Должен ли быть договор между собственником и управляющей компанией

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Должен ли быть договор между собственником и управляющей компанией». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

По законодательству (ст.426 ГК РФ), публичным считается договор, заключённый лицом, осуществляющим предпринимательскую или другую приносящую прибыль деятельность. Публичный договор устанавливает обязанности данного лица по выполнению работ или оказанию услуг, которые предприниматель должен осуществлять в отношении каждого клиента. В нашем случае управляющая компания должна выполнять работы и оказывать собственникам жилья услуги по договору управления МКД.

Лицо, осуществляющее предпринимательскую или другую приносящую прибыль деятельность, не может оказывать предпочтение определённым лицам при заключении публичного договора. Иными словами, в публичном договоре стоимость работ и услуг должна быть одинаковой для всех собственников помещений в МКД, кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами установлено предоставление льгот отдельным категориям граждан.

Договор с Управляющей компанией

К первому такому признаку относится тот факт, что одной из сторон договора является управляющая компания. А любая УК признаётся лицом, осуществляющим предпринимательскую или другую приносящую прибыль деятельность. Договор управления заключается с управляющей компанией, которой выдана лицензия на право осуществления предпринимательской деятельности по управлению МКД (ч.1 ст.162 ЖК РФ).

Вторым признаком является выполнение УК обязательств по выполнению работ и оказанию услуг собственникам помещений в МКД за определённую ежемесячную плату.

Ну и третьим признаком признаётся недопустимость отказа УК от заключения договора или уклонения от его заключения при наличии возможности выполнения работ и оказания услуг. Обязательность заключения договора управления для УК закреплена законодательно также и в случае её победы в открытом конкурсе, который проводится органом местного самоуправления (ч.ч.4 и 13 ст.161 ЖК РФ, ч.8 ст.448 ГК РФ).

Но, конечно, как и в любом деле, здесь тоже есть свои нюансы. Во-первых, договор управления заключается после принятия единогласного решения ОСС. Таким образом, отдельно взятый собственник не вправе единолично решить вопрос о заключении договора управления с управляющей компанией.

Кроме того, договор управления может заключаться только с собственниками помещений в МКД. Лицо, не являющееся собственником, не может заключать договор управления с УК. Самое главное, заключённый договор управления действует и в отношении тех лиц, которые не обращались в УК, не заключали договор непосредственно, не принимали участие в ОСС, голосовали против избрания данной УК или не подписали ДУ.

Управляющая компания должна приступить к своим обязанностям не позднее 30 дней со дня заключения договора (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ). В договоре управления может быть прописан другой срок для начала исполнения своих обязательств управляющей компанией. Договор заключается на срок не менее 1 года и не более 5 лет (п. 1 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).

Если управляющая компания выбрана по результатам проводимого открытого конкурса, то договор управления заключается на срок не менее 1 года и не более 3 лет (ч. ч. 4 и 13 ст. 161 ЖК РФ) и в течение 10 рабочих дней со дня утверждения протокола конкурса направляется организатору.

Должна ли УК заключать договор с энергоснабжающей организацией?

Соглашение, заключаемое между собственниками жилья и жилищной компанией, дает определенную гарантию исполнения своих обязанностей с обеих сторон. В нем должна содержаться следующая информация:

Список общедомового имущества.
Перечень обязательных работ, которые организация должна выполнять на протяжении всего срока действия договора.
Установление тарифов на обслуживание жилого дома с указанием сумм.
Права, обязанности и ответственность всех сторон.
Кто и каким способом проводит контроль за ее деятельностью.
Периодичность, с которой будет составляться и передаваться отчет о ведении деятельности.

В некоторых ситуациях пункт о составе общедомового имущества отсутствует. Иногда обслуживающая компания ссылается на технический паспорт здания. Если соглашение не содержит данного пункта, его составление считается незаконным. Технический паспорт идет в качестве обязательного приложения к основному договору.

Со стороны собственников жилья должна выполняться только одна обязанность — своевременное и регулярное внесение оплаты по квитанции. Основное значение имеет состав услуг, за которые вносят средства жильцы. Они обязаны платить за:

Поставляемые ресурсы (в полном объеме).
Обслуживание сетей. В случае замены проводки или батарей предусматривается оплата в соответствии с установленными тарифами.
Обслуживание жилого дома. Жильцами оплачивается работа УК, связанная с озеленением и облагораживанием дворов, поддержанием чистоты и порядка в подъездах, косметическим ремонтом.

