Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «О продаже земли по поддельным документам: защита прав собственника и добросовестного приобретателя». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Земельный участок, как и любое другое имущество, может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Права всех собственников подлежат судебной защите равным образом.
Собственник земельного участка, полагая, что его право собственности нарушено в результате совершения помимо его воли сделки купли-продажи участка, имеет возможность обратиться в суд как с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки в форме возврата переданного покупателю имущества (статьи 166 — 168 ГК РФ), так и с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статьи 301 — 302 ГК РФ).
Как указывает Конституционный Суд РФ в пункте 3 Постановления от 21.04.2003 N 6-П, Гражданский кодекс Российской Федерации не ограничивает гражданина в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия специальных вещно-правовых способов; граждане и юридические лица в силу статьи 9 ГК Российской Федерации вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению.
Тем не менее при выборе способа защиты необходимо учитывать пункт 35 совместного Постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума Арбитражного суда РФ от 29.04.2010 N 10/22: «Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ».
Ранее аналогичную позицию высказывал и Конституционный Суд РФ в Постановлении от 21.04.2003 N 6-П: «Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК Российской Федерации с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск).
Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 ГК Российской Федерации должно быть отказано».
Таким образом, поскольку при предъявлении иска о применении последствий недействительности ничтожной сделки надлежащему собственнику земельного участка не удастся избежать рассмотрения вопроса о добросовестности его приобретателя, собственнику целесообразно сразу заявлять иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Тем более что и срок исковой давности по виндикационному иску и по иску о применении последствий недействительности сделки в настоящее время одинаков и составляет три года.
Вместе с тем необходимо отметить, что суд не вправе отказать в принятии искового заявления, возвратить его или оставить без движения, если на стадии принятия искового заявления придет к выводу, что способ защиты нарушенного права в данном конкретном случае выбран неверно.
Как указано в Постановлении Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда от 29.04.2010 N 10/22, ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.
При предъявлении иска об истребовании земельного участка из незаконного владения собственнику необходимо иметь в виду, что ответчиком по делу может быть только лицо, фактически незаконно владеющее его земельным участком. То есть если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что земельный участок перешел к покупателю только «на бумаге», а фактически им продолжает пользоваться сам собственник, то в иске будет отказано. При таких обстоятельствах собственнику, для того чтобы признать недействительным зарегистрированное право собственности покупателя, необходимо заявлять иск о признании недействительной сделки купли-продажи земельного участка и применении последствий ее недействительности.
Если во время судебного разбирательства земельный участок будет продан либо передан во владение другому лицу, то суд должен произвести замену ненадлежащего ответчика надлежащим в порядке, установленном частью 1 статьи 41 ГПК РФ или частями 1, 2 статьи 47 АПК РФ. Во избежание подобных ситуаций истцу (то есть собственнику земельного участка) одновременно с подачей иска в суд необходимо заявить ходатайство о принятии обеспечительных мер.
В частности, запретить ответчику распоряжаться и/или пользоваться спорным имуществом (арест), запретить государственному регистратору изменять запись в ЕГРП о праве на это имущество, передать спорное имущество на хранение другому лицу в соответствии с пунктом 2 статьи 926 ГК РФ (судебный секвестр). Если иск будет удовлетворен, целесообразно заявить суду о принятии аналогичных мер по обеспечению исполнения решения.
Как следует из положений статей 301 и 302 ГК РФ, собственник вправе истребовать имущество из чужого незаконного владения, но истребовать имущество у его добросовестного приобретателя (то есть лица, которое возмездно приобрело это имущество у неуправомоченного собственника, о чем не знало и не должно было знать) собственник вправе только в случае, когда имущество выбыло из владения собственника помимо его воли.
Резюмируя вышесказанное, истцу (собственнику земельного участка) для защиты своего права собственности и истребования земельного участка из чужого незаконного владения необходимо доказать суду следующие факты:
— свое право собственности на земельный участок.
Для защиты своих прав на приобретенный земельный участок покупателю необходимо доказать, что он является добросовестным приобретателем, то есть лицом, которое возмездно приобрело имущество у другого лица, не имеющего права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (пункт 1 статьи 302 ГК РФ).
При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключением предусмотренных статьей 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. При этом право собственности возникает у добросовестного приобретателя не только в том случае, когда вступило в законную силу решение суда об отказе в удовлетворении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, но и тогда, когда прежний собственник в суд не обращался и основания для удовлетворения такого иска отсутствуют.
Единственно возможным случаем, когда собственник вправе истребовать у добросовестного приобретателя имущество, приобретенное последним по возмездной сделке, является случай выбытия имущества из владения собственника помимо его воли — когда имущество утеряно собственником или лицом, которому оно было передано во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (пункт 1 статьи 302 ГК РФ).
Очевидно, что в случае когда земельный участок продается по поддельным документам, воля собственника на продажу участка, скорее всего, отсутствует. В этом случае иск собственника об истребовании земельного участка из незаконного владения должен быть удовлетворен судом независимо от того, является ли покупатель добросовестным приобретателем. Соответствующее Постановление было принято, например, Президиумом Московского областного суда от 15.12.2010 N 415 по делу N 4г-161/10.
Судом было установлено, что сделка со спорным участком оформлена от имени истца по поддельным документам; таким образом, спорный участок выбыл из владения истца помимо его воли, в связи с чем участок подлежит истребованию из незаконного владения ответчика независимо от его возражений о том, что он — добросовестный приобретатель.
Аналогичное Постановление было принято ФАС Центрального округа 28.07.2011 при рассмотрении кассационной жалобы по делу N А14-19957/2009/539/4. Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области обратилось к обществу с ограниченной ответственностью «Априори» об обязании передать в собственность Российской Федерации земельный участок.
В ходе разбирательства судом, в частности, было установлено, что на дату заключения договора купли-продажи от 28.01.2008 N 01/28 правом на распоряжение спорным земельным участком обладала Российская Федерация, поскольку земли лесного фонда согласно статье 8 Лесного кодекса РФ и статье 3 Федерального закона от 04.12.2006 N 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации» относятся к федеральной собственности, а отчуждение земельного участка было произведено по поддельным документам.
ФАС Центрального округа признал, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования исходя из следующего.
Общество не может быть признано добросовестным приобретателем спорного земельного участка, поскольку приобретало земли лесного фонда по договору купли-продажи N 01/28 как земли населенных пунктов. В силу пункта 1 статьи 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Как разъяснено в пункте 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 N 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения» недействительность договора купли-продажи сама по себе не дает оснований для вывода о выбытии имущества, переданного во исполнение этого договора, из владения продавца помимо его воли.
Выбытие имущества из владения того или иного лица является следствием конкретных фактических обстоятельств. Владение может быть утрачено в результате действий самого владельца, направленных на передачу имущества, или действий иных лиц, осуществляющих передачу по его просьбе или с его ведома. В подобных случаях имущество считается выбывшим из владения лица по его воле. Если же имущество выбывает из владения лица в результате похищения, утери, действия сил природы, закон говорит о выбытии имущества из владения помимо воли владельца (пункт 1 статьи 302 ГК РФ).
Именно такие фактические обстоятельства, повлекшие выбытие имущества из владения лица, и учитываются судом при разрешении вопроса о возможности удовлетворения виндикационного иска против ответчика, являющегося добросовестным приобретателем имущества по возмездной сделке.
