Экспертиза кадастровой стоимости земельного участка

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Экспертиза кадастровой стоимости земельного участка». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Под экспертизой кадастровой стоимости недвижимости понимается комплекс мероприятий, целью которых выступает установление реальной цены объекта. В качестве последнего могут выступать капитальные или временные постройки, а также земельные участки.

Регламентирующий закон: Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О государственной кадастровой оценке».

Оценка кадастровой стоимости земельного участка

До 2015 года необходимости в экспертизе кадастровой стоимости практически не существовало. Однако, после внесений очередных изменений в законодательство, роль кадастровой стоимости резко возросла, так как она сегодня выступает в качестве базы при расчете налогов на имущество физических лиц.

Особенно серьезную актуальность рассматриваемая процедура приобрела после того, как в течение 2015-2017 годов органами местной власти была проведена так называемая независимая оценка кадастровой стоимости различных объектов недвижимости, находящихся в собственности у граждан России. По ее итогам был рассчитан налог, который у большинства физических лиц вырос в несколько раз.

Данная ситуация стала причиной вполне логичного недовольства со стороны собственников. В результате, в законодательство были внесены поправки, позволяющие оспорить величину начисленного налога. Одним из важных этапов этой процедуры выступает экспертиза кадастровой стоимости различных объектов недвижимости.

Действующее законодательство предусматривает двухступенчатую процедуру оспаривания кадастровой стоимости. На первой стадии собственник обращается в специально созданную при местных органах власти комиссию, которая рассматривает качество произведенной оценки. Серьезным аргументом в пользу заявителя выступает проведенная им экспертиза кадастровой стоимости.

В случае отказа в принятии комиссией необходимого собственнику решения по снижению кадастровой стоимости и, как следствие, величины налога на имущество, он получает право обратиться в суд. В подобной ситуации экспертиза кадастровой стоимости называет судебной, хотя, по сути, в большинстве случаев используется один и тот же документ. Она может касаться как самостоятельной оценки, проведенной экспертом, так и экспертизы существующего отчета об определении кадастровой стоимости.

При проведении экспертизы кадастровой стоимости оцениваются следующие параметры объекта недвижимости:

площадь здания или помещения, разделенная на общую и жилую;
возраст строения и материалы, которые использовались при его возведении;
техническое состояние объекта. Отдельно рассматривается его возможное отнесение к аварийному, а также ветхому жилому или нежилому фонду;
планировка, наличие инженерных коммуникаций и других удобств, например, лифта, парковки, мусоропровода и т.д.;
количество этажей в здании и, если речь идет об отдельном помещении, этаж, на котором оно располагается;
месторасположение постройки с точки зрения престижности этого района населенного пункта, а также наличия поблизости объектов инфраструктуры, социальной и культурной сферы.

При проведении экспертизы кадастровой стоимости земельного участка дополнительно рассматриваются следующие параметры:

соответствия использования земли целевому назначению;
наличие на участке построек, как капитальных, так и временных;
расположение земельного надела с точки зрения престижности и востребованности участков в этом районе для последующего строительства и т.д.

Кадастровая стоимость земельного участка по кадастровому номеру

Значительная часть собственников принимает решение не заниматься проведением судебной экспертизы оспаривания кадастровой стоимости недвижимости

Профессиональные юридические знания специалистов по оспариванию кадастровой стоимости, помогают справится даже с самой сложной задачей.
Для эффективного отстаивания позиции клиента необходимо досконально разобраться в отчете оценщика, что также является проблемой для неподготовленного человека. В ЭталонГарант отстаивать вашу позицию будет опытный юрист.
Возврат уплаченных налогов представляет собой трудоемкую процедуру, для успешного осуществления которого необходимо оформление большого количества документов. И все эти документы оформлять будем мы.
Судебное рассмотрение дела также является длительным и трудозатратным процессом, требующим соответствующей подготовки и образования. Все наши специалисты регулярно обучаются и имеют помимо богатого опыта, высшее юридическое образование.