Давайте рассмотрим, что представляет собой понятие как владелец управляющей компании?

На самом деле, данное лицо является физическим, и в соответствии с гражданским кодексом имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своей недвижимостью. Это и есть право собственности.

Данное лицо проживает в многоквартирном доме или же просто имеет там квартиру. Именно собственники, когда собираются вместе и принимают решение о сотрудничестве с конкретной управляющей организацией.

Именно на этом собрании составляется соглашение, которое позволяет двум сторонам функционировать с целью обслуживания дома. Также, владелец может заключать отдельный индивидуальный договор с конкретной компанией.

Такая возможность появляется у него потому, что он хочет оказывать какие-либо дополнительные услуги, или же решение о обслуживании ему не пришлось по душе, и он хочет видеть в качестве обслуживаемой организации совсем другую, нежели чем ту, которая была выбрана.

Управляющая компания в свою очередь — это организация, которая является коммерческой и представлена в форме юридического лица. Данная организация обслуживает многоквартирный дом, составляет соглашение о сотрудничестве с собственниками.

Теперь, когда вы знаете понятия, которые в основном будут фигурировать в этой статье, мы можем переходить к рассмотрению основных проблемных вопросов.

Договор управляющей компании с собственниками жилья — образец.

Какие договора могут быть заключены между собственником и управляющей компании? Первый и самый важный договор, который может быть заключён между собственниками управляющей компании — это соглашение на управление многоквартирным домом.

Данное соглашение принимается собранием собственников жилья, подписывается двумя сторонами. После того, как акт был подписан, стороны принимаются к исполнению пунктов соглашения.

Управляющая компания обязана осуществлять действия, которые прописаны в соглашении.

К ним могут относиться любые функции, на которые она согласилась, поставив подпись.

Данный договор является срочным, то есть имеет определённый срок действия.

Как правило, заключается на два – три года. Данный договор представляет собой печатный документ на листах формата А четыре.

Под ним ставит подпись секретарь, представитель управляющей организации, а также представители от жильцов. Данное соглашение может включать в себя множество пунктов, и единого образца его составления нет.

Далее, управляющая организация может взять на себя либо большее, либо меньшее количество обязанностей. Всё зависит от того, что жильцы хотят видеть в качестве управления. Но это далеко не единственный договор, который может быть заключён между странами.

Так если у жильцов уже есть управляющая организация, которая осуществляет какие-либо действия по дому, однако, жильцы хотят, чтобы конкретные действия выполнила другая организация, они могут предложить иные виды договоров.

Например, к ним относится соглашение на вывоз мусора. Данный договор также имеет свой срок, и предусматривает собой правила, которые подразумевают вышеуказанные действия.

Составляется отдельный договор на обслуживание, ремонт лифтов, в случае, если конкретная организация не предоставляет такой услуги. В данном случае управляющая компания выступает посредником между жильцами и лифтёрами.

Существует соглашение на аварийное обслуживание, который позволяет жильцам обращаться в управляющую компанию в случае, если произошло какое-либо аварийное происшествие, и требуется срочное разрешение проблемы.

Существует ещё масса видов договоров, который подразумевает собой осуществление той или иной услуги.

Кто заключает договор с управляющей компанией: собственник жилья или нет?

Теперь поговорим о том, кто является инициатором заключения договора.

В первую очередь такое сотрудничество необходимо собственнику, так как он собственноручно не может обслуживать свой дом, значит, ему требуется помочь.

Кроме того, без согласия владельца подобное соглашение просто не может появиться. Управляющая компания решает принимать ли предложение конкретного собственника или отказаться от него.

Если речь идёт о сотрудничестве с несколькими собственниками, то решение о том, сотрудничать с определённой управляющей организации или нет, определяет их собрание путём голосования.

Большинство голосов решает, какое будет принято решение по данному вопросу. Таким образом, можно сделать вывод, что инициатором в любом случае является владелец.

Договоры управляющей компании

Многих жильцов многоквартирных домов тревожит вопрос, кто должен оплачивать ОДН: управляющая компания или собственники.