Таким образом, если покупателю земельного участка не удастся доказать, что воля собственника была направлена на отчуждение этого участка, то иск собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения будет удовлетворен независимо от возражений истца о том, что он является добросовестным приобретателем. В этом случае покупатель вправе в соответствии со статьей 461 ГК РФ обратиться в суд с требованием к продавцу земельного участка о возмещении убытков, причиненных изъятием товара по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи.
Прежде всего, приобретателю недвижимости необходимо учитывать, что свидетельство о государственной регистрации права собственности само по себе не является правоустанавливающим документом на объект недвижимого имущества. Это документ, подтверждающий факт государственной регистрации права в определенный момент времени.
Зачастую регистрирующий орган, проведя регистрационные действия, выдает свидетельство новому собственнику, не изымая свидетельства у прежнего собственника. Поэтому до заключения сделки необходимо получить выписку из Единого государственного реестра прав, в которой содержатся актуальные сведения о земельном участке, его правообладателе, документах, на основании которых возникло право, а также сведения о существующих обременениях (например, договоре аренды или аресте).
Опираясь на сведения, содержащиеся в выписке из ЕГРП, необходимо изучить правоустанавливающие документы на земельный участок. Такими документами могут быть, например, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, акт приема-передачи участка в уставный капитал, постановление главы администрации муниципального образования о предоставлении земельного участка и др.
По возможности стоит не ограничиваться теми экземплярами документов, которые предоставляет продавец земельного участка, а запросить копии документов у выдавшего его органа.
Помимо этого, рекомендуется изучить кадастровый паспорт, межевой план и акт согласования местоположения границ земельного участка, с тем чтобы быть уверенным, что при проведении кадастровых работ не были нарушены права третьих лиц. С владельцами смежных земельных участков лучше встретиться лично, чтобы убедится в отсутствии каких-либо споров с соседями о границах участка, поскольку подделка подписей смежников в актах согласования местоположения границ встречается довольно часто.
До заключения сделки необходимо также убедиться, что фактическое местоположение и фактическая площадь земельного участка соответствуют сведениям, содержащимся в документах. Довольно часто нечистоплотные продавцы показывают потенциальным покупателям участки в живописных местах, тогда как в действительности участки имеют невыгодное местоположение. Для устранения этого риска рекомендуется пригласить геодезистов, которые, опираясь на сведения кадастрового паспорта, смогут показать покупателю реальное местонахождение земельного участка и при необходимости установят межевые знаки.
В случае если земельный участок приобретается у физического лица, необходимо проверить соответствие данных, указанных в его паспорте и в правоустанавливающих документах на земельный участок. Кроме того, в этом случае необходимо иметь в виду, что если право собственности на земельный участок было приобретено в период, когда его зарегистрированный собственник состоял в браке, то на совершение сделки купли-продажи должно быть нотариально оформлено согласие его супруга (супруги).
В случае если собственником земельного участка является юридическое лицо, необходимо удостовериться в полномочиях лица, которое будет подписывать договор от его имени. Для этого нужно изучить выписку из Единого государственного реестра юридических лиц, а также корпоративные документы общества — продавца земельного участка. Вполне возможно, что для совершения сделки по отчуждению недвижимого имущества потребуется, например, предварительное одобрение совета директоров и/или решение учредителя.
Кроме того, необходимо учитывать положения Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» и Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ «Об акционерных обществах», регулирующих порядок заключения крупных сделок и сделок с заинтересованностью.
При заключении договора купли-продажи земли необходимо иметь в виду особенности оборота некоторых категорий земель. Например, в силу статьи 3 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.
В соответствии со статьей 8 того же Федерального закона при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.
Безусловно, здесь приведены лишь общие рекомендации по проверке документов перед покупкой земли. Конкретный перечень документации зависит от специфики каждой сделки. Тем не менее даже этот минимум сможет помочь покупателю земельного участка избежать в будущем возможных проблем, связанных с его приобретением.
Глава 29 — Гражданского кодекса
Прежде всего, приобретателю недвижимости необходимо учитывать, что свидетельство о государственной регистрации права собственности само по себе не является правоустанавливающим документом на объект недвижимого имущества. Это документ, подтверждающий факт государственной регистрации права в определенный момент времени. Зачастую регистрирующий орган, проведя регистрационные действия, выдает свидетельство новому собственнику, не изымая свидетельства у прежнего собственника. Поэтому до заключения сделки необходимо получить выписку из Единого государственного реестра прав, в которой содержатся актуальные сведения о земельном участке, его правообладателе, документах, на основании которых возникло право, а также сведения о существующих обременениях (например, договоре аренды или аресте).
Опираясь на сведения, содержащиеся в выписке из ЕГРП, необходимо изучить правоустанавливающие документы на земельный участок. Такими документами могут быть, например, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, акт приема-передачи участка в уставный капитал, постановление главы администрации муниципального образования о предоставлении земельного участка и др.
По возможности стоит не ограничиваться теми экземплярами документов, которые предоставляет продавец земельного участка, а запросить копии документов у выдавшего его органа.
Помимо этого, рекомендуется изучить кадастровый паспорт, межевой план и акт согласования местоположения границ земельного участка, с тем чтобы быть уверенным, что при проведении кадастровых работ не были нарушены права третьих лиц. С владельцами смежных земельных участков лучше встретиться лично, чтобы убедится в отсутствии каких-либо споров с соседями о границах участка, поскольку подделка подписей смежников в актах согласования местоположения границ встречается довольно часто.
До заключения сделки необходимо также убедиться, что фактическое местоположение и фактическая площадь земельного участка соответствуют сведениям, содержащимся в документах. Довольно часто нечистоплотные продавцы показывают потенциальным покупателям участки в живописных местах, тогда как в действительности участки имеют невыгодное местоположение. Для устранения этого риска рекомендуется пригласить геодезистов, которые, опираясь на сведения кадастрового паспорта, смогут показать покупателю реальное местонахождение земельного участка и при необходимости установят межевые знаки.
В случае если земельный участок приобретается у физического лица, необходимо проверить соответствие данных, указанных в его паспорте и в правоустанавливающих документах на земельный участок. Кроме того, в этом случае необходимо иметь в виду, что если право собственности на земельный участок было приобретено в период, когда его зарегистрированный собственник состоял в браке, то на совершение сделки купли-продажи должно быть нотариально оформлено согласие его супруга (супруги).
В случае если собственником земельного участка является юридическое лицо, необходимо удостовериться в полномочиях лица, которое будет подписывать договор от его имени. Для этого нужно изучить выписку из Единого государственного реестра юридических лиц, а также корпоративные документы общества – продавца земельного участка. Вполне возможно, что для совершения сделки по отчуждению недвижимого имущества потребуется, например, предварительное одобрение совета директоров и/или решение учредителя. Кроме того, необходимо учитывать положения Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ “Об обществах с ограниченной ответственностью” и Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ “Об акционерных обществах”, регулирующих порядок заключения крупных сделок и сделок с заинтересованностью.
При заключении договора купли-продажи земли необходимо иметь в виду особенности оборота некоторых категорий земель. Например, в силу статьи 3 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.
В соответствии со статьей 8 того же Федерального закона при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.
Безусловно, здесь приведены лишь общие рекомендации по проверке документов перед покупкой земли. Конкретный перечень документации зависит от специфики каждой сделки. Тем не менее даже этот минимум сможет помочь покупателю земельного участка избежать в будущем возможных проблем, связанных с его приобретением.
Бoбрoвcкая Е.
4.1 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»). Категория земельного участка была изменена на «земли поселений». После этого департамент предпринимательства области передал названный участок муниципальному образованию.
