Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как разделить квартиру полученную от мо рф». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Купленное в браке на личные деньги имущество принадлежит одному супругу.
Доля в квартире, которую оплатили материнским капиталом, принадлежит поровну матери, детям и отцу. Но по взаимному согласию родителей детские доли можно увеличить.
Оплаченная в браке доля квартиры — совместно нажитое имущество супругов, которое делится поровну. Но супруги могут договориться и поделить квартиру по-другому.
Раздел квартиры полученной в собственность от МО РФ
Когда в правоустанавливающих документах на квартиру указаны конкретные доли каждого собственника, то при разводе она будет делиться между мужем и женой в соответствии с обозначенным в документах размером.
Разделение права собственности на квартиру не происходит, так как право собственности каждого из супругов уже прописано в документах на право собственности.
Однако не исключены случаи, когда помимо квартиры есть и иное имущество, при этом общая стоимость этого имущества либо не позволит оставить доли в праве собственности на квартиру как есть.
Супружеское имущество, находящееся в долевой собственности, может происходить двумя способами:
- заключением добровольного соглашения о разделе;
- при невозможности мирного разрешения вопроса – в судебном порядке.
При помощи соглашения мужем и женой по собственному усмотрению определяется, в каком порядке они будут делить имущество. При необходимости обращения в суд потребуется подача одной из сторон искового заявления.
Соглашение о разделе имущества может быть реализовано в следующих формах:
| Вид соглашения | Когда заключается? |
|---|---|
| Брачный договор |
|
| Соглашение о разделе имущества |
|
Разделение права собственности на квартиру посредством соглашения представляет собой двустороннюю сделку. Ввиду того, что законодательно подобные правоотношения не регламентируются, к документу применяют общие нормы гражданского права и принцип свободы волеизъявления сторон.
В соглашении между мужем и женой должны отражаться такие данные:
- дата и место составления, точная информация об участниках;
- что является предметом раздела имущества с подробным описанием каждого объекта делимого имущества;
- какой путь раздела выбран супругами: выдела доли имущества в натуре; выплата компенсации; зачет другим имуществом и т.д.
- каким образом будет происходить передача делимого имущества каждому участнику соглашения;
- порядок вступления соглашения в силу, а также прочие значимые для сторон условия.
Как разделить квартиру, если вложили в покупку личные средства и маткапитал
Возможен и такой крайне неблагоприятный ход развития событий, как отказ банка от переоформления кредитного договора.
Надо сказать, банк крайне не заинтересован, чтобы росло количество кредитов (ведь растут риски невозврата), поэтому он будет препятствовать делению одного кредита на несколько, гораздо предпочтительнее – иметь нескольких должников по одному кредиту. В большинстве случаев банки пользуются правом накладывать вето и сохранять текущее положение.
Есть один вариант, который поможет избежать долгих и безрезультатных переговоров с банковской или кредитной организацией и максимально упростить процесс раздела ипотеки. Это досрочное погашение кредита. Единственная сложность – поиск достаточно крупной денежной суммы (путем продажи другого дорогостоящего имущества, оформления другого кредита). К слову, иногда банк сам предъявляет требование о досрочном погашении кредита в случае расторжения брака супругов-созаемщиков (если соответствующее условие содержится в кредитном договоре).
Еще один вариант, который, конечно, требует от мужа и жены ответственности, порядочности и способности к принятию компромиссных решений – ничего не делить и не переоформлять, продолжать выплачивать кредит после расторжения брака в прежнем режиме. Как правило, этот вариант практикуется в том случае, если после расторжения брака супруги продолжают жить в ипотечной квартире, или если в квартире живет только один из супругов с общим ребенком.
Распространены ситуации, когда после развода муж или жена прекращает вносить денежные средства в счет погашения кредита. Причин тому может быть множество – от недостатка денег до желания насолить бывшей «второй половинке», но последствия для всех одинаковы: просрочка платежей приводит к начислению и накоплению пени — не на одного должника, а на обоих, независимо от того, кто не платит. Несвоевременная и неполная выплата тела кредита, процентов, пени – приводит к росту долга. В конечном счете, долг может достичь таких размеров, что банковская или кредитная организация получит через суд разрешение продать ипотечную недвижимость, а муж и жена останутся без жилья и без денег.
Итак, раздел ипотечной квартиры в период развода — сложная и не всегда удачная процедура. Однако у супругов есть несколько вариантов. Основные моменты статьи мы вынесли в отдельный блок ниже.
Что нужно запомнить:
- Если ипотека была оформлена в браке — значит это общие долги мужа и жены.
- Оформление ипотеки до вступления в брак относит ее к личному имуществу супруга-заёмщика. Однако если кредит выплачивается из семейных средств, значит второму супругу полагается доля в квартире.
- Основная трудность — разделить ипотеку.
- Многие банки не хотят «дробить» один кредит на два отдельных, во многом — из-за рисков невыплаты.
- Прежде чем делить ипотеку, нужно разделить имущество — в соответствии с брачным договором, соглашением или через суд.
- Супруги могут разделить кредит, а могут переоформить его на мужа или на жену (с согласия банка). Тогда отказник теряет право собственности на жилье, а заёмщик обязан в одиночку погашать ипотеку.
- Менее популярные варианты: выплачивать кредит сообща или погасить его досрочно. Например, путем оформления новой ссуды или продажей имущества.
