жилья, в рамках долевого строительства. Покупатель в таких случаях может не бояться, что его обманут и не выполнят встречных обязательств по передаче квартиры — застройщик не получит плату за объект до тех пор, пока депонент не станет счастливым обладателем квартиры.

В случае неисполнения продавцом обязательства в срок деньги отдают вкладчику. Оплаченная комиссия за предоставление услуги возврату не подлежит.

Расчеты по сделке производятся в порядке, аналогичном оплате через аккредитив, за исключением участия в открытии получателя средств (бенефициара).

Исполнение обязательств покупателя без привлечения третьих лиц осуществляется через безналичный и наличный расчет.

Когда отдавать деньги в этом случае — решать сторонам сделки. Никто не будет контролировать исполнение продавцом условий договора и отвечать за безопасность расчета.

Передача средств производится предельно просто: покупатель вручает продавцу оговоренную сумму наличными либо переводит ее на его счет в банке.

Плюсом такого способа реализации обязательств является отсутствие строго алгоритма действий и минимизация затрат по расчетным операциям. Минусы же — налицо: резко снижается безопасность сделки, ввиду отсутствия контроля за ее осуществлением.

Квартиру, уже бывшую в использовании, как правило, продают физические лица. Для расчетов с ними подойдут все описанные выше варианты.

Но наиболее целесообразным способом оплаты покупки на вторичном рынке будет:

Аккредитив.
Банковская ячейка.
Использование услуг нотариуса.

Риск остаться без жилья после оплаты при покупке квартиры у бывших хозяев в некотором смысле даже выше, чем при заключении договора с застройщиком. Покупателю следует выяснить основания для возникновения права собственности на недвижимость у продавца, не распространяются ли на нее обременения, и требуется ли получение разрешений на совершение сделки от третьих лиц.

Все это потребует дополнительных усилий и времени. И, если подобная проверка не была произведена до подписания договора купли-продажи, ее следует осуществить хотя бы до оплаты. Данный момент важно учесть при заключении договора с банком или посредником, распорядившись о достаточном сроке аренды ячейки или действия аккредитива.

Распространенной ошибкой при расчетах за квартиру на вторичном рынке остается оплата без расписки. Причем многие покупатели полагают, что подписание договора свидетельствует о передаче денег, однако единственным способом доказать факт оплаты является только расписка продавца о получении средств. Специалисты «Метриум Групп» напоминают: расписка о передаче средств полностью пишется от руки и должна обязательно содержать имена договаривающихся сторон и их паспортные данные (и те же данные свидетелей при их присутствии), цену и описание объекта, дату договора и самой расписки. Расписка поможет избежать самого простого мошеннического трюка, когда злоумышленники фактически получают деньги, но потом отрицают этот факт.

Покупатель, назначивший встречу для передачи денег в небезопасном месте, рискует не только деньгами, но и собственным здоровьем и даже жизнью. Никогда не проводите сделку в пустынных местах, у себя дома или у продавца. Относительно людные места (рестораны, торговые центры) также не подходят для передачи средств. Во-первых, в случае грабежа или кражи прохожие и охранники могут не отреагировать на преступление своевременно, а во-вторых, вы можете привлечь внимание других злоумышленников, которые станут случайными свидетелями передачи средств. С собственником квартиры лучше расплачиваться на нейтральной территории. Лучше всего проводить сделку и передачу денег в банке, так как кредитные учреждения, как правило, хорошо охраняются. Кроме того, банковские работники могут стать квалифицированными свидетелями сделки в случае судебного разбирательства.

7 главных ошибок при передаче денег во время покупки квартиры

Если по каким-либо причинам участникам сделки приходится передавать средства напрямую, без посредника в лице банка или нотариуса, договаривающимся сторонам следует пригласить свидетелей. В случае судебного разбирательства они смогут подтвердить факт передачи денег, а также прояснить некоторые детали: место и время передачи денег, добровольность участия сторон. Свидетелей должно быть как минимум двое. Они не только присутствуют, но и ставят свои подписи в расписке, иначе впоследствии суд может проигнорировать их показания.

