Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как происходит расторжение договора долевого строительства гаража». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Расторжение, отмена договора долевого участия в строительстве и возврат денег, взыскать неустойку
Приняли радикальное решение расторгнуть ДДУ. Оно имеет свои плюсы и минусы. Поскольку при расторжении такого соглашения речь идет о пока не построенном объекте недвижимости, такая процедура имеет свои нюансы. Рассмотрим подробно какие правовые последствия возникнут, если договор долевого участия перестанет действовать и какие основания есть для его прекращения.
Как происходит расторжение договора долевого строительства гаража
Договором долевого участия считается юридический документ, обеспечивающий договорные гарантии, права дольщиков и застройщика. Такое соглашение призвано исключить мошенничество в сфере долевого строительства.
Поскольку целью вложенных денег всеми дольщиками на возведение многоэтажки является получение пригодного к целевому использованию жилья, обязательства после поступления денег на расчетный счет застройщика несет только он. На его плечи ложится обязанность окончить в установленные договором сроки строительство и передать конкретную квартиру в построенном доме конкретному дольщику. Поэтому, как правило инициатором расторжения ДДУ выступает дольщик, если застройщик начинает нарушать его условия.
По общим правилам договор не должен противоречить требованиям, которые устанавливают нормативные документы конкретной сферы правоотношений. Это значит, что кроме существенных условий, которые устанавливает законодательство, контрагенты могут согласовать требования, предъявляемые друг к другу, о которых они договорились как о существенных. К примеру, таким может быть условие о расторжении ДДУ по соглашению сторон.
Основу гарантий, предоставляемых соглашением о долевом участии в строительстве составляют:
- Условия, исключающие двойные продажи — договор должен быть зарегистрирован в Росреестре. Это значит, что указанную гарантию защищает государственная регистрация. Квартиру не смогут продать или передать дважды в собственность другому лицу.
- Компенсационные выплаты за нарушение договорных сроков сдачи квартиры Их получение гарантирую условия, устанавливающие размер и право на получение неустойки и закон.
- Публикация проектной декларации в СМИ является обязательной. Плюс к этому любой дольщик может потребовать предъявить ему документацию, подтверждающую правовой статус юр. лица (застройщика), а также документы, подтверждающие соблюдение сроков и этапов строительства.
Если застройщик не соблюдает эти гарантии,дольщик вправе требовать расторжения договора долевого строительства.
Условия, закрепляющие возможность сторон на расторжение договора ДДУ, предполагают неисполнение или частичное неисполнение установленных соглашением обязательств. Поскольку нарушение, как правило, осуществляет застройщик, то дольщик может не только расторгнуть долевой договор, но и получить возврат своих денег и потребовать компенсационные выплаты. При этом он вправе потребовать неустойку при расторжении ДДУ с нарушителя договора.
Столь радикальная мера, как расторжение договора в одностороннем порядке, является отказом от права дольщика истребовать квартиру. Если застройщик добровольно в срок возвратит вложенный дольщиком капитал и начисленную неустойку с компенсацией, всегда нужно быть готовым к судебной тяжбе.
Законодательство устанавливает четыре способа расторгнуть ДДУ и вернуть деньги:
- Когда инициатива исходит от участника долевого строительства.
- По требованию застройщика.
- В порядке судебного производства.
- По договоренности сторон.
Обратите внимание! Во всех случаях застройщик должен возвратить дольщику деньги.
Договор считается расторгнутым в одностороннем порядке (как со стороны дольщика, так и застройщика) с момента, когда контрагенту отправлено уведомление об этом. Немаловажным является обязательство зарегистрировать расторжение договора долевого участия в Росреестре.
Расторжение по соглашению
Особых вопросов о том, как расторгнуть договор ДДУ и вернуть деньги не возникает, если у сторон достигнуто соглашение. Обычно порядок расторжения договора по соглашению сторон детально прописывается в ДДУ.
Процессуально это происходит в том же порядке, в котором и заключается договор. То есть, обеими сторонами письменно закрепляется обоюдное согласие на расторжение договора. Это возвращает стороны в первоначальное правовое положение, в котором они находились до момента его заключения.
Другое дело порядок расторжения в одностороннем порядке (как правило, по инициативе дольщика). Такой способ прекращения соглашения между сторонами часто вызывает сложности.