- Ипотечную квартиру можно продать — вместе с долгом, но с согласия банка.
- Худший из вариантов — вообще не выплачивать ссуду. Начнёт копиться задолженность, и тогда кредитор обратит взыскание на квартиру, продав ее на аукционе.
Проверка документов и подготовка соглашения по договору социального найма государственными органами проводится в течение двух месяцев.
Бесплатная приватизация – процесс, при осуществлении которого не нужно оплачивать стоимость квартиры. Однако само оформление предполагает оплату услуг некоторых организаций и уплату государственных пошлин. Примерные издержки при оформлении бумаг следующие:
- техпаспорт и поэтажный план – от 1000 рублей;
- справки и выписки – от 100 рублей за каждую;
- выписка из ЕГРП – 500 рублей;
- госпошлина за приватизацию 2000 рублей с каждого участника договора.
О понятии платной процедуры читайте в нашей статье.
Как разделить квартиру, находящуюся в долевой собственности при разводе
Когда можно приватизировать жилье, а когда нет?
Ещё на этапе сбора документов граждане могут получить отказ в приватизации по договору соцнайма.
Причины отказа могут быть следующие:
- Жилое помещение не подлежит приватизации. Нельзя приватизировать помещения, имеющие особый статус, к ним относятся служебные квартиры, комнаты в ведомственных общежитиях (читайте о приватизации комнат в общежитиях), квартиры из резервного фонда поселений, квартиры в домах, расположенных в закрытых военных городках (читайте о приватизации военного жилья). В некоторых случаях можно такие объекты приватизировать через суд, но для этого потребуется перевод здания из одного статуса в другой.
- Нет согласия кого-либо из прописанных. Заставить подписать согласие на приватизацию по закону нельзя, поскольку данное действие осуществляется в добровольном порядке. Если кто-то из родственников отказывается от приватизации, действовать можно лишь убеждениями.
- В квартире была проведена незаконная перепланировка. Приватизировать помещение с незаконным переустройством внутреннего пространства нельзя до того момента, пока перепланировка не будет согласована с соответствующими организациями. При этом существуют виды перепланировки, которые узаконить нельзя.
- Предоставление недействительных или не соответствующих требованиям документов. В этом случае можно будет переоформить ряд документов и вновь подать заявление на приватизацию.
Если в квартире снесены несущие стены, ликвидированы вентиляционные короба, объединены кухня с газовым оборудованием и комната, власти обяжут нанимателя вернуть квартире первоначальный вид. Кроме того, за незаконную перепланировку придётся заплатить штраф.
О том, можно ли приватизировать кооперативную квартиру, комнату в коммуналке или жилплощадь с долгами, вы можете узнать из наших статей.
Незаконный отказ можно оспорить в суде. Целесообразно в этом случае обратиться за помощью к опытному юристу.
Регламент процедуры в РФ разработан и апробирован полностью.
В связи с тем, что закон о бесплатной передаче социальных квартир гражданам ограничен по времени, целесообразно задуматься об оформлении жилья в собственность в кратчайшие сроки.
Если у бывших супругов имеются несовершеннолетние дети, доля собственности в жилье изменяется в сторону того, с кем они остаются. Исходя из этого правила и происходит дальнейший раздел ипотеки.
Обратите внимание! Если ребёнок прописан в ипотечной квартире, которая выставлена на продажу, его необходимо выписать в срочном порядке! В ином случае родителями могут заинтересоваться органы опеки, вплоть до постановки вопроса о лишении родительских прав по причине невозможности обеспечить нормальные условия для проживания ребёнка.
Если вы хотите, чтобы раздел ипотеки завершился для вас с положительным исходом, необходимо подойти к вопросу со всей ответственностью. Попытайтесь решить этот вопрос мирно: это сэкономит вам много сил. Если не получится, то соберите все бумаги, доказывающие вашу причастность к выплате кредита и не поскупитесь на хорошего адвоката.
Так как муниципальная квартира принадлежит не жильцам, а государству, разделить ее так же, как и собственную недвижимость не представляется возможным. Потому остаются лишь два варианта: обмен на другую муниципальную квартиру или приватизация.
Практически нереальный вариант, хотя в теории он возможен. Если жильцы по каким-то причинам больше не могут или не хотят проживать вместе в одной муниципальной квартире, они могут попробовать ее разделить на две других, поменьше. Для этого нужно, сначала, обсудить данный вопрос друг с другом, чтобы ни у кого не было разногласий. Если договоренности достигнуты – следующий этап: найти подходящее жилье. В теории можно разменять одну двухкомнатную муниципальную квартиру на две однокомнатные, но на практике, найти подходящее жилье практически невозможно. Очередь пользования так велика, что любая подобная недвижимость, как только она освобождается, сразу же переходит новым жильцам. Таким образом, если очень сильно повезет, то можно произвести обмен. Но чаще всего приходится переходить к плану «Б» — приватизации.
Пример: Есть семья со взрослыми детьми, которая проживает в муниципальной квартире. Дети не хотят жить вместе с родителями просят обменять их двухкомнатное жилище на два однокомнатных. Они могут найти две подходящих квартиры в собственности государства и направить заявление в муниципалитет, после чего одни договоры аренды прекращают свое действие, а другие подписываются и вступают в силу. Жильцы могут переезжать в новое жилье.