На самом деле, данный вопрос уже давно исследован вдоль и поперёк, и на него есть определённый ответ.

Такой казус, как вопрос о том, кто оплачивает данные суммы, возник в результате того, как многие управляющие организации взяли на себя обязанность оплаты ОДН ввиду того, что завышают услуги на обслуживание дома.

На самом деле, если следовать канонам Жилищного кодекса, можно сделать вывод, что оплата за ОДН должна быть распределена между владельцами недвижимого имущества, но никак не переходить на управляющую компанию.

Ведь согласитесь, светом на площадках и в подъездах пользуетесь именно вы, а не сотрудники управляющей организации.

Типовой договор может быть составлен письменно в деловом стиле. В наше время договора распечатывают на специальных бланках, куда вносится дата и подписи сторон. К документу должен прилагаться протокол собрания собственников, на основании которого договор и будет иметь юридическую силу.

Справка! Принятое решение не может быть оспорено на том основании, что не все жильцы подписали договор. Если есть протокол, где подтверждается одобрение более 50% жильцов, то документ будет действовать в отношении всех жильцов.

Скачать бланк протокола общего собрания собственников
Скачать образец протокола общего собрания собственников

Кроме собственников в квартирах проживают арендаторы и наниматели по договору социального найма. Кто заключает соглашение в этих случаях?

По строгой букве закона договор заключают с собственником квартиры, значит, в случае соцнайма договор должен подписывать муниципалитет. На деле это осложняется отказами администрации и вопросом оплаты. Если возникает такая ситуация, договор могут не заключать вовсе, когда таких нанимателей немного. Либо в документе указывают, что стороной соглашения является собственник или наниматель муниципального жилья.

Арендаторы и наниматели, которые снимают жилье у собственника, не могут подписывать документ. То же можно сказать и о родственниках владельца квартиры, проживающих в ней. Исключением для третьих лиц являются случаи, когда собственник предоставил им нотариально заверенную доверенность на подписание договора.

Согласно Гражданскому Кодексу РФ, договор энергоснабжения считается одним из видов договоров купли-продажи. В нем дается пояснение всем аспектам взаимоотношений между управляющей компанией и поставщиками электроэнергии, тепла и газа. Для того чтобы договориться о поставке каждого отдельного ресурса, создается отдельный договор.

Потребители разных ресурсов и объектов торговли могут получать их, как один из вариантов доставки, посредством присоединенной сети. Например, нефтересурсы и сопутствующие им товары потребитель может получить в цистернах, если это нефть, или в баллонах, если это газ.

В данном случае отношения между потребителями и поставщиками должны происходить в соответствии с заключенным между ними договором о поставке ресурса или составленного договора купли-продажи.

Если говорить конкретно о договоре энергоснабжения, то при его составлении оговариваются все аспекты по поставке конкретного ресурса – энергии. Договор подразумевает наличие определенных правил, с учетом особенностей поставки данного ресурса через присоединенную сеть.

Договором энергоснабжения закрепляются отношения по снабжению потребителей данным ресурсом через присоединенную сеть. Речи о поставках других товаров или ресурсов в этом конкретном договоре не идет (п. 1 ст. 539 ГК).

Правоотношения, оговариваемые в договоре энергоснабжения, могут быть связаны только с поставкой электричества и тепловой энергии через присоединенную сеть. Если же говорить о поставке газа, нефти водных ресурсов или любых других объектов через присоединенную сеть, то об этих условиях в договоре энергоснабжения не упоминается. Так как перечисленные объекты к рассматриваемому в статье договору не имеют никакого отношения.

Само собой разумеется, что все аспекты по поставке других ресурсов, например, газа, должны быть юридически подтверждены в договоре о поставке именно газа, но никак не электрической или тепловой энергии.

Какие документы должен передать застройщик управляющей компании

К сожалению статистика такова, что жильцы далеко не всегда удовлетворены работой компании, которой вверено управление домом. Да и сами компании, осуществляющие управление далеко не всегда добросовестно относятся к своим обязанностям.

Причины спора с управленцами могут быть разные. Например, неоказание услуг, оговоренных договором или невыполнение текущего ремонта.

В любом случае, если управляющая компания не выполняет свои обязанности начать нужно с мирных переговоров и в первую очередь связаться с ее руководством и попытаться выяснить причины.