Обратившись к нам, вы получите возможность получения конечного результата “под ключ”.

Благодаря оценке земель промышленности удается узнать различные перспективы, позволяющие перепрофилировать производственные мощности или использование данных участков для других нужд. На оценочную стоимость всех этих территорий влияет наличие развитой транспортной инфраструктуры, наличие коммуникаций и удаленность местности от больших населенных пунктов.

Упомянутое мероприятие проводится на основании показателей состава грунта, удаленности земель от городов или деревень, а также характеристике плодородности. Эти земли должны сопровождаться разрешительными документами, в которых указано для чего они будут использоваться в будущем.

Данные о заявителе (ФИО, паспортные данные или точные реквизиты организации-заказчика)
Характеристика земельного участка (площадь, расположение, рельеф)
Документы, которые подтверждают законность владения земельным участком
Договор аренды (если земля арендуется)
Точная информация о постройках, находящихся на территории участка
Данные про имеющиеся ограничения
Прямое назначение территории
Развернутый план участка, подлежащего оценке
Причины проведения оценочных мероприятий
Данные об используемых землях, находящихся неподалеку
Информация о том, для чего используется земля на сегодняшний момент

Оценка земли, осуществляемая нашей организацией, базируется на следующих критериях:

Месторасположение участка
Общая площадь
Правообладание и статус
Для чего земли используются

Ни одна сделка по купле/продаже земельного участка не проходит без оценки его стоимости. Наша компания готова оценить любую территорию, которой вы владеете. Кроме этого, независимая экспертиза позволяет узнать настоящую цену надела, а также узнать, целесообразно ли проводить какие-либо финансовые сделки с ним. После завершения исследований вы можете продать пай, сдать его в аренду или внести его в качестве залога.

Необходимость в данной услуге очевидна. Она проявляется на нескольких уровнях:

Государственный, в целях создания целостной системы налогообложения.
Территориально-субъектный. Для точного представления о том, насколько эффективно используются земли, а также для принятия объективных решений о продуктивности их использования.
Собственники могут рассчитывать на справедливый адекватный уровень налогообложения, упорядочение купли-продажи и других манипуляций с недвижимостью.

Согласно Законодательству, государственная кадастровая оценка земли проводится регулярно, как минимум, раз в 5 лет. В рамках квалифицированной проверки должны учитываться все факторы, сервитуты, то есть права ограниченного пользования, а также иные ограничения, установленные законным путем на территории РФ.

При обращении к нам клиенты получают простую и понятную схему взаимодействия, состоящую из 5 этапов:

Непосредственно уровень подготовки и создания информационной основы, в том числе, аналитика, относящаяся к конъюнктуре земельного рынка, ценам, судебной практики и так далее.
Грамотное разделение оцениваемого земельного участка по зонам и кадастровым кварталам.
Четкое определение с последующим обоснованием показателей стоимости, без которых кадастровая оценка просто невозможна.
На следующем этапе специалисты компании «Эксперт Оценка» выделяют ценовые зоны на определенной территории.
В итоге вы получаете на руки графико-цифровое оформление оценки, а также своевременное внесение данных в ГКН.

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка

Мы являемся организацией с богатым опытом, получившей лицензию на проведение работ, поэтому можем гарантировать профессионализм на всех уровнях. В ходе проведения оценки мы используем разные методы:

Затратный. Необходим при работе с уникальными участками, у которых нет аналогов, либо, как вариант, они не пользуются спросом. Он позволяет точно определить себестоимость.
Сравнительный. Самый оптимальный вариант, который объективен при оценке типовых участков земли, с учетом того, что имеется достаточно информации об их рыночной стоимости. Отражает текущую ситуацию на рынке.
Доходный. Он строится на квалифицированном определении предполагаемой ренты от коммерческой эксплуатации того или иного участка.