Местная администрация приступила к нарезке присоединенных земель. Были образованы новые участки по десять соток (отмежеваны, поставлены на кадастровый учет и выставлены на аукцион).
Это, конечно же, главные, но не единственные признаки, характеризующие рассматриваемое понятие.
2. ст. 167 ГК РФ), так называемый иск о применении последствии недействительности сделки.
Сложившуюся практику несколько изменил Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении от 25 февраля 1998 года № 8, который разъяснил: «Если собственником заявлен иск о признании недействительной сделки купли-продажи и возврате имущества, переданного покупателю, и при разрешении данного спора будет установлено, что покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю, в удовлетворении исковых требований о возврате имущества должно быть отказано».
Позиция судов, не допускающая применения реституции и виндикации по отношению к приобретателю, отвечающему требованиям добросовестности, представляется единственно верной для российской доктрины права.
разберемся с самим понятием добросовестного приобретателя. Для того, чтобы были какие-то шансы на признание добросовестным приобретателем, Вы обязательно должны обладать признаками такого лица.
И прежде всего, при этом суд будет интересовать, знал ли приобретатель на момент приобретения имущества о том, что продавец не имеет полномочий на продажу имущества. Прежде всего данный признак определяется на основании выписки из ЕГРП (с историей сделок).
Если первоначальные собственники недвижимого имущества (квартиры или земельного участка) придерживаются такой схемы судебной защиты своих прав, то, как показала судебная практика, суд истребует спорное имущество у его последнего даже в том случае, если речь идет о трех-четырех перепродажах этого имущества, когда «черными риэлторами» в этой цепочке была осуществлена лишь самая первая сделка купли-продажи.
Последние приобретатели такого спорного имущества также имеют возможность на судебную защиту своих прав.
ФЗКадастр / Фонд защиты прав собственников и владельцев объектов недвижимости
Люди приобретали возмездно земельные участки в одном поселке в городе Сочи. Все эти участки были выданы в свое время неким лицам на основании постановления главы города о передаче земельных участков в собственность. Все это происходило в начале 2000-х годов.
Позже выяснилось, что передача земельных участков происходила незаконно, поскольку выданные администрацией постановления оказались подложными. Таким образом, следствие посчитало, что земельные участки муниципального земельного фонда незаконно выбыли из муниципальной собственности. Далее «мошенники» перепродали эти земельные участки третьим лицам.
Приговором суда по уголовному дело было признано, что постановления главы города, на основании которых первоначально земельные участки выбыли из муниципальной собственности, являются незаконными. Т.е.
Конституция РФ устанавливает, что никто не может быть лишен собственности иначе как по решению суда.
Статья 301 ГК РФ:
Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Статья 302 ГК РФ:
Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.
Таким образом, закон защищает «первоначального» собственника, если имущество выбыло из его собственности не по его воле. И собственник может обратиться в суд с исковым заявлением об истребовании имущества у добросовестного приобретателя.
Никто не застрахован от любых жизненных ситуаций. Такой случай, который произошел в городе Сочи может еще не раз повториться.
Ведь приобретатели имущества действовали добросовестно, являлись добросовестными собственниками (как они думали), и не предполагали, что им придется судиться за свои участки.
В течение всего периода, пока шло следствие и судебные процессы в городе Сочи, никаких обременений, арестов на земельные участки никто не налагал. Некоторые люди даже приобретали земельные участки в момент следственных действий.
Рекомендация при приобретении подозрительных земельных участков:
- Возьмите выписку из реестра недвижимости. Проверьте наличие обременений.
- Обратитесь в правоохранительные органы, с просьбой дать ответ, фигурирует ли объект недвижимости в каком либо уголовном деле? Делать это надо, если есть соответствующее подозрение.
- Получите выписку из единой системы обеспечения градостроительной деятельности, кадастровый паспорт.
- Обратитесь в органы местного самоуправления с запросом о том, законно ли был выдан земельный участок, если он выдавался на основании постановления главы муниципального образования безвозмездно.
- Получите иную информацию об объекте недвижимости и о продавце.
- Узнайте находится ли продавец в процессе банкротства, если ли в отношении продавца незавершенные исполнительные производства.
К сожалению гражданский кодекс (ст.ст. 301, 302) трактуются не в пользу покупателей. Поэтому «первоначальный» собственник может истребовать земельный участок.
С другой стороны, проанализировав практику, можно сделать вывод, что в «группе риска» находится только такие земельные участки, которые когда-то безвозмездно перешли из муниципальной или государственной собственности в частную собственность.
Необходимо предоставить следующий перечень бумаг:
- Документы о праве собственности: правоустанавливающие и правоудостоверяющие;
- Технический паспорт жилого дома;
- Выписка из домовой книги;
- Согласие всех зарегистрированных в доме лиц с их обязательством выписаться в сроки, установленные договором;
- Документ об отсутствии задолженности по налогам;
- Выписка из ЕГРП;
- Кадастровый паспорт на землю или уведомление об отсутствие сведений в Кадастровой палате;
При необходимости:
- Согласие супруга, удостоверенное нотариусом;
- Разрешение (согласие) органов опеки и попечительства.
Законодательство обязывает регистрировать переход права на недвижимость при совершении сделки купли-продажи, в связи с этим договор подписывается, как минимум, в 3 экземплярах: по одному для каждой сторон и один – хранится у Регистратора.
Документы для госрегистрации:
- правоустанавливающие документы на оба объекта;
- кадастровый план (техпаспорт) на дом и кадастровая выписка на землю;
- договор купли-продажи с передаточным актом;
- справка о лицах, зарегистрированных в доме;
- квитанции об оплате пошлины.
Дополнительно могут потребоваться:
- согласие супруга, заверенное у нотариуса;
- разрешение или согласие органов опеки и попечительства;
С паспортом и с заявлением о госрегистрации обращаются обе стороны сделки. Процедура займет 10 рабочих дней.
Запрет регистрации без личного участия собственника
Если недвижимость находилась во владении у продавца менее трех лет – он обязан подать налоговою декларацию по форме 3-НДФЛ и уплатить налог по ставке 13%. В то же время он имеет право на налоговый вычет, но на сумму не более 1 000 000 рублей, или вправе сократить сумму налогооблагаемых доходов на сумму связанных с приобретением данного объекта недвижимости расходов.
Покупатель также вправе воспользоваться своим правом на имущественный вычет, не превышающий 2 000 000 руб. Не следует забывать, что собственник, коим становится покупатель, является плательщиком земельного налога и налога на имущество физических лиц.
Стоимость оценки объекта при обращении в специализированное агентство будет зависеть, как правило, от трудоемкости процесса удаленности объекта и составит не менее 6 000 рублей.
При обращении в банк для передачи денег – его услуги обойдутся от 12 рублей в день.
Проверка юридической чистоты сделки при обращении к юристам составит не менее 2 000 рублей. Если предусматривается полное сопровождение сделки, то стоимость такой услуги будет от 35 000 рублей.
Титульное страхование составит в среднем 0,3% от суммы страхования.
Для граждан госпошлина составит 6000 рублей (2000 рублей за регистрацию права на дом и 2000 – на землю, 2000 – регистрация договора); для юридических лиц: 66 000 рублей (по 22 000 тысячи за объект, 22 000 – за регистрацию договора).
Получение выписки из ЕГРП на бумаге обойдется в 200 рублей для граждан и 600 рублей для организаций.
Не оформлено право собственности на дом или земельный участок. Продавец может владеть землей не на праве собственности, а на праве, например, пожизненно наследуемого дарения.
