Государственная регистрация договора аренды жилого помещения

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Государственная регистрация договора аренды жилого помещения». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Подписывая любой договор и заключая различные сделки, каждый из нас в той или иной мере рискует:

Риски третьих лиц	при заключении договора субаренды не стоит забывать, что данная сделка целиком и полностью зависит от условий и выполнения обязательств арендатором перед арендодателем. В случае возникновения напряжения между собственником и арендатором (отсутствие ежемесячной арендной платы, невыполнение ремонтных работ и т.д.) пострадает в первую очередь субарендатор. Его заставят покинуть занимаемое помещение в кратчайшие сроки, независимо от того, какие он при этом понесет убытки
Риски арендатора	передавая в аренду имущество, собственник всегда рискует. Отдавая в поднаем чужое имущество, арендатор рискует вдвое больше. Недобросовестный субарендатор может испортить имущества или привести снимаемое помещение в ненадлежащее состояние и скрыться, нарушив договорные обязательства. Вся ответственность за восстановление жилого или коммерческого помещения, а также покрытие морального ущерба ляжет на плечи арендатора. Также при одностороннем расторжении договора аренды, арендатор вынужден будет компенсировать убытки своего партнера
Риски собственника	заключаются в том, что в качестве предмета договора аренды и субаренды выступает его личное имущество (недвижимость, оборудование, транспортное средство и т.д.). Снизить возможные риски до нулевого уровня поможет гражданское страхование имущества ото всех существующих неприятностей (пожар, взлом и хищения, затопление и т.д.)

Как и у любого другого договора между сторонами, сделка субаренды имеет несколько важных нюансов, исполнение которых гарантирует отсутствие проблем и неприятностей:

Согласие и уведомление законного владельца недвижимости	обязательное условие заключения договора субаренды, в противном случае сделка признается ничтожной, а все договоренности между арендатором и субарендатором упраздняются
Государственная регистрация договора субаренды	при установлении срока действия договора свыше 1 года действует правило обязательной регистрации его в органах Росреестра, подобное требование позволяет государственным структурам вести учет недвижимости и контролировать законность сделок с ними
Соблюдение срока действия договора аренды	сделка субаренды не может быть заключена на срок более длительный, чем аренда, в противном случае подобные действия арендатора могут быть рассмотрены как мошенничество и к нему будут применены меры общественного правопорядка
Регистрация юридического адреса по договору субаренды	юридическое лицо может быть зарегистрировано по юридическому адресу на основании договора субаренды

Если вы запланировали заключить соглашение поднайма нежилого помещения на срок более 1 года, помните, что такой договор в обязательном порядке необходимо будет зарегистрировать в территориальном регистрационном органе (Росреестр).

На основании предоставленных документов и письменного заявления сотрудники регистрационной палаты внесут соответствующие записи в Единый государственный реестр прав собственности (ЕГРП).

Стоимость регистрации документальной субарендной договоренности в Росреестре зависит от того, кто является сторонами поднайма:

Для физических лиц	государственная пошлина составляет 2000 рублей, в случае обращения с заявлением обеих сторон договора сумма пошлины солидарно делиться между ними
Для юридических лиц	стоимость регистрации установлена в размере 22000 рублей, в случае субаренды недвижимости несколькими юрлицами госпошлина делиться между всеми участниками поровну

В случае если одной из сторон договора поднайма является муниципальный или государственный орган власти, госпошлина им не оплачивается.

Что касается другой стороны субарендного соглашения, то в зависимости от юридического статуса (физлицо или юрлицо) госпошлина оплачивается согласно установленного тарифа (2000 или 22000 рублей соответственно).

Аренда квартиры с правом выкупа. Пошаговая инструкция по оформлению договора аренды с правом выкупа недвижимости, особенности и порядок.
Что делать если не возвращают залог/депозит за квартиру. Подробная инструкция по возврату, как действовать законно и вернуть деньги.
Как правильно составить договор аренды жилья? Подробная инструкция по составлению договора и иных документов.
Как взыскать долги по договору аренды. Подробный обзор способов воздействия на арендатора, который отказывается платить.
Как досрочно расторгнуть договор аренды квартиры. Обзор способов досрочного расторжения для арендатора и арендодателя.

Вопрос касательно того, надо ли регистрировать договор найма жилого помещения, и сегодня у многих вызывает недоумение, связанное с путаницей в понятиях найма и аренды. Так, наём заключается не просто с физическим лицом. Немаловажным нюансом является и тот факт, что объектом сделки может служить только жилое помещение. Арендовать же можно не только жилую квартиру или дом, но и нежилые помещения.

Как показывает практика, большая часть собственников жилья предпочитают заниматься поиском квартирантов и оформлением сделки без участия посредников. Это связано в первую очередь с желанием сэкономить, поскольку агентства недвижимости за свои услуги просят процент вознаграждения, который является весьма ощутимым для среднестатистического россиянина. Однако, занимаясь сдачей недвижимости самостоятельно, важно ни на каком этапе не потерять бдительности. Если сделка будет оформлена на словах или с несоблюдением законодательных требований, это может обойтись намного дороже, чем услуги риелторов.

Как и любая другая сделка, договор найма, как и договор аренды, необходимо заключать на конкретный, ограниченный период времени. Подписать его можно на срок от одного месяца до пяти лет. При этом, если в документе нигде не упоминается, на какое время арендовано жильё, юридически будет считаться, что заключена сделка на пять лет. Это может стать проблемой, если владелец недвижимого объекта не рассчитывал на столь большой промежуток времени. Кроме того, обстоятельства могут измениться, и выселить квартирантов против их воли можно будет только через суд и то с немалыми финансовыми потерями.

