По каким критериям оценить строящийся дом при покупке квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «По каким критериям оценить строящийся дом при покупке квартиры». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Покупка квартиры является важным и волнительным шагом в жизни человека. Особенно, если она происходит впервые и отсутствует опыт в совершении сделок с недвижимостью. Прежде всего, надо определиться по каким критериям нужно подбирать жилье. Именно от этого будет зависеть комфортность проживания в купленной квартире, и даже здоровье покупателя.

Итак, существует несколько очень важных критериев, по которым следует выбирать квартиру:

Стоимость жилья;
Месторасположение квартиры;
Этаж;
Предпочтение в планировке;
Количество комнат в квартире (это зависит, например, от количества членов семьи) и др.

Все критерии индивидуальны и зависят от конкретного человека и его семьи, поскольку при выборе стоит учитывать, как предпочтения, так и образ жизни всей семьи.

Как выбрать квартиру для покупки?

Сначала необходимо определиться с ценой. Стоимость жилья на прямую влияет на все остальные критерии, поскольку именно от нее будет исходить в каком районе, какую площадь или планировку предпочесть.

Желательно, чтобы выбор жилья по ценовой категории исходил из уровня доходов покупателя. Нужно реально оценить свои материальные способности, независимо от того на какие средства приобретается квартира: на заемные или на собственные.

Платежеспособность гражданина складывается, как правило, из прибыльной работы, иных доходов, от готовности родственников помогать рассчитываться за квадратные метры и других факторов. Помимо этого в квартире, обычно, нужно делать ремонт, покупать мебель, а это также несет в себе материальные затраты. Если же квартира с ремонтом, то она может стоить дороже.

Данные факторы относятся к выбору жилья экономкласса. У покупателей престижного жилья вопрос с ценой так остро не стоит, так уровень их потребностей иной.

Стоит с осторожностью отнестись к покупке квартиры, которая продается с явным занижением цены по отношению к рыночной стоимости. В этой ситуации есть риск нарваться на мошенников.

Зачастую при выборе района предпочтение отдается тому, где поблизости расположены место работы или учебы, либо тому месту, в котором жили до этого. Однако это не совсем верный подход.

Выбирая местоположение, в котором планируется приобретение квадратных метров, нужно обратить внимание на множество моментов:

На сегодняшний день важна экологичность района, особенно это касается мегаполисов. Нужно проверить, нет ли поблизости заводов, свалок и других объектов, оказывающих вред окружающей среде и здоровью человека. Предпочтение следует оказывать таким местам, где есть лесопарковые зоны.
Близость остановок общественного транспорта. Предварительно следует выяснить частоту проезда общественного транспорта.
Развитость инфраструктуры, а именно имеются ли детский сад, школа, магазин, аптека, поликлиника и др. Для человека, занимающегося спортом или просто следящего за своим здоровьем, стоит обратить внимание на присутствие поблизости парков, стадионов, спортивных залов. Для молодых семей с детьми — на наличие детских площадок, развивающих детских секций.
Наличие автостоянки, желательно охраняемой.

К выбору планировки квартиры стоит подойти очень ответственно, поскольку именно от этого будет зависеть комфортное проживание. От планировки зависит на сколько удобным (или неудобным) будет жилье.

Стоит обратить внимание на расположение комнат, окон в них, подсобных помещений, балкона или лоджии.

Для удобного размещения мебели и использования пространства с пользой, комнаты должны иметь правильную прямоугольную форму.

Желательно, чтобы они были квадратными, а не прямоугольными (вытянутыми и узкими).

Для того, чтобы в комнате было удобно и уютно, она должна быть не менее 15 кв.м. Что касается кухни оптимальным размером считается 12 кв.м. и более. Также потолки не должны давить и быть ниже 2,8 м. Конечно же, в жилье старых советских планировок такое случается не всегда.

Неудачной планировкой является линейное расположение помещений в квартире. Это связано с тем, что в такого рода планировках имеется большой не функциональный коридор и комнаты плохо освещены. Предпочтительнее, чтобы окна в комнатах выходили на разные стороны дома (так называемая, квартира-распашонка), что придаст квартире больше света. Несомненными минусами являются проходные комнаты, смежные туалет и ванна, длинная и узкая комната.

Подобного нельзя сказать о квартирах в новостройке. Жилье, построенное по современным технологиям, позволяет приобрести будущему собственнику квартиру, где он сам может выбрать расположение комнат (гостиной, спальни, детской и т.д.) и кухни (столовой). Также приобретает популярность так называемые квартиры-студии, в которых пространство не разделяется внутренними перегородками.