Такая мера становится необходимой если застройщик:
- Существенно (более 2 месяцев) нарушает сроки сдачи жилья.
- Не устраняет существенные недостатки, выявленные в строении.
- Нарушает требования к качеству объекта недвижимости.
- Нарушает другие условия, согласованные договором.
Необходимо помнить! В споре с застройщиком не всегда удаётся добиться желаемого результата, если документальное сопровождение расторжения договора долевого строительства выполнено не специалистом или лицом, не обладающим достаточным опытом практики правоприменения в этой сфере.
Такой порядок прекращения ДДУ становится актуальным, если:
- Не достигнуто обоюдного соглашения о необходимости расторжения.
- Застройщиком существенно изменён проект строительства.
- Изменено целевое назначение нежилых помещений квартиры.
Иск для судебного разбирательства должен быть составлен в строгом соответствии с процессуальными нормами гражданского законодательства.
Важно! Доскональное изучение документов, подтверждающих правовой статус и экономическое положение застройщиков, исключит для дольщика возможность заключить договор с организацией, находящейся в предбанкротном состоянии. При банкротстве застройщика дольщик лишается своего первоочередного права обратить взыскание на предмет залога (строящуюся квартиру).
Итак, как происходит расторжение договора долевого участия и как вернуть оплату по ДДУ? Необходимо действовать по следующему алгоритму:
- Внести застройщику предложение расторгнуть ДДУ по обоюдному соглашению.
- При отказе застройщика, отправить уведомление о расторжении.
- Если требования содержит выплату неустойки, приложить детальный расчет, а также реквизиты куда должна производиться ее выплата.
- При нарушении договорного срока возврата вложенных дольщикам денег, а также неустойки, придется составлять иск, для подачи его в суд.
Важно! Правильно подготовленная доказательственная база, а также документальное подтверждение нарушенного права, является залогом вынесения решения в пользу пострадавшей стороны.
При игнорировании решения суда со стороны застройщика самым эффективным и законным способом повлиять на его является возбуждение исполнительного производства, которое проводиться по вашему заявлению.
В ситуации, когда произошла регистрация ДДУ, можно приступить к оплате квартиры. Осуществлять расчет наличными деньгами не рекомендуют, ведь где немалые денежные суммы, там большой риск. Для оплаты создают специальные аккредитивные счета, куда вносят средства дольщики еще перед подачей заявки в регистрирующий госорган. После регистрации ДДУ, компания-застройщик получает денежные средства со счета.
- В какой момент участник ДДУ должен рассчитать, а застройщик может требовать платежа: после заключения договора либо его госрегистрации?
Договор считается заключенным со времени государственной регистрации. Если застройщик требует внесение оплаты на его счет до регистрации соглашения, использует обходные пути, это должно насторожить дольщика. Скорее всего, вы связались с ненадёжным партнёром, имеющим финансовые проблемы.
Договор ДУ зарегистрирован, я передумал брать объект недвижимости, не внес плату, обратился в офис фирмы с просьбой о расторжении сделки. Застройщик говорит, что расторгать договорные отношения, поскольку оформлена страховка и уплачена пошлина. Он требует возместить расходы, потраченные на оформление документации. Имеет ли право?
При расторжении договора обе стороны могут требовать возмещения убытков. Однако указанные расходы застройщика не являются убытками.
По данным статистики, квартиры, которые приобретены путём долевого участия в строительстве, как правило, на 30 процентов дешевле, чем приобретаемые другим способом. Государство контролирует надлежащим образом за проведением строительного процесса в условиях ДДУ, но и сами граждане обязаны ответственно подходить к защите собственных имущественных прав.
Еще нам нужно учесть, что для договоров ДДУ, заключенных после октября 2017 года, Застройщик должен сделать отчисления (1,2% от стоимости каждого ДДУ) в Компенсационный фонд долевого строительства. Это гарантирует дольщику «страховку» от фонда, в случае банкротства Застройщика. Без такого отчисления ДДУ не зарегистрируют в Росреестре. Но дольщик может и сам проверить факт такого отчисления на сайте самого фонда – здесь.
По существующему негласному правилу стоимость квартиры становится дешевле если договор долевого участия, заключить на начальном этапе строительства, пока выкапывается котлован. В конечном итоге каждому хочется иметь какую-либо выгоду. Но иногда дешевизна приобретения может принести множество хлопот предполагаемому владельцу. Существует риск в покупке строящейся жилплощади, какой-то этап строительства запросто может обернуться долгостроем.