Дом может оказаться самовольной постройкой, которую впоследствии будет довольно сложно оформить надлежащим образом.
Поддельная доверенность. При совершении сделки, когда действует доверенное лицо, необходимо обратиться к нотариусу, который выписывал доверенность, чтобы убедиться, что она не была отозвана. Стоит также убедиться, что лицо, выписавшее доверенность, дееспособное. Не лишним будет убедиться, что собственник вообще жив.
Если дом был продан без согласия зарегистрированных в нем лиц, сделка может быть оспорена в судебном порядке. Однако, в этом случае спасением может стать страхование риска утраты права собственности, конечно, если покупатель позаботился об этом заблаговременно.
Перед продажей дома рекомендуется провести профессиональную оценку недвижимости и привести в порядок документы на имущество, завершить регистрацию прав на участок и на дом.
При совершении сделки следует произвести тщательную проверку документов, целесообразным будет обращение к юристам. Однако, не стоит забывать, что 100% гарантию на юридическую чистоту сделки не могут дать и профессионалы, поэтому для покупателя нелишним будет обращение в страховую компанию.
Самым надежным способом передачи денежных средств является помещение денег в банковскую ячейку: во-первых, при передаче денег присутствуют свидетели, во-вторых, банк обеспечивает надежное хранение средств, в-третьих, банк дает дополнительные возможности для пересчета и проверки подлинности банкнот. Акт-прием передачи подписывается только после завершения расчетов.
Завершающим этапом станет регистрация договора и перехода прав на недвижимость.
Итак, рассмотрим более подробно аспекты, на которые стоит обратить внимание при покупке жилья.
Оформление документов. Безусловно, доверять продавцу надо. Но не забудьте проверить его слова. Мы-то с вами понимаем, что сделки по купле-продаже квартиры не самые дешевые, поэтому и относиться к ним надо со всей осторожностью.
Здесь мы вкратце рассмотрим 3 ситуации: продажа квартиры по переуступке прав, продажа квартиры, полученной в наследство, и продажа квартиры, находящейся в долевой собственности.
- Продажа квартиры по переуступке права (Подробнее см. Как оформляется покупка квартиры по переуступке прав?). Такой вариант возможен по двум договорам: договор долевого участия в строительстве и предварительный договор купли-продажи.
Как утверждают специалисты, самым «безопасным» является договор долевого участия в строительстве. Связано это с тем, что помимо положения гражданского кодекса у покупателя появляется дополнительная «защита» по 214-ФЗ. Но такой договор предполагает уступку прав только по согласию с застройщиком. Более того, если квартира была куплена в ипотеку, то потребуется еще и разрешение от банка.
В случае если был подписан договор переуступки права, а застройщик не выполнил свои обязательства, то к первоначальному владельцу не может быть никаких претензий. Уступка права должна быть зарегистрирована. Исключение – договор предварительной купли продажи.
- Покупка квартиры, полученной по наследству (Подробнее см. На что обратить внимание при покупке квартиры, полученной по наследству?). Наследование в соответствии с законодательством может быть по закону и по завещанию. В том, и в другом случае возможна передача квартиры наследникам.
Но закон «негласно» устанавливает приоритет за завещанием. Основными мошенническими схемами в данном случае является подделка завещания.
Добросовестный приобретатель земельного участка
1. Собственник имеет право истребовать свое имущество от лица, которое незаконно, без соответствующего правового основания завладело им.
1. Если имущество по возмездному договору приобретено у лица, не имевшего права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), собственник имеет право истребовать это имущество от приобретателя лишь в случае, если имущество:
- было утеряно собственником или лицом, которому он передал имущество во владение;
- было похищено у собственника или лица, которому он передал имущество во владение;
- выбыло из владения собственника или лица, которому он передал имущество во владение, не по их воле, иным путем.
2. Имущество не может быть истребовано у добросовестного приобретателя, если оно было продано в порядке, установленном для выполнения судебных решений.
3. Если имущество было приобретено безоплатно у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник имеет право истребовать его у добросовестного приобретателя во всех случаях.
1. Собственник имущества имеет право требовать устранения препятствий в осуществлении им права пользования и распоряжения своим имуществом.
1. Собственник имущества может предъявить иск о признании его права собственности, если это право оспаривается или не признается другим лицом, а также в случае утраты им документа, который удостоверяет его право собственности.
1. Правовой акт органа государственной власти, органа власти Автономной Республики Крым или органа местного самоуправления, не соответствующего закону и нарушает права собственника, по иску собственника имущества признается судом незаконным и отменяется.
2. Если иное не установлено законом, собственник имущества, права которого нарушены вследствие издания правового акта органом государственной власти, органом власти Автономной Республики Крым или органом местного самоуправления, вправе требовать восстановления того положения, существовавшего до издания этого акта. В случае невозможности восстановления прежнего положения собственник имеет право на возмещение имущественного и морального вреда.
ФЗКадастр / Фонд защиты прав собственников и владельцев объектов недвижимости создан для правовой поддержки граждан в вопросах государственной кадастровой оценки. Наша цель помочь навести порядок в государственном кадастре так, чтобы права собственников не были ущемлены.
Мы стремимся помочь всем обратившимся собственникам и владельцам объектов недвижимости.
Оформление земельного участка в собственность через МФЦ
Незаконные сделки, согласно ст. 166 Гражданского кодекса РФ, подразделяются на две категории:
- Оспоримые сделки.
- Ничтожные изначально сделки.
Ничтожность сделки не нужно доказывать в суде, суд признаёт незаконными только последствия такой сделки для её сторон и, в ряде случаев, для третьих лиц.
Для оспоримых сделок их незаконность должна доказываться в судебном порядке.
Затем, по факту признания сделки недействительной (частично недействительной), признаются нелегитимными и последствия такой сделки для её сторон и/или третьих лиц.
Сделки по покупке земельных наделов считаются ничтожными с момента подписания договора (то есть, юридически недействительными изначально) в тех случаях, когда имеет место:
- Противоречие сделки нравственным основам, а также основам правопорядка (ст. 169 ГК РФ);
- Мнимая сделка;
- Притворная сделка;
- Некорректное составление договора покупки надела земли;
- Заключение сделки участником, признанным недееспособным по решению суда;
- Заключение сделки несовершеннолетним, не достигшим 14 лет.
Сделка противоречит основам правопорядка, когда закон при заключении такой сделки был явно нарушен, например, подделка подписей сторон договора или наличие подложной документации.
Мнимой сделка по покупке земли является в случае, когда у субъектов такой сделки нет намерения достигнуть результата, декларируемого в договоре. Стороны такой сделки, как правило, преследуют скрытую цель, противоречащую закону.
Например, физическое лицо, имеющее большие задолженности перед кредитными организациями или по алиментным платежам, проводит перерегистрацию своего земельного участка на родственника или иное доверенное лицо, продолжая фактически пользоваться таким наделом земли, проживать в доме, расположенном на этом участке земли, не обладая таким домом юридически.
В данном случае покупка земли — мнимая цель субъектов сделки, в то время как их реальная цель – избежать взыскания задолженности или добиться признания банкротом участника-продавца такой сделки.
Когда договором о приобретении земельного надела прикрывается другой, негласный договор между участниками, то такая сделка называется притворной. Если одно физическое лицо дарит земельный надел другому, и они не являются родственниками между собой, то одаряемому лицу необходимо будет заплатить подоходный налог.
Для сделок с земельными наделами такой налог, как правило, являет собой внушительную сумму.
