Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Полномочия общего собрания собственников многоквартирного дома». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
В соответствии со ст. 45 ЖК РФ, собрание может проводиться:
- по просьбе управляющей компании;
- по желанию одного из владельцев;
- ежегодно.
Если проведение встречи организуется управляющей компанией или владельцем, необходимо за десять дней до назначенной даты вручить всем участникам уведомления, где будет сказано, когда, где и во сколько будет проходить это мероприятие, а также перечислены все темы повестки дня. Заранее готовится и черновик протокола, который позже будет скорректирован и дополнен.
Если мероприятие организуется в заочной или очно-заочной форме, то к уведомлению прикладывается бланк для голосования, прописывается, к какому числу и куда его надо передать.
В мероприятии должны принимать участие:
- председательствующий;
- секретарь;
- приглашенные лица (представитель управляющей компании, администрации и другие).
Необходимо соблюсти кворум (должны присутствовать не менее 50% всех голосов владельцев).
ВАЖНО! Расчет кворума — дело ответственное и непростое. Собственник обладает количеством голосов, пропорциональным доле занимаемой им площади в общей площади дома (ст. 48 ЖК РФ).
Пример расчета:
Общая площадь многоквартирного дома составляет 5000 м² и равна 100% голосов.
Рассчитаем долю голосов владельца квартиры площадью 55 м²:
55 м² × 100 / 5000 м² = 1,1% голосов.
Для кворума нужно, чтобы на мероприятие пришли собственники более 2500 кв. метров площади помещений дома.
Протокол собрания собственников жилья многоквартирного дома
На основании ст. 44 ЖК РФ, владельцы квадратных метров в многоквартирном доме могут решать следующие вопросы:
- реконструкция многоквартирного дома;
- использование участка, на котором расположена многоэтажка;
- пользование общим имуществом;
- способ управления домом;
- способ формирования фонда капитального ремонта;
- получение кредита на капитальный ремонт;
- выход из программы реновации;
- текущий ремонт здания;
- другие вопросы, отнесенные законодательством к полномочиям владельцев.
Все темы, вынесенные на обсуждение, должны быть отражены в протоколе: форма протокола общего собрания собственников многоквартирного дома утверждается собранием, а значит, это еще один вид полномочий.
Во время очного голосования участники должны присутствовать лично. Допускаются к голосованию только собственники, предъявившие паспорт и документ, подтверждающий право собственности (это может быть выписка из ЕГРП, свидетельство о праве собственности, свидетельство о праве на наследство и другие). Копии этих документов участники собрания должны сдать организаторам при входе в зал проведения общего сбора.
Чтобы быть уверенными в том, что кворум действительно состоялся, используют листы регистрации. Эти листы нужно подготовить заранее.
Голосование можно организовать, раздав участникам бланки для заполнения (листы голосования). Это удобно, если обсуждается несколько вопросов. Если вопросов 1-2, можно проводить голосование, предложив поднять руки «за» или «против» обсуждаемого предложения. Решения принимаются большинством голосов.
Чтобы решить, как будет формироваться фонд на капитальный ремонт, реконструкцию здания и другое, требуется две трети голосов.
Мероприятие считается правомочным, если на нем присутствовали более 50% общего числа голосов (долей собственности).
В соответствии со статьей 46 Жилищного кодекса, рекомендуется в начале мероприятия утвердить порядок оформления протокола.
Ведением и заполнением документа занимается секретарь и председательствующий.
Протокол ведется письменно, в окончательной редакции он должен быть готов не позже десяти дней после мероприятия.
Новые требования к оформлению документа утверждены Приказом Минстроя РФ от 28.01.2019 № 44/пр.
В итоговом документе должны быть:
- наименование документа;
- порядковый номер и дата;
- адрес, где проводилась встреча;
- заголовок, где должны быть указаны адрес здания, вид собрания (внеочередное, ежегодное), форма голосования (очное, очно-заочное, заочное);
- вводная часть (содержит ОГРН и полное наименование юридического лица, физические лица указывают Ф.И.О., номер помещения и реквизиты документа, подтверждающего право собственности на него);
- Ф.И.О. председательствующего, секретаря и лиц, проводивших подсчет голосов;
- прикладывается список тех, кто участвовал и был приглашен (лист регистрации);
- количество голосов всех владельцев помещений;
- количество голосов собственников, принявших участие в голосовании;
- сколько всего квадратных метров жилых, нежилых помещений;
- повестка дня;
- результат голосования.
В конце ставятся подписи председателя МКД и секретаря.
В случае создания ТСЖ и утверждения его устава документ визируется всеми владельцами.
Можно ли не платить за услуги по охране многоквартирного дома?
Организатор мероприятия в течение 5 рабочих дней отправляет подлинник подписанного протокола в орган государственного жилищного надзора (Приложение № 2 к Приказу Минстроя и ЖКХ РФ от 28.01.2019 № 44/пр).
Протокол относится к документам постоянного хранения. Адрес и место хранения устанавливается общим собранием. Чаще всего копии хранятся у председателя совета.
Скачать образец протокола общего собрания собственников многоквартирного дома (word)
Скачать бланк протокола общего собрания собственников многоквартирного дома
Скачать образец протокола собрания собственников жилья многоквартирного дома (заполненный)
Решение о назначении компенсации за работу председателя по дому должно приниматься жильцами на общем собрании.
Варианты оплаты:
- Чаще всего это скидка в виде льготы на оплату коммунальных услуг, которая применяется ежемесячно. Как правило, представителя МКД могут освободить от некоторых платежей (например, за домофон, услуги консьержа и т.д.).
- Другим вариантом является добровольная передача денежных средств жильцами совету многоквартирного дома, который затем распределяет их в качестве зарплаты за работу между собой, включая председателя.