Мы учитываем все аспекты и нюансы, ничего не упуская из вида. Если вы хотите максимально точно и в сжатые сроки оценить кадастровую стоимость земли, то обращайтесь в компанию «Эксперт Оценка». Если у вас имеются какие-то вопросы, то наши специалисты готовы провести для вас бесплатную консультацию.

Под кадастровой ошибкой понимаются неверные сведения о границах земельных участков, которые содержались в документах, поданных в орган кадастрового учета.

Лица, которые могут совершить кадастровую ошибку:

Государственные органы или органы местного самоуправления (в случае неправильно подготовленных документов на земельный участок (схема расположения границ спорного земельного участка);
Кадастровые инженеры (в случае если они неточно определили границы спорного земельного участка и эта неточность перешла в последующие документы).

Использование при обмере земельного участка неповеренных геодезических приборов;
Неточность, допущенная геодезистом при нанесении точек границ земельного участка на карту;
Использование условной системы координат, которая не привязана к государственной.

Все вышеперечисленные факторы ведут к таким нарушениям, как: нарушение градостроительного законодательства, наложение земельного участка на смежный, пересечение дома границами участка. Данные нарушения, в свою очередь, мешают оформлению земельно-имущественных отношений.

Центр по проведению судебных экспертиз и исследований АНО «Судебный эксперт» располагает экспертами в области землеустроительных экспертиз, которые помогут найти причину возникновения кадастровой ошибки и устранить её.

Эксперт, осуществляющий проведение экспертизы кадастровой ошибки, обязан иметь документы, подтверждающие его квалификацию (диплом о высшем образовании, сертификат эксперта в области землеустроительных экспертиз, свидетельства о повышении квалификации и т.д.). Федеральный закон от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» контролирует деятельность эксперта (или комиссии экспертов) во время проведения экспертизы кадастровой ошибки. Эксперт-строитель также предупреждается руководителем экспертной организации об уголовной ответственности за намеренное составление ложного заключения землеустроительной экспертизы ошибки, внесенной в кадастровые документы, а также за осознанную дачу в суде ложных показаний, которая предписывается статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Независимая экспертиза кадастровой ошибки, выполненная в Автономной некоммерческой организации «Центр по проведению судебных экспертиз и исследований», поможет устранить неверные сведения, имевшиеся в документах, которые были поданы в кадастровый орган, поспособствует корректному отображению границ участка в кадастровых картах Российской Федерации.

Уменьшение срока производства экспертизы в два раза +30% к стоимости Выезд эксперта в пределах города Москвы для осуществления осмотра объектов, отбора образцов для исследования, участия в судебном заседании или иных мероприятиях, требующих присутствия эксперта 10 000 ₽ Выезд эксперта в пределах Московской области 12 000 ₽ Выезд эксперта в другие регионы России 15 000 ₽ + транспортные и командировочные расходы Подготовка дополнительного экземпляра экспертного заключения 1 200 ₽ Юридическая консультация по вопросам, не связанным с проведением и назначением экспертиз от 5 000 ₽ Составление искового заявления 10 000 ₽

Нормативные основания и правила корректного оформления и расчета кадастровой стоимости земельного надела прописаны в статьях Земельного Кодекса Российской Федерации.

Оценить недвижимость массово, специалистам помогают следующие факторы:

Работы подготовительного характера, которые включают в себя сбор и обработку документов нормативного значения;
Тип, категория земельного участка, регламентированная со стороны законодательства;
Характеристика обустройства территории в социальном ключе;
Количественный показатель наделов, находящихся на конкретной территории земли. Данные сведения содержатся в кадастровой службе по учету;
Размеры земельного участка, цену которого планируется определить;
Расчет и временной промежуток, затраченный на эту процедуру;
Работа по оформлению результатов в форме цифрового и графического выражения;
Локализация земельного надела.

Посредством проведения экспертизы по оценке, для владельца земельного участка будет доступна информация о средней кадастровой стоимости данного надела.

Обычно кадастровая стоимость имеет отличие от рыночной, однако, имеют место и случаи равной стоимости.