Чтобы избежать оплаты такого налога, стороны заключают «притворный» договор покупки земли, указывая в таком договоре как можно меньшую цену.
Договор покупки земли считается составленным некорректно, если в договоре отсутствуют обязательные для такого договора элементы:
- Участники сделки с их достоверными паспортными и другими данными;
- Предмет договора (собственно земельный надел, его характеристики и сопроводительная документация);
- Форма заключения договора (письменно);
- Волеизъявление субъектов сделки, оформленное в конкретную цель — приобретение земли.
Если какой-либо из вышеперечисленных пунктов отсутствует в договоре, то сделка считается ничтожной.
Следует помнить, что наличие в договоре о покупке земли пунктов, освобождающих продавца от ответственности в случае возникновения претензий третьих лиц, либо пункта, признающего продавца право выкупить проданную им землю обратно в любой момент, делают такой договор ничтожным.
Важно помнить, что если после совершения сделки по покупке земельного надела
выяснится, что один или оба участника такой сделки были ранее признаны недееспособными, то такая сделка признаётся ничтожной, в соответствии со ст. 171 главы 9 Гражданского кодекса РФ, а её последствия нивелируются (происходит возврат средств покупателю и земельного надела продавцу). Также любые договоры о приобретении земельных наделов между лицами, не достигшими четырнадцати лет, признаются ничтожными (гл. 9, ст. 172 ГК РФ).
Заинтересованные лица, сомневающиеся в законности договора покупки надела земли, могут подать в суд с целью оспорить законность заключения такого договора.
Если договор покупки земельной недвижимости был заключен без вышеописанных нарушений, то сделка с таким договором может быть признана судом недействительной (полностью или частично) в следующих случаях:
- Один из субъектов сделки в минуту подписания договора находился в состоянии, при котором такой субъект не мог отдавать себе отчёт в своих действиях;
- Субъект договора находился под влиянием заблуждения, принуждения, различных угроз или тяжёлых жизненных обстоятельств (кабальных);
- Предмет договора (земельный надел) был приватизирован с нарушением законодательных норм;
- Субъект договора, являющийся юридическим лицом, совершил сделку с земельным наделом, не соответствующую юридическому статусу такого субъекта;
- Договор был подписан лицом, ограниченно дееспособным;
- Субъектом сделки выступал несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет без своих законных представителей.
Эмоциональное или психическое состояние, при котором субъект сделки не может отдавать отчёта в своих действиях, может быть вызвано различными причинами:
алкогольным или наркотическим опьянением, состоянием аффекта и др.
Если наличие такого состояния у одной из сторон договора будет доказано, то суд может оспорить данную сделку.
Если участника сделки ввели в заблуждение относительно последствий такой сделки заинтересованные лица (как со стороны другого субъекта договора, так и со стороны третьих лиц), или были моменты угроз, шантажа или вымогательства, то суд признаёт такую сделку недействительной, а сторону, подвергшуюся давлению — потерпевшей стороной, в пользу которой необходимо возместить убытки.
При достаточном количестве доказательств дело может перейти из раздела арбитражного права в уголовное.
Согласно Федеральному закону «О приватизации…» № 178, существуют правила приватизации земельных наделов, нарушение которых может привести в будущем к судебному оспариванию законности сделок, произведённых с такими нарушениями.
Каждое юридическое лицо имеет определённую сферу деятельности, обозначенную в учредительных и уставных документах. Сфера деятельности юридического лица имеет ограничения на основании устава и законодательства РФ.
Если юридическое лицо вышло за рамки уставной деятельности при покупке земельного надела, либо превысило законные ограничения на покупку наделов определённых категорий земли, то заинтересованные лица могут оспорить подобную сделку в судебном порядке.
Приобретение юридическим лицом земельного надела, относящегося к категории земли, не связанной или противоречащей уставной деятельности данного юридического лица, может быть оспорено.
Например, нефтяная компания не может приобрести землю сельскохозяйственного назначения с целью проводить на этой земле разведку недр на предмет наличия нефтепродуктов. Если субъект сделки ограниченно дееспособен, то такая сделка может быть оспорена, если под ограничение дееспособности данного субъекта попадают сделки с недвижимым имуществом. В данной ситуации суд в первую очередь будет выяснять степень ограничения дееспособности участника договора относительно предмета данного договора.
В некоторых случаях сделки с покупкой земельных наделов может совершать несовершеннолетний гражданин в возрасте от 14 до 18 лет при участии своих законных представителей (родителей, опекунов или государственных органов опеки).
Если сделка была совершена без участия таких представителей, то суд может оспорить эту сделку или признать законной, если права несовершеннолетнего не были нарушены от такой сделки.
Если после заключения договора один из его субъектов посчитал, что его права были
нарушены, такой субъект может обратиться в органы судебной власти с целью оспаривания невыгодной сделки и/или последствий такой сделки.
В суд также могут обратиться и третьи лица, если они понесли убытки или были незаконно ущемлены в своих правах в результате данной сделки.
Чтобы возместить убытки от незаконной сделки, необходимо тщательно подготовиться к подаче заявления в суд.
Такая подготовка может включать в себя:
- Анализ последствий сделки и поиск законных оснований для признания её недействительной.
- Сбор необходимых доказательств.
- При необходимости получение консультации у профессиональных юристов.
- Составление искового заявления в суд.
Заявление в органы судебной власти должно быть составлено в соответствии со ст. 125 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
При сборе доказательств можно привлечь свидетелей (соседей, родственников), которые могут подтвердить наличие незаконных моментов при подписании договора или предшествующих этому.
Например, кто-то может быть свидетелем угроз, вымогательства в отношении продавца.
Доказательством обвинения в совершении мнимой сделки по продаже земельного надела с целью уклонения от уплаты задолженностей может служить справки от судебных приставов о наличии таких задолженностей (информация о судебных задолженностях физических лиц находится в открытом доступе), а также факты, подтверждающие дальнейшее пользование ответчиком якобы проданным наделом земли.
Исковое заявление должно включать в себя:
- Наименование судебного органа;
- ФИО истца и ответчика с указанием адреса проживания;
- Сущность требований истца;
- Цена иска (если присутствует);
- Основания, исходя из которых было составлено данное заявление-иск;
- Перечисление доказательств в пользу истца.
Существуют типовые бланки судебных заявлений, но важно принять во внимание, что составление исковых заявлений касательно договоров купли-продажи наделов земли требует большого опыта от составителя, поэтому хорошим решением может стать обращение за помощью к профессиональным юристам.
К исковому заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие заключение оспариваемого договора, а также доказательства его незаконности.
Как купить квартиру в Таиланде вы можете узнать в нашей статье.
Собираетесь купить участок под ИЖС и построить на нем дом своей мечты? Подробная инструкция описана .
Приобретение земли у государства является более выгодной, чем покупка у собственника. Все подробности в нашей статье.
В России все формы собственности на землю защищаются равным образом. Собственник земли вправе истребовать свой участок из чужого незаконного владения. Он имеет надежные законодательные гарантии на случай изъятия участка для государственных или общественных нужд.
Защита земельных прав осуществляется в административном или судебном порядке — в судах общей компетенции, в арбитражных и третейских судах (схема 20.5).
Порядок уведомления сособственников о продаже доли недвижимости
Наиболее распространенным нарушением земельного законодательства в России является самовольное занятие земельных участков или использование земель без правоустанавливающих документов. Эта форма нарушений составляет более 65% общего количества нарушений за год (62 700) на площади более 4900 тыс. га. Виды земельного контроля и ответственность за нарушения земельных отношений установлены законодательством РФ (схема 20.8).