При заключении ДДУ граждане автоматически попадают под защиту Федерального Закона. Поэтому к преимуществу такого договора можно отнести следующее:
- Покупателю, будущему дольщику, застройщиком предоставляется вся информация, касающаяся строительства. Это проектная декларация, изменения в ней, вся разрешительная документация в которую входит право на ведение строительства многоквартирного строения, также правоустанавливающие бумаги на владение или аренду данного земельного надела.
- Застройщик ставит дольщиков в известность при планировании продавать жилье по ДДУ.
- Участники долевого строительства получают фиксированную цену за приобретаемое жилище, по закону у застройщика нет права требовать повышение цены.
- Без согласия дольщиков компания ведущая строительство не сможет изменить проект постройки, убрать этаж или добавить строение.
- В договоре прописываются все правила ведения строительных работ, дата окончания строительства, гарантийные обязательства застройщика.
- Если в договоре прописан пункт требования неустойки с застройщика с указанной суммой, то скорей всего покупатель ее получит, так как это подтверждено законом.
Инфо Приобретая квартиры по ДДУ, следует предусмотреть возможные в договоре подводные камни:
- выбор подсудности для разрешения спорных ситуаций;
- порядок внесения изменений в пункты договора;
- условия досрочного расторжения договора;
- название договора. Только с ДДУ можно обращаться в суд за защитой своих прав дольщика;
- пункт, где девелопер приравнивает разрешение на ввод в эксплуатацию к гарантии качества постройки.
Договор долевого участия будет надежным инструментом в процессе приобретения квартиры.
Расторжение договора долевого строительства
Для застройщика это возможно, если:
- со стороны дольщика произошла просрочка очередного платежа более чем на 2 месяца;
- происходит регулярное нарушение сроков внесения требуемой по договору суммы.
К основаниям, по которым дольщик может отказаться от исполнения соглашения в одностороннем порядке, относятся:
| Сдача объекта просрочена | более чем на 2 месяца после окончания срока, указанного в договоре |
| Недостатки не были устранены в разумный срок | на безвозмездной основе или проявилось несогласие на соразмерное уменьшение цены, возмещение затрат, связанных с устранением недостатков самим дольщиком |
| Выявлены существенные нарушения | относительно качества возведенного объекта |
Права, обязанности и ответственность прописаны в ФЗ 214. Там же находят информацию о расторжении договора долевого участия в строительстве. Согласно закону, дольщики вправе отказаться от квартиры по следующим основаниям:
- застройщик просрочил сдачу более двух месяцев;
- квартира имеет ряд значительных недостатков, затрудняющих ее пользование, а застройщик так и не исправил их;
- строительство осуществлялось со значительными нарушениями договорных условий, а также принятых стандартов и норм;
- поручительство застройщика прекратилось на срок более 15 дней.
Чтобы расторгнуть договор долевого участия обращаются в суд, если:
- застройщик прекратил или остановил стройку и понятно, что к установленному сроку дом не сдадут;
- изменены проектные сведения, касающиеся как дома в целом, так и непосредственно квартиры;
- назначение имущества, предназначенного ранее в качестве общего, изменилось.
Для решения суда очень важно, как строятся и обосновываются доводы, которые изложены в иске. Многое предстоит и уточнять, и ссылаться на тот или иной закон. Если дольщик не уверен в своих силах, лучше ему обратиться к профессионалам, которые защитят его интересы в суде. Но лучше всего, с самого начала обратиться в юридическую консультацию, где точно скажут, можно ли расторгнуть договор по тем основаниям, которые предлагает дольщик, если – да, то, как это сделать правильно; может ли застройщик расторгнуть договор и осветят другие интересующие вопросы.
По закону ответственность сторон – это негативные последствия или ограничения, которые накладываются на стороны за нарушение обязанностей.
Одним из таких последствий: право одной из сторон прекратить отношения по договору.
Как правило, нарушения в таких договорах с обеих сторон имеют типовой характер.
Работа должна быть выполнена в соответствии с государственными нормами и строительными стандартами.
Не нужно забывать, что должны быть выполнены требования проектной документации. Жилой комплекс должен не только соответствовать государственным нормам и стандартам, но и отвечать условиям договора. Отсутствие помещений, предусмотренных договором, не соответствие размеров площади отдельных помещений проекту, также является нарушением условий договора. Изменение планировки застройщиком является основанием для прекращения договора через суд.