В репортаже рассказывается об эксперименте, который провела администрация Республики Якутия. Чтобы бороться с неудовлетворенностью жителей работой УК власти решили вести рейтинг по показателям деятельности данных организаций.

Теперь жителям будет намного проще определиться в выбором организации, которой доверить управление многоквартирным домом и избежать споров с руководством УК и некачестенного предоставления их услуг.

ТСЖ – это товарищество собственников жилья. По сути своей, это один из способов управления многоквартирным домом. Товарищество обслуживает жильцов также, как и управляющая организация.

Товарищество является юридическим лицом и считается созданным с момента надлежащей государственной регистрации. Все вопросы, волнующие жильцов в доме, разрешаются данной организацией путем проведения общих собраний. Порядок их созыва регулируется Жилищным кодексом РФ. Как правило, в общих собраниях, проводимых ТСЖ, должны участвовать все жильцы. Решения принимаются большинством голосов. Должны быть выслушаны мнения каждого, кто изъявит желание их высказать.

Данная управляющая организация должна предоставлять собственникам всю необходимую информацию по поводу проведения работ, оказания услуг и др. Они обязаны протоколировать все решения, ими принимающиеся. Они обязаны осуществлять управление общим имуществом, заключать необходимые договоры, поддерживать дом в надлежащем состоянии.

Жильцы МКД (многоквартирного дома) сами имеют право выбирать способ управления. Никто не имеет право навязывать тот или иной вариант. Расторгнуть или заключить соглашение можно абсолютно в любое время.

Законодательно четко установлено, что граждане могут выбрать лишь один способ управления. Нельзя одновременно осуществлять управление многоквартирным домом сразу несколькими способами.

Именно поэтому между правоприменителями постоянно ведутся споры о том, а можно ли ТСЖ заключать договоры с УК, является ли это правомерным?

Товарищество собственников жилья может заключать соглашение с управляющей компанией в целях передачи ей некоторых своих полномочий. Заключение соглашения и подписание бумаги происходит по правилам, предусмотренным жилищным и гражданским кодексами.

Товарищество, путем заключения такого договора передает часть своих полномочий только тем управляющим компаниям, которые имеют лицензию на право выполнения данного вида предпринимательской деятельности. ТСЖ или ЖСК имеют право выбрать абсолютно любую организацию для управления.

При всем этом, товарищество управляет многоквартирным домом, а УК является лишь выполняющей работы подряда, во взаимоотношениях с жильцами УК практически не участвует.

В той ситуации, когда речь идет именно об управляющей компании, то вся ее деятельность может быть осуществлена исключительно при наличии лицензии. Однако не всегда товарищество собственников жилья заключает договоры именно с УК. ТСЖ имеет право заключать соглашения абсолютно с любыми фирмами, занимающимися оказанием тех или иных услуг, которым для осуществления предпринимательской деятельности не нужно никакое государственное разрешение.

Поэтому в качестве подрядной организации может быть использовано не только коммерческое юридическое лицо, но и индивидуальный предприниматель. Заключение договора с частными лицами, как правило, не допускается.

В юридической практике сложилось всего два вида договора, которые между данными структурами могут быть заключены:

Договор подряда.
Возмездного оказания услуг (управленческий).

О подрядном договоре уже рассказывалось выше. По факту, это соглашение об оказании хозяйственных услуг. Но помимо этого вида соглашения есть и другой, при котором не ТСЖ является главенствующим звеном, но сама управляющая компания! Такое бывает в ситуациях, когда Товарищество не в силах по объективным причинам заниматься управлением. Поэтому все управленческие функции передаются именно управляющей организации.

Иных форм договоров на сегодняшний день не предусмотрено. Заключение иных соглашений правлением Товарищества должно происходить по нормам и правилам, предусмотренным как жилищным, так и гражданским законодательством.

Любое соглашение, именуемое договором, должно иметь раздел, именуемый «права и обязанности сторон». В этом разделе должно быть указано, какие именно действия имеет возможность выполнять управляющая организация. В зависимости от конкретного вида соглашения предусматриваются и различные права.

Для примера возьмем договор обслуживания. Согласно этому акту УК имеет право:

получать необходимые материалы необходимые для работы;
получать оплату;
требовать выполнения обязанностей от ТСЖ и др.