Если рассматривать процесс раздела муниципальной квартиры между родственниками, то приватизация, пожалуй, является единственным действительно реализуемым вариантом. Суть в том, чтобы приватизировать недвижимость фактически выкупив ее у государства в частное пользование и потом уже делить на общих основаниях. А вот проблема заключается в том, что не всегда все жильцы готовы пойти на приватизацию. Логично, что у всех заинтересованных сторон должна быть определенная сумма, которую нужно будет отдать государству, без чего приватизации не произойдет. И так же логично, что если одна из сторон все же оплатит полную стоимость, то и претендовать она будет на недвижимость целиком и вряд ли захочет делиться. И вот в такой ситуации может потребоваться судебное разбирательство или заключение соглашения.
Пример: Жильцы муниципальной квартиры договорились о приватизации недвижимости. Каждый из них внес равную сумму, которая пошла на то, чтобы оформить квартиру в долевую собственность. Дальше они, по тому же соглашению, продают недвижимость и разделяют между собой выручку. Как вариант, одна сторона выкупает у второй их долю и становится полноценным собственником бывшей муниципальной квартиры.
Как разделить квартиру через суд
Чтобы квартиру можно было приватизировать, требуется или согласие всех жильцов или отказ тех из них, кто не хочет приватизации. В обоих случаях особых проблем не возникает. Если люди согласны на приватизацию и выделяют соответствующую для этого сумму, они получают свою долю и в дальнейшем могут распоряжаться ею по собственному усмотрению. Если же некоторые жильцы отказываются от приватизации, то они не участвуют в самой процедуре, но сохраняют право проживать в недвижимости на тех же основаниях (то есть, при заключении договора аренды и соответствующей оплаты). Самый плохой вариант, когда человек не хочет приватизации, но при этом, отказывается подписывать отказ от приватизации. Закон предусматривает такую возможность, но не уточняет, что делать остальным жильцам. В такой ситуации и следует обращаться в суд.
Пример: В муниципальной квартире живет 5 человек, из которых 4 хотят приватизации и готовы за нее заплатить, а пятый отказывается платить и в то же время не хочет подписывать отказ. В такой ситуации они вчетвером могут подать коллективный иск на одного. Чем больше людей заинтересовано, тем больше вероятность, что суд станет на сторону истцов. Вполне логично, что суд вряд ли одобрит требования истца, если тот будет один, против нескольких жильцов, которые не хотят приватизации.
- Попробовать договориться с человеком. Желательно документально подтвердить тот факт, что он не хочет приватизации и не хочет писать отказ от нее.
- Составить исковое заявление с требованием заставить ответчика приватизировать недвижимость или подписать официальный отказ.
- Подать заявление в суд.
- Оплатить государственную пошлину.
- Ожидать заседания и решения.
- Действовать в строгом соответствии с полученным решением.
К исковому заявлению нужно приложить:
- Паспорта всех истцов.
- Квитанцию об оплате госпошлины.
- Доказательства того, что истец пытался решить проблему во внесудебном порядке.
- Доказательства того, почему истец считает, что имеет право выдвигать требования к ответчику.
Госпошлина при подаче заявлений такого типа составляет 300 рублей (ст.333.19 НК РФ подпункт 3 пункта 1). Дополнительные расходы не подразумеваются, однако истец всегда имеет право получить помощь от юриста, на что также придется потратиться отдельно.
Это более простой вариант, когда все заинтересованные в разделе муниципальной квартиры стороны приходят к соглашению и составляют договор о том, как будет производиться приватизация, когда, кто и сколько платит, при каких условиях и в какой срок, а также какую долю получает. Главное правило к подобным соглашениям: оно должно устраивать все стороны. Если хотя бы кто-то один недоволен и отказывается подписывать документ, он не может быть заверен нотариально и, как следствие, не получит юридической силы.
Улучшение жилищных условий по реновации
В зависимости от того, как был оформлен ипотечный договор, происходит и раздел жилого помещения при разводе. Есть несколько вариантов оформления ипотеки:
- Супруги брали ипотеку совместно, то есть, являются созаемщиками. В таком случае они несут солидарную ответственность.
- Кредит оформляли на одного из супругов, при этом второй был поручителем и давал согласие на заключение ипотечного договора. В этом случае второй супруг несет ответственность за выплаты по ипотеке только в том случае, если взявший кредит не будет его погашать.
- Ипотека была оформлена до заключения брака. Ответственность за выплаты по кредиту несет только тот супруг, который оформлял договор ипотечного кредитования.
- Кредит на квартиру взят совместно супругами, проживающими в гражданском браке. При расставании оба несут за него ответственность.
- Ипотека оформлена на одного из супругов, при этом заключено брачное соглашение. Второй супруг не несет никакой ответственности по кредиту, но и не имеет никакого права на жилое помещение.
При разделе квартиры суд учитывает все эти нюансы и в зависимости от того, каким образом оформлен ипотечный кредит, кто несет ответственность за его погашение и будет произведен раздел жилого помещения и процедура погашения остатка кредита.
Квартира в ипотеке, так же, как и любое другое имущество супругов, является их совместной собственностью, поэтому после развода оба имеют право на ее часть. Исключение составляет брачный договор, в этом случае квартира делится в соответствии с документом.