Многофункциональный центр «Мои документы» оказывает услуги, часть из которых составляет передача документов в Росреестр для проведения сделок по регистрации прав на недвижимое имущество. Оформить куплю-продажу, а также запросить документы для перехода права можно в любом отделении МФЦ, независимо от местонахождения объекта договора.
Для перехода права собственности стороны сделки должны предварительно подготовить договор купли-продажи, так как МФЦ не предоставляет услуги по составлению соглашений. Также необходимо предоставить пакет документов, который будет разниться в зависимости от обстоятельств совершения сделки. Однако основной перечень будет следующим:
- Документы, удостоверяющие личности сторон.
- Договор купли-продажи — по количеству лиц, участвующих в сделке, и один для регистрирующего органа.
- Заявление о государственной регистрации.
- Правоустанавливающие документы на землю: договор купли-продажи, дарения, решение администрации и т.д.
- Документы о праве собственности: выписка из ЕГРН, свидетельство, зарегистрированные в уполномоченных органах договоры.
- Квитанция об оплате госпошлины — регистрация права собственности на земельный участок облагается госпошлиной в размере 350 рублей.
Извещение другого собственника – это не простая формальность. Благодаря отправке такого уведомления человек не только оповещает совладельца о грядущей продаже, но и предлагает ему выкупить долю в первоочередном порядке.
Согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), сособственники имеют преимущественное право приобретения доли, выставляемой на продажу. Это положение принципиально важно, – Продавец не может сразу же предложить свою часть недвижимости посторонним лицам, если до этого он в установленном порядке не предложил объект содольщикам.
Данное правило применимо только к тем ситуациям, когда группа людей владеет недвижимостью на правах общей долевой собственности.
Если же речь идет, например, про продажу квартиры, находящейся в индивидуальной собственности и закрепленной только за 1 человеком, процесс возмездного отчуждения не предполагает извещения никаких других лиц.
Не нужно составлять уведомление и в том случае, если все дольщики решают реализовать принадлежащую им квартиру целиком, вместе, по общему договору.
При желании продать долю в квартире, находящейся в совместной собственности (например, в собственности супругов), сторонам сначала понадобится «переквалифицировать» сам принцип владения – с совместной собственности на долевую собственность. Разделить общую квартиру на конкретные доли можно либо в кабинете нотариуса (в добровольном порядке), либо в зале суда (в принудительном порядке).
Впоследствии каждый из супругов сможет совершать самостоятельные имущественные сделки именно со своей долей. При любом возмездном отчуждении своей доли собственнику сначала понадобится соблюсти преимущественное право приобретения, которым обладает его партнер (если по документам именно он указывается 2-ым сособственником).
Закон устанавливает два основных требования, которые должны быть учтены при составлении уведомления, – это письменная форма и указание всех существенных условий сделки.
Несмотря на то, что извещение не имеет государственного образца, в юридической практике уже успели выработаться свои универсальные стандарты для документов подобного типа. Так, в уведомление рекомендуется включить следующие пункты:
- ФИО и адрес проживания/регистрации адресата (сособственника, которого необходимо уведомить);
- ФИО, адрес проживания/регистрации и контактный телефон отправителя (Продавца);
- дата и место составления (например, г. Москва);
- описание предмета сделки (… доля в праве общей долевой собственности на квартиру № … , расположенную по адресу …);
- предложение об использовании преимущественного права покупки в соответствии со ст. 250 ГК РФ;
- цена доли (цифрами и прописью);
- указание лица, которое несет расходы;
- просьба о направлении Адресатом либо письменного согласия на приобретение доли, либо письменного отказа от приобретения;
- упоминание того, что в случае неполучения ответа указанная недвижимость будет выставлена на продажу для 3-их лиц ровно через 30 дней;
- дата составления и подпись Продавца.
В тексте извещения может содержаться и другая информация, если она раскрывает принципиально важные условия сделки (например, возможность оплаты в рассрочку, отложенным платежом и пр.).
Если выяснится, что в уведомлении для сособственников Продавец специально изменил или «подкорректировал» те или иные положения (например, завысил цену, чтобы сделка показалась содольщику невыгодной), это будет считаться правонарушением.
Условия, предлагаемые совладельцу, должны полностью соответствовать условиям, которые Продавец собирается впоследствии предложить посторонним лицам. Отчуждение доли, проведенное с несоблюдением ст. 250 ГК РФ, может быть признано судом недействительным по заявлению обманутого или непроинформированного сособственника.
На оспаривание сделки совладельцам отводится 90 дней с момента ее заключения. Если суд удовлетворит требования истца, именно на него будут перенесены права и обязанности Покупателя доли.
Какие «подводные камни» при покупке квартиры на вторичном рынке
Извещение о продаже доли, содержащее и предложение о ее преимущественном приобретении, нужно не только написать, но и правильно вручить другим сособственникам.
Здесь сложность заключается в том, что Продавцу понадобится обязательно обезопасить себя с юридической точки зрения.
Впоследствии содольщики могут заявить, что никакие извещения им не приходили в принципе, а, значит, сделку по продаже доли можно и нужно признать недействительной. Чтобы такого не произошло, Продавцу потребуется:
- выбрать правильный способ передачи уведомлений;
- сохранить документальные подтверждения написания и отправки уведомлений.
Один из самых распространенных способов передачи уведомления – это отправка телеграммой с уведомлением о вручении или ценным письмом с описью содержимого и уведомлением о вручении.
Такой метод оказывается для Продавца довольно удобным, ведь ему не приходится «бегать» за сособственником.
Одновременно с этим у него на руках остаются реальные подтверждения соблюдения преимущественного права покупки (чеки и квитанции об отправке, выдаваемые почтовым отделением).
Однако, с другой стороны, Продавец все равно оказывается не застрахован от судебного разбирательства с совладельцем, якобы не получившим уведомление.
Продавцу, желающему сделать все возможное для оповещения совладельца, рекомендуется выяснить адрес его фактического проживания, чтобы направить телеграмму или ценное письмо именно туда.
С этим может помочь полиция, прокуратура или центральное адресное бюро.
При обращении в эти инстанции Продавцу следует сохранить копию своего заявления/запроса, чтобы при необходимости предоставить все эти материалы в суде.
Если все сособственники проживают вместе или недалеко друг от друга, уведомления можно раздать при личной встрече. Однако в этом случае Продавцу понадобится заранее подготовить для каждого извещения по второму экземпляру. На этих дубликатах совладельцам нужно будет проставить:
- свои ФИО (полностью, без сокращений);
- подписи;
- дату принятия и ознакомления с документом.
В реальной жизни этот способ передачи уведомлений применяется нечасто – сособственники могут проживать далеко друг от друга, находиться в непростых отношениях и пр.
Еще один вариант передачи извещений содольщикам – это обращение к услугам нотариуса. Единственный минус данного способа – необходимость платить за услуги нотариата.
Окончательная цена будет зависеть от того, какое количество содольщиков необходимо уведомить. Если Продавец не знает точного адреса совладельца, то извещение понадобится разослать по нескольким разным адресам – тогда и стоимость окажется выше. И все же за положенную плату специалист:
- самостоятельно подготовит уведомления на основе имеющихся у него бланков;
- от своего имени разошлет адресатам заказные письма с описью содержимого и уведомлением о вручении;
- попросит совладельцев своевременно известить его о намерениях в отношении продаваемой собственности.