Прежде чем определить, нужно ли регистрировать договор найма, следует уделить особое внимание правильности передачи объекта недвижимости. В первую очередь речь идёт о составлении акта приёма-передачи жилья или нежилого объекта недвижимость. Данный документ будет полезен обеим сторонам:

Нанимателю – чтобы после того, как соглашение будет разорвано или истечёт его срок, от собственника не было претензий по поводу несуществующего ущерба или украденного имущества;
Наймодателю – для того, чтобы иметь документальное подтверждение того, в каком состоянии было передано помещение.

Договор коммерческого найма жилого помещения

Если договор найма был официально зарегистрирован, то собственник, как физическое лицо, получающее доход от сделки, обязуется платить налог в размере 13% от прибыли. Владелец жилья обязан должным образом заполнить и сдать декларацию, уплатив НДФЛ в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации. В соответствии с ним гражданам разрешается платить налог каждый месяц, исчисляя его размер с ежемесячной платы за наём, или один раз в год, беря для расчётов доход, полученный от сдачи жилья за этот срок.

Однако, как показывает юридическая практика, любые взаимоотношения сторон, в особенности, длительные, необходимо оформлять путем составления письменного документа – договора. И совершенно нет необходимости в том, чтобы делать большие договора, ведь многие права сторон, а также их обязанности прописаны в законах РФ.
Зачастую, важным является именно подтверждение факта передачи одной стороной другой стороне конкретного помещения, для того, чтобы хозяину помещения в дальнейшем можно было избежать многих рисков, связанных с такой передачей. Например, за залив соседей с нижнего этажа должно отвечать то лицо, которое проживало в квартире на момент того, как это произошло.

А факт проживания можно подтвердить только, имея на руках грамотно составленный договор. То же касается и риска случайного повреждения помещения в результате пожара. Если договор не будет заключен, то риски будет нести собственник, в случае же заключения договора – они лягут на плечи лица, которое проживало в этом помещении и фактически было повинно в таком повреждении.

Это такой договор, по которому одно лицо (юридическое или физическое) – ссудодатель, безвозмездно (то есть бесплатно) передает другому лицу – ссудополучателю определенное жилое помещение.

По закону жилыми помещениями признаются квартиры, частные дома, а также их части и отдельные комнаты в них.

Под офис или для юридического адреса организации

Использоваться жилое помещение может для проживания в нем, а также для осуществления индивидуальной предпринимательской или профессиональной деятельности, если это не мешает иным гражданам, проживающим в этом помещении.
При этом, важно знать, что жилое помещение не может быть использовано под офис, склад, магазин или иное помещение, связанное с производственной деятельностью, так как это прямо запрещено ЖК РФ.

В то же время, адрес места жительства конкретного лица может быть использован для юридического адреса организации. Это возможно, если это лицо является единственным учредителем организации и ее генеральным директором. Однако, после того, как в этой организации появятся сотрудники, ей все же придется арендовать иное нежилое помещение, с целью осуществления в ней своей коммерческой деятельности.

Из всего вышесказанного можно сделать вывод о том, что договор ссуды жилого помещения может быть заключен только с физическим лицом (гражданином).
В качестве ссудодателя по договору может выступать собственник передаваемого помещения, либо иное лицо, уполномоченное им или законом. Ссудодателем может быть, как физическое лицо, так и юридическое. Однако, в отношении юридического лица, важно учитывать следующее. По закону заключение такого договора между ООО и физическим лицом недопустимо в случаях, если это физическое лицо является его руководителем, учредителем, участником, а также в иных случаях, установленных в ГК РФ. Организация может предоставлять безвозмездно такие помещения своим сотрудникам для временного проживания в них.

Договор составляется в письменном виде в двух одинаковых экземплярах.
Договор, должен содержать сведения, позволяющие достоверно установить кто является его сторонами. Для юридического лица – это наименование, ОГРН, адрес регистрации, ИНН, для гражданина – ФИО, адрес регистрации, паспортные данные. Можно включить также и иные данные лиц, в случае необходимости, например, почтовые адреса, адреса местонахождения, адреса электронной почты, банковские реквизиты и так далее.
В обязательном порядке в договоре должны содержаться сведения, которые позволят точно определить какое помещение будет по нему передано – кадастровый номер помещения, адрес, площадь.

Договор должен содержать данные, позволяющие отнести его к числу договоров безвозмездного пользования, а именно, информацию о том, что соответствующее помещение передается ссудодателем ссудополучателю безвозмездно.