Порядок снижения кадастровой стоимости земельного участка в 2020 году

У вас есть право на обжалование решения специалиста кадастровой службы следующими методами:

Посредством административного пересмотра. Такой вариант предусматривает обращение граждан в Росреестр с целью написания заявления в регламентированной форме. После этого назначается административная комиссия, уполномоченная решить, есть ли необходимость проведения переоценки;
Обращение в судебный орган. Для данного варианта, необходимо будет подготовить исковое заявление в суд.

Результат оспаривается, если:

Во время проведения экспертизы брались в расчет некорректные сведения;
Была внесена некорректная дата проведения процедуры, что требует исправления и перезаписи.

Государственная кадастровая оценка проводится кадастровыми инженерами, имеющими соответствующую квалификацию. Она проводится массово для большого количества объектов одновременно. В этом случае обязательно может возникнуть ситуация, когда реальная рыночная стоимость объекта будет существенно отличаться от кадастровой. Меж тем, государственная кадастровая оценка используется для начисления налогов, выкупа участков и недвижимого имущества для государственных и муниципальных нужд.

Чтобы узнать, какой налог на недвижимость физических лиц вам необходимо будет заплатить в 2017 году, воспользуйтесь нашим Калькулятором налога на недвижимость физлиц.

Кадастровая стоимость земли и недвижимости может быть оспорена в Комиссии при территориальном управлении Росреестра и/или в суде.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости (скачать образец);
Нотариально заверенные копии документов, удостоверяющих право на объект недвижимости;
Документы, которые подтверждают недостоверность сведений об объекте недвижимости или земельном участке (для пересмотра кадастровой стоимости по основанию «недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных для определения его кадастровой стоимости»);
Отчет об оценке недвижимого имущества или земельного участка, подготовленный независимым оценщиком, на бумажном носителе и в электронном виде, подписанный ЭЦП (электронная цифровая подпись);

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается Комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.

Решение Комиссии может быть оспорено в судебном порядке.

Физические лица, граждане имеют право обращаться в суд для оспаривания кадастровой стоимости без предварительного обращения в Комиссию при Росреесте;

Юридические лица при оспаривании кадастровой стоимости должны соблюдать обязательный претензионный порядок и получить предварительный отказ в Комиссии перед обращением с исковым заявлением в суд (Скачать исковое заявление об оспаривании кадастровой стоимости).

Документы для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка

Затраты, которые ожидают вас при снижении кадастровой стоимости:

Размер государственной пошлины при получении документов и кадастровых паспортов	600 рублей
Услуги оценщиков	80 тыс.
Заключение СРО	20 тыс.
Проведение судебной экспертизы обойдется	В 80 тыс.
Услуги юриста	70 тыс.
Размер государственной пошлины при обращении в судебный орган	6 тыс.
Затраты на транспорт	400 рублей и более

Судья может возложить затраты на ответчиков, но все равно такие суммы нужно сначала оплатить вам. Да и не так часто суд готов взыскать затраты на юриста в полной мере.

Законодательные основания, нормативы, по которым юридически правильно оформляется и рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка, определены Земельным Кодексом РФ.

Подготовительные работы, включающие сбор и обработку нормативных документов.
Вид, категория земли, установленная законодательством.
Анализ социального обустройства территории.
Количество участков, расположенных на определенной территории земли. Эти данные имеются в кадастровой службе учета.
Площадь участка земли, стоимость которого следует установить.
Расчет и время, затраченное на него.
Оформление результатов в цифровом и графическом виде.
Расположение земельного участка.

С помощью проведенной оценочной экспертизы владелец участка может узнать, какова средняя кадастровая стоимость его участка. Как правило, кадастровая стоимость отличается от рыночной, но она может быть и равной.