По прошествии 30 дней нотариус может выдать Продавцу 1 из следующих документов:
- Свидетельство о передаче заявления. Оно выдается в том случае, если письмо было доставлено до адресата.
- Свидетельство о непередаче заявления. Оно выдается в том случае, если письмо было отправлено, но по какой-либо причине так и не попало в руки адресата. При этом в данном документе указывается, что Продавец предпринял все необходимые меры в попытке уведомить совладельца о продаже доли.
Сделки с недвижимостью в целом представляют собой сложнейшую категорию гражданско-правовых отношений: это касается проверки «чистоты» квартир, этапов и сроков проведения сделок и расчетов по ним, юридического оформления. Кроме того, серьезные деньги, сопровождающие покупку квартиры, являются приманкой для различного рода мошенников и аферистов.
- Продажа квартиры по поддельным документам или лицом, которое не является собственником, по доверенности. Почему это должно насторожить? Нередки случаи, когда доверенность оказывается поддельной или просроченной. Если же доверенность подлинная, она может быть аннулирована лицом, ее выдавшим. Мошенники оформляют доверенности на одиноких пожилых людей, детей-сирот, инвалидов, алкоголе- и наркозависимых лиц. Что касается настоящего собственника, он может или не знать, что его квартира продаётся, или быть уже умершим уже умереть к этому моменту.
- Оформленная с нарушениями приватизация квартиры. Так, например, в 90-х годах довольно часто встречалось нарушение прав несовершеннолетних, которые не включались при проведении приватизации в состав собственников. Опасность также представляют участвовавшие в приватизации жильцы, которые обещают покупателю выписаться из квартиры после оформления сделки.
- Наличие в истории продаваемой квартиры сделок сомнительного характера, особенно с участием госпредприятий, государственных органов, других юридических лиц.
- Продажа квартиры, полученной по договору дарения или ренты, по наследству, а также по другим договорам, в которых затрагивается интерес третьих лиц. В этих случаях уже после оформления покупки квартиры возможно появление не известных ранее лиц, например, наследников, которые, могут претендовать на данную квартиру. Также не стоит забывать о лицах, имеющих законное право на обязательную долю в наследстве.
- Нарушение порядка оформления в собственность квартиры, полностью или частично приобретенной за счет материнского капитала. По закону такое жилье в обязательном порядке оформляется в общую собственность не только родителей, но и детей, при этом указываются размеры долей. Однако это правило далеко не всегда соблюдается. Почему? Во-первых, точную долю не во всех ситуациях возможно выделить. Во-вторых, некоторые собственники умышленно стараются не обременять свои квартиры правами несовершеннолетних. К сожалению, подобные нарушения вполне реальны, поскольку на данный момент в России отсутствует эффективная система контроля за выполнением этой обязанности собственников.
- Продажа квартиры, один из собственников которой — несовершеннолетний, нездоровый психически человек, алкоголик или наркоман, т. е. лицо, являющееся недееспособным на момент заключения сделки. Таким гражданам законом не запрещено совершать сделки, но они в дальнейшем могут быть оспорены.
- Продажа квартиры, находящейся под арестом, в залоге или являющейся предметом судебной тяжбы, а также иные скрытые обременения.
- Наличие среди собственников продаваемой квартиры лиц, убывших в тюрьму, военнослужащих или исчезнувших в неизвестном направлении. За такими людьми сохраняются права проживания и пользования квартирой, однако они могут «проявиться» и вселиться через суд в купленное вами жилье далеко не сразу. При этом перед заключением сделки продавцы нередко стараются убедить потенциальных покупателей, что отсутствующий жилец не будет претендовать на квартиру, подкрепляя свои доводы письменно оформленным согласием на её продажу.
- Нарушение прав супругов.
- Нарушения преимущественных прав продажи комнат (или долей). Согласно ГК РФ в этих случаях на продавца возлагается обязанность сделать предложение соседям (или долевым собственникам) по выкупу комнат (долей). Довольно часто этот процесс трудоемок, поэтому продавцы пытаются различными путями обойти это требование.
- Продажа по поддельному или недействительному паспорту (документ могли украсть у другого человека, или же мошенник получает на себя новый паспорт, а сделку проводит по старому, якобы утерянному).
- Недействительной сделка с квартирой на вторичном рынке может быть признана и в случае, когда дом числится в плане на расселение. Причем продавец об этом может просто-напросто и не знать или же не принять это во внимание, однако покупатель в такой ситуации пострадает.
Оформление сделки по продаже квартиры, среди собственников которой числятся несовершеннолетние, должно осуществляться только с согласия органов опеки. Главным условием в данном случае является то, что жилищные условия граждан, не достигших 18 лет, не должны ухудшаться. В противном случае сделка может быть признана недействительной.
От имени несовершеннолетних, не достигших 14 лет, договор подписывают их родители / законные представители. А граждане в возрасте от 14 до 18 лет заключают сделку сами, но с нотариально оформленного согласия родителей / законных представителей, которые получили предварительное разрешение органа опеки.
Если несовершеннолетние не являются собственниками, а только прописаны в продаваемой квартире, получать разрешение опеки не нужно.
Согласно Семейному кодексу РФ нажитое в браке имущество признается общей собственностью супругов, следовательно, распоряжаться им они должны вместе. Для сделок с недвижимостью данное распоряжение имеет форму нотариально заверенного согласия одного из супругов на продажу. Однако на практике этот документ не всегда оформляется.
Если такого согласия нет, то второй супруг может оспорить сделку по продаже квартиры. Рекомендуем вам перед заключением договора удостовериться, не была ли приобретена квартира в браке. Если нет, то согласия второго супруга не требуется (за исключением случаев долевой собственности).
Очень часто жители вторичного жилья делают перепланировки в квартире, убирая ненужные перегородки и объединяя комнаты. Однако не всегда такие изменения фиксируются документально. Зачастую в силу юридической неграмотности и нежелания тратить деньги и время граждане отказываются обращаться в компетентные органы для того, чтобы узаконить перепланировку.
Покупателям измененной квартиры без документов в последующем грозят штрафы, которые они должны будут выплатить сами, так как квартира уже будет находиться в их собственности.
Как быть?
Для начала рекомендуем осмотреть квартиру самым внимательным образом: некоторые перепланировки видны невооруженным глазом. Для сравнения можно ознакомиться с аналогичной жилплощадью соседей.
В случае появления сомнений рекомендуем попросить у собственника выписку из БТИ или технический план квартиры для сравнения. В документах обозначено первоначальное (строительное) состояние помещения. Если вы найдете изменения, убедите владельца зарегистрировать перепланировку и отложите заключение сделки до надлежащего оформления документов.
Росреестр не регистрирует право собственности на земельный участок
- Прежде чем решиться на покупку понравившейся вам квартиры, обязательно уточните следующие моменты:
- точное количество собственников (в этом поможет свидетельство о праве собственности);
- источники финансирования предшествующих сделок (не забывайте о возможном «подвохе» при оплате квартиры средствами материнского капитала);
- есть ли среди собственников несовершеннолетние дети или недееспособные лица;
- служит ли кто-нибудь из собственников в данный момент в армии или находится в местах лишения свободы;
- число зарегистрированных жильцов в квартире, а также и их готовность выписаться из нее;
- актуальность технического паспорта, наличие и законность перепланировок;
- если продавец получил квартиру по наследству, нужно узнать — на каком основании.