Дольщик может требовать:
- возвращения части денег;
- требовать возмещения затрат, произведенных на устранение недостатков объекта.
Если застройщик отказывается уменьшать цену или возмещать затраты, дольщик вправе отказаться от обязанностей по договору и добиваться его расторжения.
Договор считается прекращенным с момента уведомления другой стороны.
Недостатки, обнаруженные при принятии объекта, должны фиксируются в специальном акте.
- Если ваш экземпляр порван, но ни одной страницы не утеряно – это не помешает зарегистрировать собственность.
- Если потеряли – позвоните застройщику. Они сделают вам новый.
- Вы не сможете использовать копию для оформления собственности.
- Восстановление через МФЦ будет на 3 дня дольше, но обстановка и доброжелательные сотрудники сэкономят вам нервы.
За те же действия гражданин должен будет заплатить 350 рублей.
Если в договор долевого участия необходимо будет внести какие-либо изменения, расторгнуть или совершить другие действия, которые требуют внесения записи в единый реестр прав на недвижимость, придётся повторно оплатить пошлину.
В этом случае её размер будет одинаков как для граждан, так и для организаций — 350 рублей в 2020 году.
По договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п.1 ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 №214-ФЗ).
Гарантии прав дольщика и ответственность застройщика закреплены в законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 № 214 ФЗ. В нем есть два блока оснований, которые могут использовать дольщики, чтобы отказаться от квартиры.
Первый блок предполагает, что дольщик в одностороннем порядке может просто отказаться от дальнейшего исполнения договора, если:
- Застройщик уже на 2 месяца просрочил сдачу дома.
- В квартире были выявлены существенные недостатки, которые затрудняют ее дальнейшее использование по назначению, а застройщик в оговоренный срок такие недостатки не исправил. Или же строительство происходило с существенными нарушениями условий договора, соответственных норм и стандартов.
- Поручительство, которое использовал застройщик в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по строительству дома, прекратилось и не было возобновлено на протяжении 15 дней.
Следующие основания, относящиеся ко второму блоку, дают право дольщику обратиться в суд для расторжения договора:
- Если застройщик приостановил или прекратил стройку, и стало очевидно, что дом к сроку не сдадут.
- Была существенно изменена проектная документация на дом, в том числе относительно площади квартиры.
- У общего имущества в доме поменялось назначение.
В этих случаях суд должен решать, может ли дольщик прекратить договор.
Если дольщик расторгнул договор после того, как уплатил хотя бы часть суммы, то застройщику на возврат полученных денег отводится 20 дней после разрыва сделки (10 дней после вступления в силу судебного решения, которым был расторгнут договор). Сам же договор прекращается с того дня, когда дольщик направил застройщику уведомление о том, что больше не будет исполнять договор.
Кроме того что застройщик должен возвратить деньги, полученные в счет оплаты квартиры, на них еще насчитываются проценты за весь срок пользования чужими деньгами. Размер процентов равен 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, а если дольщиком выступает гражданин, то проценты удваиваются.
Каждый участник совместного строительства имеет право обжаловать просрочку сдачи объекта и потребовать возместить ущерб. Для этого берутся во внимание все допущенные ошибки, что совершил застройщик. Обращают внимание на качество итогового результата: если какие-либо пункты не устраивают покупателя, то он может попросить исправить все недочёты в устной форме или через суд.
Если дольщик недоволен объектом, он должен отправить письменное уведомление в строительную компанию с перечнем всех требований. Письмо может остаться без ответа, тогда дольщик обращается в суд с прошением разорвать сделку в одностороннем порядке.
Расторжение ДДУ по инициативе дольщика может совершаться:
Рекомендуем ознакомиться:
- Строительная компания преднамеренно откладывает окончание работ, не сдаёт объект, спустя 60 рабочих дней, не составляет новое соглашение про изменения срока возведения объекта.
- Застройщик просрочил банковское поручительство, не составил новое соглашение с финансовым учреждением, на протяжении 14 рабочих дней.
- Могут быть и другие законные основания, которые можно доказать в суде.
Данные пункты являются основой для того, чтобы разорвать договор. Процедура может быть и без суда, для аннулирования сделки стоит отправить письменный документ, в котором указать желание расторгнуть договор.