Товарищество, в свою очередь, имеет право требовать добросовестного выполнения работы в разумные сроки.

В рамках гражданского законодательства предусмотрена ответственность в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения сторонами договора своих обязанностей.

Как правило, в этом случае предусмотрена исключительно материальная ответственность. Сторона, чьи права нарушены, имеет право потребовать разумной компенсации в рамках судебного разбирательства.

В данной ситуации все достаточно просто. Граждане, проживающие в многоквартирном доме, имеет право провести общее собрание и разрешить вопросы управления своим общим имуществом. В той ситуации, когда все граждане проголосуют за расторжение договора с управляющей компанией, то соглашение прекращает свое действие. Еще одним общим собранием избирается новый способ управления – в данной ситуации ТСЖ.

Порядок создания и деятельности ТСЖ регулируется Жилищным Кодексом РФ.

Таким образом, управляющая компания имеет право действовать по договору совместно с ТСЖ. Законом предусмотрено лишь два вида соглашения, каждое из которых имеет свои особенности и нюансы.

Плюс для управляющей компании – уменьшение круга обязанностей.

Для представления каждой коммунальной услуги требовалось задействовать несколько механизмов:

расчет стоимости обслуживания;
распределение суммы по списку жильцов;
выставление счетов;
контроль за своевременной оплатой;
заключение договором с поставщиком услуг.

Мероприятия по установке счетчиков, их поверке и составлению актов о неисправности учетных приборов – все это также с переходом на прямые взаимоотношения находится в зоне ответственности РСК.

В этой ситуации управленческое предприятие может направлять все силы на выполнение обязанностей по качественному обслуживанию МКД.

Минусы прямых контрактов с РСО:

Получив соглашение о таком формате работы с потребителем услуг, ресурсоснабжающая компания получает в нагрузку и старые долги жителей МКД.
Платежи теперь поступают непосредственно на расчетный счет РСО.
Расходы по взысканию задолженностей лежат отныне на них же.

Работа с должниками кропотлива и трудоемка:

ведение учета плательщиков и неплательщиков;
своевременное написание уведомлений о взыскании, их рассылка;
контроль за адресами, где надо частично прекратить подачу ресурсов, по причине возникновения долга.

Договор арендатора с управляющей компанией

Сообщество совладельцев многоквартирного дома имеют право на заключение прямого договора с ресурсоснабжающей организацией при условии достижения кворума на ОСС.

Непосредственно РСО имеет полномочия расторгнуть контракт с УК и провести самостоятельные переговоры с потребителями. Для этого на счетах РСК должна образоваться задолженность по платежам от УК в размере не менее двух средних взносов за месяц. В таком случае аннулирование договора возможно в одностороннем порядке.

Причины жалоб на работу РС могут быть:

некачественно поставляемые услуги;
перебои в подаче воды, свете, газа;
неправомерно завышенные платежи за обслуживание РСК.

Направлять претензию в жилищную инспекцию можно в индивидуальном порядке и коллективно. Для этого следует собрать пакет документов, подтверждающий факт нарушения. Обращаться в ГЖИ необходимо после того, как официальное письмо на имя руководства РСК было проигнорированы, о чем есть бумажное доказательство.

Общее собрание собственников помещений МКД выбирает управляющую компанию, только если способ управления домом – управляющая организация.

Если способ управления в МКД – жилищное объединение, то именно его представители решают, с какой УО заключить договор управления. Порядок выбора управляющей компании и заключения с ней договора управления регулирует устав ТСЖ.

Правил, которыми может руководствоваться ТСЖ для выбора управляющей компании, нет. Главное, чтобы кандидат имел лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД (ч. 1 ст. 192 ЖК РФ).

Выбор УК и условия договора управления можно закрепить одним из следующих способов:

приказом председателя,
протоколом заседания правления,
протоколом общего собрания членов.

Рекомендуем прописать в договоре управления, что вы будете считать:

несвоевременным исполнением обязательств,
неисполнением обязательств.

Вот как может выглядеть стандартная ситуация по выбору управляющей компании для заключения договора управления с ТСЖ.

ТСЖ решает и закрепляет в уставе, что выбирать УК и утверждать условия договора управления оно будет на заседании правления ТСЖ. В ТСЖ поступает несколько заявок от управляющих компаний.