- Снимайте копии абсолютно всех документов и оставляйте их себе. В конце процедуры по проверке юридической чистоты квартиры у вас не должно остаться каких-либо неясностей. Кроме того эти документы, в случае судебных разбирательств помогут вам выглядеть добросовестным приобретателем и отстоять свои права.
- Собираясь приобретать недостаточной чистоты, квартиру не надейтесь на регистрационный орган, банк или страховую компанию – эти службы проверкой юридической чистоты в полном объеме заниматься не будут.
- Какие варианты покупки «вторички» должны насторожить:
- неоднократные перепродажи квартиры, особенно в течение короткого времени;
- вызывающая сомнение, подозрительная личность продавца;
- сокрытие информации о собственнике;
- продажа квартиры по доверенности (обязательно проверьте ее подлинность, полномочия, срок действия);
- продажа квартиры по цене существенно ниже (от 10%) стоимости аналогичных объектов;
- встречная продажа квартиры и расселение.
- Проверьте, действительны ли паспорта собственников, в них не должно быть подчисток и исправлений.
- Ознакомьтесь с документами о сроках капитального ремонта дома.
- Помните, что исследовать интерьер квартиры и особенности двора лучше всего в светлое время суток.
- При осмотре жилья ни в коем случае не торопитесь: необходимо разъяснить для себя все нюансы.
- За один раз просматривайте не более двух вариантов квартир.
- Поговорите с людьми во дворе или соседями: они смогут вам поведать о многих особенностях выбранного вами района и дома.
Купить квартиру с использованием материнского капитала несколько сложнее, чем просто имея наличные деньги, но мы подскажем пошаговую процедуру:
- Заключите договор купли-продажи. Это нужно сделать в письменной форме. Имейте в виду, что договор нужно оформлять так, чтобы по его условиям жилье передавалось в общую собственность человека с сертификатом, супруга (супруги) и детей с определением долей по соглашению.
- Зарегистрируйте переход права собтсвенности в Росреестре. Если договор нотариальный, документы направит нотариус. За регистрацию права собственности нужно заплатить пошлину в размере 2000 рублей. Кроме того, будет оформлен залог имущества до полной оплаты его стоимости.
- Подайте заявление на распоряжение средствами маткапитала в Пенсионный фонд. Нужно указать, куда вы тратите деньги, сумму, данные из договора купли-продажи жилья, который прошел регистрацию, данные о праве на жилье, содержащиеся в ЕГРН.
- Дождитесь решения ПФР
- Обратитесь в Росреестр для снятия обременения с жилья после перечисления средств.
Таким образом, покупая квартиру на вторичкном рынке, нужно быть особенно осторожными, поскольку в сфере покупке вторичной недвижимости достаточно подводных камней. Наши советы помогут вам сохранить деньги и нервы.
Еще больше материалов по теме в рубрике: «Купля-продажа квартиры».
Добросовестный приобретатель недвижимости отличается от любого иного прежде всего тем, что обретение им права собственности на такое имущество связано с процедурой государственной регистрации. Во-первых, совершение акта регистрации со стороны государственной власти обуславливает момент наступления права собственности, во-вторых, предоставляет правообладателю особую защиту.
Вспомним общее правило, закрепленное в абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ. Согласно этому правилу право собственности на объект недвижимости возникает у добросовестного приобретателя с момента государственной регистрации отчуждения этого имущества. Оспаривание зарегистрированного права собственности добросовестного приобретателя допускается только путем истребования такого имущества и только в случаях, установленных законом. Об этих случаях мы будем говорить подробнее в следующем разделе.
Суды прямо называют должную осмотрительность в качестве правоустанавливающего критерия при оценке добросовестности покупателя при заключении договора купли-продажи.
Например, в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 04.06.2019 № 18-КГ19-37 указано, что покупатель квартиры была близко знакома с истицей и в курсе ее дел (муж ответчицы был доверенны млицом мужа истицы). Соответственно, приобретя квартиру, выбывшую из владения истицы по недействительным сделкам, ответчица не провяила должной осмотрительности.
Покупатель недвижимости должен проявить должную осмотрительность, то есть доподлинно выяснить все обстоятельства, касающиеся:
- личности продавца, его правового статуса и наличия у него прав на распоряжение недвижимостью;
- соответствия продаваемого объекта данным, изложенным в договоре и содержащимся в соответствующем государственном реестре;
- отсутствия возможных притязаний на объект со стороны третьих лиц;
- наличия согласия или одобрения со стороны третьих лиц или государственных органов/организаций, если таковые требуются в соответствии с законодательством.
Ст. 302 ГК РФ предусматривает ряд случаев, когда, даже несмотря на наличие государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество, собственник может потребовать у добросовестного приобретателя вернуть имущество:
- При возмездном приобретении покупателем — при наличии доказательств, свидетельствующих, что имущество:
- собственником или его представителем, уполномоченным на владение, было утеряно;
- было у них похищено;
- выбыло из владения другим путем против их воли.
- При безвозмездном приобретении — без каких-либо дополнительных условий.
Верховный суд РФ в Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утвержденном президиумом 01.10.2014, указал, что в том случае, если жилое помещение получено владельцем не от собственника, собственник вправе истребовать его посредством виндикационного иска (ст. 301 ГК РФ).
ВАЖНО! Возможность истребовать недвижимое имущество у добросовестного приобретателя имеется также и тогда, когда, несмотря на возмездность приобретения, передача недвижимости во владение добросовестному приобретателю фактически не состоялась по той причине, что собственник сам продолжал пользоваться этим имуществом (п. 6 информационного письма № 126).
Существенное занижение договорной цены недвижимого имущества по отношению к его рыночной стоимости может быть расценено судом в качестве обстоятельства, указывающего на сговор сторон, а, следовательно, на возможность истребования такого имущества у покупателя (п. 9 информационного письма № 126).
Не требует специального разъяснения тот факт, что земельные участки относятся к недвижимому имуществу, а, следовательно, имеют все те же особенности, о которых мы говорили выше. Тем не менее в этом разделе мы затронем еще несколько вопросов, так или иначе связанных с добросовестным приобретением земельных участков или их истребованием:
- Не может быть признан добросовестным приобретателем покупатель самовольной постройки, расположенной на земельном участке, который был истребован из чужого незаконного владения. К такому выводу пришел президиум ВАС РФ в информационном письме «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ» от 09.12.2010 № 143 (п. 11).
- Существуют особенности, связанные с истребованием земельных участков, входящих в состав лесного фонда. Напомним, что в соответствии со ст. 8 Лесного кодекса РФ право собственности на такие участки может принадлежать только Российской Федерации. Из этого следует, что участки лесного фонда могут быть истребованы в любом случае, даже если их покупатель мог бы быть признан добросовестным приобретателем. Так, президиум Псковского областного суда встал на сторону прокурора и признал отсутствующим право собственности на участок лесного фонда, зарегистрированное ранее за гражданином, несмотря на то, что участок был приобретен последним по возмездной сделке (постановление от 24.10.2014 № 4-г-281/2014).
- Должная осмотрительность добросовестного приобретателя будет поставлена под сомнение, если он проигнорировал несоразмерность площади земельного участка по отношению к площади постройки, а также несоответствие назначения земельного участка, содержащегося в кадастровых документах, назначению, указанному в договоре (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 01.10.2015 № Ф04-23620/2015).
- Не могут также получить защиту добросовестные приобретатели земельных участков, если продавцы таких участков приобрели право собственности на них на основании судебных постановлений, которые были впоследствии отменены. К такому выводу пришел Верховный суд РФ в своем определении от 24.05.2016 № 18-КГ16-32.
Похожие записи: