Пошаговая инструкция покупки квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Пошаговая инструкция покупки квартиры». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Если вас интересуют квартиры на вторичном рынке, то начать стоит с крупных досок объявлений, вроде «Авито» или «Из рук в руки». Не лишним будет просмотреть и какие-то местные интернет-ресурсы, которые принимают заявки такого характера. Также можно полистать тематические газеты и журналы, где размещаются подобные объявления.

Покупка квартиры: пошаговая инструкция. Порядок покупки квартиры

Объявление найдено, информация на сайте или в газете изучена, теперь нужно осмотреть квартиру лично для полноты картины. Если вас заинтересовала покупка вторичной квартиры, то нужно позвонить непосредственному продавцу и уточнить некоторые важные детали, а именно: действительно ли продаётся указанная жилплощадь; верна ли заявленная цена; каковы условия осмотра.

После того как вы досконально изучили жильё и осмотрели подъезд, можно переходить к переговорам с продавцом и обсуждению аванса при покупке квартиры. Те изъяны, которые вы увидели, могут быть использованы в качестве предлога, то есть можно попросить скидку. Больше чем на 10 % продавцы, как правило, не снижают цену, но иногда некоторые согласны и на большее.

Кстати, если с вами быстро согласились насчёт каких-то недочётов по жилью и предложили небывалую скидку, то это повод насторожиться. Значит, с этой квартирой не всё так безоблачно как расписывает продавец. Здесь могут быть какие-то скрытые проблемы как с состоянием самого жилья, так и с юридической стороны. Первое ещё как-то можно поправить, а вот со вторым вы рискуете не только надолго затянуть процесс покупки, но и даже потерять деньги.

После осмотра жилплощади и обсуждения с продавцом финансовых вопросов необходимо тщательно изучить имеющиеся документы на квартиру. Если вы хорошо подкованы в юридическом плане, то такую оценку можно сделать самостоятельно, в остальных случаях лучше не поскупиться и обратиться к юристам. Проверка такого плана – это не полноценная продажа, а простой осмотр документов, поэтому стоит она недорого, а её важность неоценима.

Ещё один ответственный этап по приобретению недвижимости. Если вы планируете осуществить возврат подоходного при покупке квартиры, то к этому пункту нужно подойти особенно тщательно. В противном случае вам придётся побегать за продавцом после сделки из-за вашей невнимательности.

Перечень документов для регистрации купли-продажи следующий:

Заявление о регистрации договора купли-продажи. Документ оформляется обеими сторонами на специальных бланках (можно взять в агентствах недвижимости, у риелторов или в регистрационном отделе) по месту приобретаемой жилплощади.
Если собственник не участвует в сделке, то необходима нотариально заверенная доверенность (оригинал и копия) на право подписания договора купли-продажи.
Банковский документ, где указана оплата госпошлины обеими сторонами для сделок такого типа (оригинал и копия).
Комплект документов, указывающих на собственника квартиры (покупка, дарение, переход в наследство и т. д.).
Домовая книга.

Регистрационный отдел (по месту приобретения жилплощади) в первую очередь проверяет подлинность предоставленных документов. После того как эта контора даст добро, можно уже переходить непосредственно к юридическому оформлению сделки.

Регистрационный отдел довольно часто отказывает в оформлении документов, и причин этого немало. Здесь главный фактор – это безответственный подход как продавца, так и покупателя. Если обе стороны воспользовались услугами агентств недвижимости или какими-то риэлторами-одиночками, то отказы сводятся к минимуму. Риелтерские конторы уже протоптали хорошую дорожку в регистрационный отдел и знают обо всех подводных камнях. Если же вы самостоятельно оформляете сделку и делаете это в первый раз, то будьте готовы получать отказ за отказом, пока не приведёте все документы в порядок.

Перед тем, как оформлять долгосрочный заем на приобретение квартиры, учтите следующие моменты:

Сделайте расчет по ипотеке, чтоб определиться с суммой, которую потребуется одолжить у банка:

для начала подсчитайте, сколько готовы заплатить в качестве первоначального взноса;
затем определитесь, на какую сумму ежемесячно можете рассчитывать и сколько платить за ипотеку. Для этого суммируйте и оцените доход семьи.

Банки дают ипотеку, если после уплаты платежей по иным кредитам ипотечный платеж будет не больше 60 % от дохода заемщика. Но идеально, чтобы он был в пределах 30 %, что даст вам возможность досрочно гасить кредит.