Сложность раздела ипотечной квартиры состоит в том, что здесь присутствует третья сторона – кредитное учреждение, которое предоставляло супругам ипотечный кредит. Пока задолженность не погашена, жилое помещение находится у банка в залоге и последний может наложить любое, разрешенное законом, ограничение.
Любой из собственников квартиры в ипотеке не имеет права:
- продать квартиру;
- произвести обмен;
- подарить;
- выставить ее в качестве залога другому кредитному учреждению.
Кроме этих действий с жилым помещением, супруги не могут без разрешения банка производить перепланировку либо регистрировать в квартире других родственников. Все эти ограничения значительно усложняют и без того непростую процедуру развода и раздела, тем более, что банк при разводе может попытаться принудить разводящихся супругов досрочно погасить долг по кредиту.
Конечно, банк может пойти навстречу бывшим супругам и дать согласие на переоформление ипотеки либо на продажу жилья, особенно если на этом будет настаивать суд. Во многом варианты решения проблемы раздела квартиры будут зависеть от условий, прописанных в кредитном договоре.
Важно. Бывшие супруги обязаны оповестить кредитное учреждение о своем разводе и грядущем разделе имущества. Это условие часто указывается в договоре ипотечного кредитования.
В соответствии с СК РФ все имущество, приобретенное до брака, считается личным и разделу не подлежит. Однако, если ипотека не была погашена еще до брака и часть выплат осуществлялась из общего семейного бюджета, то второй супруг вправе претендовать на часть квартиры.
Более того, даже неработающий супруг имеет право выдвинуть требование о разделе недвижимости, так как доходы второго супруга признаются общими деньгами.
Сложнее с квартирами, взятыми в ипотеку в строящемся доме. По закону гражданин, купивший квартиру по ипотеке в новостройке, получает право собственности только после сдачи ее в эксплуатацию. Делится ли такая квартира? В таких случаях есть два сценария развития событий:
- Если на момент оформления квартиры в собственность заемщик уже состоял в браке, то в подавляющем большинстве случаев суд выделит долю второму супругу.
- Если же развод произойдет до получения свидетельства о собственности, то суд обяжет ответчика выплатить истцу денежную компенсацию, поскольку ипотека выплачивалась из семейного бюджета.
Вывод: в случае развода разделу подлежит только та часть недвижимости, которая была оплачена совместно.
Чаще всего при оформлении ипотечного кредита супруги выступают созаемщиками, то есть несут равную ответственность за выплаты по кредиту и имеют равные права на квартиру. В этом случае при разводе и разделе жилья желательно заранее рассмотреть все варианты раздела и постараться решить проблему миром. Это поможет избежать длительных судебных разбирательств, возможных при этом просрочек по кредиту, а, значит, и немалых финансовых потерь.
Есть несколько вариантов мирного раздела квартиры при совместной ипотеке:
- погашение ипотеки солидарно и в дальнейшем;
- один из супругов отказывается от квартиры в пользу другого, в таком случае он освобождается от кредитных выплат и получает половину уже погашенной суммы в качестве компенсации;
- оба супруга ходатайствуют перед банком о разрешении продать квартиру, погасить остаток долга и разделить оставшиеся средства поровну;
- стороны погашают полностью кредит, затем продают жилое помещение и делят вырученные средства поровну.
Последний вариант не нуждается в длительных судебных разбирательств, он достаточно прост в оформлении. Но не всегда у супругов есть достаточно свободных средств для его реализации.
Выбрав первый вариант, бывшие супруги должны составить новый кредитный договор, при котором каждый из них должен будет погашать свою часть долга независимо от оппонента, при этом доли выплат могут быть неравными. Но банки не часто соглашаются на такой раздел ипотеки, так как это создает кредитному учреждению дополнительные трудности.
Важно. Если банк отказывает в разделе ипотеки, то такое решение можно оспорить в суде, но вы должны будете доказать судебному органу, что оба бывших супруга в финансовом плате состоятельны и смогут выплачивать свою часть кредита.
Если супруги являются созаемщиками, то жилое помещение принадлежит им в равных долях, при этом они несут и одинаковую ответственность по ипотеке. Но при разводе ипотечная квартира не всегда делится поровну: при наличии детей обязательно учитываются интересы ребенка.
Сложнее происходит раздел имущества между супругами, состоявшими в незарегистрированном (гражданском) браке. В том случае, если договор ипотеки оформляется в период такого брака, то банки заключают договор с солидарной ответственностью, конечно, если оба супруга обратились в кредитное учреждение. При этом недвижимость оформляется в собственность основного созаемщика.
В случае развода второй супруг должен будет обратиться с исковым заявлением в суд, при этом он должен будет доказать не только совершение платежей из совместного бюджета, но и сам факт супружеских отношений.
Сегодня кредитные учреждения более лояльно относятся к гражданскому браку. Многие банке при заполнении анкеты на ипотеку просят указать в графе «семейное положение», в каком именно браке состоят супруги (официальный брак/гражданский брак). При этом недвижимость приобретается в совместную собственность и при расставании квартира, как и остаток долга, делится между бывшими супругами поровну.
Как разделить квартиру в ипотеке при разводе
Решением всех проблем при разводе и последующем разделе недвижимости мог бы стать брачный договор. В этом документе, который может быть заключен как до вступления в брак, так и в любое время после женитьбы, прописываются все возможные варианты раздела имущества в случае развода, а также ответственность по ипотечному кредиту.