Нередко продавец требует внесения определенной суммы в качестве предоплаты. Покупатель рискует, если эти средства передаются собственнику квартиры до регистрации сделки. В подавляющем большинстве случаев договор купли-продажи успешно проходит регистрацию, но этого может и не произойти. Если продажа изначально была организована мошенниками, то покупатель рискует больше никогда не увидеть свой задаток. Поэтому с большой настороженностью следует отнестись к требованию предоплаты, особенно если она составляет значительную часть стоимости (около 50%). Если у продавца нет никакого злого умысла, то предоплата рассматривается скорее как символическое доказательство серьезности намерений покупателя. Как правило, она не превышает 5-10% от цены квартиры.

Процесс передачи денежных средств в рамках сделки купли-продажи квартиры происходит в соответствии с договоренностями, указанными в тексте договора. Таким образом, стороны вправе самостоятельно определять наиболее безопасные варианты передачи денег по договору.

Безопасная передача денег осуществляется с учетом интересов обеих сторон, когда продавец и покупатель получают взаимные гарантии отсутствия рисков и негативных последствий.

Если при совершении сделки между близкими и хорошо знакомыми лицами бывает достаточно составления обычной расписки в письменной форме, то при оформлении договора с незнакомыми лицами целесообразно использовать иные законные варианты расчетов.

В настоящее время распространены следующие варианты взаиморасчетов по договору купли продажи квартиры:

наличными деньгами до или после совершения регистрационных действий (факт передачи подтверждается обоюдной распиской);
будет совершения перевода через банковское учреждение со счета на счет;
через посредника (например, риэлтерское агентство) или через нотариальную контору;
путем перевода заемных средств по одному из видов кредитных договоров;
расчеты с использованием банковской ячейки;
передача средств в виде аккредитива банковского учреждения.

Каждый из перечисленных вариантов гарантирует, что продавцу будут переданы или переведены деньги за квартиру, а покупатель получит в собственность приобретенное жилое помещение.

Передача наличных денежных средств через банковскую ячейку. В этом случае покупатель помещает необходимую сумму в ячейку, а получение их будет возможно только при соблюдении определенных условий (например, сроки обращения и перечень документов, которые обязан представить продавец).

Услуга по открытию ячейки и хранению денежных средств является платной, размер тарифа необходимо уточнить в выбранном банковском учреждении.

Такой вариант передачи денег также не позволит провести расчет до регистрации договора купли-продажи, что исключит практически любые риски для покупателя.

Аккредитивом признается денежное обязательство банковского учреждения произвести платеж или выдать наличные средства определенному лицу после представления документов о регистрации сделки.

Для этого покупатель заблаговременно размещает в банке необходимую сумму, которые будут возвращены при неудачном завершении сделки.

Услуги по оформлению и выдаче аккредитива платные, причем стоимость данного банковского инструмента довольно большая и может достигать 30–50 тысяч рублей.

Как происходит передача денег при купле продаже квартиры

При использовании любых вариантов, кроме передачи наличных средств, сторонам придется нести дополнительные расходы.

В их состав будут входить:

тариф нотариальной конторы за депозит;
оплата аренды банковской ячейки;
оплата услуг при оформлении аккредитива;
комиссии за перевод между счетами и с депозита;
комиссии за снятие наличных средств.

Сумму дополнительных расходов необходимо уточнять в конкретном учреждении или органе, который выбрали стороны для расчетов. Порядок распределения расходов может устанавливаться по договоренности сторон.

Среди дополнительных услуг, которые могут потребоваться контрагентам при расчетах, можно выделить проверку денежных купюр. Данная услуга является платной и оказывается любым банковским учреждением.

Оправданность обращения за указанной проверкой определяется самими сторонами, ее можно использоваться при любом варианта расчетов с использованием наличных средств (по расписке, через банковскую ячейку и т. д.).

Если платеж осуществляется в безналичном порядке, проверка подлинности купюр не требуется.

За совершение любых банковских операций взимается комиссия, которая, как правило, составляет определенный процент от суммы перевода.

Существенной экономии на стоимости процентов добиться сложно, поскольку у большинства банков расценки на услуги и тарифы примерно одинаковы.

На практике, проценты банку оплачивает покупатель, поскольку в его обязанности входит полная и своевременная передача денежных средств продавцу.

Итак, сделка считается совершенной после выполнения сторонами следующих действий:

Обсуждения условий купли-продажи.
Составление договора.
Подписание документа продавцом и покупателем или их представителями.*
Итоговый осмотр жилплощади покупателем.
Подписание акта приема-передачи квартиры, как подтверждение отсутствия у покупателя претензий к состоянию объекта сделки.
Совместное посещение прежним и фактическим владельцем органа государственной регистрации недвижимости.

Самые распространенные способы передачи денег через посредников:

Оформление аккредитива.
Аренда банковской ячейки.
Открытие счета эскроу.
Получение услуги посредника у нотариуса.

Недостатком здесь является возникновение дополнительных расходов, так как привлечение юридического или физического лица к процедуре оплачивается (согласно тарифам банка или нотариуса).

Жилье в новостройке, как правило, приобретается у юридического лица — застройщика.

И тут возможны варианты:

Будущий владелец жилья становится дольщиком и переводит плату за объект еще на стадии строительства или даже ранее (чаще всего безналичным способом).
Квартира приобретается уже после сдачи в эксплуатацию. В таком случае для произведения оплаты актуальны все перечисленные выше способы, в зависимости от договоренности с владельцем, так же, как и момент передачи денег.

На рынке вторичного жилья в основном встречаются продавцы-физические лица.

Это — наиболее безопасный расчет для покупателя на вторичном рынке. Гарантии продавца при этом обеспечиваются благодаря правильно выбранному способу исполнения денежных обязательств другой стороны.

Процедура передачи денежных средств при продаже квартиры может выполняться различными способами, в каждом из них нужно быть внимательным. Только бдительность и ответственное отношение двух сторон обеспечит грамотную и безопасную сделку. Стороны сами выбирают, как передавать деньги после заключения сделки.

Есть несколько методов расчета, распространённые и не очень. Варианты способа оплаты:

наличные деньги;
аренда банковской ячейки;
аккредитив;
безналичный расчет;
эскроу-счет;
через посредников (нотариус, риелтор).

Правильно выбранный вариант, подходящий именно для вас, поможет свести риски к нулю. У каждого из этих способов есть свои преимущества и недостатки, необходимо разобраться в них подробнее.

В этом случае деньги перечисляются покупателю на его банковский счет, а не при личной встрече в руки. Такой метод хоть и считается простым и безопасным, но он влечет за собой некоторые расходы, связанные с услугами банка.

Как происходит безналичный расчет:

покупатель помещает необходимую сумму для покупки квартиры на свой банковский счет;
совершается процедура государственной регистрации;
деньги со счета покупателя перечисляются на счет продавца.

Достоинства способа: вся процедура перевода денег задокументирована — стороны могут подтвердить, что деньги переведены, оформив справку из банка. К недостаткам можно отнести все расходы, связанные с переводом и обналичиванием суммы.

Как передать деньги продавцу при покупке квартиры?

Многие люди еще на этапе оформления документов думают, как себя обезопасить от разного рода неприятных последствий и ошибок. На этапе составления договора купли-продажи нужно продумать, каким способом лучше получить денежные средства, а главное, как не совершать при этом распространенных ошибок:

слишком сильно доверять одной из сторон и передавать деньги до регистрации права собственности;
передавать деньги без расписки, даже если установлены доверительные отношения;
выбирать небезопасное место для личной встречи с целью передачи наличных денег;
занижать сумму договора в надежде избежать трат на налоги;
допускать посторонних лиц к банковской ячейке;
передавать всю сумму непроверенному застройщику (в случае договора ДДУ);
отказываться от помощи профессионалов.

Чтобы избежать неприятных ситуаций и огородить себя от мошенничества нужно:

Чтобы обезопасить свои сбережения и себя самого, можно прибегнуть к очень полезному инструменту — страхованию сделки продажи квартиры.

А также страховые агенты выполняют следующие функции:

помогут выявить ошибки и нарушения законодательства при совершении сделки;
исключат возможность участия недееспособных и несовершеннолетних лиц;
выяснят «юридическую чистоту» недвижимости;
проверят документы на подлинность;
предложат юридическое сопровождение при наступлении страхового случая.

Подводя итог, важно отметить, что процесс передачи денег при осуществлении продажи квартиры может стать очень легким и безопасным, если следовать советам статьи. Только от вас и вашей внимательности зависит исход сделки и сохранность ваших денег.