Государственная регистрация договоров коммерческого найма жилого помещения

Состояние передаваемого помещения. В договоре следует отразить информацию о том, в каком состоянии передается помещение. Есть ли у него недостатки. Передаются ли вместе с помещением какие-либо вещи, например, мебель, бытовая техника и другие, в каком они состоянии, какая у них стоимость. В договоре необходимо прописать в каком состоянии должно быть возвращено помещение и переданные вместе с ним вещи, а также ответственность за нарушение указанных условий договора.
Ремонт и иные улучшения помещения. Стороны могут договориться о том, кто будет осуществлять текущий и капитальный ремонт в помещении, а также будет ли производиться возмещение ссудодателем затрат ссудополучателя на улучшение помещения и в каком порядке.
Оплата коммунальных услуг. Это очень важный момент, ведь, за долги по коммунальным услугам могут приостановить предоставление соответствующих услуг. Перед заключением договора сторонам следует договориться, а в последствии включить в текст документы условия о том, кто будет производить оплату потребленной электроэнергии, абонентскую плату за телефон, интернет, а также за коммунальные услуги.
Условие о сроке. Такой договор может быть заключен на любой срок по соглашению сторон, однако, если стороны не предусмотрят в договоре срок, на который он был заключен, договор будет считаться заключенным на неопределенный срок. Почему указание на конкретный срок в договоре может оказаться важным? В первую очередь, эта информация важна для целей государственной регистрации. Договора, заключенные на срок менее одного года, а также на неопределенный срок не подлежат обязательной регистрации.
Порядок расторжения договора. По закону, любая сторона может отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, а ссудополучатель, также и от срочного договора, с письменным уведомлением за один месяц. Это условие будет действовать в том случае, если в своем договоре стороны не предусмотрят иной порядок расторжения.

Договор должен быть подписан уполномоченными лицами, иначе он будет считаться недействительным. Если стороной является организация, то от ее имени договор должен быть подписан руководителем, или иным лицом по доверенности, выданной руководителем. Такая доверенность должна содержать подпись выдавшего лица и круглую печать организации. Если стороной по договору является гражданин, но он уполномочивает иное лицо на подписание договора вместо себя, то он должен выдать подписанту доверенность, заверенную в нотариальном порядке.

Государственная пошлина – сбор, взимаемый с лиц, указанных в статье 333.17 Налогового Кодекса Российской Федерации (далее – НК), при их обращении в государственные органы, органы местного самоуправления, иные органы и (или) к должностным лицам, которые уполномочены в соответствии с законодательными актами Российской Федерации, законодательными актами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, за совершением в отношении этих лиц юридически значимых действий, предусмотренных главой 25.3 НК, за исключением действий, совершаемых консульскими учреждениями Российской Федерации.

Плательщиками государственной пошлины признаются организации и физические лица если они обращаются за совершением юридически значимых действий, предусмотренных главой 25.3 НК.

Плательщики уплачивают государственную пошлину при обращении за совершением юридически значимых действий, указанных в подпунктах 21 – 33 пункта 1 статьи 333.33 НК (государственная регистрация прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество и сделок с ним), — до подачи заявлений на совершение соответствующих юридически значимых действий либо в случае, если заявления на совершение таких действий поданы в электронной форме*., после подачи указанных заявлений, но до принятия их к рассмотрению Государственная пошлина уплачивается плательщиком, если иное не установлено главой 25.3 НК. В случае, если за совершением юридически значимого действия одновременно обратились несколько плательщиков, не имеющих права на льготы, установленные главой 25.3 НК, государственная пошлина уплачивается плательщиками в равных долях. В случае если среди лиц, обратившихся за совершением юридически значимого действия, одно лицо (несколько лиц) в соответствии с главой 25.3 НК освобождено (освобождены) от уплаты государственной пошлины, размер государственной пошлины уменьшается пропорционально количеству лиц, освобожденных от ее уплаты в соответствии с главой 25.3 НК. При этом оставшаяся часть суммы государственной пошлины уплачивается лицом (лицами), не освобожденным (не освобожденными) от уплаты государственной пошлины в соответствии с главой 25.3 НК. Государственная пошлина уплачивается по месту совершения юридически значимого действия в наличной или безналичной форме. Факт уплаты государственной пошлины плательщиком в безналичной форме подтверждается платежным поручением с отметкой банка или соответствующего территориального органа Федерального казначейства (иного органа, осуществляющего открытие и ведение счетов), в том числе производящего расчеты в электронной форме, о его исполнении.

Факт уплаты государственной пошлины плательщиком в наличной форме подтверждается либо квитанцией установленной формы, выдаваемой плательщику банком, либо квитанцией, выдаваемой плательщику должностным лицом или кассой органа, в который производилась оплата.

Факт уплаты государственной пошлины плательщиком подтверждается также с использованием информации об уплате государственной пошлины, содержащейся в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах, предусмотренной Федеральным законом от 27.07.2010 № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг».

Представление документа об уплате государственной пошлины вместе с заявлением о государственной регистрации прав и иными необходимыми для государственной регистрации прав документами не требуется. Заявитель вправе представить документ об уплате государственной пошлины в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, по собственной инициативе.

При наличии информации об уплате государственной пошлины, содержащейся в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах, дополнительное подтверждение уплаты плательщиком государственной пошлины не требуется.

Днем приема заявления о государственной регистрации прав и иных необходимых для государственной регистрации прав документов в случаях, если вместе с таким заявлением не представлен документ об уплате государственной пошлины или в соответствии с федеральным законом уплата государственной пошлины производится после представления таких заявления и документов, является день представления заявителем документа об уплате государственной пошлины или получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в установленном федеральным законом порядке сведений об уплате государственной пошлины. В указанных случаях заявление о государственной регистрации прав и иные необходимые для государственной регистрации прав документы могут быть приняты к рассмотрению не позднее чем в течение десяти рабочих дней со дня их представления.