Чаще всего брачный контракт заключают супруги, один из которых не имеет возможности стать созаемщиком либо вообще не хочет стать собственником ипотечной квартиры независимо от причин. В таком случае второй супруг остается при разводе полным собственником недвижимости, несущим полную ответственность по ипотеке и делить ничего не придется.
Также в брачном контракте могут указываться другие важные обстоятельства на случай развода, например:
- доля, которая будет причитаться каждому из супругов в случае развода;
- возможность компенсировать ипотечную квартиру другим имуществом;
- распределение ипотечных выплат;
- размер компенсации одному из супругов в случае его отказа от доли в пользу другого.
При наличии несовершеннолетних детей раздел квартиры происходит не поровну, доля жилого помещения увеличивается в пользу того из родителей, с кем остается ребенок. Впоследствии, уже исходя из размера доли каждого из супругов, производится раздел ипотечного кредита.
Важно. Если при разделе выставленной на продажу ипотечной квартиры в ней остаются прописанными несовершеннолетние, необходимо их снять с регистрации и прописать в другом жилом помещении. Несоблюдение этого правила чревато пристальным вниманием со стороны органов опеки, зафиксированы несколько случаев, когда они пытались ставить вопрос о лишении родительских прав на основании того факта, что ребенок теряет условия для нормального проживания.
В тех случаях, когда бывшие муж и жена не смогли договориться и поделить ипотечную квартиру мирно, им приходится прибегать к судебному разбирательству. Суд всегда принимает во внимание интересы несовершеннолетних членов семьи, особенно если у ребенка есть доля в жилом помещении либо он является наследником.
В тех случаях, когда ребенок имеет собственную долю, его часть квартиры приплюсовывается к доле того из родителей, с которым после развода остается несовершеннолетний.
Также обязательно выделяется доля жилого помещения из квартиры, собственником которой является один из супругов, но в которой зарегистрирован несовершеннолетний. В случае, если ребенок остается со вторым супругом, не имеющим право на долю в квартире, в том случае, если у него нет другого собственного жилья, доля, положенная ребенку, выделяется этому супругу.
Например, бывший муж взял ипотеку до брака, то есть он является единственным собственником квартиры. Ребенок, прописанный в жилом помещении, имеет право на часть квартиры и в том случае, если он остается после развода с матерью, его доля передается бывшей супруге собственника квартиры.
Такую процедуру выполняют не только при возникновении проблем с оплатой типовых коммунальных услуг другими жильцами. После разделения лицевых счетов можно заключить на выделенные части договоры социального найма. Далее допустима приватизация доли по стандартной схеме.
Важно! Следует подчеркнуть, что в действующем с 2005 г. Жилищном Кодексе РФ разделение лицевых счетов никак не регламентировано.
Актуальная политика государства ориентируется на скорейшую передачу жилья частным собственникам. По этой причине заключение раздельных договоров социального найма (ДСН) вызывает затруднения. Однако именно такое действие позволит впоследствии обратиться в ЕРЦ для изменения расчетов с поставщиками услуг нужным образом, оформления приватизации.
Количество долей законодательством не ограничено. Однако следует учитывать следующие ограничения, которым должна соответствовать выделяемая часть квартиры:
- жилое назначение;
- отдельный вход, изолированность от других комнат;
- собственные инженерные коммуникации.
Режим пользования кладовкой, кухней, санузлом и другими общими помещениями оговаривают в отдельном соглашении либо определяют с помощью судебного решения.
Инициировать процедуру вправе любой совершеннолетний человек с постоянной регистрацией по соответствующему адресу. Следует признать низкую перспективность подобных попыток, если в квартире проживает одна семья. При начальных благоприятных условиях (после развода, отсутствие родственных связей) разделение лицевых счетов оформляют:
- в профильном подразделении местного муниципалитета;
- с применением искового заявления в судебных инстанциях.
К сведению! После заключения отдельного ДСН на часть жилья можно получить долю в приватизированной квартире.
Если разделение лицевого счета выполнено в равных долях, а отдельный ДСН на квартиру подписан, можно проводить стандартную приватизацию жилья следующим образом:
- получают письменное согласие всех зарегистрированных жильцов;
- интересы детей возраста до 14 лет представляют родители (опекуны, попечители);
- подают заявление в муниципалитет, который сообщает об итоговом решении не позднее чем через 60 дней от даты регистрации обращения;
- подписывают типовой договор;
- передают документы в «Росреестр» с указанием долей в приватизированной квартире.
Если приватизация квартиры оформлена без определения долей, подразумеваются совместные права пользования и собственности. В равных долях на участников делят коммунальные расходы. При продаже (передаче в залог) необходимо согласие всех совладельцев. Такие возможности существовали до 2001 года. В настоящее время приватизировать в совместную собственность нельзя.
После регистрации нового владельца в базе «Росреестра» он может распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению:
- ремонтировать;
- продавать;
- обменивать на другое жилье;
- сдавать в аренду;
- закладывать для получения кредита;
- оформлять в наследство.
Следует отметить преимущественные права других собственников на покупку доли. Однако их согласие не требуется для регистрации других жильцов.