Сделка считается аннулированной с момента отправки письменного прошения. Строительная компания обязуется выплатить неустойку на протяжении 20 дней, если за это время обязательства не выполняются, то подаётся исковое заявление в суд. Для этого создаётся письменное прошение о возврате суммы, дополнительные материальные расходы.
При несоблюдении прав и обязанностей, которые оговорены в договоре, дольщик может разорвать сделку. Участники интересуются: можно ли расторгнуть договор долевого участия без весомых причин и вернуть деньги. Федеральным законодательством не предусмотрено беспричинное расторжение сделки о долевом строительстве. Такая ситуация требует более тщательного изучения, дольщик может договориться со строительной компанией или передать права пользования другому физическому лицу.
Участники стройки имеют обязательства перед строительной компанией, с которой заключили договор. Своевременная оплата – это важная графа в документах, которую участник обязуется выполнять в первую очередь. Каждый договор имеет свои особенности и заключается в соответствии с особенностями дольщика, оплаты могут быть разовыми, или выплата происходит частями.
Задолженность по договору не может превышать более двух месяцев, в таком случае застройщик отправляет письменное прошение дольщику. Участнику строительства даётся 1 месяц для погашения задолженности. После неуплаты застройщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке, отправив гражданину письмо с уведомлением о прекращении существования сделки. Дата отправки является окончанием действия сделки, после этого числа строительная компания имеет 10 дней, чтобы вернуть деньги дольщика.
Если сделка считается расторгнутой, то дольщик имеет обязанности перед строительной компанией, ему необходимо выплатить убыток, неустойку.
Строительная компания обязана выплатить все деньги, застройщик не имеет права взимать неустойку с тех средств, что находятся на балансе участника строительства.
Основные нюансы такого расторжения выделяют пунктами:
- Застройщик в обязательном порядке должен отправить письмо с просьбой погасить задолженность.
- Письмо можно отправить заказным, чтобы сохранить квитанцию с датой получения дольщиком.
- Обязательства должны быть выполненными в строго указанный срок, по истечении которого сделка не является действительной.
Только задолженность по договору может являться причиной для расторжения соглашения. Других причин быть не может. Если договор включает какие-либо дополнительные пункты, а застройщик пытается расторгнуть сделку по надуманным пунктам, то участник строительства может обратиться в арбитражный суд для разбирательств.
Если участник строительства отказывается принимать письмо, то этот факт не является показателем, сделка после отказа выполнять пункты соглашения аннулируется. По истечении срока, что указан в письме, застройщик может прервать отношения без согласия дольщика.
Мирное расторжение возможно, если обе стороны, даже после аннулирования соглашения, следуют законодательству и выполняют условия после прекращения действия сделки. Застройщик обязан после одностороннего прекращения договора выплатить участнику строительства средства, которые тот выплатил строительной компании. Дольщик может не являться за деньгами, в таком случае застройщик составляет договор с нотариусом и создаёт депозит. Дольщик также выплачивает неустойку по договору, которая является обязательной.
Расторжение договора через суд может быть по запросу дольщика, основным поводом для данной процедуры являются серьёзные нарушения, которые можно разрешить только таким способом.
Законодательством выделяются такие пункты, что рассматриваются только в суде:
- Застройщик полностью прекратил возведение объекта, факты указывают на то, что даже при возобновлении работ строительство не будет завершено.
- Были кардинально изменены проектные декларации, документы, что касаются площади квартиры, размещения, дополнительные характеристики.
- Все помещения, что должны быть в новостройке, изменили своё предназначение. Если квадратура по договору была предназначена для одних целей, по истечении времени застройщик самостоятельно внёс коррективы, такой процесс не может быть легальным, и нуждается в судебных разбирательствах.
Особое внимание необходимо уделить проверке при приёме своего нового жилья на несоответствие квадратных метров, перепланировке квартиры, это важные детали. При наличии несоответствия дольщик имеет право не принимать квартиру, подать заявление для разбирательств в судовом порядке.
Рекомендуем ознакомиться:
Разорвать договор через суд – это юридически правильный процесс, во время которого физическое лицо может получить не только полную компенсацию потраченных средств, но также потребовать оплатить все расходы, что связаны с судебным процессом.