Согласно уставу ТСЖ, решение о выборе управляющей компании и заключении договора управления принимается простым большинством голосов. На очередном заседании правление ТСЖ рассматривает предложения УО. За одно из них голосует 9 членов правления ТСЖ из 13. Решение принято.

Договор с управляющей организацией ТСЖ заключает в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ. Функции управления, обязанность по обслуживанию и текущему ремонту и предоставлению коммунальных услуг ТСЖ полностью передаёт УК. Способ управления не меняется, а ТСЖ ещё и получает право контролировать работу управляющей компании (ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ).

В результате все отношения с собственниками ТСЖ переводит на УК, хотя собственники не являются стороной договора. Требования к качеству работ и услуг жильцы предъявляют к управляющей компании, так как в договоре управления указываются их права и обязанности. ТСЖ остаётся лишь посредником между собственниками помещений и управляющей организацией.

Должен ли быть договор управления у тсж

Поделитесь с коллегами и друзьями

Расскажем, какие обязательства ложатся на УК и ТСЖ, если между ними заключён договор управления, и кто платит штрафы в случае ненадлежащего выполнения работ и услуг по управлению МКД.

Договор управления с ТСЖ.

Подборка наиболее важных документов по запросу Договор управления с ТСЖ (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Чтобы прекратить сотрудничество с УК, одного желания будет недостаточно. Для расторжения договора нужны веские причины, к примеру:

Невыполнение условий договора управления.
Ненадлежащее исполнение своих обязанностей.
Отказ от предоставления информации.
Окончание срока действия договора.

Последний пункт самый простой — договор окончился и его просто не продлевают. В прочих случаях — все факты неисполнения или ненадлежащего исполнения УК своих обязанностей должны быть подтверждены.

Совершить проверку может жилищная инспекция или прокуратура на основании многочисленных жалоб собственников. С этими доказательствами жильцы могут обратиться в суд. Тогда, управляющей компании придется доказывать, что все свои обязанности она исполняет в полном объеме.

Есть и другой способ, который не предусматривает такого сложного пути. Собственники на общем собрании должны решить вопрос о смене формы управления многоквартирным домом с управления при помощи УК на управление в форме ТСЖ. Проголосовать должно большинство жильцов.

Передача многоквартирного дома от застройщика управляющей компании происходит уже после того, как вы получили ключи от квартиры. В среднем от ввода дома в эксплуатацию до появления управляющей организации проходит несколько месяцев.

Закон выдвигает определенные требования к этому процессу. Например, давайте разберемся, может ли застройщик выбрать управляющую компанию в только что сданном доме. До 2015 года такая форма работала, но многие девелоперы создавали свою управляющие организации, которые фактически обирали жильцов новостройки. Поэтому сейчас ответ простой – нет, не может.

Застройщик вправе предложить управляющую организацию для сданной новостройки
Дольщики самостоятельно выбирают управляющую компанию, либо, если инициативы от них нет, то происходит открытый конкурс силами местной администрации
Девелопер заключает договор с той управляющей компанией, за которую проголосовали дольщики, или с той, которая стала победителем конкурса администрации

Может ли застройщик быть управляющей компанией? Сам застройщик нет, но может им может быть предложена дольщикам управляющая организация. Либо же, в случае с ЖСК, в договоре вступления в ЖСК должна быть прописана информация о том, что ЖСК после ввода дома в эксплуатацию продолжает управлять домом с согласия общего собрания пайщиков.

Если внимательно изучить статью № 61, то можно понять, что вариантов в выборе управляющей организации у жителей нового дома не так много:

Это может быть заключение договора с управляющей компанией
Создание специального кооператива (или преобразование жилищно-строительного кооператива из застройщика в управляющую организацию)
Создание товарищества собственников жилья
Непосредственное управление

Жители могут выбрать вариант с непосредственным управлением только в том случае, если собственников квартир в доме не более тридцати – этот способ скорее подходит жителям так называемых клубных домов, или элитного жилья.

Давайте разберемся, какие документы передает застройщик управляющей компании, и с какими необходимо ознакомиться каждому будущему собственнику жилья в многоквартирном доме.