ВОПРОСЫ ПРИВАТИЗАЦИИ

Приватизация земельного участка: необходимая документация

Договор социального найма и последующая приватизация

Стоимость процедуры по приватизации квартирного жилья

Кто имеет право осуществлять приватизацию квартиры

Заявление на приватизацию жилья: тонкости и нюансы оформления

Приватизация комнаты в общежитии

Как написать отказ от приватизации

Как приватизировать землю под домом

Отказ в приватизации квартиры

Обмен приватизированной квартиры

Как продать долю в приватизированной квартире

Оспаривание незаконной приватизации

Расприватизация квартиры и нежилых помещений

Приватизация земельных участков

Сроки приватизации квартиры

Доверенность на приватизацию квартиры

Приватизация квартиры военнослужащим

Документы для приватизации квартиры

Приватизация квартиры — плюсы и минусы

Приватизация квартиры с чего начать…

Приватизация квартиры через суд

Приватизация комнаты в коммунальной квартире

ЖИЛИЩНЫЕ ПРОБЛЕМЫ

Кадастровый паспорт на садовый и дачный дом

Технический паспорт на дачный дом

Приостановка выплаты субсидии на оплату ЖКУ

О принудительном изъятии земли

Жилищный сертификат для молодой семьи: условия получения и реализация

Как получить жилищный сертификат молодым семьям

Государственный жилищный надзор

Жилищные нормы

Закон о прописке и регистрации

Индивидуальное жилищное строительство

Временная регистрация по месту пребывания

Государственный жилищный сертификат

Жилищные программы

Имущественный налоговый вычет

Регистрация по месту жительства

Долевое участие в строительстве

Жилищный накопительный кооператив

Правила пользования жилыми помещениями

Ипотечное жилищное кредитование

Жилищный отдел

Налог на недвижимость

Продажа квартиры, полученной по наследству

Прежде всего, при составлении соглашения необходимо определить, чем понятие аренды отличается от понятия найма. Разница между ними установлена нормами Гражданского кодекса РФ, ст. 671 которого содержит следующие сведения:

Договор найма заключается между собственником жилого помещения (наймодателем) и лицом, которое будет в нем проживать (нанимателем). В ст. 677 этого же закона уточняется, что нанимателем может быть только гражданин;
Юридические лица могут снять жилье для проживания в нем граждан только на основании договора аренды (или иного соглашения).

При предоставлении в арендное пользование недвижимого имущества стороны именуются Арендодатель и Арендатор.

Арендодатель – это владелец недвижимости, не относящейся к жилой, или уполномоченное им лицо. Как арендодатель может действовать гражданин, ИП, юр. лицо, орган власти.

Арендатор – тот, кому недвижимое имущество передается в возмездное пользование. Как арендатор может действовать любое лицо, имеющее желание и возможность платить за использование чужой недвижимости в своих интересах.

При сдаче в наем жилья стороны именуются Наймодатель и Наниматель.

Одним из основных условий аренды, следующим за предметом контракта и его стоимостью, стал срок действия соглашения. Законом ограничиваются сроки аренды лишь в некоторых случаях, касающихся аренды государственного или муниципального имущества. Это может быть, например, аренда участка лесного фонда, срок которой не может превышать 49 лет.

Субъекты арендных отношений, договариваясь об условиях сделки, решают, на какой промежуток времени им наиболее выгодно оформить данный документ. По продолжительности его можно разделить на 3 группы:

непродолжительный, сроком до одного года;
долгосрочный, сроком от одного года;
бессрочный, т.е. неопределенный договором.

Опытные арендодатели хорошо знают, как непросто найти и удержать подходящего арендатора. В то же время и Арендатор хочет быть уверен, что завтра его не попросят освободить подходящий ему объект. Поэтому своеобразной страховкой для сторон может выступить долгосрочный договор.

Как у каждой медали есть две стороны, так и у долгосрочного соглашения есть свои плюсы и минусы. Но сразу и однозначно можно сказать, что положительных моментов больше.

К бесспорным преимуществам относятся:

возможность планирования развития своего бизнеса сторонами на длительный срок;
стороны легче находят точки соприкосновения по вопросам улучшения объекта аренды;
арендатор, проявив себя добросовестным бизнес-партнером, может просить арендодателя о преференциях по арендной плате;
изменение величины стоимости аренды не производится несколько раз в течение одного года;
продажа объекта не приводит к прекращению договора;
долгосрочный вариант избавляет владельца от частой смены арендаторов, при которой теряется прибыль, что безусловно ухудшает физическое состояние объекта;
если прекращение договора предлагает одна из сторон, у другой есть 3 месяца для решения возникших проблем.

К недостаткам относятся «перевернутые» преимущества:

долгое сотрудничество приводит к появлению необязательности в отношениях сторон (куда ты денешься?);
арендодателю нельзя более чем на 20% от среднерыночной стоимости повышать арендную плату, даже если это оправдано (придется доказывать это налоговым органам);
проблемы в бизнесе у арендатора (арендодателя) или наличие более выгодных предложений по аренде, а договор расторгнуть быстро нельзя.

Подписание такого договора ничем особенным не отличается от оформления краткосрочного. Он так же составляется в письменной форме, не требующей нотариального оформления, подписывается сторонами после согласования всех условий сделки. Срок в нем указывается один год или более.

Но одно принципиальное отличие в оформлении долгосрочного договора все-таки есть. И основано оно на том, что российским законодательством твердо установлено: долгосрочные отношения по аренде недвижимости или по найму жилья должны быть зафиксированы в ЕГРН.

Долгосрочный договор аренды или найма вступает в действие не с момента подписания сторонами или передаточного акта, а с даты внесения записи о сделке в ЕГРН.