В федеральном законе о долевом строительстве указано, что допускаются изменения в пределах 5% в любую из сторон. При измерениях нового жилья допускаются колебания только в пределах этой процентной ставки, если обнаружились большие недочёты, то дольщик может отказаться от жилья, потребовать все деньги.
Долевое участие в строительстве гаража
Для правильного оформления расторжения договора долевого участия, обязательно следует соблюсти порядок оповещения застройщика. Для этого необходимо отправить ему уведомление о том, что дольщик планирует расторгнуть соглашение.
Для правильного составления уведомления необходимо скачать его образец. Это поможет избежать основных ошибок и сделать все верно и быстро.
Так как обычно в процессе составления и отправки уведомления проблем не возникает, то внесения соответствующих данных в образец будет достаточно.
Заявление от участника долевого строительства Предоставляется отдельно от каждого участника долевого строительства. Оригинал возвращается заявителю с результатом услуги. Квитанция от участника долевого строительства Оригинал и копия. Акт решение, протокол об избрании назначении руководителя Оригинал и копия.
Нижегородская область Бизнес-журнал. Объединенная naaeeo. из. договора. простого. товарищества. в. договор. долевого. участия. Осложненная.
Предугадать такую ситуацию нельзя, но можно и нужно заранее внимательно изучить его предыдущие проекты Не только дольщики жилых квартир, но и дольщики гаражных боксов могут остаться без своей недвижимости. Основные риски граждан, вкладывающих денежные средства в строительство гаражей, наглядно иллюстрирует пример из нашей практики. В году в Москве для строительства многоэтажного гаража-стоянки застройщик активно привлекал денежные средства граждан.
С заинтересованными лицами заключались договоры долевого участия, по которым они в итоге должны были получить отдельные боксы. Разрешение на строительство гаража было выдано до введения в действие ФЗ , поэтому на заключаемые договоры не распространялись его нормы в части их государственной регистрации и требований к застройщику. Строительство фактически закончилось в году. Боксы благополучно передали в пользование дольщикам, но до сих пор они не могут получить на них документы о праве собственности.
Договор о совместной деятельности Образец договора о совместной деятельности Осуществление коммерческой и некоммерческой деятельности мотивирует различные лица объединяться для построения новых моделей делового взаимодействия. Для надлежащего оформления прав и обязанностей участников объединения используется договор о совместной деятельности. При заключение договора возникает потребность в подготовке текста, отражающего намерения и интересы сторон, и соответствующего действующему законодательству.
В Интернете несложно обнаружить образцы договора о совместной деятельности, но тогда потребуется квалифицированная юридическая помощь при документировании комплекса отношений, возникающих в совместной деятельности.
Но вот только интересный офакт: после вступления закона в силу на столичном рынке недвижимости не было заключено ни одного договора долевого.
В воскресенье вступает в силу закон, направленный на повышение защиты прав дольщиков при строительстве многоквартирных домов. Документ разработан Минстроем России. Обновленный закон призван обеспечить информационную открытость застройщиков, привлекающих денежные средства граждан. Так, застройщики теперь обязаны публиковать на официальных сайтах всю необходимую документацию и информацию о строящихся объектах, включая договоры участия в долевом строительстве и фотографии со стройки.
Кроме того, предусматривается возможность утверждения правительством РФ типового договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и иных объектов недвижимости. Закон расширяет полномочия контролирующих органов в части надзора за целевым использованием застройщиком привлеченных средств, соблюдением графика строительства и привлечением денежных средств граждан жилищно-строительными кооперативами.
Главный законодательный документ в рассматриваемой правовой сфере — ФЗ № 214 «Об участии в паевом строительстве».
Данный нормативно-правовой акт описывает условия, которые касаются сроков сдачи многоквартирного здания в эксплуатацию.
Современная практика судопроизводства демонстрирует, что расторжение свыше чем в 90 % случаев осуществляется непосредственно из-за нарушения его базовых условий.
Принято выделять такие основания:
| Процесс расторжения | происходит через суд, по иску одной из сторон; |
| Расторжение реализуется | если одна сторона приняла такое решение, имея конкретные основания; |
| Стороны соглашения | смогли прийти к общему решению о необходимости расторжения договора. |
Вопреки тому факту, что удалось достичь соглашения, в любом случае могут появится некоторые сложности.