Нужно проверить учредительные документы застройщика и учредительные документы управляющей организации
Документы, передаваемые застройщиком управляющей компании – это проект дома и проектная декларация, а также выписки из ЕГРЮЛ (данные о собственниках квартир из реестра собственников управления Росреестра)
Информация об управляющей организации – ИНН, ОГРН, справка о директоре организации и еще двух сотрудниках, которые обязаны сдать экзамен на лицензию на право управления многоквартирным домом
Сама лицензия на право управления многоквартирным домом
Документ с перечнем общего имущества, которое передается на управление УК

О проекте
Новости
Законодательство
Услуги
Друзья,партнеры,клиенты
Информация. Арбитражная практика
Публикации

Постановление ВАС
Собственник помещени
Законодательство в сфере ЖКХ

Арбитражные споры с МОЭК: Суд кассационной инстанции согласился с судом первой и второй инстанции, оставив судебные акты в пользу ТСЖ без изменения
Арбитражные споры ЖСК с МОЭК: В удовлетворении первоначального иска отказать.Встречный иск удовлетворить.
Арбитражные споры с МОЭК в пользу ЖК, (ненадлежащее качество): Арбитражный Суд первой инстанции исковые требования ЖК удовлетворил в полном объеме.
Арбитражные споры с ПАО » МОЭК» о взыскании задолженности: в иске отказать!
Арбитражные споры УК с АО «Мосводоканал»: Апелляционный суд согласился с судом первой инстанции, оставив судебные акты в пользу УК без изменения

Предоставление гражданам услуг жилищно-коммунального назначения регулируется на высшем государственном уровне. Законодатели приняли несколько положений и нормативов, по которым осуществляется построение нормальных взаимоотношений между собственниками и управляющими компаниями. Они должны соответствовать действующим правилам, и не могут нарушать моральные нормы.

Правительством РФ было утверждено Постановление №290 от 03.04.2013 года, в котором затрагиваются вопросы уборки помещений общего пользования в жилых домах, гостиницах, а также определен минимальный перечень работ в данной сфере. Это один из ключевых нормативных актов, затрагивающих вопрос уборки МКД. Действительные нормативы указывают, что управляющая организация получает следующий перечень заданий:

Поддержание приемлемого санитарного состояния подъездов и лестничных клеток (отсутствие грязных полов и т.п.).
Периодическая влажная уборка в подъездах, поддержание общей чистоты МКД и прилегающей к нему территории.
Обеспечение нормальной вентиляции в МКД (каждый этаж). Так как это зачастую невозможно, сотрудники УК обязаны регулярно проветривать общие помещения посредством открытия форточек, окон или вентиляционных каналов.

Постановление опирается на стандарты ГОСТ, касающиеся обеспечения поддержания чистоты в многоквартирных домах, а также затрагивающие другие коммунальные услуги.

График периодичности уборки подъездов разработан и утвержден на законодательном уровне. Все правила и рекомендации указаны в должностной инструкции работников ЖКХ, и потому осуществление всех уборочных мероприятий производится с оглядкой на принятые нормы.

Закон устанавливает правило, по которому такая работа, как уборка подъездов, должна происходить регулярно, а конкретные задачи будут осуществляться с определенной периодичностью:

Площадки перед подъездами убирать от мусора необходимо ежедневно. Уборщица обязана собрать весь мусор и оставить его в специально отведенных для сбора местах.
Очистка стен от паутины, пыли и прочих загрязнений осуществляется по мере необходимости.
Мыть окна в подъезде необходимо дважды в год – по одному разу в весенний и осенний сезоны.
Мытьем дверей, шкафов, электросчетчиков, плафонов и почтовых ящиков уборщица должна заниматься 2 раза в год.
Подметание лестничных клеток осуществляется 1 раз в две недели, а вот уборка лестничных площадок должна происходить еженедельно.
Дважды в месяц уборщицы убирают лифтовые кабины, осуществляют влажную уборку.

Подобные правила являются обобщающими, и могут быть откорректированы.

Если вы намерены узнать более детальный график уборки подъездов в конкретном доме, необходимо изучить договор подряда на обслуживание с управляющей компанией, или получить актуальную информацию, касающуюся графика клиринговых мероприятий у представителей УК.