Оспаривание кадастровой стоимости земли

Урегулировать земельные отношения и без проблем совершать юридические сделки с территорией, значащейся вашей собственностью.
Уплачивать налог на землю. Обычно ценовой показатель рассчитывают в процентном соотношении. Собственники, оплачивающие земельный налог по рыночной стоимости, обязаны выплатить налог по большей тарифной ставке.
Выставлять участок на аукцион. При таком варианте продажи недвижимости, владелец может рассчитывать на то, что она будет продана по минимальной – кадастровой стоимости.
Увеличить рыночную стоимость участка. Если кадастровая стоимость участка увеличится — а это возможно при реконструкции, облагораживании территории, то увеличится и рыночная его стоимость.

Заметьте, что общая и удельная кадастровая стоимость очень сильно отличаются от рыночной.

Если у вас имеется кадастровый паспорт, то найдется и кадастровый план межевания. Эти два документа подготавливаются вместе.

Как правило, кадастровый номер вписывают вверху документа — по нему можно узнать стоимость.

Написать письмо вы можете самостоятельно, а также приложить к нему заявление и ксерокопии документов, подтверждающих ваше право собственности, и бумаги, удостоверяющей вашу личность.

Ответ должен прийти в течение недели. Справка будет готовиться 5 рабочих дней.

Как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно через сайт Росреестра – инструкция

На портале государственных услуг Управления федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии можно самостоятельно рассчитать стоимость любого участка.

Выбрать раздел «Справочная информация по объектам недвижимости online», а затем «Публичная кадастровая карта».
Зарегистрироваться на электронном ресурсе, вписав необходимую информацию.
В поисковой строке вписать адрес участка земли, либо его номер и нажать на кнопку «найти».
В подпункте «Управление картой» можно отметить параметры, по которым найти участок. Например, помечается кадастровая стоимость или такая же стоимость за метраж.
В меню посмотреть данные и сведения о территории.

Обычно рассчитывается кадастровая стоимость по специальной формуле (можно также воспользоваться любым приложением в Интернет).

Провести данную экспертизу вас никто не заставит, однако ее следует делать в таких случаях:

Если требуется переоценить участок в связи с порчей почвы, наоборот – облагораживания территории. Могут назначить еще и экспертизу почвоведения.
Когда необходимо изменить кадастровую стоимость: увеличить, приравнивая к рыночной, либо снизить.
Если владелец заметил недостоверные сведения в документах. Например, неправильную дату проведения экспертизы.
Когда рыночная стоимость земли рознится с кадастровой на менее 30 процентов.

Ваша просьба должны быть документально подтверждена, иначе никто не будет проводить данную экспертизу.

Представители администрации принимают решение о проведении экспертизы.
Формируют все земли, которые следует переоценить.
Выбирают профессионального мастера.
Он в свою очередь предоставляет сведения, на основе которых составляют отчет, подтверждающий проведение экспертизы.
Устанавливают стоимость.
Публикуют данные на портале Управления.
Вносят сведения о стоимости в кадастр.

Обязательно вас должны уведомить о проведении экспертизы и указать примерную дату готового отчета.

Окончательный пакет документов, который подается вместе с заявлением в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости, может отличаться, поскольку есть разные ситуации и основания для пересмотра стоимости. Однако есть список бумаг, которые понадобятся в большинстве случаев:

Выписка из земельного кадастра об участке, в которой указано его местонахождение, площадь, текущая кадастровая стоимость и дата ее последней оценки (переоценки). Получить такую выписку можно в местном отделении Росреестра бесплатно.
Правоустанавливающие документы на участок или право пользования им. Если вы являетесь владельцем земли, нужно подготовить копию свидетельства права собственности, если же участок арендуется – копию договора аренды. Копии правоустанавливающих документов должны быть обязательно заверены у нотариуса.
Расчет текущей рыночной стоимости – если в качестве основания для пересмотра используется несоответствие кадастровой и рыночной цены объекта, необходимо подготовить отчет о текущей рыночной стоимости земли. Оформить его должен профессиональный оценщик с соответствующей лицензией.
Заключение экспертизы о состоянии объекта недвижимости – требуется, если при оценке стоимости участка были использованы недостоверные сведения (например, указана более ценная категория земли, географическое расположение и т.д.). Готовит заключение эксперт или экспертная комиссия, которая имеет лицензию проводить подобные экспертизы. Кроме того, экспертизу проходит в некоторых случаях также оценка текущей рыночной стоимости, если она вызывает сомнения.