По поводу площади квартиры: для жилья экономкласса это 40-50 кв.м, а для жилья премиум класса — 100-130 кв.м.

Как правильно выбирать квартиру, чтобы не разочароваться

После того, как потенциальный покупатель определился со своими пожеланиями к будущему жилому помещению, он может начать просмотр вариантов квартир, подходящих под его критерии. В случае, если жилье выбирается на вторичном рынке, необходимо обратить внимание на внешние факторы:

Прилегающая территория (экология, парковочные места, чистота района и др.). Перед просмотром жилья ее можно проверить, прогулявшись вблизи дома, и оценить окрестности.
Состояние самого многоэтажного дома. Желательно узнать год постройки. Также нужно обратить внимание на то из какого материала сделан дом (панели, кирпич) и осмотреть его на наличие трещин фундамента и стен. Предпочтение следует отдать кирпичному дому. В нем при желании можно сделать перепланировку, а также у такого дома толще стены и соответственно лучше звукоизоляция.
Состояние подъезда. Нужно обратить внимание на чистоту лестничных пролетов, их сухость или влажность.
Соседи. Возможно после просмотра квартиры подняться на этаж выше и познакомиться с соседями, также можно спросить интересующую информацию у соседей по лестничной площадке.

Перечисленные выше факторы могут быть плюсами при выборе жилья, а могут, наоборот, склонить покупателя отказаться от покупки квартиры.

Плюсами вторичного рынка недвижимости являются:

низкая цена;
наличие готового ремонта и др.

Вместе с тем, его существенными недостатками считаются:

маленькая площадь;
старый дом;
изношенные общедомовые коммуникации (трубы, проводка) и др.

После того как эти моменты выяснены можно идти на осмотр непосредственно самой квартиры. Зайдя в квартиру, нужно не торопясь осмотреть все помещения. Особое внимание следует уделить стенам и потолку — они должны быть сухими, без потеков, плесени и трещин. Также тщательно необходимо осмотреть все коммуникации в квартире.

Осмотр квартиры нужно осуществлять только в дневное время. Желательно за один день производить осмотр не более двух вариантов жилья.

При продаже квартиры не стоит делать в ней дорогостоящий ремонт, поскольку на цену это мало повлияет. Однако, следует произвести косметический ремонт, чтобы придать квартире большую привлекательность для потенциальных покупателей.

Также продавцу жилья необходимо сделать уборку и желательно оставить как можно меньше мебели в помещениях. Квартира будет казаться просторнее и светлее. Такие рекомендации относятся, прежде всего, к продаже жилья экономкласса.

Относительно продажи жилья премиум-класса, то ремонт в нем чаще всего дорогостоящий и эксклюзивный, либо осуществлена только черновая отделка, если квартира находится в новостройке.

Прежде чем оплатить квартиру в недостроенном доме, стоит узнать, какова репутация компании, возводящей его.

С этой целью стоит узнать:

сколько домов уже было сдано в эксплуатацию;
ранее возникали ли проблемы со строительством или сдачей в эксплуатацию, если да, то какого рода;
кто является учредителем застройщика (некоторые компании для новостройки регистрируют новое юридическое лицо, чтобы скрыть прошлые проблемы);
кто стоит за застройщиком – хорошо, если это будет серьёзная компания с чистой репутацией, если политик – стоит узнать, не снимут ли его с должности в ближайшем будущем.

Прежде чем вступить в долевое строительство, стоит поинтересоваться, аккредитован ли выбранный дом в банках. Важно также убедиться, что аккредитация является достаточно свежей и действующей.

Стоит узнать, сколько крупных известных кредитных организаций доверяют застройщику:

Дом не аккредитован ни в одном банке, это может свидетельствовать о наличии проблем у застройщика.
Новостройка одобрена крупным банком, имеющим солидные финансовые ресурсы. Такой кредитной организации при недостатке средств у застройщика проще выдать ему кредит, чем допустить замораживания строительства.
В идеале дом должен быть аккредитован несколькими кредитными организациями, а не только банком, который обслуживает застройщика. Не стоит забывать, что при банкротстве строительной компании банки рискуют не вернуть выданные ей средства. Поэтому они сделают всё, чтобы не допустить этого.

Проводя аккредитацию, банки с хорошей репутацией в обязательном порядке проводят проверку всей разрешительной документации на строительство. Но не стоит наличие такого одобрения считать стопроцентной гарантией. Известны случаи, когда даже аккредитованные дома так и оставались недостроенными.