Разделение такой жилой недвижимости, как правило, не вызывает особых осложнений, однако, это не является поводом считать, что для проведения раздела данной квартиры достаточно лишь возвести перегородку в отведенном месте.
Для осуществления указанных действий нужно будет приложить некоторые усилия и решить множество вопросов.
| № п/п | Порядок действий |
|---|---|
| 1 | Составить проект проводимой перепланировки или подключить к данной цели соответствующие организации. В проектной документации необходимо отразить возможность установки перегородки между обособленными помещениями, а также порядок восстановления ранее заделанного доступа во второе жилье с лестничной клетки. В большинстве случаев объединение жилых помещений предусматривает устранение лишних ванных комнат и санузлов, в случае проведения обратной перепланировки производится восстановление таких комнат, а также устанавливается возможность для создания второй кухни или кухонной ниши. |
| 2 | Необходимо произвести раздел системы электрического и водоснабжения, которые ранее были объединены в одну. С этой целью заинтересованным лицам необходимо получить соответствующие разрешительные документы из уполномоченных органов. |
| 3 | Получить разрешительную документацию на проведение перепланировки в органах местного муниципалитета. Указанные действия не вызовут особых проблем, если проект будет выполнен в соответствии с установленными законодательством нормативами, а также иметь все необходимые дополнительные приложения. |
| 4 | Произвести работы по разделению жилой недвижимости в натуре. |
| 5 | Составить и подписать акт выполненных работ по перепланировке жилья. |
| 6 | Зарегистрировать имущественные права на каждую вновь созданную квартиру. |
Это лишь краткий перечень организационных и технических мероприятий, связанных с разделением одной квартиры на два объекта. К тому же перечень выше актуален для ситуаций, когда оба собственника контактирую друг с другом и готовы на раздел. В противном же случае, даже при наличии технической возможности раздела в натуре, делиться придется через суд.
Часто на просторах и столицы и страны в целом можно встретить объекты малоэтажного строительства в 1-2 этажа, имеющие в своем составе 4-8 квартир. Фактически, это почти частные дома, где каждая квартира может иметь обособленный выход или же общий тамбур-подъезд на 2-4 квартиры.
В этих случаях шансов на раздел больше, поскольку перепланировка и обустройство коммуникаций и отдельного выхода все же проще, чем в 9 или 16-этажном доме.
На раздел квартиры в малоэтажном жилом доме также распространяются все требования, перечисленные выше.
Как разделить ипотечную квартиру при разводе?
В соглашении о добровольном разделе должна содержаться следующая информация:
- место составления документа;
- ФИО всех собственников;
- данные о предмете раздела такие, как адрес, общая площадь и т.д.;
- информация инвентаризационного характера, технические данные;
- стоимость недвижимости согласно проведенной оценке;
- порядок раздела реальных долей, отходящих каждому владельцу;
- данные о том, что объект соглашения не продан, не подарен, а также не находится в залоге или под арестом;
- согласование порядка несения сторонами определенных расходов, связанных с разделом недвижимости;
- дополнительные пункты, предусмотренные законодательством;
- дата составления документа;
- подписи всех совладельцев.
Соглашение составляется в трех экземплярах без нотариального удостоверения и в четырех – с нотариальным заверением:
- 1 экземпляр останется у нотариуса;
- по 1-му – у каждого собственника;
- еще один – уйдет в Росреестр для регистрации прав.
Примерный образец соглашения в данном случае можно посмотреть на примере жилого дома, выделяемого в натуре.
Как уже было отмечено, для составления соглашения о реальном разделе квартиры владельцам недвижимости необходимо обратиться в нотариальную контору и предоставить следующий пакет документов:
- документация технического характера на делимую квартиру;
- правоустанавливающие документы на объект раздела;
- свидетельство о госрегистрации совместной собственности на жилое помещение;
- идентифицирующие личность документы всех собственников;
- свидетельство о расторжении или заключении брачных отношений, в случае если владельцами недвижимости являются муж и жена.
- другие необходимые для подтверждения отраженных в соглашении данных документов.
Заключение соглашения о реальном разделе квартиры может вызвать некоторые расходы, связанные с осуществлением указанной процедуры, например:
- оплата работ по установлению оценочной стоимости делимого объекта собственности (от 2000 до 5000 рублей);
- проведение строительно-технической экспертизы (от 10 000 рублей);
- государственная пошлина, выплачиваемая при регистрации документа в размере 0,5 % от цены спорной квартиры.
- расходы, связанные с регистрацией имущественных прав на вновь созданные квартиры в органах Росреестра (2000 рублей по состоянию на 2020 год).
В случае если владельцы спорной квартиры не смогут найти точек соприкосновения в вопросе разделения квартиры, то указанный спор подлежит решению путем подачи соответствующего искового заявления в судебные органы.
Исковое заявление о разделе квартиры подается исключительно в суд районного звена в силу специфики спора и стоимости иска. Вопросы, касающиеся недвижимого имущества в силу его стоимости, не подпадают под компетенцию мировых судей.
Раздел муниципальной квартиры между родственниками
На этот вопрос не может быть однозначного ответа. Чтобы определить, подлежит квартира разделу или нет, и если да, то как она должна быть поделена между мужем и женой, нужно установить…
- Когда была приватизирована квартира?
- На кого из супругов было оформлено право собственности?