Как таковая заработная плата «старшему по дому» не должна предусматриваться со стороны управляющей компании, поскольку с ним УК не состоит в трудовых отношениях. Неправильным считается также организация сбора в счет оплаты работы председателю по дому с жильцов отдельной строкой в платежках. В этом случае управляющая организация обязана уплачивать с таких сумм налоги.
Нужен ли договор на вознаграждение? Если же управляющая компания принимает решение о начислении и выплате представителю по дому заработный платы, то с ним необходимо заключить договор. Соглашение необходимо составить и в случае, когда жильцы добровольно собирают ему средства в качестве компенсации за работу. В таком договоре отражаются следующие моменты:
- размер ежемесячной оплаты;
- условия и дата получения заработной платы;
- условия применения льгот и установления премиальных выплат;
- действия, в результате которых «старший по дому» может быть лишен оплаты труда.
Большинством не менее двух третей от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме – если число собственников в многоквартирном доме равно 100 процентам, то на общем собрании должны принять участие не менее 2/3 от этого количества. К примеру, в многоквартирном доме площадь жилых и нежилых помещений составляет 3000 кв.м. – это число и равно 100 процентам. По правилам, установленным Жилищным кодексом 1 кв.м. равен одному голосу, соответственно проать должны не менее 2000 за принятие решения.
Большинством от общего числа , принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме – простое ание, т.е. более 50 процентов собственников, принявших участие в общем собрании.
Правомочия и обязательства собрания установлены Жилищным кодексом.
В п. 2 ст. 44 ЖК РФ дан их список актуальный на 2019 год, который условно делится на следующие группы вопросов:
- По управлению общей собственностью МКД.
- По финансово-хозяйственной части.
- По административно-хозяйственной деятельности.
В области управления совместной собственностью компетенция общего собрания собственников многоквартирного дома включает рассмотрение таких вопросов:
- реконструкции МКД (включая надстройку, расширения), возведении хозяйственных строений и иных сооружений, проведении капремонта и расходования фонда, сформированного для него;
- о рамках пользования земельной площадью, на которой находится дом, включая установление ограничений в ее эксплуатации;
- о пользовании общей собственностью лицами, не являющимися владельцами помещений или жителями МКД, к примеру, о монтаже рекламных конструкций;
- о текущем ремонте МКД;
- о предоставлении совету МКД прав на организацию внутренних и наружных оперативных ремонтов.
В финансово-хозяйственной области собрание жильцов компетентно в выборе:
- вариантов формирования фонда на капремонт дома и необходимых величин взносов в него;
- форм финансирования затрат на созыв и проведение своей работы.
Компетенция общего собрания собственников многоквартирного дома в области административно-хозяйственной деятельности включает рассмотрение вопросов:
- о применении информационных систем для заочных собраний;
- об определении круга лиц, правомочных пользоваться такими информационными системами;
- о порядке приема специалистом сведений о собраниях, продолжительности аний, разработанных решениях;
- о предоставлении совету компетенции в решении вопросов о проведении оперативных ремонтов;
- о предоставлении председателю совета прав по разбору дел, не предусмотренных ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ.
Председатель или старший по многоквартирному дому: права и обязанности
Общее собрание владельцев жилья в МКД проводится в следующем порядке:
- На первом этапе ведется подготовка.
- Далее жильцы информируются о намеченном мероприятии.
- Основной этап заключается непосредственно в ании.
- На заключительной стадии фиксируются результаты проведенной встречи.
Общее собрание необходимо проводить по правилам, определенным ЖК РФ. Иначе его решения не будут действительны.
Кодекс предусматривает собрания владельцев помещений в МКД двух видов:
- Первое – ежегодное. В соответствии со ст. 45 ЖК РФ его следует собирать во втором квартале года, идущего за отчетным годом. Причем ответственности за его пропуск не установлено. Следовательно, обязательности в нем нет.
- Второй вид – внеочередное собрание. Время его проведения законом никак не ограничено. Инициировать такое мероприятие может любой владелец имущества в МКД.
Решения, принятые на ании, фиксируются в протоколах. Составлять их необходимо в течение 10 дней.
Инициатор должен предоставить в этот срок копии протокола и приложений к нему в управляющую компанию (ЖСК, ТСЖ и т.п.
), которая не позднее 5 дней передает их в жилищную инспекцию.
О результатах собрания в течение 5 дней инициатор должен информировать собственников помещений. Он может разместить соответствующее объявление в доступном для всех жильцов месте, определенном на собрании.
Владелец квартиры вправе оспорить результаты ания на общем собрании, если нарушена процедура его организации или проведения.
ЖК РФ каждому владельцу помещения дано право на обращение в суд, если он:
- не участвовал в собрании;
- ал против оспариваемого результата (п. 6 ст. 46).
Подать заявление в судебную инстанцию можно в течение полугода с момента, когда стало известно о принятии решения или, когда собственник должен был узнать об этом.
Суд имеет право на оставление обжалуемого решения в силе в следующих случаях:
- голос истца не мог оказать влияние на результат ания;
- нарушение не является существенным;
- оспариваемое решение не влечет убытков для заявителя.
Согласно ст. 181.4 ГК РФ для оспаривания решений основаниями являются:
- несоблюдение предписаний законов;
- допущение значимого нарушения при организации или в ходе мероприятия, сказавшееся на волеизлиянии участвующих лиц;
- отсутствие прав у представителя участника;
- нарушение равенства прав граждан, принявших участие в мероприятии в ходе его осуществления;
- случай серьезного нарушения правил фиксации результирующего документа, включая применение письменной формы.
Решение собрания может быть признано ничтожным, если:
- касается проблем, не включенных в повестку дня (при участии всех владельцев помещений МКД);
- отсутствовал достаточный кворум;
- касается тем, не относящихся к полномочиям общего собрания собственников многоквартирного дома;
- в нем имеется противоречие с основами нравственности или правопорядка (ст. 181.5 ГК РФ).
Иск составляется на инициатора мероприятия. В соответствии с ч. 6 ст. 181.