В частности, застройщик вправе требовать включить дополнительные условия, что касается возврата финансовых активов: деньги могут возвращаться исключительно в ситуации, если будет подписано соответствующее соглашение с прочим участником паевого строительства.
Данное условие не является правомерным, а значит соглашаться на него нельзя, поскольку в результате договор может быть не подписан.
В таком случае доведется собирать документацию, истребовать средства посредством судопроизводства.
Существуют случаи, в которых застройщик требует значительный срок для возврата финансовых активов.
Максимально допустимый период может составлять не больше двадцати дней. Соответственно, чем дольше будет указанный период, тем сложнее инициировать судебное обращение.
По факту подписания документации о расторжении соглашения по согласию двух сторон, нужно выполнить регистрацию договора в Росреестре.
Данный вариант допустим для застройщика в случае, если:
- отмечается систематическое несоблюдение сроков перечисления необходимой суммы по соглашению;
- со стороны дольщика была совершена просрочка следующего платежа свыше чем на два месяца.
В числе оснований, согласно которым дольщик вправе отказаться от реализации договора в одностороннем порядке, принято выделять:
| Определены существенные нарушения | что касаются качества построенного недвижимого объекта; |
| Недочеты не были ликвидированы безвозмездно в соответствующий срок | либо же возникло разногласие, что касается соразмерного сокращения стоимости, компенсации издержек, связанных с ликвидацией недочетов дольщиком лично; |
| Сдача квартиры была просрочена свыше чем на два месяца | по факту завершения срока, отмеченного в соглашении. |
Данный вариант допустимо в таких случаях:
— Если застройщик не известил участника о прекращении либо о смене поручительства;
— Если отмечаются значительные несоблюдения требований, которые предъявляются к качественным характеристикам недвижимого объекта;
— Если застройщик безвозмездно не реализовал свои обязанности по ликвидации недочетов в тот срок, который предустановлен по соглашению либо по требованию дольщика.
По факту расторжения дольщик обязан в полном объеме получить финансовые активы, которые были инвестированы им по условиям договора, заключенном между ним, застройщиком.
Данный документ должен содержать:
- Данные о структуре, в которую подается иск, об особе, которая его подает.
- Сведения о расторгаемом соглашении.
- Общую информацию об объекте паевого строительства.
- Перечень приложений к иску.
- Подпись, дату.
Госпошлина не истребуется за регистрацию прекращения действия договора.
Гараж-призрак: как не попасть в ловушку долевого строительства парковочных мест
Процедура расторжения ДДУ строго регламентирована, поэтому застройщик обязан соблюдать следующий порядок:
- Направить дольщику письменное уведомление заказным письмом с требованием выплатить задолженность и перечислением санкций за нарушение. Неисполнение этого требования, а также возврат заказного письма обратно – основание для прекращения ДДУ через 30 дней с момента вручения дольщику уведомления в одностороннем порядке.
- Зарегистрировать расторжение ДДУ в Росреестре.
- Возврат уплаченных ранее дольщиком средств и возмещение понесенных застройщиком убытков. С момента расторжения ДДУ на эти действия отводится срок в 10 дней. Получить эти деньги дольщик должен лично у застройщика, но если он не придет, тогда перечисление будет произведено на депозит у нотариуса по адресу компании-застройщика в течение 2 дней. Сумма неустойки определяется по ДДУ.
В Росреестре обязательно регистрируются все ДДУ, а при расторжении договора, эта операция также регистрируется. Возможны два варианта:
- Если стороны пришли к консенсусу и подписали соглашение, тогда регистрация производится после уплаты госпошлины, сумма которой равна 350 р. Запись вносится в ЕГРП (Единый государственный реестр прав).
- Если расторжение происходит в одностороннем порядке или по решению суда, тогда платить госпошлину не потребуется.
Запись о расторжении в ЕГРП вносится после предоставления заявления и пакета документов:
- Соглашение между сторонами о добровольном расторжении ДДУ или копию решения суда о принудительном расторжении, заверенную в нотариате.
- При одностороннем расторжении требуется дополнительно приложить копию уведомления с предупреждением о расторжении ДДУ.
- Паспорт дольщика.
- Если дольщик состоит в браке, потребуется приложить заверенное тнотариусом согласие супруга.
- Доверенность на имя представителя, когда регистрацию от имени дольщика или от имени застройщика выполняет доверенное лицо (юрист).