Кроме того, обязательно потребуется составить исковое заявление об оспаривании кадастровой стоимости, если вы обращаетесь в суд, или аналогичное заявление для комиссии по оспариванию кадастровой стоимости. Потребуется также документ, удостоверяющий личность, а если интересы заявителя представляет другое лицо – доверенность на него.

Для того чтобы оспорить кадастровую стоимость участка, есть два возможных пути – обратиться в специальную комиссию при Росреестре или в суд. Впрочем, такой выбор предоставляется для физических лиц, компаниям же нужно вначале обращаться исключительно в комиссию, а только в случае негативного решения можно переходить к судебному решению спора. Физические же лица могут подавать в суд, минуя комиссию, однако более правильным считается все же соблюсти установленный порядок поскольку не нужно платить судебные сборы и шансы на положительный результат достаточно высоки.

Специальные комиссии по оспариванию кадастровой стоимости сформированы при каждом региональном отделении Росреестра, и подать заявление в них можно лично прямо в офисе или воспользоваться заказным письмом с описью вложения и подтверждением вручения. В некоторых регионах доступна также подача документов через многофункциональные центры (МФЦ) или онлайн через сайт Госуслуг. Если комиссия принимает решение об отказе в пересмотре кадастровой стоимости, и вы считаете такое решение неправомерным, можно обращаться с иском в суд.

Независимая экспертиза и оценка земельных участков, согласно текущему законодательству, должна происходить раз в 3-5 лет по России, и раз в два года в Москве. Если за этот период произошли изменения на прилегающей территории, государственные органы должны внести поправки. Оспаривание кадастровой стоимости земли – актуальный вопрос для физических и юридических лиц. Уменьшить налог или аренду можно несколькими способами.

Напрямую обратиться в ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования».
Составить ходатайство в суд, где привести аргументы о недостоверных расчетах со стороны гос. органов и подать иск о пересмотре кадастровой стоимости земли.

Снижение кадастровой стоимости земли

Список требуемых документов довольно обширный, и его комплектация может занять некоторое время. Если вы решились на такой шаг, то должны быть уверены в полученном результате. Наши специалисты в Москве и Московской области помогут правильно составить ходатайство, нотариально заверить копии и представить ваши интересы в суде при необходимости.

Какие документы нужно будет подготовить:

выписку из Единого государственного реестра недвижимости, которая информирует о том, какая стоимость участка была установлена;
копию документа, который подтверждает ваше право на владение земельным участком. Копия обязательно заверяется нотариусом;
оригинал документа, который подтверждает несоответствие государственных расчетов;
бумажную и электронную версии отчета, устанавливающего реальную рыночную ценность;
при наличии технической или кадастровой ошибки в ваших документах следует подтвердить это заключением сертифицированного органа.

Законодательство РФ определяет, что суд обязан рассмотреть ваше исковое заявление о снижении кадастровой стоимости в течение 5 рабочих дней с момента регистрации иска. В дальнейшем сам судебный процесс и все что с ним связано: начиная с первого заседания, и заканчивая вступлением решения в законную силу укладывается в срок равный 5-7 месяцев.

Услуги по оспариванию кадастровой стоимости земли	Единица измерения	Стоимость за единицу, руб.
Земельные участки
производственного назначения	1 объект	от 150000
коммерческого назначения	1 объект	от 150000

Подавать документы в суд лучше с опытным юристом, так как это важная составляющая успеха. Специалисты компании «1оценка.рф» помогут произвести экспертную оценку кадастровой цены и аргументировать позицию в суде.