- Принимали ли несовершеннолетние дети участие в процедуре приватизации?
Каждый из возможных вариантов имеет определенные правовые последствия, касающиеся, в том числе, раздела квартиры при разводе. В зависимости от того, какие обстоятельства сопутствовали процедуре приватизации, вопрос раздела жилой недвижимости будет разрешаться по-разному. В данной статье мы постараемся рассмотреть самые ключевые положения закона и его практическое применение.
Случается и так, что во время супружеской жизни приватизация осуществляется только одним из супругов, например, мужем. Если жена отказывается от права приватизации, она не становится совладельцем данной жилой недвижимости, несмотря на то, что она была приобретена во время супружества. Согласно статье 36 Семейного кодекса РФ, все, что приобретено мужем или женой во время семейной жизни по безвозмездной сделке, является его личной собственностью и не подлежит дележу при расторжении брака. Как упоминалось выше, приватизация – это именно такая безвозмездная сделка.
Жена, которая отказалась от приватизации, не получает права собственности на жилое помещение, но сохраняет право проживания в нем до конца жизни. «Выписать» или снять жену с регистрационного учёта без ее согласия невозможно даже через суд — ни на каких основаниях.
Пример
Истица Лимонова Елена просила суд поделить между ней и ответчиком, мужем Лимоновым Владимиром квартиру, приватизированную им во время брака. Истица пояснила суду, что отказалась от приватизации, поскольку рассчитывала получить наследство после смерти матери, но поскольку наследства не получила, просит суд поделить приватизированную во время супружества квартиру. Муж, Лимонов Владимир, не признал исковых требований жены и заявил встречный иск о «выписке» жены из принадлежащей ему по праву личной собственности квартиры. Ответчик пояснил суду, что квартира приватизирована им единолично, потому делиться между супругами не должна, и поскольку в процессе развода взаимоотношения с женой складываются сложные, конфликтные, попросил суд выселить Лимонову Елену из квартиры. Суд отказал в удовлетворении обоих исков, пояснив сторонам, что поскольку Лимонова Елена отказалась от приватизации, жилье не считается совместно нажитым в браке и не может быть разделено. Но Лимонов Владимир также не вправе «выписать» и выселить жену, поскольку за ней сохраняется пожизненное право проживания в спорной квартире.
Хотя право пожизненного проживания в квартире предусмотрено законом, на практике риск потери жилья — слишком высок. Таковы современные реалии. Следует помнить о правовых последствиях отказа от приватизации, иначе останется только уповать на справедливый суд, который позволит остаться жить в чужой квартире и после прекращения семейных отношений.
Совет юриста для жены, которая по тем или иным причинам отказалась от приватизации во время брака – оспорить факт отказа в судебном порядке. Например, привести доказательства того, что она не знала о приватизационной процедуре, которую проводил муж, или была вынуждена отказаться от участия под действием насилия, обмана, угроз и манипуляций.
Ниже мы рассмотрим, как еще жена может доказать право на личную приватизированную квартиру мужа.
Все, что было описано выше относительно прав жены, отказавшейся от приватизации, справедливо и для мужа. Муж, который не является совладельцем приватизированной квартиры, может рассчитывать только на право проживания в ней, но требовать раздела – не может, даже если недвижимость была приобретена в браке — совместно нажитой она не считается.
Ниже мы рассмотрим совет юриста по поводу возможных способов раздела личной приватизированной квартиры жены.
Как уже неоднократно упоминалось выше, супруг, который был нанимателем квартиры, но не участвовал в приватизации, не может претендовать на раздел квартиры. Может не надеяться на долю и тот, кто после заключения брака въехал в личную, приватизированную квартиру супруга.
Однако в обоих случаях все-таки есть способы принять участие в разделе и получить долю квартиры. Или хотя бы право проживания в квартире, что тоже неплохо.
Рассмотрим, на каких основаниях супруг, не являющийся совладельцем жилой недвижимости, может на нее рассчитывать.
- Согласно условиям заключенного Брачного договора, Соглашения о разделе имущества супругов;
Даже если супруг – единственный собственник квартиры, он может пойти навстречу своему супругу и детям, которые права на нее не имеют. Особенно, если эта квартира – единственное жилье его семьи, пусть и бывшей семьи.
Определить порядок раздела приватизированной квартиры, являющейся собственностью одного из супругов, можно в Брачном договоре (до или во время брака) или в Соглашении о разделе имущества (во время брака или развода). В документе нужно указать размер долей квартиры, на которые сможет претендовать каждый из супругов в случае развода. Желательно заверить документ у нотариуса, чтобы избежать недоразумений и споров по поводу раздела в дальнейшем.
Преимущества заключения такого документа – мирное, добровольное и компромиссное деление квартиры.
- В судебном процессе.
К этому долгому, трудоемкому и морально сложному варианту приходится прибегать тому, кто не имеет права на приватизированную квартиру своего супруга, но по определенным причинам хочет добиться ее раздела.
Ниже мы подробно рассмотрим судебный порядок раздела жилья, Вам будет предложен образец искового заявления и перечень документации для суда, изложены другие важные сведения. Но нужно быть готовым к тому, что судебный процесс может закончиться неблагоприятно. Шансы «отсудить» личную собственность супруга невелики.
Чего можно добиться, подав иск о разделе приватизированной квартиры?