4 ГК РФ для обращения в суд заявитель должен информировать всех участников о своем намерении с предоставлением им имеющихся сведений, которые относятся к делу.
Для этого следует разослать заказные письма или лично собрать подписи об уведомлении.
В случае невозможности информирования есть два варианта выхода:
- организовать новое собрание;
- потребовать проверки от жилищной инспекции.
Лица, не пожелавшие присоединиться к исковым требованиям (в том числе, если у них имеются другие основания для оспаривания решения) и не имеющие уважительных причин участия в споре, в будущем не смогут судиться по данному поводу.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, согласно действующему ЖК РФ, призвано решать определенные вопросы. Вот лишь примерный перечень таких вопросов:
- выбор метода управления домом, который можно отнести к категории многоквартирного;
- размещение дополнительных мест для парковки;
- передача по договору аренды свободных помещений жилого типа;
- становление оплаты за применение того или иного имущества (например, использование услуг интернет-провайдеров);
- размещение на территории подъездов информации рекламного характера и так далее.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, согласно ЖК РФ, решает вопросы, напрямую связанные с помещениями в доме жилого типа, которые не относятся к квартирам. Например, речь идет о лифтах, крышах, участках земельного типа и так далее.
Таким образом, проведение такого мероприятия способно урегулировать многие проблемные ситуации, сделать жизнь лиц-собственников на площади жилого типа лучше и качественнее.
Окончательное решение общего собрания собственников оформляется в виде протокола с приложением к нему всех бюллетеней для голосования. Инициатор собрания должен обнародовать решения, принятые общим собранием, а также итоги голосования. Для этого нужно разместить сообщение в помещении данного дома, которое определено решением общего собрания и доступно для всех собственников.
Уведомить всех собственников необходимо не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений (ч.3 ст. 46 ЖК).
Порядок передачи копий протоколов общего собрания собственников помещений установлен Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25 декабря 2015 года № 937/пр.
1. В связи с принятием Федерального закона №485-ФЗ от 31.12.2017, Управляющая организация, правление ТСЖ, ЖК, ЖСК после 11.01.2018г. обязаны направить не копии, а подлинники решений и протоколов общего собрания собственников помещений, представленных им в соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ лицом, инициировавшим общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в орган государственного жилищного надзора субъекта РФ, на территории которого находится многоквартирный дом, собственники помещений, в котором проводили общее собрание.
2. Подлинники решений, протокола нужно передать в течение пяти дней с тех пор, как их получили от инициатора управляющая организация, правление ТСЖ, ЖК или ЖСК. Вручение надо оформлять так, чтобы можно было подтвердить факт и дату получения документов органом государственного жилищного надзора. Кроме этого, сохраняется обязанность размещения в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (далее — система) электронных образов решений, протокола в электронной форме.
3. Копии решений, протокола считаются переданными в случае, когда электронный образ решений, протокола находится в открытом доступе и доступен для обозрения в системе, а также при передаче решений, протокола иным способом, кроме размещения в системе, — в случае наличия у управляющей организации, правления товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива документа, подтверждающего факт и дату их передачи в орган государственного жилищного надзора.
В полномочия собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме по ЖК РФ входят различные пункты, связанные с владением общим имуществом.
В следующем списке приведены основные вопросы:
- определение способа управления МКД;
- установление парко-мест;
- предоставление в аренду незанятных нежилых помещений;
- фиксирование размеры отчислений за использование имущества сторонних лиц, к примеру, провайдеров Internet;
- согласование монтажа в холлах, лифтовых и подъездах информационных и рекламных стендов.
Таким образом, сбор собственников позволяет принимать решения, относящиеся к использованию всех объектов, кроме жилых участков – кровля, придомовая территория и т. п.
Проведение собрания собственников многоквартирного дома допускается в трёх формах, указанных в таблице:
Таблица 1.
| Форма | Плюсы | Минусы | Примечание |
|---|---|---|---|
| Очная | Владельцы жилья должны собраться в определенном месте, в указанное время. | Сложность в проведении, если в составе МКД числиться много помещений. Необходимость составления двух видов протоколов. Голоса в заочном способе не суммируются с очным. |
Рекомендовано для одноподъездных домовладений или когда количество квартир не превышает 60. |
| Очно-заочная | Допускается голосование непосредственно на месте проведения сбора либо после. Заседание жильцов состоится один раз. |
Следует сначала организовать очную конференцию. | — |
| Заочная | Возможность направлять письменные решения, проводить голосование по адресу нахождения собственника. Допускается сбор подписей в электронном формате. |
Долгий процесс, т. к. необходимо провести два этапа. Не каждый владелец жилья в состоянии присутствовать на встрече, что автоматически лишает его права высказывать мнение о повестке дня. |
Как правило, необходимо, если очный вариант не собрал кворум. |
Собрание жильцов в многоквартирного дома может состояться в одном из двух форматов – экстренный и ежегодный.
Внеочередная встреча относится к добровольному процессу, инициатором которого вправе выступать любой владелец жилого или нежилого помещения в конкретном МКД.
Например, молодые родители желают установить на придомовой территории площадку для детских игр. Для этого следует вынести на повестку дня этот вопрос, прежде обратившись к председателю. Уполномоченное лицо занимается подготовкой документации и назначает дату проведения встречи.
Образец протокола общего собрания собственников многоквартирного дома
Согласно последним изменениям в ЖК РФ на 2020 г. собрание допускается проводить то количество раз, какое необходимо собственникам. Однако на законодательном уровне запрещено единовременный процесс сбора подписей по разным повесткам дня. Дополнительно сняты лимиты по срокам ОСС, т. е. заседание может иметь неограниченный период действия – 2 недели, месяц, полгода и т. п.
Понятие такой группы, заключается в том, что единомышленники объединяются в команду, движимые одной целью – улучшить проживание и своевременно решать поставленные задачи. В состав могут включаться только жильцы, имеющие право собственности на помещение в МКД. Общее количество – минимум 5 человек.