Кроме перечисленных бумаг, дополнительно следует представить:

чек об уплате государственной пошлины, которая в 2019 году составляет 2000 рулей для юридических лиц и 300 рублей для физических лиц;
составленный иск о рассмотрении снижения кадастровой стоимости земли.

Обратите внимание! Без полного перечня суд не сможет приступить к рассмотрению дела, а порядок слушаний сдвинется не в вашу пользу.

Компания «1оценка.рф» предоставляет юридические консультации, независимую оценку тарифа и сопровождение в суде при необходимости. Услуга по оспариванию кадастровой стоимости земельного участка состоит из нескольких этапов. Обычно клиенты обращаются к нам на первой стадии, когда никаких действий еще не предпринималось. Тогда наши специалисты проводят исследования и предоставляют информацию о реальной ценности объекта. Если кадастровая сумма завышена, необходимо составить иск в комиссию и собрать все бумаги. Если же клиент обращается к нам с отрицательным решением территориального органа, специалист компании готовится представлять его интересы в суде.

В соответствии с Федеральным стандартом оценки (ФСО N 4) «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» «под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки». В этом определении фактически приравнены как два вида оценки, так и два вида стоимости: рыночная и кадастровая. Вместе с тем между ними существует ряд отличий (см. табл.).

Методология проведения массовой кадастровой оценки также отличается от методологии проведения индивидуальной рыночной оценки. Под государственной кадастровой оценкой понимается перечень последовательных действий, включающих следующие этапы:

1) принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки. Такие решения принимаются органом власти субъекта Российской Федерации или местного самоуправления. Оценка должна проводиться не реже чем один раз в пять лет;
2) формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке. Подготовку и формирование перечня объектов для оценки осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — Росреестр);
3) отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки. Отбор исполнителя работ (специализированной организации) осуществляется заказчиком, уполномоченным органом путем проведения торгов в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2005 года N 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд»;
4) определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;
5) проведение экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости;
6) утверждение результатов определения кадастровой стоимости;
7) публикация утвержденных результатов определения кадастровой стоимости;
8) внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Для кадастровой оценки земель различных категорий применяются следующие методические подходы:
1) определение кадастровой стоимости земельных участков на основе капитализации расчетного рентного дохода;
2) построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков;
3) определение кадастровой стоимости земельных участков на основе индивидуальной оценки их рыночной стоимости;
4) определение кадастровой стоимости земельных участков на основании минимальных или средних удельных показателей кадастровой стоимости других категорий и видов разрешенного использования;
5) установление величины кадастровой стоимости земельных участков в размере номинала;
6) определение кадастровой стоимости земельных участков на основе соотношения видов разрешенного использования земельных участков в составе населенных пунктов численностью от 20 до 50 тысяч жителей (только для категории земель населенных пунктов).
Результаты кадастровой оценки земель могут использоваться для следующих целей:
— создание государственной автоматизированной системы земельного кадастра (информационный ресурс);
— формирование налогооблагаемой базы земель различных категорий;
— установление ставок арендной платы за государственные и муниципальные земли;
— определение стартовых цен продажи прав собственности или долгосрочной аренды на конкурсах и аукционах;
— определение величины компенсационных выплат при изъятии земель для государственных и муниципальных нужд;
— уточнение схемы территориально-экономического зонирования;
— обоснование наиболее рациональных и перспективных направлений городской застройки;
— информирование органов муниципальной власти и оказание платных услуг различным субъектам земельного рынка;
— создание фондового рынка земельных бумаг и ипотеки;
— установление административных штрафов, в том числе за неиспользование земельных участков сельскохозяйственного назначения более одного года.