- Право на выделение доли в приватизированной квартире супруга. Это возможно в том случае, если удастся доказать, что за период совместного проживания в квартире были произведены существенные улучшения, для чего использовались общие деньги супругов или деньги супруга-истца. Квартира переходит в категорию совместно нажитого имущества и подлежит разделу между мужем и женой на общих основаниях.
Даже если единственным собственником квартиры является только один из супругов, второй супруг в ряде случаев может получить компенсацию. Основанием для этого является положение статьи 37 СК РФ, согласно которому суд учитывает вклад каждого супруга в приумножении стоимости имущества. Если такое приумножение удастся доказать, приватизированная квартира вполне может быть признана совместной собственностью в судебном процессе раздела имущества.
- Право бессрочного проживания в квартире. Если супруг не участвовал в приватизации квартиры, но был прописан в ней, он может проживать в квартире и дальше – сколько угодно. При этом он не становится собственником квартиры и не может распоряжаться ею. Выше мы приводили пример такого судебного разбирательства.
Суд может обязать собственника квартиры приобрести для бывшего супруга другое жилье, если ему негде жить (п. 4 ст. 31 ЖК РФ). Как правило, это касается тех случаев, когда муж-собственник квартиры несет алиментные обязательства перед женой и детьми;
- Право временного проживания в квартире. Если квартира была приватизирована еще до заключения брака, определенный срок проживания – максимум, на что может рассчитывать бывший супруг. И то, лишь в том случае, если он прописан в этой квартире, а другого жилья у него нет.
Результатом раздела приватизированной квартиры в судебном порядке может также оказаться определение порядка совместного пользования жилплощадью. Например, судебное решение может определять, что за каждым из супругов закрепляется определенная комната для личного пользования, а также закрепляются помещения для совместного пользования.
Пример
Случаи, в которых муж и жена могут самостоятельно или с минимальной посторонней помощью решают вопрос раздела приватизированной недвижимости, случаются не так часто. Как правило, разрешение спора затягивается, найти компромиссное решение не получается. Приходится обращаться за помощью суда.
Таким образом, если добровольное разрешение спора невозможно, порядок раздела или совместного пользования жилым помещением определяется в судебном порядке.
Каким должен быть порядок действий?
- Подготовкам доказательной базы – документов, которые подтверждают право на раздел недвижимости, на денежную компенсацию, проживание в жилом помещении;
- Составление искового заявления, в котором изложены все обстоятельства дела и заявлены исковые требования;
- Проведение оценки стоимости жилой недвижимости;
- Оплата госпошлины;
- Подача иска в судебный орган;
- Участие в судебных заседаниях;
- Регистрация изменений в праве собственности в органе Росреестра;
- Выполнение вынесенного судом решения.
Есть несколько вариантов правового статуса любого жилья. Квартира может находиться:
- в долевой собственности, в таких случаях каждый из супругов владеет долей жилого помещения;
- в личной собственности мужа или жены;
- в совместной собственности, это происходит в тех случаях, когда доли совладельцев не определены .
Соответственно, в прямой зависимости от того, какой правовой статус имеет конкретная квартира и будет определяться возможность и порядок ее раздела.
Первый вариант самый простой: какой долей владеет супруг, такая ему при разделе и достанется. Чаще всего супругам принадлежит по 50% жилого помещения и при разделе оно делится пополам.
Второй вариант – наиболее сложный для раздела. Законом определено, что личная собственность супругов разделу не подлежит, то есть, в тех случаях, когда квартира была куплена одним из них до брака либо получена в подарок или унаследована, то она является его личной собственностью и второй супруг не может при разделе претендовать на нее.
Но не все так просто. В период брака она могла быть существенно переоборудована, улучшена, благодаря этому рыночная стоимость жилого помещения могла значительно вырасти, при этом затраты на улучшение несли оба супруга. В таких случаях, если второй супруг докажет свой вклад в повышение стоимости жилого помещения, он будет иметь право на долю в квартире.
Третий вариант. Если приходится делить квартиру, в которой доли совладельцев не определены, то, пока не будут установлены доли каждого из супругов, раздел не может быть произведен.
При разделе квартиры существует множество факторов, которые повлияют как на процедуру раздела, так и на конечный его результат.
Независимо от того, на кого именно была оформлена недвижимость, приобретенная в браке, она считается совместной. Исключениями из этого правила можно назвать следующие:
- Квартира была подарена мужу. Но муж должен доказать, что жилье было подарено не семейной паре, а лично ему, доказательством будет дарственная на квартиру.
- Муж унаследовал жилое помещение.
- Жилье куплено в браке, но на личные средства мужа. В таком случае ему придется доказать, что для покупки жилого помещения использовались только его личные средства, например, банковские вклады, имевшиеся до брака либо средства, вырученные от продажи имущества, также принадлежавшего ему до брака.
Но если муж решит, что квартира должна достаться ему только потому, что жена находилась в декретном отпуске и не работала, а все деньги на покупку жилья зарабатывал он, то никакой суд не пойдет ему навстречу.
То же самое правило действует, если жилье оформлено на бывшую супругу. Если оно было куплено в период брака, то считается совместной собственностью. Исключением, также как и в первом случае, является факт получения жилого помещения в подарок, его наследование либо покупка на личные средства жены, в этом случае она останется единоличным собственником квартиры.