Дело в том, что некоторые банки ради спасения средств, ранее вложенных в застройщика, вынуждены выдавать одобрение на их дома. Именно поэтому данный параметр также нельзя рассматривать отдельно от всех других характеристик.

Дешевле всего купить квартиру в новостройке можно на стадии котлована. Стоимость жилья в этом случае будет примерно на ¼ ниже↓, чем после окончания строительства.

На этом же этапе имеется возможность обсудить с застройщиком планировку и размер будущей квартиры. Однако этот вариант самый рискованный, ведь нет никакой гарантии, что дом будет сдан:

Застройщик просто может не получить разрешение на строительство.
У компании может не хватить денежных средств для возведения дома.

Кроме того, проблемы с документами могут возникнуть, даже когда построено несколько этажей. Результатом может стать замораживание строительства. Процесс этот может быть не только временным, но и постоянным.

Чтобы свести риск к минимуму, необходимо ознакомиться с проектом возведения новостройки, а также проверить репутацию компании застройщика. К сожалению, и это полностью не исключает вероятность проблем. Тем не менее, вероятность положительного исхода при тщательном анализе будет выше⇑.

Варианты проверки компании застройщика могут быть разными:

Провести проверку с использованием интернета. Необходимо найти информацию о застройщике в социальных сетях, на форумах и других сайтах. Там всегда содержится много информации, если ранее в процессе строительства домов пострадали покупатели квартир;
Обращение в банк с заявкой на ипотеку на квартиру в новостройке. Это ещё один достаточно эффективный способ проверки застройщика. Прежде чем согласиться на кредитование, банки всегда проводят тщательную проверку застройщика. Кредиты выдаются на приобретение квартир только в том случае, если документы строительной компании (в том числе, на новостройку) находятся в полном порядке.
Воспользоваться услугами профессионального юриста. Он проанализирует сведения о доме, проектную, финансовую и прочую документацию, разрешение на возведение, законность оформления в собственность земельного участка. Самостоятельно провести проверку этих документов, не имея юридического образования, практически невозможно.

Для оформления квартиры в собственность придётся обращаться в Регистрационную палату. Сделать это можно как через опытного юриста, так и самостоятельно. Во втором случае затраты будут ниже↓, но потребуется немало времени и сил.

Чтобы оформить квартиру в собственность, необходимо предоставить акт приёма-передачи и решение о вводе в эксплуатацию.

Когда будет получено свидетельство о госрегистрации, можно прописаться в квартире. Для этого необходимо обращаться в УФМС.

При этом потребуются следующие документы:

заявление на регистрацию в новой квартире;
паспорт;
выписка из прежнего места жительства;
свидетельство госрегистрации собственности.

👉 Когда все шаги будут закончены, процедуру приобретения жилья от застройщика можно считать завершённой.

Вполне естественно, что в офисе застройщика покупателю предлагают только квартиры в новостройках конкретной строительной компании. Продать квартиру в другом доме здесь не могут. Про недостатки своих домов покупателям здесь не расскажут, зато с удовольствием поделятся отрицательными сторонами других застройщиков.

Следует иметь в виду, что строительные компании обычно делают скидки только на неликвидные квартиры, которые не пользуются спросом. Также здесь невозможно приобрести недвижимость по переуступке прав.

Проверка застройщика занимает немало времени. При этом не стоит ориентироваться только на информацию в интернете. Даже если в сети отсутствуют негативные отзывы о застройщике, это не гарантирует его надёжности.

Строительная компания может быть слишком молодой или просто подставной фирмой. Далеко не всегда застройщик в течение деятельности выполняет все требования законодательства.

Специалисты не рекомендуют сотрудничать с компаниями, которые предлагают подписать предварительный договор купли продажи.

Не стоит делать этого даже в тех случаях, когда документы застройщика в порядке и есть косвенные подтверждения его надёжности. Предварительный договор не соответствует российскому законодательству.

Если сделать перепланировку до момента государственной регистрации, БТИ может потребовать вернуть квартиру в первоначальное состояние. Более того, в процессе обмеров недвижимости сотрудниками этой организации могут возникнуть разногласия с застройщиком.

Площадь квартиры может не соответствовать заявленной в документации:

Если она будет больше↑, от покупателя могут потребовать внести доплату.
Если площадь окажется меньше↓, можно будет предъявить соответствующие претензии застройщику.

В любом случае квартира на этот момент времени должна находиться в первоначальном состоянии.