При заключении сделки стоит учитывать три главных момента. Первый: деньги можно передавать до, во время или после подписания договора. Второй: форма расчёта может быть наличной и безналичной. Третий: средства передаются собственные, привлечённые (кредит и государственные субсидии), а также те и другие одновременно.

Больше всего внимания требует пункт первый. Необходимо учитывать, что передача денег до и во время подписания договора купли-продажи – наиболее небезопасный способ расчёта. Право собственности на недвижимость в Российской Федерации подлежит обязательной государственной регистрации. Право собственности возникает у покупателя только с момента внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Регистрация права занимает от 5 до 10 рабочих дней. Если расчёт произведён раньше, чем зарегистрировано право собственности покупателя, он рискует потерять продавца из поля зрения, с которым может случиться что угодно. А деньги уже отданы. Поэтому эксперт агентства недвижимости «Росжилфонд» Сергей Булатов рекомендует отдавать деньги только после официально подтверждённой смены собственника (внесения сведений о смене собственника в ЕГРН). Лучше всего производить расчёты с участием банка.

«Мы работаем по следующему алгоритму: 1. Подаём документы на регистрацию перехода права с залогом в пользу продавца до полного расчёта. 2. После регистрации перехода права получаем документы. 3. Обращаемся в банк для осуществления расчётов между покупателем и продавцом. 4. Повторно обращаемся в Росреестр для снятия залога. Этот алгоритм безопасен для обеих сторон».

Даже в век цифровых технологий есть люди, которые покупают квартиру с чемоданными наличными. Продавцы, желающие «потрогать деньги руками», сами себе осложняют процедуру продажи. Эксперты по недвижимости категорически против этого. Расписку, даже заверенную нотариусом, можно поставить под сомнение, ведь он заверяет только текст, а не сам факт передачи денег. Транзакция банка – дополнительное подтверждение передачи денежных средств. Их там не только грамотно посчитают, но и проверят на подлинность. В любом случае, как электронный перевод, так и оплата наличными должна проходить после регистрации права собственности.

«Однажды в моей практике произошёл подозрительный случай. Обвинять в попытке мошенничества нельзя, но эта история меня насторожила. К нам обратился клиент, который хотел самостоятельно совершить сделку. Он самостоятельно нашёл квартиру в Октябрьском по низкой стоимости – на 2 миллиона рублей дешевле рыночной. Продавец попросил весомый залог, равный 1 миллиону рублей. У клиента закрались сомнения. Он попросил меня присутствовать на сделке. Оказалось, документы не все, а собственник в местах не столь отдалённых. Доверенность выдана по справке, а не по паспорту. Через 3 минуты переговоров продавец схватил документы и выскочил из кабинета», – рассказал Сергей Булатов.

Банковская ячейка – это мини-сейф, открываемый банком для участников сделки по недвижимости. Ключ от ячейки обычно хранится у покупателя, поскольку деньги фактически принадлежат ему, либо в банке по согласованию сторон.

Аренда депозитарной ячейки в банке позволяет устранить сомнения продавца и покупателя в честности друг друга. Исполнение договора купли-продажи становится обязательным для сторон не с момента подписания, а с момента государственной регистрации права собственности. При этом продавец ещё не видел денег, и логично опасается подписывать договор, а покупатель – расставаться с деньгами, пока не станет полноправным собственником. Ячейка выступает гарантией выполнения обязательств обеими сторонами.

«Перед помещением денег в банковский сейф участники сделки подписывают соглашение, в котором обговаривают все нюансы: сроки и условия получения денег, доступ к ячейке, особенности передачи прав на недвижимость, а также кто платит за банковские услуги. Проверенные на подлинность и пересчитанные деньги помещаются в ячейку и последующий доступ к ним становится возможным после выполнения условий и по истечении срока для повторного допуска», — объяснил Булатов.

Срок аренды ячейки обычно составляет один месяц, а сроки допуска оговариваются с учётом времени, необходимого для регистрации. По наблюдениям Сергея Булатова, раньше в Забайкалье этот вариант пользовался популярностью при ипотечных сделках. Сейчас более востребован так называемый сервис безопасных расчётов от Сбербанка. Это один из видов аккредитива.