Предметом госрегистрации аренды всякого рода недвижимости, кроме найма квартиры, комнаты, становится сам договор, который автоматически обременяет право собственности владельца.

Предметом регистрации при найме жилого помещения сам договор найма не регистрируется. Производится только регистрация обременения права собственности владельца квартиры, комнаты. Основание обременения — подписанный сторонами договор найма.

Отсутствие государственной регистрации влечет за собой недействительность долгосрочного соглашения. Он считается не заключенным, со всеми вытекающими из этого юридическими последствиями и финансовыми потерями.

Все дополнения и изменения документа, включая его расторжение, также подлежат регистрации в государственных органах и начинают действовать с даты регистрации.

Для государственной регистрации договора потребуются следующие документы:

заявление;
оригинал договора аренды и передаточного акта в количестве экземпляров по числу сторон + один для регистрирующего органа;
техплан с экспликацией на сдаваемое в аренду нежилое помещение (если сдается его часть);
кадастровый план части земельного участка (если сдается его часть);
оригиналы правоподтверждающих документов собственника, если его право на объект ранее не было зарегистрировано;
от юридических лиц справки о некрупности сделки, об отсутствии заинтересованных лиц и распорядительный документ о заключении сделки;
от физических лиц нотариальное согласие второго супруга на совершение сделки (если недвижимость приобретена во время брака);
оригиналы и копии нотариальных доверенностей на всех представителей и подписантов, действующих по доверенности;
квитанция об оплате госпошлины (для физических лиц — 2000 руб., для юр. лиц – 22000 руб.).

С собой всем представителям сторон надо иметь документ, удостоверяющий личность, физ. лицам дополнительно иметь СНИЛС.

Подача заявления на регистрацию с приложением всех необходимых документов осуществляется в ближайшем отделении Росреестра или в любом МФЦ на территории России.

Подать заявление на регистрацию сделки может одна из сторон, та, которая произвела оплату госпошлины.

Для физических лиц госпошлина в разы дешевле. Помните об этом, если одной стороной по сделке является гражданин или ИП, а по другой — юр. лицо. Оплатить госпошлину может любая из сторон.

Государственная регистрация договора аренды или обременения права производится в течение 7 дней при подаче документов в отделение Росреестра и 9 дней — при подаче через МФЦ.

Если документов, представленных на госрегистрацию, недостаточно или они оформлены ненадлежащим образом, то госрегистрация может быть приостановлена, либо в ней будет отказано. Причины приостановки или отказа указываются в направляемом заявителю уведомлении. После устранения причин, препятствующих госрегистрации, она будет возобновлена.

В случае, если заявитель не согласен с причинами отказа в проведении госрегистрации, он может обжаловать его в судебном порядке.

По окончании госрегистрации заявителю будут выданы подлинник договора с отметкой о проведенной госрегистрации и выписка из ЕГРН.

[Гражданский кодекс] [ГК РФ ч. 2] [Раздел IV] [Глава 34] [§ 1]

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключён в письменной форме.

2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Вы хотите сдать в аренду (найм) имеющуюся у Вас квартиру, или Вы намерены арендовать квартиру, т.е.:

предметом правоотношений является передача во временное владение и пользование (аренду, найм) квартиры, т.е. жилого помещения — имущества, прочно связанного с землей, перемещение которого без ущерба для него невозможно;

квартира является отдельной жилой единицей, предназначенная и используемая для постоянного проживания, в которой на срок аренды не проживает Арендодатель;

также квартира является помещением в составе объекта кондоминиума (например, в многоквартирном доме), т.е. квартира принадлежит собственнику на праве индивидуальной (раздельной) собственности. А общее имущество объекта кондоминиума (подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, абонентские почтовые ящики, включая элементы благоустройства, и другое имущество общего пользования) принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Переход права владения на жилое помещение и пользования им к другому лицу влечет переход к арендатору жилого помещения соответствующей доли в праве владения и пользования на земельный участок объекта кондоминиума. И поэтому в представленном Договоре аренды квартиры объектом аренды является только квартира;

вопросы ремонта (текущего и (или) капитального, и (или) вызванного неотложной необходимостью) и улучшений (отделимых и (или) неотделимых) квартиры стороны определяют в порядке, установленном законодательством.

Другие документы раздела аренды смотрите здесь

Арендодатель – физическое или юридическое лицо, или индивидуальный предприниматель, которому на праве индивидуальной (раздельной) собственности принадлежит квартира, и которую он обязуется передать во временное владение и пользование (аренду) другой стороне (арендатору). При этом в отношении физических лиц ратифицированными Республикой Казахстан Международными договорами, а также законодательством Республики Казахстан установлено, что индивидуальное предпринимательство имеют право осуществлять:

граждане Республики Казахстан;

оралманы;

как постоянно проживающие (при условии наличия вида на жительство в Республике Казахстан) так и постоянно не проживающие в Республике Казахстан (не имеющие вид на жительство, но находящиеся на территории Республики Казахстан на законном основании) граждане Республики Беларусь, Российской Федерации и Республики Армении;

постоянно проживающие в Республике Казахстан (при условии наличия вида на жительство в Республике Казахстан) граждане Кыргызской Республики.

Также в отношении указанных физических лиц, имеющих право на осуществление индивидуального предпринимательства и не использующих труд работников на постоянной основе, законом предоставлено право не регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя при получении следующих видов дохода:

облагаемого у источника выплаты, т.е. если Арендатором квартиры является юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, в таком случае обязанность по исчислению, удержанию и перечислению налогов, в соответствии с налоговым законодательством Республики Казахстан, в полном объеме и в установленные сроки по начисленному доходу Арендодателю исполнит Арендатор как его налоговый агент;

имущественного дохода, т.е. если Арендатором квартиры является физическое лицо, то в таком случае Арендодатель производит самостоятельно исчисление и уплату индивидуального подоходного налога, а также представление налоговой отчетности по доходам от аренды, в соответствии с налоговым законодательством Республики Казахстан.

Арендатор – лицо (физическое или юридическое лицо, или индивидуальный предприниматель), которое обязуется принять во временное возмездное владение и пользование (аренду) квартиру.

(условия, без которых, в силу требований закона, Договор аренды (найма) квартиры считается не заключенным):

соблюдение установленной формы договора, т.е. его заключение в письменной форме, его подписание сторонами или их представителями и, как правило, если сделка совершается юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями, скрепление печатями, если данное лицо в соответствии с законодательством Республики Казахстан должно иметь печать. В письменной форме должны совершаться договора:

заключаемые на срок более одного года;

или

если оба участника договора либо только один из них является юридическим лицом, независимо от срока;

условие о предмете договора, т.е. данные, с указанием его идентификационных характеристик квартиры (сведения о квартире, включая адрес, регистрационный код адреса (при его наличии), вид недвижимости, кадастровый номер, форму собственности, количество составляющих, делимость, целевое назначение, этажность, площадь (общая, жилая, полезная);

размер арендной платы;

порядок приема-передачи квартиры по Акту приема-передачи.

ВЕСТНИК УДМУРТСКОГО УНИВЕРСИТЕТА

133

ПРАВОВЕДЕНИЕ 2007. №6

УДК 347 Ю.А. Борзова

РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Исследуются проблемы определения понятия нежилого помещения, возможность вовлечения нежилого помещения в гражданский оборот как самостоятельного объекта гражданского права. Рассматриваются противоречивая судебная практика о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, несогласие органов судебной власти с органами исполнительной власти в толковании закона, признании нежилого помещения объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным.

Ключевые слова: нежилое помещение, самостоятельный объект недвижимости, вспомогательные помещения, государственная регистрация, общее имущество собственников.

Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом есть юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Для отдельных видов имущества в ГК РФ устанавливаются особые правила государственной регистрации. В частности, в ст. 651 ГК РФ в качестве специальной нормы предусматривается регистрация договора аренды здания или сооружения только в том случае, если он заключен на срок не менее одного года. Применительно к регистрации договора аренды нежилых помещений ГК РФ не содержат специальных норм. Ответ на вопрос о регистрации факта договора содержится в нескольких официальных документах.

Так, например, Минюст России в письме от 11.01.2000 № 85-ЭР по этому поводу разъяснил, что договоры аренды нежилых помещений в зданиях или сооружениях подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», независимо от сроков, на которые они заключены, поскольку и пока иное не будет предусмотрено федеральным законом.

Президиум Высшего Арбитражного суда РФ в Информационном письме от 01.06.2000 № 53 информировал арбитражные суды о прямо противоположных рекомендациях. Президиум ВАС РФ считает, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и в ГК РФ не содержится каких-либо специальных норм о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, поэтому к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ, то есть договор аренды не-

2007. №6 ПРАВОВЕДЕНИЕ

жилых помещений подлежит государственной регистрации только в том случае, если он заключен сроком на один год и более.

Таким образом, судебная власть не согласна с органами исполнительной власти в толковании закона (МНС РФ поддержал в письме от 19.04.2000 № 02-30-09/88 позицию Минюста РФ).

В связи с отсутствием единой позиции по данному вопросу субъектами РФ, муниципальными образованиями были приняты нормативные акты об обязательной государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений независимо от срока их действия и о порядке их регистрации. При решении вопроса об их применении необходимо учитывать п. «о» ст. 71 Конституции РФ, согласно которому гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. В п. 1 ст. 131 и п. 1 ст. 164 ГК РФ устанавливается, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется только в случаях, когда такая регистрация предусмотрена ГК и иными федеральными законами (п. 2 ст. 3 ГК). Таким образом, в Конституции РФ и ГК субъекты РФ (муниципальные образования) не наделяются правом издавать нормативные акты по вопросам определения круга прав на недвижимое имущество и видов сделок с ним, подлежащих обязательной государственной регистрации [1].

В связи с различным толкованием правил государственной регистрации договора аренды нежилых помещений было бы целесообразно изложить п. 2 ст. 651 ГК РФ в следующей редакции: «Договор аренды здания или сооружения, нежилого помещения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации».

В настоящее время такое положение в законодательстве позволяет участникам гражданского оборота игнорировать правила о государственной регистрации (субъекты правоотношений обходят положения ГК РФ, заключая договоры аренды сроком на 11 месяцев с автоматической их пролонгацией на тот же срок). Фактически договор длится достаточно долго, позволяя арендодателю в любое время расторгнуть договор, то есть нарушаются права арендатора.

Соглашение об аренде жилого помещения подлежит регистрации в органах только в том случае, если было заключено на 1 год и более. Другими словами, регистрировать нужно только долгосрочные договора. Если собственник сдает квартиру посуточно или на короткий срок (менее 1 года), то процедуру проходить не нужно.

Регистрация сделки в большей мере выгодна жильцу, так как после прохождения процедуры он имеет хоть временное, но законное право проживать в квартире в течение всего срока действия соглашения. Собственника, напротив, постановка договора на учет в органах, существенно ограничивает в правах.

Если во время действия соглашения он решит продать жилплощадь, то выселить квартиранта не сможет даже после совершения сделки купли-продажи. Таким образом, регистрация упорядочивает права и обязанности сторон и свидетельствует о факте обременения квартиры. Законодательством не установлены меры наказания за отсутствие учета сделки в органах. Поэтому стороны соглашения делают это по своему усмотрению.

Ответственность за регистрацию соглашения об аренде возлагается как на собственника квартиры, так и на жильца. Зарегистрировать сделку может каждый из них. Обычно этим вопросом занимается владелец жилого помещения.

ВНИМАНИЕ: Если ответственная сторона не может самостоятельно заниматься данным вопросом, то имеет право действовать через своего представителя на основании нотариальной доверенности.

Скачать бланк доверенности на регистрацию договора аренды квартиры
Скачать образец доверенности на регистрацию договора аренды квартиры

Перечень бумаг для прохождения регистрации достаточно обширный. Какие документы потребуется подать в органы:

Паспорт собственника (если он является юридическим лицом, то нужно предоставить учредительные документы).
Письменное согласие супруга или супруги на сдачу объекта в аренду (если помещение является совместно нажитым имуществом).
Согласие органов опеки на сдачу жилья в аренду, если одним из собственников является несовершеннолетнее лицо или гражданин с ограниченными возможностями.
Договор аренды (3 экземпляра).
Заявление.
Документ, на основании которого арендатор получил в собственность квартиру (договор купли-продажи, дарения, мены, решение суда и пр.).
Выписка из ЕГРП о праве владения недвижимостью.
Документы на жилое помещение: технический и кадастровый паспорт (эти бумаги выдаются в БТИ).
Документы арендатора (если он физическое лицо, то потребуется только паспорт, если юридическое – паспорт, учредительные документы, устав, выписка из ЕГРЮЛ, справка о регистрации в ФНС).
Квитанция об оплате госпошлины

Скачать бланк согласия супруга/и на аренду квартиры
Скачать образец согласия супруга/и на аренду квартиры
Скачать бланк договора аренды квартиры
Скачать образец договора аренды квартиры

Нередко при составлении договора об аренде возникает масса дополнительных моментов, в таких случаях составляют приложение к договору для аренды квартиры.

Предмет договора — передаваемое в наем жилое помещение (изолированная квартира, подходящая для постоянного проживания). Образец договора найма квартиры должен содержать четкое и полное описание жилого помещения, включающее в себя: местоположение, площадь, стоимость и другие характеристики недвижимости. Кроме того, в описании предмета договора найма квартиры указываются документы, подтверждающие право собственности владельца недвижимости. Квартира, предоставляемая в распоряжение нанимателя по бланку договора найма квартиры, должна быть не только пригодной для проживания, но и отвечать определенным требованиям: противопожарным, градостроительным, техническим и санитарным. По договору съема квартиры наниматель имеет право пользоваться не только предоставленным ему жилым помещением, но и местами общего пользования дома (лестницами, коридорами, холлами и пр.), включая электрическое, санитарно-техническое, механическое и иное оборудование внутри или за пределами квартиры, применяющееся для обслуживания более одной квартиры (мусоропроводом, лифтом и пр.).

Нанимателем, согласно Гражданскому кодексу РФ (п.1 ст.677), может быть только дееспособный гражданин. В положениях (ст.677 ГК РФ) о договоре найма жилого помещения помимо нанимателя также упоминаются проживающие с ним постоянно граждане.

Форма договора найма квартиры — простая письменная. Гражданский кодекс РФ и другие законы не предусматривают другой формы заключения этого соглашения. Простая письменная форма договора найма жилого помещения между сторонами — нанимателем и наймодателем (собственником жилого помещения или муниципальной жилищной организацией) способствует конкретизации прав и обязанностей сторон. Несоблюдение сторонами простой письменной формы договора съема квартиры не влечет за собой признание документа недействительным.

В Жилищном и Гражданском кодексах РФ требование о государственной регистрации договора коммерческого найма квартиры прямо не предусмотрено. Следовательно, договор коммерческого найма не подлежит госрегистрации. Скачать договор найма квартиры (образец актуален на 2020 год) можно на нашем сайте, воспользовавшись конструктором документов — достаточно выбрать варианты ответов в опросном листе.

С этим шаблоном часто используют:

Образец договора доверительного управления имуществом
Образец договора финансирования под уступку денежного требования
Договор аренды в общежитии комнаты (жилого помещения)
Форма договора коммерческого найма жилого помещения
Договор коммерческого найма жилья

Популярные документы и процедуры:

Образец договора технического обслуживания (общий)
Образец договора купли продажи ЕНВД
Претензия в энергосбыт
График платежей
Дополнительное соглашение о реорганизации работодателя

Для любого гражданского договора законодатель предусматривает перечень существенных условий. Стороны обязаны включить его в текст договора – иначе договор считается незаключенным. Для сделок аренды установлено только одно такое условие – предмет договора. В качестве предмета должен быть указан конкретный объект, а также его обязательные характеристики.

Определение предмета аренды происходит путем включения в договор следующих данных:

информация из правоустанавливающих документов и реестра ЕГРН, в том числе кадастровый номер;
тип объекта (помещение, здание), площадь и т.д.;
адрес арендуемого объекта, соответствующий ЕГРН.

Указанные сведения должны однозначно идентифицировать арендуемый объект. В 2018 году запрещены любые сделки, если недвижимость не поставлена на учет в кадастровых органах. Поэтому обязательным параметром объекта будет являться его кадастровый номер – он будет указан в выписке ЕГРН.

Комментарий специалиста. Если сдается помещение или здание, ранее не поставленное на учет, выполнить это можно одновременно с регистрацией. Для передачи в аренду частей помещения такой вариант является единственно возможным – временный учет проводится на срок договора, представленного на регистрацию. Чтобы соблюсти требование закона и получить постоянный или временный кадастровый номер, нужно представить технический план.

В процессе регистрации будет проверяться правильность составления договора. Если форма или положения документа будут противоречить закону, последует приостановка, а затем и отказ в регистрационных действиях. Чтобы избежать таких последствий, нужно соблюдать следующие основные правила:

договор составляется в форме письменного документа, а его дополнительная регистрация в нотариальной конторе не требуется;
со стороны арендодателя договор может подписать только собственник, либо его представитель по нотариальной доверенности (в тексте доверенности должно быть полномочие на совершение таких сделок);
если арендуемый объект находится в долевой или совместной собственности, необходимо участие в сделке каждого владельца (наиболее простой вариант – получить доверенность от каждого совладельца);
передача в аренду жилых помещений для целей, не связанных с проживанием граждан, является нарушением закона (например, предоставление квартиры для размещения торговой точки повлечет не только отказ в регистрации, но и привлечение к административной ответственности).

При составлении договора целесообразно не только изучить все законодательные нормы, но и воспользоваться услугами профессионального юриста. Даже в рамках консультации будет проведен анализ всех условий документа с устранением любых рисков при прохождении регистрации.

Для составления арендных договоров и их последующей регистрации в Росреестре нужно учитывать положения следующих нормативных актов:

глава 34 ГК РФ – содержит общие правила сделок аренды, а также особенности передачи во временное пользование зданий и сооружений;
положения Общей части ГК РФ – содержит базовые требования к составлению договоров, исполнения обязательств, правила досрочного прекращения сделок;
Закон № 218-ФЗ — устанавливает единые правила учета и/или регистрации аренды.

Для аренды федеральной, региональной или муниципальной собственности могут использоваться ведомственные нормативные акты и приказы.

Чтобы зарегистрировать договор, участники сделки должны обратиться в Росреестр или МФЦ. Порядок регистрации и кадастрового учета регламентирован Законом № 218-ФЗ. Последствия при обращении в Росреестр и МФЦ будут одинаковы, однако во втором случае сроки регистрационных действий увеличатся на 2 дня. Размер пошлины за регистрацию в обоих случаях будет одинаков.

Бесплатная консультация юриста

Специальным документом для согласования перепланировки при аренде может являться техническое заключение. Оно оформляется для подтверждения безопасности несущим конструкциям при проведении работ в многоквартирных зданиях. Подготовка заключения осуществляется специалистом экспертной организации на основании проекта перепланировки.

Нужно учитывать, что требование о предоставлении технического заключения не регламентировано на федеральном уровне, однако может предусматриваться региональными нормативными актами.

При заключении договора найма недвижимости впоследствии подписывают и акт приема-передачи объекта. Это делается в момент передачи ключей от квартиры или комнаты. Такой документ может быть использован в суде, поэтому важно знать, какую информацию в нем указать и как правильно его оформить.

Коротко о договоре найма жилого помещения

В главе 35 Гражданского кодекса РФ можно найти всю правовую информацию об оформлении договора найма. Нанимателем может быть только физлицо, а наймодателем, как правило, являются жилищные фонды. Срок договора найма не должен превышать 5 лет. Если в документе не обозначен период найма, то по умолчанию он будет составлять 5 лет.

Стороны могут расторгнуть договор. По инициативе нанимателя это можно сделать в любое время (при предупреждении наймодателя за 3 месяца), а по инициативе наймодателя — в судебном порядке в некоторых случаях. Они перечислены в ст. 687 Гражданского кодекса РФ.

Нанимателем помещения может быть только один гражданин. Если он будет проживать и с другими гражданами (членами семьи, например), то они тоже должны быть указаны в договоре.

В момент передачи ключей от жилого помещения принято подписывать акт приема-передачи недвижимости.

Акт необходим для того, чтобы зафиксировать следующие факты:

Жилое помещение передано нанимателю, одновременно с ним переданы и документы на жилье.
Наниматель не имеет претензий к состоянию объекта.
Обязательства сторон выполнены.

Документ можно составить в письменном виде или печатном. Предпочтителен второй вариант для удобства чтения. Не допускаются различные типы ошибок, помарки, зачеркивания (для рукописного варианта), поэтому к составлению акта нужно подойти со всей серьезностью.

К сведению! Составлением акта обычно занимается работник жилищного фонда.

Документ регистрации не подлежит. Его подписывают в двух экземплярах — по одному для каждой из сторон договора. Также важно помнить, что акт — это приложение к договору, поэтому их нужно хранить вместе.

Составляют акт по стандартной схеме. Первым делом указывают, что он является приложением к договору. Вносят также номер договора и день его подписания. Этот блок располагают в правом верхнем углу.

Далее ниже по центру пишут наименование акта. Также обязательно указывают дату и место составления документа и приступают к заполнению основной части.