На заметку: эксперты рекомендуют приглашать в инициативную группу лиц с юридическим образованием, а также имеющих опыт управления. Обусловлено это тем, что решение насущных вопросов часто связано с подготовкой бумаг, ведением хозяйства и взаимодействие с государственными организациями разного уровня.
В случае уже состоявшейся первой конференции жильцов МКД об определении способа оповещения граждан о новых встречах, уведомление допускается устанавливать в специально выделенном месте. Однако при отсутствии единогласного решения, извещение следует направлять каждому собственнику почтой России (заказное письмо) или проводить обход и под личную подпись вручать документы.
Объявление следует размещать на доске не позже чем за десять суток до планируемой даты. Примечательно, что о проведении собрания необходимо оповестить УК, а если в МКД присутствует собственность государственного значения, то и ГКУ ИС.
- Судебная практика по делам, связанным с оспариванием решений общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах 2018 / Маслей Светлана Эдуардовна
- Современные способы управления многоквартирным домом 2011 / Яблоков Владимир Валерьевич
- Отсутствие кворума как основание для признания недействительным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме 2018 / Маслей Светлана
- Способы управления многоквартирными домами 2014 / Гаракоев Мустафа Израилович, Маркина Марианна Викторовна
- Правовое регулирование капитального ремонта многоквартирных домов 2014 / Ломако Надежда Николаевна
- Правовые аспекты организации капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах 2017 / Аляева Дарья Владимировна
- Региональная модель капитального ремонта жилищного фонда 2013 / Демин А. В.
- Коллективный контроль собственников помещений в многоквартирных жилых домах за общими помещениями и оборудованием дома 2016 / Шеметова Наталья Юрьевна
- Концептуальные предложения по дальнейшему развитию института управления общим имуществом в многоквартирном доме сособственниками такого имущества 2018 / Генцлер Ирина Валентиновна, Прокофьев В.Ю.
- Участие органов местного самоуправления в управлении многоквартирными домами 2007 / Маслей Светлана Эдуардовна
Итак, чтобы грамотно подготовить собрание, для начала необходимо составить уведомление о проведении общего собрания собственников многоквартирного дома. Уведомление составляется строго в соответствии с Жилищным Кодексом РФ, потому что оно является одним из тех документов, из-за которого можно в суде оспорить всю процедуру проведения собрания. Инициаторы собрания обязаны известить о проведении общего собрания за десять дней до даты его проведения. Внимание!!! Уведомление о проведении собрания должно быть направлено каждому собственнику заказным письмом. Другой способ оповещения собственников помещений о проведении собрания должен быть утвержден решением общего собрания. То есть, чтобы был возможен более простой способ уведомления собственников, например, с помощью размещения объявлений на информационных досках около подъездов, необходимо этот способ оповещения утвердить на предыдущем собрании. Чаще всего инициаторы не занимаются рассылкой уведомлений заказным письмом — этот фактор также может быть учтен при оспаривании проведения собрания в суде.
В тексте уведомления указывается информация о том, очередное или внеочередное это собрание, в каком многоквартирном доме оно проходит, по чьей инициативе, в какой форме будет проходить и до какого числа будет проходить сбор опросных листов. Инициатором общего собрания собственников многоквартирного дом может быть, как любой собственник дома, так и совет многоквартирного дома или управляющая компания, также инициативная группа собственников, обладающая не менее десяти процентов голосов может обратиться в письменной форме в управляющую компанию о необходимости проведения собрания с предложенной повесткой дня. Если инициатором собрания является собственник, то обязательно указывается его Ф.И.О., а также номер квартиры, собственником которой он является.
Правомочность общего собрания собственников многоквартирного дома определяется наличием кворума. Собрание считается состоявшимся, если кворум общего собрания собственников многоквартирного дома составляет более пятидесяти процентов голосов всех собственников дома. Голоса измеряются не в количестве людей, которые пришли на собрание, а количеством квадратных метров, которым они обладают. Так все собственники в многоквартирном доме площадью 10000 квадратных метров обладают 10000 голосами. Это значит, что собственник трехкомнатной квартиры обладает большим количеством голосов, чем собственники однокомнатной квартиры, если её собственниками являются сразу четыре человека.
Если кворум есть, то собрание считается состоявшимся. После этого инициатор собрания объявляет о проведении голосования по первому пункту повестки дня – выбор председателя и секретаря собрания. Выбрав председателя собрания, полномочия по ведению собрания передаются председателю. Если собрание проходит в очной форме, то по каждому каждому пункту повестки общего собрания собственников многоквартирного дома проводится обсуждение и голосование. Подсчет голосов ведут члены счётной комиссии. Когда голосование будет проведено по каждому вопросу повестки дня, то секретарем собрания оформляется протокол общего собрания собственников многоквартирного дома. Процедура оформления протокола не может длиться более десяти дней с момента проведения собрания и должны быть представлены на обозрение любому собственнику дома. В случае проведения общего собрания собственников в заочной форме каждому собственнику раздается опросный лист с вопросами, указанными в повестке дня. После заполнения опросного листа каждый собственник сдаёт его в указанное место до даты окончания собрания. Остальная процедура идентична очной форме собрания.
Дальше в соответствии с ЖК РФ управляющая компания обязана в течении пяти дней после получения копий решений и протокола общего собрания направить их в Государственную жилищную инспекцию для хранения сроком на три года. В случае, если в течении трёх месяцев в ГЖИ будут направлены протоколы с аналогичными вопросами с одного дома, то специалисты данного ведомства будут обязаны провести проверку по факту соблюдения законодательства.