Уточните у банка, какие документы потребуется предоставить. Самый простой вариант – взять ипотеку в банке, где оформлена карта по зарплатному проекту. Тогда не потребуется подтверждать свои доходы и трудоустройство.
Определитесь, какую квартиру вы желаете купить: на вторичном рынке или в новостройке.

Чем отличается покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке от покупки квартиры на первичном рынке?

Существенным различием в процедуре оформления ипотеки под приобретение жилья в новостройке или на вторичном рынке является тот факт, что в первом случае на квартиру право собственности еще не оформлялось. Как правило, кредит берется еще под недостроенный объект, который существует только в договоре долевого участия. Вторичное жилье уже имеет собственника, чьи права зарегистрированы.

Для ипотеки в новостройке необходимо дважды обращаться в банк: сначала с договором долевого участия и после сдачи квартиры, чтобы оформить ее в собственность. Все проще с ипотекой во вторичке – единожды выдаются документы и регистрируется переход права собственности.

Схема приобретения жилья с привлечением ипотечных средств следующая:

Шаг 1.

Каждое кредитное учреждение предлагает выгодные условия кредитования при заданных параметрах, предъявляемых к заемщику. Поэтому нужно потратить некоторое время, но узнать какие требования и на каких условиях предоставляется ипотечный кредит.

Банк подбирается по двум принципам, в зависимости от самой квартиры:

во вторичке — на ваше усмотрение можно оставить заявки в нескольких банках и сравнить условия ипотеки. Все они имеют доступ к кредитной истории заемщика и вправе оценивать платежеспособность и надежность. При отказе одного банка, вы можете обратиться в другой, но отметка об отказе в истории сохранится.
новостройка — предлагаются все варианты только от застройщика. Обычно здесь могут оказаться проценты по кредиту самыми низкими. К тому же не каждый банк аккредитует застройщика и готов выдать ипотеку под строительство. В зависимости от размера первоначального взноса меняется количество документов, которые необходимо предоставить.

Например, при взносе в 40 % от стоимости жилья достаточно предъявить паспорт. Но на практике чем меньше пакет документов, тем больше процент по кредиту.

Стандартным первоначальным взносом, который должен быть у покупателя, считается сумма от 10 до 20 % от размера займа.

При выборе программы кредитования следует уточнить, не относится ли ваша семья к категории, позволяющей оформить ипотеку на льготных условиях. Банки предлагают участие в таких льготных программах, как:

Молодая семья, где играет роль возраст супругов;
Семейная ипотека от 4,5% годовых для семей с двумя и более детей;
Военная ипотека для военнослужащих с частичным погашением за счет государства.

При наличии оснований для получения такого вида ипотеки можно рассчитывать на снижение процентной ставки или участие государства.

Шаг 2.

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция, трудности, советы юриста

Банк не может выдать любую сумму на покупку квартиры. Здесь играет роль ее рыночная цена, которая зафиксирована в отчете оценочной организации. Жилье будет подвергнуто рассмотрению по нескольким критериям, а банк решит, готов ли он выдать заемщику кредит под его залог.

Компанию для оценки лучше узнать у самого банка, с которыми он официально сотрудничает и доверяет.

Шаг 5.

Одним из условий выдачи ипотеки является страхование объекта недвижимости, под который она выдается. Дополнительно банк может предложить застраховать жизнь заемщика, но вы вправе отказаться от такой страховки. Оборотной стороной отказа может стать повышение процентной ставки.

Оформить страховые договора можно лишь в компаниях, аккредитованных банком. По залоговому имуществу придется заключать договор ежегодно, а по жизни и здоровью заемщика достаточно первые три года.

Шаг 7.

В кредитном договоре содержится информация о сумме ипотечного кредита, процентах и размере среднемесячного платежа, которая выносится в верхнюю часть первого листа договора.

График платежей выдается в приложении к договору с указанием его размера и помесячной даты внесения платежей. При этом разделяют каждый платеж на сумму, которая учитывается в погашение основного долга, и начисленные проценты.

Шаг 8.

Кредитным договором банк вправе установить, на какой счет будут перечислены средства заемщику. Затем покупатель квартиры переводит их продавцу на счет или размещает в депозитной ячейке. Деньги будут находиться в ней до момента, пока не состоится государственная регистрация перехода права собственности.