👉 Точное следование приведённым выше советам помогает избежать целого ряда неприятностей.

Сколько стоят услуги риэлтора при покупке и продаже квартиры

К основным учредительным документам относятся:

Устав строительной организации. В нем содержится подробная информация о полномочиях директора, генерального директора, главного бухгалтера, об учредителях и их ответственности за взятые фирмой обязательства. Важно обратить внимание на тот момент, кто обладает правом первой подписи документов по продаже квартир. Если в дальнейшем договор долевого строительства с дольщиком будет подписан директором, не имеющим права подписи, такой договор будет признан судом недействительным.
Протокол о назначении директора. Также необходимо внимательно изучить, кто назначен, в какой период действуют его полномочия, и имеет ли данное назначенное лицо подписывать договора долевого строительства.
Свидетельство о постановке данной фирмы в налоговые органы.
Выписка о том, что данная фирма состоит в реестре юридических лиц. Когда организация прекращает свою деятельность, в данном реестре делается запись об исключении фирмы.
Аудиторские заключения о работе застройщика за последний год. Эта информация даст сведения о том, какая собственность числится на балансе компании, ее финансовое состояние. Это является одной из составных частей гарантии, что строительная компания выполнит свои обязательства перед дольщиком своевременно и в полном объеме.

Важно проверить документы, подтверждающие разрешение на ведение строительной деятельности компании.

Кроме общего разрешения ведения строительной деятельности важно проверить:

проект дома, согласованный с архитекторами;
бумаги, подтверждающие право строительства на земле, планируемой для использования под застройку.

Важно проверить, когда заканчивается договор аренды, в случае аренды земельного участка. Есть риск, что здание не будет достроено по причине отказа в продлении аренды на земельную площадь.

Заключение экспертной оценки проектной документации.
Вхождение в список аккредитованных банками строительных компаний.

Как известно, банки предоставляют ипотечный кредит только при строительстве недвижимости аккредитованным застройщиком. Если дольщик планирует воспользоваться ипотекой, то он обязательно должен выбирать строительную компанию из списка аккредитованных банком компаний.

Иногда застройщики предлагают заключение договора долевого строительства еще до получения разрешений на строительство и проектной документации. Не стоит рисковать и заключать договор на такой ранней стадии, потому что есть большие риски отказа в получении необходимых документов по определенным причинам, не всегда зависящим от застройщика.

Это договор, который предлагает застройщик для заключения между дольщиком и строительной компанией (ДДУ). Основной документ, по которому приобретается право владения жилой площадью. При его заключении важно обратить внимание на следующие моменты:

Стоимость приобретаемой недвижимости. Один из главных моментов фиксированная или нефиксированная цена. Бывает так, что строительные компании предусматривают повышение стоимости покупаемой площади непосредственно перед введением в эксплуатацию дома. В таком случае дольщики вынуждены дополнительно вкладывать денежные средства.
Порядок оплаты вносимого долевого вклада. В договоре могут быть прописаны различные условия оплаты (разовый вклад, вклад по установленному графику платежей)

В зависимости от порядка внесения денежных средств может варьироваться итоговая стоимость жилой площади. Подписывая ДДУ важно выбирать наиболее выгодные и комфортные для себя условия. Важно просчитать все плюсы и минусы.

В договоре должен быть обязательно указан тип строительства:

многоквартирное;
малоэтажное;
малоквартирное.

Нужно иметь в виду, что других формулировок в договоре долевого строительства быть не должно. Они рассматриваются как мошенничество. Следующие важные пункты:

Внимательно изучить моменты расторжения контракта с застройщиком. Здесь должна быть прописана ответственность каждой стороны. Если одна из сторон нарушает свои обязательства по срокам и качеству строительства или по оплате необходимых взносов, должен быть указан порядок расторжения. Важно иметь выгодные отступные пути при некачественном выполнении строительной компанией своих обязательств. А также иметь пути отступления, в случае изменения финансовой ситуации дольщика.
Должен быть точно оговорен срок сдачи строительного объекта в эксплуатацию. Некоторые недобросовестные компании уклоняются в обозначении конкретной даты сдачи в договоре с дольщиком.
Проанализировать остальные пункты договора, они не должны ущемлять прав дольщика и должны утверждать конкретный порядок действий каждой из сторон в случае определенных ситуаций.

Добросовестные застройщики, для привлечения дольщиков еще на ранних этапах строительства, как правило, предоставляют всю необходимую документацию в открытый доступ для ознакомления на своих сайтах.

