Как искать квартиру в аренду

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как искать квартиру в аренду». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Ситуации, когда собственник сдает квартиру, взятую в ипотеку, и на полученные деньги выплачивает долг, нередки.

Согласно договору купли-продажи заемщик, взявший в ипотеку квартиру, является собственником имущества несмотря на кредитные обязательства перед банком.

Для минимизации риска потери вложенных средств банк обязует заемщика использовать приобретенную квартиру в качестве залогового имущества. Поэтому сделки по продаже имущества и передаче его в собственность третьим лицам возможны только с разрешения банка.

Однако сдавать квартиру в аренду собственник ипотечного жилья может свободно без разрешения, не нарушая законодательные нормы.

Нужно лишь учитывать, что оплату за аренду у съемщика в таком случае лучше брать помесячно, потому что в случае конфискации квартиры банком могут возникнуть споры по поводу возвращения заплаченных средств.

Как искать квартиры в Петербурге

Собственником неприватизированного имущества официально являются муниципальные органы, а сами люди, зарегистрированные в квартире, являются нанимателями.

В таком случае сдача неприватизированной квартиры в аренду считается субарендой, которая возможна только с разрешения собственника жилья.

Муниципальные органы редко дают свое разрешение на аренду квартиры третьими лицами, так что официально оформить договор со съемщиком в таком случае будет проблематично.

Приватизированную квартиру можно свободно сдавать в аренду с разрешения всех собственников.

Теоретически сдать служебную квартиру можно по аналогии с муниципальной, но на практике может возникнуть еще большее количество трудностей.

Если работодатель поймет, что сотрудник не нуждается в служебном жилье, оно может быть предоставлено во временное пользование другому сотруднику.

Аренда квартиры и другого жилья в США

Военнослужащим служебную квартиру сдавать в аренду нельзя, а приватизированную можно.

По аналогии с военнослужащими.

Сдача помещения индивидуальным предпринимателем физическому лицу не запрещена, однако в качестве ИП арендодатель будет уплачивать подоходных налог от получаемых от съемщика средств.

Преимущественно ИП оформляют люди, сдающие по несколько квартир, поскольку в таком случае налоговая ставка для ИП будет более выгодной в сравнении с налогообложением физических лиц.

Полицейский имеет право сдавать собственную приватизированную квартиру.

Плюсы и минусы для арендодателя

Преимущества сдачи квартиры в аренду очевидны для каждого собственника недвижимости, но нужно заранее быть готовым и к возможным трудностям.

Выгоды от сдачи жилого помещения:

получение дополнительного источника стабильного дохода;
нередко оплата коммунальных услуг осуществляется за счет арендатора;
квартира постоянно находится под присмотром и не ветшает.

При существовании возможности сдать квартиру в аренду держать жилье пустым не имеет смысла.

Посмотреть базы сайта онлайн нельзя, их необходимо скачивать, предварительно зарегистрировавшись с помощью номера телефона, на который впоследствии приходит СМС с кодом. Чтобы просматривать обновления в базе, нужно оформить подписку на сайт, которая стоит 15 тысяч рублей в месяц. Это кажется совершенно бессмысленным, учитывая то, что все объявления с сайта автоматически публикуются на сайтах «Из рук в руки», «Яндекс.Недвижимость» и на множестве других подобных.

Каждую поездку вам придется быть во всеоружии. Не поленитесь заранее подготовить «рыбу» договора найма жилого помещения и расписки о передаче денег. Обязательно берите с собой паспорт, ручку и небольшую сумму наличных. Деньги могут понадобиться для залога на месте — достаточно иметь при себе 5 тысяч рублей. Если вам нравится квартира, но вы хотите взять тайм-аут, чтобы обдумать предложение, то вы можете оставить небольшой залог (разумеется, под расписку).

У этих сервисов, несмотря на их большие минусы, есть классный плюс — подписка на новые объекты по заданным фильтрам. То есть, выставив фильтры на этих сайтах, вы можете подписаться на все новые объекты по этим фильтрам. Таким образом, вам больше не придётся посещать эти сайты, так как если что-то там и появится, нужное вам, то это придёт на почту. Таким образом, место вкладки 10 занимает веб-версия вашей почты, с которой вы подпишетесь на обновления.

Как снять квартиру в Польше: аренда жилья

На первый взгляд, проблема надуманная: все столбы, интернет, газеты пестрят объявлениями о сдаче жилья ─ только выбирай. А потом вдруг оказывается, что в одной квартире невозможно жить из-за перепланировки, в другой полно нелегалов, третья – за пределами городской черты, четвертая слишком дорогая, а пятую предлагают какие-то странные люди, мало похожие на ее хозяев.

Арендодатель диктует условия. Хозяевам хочется быстрее сдать, поэтому они заинтересованы в том, чтобы квартиру посмотрели сразу несколько потенциальных арендаторов. Из нескольких человек они выбирают себе арендатора. В сезон часты случаи, когда снимает квартиру тот, кто первый подошел. Хорошие квартиры в Санкт-Петербурге сдаются очень быстро. Иногда в первый день просмотра. Время просмотра тоже зависит от хозяина квартиры.

Существуют и другие инструменты поиска жилья. Например, есть такой проект «HELP17». Его разработчики собирают всю информацию о сдаваемой без посредников недвижимости в Санкт-Петербурге и размещают ее у себя на сайте. Чтобы получить к нему доступ, придется заплатить. Возможно, это небольшая цена, но и поисками подходящего варианта человеку все равно придется заниматься самому, как и составлением договора. Также можно воспользоваться услугами бесплатной петербургской справочной по Недвижимости «Квартирный вопрос». Там можно узнать средние цены на жилье, проконсультироваться, а также оставить объявление о поиске жилья. Правда, на отклик обычных людей рассчитывать не нужно, звонить с предложениями будут в основном из агентств недвижимости.

На нашем сайте Вы найдете объявления напрямую от собственников по аренде и продаже квартир в городах — Москва, Санкт-Петербург. Собственники размещают объявления, получая ротацию в разделы «Свежие объявления» и официальную группу «Вконтакте» бесплатно. Если вы собственник жилья — то мы рекомендуем Вам РАЗМЕСТИТЬ ОБЪЯВЛЕНИЕ БЕСПЛАТНО прямо сейчас.

Конечно же, в современном мире поможет интернет. Самые популярные сайты:

www.gumtree.pl – это удобный рекламный сайт, где можно найти любое объявление;
www.otodom.pl – здесь можно найти квартиру или дом не только по съёму, но и на продажу;
www.olx.pl – еще один достаточно известный сайт, где можно найти не только жильё в аренду, но и много других интересных вещей;
www.wspollokator.pl – это идеальный вариант для студентов. Есть объявления, где ищут соседа в комнату или квартиру.

В целом процесс поиска жилья на всех этих сайтах похож, поэтому мы рассмотрим на примере www.gumtree.pl. Для поиска арендного жилья нужно перейти в соответствующий раздел: «Nieruchomości→mieszkania i domy do wynajęcia». И, кстати, не забудьте выбрать город.

Предположим, что с городом в котором будете жить вы уже определились. А если еще нет, то можете прочитать статью о лучших городах для жизни в Польше.

Вероятнее всего у вас уже есть рабочее место или вы будете учится в одном из польских университетов. Теперь вам нужно определится с районом города в котором вам нужно найти жилье. Логично искать себе квартиру или дом, так, чтобы он находился недалеко от места работы или учебы.

Удобнее всего для этого воспользоваться картами google, и посмотреть как называется тот или иной район вашего города. Например для Кракова можно увидеть, что существует множество районов со своим названием (они подчеркнуты красными линиями).

Есть несколько вариантов, как найти и снять жилье в Польше:

воспользоватся услугами одного из агентств по недвижимости или услугами риелтора — сейчас большая часть квартир от частных хозяев в крупных городах Польши сдается через риэлторов или агенства недвижимости. Это связано с тем, что большинство крупных сайтов с объявлениями о сдаче или продажи квартир в Польше, берет оплату за размещение объявлений, а агенства риелторы имеют на таких сайтах уже оплаченную подписку и могут размещать объявления бесплатно. К тому же они берут на себя все вопросы, по оформлению и подписанию договора аренды и другие формальности. По этому большинство владельцев квартир, просто не хотят морочить себе голову и сразу обращаются в агенства недвижимости. Хотя при этом, зачастую при сдаче квартиры хозяин, как и съемщик, должен заплатить комиссию риэлтору.
самостоятельно искать объявления о сдаче жилья на одном из сайтов агрегаторов. Но даже в этом случае вы, вероятнее всего попадете на риелтора, так как почти все квартиры сдаются через них. Но зато выбор будет значительно больше, чем при обращении, только к одному агентству или риелтору. Если вы настроены найти хорошее жилье, чтобы оно отвечало критериям по цене и по качеству, вам придется мониторить объявления на всех сайтах. Часто бывает, что квартира уже сдана через час после подачи объявления на сайт. Хорошее жилье за приемлемую цену не заставит себя долго ждать хозяина.

В момент, когда вы подписываете договор, на аренду жилья, вы должны будете заплатить риэлтору месячную стоимость аренды (иногда может незначительно меняться как в большую так и в меньшую сторону).

Плюсы поиска жилья через агенство недвижимости или риелтора:

можно найти русскоговорящего или англоговорящего риелтора
он договаривается о времени встречи с хозяином, или имеет ключи от квартиры
зачастую он может забрать вас на своей машине, отвезти на показ квартиры и привезти обратно
оформляет все необходимые документы и решает другие текущие вопросы
может предложить вариант жилья, которого еще нет на сайте

Минусы аренды жилья через риелтора:

у одного риэлтора выбор жилья всегда меньше чем на сайте
риэлтору нужно заплатить комиссию в размере стоимости аренды за один месяц

Плюсы поиска жилья от хозяина:

не нужно платить комиссию
можно договориться о каких-то особых условиях

Минусы аренды жилья у владельца:

зачастую владельцы жилья не говорит по английски или по русски, то есть все переговоры нужно вести только на польском языке
нужно самостоятельно договариваться о встрече и добираться до жилья
нужно самостоятельно или совместно с хозяином подготовить договор аренды

Адрес сайта www.gumtree.pl.

Один из самых популярных польских сайтов для поиска жилья, покупки и продаже, это бесплатная доска объявлений.

Чтобы начать поиск жилья нужно зайти в раздел Nieruchomości, дальше выбираем либо pokoje do wynajęcia (аренда комнат), либо mieszkania i domy do wynajęcia (аренда домов и квартир).

Следующий шаг — это выставление фильтров — здесь можно выбрать город, район, диапазон цен, количество комнат, метраж и т.д.

Адрес сайта — olx.pl

Он полностью аналогичен украинскому olx. Также очень популярный польский ресурс для покупки и продажи всего что угодно. На olx также есть большое количество домов и квартир для аренды по всем городам Польши. Понятный интерфейс и большое количество объявлений. Здесь можно выбирать разделы: Wszystkie (все), Prywatne (объявление от хозяев) или Agencje (агентства).

Адрес сайта — dom.gratka.pl

Плюс этого сайта в том, что вы можете искать квартиру или дом на карте. Это очень удобно, если вы уже определились в каком районе города вы хотите снять жилье.На сайте есть весь привычный набор фильтров по площади, цене и другим параметрам квартир. Объявлений здесь меньше чем на первых двух сайтах по тому, что размещение объявлений платное и по этому объявления в основном от агентств недвижимости, но иногда именно на этом сайте встречаются хорошие варианты жилья, которых не было на других ресурсах.

Тип квартиры/комнаты:

каков размер квартиры/комнаты, например, kawalerka или garsoniera – это однокомнатные квартиры, как правило небольшие, часто в них нет отдельной кухни (aneks kuchenny)
проходная ли это комната (pokój przechodni)
есть ли окно в кухне (widna kuchnia) или его нет (ślepa kuchnia)
кто еще проживает в квартире и что он может сказать о хозяине/соседях

Мебель, оборудование комнат и кухни:

наличие бытовой техники: стиральная машина (pralka), холодильник (lodówka) и прочее
доступ к интернету — не против ли хозяин, чтобы вы подключили интернет
тип отопления: газовое, электрическое, центральное, в старых домах могут быть кафельные печи (piec kaflowy)
наличие мебели — иногда квартиры в Польше сдаются вообще без мебели, в расчете на, то что новый жилец привозит свою

Высота арендной платы:

включены ли в арендную плату коммунальные услуги (например, электричество, отопление, газ, интернет), эксплуатационные расходы
как организована оплата текущих счетов
необходимо ли внесения залога (kaucja), в каком размере

Нужно обратить внимание еще на две вещи: чинш и кауция.

Чинш — чаще это слово используют для обозначения обязательных эксплуатационных платежей (не коммунальных!), которые съемщик должен заплатить помимо суммы, которая уходит исключительно хозяину помещения.

В Польше стоимость аренды помещения состоит из двух частей: сумма денег, которые мы платим непосредственно хозяину и так называемый чинш. Поэтому вы должны быть очень внимательными и смотреть в объявлении, входит ли чинш в общую сумму. Он может быть разного размера, но в большинстве случаев это сума 500-600 зл.

На большинстве сайтов о недвижимости владельцы выставляют цену без чинша, чтобы привлечь нас выгодным соотношением цена/качество.

Зная о данном нюансе, вы можете сберечь свое время а возможно и деньги, когда ищете жилье в Польше.

Итак, вы уже живете некоторое время в Польше и пора бы позаботится об аренде жилья на длительный срок. Варианта два:

ищем самостоятельно
обращаемся к услугам посредника (агентства недвижимости)

Услуги посредника в Польше довольно дорогое удовольствие и составляют 100% стоимости месячной аренды, поэтому если крайней нужды в помощи агента по недвижимости нет, постарайтесь решить вопрос самостоятельно. Благо, предложений о сдаче жилья в аренду в Польше от хозяев хватает. А знания языка для оформления сделки, достаточно на самом минимальном уровне.

Конечно же в интернете, где же еще. Самыми популярными площадками недвижимости в Польше являются:

gumtree.pl — наверное самый популярный и удобный портал рекламных объявлений в Польше. можно найти что угодно.
otodom.pl
olx.pl
wspollokator.pl — решение для тех, кто ищет соседа для аренды жилья (вариант для студентов)

Посмотрим на примере сайта gumtree.pl, как выполнить самостоятельный поиск квартиры (комнаты). Первым делом, заходим на сайт и выбираем локацию (Воеводство/город) и в категории недвижимость выбираем раздел:

pokoje do wynajęcia (аренда комнат)
mieszkania i domy do wynajęcia (аренда квартир и частных домов)

Итак, нам приглянулся конкретный вариант. На что стоит обратить внимание в описании предложения? Допустим, требования по оплате выглядят так:

Koszty: czynsz najmu 1650 zł + czynsz administracyjny 220 zł. ( fundusz remontowy, woda, wywóz śmieci) — + media prąd i gaz. Kaucja zwrotna 1650 zł.

Следовательно, стоимость самой аренды обойдется в 1650 зл., к ней надо добавить Сzynsz в сумме 220 зл ( куда входит оплата ремонтного фонда, вода и вывоз мусора). Отдельно оплачиваются расходы на эл/энергию и газ (примерно ок. 60-80 зл на человека).

А вот другой вариант предложения:

Как правильно сдавать квартиру

Meldunek czasowy — формальность, которая может доставить головную боль, как поляку так и иностранцу, проживающему в Польше. По закону, если иностранец планирует пребывать в Польше более 3 месяцев, он обязан в 30-дневный срок, после заключения договора с владельцем квартиры о найме, «замельдоваться» по месту проживания

Эта процедура несколько отличается от понятия прописки в постсоветских странах, так как не наделяет вас правом на жилплощадь. Но без получения «мельдунка» вы лишаетесь многих прав — не сможете получить PESEL, не откроете счет в банке, не сможете подать документы на ВНЖ, не сможете купить автомобиль да и много чего еще.

Проблема в том, что найти квартиру в Польше несложно, а получить разрешение на zameldowanieот владельца квартиры не всегда получается. И все потому, что многие арендодатели не хотят афишировать факт сдачи недвижимости в аренду и платить с этой операции налог. Поэтому, отказ в прописке — частый случай и его надо обсуждать заранее.

Но есть одна тонкость. Чтобы «замельдоваться», вам не требуется разрешение владельца квартиры. Если у вас на руках договор о найме — этого достаточно для оформления мельдунка!

Чем может грозить такая самодеятельность? Среди моих знакомых и читателей блога есть те, кто прописывался самовольно без каких либо последствий. Но есть вероятность, что у вас очень ухудшатся отношения с арендодателем, вплоть до требования о выселении. Так что, лучше всегда согласовывать заранее необходимость прописки.

Сам процесс получения временного мельдунка (meldunek czasowy) не занимает более 15 минут. Вам необходимо обратиться в Urząd Miasta с действительным паспортом (с визой) или картой побыту и договором о найме жилья, оплатить сбор в размере 17 злотых и получить лист А4 с подтверждением замельдовання.

За всю историю жизни в Польше, я не встречался с проблемой отказа со стороны владельца в сдаче жилья именно мне и моей семье. Однако, не так давно стали появляться отзывы о том, что поляки неохотно сдают квартиры выходцам из Украины. Возможно причиной стала сложная ситуация в стране. Для меня это стало новостью, так как поляки довольно лояльно всегда относились и к молодым семьям с маленькими детьми и к студентам.

Предполагаю, что проблема также может крыться в слабом владении польским языком, что вызывает недоверие и страх у арендодателя.Что делать в таком случае? Вариантов немного:

обратиться к знакомым или друзьям, чтобы они взяли на себя вопрос переговоров с владельцем квартиры
если таковых нет — обратиться к посредникам за помощью

Если у вас есть трудности с коммуникацией, обращайтесь и мы попробуем помочь вам с поиском русскоговорящего риэлтора или посредника в Польше.

Залог успешной сдачи квартиры в аренду – правильные жильцы. Найти таковых вы можете как самостоятельно, так и с помощью агентств, занимающихся недвижимостью. Решите, кого вы хотели бы видеть у себя: будет ли это одинокая девушка, супружеская пара или компания студентов. Если у вас хороший ремонт и светлая мебель, заранее оговорите, согласны ли вы пускать квартирантов с маленькими детьми и животными. Не полагайтесь исключительно на агента, встретьтесь с будущими арендаторами лично и убедитесь, что эти люди вызывают у вас доверие. По крайней мере в первые месяцы наведывайтесь к жильцам в гости, чтобы убедиться, что они чистоплотны и не намерены разнести ваше имущество.

Договор между арендатором и арендодателем – это гарантия того, что отношения обеих сторон будут честными и плодотворными. Примеры составления договора вы можете найти в интернете, однако помните, что вы можете отразить в документе все, что придет вам в голову. Укажите состояние квартиры, мебели и прочего имущества, которое в ней находится, чтобы нечестные квартиранты не попытались прикарманить вашу стиральную машину и серебряные ложечки. Опишите требования, предъявляемые вами к арендаторам: к примеру, не шуметь после одиннадцати и предупреждать, если к ним будут приезжать гости. В свою очередь, ваши квартиранты также могут попросить внести некоторые пункты, которые защитят их и их имущество.

Как подготовить квартиру к приёму новых жильцов?

Если говорить про квартиру эконом-класса, то главное — сделать её презентабельной, но не переборщить с ремонтом, потому что ваши затраты могут ещё долго не окупиться.

Первое, что нужно сделать, — это вынести весь хлам. Затем проверьте сантехнику и электрику: этим вы обезопасите и себя, и вашего арендатора от возможных проблем. Давно не меняли обои? Линолеум никуда не годится, а на потолке разводы от давнишних протечек? Меняйте!

Даже при незначительном косметическом ремонте ваша квартира примет более ухоженный и опрятный вид, что самым наилучшим образом отразится на поиске квартирантов.

Обязательно отмыть, отутюжить и надраить до блеска всё, что можно, — пусть блестит и сверкает!

Меблируйте квартиру самым необходимым и не забудьте про бытовые приборы: холодильник, стиральную машину, телевизор. Но помните, если вы сдаёте бюджетную квартиру и поставите в неё дорогущую бытовую технику, то арендная плата вырастет ненамного. А вот если жильцы сломают вашу суперэлектронику, то вы понесёте значительные убытки. Однако в любом случае не стоит набивать квартиру под завязку. Нередки случаи, когда квартирантам не нужна ни мебель, ни бытовая техника — они въезжают со всем своим.

Если в квартире остались какие-то из ваших личных вещей, то лучше заберите их. Оплатите все имеющиеся долги по коммуналке, отключите городской телефон или хотя бы «восьмёрку».

Если же разговор идёт о квартире более высокого класса, то желательно привести её в полный порядок. Таким образом вы повысите её статусность и сможете найти подходящих жильцов.

Выбор квартиры начинается именно с фотографий, поэтому этот шаг крайне важен. То, какими снимками вы сопровождаете своё объявление о сдаче квартиры, во многом определяет, как быстро вы найдёте квартирантов. Нужно очень грамотно показать плюсы сдаваемой квартиры. Не настаиваю на профессиональных фото, за которые придётся платить деньги. Но при желании вы и сами сможете сделать отличные снимки.

Перед тем, как делать фотографии, ещё раз окиньте квартиру взглядом, создайте уют. Сделайте так, чтобы вам самому захотелось снять вашу квартиру! Фотографировать лучше в солнечную погоду. Не скупитесь, делайте много снимков, хороших и разных. Не забудьте про ванную с туалетом, кухню и коридор. Чем больше качественных и красивых фото вы добавите к своему объявлению, тем легче жильцам будет принять решение и снять именно вашу квартиру!

Наша цель — написать отличное объявление о сдаче квартиры в аренду. Практически шедевр. Для этого указываем в объявлении все плюсы. И подробнее. Обязательно напишите, если делали ремонт. Балкон, раздельный или совмещённый санузел, площадь кухни — всё это должно быть отражено в объявлении. Чтобы не изобретать велосипед, выберите штук пять лучших, на ваш взгляд, объявлений, размещённых на сайте. Возьмите из них то, что подходит для вашей квартиры, и добавьте дополнительную информацию про имеющуюся в квартире мебель, технику и отличных соседей.

Если вы не готовы сдавать свою квартиру жильцам с детьми, животными, курящим, предпочитаете жильцов определённой национальности — всё это также необходимо указать в объявлении.

Ваше объявление в идеале должно соответствовать формуле AIDA (внимание, интерес, желание, действие). Оно должно быть таким, чтобы жильцы не только захотели снять вашу квартиру, но захотели срочно схватить телефон и позвонить вам, боясь, что квартиру уведут у них из-под носа.

Когда составите объявление, не забудьте проверить текст на грамматические ошибки и опечатки.

Советую размещать объявление на топовых сайтах. Все они на слуху. Если сомневаетесь, спросите знакомых или коллег, какими базами они пользуются в поисках квартиры или для сдачи своей. Не нужно размещать объявление на десятках сайтов. Обычно хватает размещения на нескольких рейтинговых ресурсах.

Обычно мы не платим деньги за подачу объявления. Но, как показывает практика, при нынешнем состоянии рынка аренды жилья стоит размещать платные объявления. Скорость сдачи квартиры в этом случае увеличивается в разы.

Да, и не забудьте про фото! Лучшие. И побольше.

И вот вы дождались первых звонков. Разговаривайте спокойно и уверенно. Не только сами отвечайте на вопросы, но и уточняйте информацию о потенциальных жильцах. Возможно, вас что-то не устроит в квартирантах уже в процессе телефонного разговора, так зачем тогда время тратить на осмотр квартиры? Обязательно поинтересуйтесь составом и количеством жильцов. Не бойтесь спрашивать о том, что указано в объявлении. Если вы не хотите пускать жильцов с собакой, то не лишним будет ещё раз уточнить наличие домашних питомцев.

Если вас и потенциальных арендаторов всё устраивает, договаривайтесь о просмотре квартиры.

По моему опыту встречи лучше назначать примерно на одно время с разницей в 10–20 минут сразу нескольким квартирантам. Приходят на встречу далеко не все. Представляете, как бывает обидно, когда тратишь время, приезжаешь, а никто не появился? Так что не стесняйтесь: это рынок. Я вас уверяю, жильцы точно так же договариваются на один день сразу с несколькими хозяевами квартир и выбирают то, что им подойдёт.

Желательно прийти чуть раньше потенциальных арендаторов. Проветрить квартиру, распахнуть шторы или включить свет, добавить приятную музыку — создать ощущение тепла и уюта.

Если арендаторы вам приглянулись, сделайте так, чтобы они влюбились в вашу квартиру. Не ходите за ними молча, только отвечая на вопросы. Говорите, показывайте, рассказывайте короткие истории, связанные с квартирой, приводите аргументы в свою пользу. Сами старайтесь понравиться. Другими словами, будьте хорошим продавцом самого себя!

Если арендаторы поверят вам, то шансов, что они снимут вашу квартиру, будет гораздо больше.

Если посетители не готовы сразу принять решение, не бурчите себе под нос что-нибудь нечленораздельное: по собственному опыту знаю, что многие из тех, кто ушёл, потом возвращаются.

Поиск места жительства в Германии для мигранта становится первым серьёзным испытанием. Справиться с задачей непросто даже бюргерам. Часть немецких городов настолько перенаселена, что аренда квартиры превращается в сложнейший квест с невероятными сюжетными поворотами и неожиданными развязками.

Мигранту сложнее на порядок: недостаточное знание языка, непонимание особенностей съёма жилья, незнание законов — список препятствий неполный. Немцы отнюдь не стремятся сдавать недвижимость иностранцам. Чтобы результативно конкурировать с местными, придётся разобраться в теме по полной программе. Задача статьи — дать исчерпывающий ответ на вопрос «как арендовать жильё в Германии».

Проникнувшись пониманием тяжести проблемы, приготовьтесь применить весь доступный арсенал способов. Начинайте с очевидного: поиск в интернете. Крупнейший немецкий сайт недвижимости — ImmobilienScout24. По интерфейсу не отличается от стандартных.

Разрыв шаблона для иностранца произойдёт и на этом этапе. В Германии потенциальные арендаторы тоже просматривают жильё, но скорее это мероприятие для хозяев объекта. Арендодатели придирчиво перебирают возможных кандидатов, собирают информацию, просят доказать кредитоспособность. Выбор затягивается на недели.

В объявлениях объекты делятся на квартиры (Wohnung) и дома (Haus). Следующий уровень категоризации — по количеству комнат (Zimmer).

Для экономии пространства газетных площадей, в объявлениях принято пользоваться сокращениями. Обычай перекочевал и в интернет. Расшифровка немецких аббревиатур — отдельное развлечение!

Размер жилой площади указывается в квадратных метрах с сокращением Wfl — Wohnfläche. Сумма Рассчитывается по закону WoFlV.

Комнаты без скошенных стен считаются полностью. Пространство под наклонной стеной (чердачные помещения), когда от пола до стены вверх менее метра, не считается. Площадь под скосом высотой 1-2 метра учитывается на 50%.

Балкон, терраса, лоджия — четверть площади добавляется в жилую. Максимум, половина при наличии соответствующего разрешения.

Отапливаемые веранды засчитываются по полной площади, неотапливаемые — 50%.

Вывод: указанная площадь в объявлении и полезная жилая площадь — разные величины. Придётся осмотреть недвижимость, чтобы составить полное представление.

Аренда жилья в Торонто в Канаде — сколько стоит и как искать

Указывается цифрой по числу комнат и Z или Zi. Однокомнатная квартира — 1Z. Трёшка — 3Zi.

К этому сокращению добавляется информация о наличии

кухни (K),
ванной (B),
коридора (D),
террасы (Т). Терраса на крыше — DT.
Балкон (тоже B, но последнее. Иногда BLK).
Душ — D. Да, опять.
Кладовка (AK или AR).
Дополнительный туалет — GWC
Спальня — SZ.
Веранда, зимний сад — WG.

Ванная или душ в квартире — стандарт. Поэтому одно D или B указывает на способ помыться. А второе — на коридор или балкон. С непривычки сложно понять, потренируйтесь.

Примеры:

2ZBB — двушка с ванной и балконом.
3ZKBT — трёшка, кухня, ванная, терраса.
1Zi KDD — однушка, кухня, душ, коридор.
1ZKDB — однушка и кухня. Душ-балкон или Коридор-ванная или Ванная комната с душем — неизвестно. Зависит от личного понимания владельца способов использования сокращений.
4KBDD, 2SZ, GWC, AR, DT — четыре комнаты. Кухня, ванная, душ, коридор, 2 спальни. Туалет для гостей. Кладовка, терраса на крыше.

В порядке вещей указать «половинчатое» число комнат. К примеру, 2,5Zi. Что означает 2,5 узнаете посетив жильё. Возможно одна комната маленькая или не отделена полноценными стенами.

За комнаты не считаются коридоры, туалеты, ванные, кухни и кладовки.

В Германии счёт этажей ведётся не с первого, а с нулевого. Первый этаж обозначается как 0 или EG. ETG с цифрой — номер этажа.

EG — первый этаж, наземный.
1ETG — второй этаж.
3ETG — четвёртый этаж.
OG — верхний этаж многоквартирного дома.
DG — чердачный этаж — квартира в крыше со скосами стен.
KG — минус первый, подвал. В подвальных помещениях в Германии рачительные хозяева обустраивают квартиры под сдачу в наём.

AB — старая постройка, NB — новая.
EB — первый жилец.
SP, P или PP — парковка, CP — крытая парковка, Gge — гараж, TG — подземная стоянка
SH,ZH — центральное отопление один дом, FBH — отопляемые полы, FW — отопление от центральной котельной, GEH — газовый котёл, O или OH — камин
GK — керамическая плита, GS — посудомойка, WM-Anschl. — кран для стиральной машины
HT — разрешено содержать домашних животных
NR — запрещено курить
L — лифт.
Lam. — ламинат, TeBo — ковровое покрытие

Право сдавать свою квартиру в аренду имеет её собственник. У кого на руках имеется свидетельство регистрации прав собственности (выписка из госреестра) на нее. Никакие родственники или очень близкие друзья не вправе заключать арендный договор с жильцами по просьбе владельца квартиры. Этот вариант возможен лишь при наличии нотариальной доверенность, в которой прописано право доверенного лица сдавать внаём жилье его доверителя. Иначе собственник может в любой момент возразить против такой сделки.

Человека, впервые столкнувшегося со сдачей квартиры в аренду, приведет в панику даже такой простой вопрос, где найти жильцов. Можно посоветовать четыре варианта:

Обратиться в агентство недвижимости. Вам предложат массу вариантов, а также предоставят некоторые гарантии, но за такие услуги придется заплатить.
Подать объявление о сдаче квартиры в газету, Интернет-сайты либо в «бегущую строку» на телевидении. Или найти объявление человека, желающего арендовать жилье в этих же СМИ. Правда, есть риск нарваться на недобросовестного квартиросъемщика. Он либо не оплатит предоставленную ему квартиру, либо испортит (похитит) имеющееся в ней имущество.
Найти жильца через друзей, знакомых, родственников — наилучший вариант. Вряд ли квартиросъемщик по протекции рискнет навредить хозяину квартиры. А в случае возникновения спорных вопросов его всегда можно будет найти.
Сдавать жилье родственникам или друзьям. Скорее всего, такая аренда будет безвозмездной. Никакой материальной выгоды Вы не получите. Зато можете смело поручать им оплачивать коммунальные счета за квартиру.

Вообще нужно периодически проверять сдаваемую квартиру. Общаться с квартиросъемщиками и контролировать коммунальные платежи, чтобы избежать проблем в дальнейшем.

Если квартира сдается незнакомому человеку, то договор найма не может гарантировать полной имущественной безопасности собственнику. Нужно проверить будущего жильца на предмет его законопослушности. Для этого можно обратиться к знакомым сотрудникам полиции или другим представителям правоохранительных органов для проверки нанимателя на предмет судимости, привлечения его к административной ответственности, наличие долговых или кредитных просрочке и пр. Можно посмотреть информации о человеке в Интернете и из иных открытых источников.

Сдать квартиру в аренду без посредников, конечно, дешевле. Но тогда все заботы о жилье ложатся только на Ваши плечи.

Аренда квартиры в Праге: где искать и сколько стоит

О юридических моментах оформления сделки поговорим позже. Сейчас коснемся бытовых моментов.

Квартиру нужно передавать непосредственно нанимателю, рассказывая о всех особенностях и важных технических моментах жилья. Так можно избежать случайных поломок и причинения иного ущерба.

При передаче квартиры следует совместно зафиксировать показания приборов учета энергоресурсов (воды, электричества, газа и пр.), чтобы в дальнейшем не разбираться кем допущена коммунальная задолженность.

Перед передачей ключей общую и детальную обстановку в квартире следует сфотографировать. Это будет дисциплинировать нанимателя, так как он будет видеть трепетное отношения хозяина к своему имуществу. Кроме того, фотоснимки могут служить доказательством в суде, если возникнет конфликт о существенном ухудшении состоянии квартиры после ее сдачи.

Если на лестничной площадке у Вас дружные соседи, то хорошо бы познакомить новых жильцов с ними. И оставить соседу свой номер телефона на экстренные случаи. Это тоже «воспитывает» нанимателя.

Если Вы решили сдать квартиру и оформить договор самостоятельно, следует соблюсти основные правила его составления. Главное, четко прописать основные условия – адрес квартиры, срок и размер арендной платы, остальное по желанию сторон. Можно составить очень подробный документ на нескольких страницах, в котором предусмотреть все нюансы. А только самое необходимое, уместив всё на одном листе. Надежный договор должен включать такие пункты:

Дата и место его составления.
Подробные персональные данные наймодателя и нанимателя: имя, фамилия, отчество, дата рождения, место прописки и проживания, номер и серия паспорта или другого удостоверяющего документа.
Предмет договора: сдаваемая квартира, находящаяся в собственности у наймодателя. А именно, ее адрес, метраж, техническое состояние, наличие мебели, сантехники, оценка пригодности для проживания (отопление, водоснабжение), подключение телефонной сети, и сети Интернет, кабельного телевидения. Подробное описание может быть изложено как в самом договоре, так и в прилагаемом к нему передаточном акте.
Ссылка на документ, подтверждающий, что наймодатель является собственником жилья. Об отсутствии обременений третьими лицами (ипотека, залог, другая аренда, арест и т.д.).
Стоимость ежемесячной арендной платы, в том числе указание, на кого ложится обязанность по уплате коммунальных расходов.
Форма расчета: наличными денежными средствами, почтовым переводом или на банковскую карту (вклад), безвозмездно и т.д..
Сроки оплаты: единовременно за весь период аренды или ежемесячно (ежеквартально) с указанием, до какой даты должен быть внесен платеж.
Кто из сторон обязан производить текущий, капитальный или срочный ремонт квартиры.
Срок, на который арендуется жилье.
Указание всех жильцов, вселяемых к нанимателю (если договор долгосрочный).
Права и обязанности, возлагаемые на нанимателя и наймодателя, с которыми они должны быть согласны.
Причины и условия, по которым договор найма может быть расторгнут в одностороннем порядке.

Желательно в договоре также прописать и особые условия, так называемые «житейские хитрости»:

О запрете нанимателя и членов его семьи (или тех лиц, кто с ним будет проживать) прописываться по месту жительства (в арендованной квартире). Хоть законодатель и не допускает прописку без разрешения собственника, однако «предприимчивые умельцы» умудряются обойти ограничения. Подобное условие не позволит схитрить при регистрации, а если незаконная прописка все же была допущена, то ее легко будет оспорить в суде (сам договор будет неоспоримым доказательством неправомерности действий нанимателя).
Распределить обязанности страхования квартиры от несчастных случаев межу наймодателем и нанимателем. Лучше, конечно, самому заняться этим вопросом, так как, застраховав квартиру от затопления, пожаров, гражданской ответственности и пр., собственник снимает с себя риски за халатное поведение нанимателя. Ведь если произойдет подобный случай перед потерпевшими (соседи и иные лица) будет отвечать собственник. С виновника (нанимателя) можно взыскать ущерб только в порядке регресса. То есть сначала собственник возмещает ущерб пострадавшим и лишь потом он может требовать материальную компенсацию с нанимателя. Иногда это невыполнимая задача (например, наниматель не имеет имущества, официально не работает или платить алименты и т.д.).
Об ограничении возможности сдавать квартиру в поднайм (субаренду) другим лицам без письменного согласия собственника. Иначе квартиру могут превратить в гостиный двор.

О периодической возможности собственника проверять состояние квартиры. Это права собственника в присутствии нанимателя приходить в квартиру для осмотра на предмет ее сохранности, надлежащего санитарного состояния и пр. Если такой пункт не предусмотреть наниматель попросту может не пустить наймодателя, ведь это его право.

Максимальный срок, на который вы способны заключить договор найма — это 5 лет. И даже если в документе нет ссылки на то, на какой срок сдается квартира, он будет ограничен указанным временем.

Опытные юристы всё же советуют не сдавать квартиру в долгосрочную аренду. Заключить другой договор на новый срок всегда проще, чем расторгнуть уже имеющийся. Тем более, когда одна из сторон с расторжением не согласна.

договор найма можно не регистрировать в Росреестре. Значит нет необходимости тратить время на сбор документов, нести расходы на оплату госпошлины. А по истечению договора погашать запись в государственном реестре об обременении (найме);
наниматель не сможет рассчитывать на предоставление отсрочки устранения нарушений, влекущих расторжение договора.

В основном краткосрочным договором пользуются собственники, уклоняющиеся от уплаты налогов с доходов от найма. Ведь о таком договоре в налоговой инспекции не знают (договор не регистрируется в росреестре и от туда сведения не поступают налоговикам).

квартира, сдаваемая в найм, не состоит на кадастровом учете;
действует ранее заключенный договор аренды на туже площадь;
не представлен полный перечень необходимых документов для регистрации;
договор найма имеет грубые несоответствия требованиям закона.

Плата за съемное жилье

Оплату за наём квартиры, а также условия внесения коммунальных платежей следует подробно расписать в договоре.

Некоторые наймодатели настаивают на залоге в отношении арендной платы. То есть требуют оплату сразу за несколько месяцев. Это гарантирует, что жильцы будут проживать в квартире весь оплаченный ими период. Для нанимателя же это уверенность в том, что он не останется без крыши над головой в течение того времени, за которое уже внес оплату.

Сведения о том, что за наём квартиры требуется внесение залога за несколько месяцев, могут быть указаны непосредственно в договоре либо оговорены сторонами устно.

Лучше письменно зафиксировать в арендном договоре условия возврата (или невозврата) залога. Это на случай когда жилец решил съехать с квартиры раньше, в пределах того срока, за который уже внёс плату.

Например, наниматель внес залог за проживание в съемном жилье за 6 месяцев, а спустя 3 месяца решил съехать. Такой вариант нужно предусмотреть в договоре и указать, должен ли будет в данном случае наймодатель вернуть часть арендной платы.

Встречается условие о депозите арендной платы за последний месяц. Схема такова: в первый месяц вносится двойная оплата. А за последний месяц ничего платить не надо, так как депозитный платеж и есть платеж за последний период. Этим депозитом страхуется хозяин квартиры, если постоялец съедет тайком, не заплатив за последний месяц.