Если кворума на собрание в очной форме не было, то оно объявляется несостоявшимся, и тогда проводится собрание собственников помещений многоквартирного дома в заочной форме. В этом случае также за десять дней до проведения собрания размещается уведомление о проведении собрания, но уже с указанием, что собрание проводится в заочной форме. В уведомлении указывается помещение куда необходимо принести опросные листы и дату окончания их приёма. С начала даты проведения собрания в заочной форме всем собственникам помещений направляются опросные листы, которые они сдают до даты окончания собрания. После подсчета голосов и принятых решений и не позднее десяти дней после проведения собрания оформляется протокол общего собрания.
Самой идеальной и простой формой проведения общего собрания собственников многоквартирного дома является очно-заочная. Эта форма проведения была придумана относительно недавно для упрощения всей процедуры голосования на общем собрании собственников многоквартирного дома и принятия решений по вопросам повестки дня. Как и в очной форме за десять дней до даты проведения собрания размещаются уведомления. В день собрания, даже если нет кворума, собственники обсуждаются вопросы, которые поставлены на повестке дня. А на следующий день начинается собрание в заочной форме. И события происходят как при обычном заочном собрании. То есть в данном случае сокращается десятидневный срок ожидания перед проведением собрания в заочной форме.
Также современные технологии позволяют проводить собрание через электронную систему. Но этот механизм вряд ли будет внедрен в ближайшее время, поэтому описывать его не будем.
Главным итогом всего голосования будут принятые решения. Как принимать решения на собрании собственников многоквартирного дома? Для проведения голосования каждому собственнику должен быть выдан опросный лист, на котором должны быть указаны фамилия, имя, отчество собственника, сведения на основании которых он является собственником помещения в доме и вопросы повестки дня с вариантами ответов «за», «против» или «воздержался». Голосовать по каждому вопросу можно только один раз.
Все решения на общем собрании собственников многоквартирного дома принимаются большинством голосов, за исключением некоторых статей Жилищного Кодекса, когда решение будет считаться принятым, если проголосовало не менее двух третей голосов от общего количества голосов в доме:
- Это все вопросы, связанные с капитальным ремонтом, его формированием, открытием специального счета, определением перечня работ и т. д.
- По реконструкции многоквартирного дома, например, строительстве пристройки в дому;
- В целях получения займа или кредита для проведения капитального ремонта
- Об использовании земельного участка многоквартирного дома
- Об использовании общего имущества дома, например, размещения рекламных конструкций на фасаде дома.
- О наделении полномочий совета многоквартирного дома на принятие решений о текущем ремонте общего имущества дома
- О наделении председателя совета многоквартирного дома различными полномочиями, указанными в статье 161.1 ЖК РФ. В этой статье указано, что председатель совета многоквартирного дома имеет различные полномочия, в случае, если общее собрание наделило этими полномочиями, кроме тех, которые может решать только общее собрание многоквартирного дома.
Решения собственников является официальными документами, подтверждающими итоги голосования.
Протокол общего собрания собственников № 1 от 30 мая 2016 года.
Дата проведения собрания: с 01 мая по 26 мая 2016 года.
Время проведения:
Место проведения собрания: г. Саратова, ул.
Проводится внеочередное общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, в форме очно-заочного голосования, расположенного по адресу: г. Саратов, ул.
Инициатором проведения общего собрания собственников является ___________________ (Ф.И.О.), собственник квартиры №_____ по ул.________________, д._________, свидетельство о праве собственности от _________ №/серия_____________ выдано ____________; _____________________________________
Председатель собрания:
Секретарь собрания:
Члены счетной комиссии:
Список присутствующих собственников помещений или их представителей прилагается к настоящему протоколу (Приложение № 1).
Приглашенные лица:
Общая площадь жилых помещений в многоквартирном доме, находящихся в собственности физических и юридических лиц, составляет _______кв. м.
Нежилое помещение, общей площадью ____ кв. м.
Всего собственников помещений ____ – кв.м. (количество голосов 100%), из них на собрании присутствовали _____ – ______ кв.м., что составляет ____ % голосов, кворум для принятия решений имеется.
Повестка дня:
Утверждение повестки дня;
Выборы председателя и секретаря общего собрания с предоставлением им права подписания протокола общего собрания;
Утверждение членов счетной комиссии.
По первому вопросу повестки дня
СЛУШАЛИ:
___________________________________
ПРЕДЛОЖЕНО:
_______________________________
РЕШИЛИ:
Голосование: за ___, против ___, воздержались ___.
Решение по первому вопросу повестки дня — ___________ (указать принято/не принято).
Тоже самое по остальным вопросам.
Приложения:
Реестр собственников помещений в многоквартирном доме (представителей собственников) на ___ листах.
Сообщение о проведении общего собрания собственников помещений на____ листах.
Реестр вручения собственникам помещений извещений о проведении общего
собрания собственников помещений в многоквартирном доме на ___ листах.
Список регистрации собственников помещений, присутствовавших на собрании.
Доверенности представителей собственников помещений в количестве ____штук.
Председатель общего собрания _______________ / Ф.И.О. /
(подпись)
Секретарь общего собрания __________________ / Ф.И.О. /
(подпись)
Члены счетной комиссии: ___________________ / Ф.И.О. /
(подпись)
Председатель общего собрания: __________________ ______________
(подпись) (Ф.И.О.) Секретарь общего собрания: __________________ ______________
(подпись) (Ф.И.О.)
Очень часто, чтобы принять то и иное решение в пользу управляющей компании или её руководителя происходит фальсификация протокола общего собрания собственников многоквартирного дома. Протокол с нарисованными решениями вывешивается на доске информации (или даже не вывешивается) и о дополнительных сборах собственники уже узнают из квитанций об оплате за жилищно-коммунальные услуги. Оспаривание протокола общего собрания собственников многоквартирного дома происходит только в судебных органах, где оспаривается не сам протокол, а факт проведения общего собрания. А протокол общего собрания многоквартирного дома является одним из связующих звеньев того, что собрание было проведено незаконно. В первую очередь при оспаривании необходимо указать на те моменты, где протокол вообще составлен неправильно, не в соответствии с приказом Минстроя. Наличие ошибок в нём может привести к признанию его недействительным. Самым главным же моментом в судебных тяжбах является доказательная база по собственникам, которые приняли участие в голосовании или не приняли, а также их голосования по каждому пункту повестки дня. Доказывать, что была произведена подделка протокола общего собрания собственников многоквартирного дома достаточно тяжело, тем более, что пока Вы судитесь по одному протоколу, противники могу провести ещё одно такое же собрание на следующий день.