Только после регистрации в Росреестре договор будет окончательно расторгнутым, а квартира вернется в полную собственность застройщика.
Имейте ввиду, что если застройщик сам препятствовал получению от вас платежа хотя бы на 1 день (каким-либо путем) и у вас есть доказательства этого, что застройщик по закону не имеет права расторгать с вами ДДУ. Тогда расторжение ДДУ застройщиком не является законным. Но, скорее всего, это удастся доказать только в суде. Зато за все время разбирательств вам будут начислена неплохая неустойка, которую вы потом сможете взыскать с застройщика (ниже приведена ссылка на эту статью).
Это указано в этом же ФЗ – статья 5 и подпункт 5.
Как видим, законодатель выделил несколько групп оснований расторжения договора. Таким образом, процедура в зависимости от основания расторжения ДДУ отличается.
В суд следует обратиться в случаях, перечисленных в ч. 1.1 ст. 9 Закона № 214. Исковое заявление составляется по правилам ст.ст. 131, 132 ГПК РФ. Уплачивается госпошлина.
К иску прилагается документация, подтверждающая наличие одного из оснований для расторжения договора. Допустим, приостановление строительства можно подтвердить соответствующим решением суда.
В случае расторжения договора судом, застройщик в 10-дневный срок должен вернуть дольщику полученные от него деньги и процент за их использование, рассчитанный на основании ставки рефинансирования ЦБ РФ.
При наличии оснований, указанных в ч. 1 ст. 9 Закона № 214, дольщику достаточно направить застройщику письменное уведомление о расторжении договора. Факт неполучения письма на прекращение договорных отношений не влияет.
На протяжении 20 рабочих дней застройщик возвращает деньги и проценты за пользование ими. Если средства не перечислены в указанный срок, дольщик вправе взыскать деньги через суд. В иске можно изложить и требование неустойки.
Расторжение договора долевого участия
Расторжение договора имеет ряд особенностей. Связаны они с возможностью уклонения застройщика от заключения соглашения о расторжении ДДУ и с вероятностью махинаций с его стороны.
В предложении расторгнуть договор апеллируйте к ст. 451 ГК РФ. Договор подлежит расторжению или изменению вследствие существенного изменения жизненных обстоятельств, предполагать которые стороны ранее не могли. Будьте готовы к тому, что придется доказать обстоятельства, в связи с которыми Вы не можете исполнять договорные обязанности надлежащим образом.
Напишите также, что будете вынуждены обратиться в суд, если застройщик откажется расторгнуть договор на законном основании. Судебная волокита зачастую пугает застройщиков, так как может негативно повлиять на их репутацию.
Возврат денег – наиболее важный момент. Обратите на него особое внимание.
Дело в том, что при наличии оснований для расторжения ДДУ через суд или в одностороннем порядке, Закон № 214 определяет предельные сроки возврата денег, обязывая застройщика вернуть, кроме вложенной дольщиком суммы, еще и процент за пользование средствами.
В случае с соглашением, все эти нюансы необходимо прописать самостоятельно, так как забыв о них, денег Вы не вернете или вернете значительно меньше. Также можно прописать требование неустойки в случае просрочки возврата денег.
Обратите внимание: недобросовестные застройщики иногда пытаются оштрафовать дольщика за расторжение ДДУ. Не соглашайтесь оплатить штраф – это требование противоречит закону.
Застройщики часто идут на всякого рода ухищрения, прописывая срок возврата средств неконкретно, а с использованием указания на какое-то событие (после заключения ДДУ с новым дольщиком, после внесения другими дольщиками денег и т.д.).
Не допускайте этого. Укажите конкретный срок возврата, например, в течение 10 дней после регистрации соглашения в Росреестре. Также определите предельный срок возврата, после которого начисляются штрафные санкции.
Срок не должен быть слишком длительным, так как можно потерять право на взыскание денег через суд из-за истечения сроков исковой давности.
В законе отсутствует положение о том, что застройщик обязан вернуть деньги после заключения другой сделки. Тем не менее, если Вы уже согласились на требования контрагента и зарегистрировали соглашение в Росреестре, вернуть деньги на условиях, отличных от указанных в документе, будет крайне трудно.
Тем не менее существуют случаи в судебной практике, когда пункт договора о неопределенном сроке судом признавался недействительным и устанавливался 20-дневный срок возврата денежных средств. Попробуйте обратиться в суд и Вы.