Отчет управляющей компании или ТСЖ перед собственниками многоквартирного дома

Уборка подъезда является составной частью суммы, которую собственники обязаны уплачивать в качестве квартплаты. Следовательно, стоимость уборки входит в общую квитанцию на квартплату, предоставленную собственнику к уплате.

Если с владельцев жилых помещений требуют дополнительную оплату, то это явное нарушение действительных законодательных норм и правил, и в таком случае вы имеете право обратиться с жалобой на неправомерные действия.

Так как чистка подъездов в многоквартирном доме является обязанностью управляющей компании, которая нанимает людей для данной работы, то жалоба на некачественную уборку или ее отсутствие должна быть направлена должностным лицам УК.

Гораздо больший эффект будет, если жалоба носит коллективный характер, и ее подписало большинство жителей дома. Конечно же, чаще всего управляющая компания постарается не признавать свою вину, однако письменный документ сотрудники УК будут вынуждены рассмотреть в установленный законом 30-дневный срок.

Если ответ коммунальщиков невразумительный, или отсутствует вовсе, или претензии возникают не в первый раз, пользователи вправе жаловаться в органы государственного жилищного надзора. Помимо заявления им потребуется подготовить доказательную базу, в частности сделать фото и видео, подтверждающее отсутствие уборки или плохое качество работ.

Как правило, управляющая компания сдает только годовой отчет. УК должна сдавать отчетность потому что между ней и владельцами квартир многоквартирного дома установились материальные отношения и собственники помещений имеют полное право видеть куда были потрачены их денежные средства.

Собственники могут установить свои собственные правила сдачи отчетности и прописать их в договоре, который они заключают с управляющей компанией. Так, на практике распространены случаи, когда управляющая компания отчитывается перед собственниками не только раз в год, но и раз в квартал. Если УК не предоставляет отчетность в соответствии с условиями, прописанными в договоре, собственники вправе подать исковое заявление в суд.

Если в договоре, заключенном между собственниками и управляющей компанией, не прописано когда последняя должна предоставлять доклад, то УК должна предоставлять доклад либо как выполнит определенные обязательства, либо после того, как договор окончит действие. Годовой отчет управляющей компании перед собственниками должен обязательно содержать все проделанные работы, а также их подробное описание, объем и размер понесенных затрат.

Образец договора между ТСЖ и управляющей компанией

Под общим имуществом понимают оборудование и помещения, которые используются при обслуживании более одной квартиры. Так, оно включают в себя такие элементы как стены, фундамент, перекрытия, крышу и проч. Для отражения информации в докладе чаще всего составляется таблица из трех столбов (название элемента, его местонахождение, оборудование). Конечно, список элементов прежде всего составляется с учетом того, что есть в доме.

Доходы и расходы управляющая компания прописывает согласно проведенным работам. Этот пункт также состоит из таблицы, в которой помимо наименования работ прописываются затраты, понесенные на их осуществление. Каждая новая работа прописывается с новой строки. Смета также включает в себя все поступления (например, полученные субсидии от государства, платежи собственников и проч.).

Управляющая компания не имеет права не предоставить отчет, мотивируя свой отказ тем, что подобный доклад – это коммерческая тайна. Такой доклад не может быть секретом и отказ означает только одно – компания не имеет возможности предоставить отчет в силу каких-то определенных обстоятельств. Если УК не предоставляет отчет по запросу собственников, либо же в конце года, то владельцы квартир могут подать исковое заявление в суд.

Предоставление отчета – это обязательный элемент сотрудничества УК и владельцами квартир многоквартирного дома. УК не имеет права не предоставлять отчет. Обе стороны заинтересованы в том, чтобы отчет был полным и честным: так, для управляющей компании — это возможность показать себя с лучшей стороны, а для собственников увидеть реальные результаты работы компании.

ТСЖ – это некоммерческая организация, которая состоит из собственников жилых помещений.

Если дом находится под управлением ТСЖ, то любой владелец квартиры вправе потребовать отчеты, сметы, квитанции о ходе денежных средств. Чего не скажешь об управляющей компании.

Единственное неудобство заключается в том, что люди не могут повлиять на распределение долгов, образовавшихся из-за нерадивых плательщиков.

Именно поэтому многие голосуют против организации товарищества.

Но не так давно стало возможным привлечение управляющей компании к детальности, связанной с товариществом.