Стоимость услуг для расчёта по безопасной сделке в Сбербанке:

аккредитив — 2000 ₽;
сервис безопасных расчётов — 2000 ₽;
банковская ячейка — до 12 дней 950 ₽.

Шаг 10.

Оформить квартиру в собственность можно самостоятельно в Регистрационной Палате, так намного дешевле, но на это уходит немало времени и сил, либо через юриста. Для оформления понадобятся акт приема-передачи и решение о вводе в эксплуатацию. После получения свидетельства можно сразу прописаться в квартире, обратившись в УФМС. При себе надо иметь паспорт, свидетельство о праве собственности на жилье, составленное по образцу заявление на прописку и выписку из предыдущего места жительства.

Приобретая квартиру в новостройке, любой человек может столкнуться с определенными проблемами. Многие из них возникают по неосторожности или из-за юридической безграмотности человека, но бывают проблемы другого характера, которые не может предугадать даже профессиональный юрист.

Основные риски:

оформление договора, в котором не прописаны обязательства застройщика;
оформление договора на квартиру, которую уже продали другим людям;
заморозка строительства дома;
долгое, затянувшееся строительство дома;
низкое качество жилья;
несоответствие планировки и метража квартиры;
отсутствие благоустроенной территории.

Чтобы исключить подобные явления, юристы советуют заключать все сделки только с помощью нотариуса. Да, это определенные растраты, но они позволяют избежать более существенных проблем.

Общие советы:

Не стоит спешить с выбором застройщика и покупкой квартиры. Сегодня рынок недвижимости хоть и не стабилен, но не хаотичен. Люди часто боятся, что цены скоро намного поднимутся, но, как правило, процесс роста редко проходит большими скачками, а за подъемом часто наступают и периоды снижения цен. Лучше всего взвешенно расценить свои силы и возможности, выбрать район, определиться с застройщиком, тщательно проверить его на надежность.
Проверка застройщика – дело не одного дня. Отсутствие в интернете отрицательных сведений вовсе не означает, что репутация застройщика должна вызывать доверие. Возможно, это молодая или подставная фирма, которая не собирается выполнять все требования законодательства. Даже если документы у компании в порядке, есть косвенные подтверждения ее надежности, от фирмы следует отказаться, если она предлагает заключить предварительный договор долевого участия, то есть, нарушает федеральный закон.
Не делать перепланировку помещений до получения акта о праве на собственность, чтобы после не исправлять по требованиям БТИ. Кстати, обмеры помещений специалистами БТИ могут привести к конфликтам с застройщиком. Допустим, человек заплатил за квартиру, площадь которой 70 квадратных метров. А специалисты насчитают еще пять метров. В таком случае придется доплачивать застройщику. Вполне возможно, что люди будут не в состоянии внести оплату сразу, поскольку они не рассчитывали на эти расходы, а некоторые люди и вовсе могут сослаться на то, что о «лишних» метрах они не договаривались. Конечно, все это приведет к разбирательствам с застройщиком.

Приобрести квартиру в новостройке можно по ипотеке. Для этого следует обратиться в банк, где для клиента подберут удобный вариант. Такая покупка также требует осторожности и проходит по особой схеме.

Что делать после покупки квартиры? Ответ напрямую зависит от того, о каком имуществе идет речь.

Для начала выясним, что делать после приобретения жилья в новостройке. Подобные сделки встречаются все чаще. Гражданам потребуется:

оформить жилье на свое имя;
заключить договор с ЖЭКом и энергосбытом;
открыть лицевой счет квартиры;
провести коммуникации в дом (интернет, газ и так далее) при необходимости.

Как правило, перечисленные операции отнимают не так много времени, если действовать оперативно. И поэтому далее будут приведены советы, способствующие ускорению оказания соответствующих услуг.

Что нужно делать после покупки квартиры? Обычно порядок действий зависит от того, как именно и какое жилье приобретается людьми.

Предположим, что граждане купили квартиру на «вторичке». В этом случае собственникам потребуется:

изменить данные о владельце имущества в ЖЭКе, УК, энергосбыте и газовой службе;
переоформить на себя права на квартиру;
перезаключить договор на проведение интернета;
переоформить на собственное имя лицевой счет квартиры и счетчики потребления ресурсов.

Теперь понятны первые действия после покупки квартиры. Чуть позже рассмотрим порядок реализации поставленных задач в том или ином случае. Никаких реальных трудностей быть не должно.

Предположим, что сделка по приобретению жилья была поведена. Что делать дальше? После покупки квартиры, как мы уже говорили, придется в обязательном порядке оформить на себя объект недвижимости. Чем раньше человек сделает это, тем лучше.

Регистрация прав собственности осуществляется через:

кадастровые палаты;
Росреестры;
многофункциональные центры.

Можно направить заявление на оформление квартиры при помощи «Госуслуг» или официального сайта Росреестра. Это не самые популярные приемы, поэтому на них заострять внимание не будем.

Что делать после покупки квартиры на вторичном рынке? А на «первичке»? Если собственники хотят, они могут обратиться к нотариусу и провести выделение долей. Только после этого будет осуществляться переоформление прав на недвижимость.

В этом случае приходится действовать так:

Подготовить документы на квартиру.
Составить соглашение о выделении долей. Оно обычно оформляется собственниками жилья.
Обратиться к нотариусу и заключить соглашение установленной формы.
Сходить в Росреестр и провести государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Ничего трудного и непонятного. Главное в соглашении о выделении долей четко прописать, кому и сколько жилья положено. В противном случае совладельцы имущества могут неоднократно встречаться в суде.

Важно: выделять доли детям и супругам обязательно, если человек использует при покупке квартиры материнский капитал.

Что надо делать после покупки квартиры? Нередко именно выделение долей вызывает немало вопросов. Поэтому остановимся на данном варианте развития событий подробно.

В договоре «о долях» обычно пишут:

полный адрес и характеристики жилья;
всех собственников имущества;
доли, положенные при оформлении прав на недвижимость;
перечень приложенных к ходатайству бумаг.

Если граждане испытывают трудности с оформлением договора о выделении долей, придется обратиться за помощью к нотариусу или юристу. Этот прием поможет справиться с поставленной задачей. За отдельную плату человеку составят соглашение «о долях», которое будет соответствовать установленным законам РФ.

Что делать после покупки квартиры? Огромную роль в оформлении имущества играет регистрация прав на недвижимость.

Инструкция по реализации поставленной задачи имеет такую интерпретацию:

Подготовить ряд справок, необходимых для успешной регистрации прав на имущество. Их пакет будет меняться в зависимости от ситуации.
Написать заявление о регистрации прав на квартиры.
Внести пошлину за процедуру при необходимости.
Подать ходатайство в МФЦ или Росреестр.
Забрать в назначенное время документы о правах собственности на имущество.

Теперь можно проводить переоформление договоров с управляющими компаниями и поставщиками ресурсов в квартиру.

Важно: справкой, подтверждающей права на недвижимость, с 2017 года в России служит выписка ЕГРН. Она выдается бессрочно.

Как купить квартиру в новостройке в 2020 году

Поскольку существует несколько способов приобретения жилья в строящемся или построенном объекте, схемы покупки в новостройке квартиры также будут отличаться. Если недвижимость приобретается в уже построенном доме, последовательность действий такова:

поиск выгодного предложения с общим ознакомлением технических данных, перспектив развития инфраструктуры;
сбор, анализ информации о строительной организации;
посещение офиса, ознакомление с документацией о застройщике и объекте продажи;
осмотр объекта;
заключение договора купли-продажи;
внесение полной оплаты;
передача объекта новому владельцу по акту;
регистрация права собственности и прописка.

Приобретая недвижимость на стадии, когда дом только начинает строиться, пункт о просмотре жилья упускается. Здесь потребуется составление предварительного договора долевого участия (ДДУ). Документ должен предусматривать ряд положений, обеспечивающих порядок и сроки передачи жилплощади, так как купить в новостройке квартиру без риска поможет точное письменное предписание всех нюансов, включая условия расторжения ДУ.

Важным этапом на пути к совершению гарантированной сделки является ознакомление с объектом недвижимости, его соответствие пожеланиям. Выделяют четыре основных типа строящихся жилых домов: «эконом», «стандарт», «бизнес», «премиум». Каждый отличается месторасположением относительно центра города, планировкой, качеством используемых материалов, развитостью инфраструктуры и другими показателями, которые формируют цену.

Покупателю нужно начинать выбор, опираясь на соответствие дома личным потребностям. Такие нюансы при покупке в новостройке квартиры, как район месторасположения, удаленность от центра играют немаловажную роль. Нередко люди хотят приобрести жилплощадь в том же районе, где проживают, так как все кажется знакомым и привычным. Но переезд на другой массив может быть более благоприятным, если технические характеристики нового дома говорят о лучшем качестве.

Покупка квартиры у компании застройщика в сданном доме упрощает дело. Человек, желающий приобрести жилплощадь, может воочию проверить качество объекта, оценить удобство планировочных решений, тип отопления, благоустройство мест общего пользования, а также ознакомиться с технологией и материалами строительства. Можно потребовать документацию, регламентирующую постройку, документы на владение или аренду земельного участка, разрешения на постройку, экспертные оценки.

Если дом находится на стадии строительства, визуально ознакомиться с объектом покупки не получиться, но можно потребовать у застройщика документацию на объект. Помимо технических характеристик, плана, квадратуры жилплощади, можно (и нужно) ознакомиться с такими бумагами, как решение об отводе земельного участка под строительство с указанием этажности будущей постройки, план инфраструктуры, экспертиза проекта.

Компания предоставляет по требованию макет дома, рассказывает о технологиях и темпах работ. Лучше убедиться самостоятельно, идет ли стройка активно, есть ли на площадке рабочие, техника, понаблюдать за скоростью возведения объекта.

Вопрос, когда выгоднее в новостройке покупать квартиру имеет много аспектов, говорящих как о преимуществах приобретения на стадии закладки фундамента, так и рисках. Жильё, которое находится в состоянии котлована, будет стоить намного дешевле, как правило, на 30 – 35 %, чем недвижимость, сданная в эксплуатацию.

Это привлекает покупателя, но есть здесь и риски, которые при покупке квартиры в новостройке повлекут ряд негативных последствий: некачественное строительство, умышленное повышение стоимости жилья, двойная продажа. Застройщик может самостоятельно изменить проектную декларацию, ставя дольщика перед фактом. Нужно внимательно изучить договор перед подписанием на предмет «подводных камней», неточностей, размытых формулировок.

Есть ряд способов, как проверить выбранного застройщика при покупке квартиры, ведь именно на нем будет лежать контроль процесса строительства. Покупатель имеет полное право получать следующую информацию:

на протяжении скольких лет компания осуществляет свою деятельность, сооружая жилые дома (предпочтение лучше отдавать компаниям с более чем 5-летним стажем);
документацию на объект, начиная от свидетельства о государственной регистрации застройщика, заканчивая подробной информацией о планировке, инфраструктуре;
сведения о том, в каких банках строительная компания получала аккредитацию (доверие вызывают организации, у которых недвижимость можно приобрести в ипотеку);
сведения о количестве завершенных объектов (чем их больше, тем лучше);
сведения об учредителе (важно понять, кто будет строить ваш дом, какой багаж у него за спиной и опыт в строительной отрасли и нужно проверить, нет ли на нем темных дел в прошлом);
иски к застройщику (проверить в интернете количество неисполненных исков к застройщику и подавались ли требования о банкротстве);
уставной капитал (не стоит инвестировать в стройку миллионы рублей, если все чем отвечает застройщик это 10 000 рублей);
анализ отзывов в социальных сетях жителей микрорайона и дольшиков (очень осторожно т.к. могут быть проплаченные отзывы конкурентов).

Когда есть несколько вариантов, чтобы выбрать, у какого застройщика лучше покупать новую квартиру, покупателю нужно ознакомиться с информацией, содержащейся на сайтах компаний, а также отзывами на форумах. Не помешает посещение строительной площадки, общение с начальником бригады.

Актуален вопрос банкротства строительной компании, которое влечет за собой комплекс неблагоприятных последствий — покупателям приходится обращаться к судебным органам за защитой своих прав. Законодательной базой предусмотрен ряд правил, направленных на контроль финансового состояния застройщиков, а также защиту интересов инвесторов.

Застройщик обеспечивает исполнение обязательств путем страхования своей ответственности перед инвесторами. В случае банкротства, вкладчики вправе требовать денежное возмещение либо передачу квартир в натуре с последующим формированием жилищного кооператива.

Долевой инвестор не застрахован от возможного банкротства строительной компании. Перед тем, как окончательно выбрать застройщика при покупке квартиры, стоит обратить внимание на компании с безупречной репутацией, существующие на рынке довольно долго, имеющие обширный перечень сданных объектов недвижимости.

Пошаговая инструкция по продаже недвижимости

Наравне с ДДУ существует схема покупки квартиры новостройки через жилищно-строительный кооператив, однако здесь права покупателей менее защищены законодательством, что влечет некоторые риски.

Особенностью приобретения недвижимости по ЖСК является возможность выплаты всей стоимости на протяжении нескольких лет после ввода дома в эксплуатацию. При этом взносы пайщиков не облагаются налогами, что дает возможность застройщику предлагать квартиры по более низкой цене.

Пайщики ЖСК имеют право контроля за ходом строительства дома, а также принятия участия в его эксплуатации. Если дольщик изъявит желание расторгнуть договор, условия и сроки возврата денежных средств определяются исключительно кооперативом.

Стоит понимать, что данный вид приобретения квартиры наиболее рискованный т.к. из документов о собственности у вас на руках будет только членская книжка кооператива и в случае банкротства застройщика ваши интересы практически ни чем не защищены.

При заключении ДДУ, лицо, получившее права на недвижимость, вправе передать их. При этом третье лицо получает не само жилье, а право оформления его в собственность после того, как дом будет сдан.

Для заключения сделки продавец должен иметь заверенное согласие строительной компании, предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке либо ДДУ.

Новое соглашение о передаче прав обязательно оговаривает основания для перехода, полный объем прав, передаваемых по договору. Соглашение подлежит обязательной регистрации Росреестром.

Самостоятельное оформление сделки продавцом в 2020 году является процедурой, с которой способны справиться не все граждане.

Однако достоинства такого подхода очевидны:

существенная экономия денежных средств – услуги профессионалов оцениваются довольно высоко;
возможность контролировать каждый этап сделки – продавец будет самостоятельно заниматься всеми этапами процедуры;
предотвращение мошенничества со стороны риэлтерских агентств.

Для покупки квартиры может использоваться ипотека. В таком случае к пакету документов прилагается кредитный договор, в котором указываются все условия предоставления недвижимости в ипотеку.

Если жилищный кредит оформлен на продавца, который его не выплатил окончательно, но решил продать недвижимость, то требуется получить соответствующее разрешение от банка.

Без его наличия сделка может быть признана недействительной.

Этапы покупки квартиры с материнским капиталом

Выдавая деньги, банк рискует. Поэтому деньги выдают не всем. Рассмотрение занимает от трех — пяти дней, до полутора месяцев, в зависимости от банка и от источников Ваших доходов.

Квартиру найти несложно: есть множество сайтов в интернете, да и печатных изданий, где публикуются объявления о продаваемых квартирах. Но! Квартиру надо проверить, надо собрать все документы по ней. Причем, поскольку происходит покупка квартиры в ипотеку, а не за наличные деньги, квартира должна понравиться не только Вам, но и банку.
Этот шаг делаем тогда, когда есть положительное решение по предыдущему шагу. Если же решение отрицательное — ищем другой банк, и предыдущий шаг проходим с другим банком

Банк должен быть уверен, что не выдает кредит больше, чем столько процентов от стоимости квартиры, сколько предусмотрено его кредитной программой. Поэтому квартиру надо оценить. Сертификат об оценке передается в банк.

Квартира найдена, документы собраны и направляются на проверку в банк и в страховую компанию. Служба безопасности банка вместе с юридическим отделом, а также сотрудники страховой компании рассматривают выбранную Вами квартиру. Если их все устраивает, то Вам можно данную квартиру купить.

В зависимости от банка деньги передаются продавцу по-разному. Либо через депозитную ячейку, либо на счет продавца. Если через депозитную ячейку — то закладка денег в ячейку происходит перед государственной регистрацией.
Деньги могут передаваться также посредством аккредитива.

В случае с новостройкой, банк переводит деньги застройщику по безналу.
При каждом способе передачи денег есть свои нюансы.

Со 2 июня 2016 года нотариальное удостоверение для ряда сделок стало обязательным. Это сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.
То есть, если отчуждаемая квартира оформлена в долевую собственность, например, на мужа и жену, то такая сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению, с оплатой услуг нотариуса, естественно.

Если отчуждаемое имущество оформлено в индивидуальную собственность, договор не подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Но банк может потребовать, чтобы нотариальное удостоверение было бы. Потребует — придется удостоверять нотариально. Банк также может потребовать, чтобы нотариально были удостоверены подписи на закладной. Но даже, если банк ничего этого не потребует, визит к нотариусу все-равно придется сделать: чтобы удостоверить согласия супругов на сделку или наоборот: написать заявления, что участники сделки не состоят в браке.

Как правильно покупать квартиру: пошаговая инструкция

Размер материнского капитала в 2018 году составляет 453 026 рублей. Купить отдельное жилье за эту сумму практически невозможно. Но деньги могут существенно помочь при решении жилищного вопроса.

Улучшение условий проживания с привлечением материнского капитала подразумевает:

приобретение квартиры как за наличные средства, так и с ипотечным кредитом;
участие в кооперативном строительстве;
капитальный ремонт жилья;
постройка частного дома, в том числе с привлечением строительных организаций;
погашение ранее взятого ипотечного кредита.

Чтобы приобрести жилую недвижимость с использованием материнского капитала для расчета с продавцом необходимо соблюсти ряд требований:

На момент сделки второму в семье ребенку должно исполниться 3 года (это требование не относиться к сделкам, где используется ипотечный кредит).
Многоквартирный дом не должен быть в аварийном состоянии.
Жилье должно соответствовать всем санитарно-гигиеническим требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям.
Недвижимость должна быть на территории Российской Федерации.
В собственность должна приобретаться вся недвижимость, а не доля.
Выделение в собственность долей недвижимости всем членам семьи. Размер и соотношение долей не регулируется и определяется членами семьи самостоятельно.

После того как квартира, соответствующая личным требованиям семьи, была выбрана, необходимо урегулировать вопрос с продавцом о возможности использования сертификата на получение материнского капитала при расчетах. Проблема в том, что денежные средства по сертификату будут зачислены на расчетный счет продавца примерно через 2 месяца после фактического перехода прав собственности на недвижимость. Как показывает практика, при таких условиях квартиру проще купить у застройщика или у собственника юридического лица. Физические лица неохотно идут на сделку купли-продажи, понимая, что полный расчет они получат только через несколько месяцев.

Если сделка оформляется без ипотечного кредита, то порядок действий будет следующим:

Подписание договора купли-продажи.
Проведение регистрации перехода права собственности.
Оформление банковского кредита в размере, не превышающего сумму по сертификату, или заключение договора между продавцом и покупателем с указанием неоплаченной суммы, которая равняется размеру материнского капитала.
Подача заявление в Пенсионный фонд о желании направить материнский капитал для произведения оплаты по квартире.
После принятия решения о возможности использования сертификата деньги будут зачислены продавцу.

При покупке жилья через ипотеку, материнский капитал может быть предназначен для:

Первоначального взноса. Не каждый банк готов принимать материнский капитал как 100% первоначального взноса. Обычно заемщику приходится платить не менее 10% его размера за счет собственных накоплений;
Увеличения максимально возможной суммы кредита. После одобрения заявки ПФ денежные средства будут направлены на его погашение.

Порядок действий при покупке квартиры, в том числе за счет ипотеки, выглядит так:

Выбор банка, который работает с материнским капиталом.
Сбор и передача в банк документов, необходимых для принятия решения.
Получение положительного решения о выдаче ипотечного кредита.
Поиск жилья.
Покупка его с помощью заемных денег.

В пенсионный фонд для выплаты денежных средств нужно подать такие документы:

Сертификат на получение материнского капитала.
Свидетельство о регистрации или расторжения брака.
Свидетельство о рождении или усыновлении детей.
Договор купли-продажи недвижимости.
Договор ипотеки (если привлекался банковский кредит).
Справка из банка о размере задолженности.
Документальное подтверждение выделения доли ребенка в приобретенной недвижимости или обязательство это осуществить. Документ нужно заверить нотариально.

Переоформление квартиры — пошаговая инструкция

Поучаствовать в долевом строительстве, используя при этом материнский капитал, можно, если выполняются следующие требования:

Дом готов больше чем на 70%.
В уставе застройщика прописана возможность использования материнского капитала.