Как часто нужно собираться Совету? Каких-то строгих правил не существует. Делать это нужно по мере необходимости: по меньшей мере 2 раза в год, ведь раз в 6 месяцев Совет обязан представить отчёт о своей деятельности.
Зачастую Совет собирается около 3–4 раз. Об их проведении сообщить нужно заранее, по крайней мере, не меньше чем за 10 дней.
Как составить протокол собрания жильцов многоквартирного дома? Перед началом собрания требуется установить наличие или отсутствие кворума. Для этого членами счетной комиссии проводится подсчет участников, принявших решение участвовать в заседании.
Суммарное количество жилплощади, приходящейся на долю участвующих граждан, должно составлять свыше 50% от общей площади многоквартирного дома. Данная информация фиксируется в листе регистрации, который после завершения мероприятия прикладывается к материалам заседания.
Ведение и заполнение протокола поручается секретарю и председательствующему на собрании. Данные ответственные лица должны быть выбраны голосами присутствующих участников из кандидатур, предложенных самими жильцами.
Для надлежащего фиксирования состава участников, а также принимаемых ими решений, в процессе ведения протокола подлежат заполнению два юридически значимых документа:
- лист регистрации участников (скачать здесь);
- лист ания присутствующих собственников (скачиваем тут).
Регистрационный лист заполняется по факту предъявления участником заседания правоустанавливающих документов на жилое помещение (свидетельства, выписки из ЕГРН), а также паспорта.
В данном бланке подлежат заполнению не только сведения об участнике, но и данные о размере принадлежащей ему жилплощади.
Сведения регистрационных листов будут являться основанием для оформления реестра участников заседания, а также определения необходимого кворума для принятия решений.
Указанный лист ания заполняется отдельно на каждого участника и должен предусматривать возможность одного из трех выборов по каждому решению повестки мероприятия:
Собранием могут предусматриваться раздельные листы для ания по отдельным вопросам, либо единый лист на участника. По завершению процедуры ания данные листы передаются на хранение ответственному лицу, утвержденному собранием.
В многоквартирном доме, как правило, есть много собственников квартир, поэтому для решения вопросов, связанных с совместным имуществом, обязательно проводятся общие собрания. Согласно статье 45 Жилищного Кодекса порядок их проведения следующий:
- Ежегодно в обязательном (плановом) варианте.
- По инициативе любого из собственников в случае необходимости (в любое время).
- По инициативе Управляющей компании в любое время по необходимости.
Если собрание проводится по инициативе собственника или Управляющей компании, уполномоченные лица обязаны вручить всем владельцам жилья письменные уведомления под подпись либо отправить заказные письма с соответствующей информацией. Уведомления граждане получают не позднее, чем за 10 календарных дней до проведения собрания. Бланк выглядит так.
Состав собрания следующий:
- Председатель, ведущий собрание. Избирается из числа собственников простым анием.
- Секретарь, который протоколирует ход заседания и также выбирается из состава собравшихся.
- Кворум – т.е. все собравшиеся, число которых должно быть не менее половины от общего числа жителей. Именно таким составом собрание может принимать решения. В противном случае они неправомочны, и требуется собрать всех снова.
- Специально приглашенные уполномоченные лица (представители местной Администрации, депутаты, общественные деятели, должностные лица Управляющей компании и т.п.).
Часто для участия в мероприятии избирают Счетную комиссию, которая занимается подсчетом и фиксированием соответствующих результатов.
Порядок проведения собрания следующий:
- Регистрация всех присутствующих собственников (письменная).
- Вступительное слово председателя, оглашение повестки дня.
- Поэтапный разбор каждого вопроса с обязательным анием, которое может осуществляться простым поднятием рук или с помощью бюллетеней. Последний вариант намного удобнее, поскольку исключаются даже малейшие неточности, а также возможность фальсификации . Голосовать обязаны все присутствующие в конкретной позицией: «ЗА» или «ПРОТИВ». Если позиция не занята, голос по умолчанию переходит в категорию «Воздержался».
- Разбор личных вопросов собственников.
- Подведение итогов и заключительное слово. Принятие протокола общего собрания собственников.
Расширены полномочия председателя совета многоквартирного дома
Стандартный бланк протокола общего собрания жильцов включает в себя несколько обязательных пунктов:
- Какое количество собственников присутствовало.
- Кто был приглашен кроме собственников (если таковые есть).
- Повестка дня (перечисление всех четко сформулированных пунктов).
- Далее каждый вопрос расписывается подробно: как он регулируется законодательством с отсылками на конкретные акты, что было решено собранием, сколько «ЗА» и «ПРОТИВ», сколько «воздержались» с указанием общей площади тех, кто как ал.
- Дата, время проведения, место проведения и подписи председателя и секретаря.
Также предполагается вложение нескольких приложений:
- С пофамильным списком всех собственников, участвовавших в собрании (указывается номер квартиры, ее площадь, ставится собственная подпись каждого владельца).
- С результатами ания по каждому вопросу (количество и суммарная площадь).
- Списки членов Правления ТСЖ или Ревизионной комиссии, которые были избраны из состава участников.
Протокол общего собрания жильцов и приложения к нему подписываются Председателем и секретарем, на них проставляются штампы; вместе они считаются единым документом.
Все решения, которые были приняты на собрании (в случае наличия кворума) обязательны для исполнения владельцами всех квартир и проживающими в них гражданах на правах аренды. Если гражданин не принял участие, он все равно по умолчанию должен подчиниться протоколу.