Результаты государственной кадастровой оценки земель в виде кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с нормами Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ) являются налоговой базой.
Передача сведений о налоговой базе осуществляется территориальными органами Росреестра территориальным органам Федеральной налоговой службы (далее — ФНС России) согласно совместному Приказу Федеральной налоговой службы и Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 13 сентября 2007 года, которым определены порядок и сроки передачи сведений. Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 20 июня 2005 года N 75н утверждена форма передачи соответствующих сведений.
В рамках действия указанных документов территориальными органами Росреестра формируются в электронном виде сведения обо всех земельных участках, подлежащих налогообложению, и передаются территориальным органам ФНС России. При этом фактический размер земельного налога определяется ставкой земельного налога, которая устанавливается в процентах от налоговой базы (кадастровой стоимости) нормативными правовыми актами представительных органов муниципального образования.
Большинство представительных органов муниципальных образований (около 60 процентов) приняли решения об установлении на подведомственной территории ставок земельного налога от кадастровой стоимости в максимальном размере согласно Налоговому кодексу Российской Федерации. Так, для земельных участков, отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах, а также для земельных участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства максимальный размер налоговой ставки составляет 0,3 процента от кадастровой стоимости земель, в отношении прочих земель, не освобожденных от уплаты налога, — в размере 1,5 процента от их кадастровой стоимости.
В ряде регионов Российской Федерации представительные органы муниципальных образований, используя свое право принимать решения, облегчающие положение налогоплательщика (п. 4 ст. 5 НК РФ), учитывая фактическую способность налогоплательщиков к уплате земельного налога, понизили ставки земельного налога. Так, например:
— за земельные участки, занятые жилищным фондом, в муниципальных образованиях Республики Адыгея и Ставропольского края ставка земельного налога составила 0,01 процента от кадастровой стоимости земельного участка; в муниципальных образованиях Хабаровского края, Новосибирской, Тюменской, Челябинской областей, Забайкальского края — 0,03 процента;
— за земельные участки под гаражами в муниципальных образованиях Республики Адыгея ставка земельного налога составила 0,01 процента от кадастровой стоимости земельного участка; в муниципальных образованиях Волгоградской области — 0,015 процента; Смоленской области — 0,022 процента;
— за земельные участки, предоставленные гражданам для личного подсобного хозяйства, в муниципальных образованиях Самарской, Амурской областей ставка земельного налога составила 0,01 процента от кадастровой стоимости; в муниципальных образованиях Краснодарского края и Костромской области — 0,012 процента;
— за земельные участки под объектами торговли в муниципальных образованиях Московской области ставка земельного налога относительно кадастровой стоимости составила 0,01 процента; в Костромской и Смоленской областях — 0,03 процента; в Алтайском крае и Свердловской области — 0,05 процента.

Результаты кадастровой оценки земель затрагивают экономические интересы всех собственников земельных участков в нашей стране. С введением налога на недвижимость этот круг значительно расширится. В связи с этим огромную важность приобретают справедливое распределение налоговой нагрузки между разными социальными категориями граждан, а также устранение субъективности при оценке строений.
По нашему мнению, для перехода к налогообложению недвижимости необходим будет некий переходный период, в течение которого прежние положения НК РФ останутся действующими. Этот период может длиться от 3 до 5 лет. За это время должна быть подготовлена качественная исходная информация и на ее основе выполнена кадастровая оценка всей налогооблагаемой недвижимости.
Налог на недвижимость — это существенная часть бюджетов местных администраций, которая идет в основном на совершенствование местной инфраструктуры. Иначе говоря, плательщики налога могут видеть, куда расходуются их деньги от налога на недвижимость, и контролировать эти расходы через местные выборные органы власти.

В настоящее время результаты сбора земельного налога в Российской Федерации за 2012 год уточняются, однако, по предварительным оценкам ФНС России, поступления земельного налога должны составить более 142 миллиардов рублей, то есть за 16 лет величина земельного налога возросла в 21,8 раза.
Увеличение налогового бремени должно сопровождаться оценкой его тяжести для налогоплательщиков и анализом справедливости распределения налогового бремени между социальными слоями и группами населения страны.

Авторы: С. И. Носов, Б. Е. Бондарев

Источник: «Имущественные отношения в Российской Федерации», Москва, №7 2013 г. С.6-17