На момент заключения договора о долевом строительстве потенциальному владельцу необходимо иметь деньги за вычетом размера сертификата. Сделка при этом будет иметь следующие этапы:

Бронирование квартиры. Необходимо сразу уведомить компанию, что при расчетах будет использоваться материнский капитал.
В тексте договора долевого участия необходимо прописать, что оплата будет осуществляться с отсрочкой платежа.
Подписание и регистрация договора.
Оплата части суммы договора собственными средствами.
Подача заявления и прочих документов в ПФ.
После принятия положительного решения ПФ зачисляет денежные средства на счет застройщика.

Пенсионный фонд может одобрить покупку комнаты в следующих случаях:

Стоимость комнаты ориентировочно равна размеру материнского капитала.
Если после покупки комнаты семья станет полноправным владельцем всей квартиры.

А вот приобрести комнату в общежитии, используя сертификат, не получится. Исключение делается только для общежитий, которые частично переданы в частный жилой фонд. К таким сделкам ПФ относится положительно в связи с тем, что размер материнского капитала может полностью или в большей части покрыть стоимость такого жилья.

Приобретение доли недвижимости одобряется ПФ в редких случаях. Им, в частности, приветствуются сделки, после которых семья становится единоличным собственником недвижимости.

В деле с покупкой жилплощади могут различаться не только способы финансирования и расчета, но и совершенно разными могут быть лица или компании, выступающие в роли продавца. Рассмотрим, у кого, и по каким схемам сегодня чаще всего покупают квартиры.

Этот способ может обернуться значительными рисками. Свести их к минимуму можно, если тщательно проверять все документы и сведения о застройщике. У него должна быть положительная репутация и как можно больше успешно сданных проектов. Среди бумаг особое внимание следует уделить разрешению на строительство, на подключение дома к коммуникациям. Подробнее о покупке квартиры в новостройке поговорим ниже.

В собственность к подрядчику (предприятию, которое принимает участие в строительстве дома или поставке материалов) квартиры попадают в качестве оплаты за услуги, когда у застройщика нет возможности рассчитаться иным способом. Пока идет строительство, квартиры все еще находятся в собственности застройщика, а к подрядчику они переходят после завершения всех работ.

Подрядчики принимают только наличный расчет, в ограниченный срок.

Подрядчики реализуют полученные таким образом квартиры по рыночной стоимости или с заметными скидками (до 20%), что позволяет быстро продать жилплощадь и получить свою оплату за работу, но без «навара». На практике быстрая продажа квартир для застройщика важнее, чем наценка.

Для покупателя такой способ менее рискованный, чем покупка у застройщика, после сделки с подрядчиком квартира сразу переходит в собственность к новому владельцу. Оформляется сделка с помощью договора переуступки права требования недвижимости.

Такой популярный вариант подразумевает заключение договора купли-продажи без участия в сделке риэлтора и прочих лиц. Между собой договариваются и рассчитываются два лица: продавец и покупатель.

Продавцом может быть:

Единственный собственник;
Несколько человек (долевая собственность);
Супруги (когда квартира приобретена в браке, она становится совместно нажитым имуществом).

Очень важно при такой схеме внимательно проверять квартиру, а после заключения договора передать все бумаги на регистрацию в государственные органы (МФЦ).

По возможности снимайте копии со всех документов.

Всегда спрашивайте у собственника:

Как он стал собственником квартиры?
Есть ли у квартиры другие владельцы?
Сколько человек прописано в квартире?
Погашены ли все задолженности (по коммунальным услугам)?

Покупка недвижимости непосредственно у собственника включает в себя небольшой бонус в виде возможности поторговаться. Большинство продавцов преднамеренно озвучивают немного завышенную цену, рассчитывая на то, что если покупателя что-то не устроит, все исправит небольшая скидка.

Торгуйтесь только при личной встрече, не стоит делать этого по телефону.

Прежде всего убедите продавца, что вам нравится квартира, и вы готовы ее купить, перечислив ее преимущества, затем постепенно переходите к заметным недостаткам. Просите о цене несколько ниже той, на которую на самом деле рассчитываете, но не перегибайте палку, и, скорее всего, вам удастся прийти к компромиссу, который позволит вам сэкономить десятку тысяч рублей на ремонт или покупку мебели.

Подготовкой документов на покупку квартиры должен заниматься продавец, покупатель оплачивает госпошлину (2000 рублей). Желательно продавцу также принять участие в формировании договора купли-продажи.

Даже если вы решили самостоятельно оформить сделку, договор купли-продажи перед подписанием рекомендуется показать независимому юристу.