Тем не менее, если один или несколько членов собрания (в том числе не принявших участие) не согласны с принятыми правилами, считая их незаконными, ущемляющими их права, они могут обратиться с соответствующим иском в суд. Для этого необходимо приложить все необходимые доказательства, в том числе и копию протокола общего собрания жильцов. Обратиться в суд требуется не позднее 6 месяцев со дня собрания.
Старший по дому – лицо, которое представляет интересы собственников квартир.
Поэтому логично, что его выбирают владельцы квартир, а не кто-то со стороны.
Решение, кто должен занимать такую должность, принимается на общем собрании собственников.
На нем каждый может отдать голос за любого кандидата.
Для принятия решения необходимо, чтобы присутствовало более 50% владельцев всей площади дома.
ВНИМАНИЕ! Бывают случаи, когда Управляющая компания назначает старшего по дому самостоятельно. Зачастую это происходит ввиду отсутствия инициативы у жильцов. Естественно, что такой назначенец прежде всего будет преследовать интересы компании, а не жильцов.
Если это случилось с Вашим домом, то Вы можете отказаться от его услуг, инициировав выборы.
Понятие относительно переизбрания старшего имеет довольно размытые формулировки – всё-таки это не пост президента страны. Однако есть несколько условий к кандидату. Как же сменить старшего по дому? Вы сможете занять этот пост, если будете соответствовать таким требованиям:
- быть собственником одной из квартир;
- иметь репутацию дееспособного и ответственного гражданина;
- получить поддержку большинства собственников;
- быть старше 18 лет.
На какой срок избирают старшего?
И как часто нужно проводить перевыборы?
Срок избрания старшего по дому и его полномочий определяет собрание жильцов.
Вы можете избрать «главу» на один год, однако зачастую этот срок составляет не менее 2 лет – мало кому хочется тратить время на очередные выборы.
СПРАВКА! Длительность полномочий должна быть указана в уставе органа самоуправления. Стоит отметить, что срок не может превышать 2 года – по истечении этого периода нужно проводить ание.
Итоговые акты мероприятия заверяются и секретарем, и председателем. То же касается и протокольной выписки собрания, которая впоследствии направляется в государственные жилищные органы, а также в управляющую организацию. Рассмотрение выписки может длиться до тридцати суток с даты передачи документа главе администрации.
В жилом доме, как правило, один собственник. Если владение домом осуществляется несколькими хозяевами на правах долевой собственности, несмотря на то, что собственников жилого дома несколько, такая постройка многоквартирным домом не считается. Требования, прописанные в законодательстве относительно МКД, на них не распространяются.
После этого происходит выбор кандидатур, которые составят совет дома. Выбор осуществляется только из собственников квартир.
Это основные полномочия, которые имеет совет собственников. При необходимости этот перечень можно расширить. Но права и обязанности совета не должны нарушать законодательство РФ.
Создание (совместно с УО) плана отчетности по заключенному акту. Эту процедуру необходимо проводить ежегодно.
Совет многоквартирного дома избирается на срок два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в доме (ч. 10 ст. 161.1 ЖК РФ). Количество членов совета многоквартирного дома устанавливается на общем собрании собственников помещений. При необходимости расширить права и обязанности председателя, решение принимается собранием владельцев жилья и утверждается, если предоставленные полномочия не противоречат текущему законодательству.
Определяем, кто выступает с инициативой созыва внеочередного общего собрания собственников помещений (согласно ч. 2 ст. 45 ЖК РФ, все общие собрания, кроме обязательного годового, являются внеочередными).
Желательно не вносить в документ большого количества пунктов. Достаточно указать лишь основную информацию, чтобы не было путаницы.
В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственникам помещений должно быть направлено каждому собственнику помещения в многоквартирном доме.
По окончании работ председатель должен подписать акт приемки или зафиксировать явное нарушение договора, подписав акт о нарушении нормативов и договоренностей о качественной работе.
В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственникам помещений должно быть направлено каждому собственнику помещения в многоквартирном доме.
Если управляющая компания не предоставляет заявленные услуги или они оказаны в неполной мере и некачественно, председатель направляет обращение к вышестоящим органам.
Владельцы помещений в МКД выбирают совет многоквартирного дома. Обратите внимание, что эта процедура требуется только в том случае, если нет товарищества собственников жилья или ЖСК.
Согласно п. 11 ст. 161.1 ЖК РФ, совет собственников жилплощади в МКД — это совещательный орган. В число функций, которые он выполняет, входит заявление о существующих проблемах и контроль за деятельностью организации, обслуживающей дом. Совет дома избирается только на общем собрании собственников. Необходимое количество голосов для такого избрания – более 50% «ЗА» от кворума.
Эта часть сайта только для зарегистрированных пользователей. Если вы зарегистрированы, пожалуйста, войдите. Новые пользователи могут зарегистрироваться, лично связавшись с членами инициативной группы.
Проводим заседание инициативной группы. На повестке дня вопросы – создание Совета МКД, выборы членов Совета и его председателя.
Председатель Совета МКД избирается на общем собрании из числа членов Совета МКД (ч. 6 ст. 161.1 ЖК РФ).
Кроме того, возможность формирования актов о выполненной работе управляющей компанией и создание актов о дефектах в местах всеобщего пользования либо в комнатах собственников считается значительным средством воздействия главы совета многоквартирного здания.
ТСЖ – это юридическое лицо, которое обязательно регистрируется в налоговых органах. Совет собственников многоквартирного дома – общественный орган.
Управляющая компания станет прислушиваться к владельцам, когда они продемонстрируют осведомленность в законодательстве и делах здания и станут действовать не сами по себе, а совместно. К советам в основной массе случаев отношение уже другое, чем к отдельным владельцам.
По любой статье кодекса вам будет дан самый подробный персональный комментарий с учётом вашей ситуации. Живое онлайн обсуждение норм законов – это лучший способ разобраться в хитросплетениях российского законодательства.
Делая вывод, можно сказать, что совет дома должен осуществлять контроль за исполнением договора с УК, а также отчитываться перед собственниками помещений о текущем положении дел и о проделанной работе.
Согласно законам РФ, выбранный на общем собрании орган самоуправления многоквартирного дома может не регистрироваться в качестве юридического лица, а также в других государственных органах. В законодательстве предусмотрено образование такой формы правления, в том числе там прописаны их обязанности и права. Собственники помещений многоквартирного дома могут прописать перечень действий, которые возлагаются на совет МКД. Причем это может быть оформлено всего одним решением организационного характера.
Вы владелец жилплощади, который нанял управляющую компанию с целью обслуживания здания и платящий за это деньги. И пока вы не станете контролировать, правильно ли тратятся ваши средства, управляющая компания станет распоряжаться жильем без вашего участия.
В чем польза подобного органа управления? Бесспорно, он отстаивает права и пожелания жителей здания. Обязанности председателя совета МКД заключаются в следующем: проверка должного выполнения управляющей компанией (УК) ее работы, организация порядка и ремонта общедомовых помещений, оценка исполненных компанией обязательств перед собственниками.
Обратите внимание, что в соответствии с Жилищным Кодексом РФ, совет многоквартирного дома не несет функций органа, занимающегося управлением МКД. Поэтому решения связанные с управлением могут приниматься только на общем собрании собственников квадратных метров в МКД.
В качестве предупреждения ситуации, когда усилия по проведению встречи собственников помещений МКД были тщетны, важно:
- регулярно мониторить документы всех жильцов о праве владения;
- вовремя вносить в реестр новых лиц;
- проводить контрольные замеры метража в реконструированных помещениях, т. к. эти показатели напрямую влияют на долю голоса при референдуме.
Информацию можно получить в российском государственном перечне, оформив запрос. Однако для этого у заявителя должны быть соответствующие полномочия, подтвержденные документально. Такими правами гражданина наделяют собственники МКД.
Государственный жилищный надзор наделен привилегией – осуществлять внеплановые проверки правильности проведения сборов собственников помещений в МКД.
Совет многоквартирного дома представляет интересы собственников помещений в таком доме. Его можно избрать в том случае если в доме боее четырёх квартир и в нём не созданы ТСЖ или ЖСК.
Статья 161.1 Жилищного кодекса. Совет многоквартирного дома
1. В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.
В том случае, если другой срок не установлен на общем собрании, совет выбирают на два года. В случае продления полномочий по умолчанию применяется тот же срок. Количество лиц, входящих в совет нужно также установить на собрании. В том случае, если иное не решили на собрании, количество членов совета многоквартирного дома устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир.
Решение об избрании совета нового многоквартирного дома должно быть принято в течение одного календарного года с даты ввода дома в эксплуатацию. Если такое решение не принято либо принятое решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок должен созвать общее собрание собственников помещений для избрания совета многоквартирного дома и его председателя.
Инициатором проведения общего собрания может быть любой из собственников помещений в многоквартирном доме. Инициатор должен обеспечить проведение общего собрания собственников – сформулировать повестку дня, включив в нее вопросы об избрании совета многоквартирного дома и его председателя, составить список кандидатов, определиться с датой, местом и формой проведения общего собрания, подготовить сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Список кандидатов, например, может быть составлен по результатам собраний собственников каждого из подъездов и самовыдвижения.
Для проведения общего собрания собственников желательно создать инициативную группу, которая бы помогала подготовить необходимые документы, и собрать денежные средства для покупки, например, канцелярских принадлежностей, оплаты почтовых расходов.
Проинформируйте собственников помещений о проведении общего собрания
Проинформировать каждого собственника помещения в многоквартирном доме следует не менее чем за 10 дней до даты проведения общего собрания. Сообщение о проведении общего собрания под подпись вручите каждому собственнику или же направьте его заказным письмом. Также можно поместить соответствующую информацию в общедоступном месте, если такой способ уведомления был установлен общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
Информацию, позволяющую идентифицировать собственников помещений в МКД, вы можете получить в том числе в управляющей компании, запросив сведения из реестра собственников помещений.
В течение года со дня выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию в общем собрании собственников помещений в МКД вправе принимать участие лица, принявшие от застройщика помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться в виде:
- очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование);
- заочного голосования (опросным путем или с использованием информационных систем, например ГИС ЖКХ, использование которой, в частности, в г. Москве приостановлено до 01.07.2019, или проекта «Активный гражданин» – в г. Москве);
- очно-заочного голосования.
При очной форме проведения общего собрания следует зарегистрировать всех присутствующих на собрании собственников помещений. Если кворум имеется, можно приступать к рассмотрению вопроса об избрании совета многоквартирного дома и его председателя.
Если очное собрание посредством совместного присутствия собственников не имело кворума, то проводится заочное голосование (опросным путем). Каждому собственнику выдается бюллетень с указанием повестки дня, принятия решения каждым собственником помещения по вопросам, поставленным на голосование, и указанием на необходимость передачи этих письменных решений по месту и адресу, которые указаны в сообщении о проведении собрания.
Общее собрание может быть проведено также в форме очно-заочного голосования, предусматривающего возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Решение о выборе совета многоквартирного дома и его председателя считается принятым, если за него проголосовало большинство от общего числа голосов принимающих участие в общем собрании собственников помещений. При этом решения о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по ряду вопросов принимаются большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений.
На собрании также можно утвердить положение о совете многоквартирного дома. Это не запрещено жилищным законодательством, хотя прямо и не предусмотрено в нем. В положении можно закрепить полномочия совета, порядок его формирования и порядок работы, организацию делопроизводства, вознаграждение председателю и членам совета, порядок взаимодействия совета с управляющей компанией и собственниками помещений.