После того, как дольщик определится с одним или несколькими строительными компаниями, которым он может доверить строительство будущего жилья, важно выбрать район, в котором он планирует жить.

Выбор района может зависеть от следующих показателей:

Близость жилья к основным важным местам: работы, родственникам, социальным объектам, трассам. Важно проанализировать, сколько времени необходимо будет тратить всем членам семьи для того, чтобы ежедневно добираться до работы, учебы. Возможно, есть альтернативные пути решения в случае удаленности района от значимых мест путем смены учебного заведения или перевода на другую работу. Или приемлемость данного расстояния.
Наличие поблизости промышленных предприятий. Такие организации могут отравлять воздух неприятными запахами и вредными веществами. А отсутствие скверов и зеленых насаждений не сможет нейтрализовать вредные выхлопы и сделать воздух свежим. Также необходимо учитывать опасность радиоактивных отходов и их влияние в течение нескольких лет на здоровье жителей района.
Непрерывный поток автотранспорта. Такие условия создают постоянный шум и выхлопы в атмосферу. А также это повышенная опасность для перехода дорожных путей.
Экология района. Существуют в целом неблагоприятные районы, вызывающие постоянные болезни и смертельные исходы. Важно обращать на наличие природы и вредных отравляющих ее объектов.
Наличие общественного транспорта и удобство в его использовании. Для тех, кто передвигается на общественном транспорте, важно оценить ситуацию в часы пик и проанализировать время и удобство прибытия в необходимые районы.
Платные и бесплатные парковки вблизи дома. Это также очень важный момент, потому что отсутствие бесплатных парковок — это дополнительные ежемесячные расходы для семьи. Удобство и близость расположения платных парковок может гарантировать сохранность автомобилей и спокойствие их собственников.
Близость развлекательных заведений. Подобные заведения привлекают определенные группы населения. Так, например дискотека для молодежи может создавать неудобства в постоянном потоке рядом с домом пьяных подростков, раскидывающих окурки и стеклянные бутылки.

Поэтому для выбора определенного района, важно съездить туда и посмотреть все своими глазами.

Важно выбирать район, учитывая самые основные принципиальные моменты для каждого члена семьи, а также все плюсы и минусы в совокупности.

Определившись с районом, в котором хочется жить, необходимо перейти к выбору непосредственно самого дома. Здесь важно оценивать этап строительства дома. Конечно, легче всего выбирать дом, когда он уже имеет самый верхний этаж и почти готов к вводу в эксплуатацию.

Если первичный наружный осмотр дома дал удовлетворительные результаты важно провести внутренний осмотр. Заходя в подъезд, необходимо оценить следующее:

высота потолков;
отсутствие трещина на стенах, потолке и полу;
наличие пассажирского и грузового лифтов;
ширина лестничного пролета;
удобство подъездной планировки;
количество квартир на этаже;
оценка утепления дома;
соблюдение норм проведения вентиляции и электричества.

Важно пройтись по подъезду, по этажам и представить будущему новоселу, что он будет ходить здесь ежедневно. Оценить возможности ввоза будущей мебели и техники в свою квартиру. Так, например, отсутствие грузового лифта и узкие лестничные пролеты могут создать множество проблем при переезде.

После оценки и выбора конкретного дома для будущего проживания предстоит выбор этажа. По рыночным законам самыми популярными этажами считаются с 3 до предпоследнего этажа.

Самыми непопулярными являются первый и последний этажи. Поэтому зачастую застройщики делают на них более привлекательные цены. К основным минуса последнего этажа относятся:

Вероятность протекания потолка.
Промерзание крыши.
Осложненный доступ в случае неработоспособности лифта.
Трудности при продаже на вторичном рынке.

Но есть и весомые плюсы покупки квартиры на самом верхнем этаже:

Отсутствие топающих сверху соседей.
При наличии чердака или технического этажа, возможность приватизации и перепланировки квартиру в 2 уровня.
Более свежий воздух.
Менее слышно уличный гул.
Отсутствие проходящих мимо соседей.
Более привлекательная цена.

При выборе самого первого этажа можно столкнуться со следующими недостатками:

Необходимость установки решеток на окна и балкон от злоумышленников и хулиганов.
Большая проходимость соседей.
Уличный шум.
Шум соседей с верхних этажей.
Влажность и неприятный запах из подвала.
Подверженность пола быстрому охлаждению.
Трудности при продаже на вторичном рынке.
Неприятный запах от мусорных баков, при их близком расположении к окнам.

Но наравне с этими отрицательными чертами покупка квартиры на первом этаже имеет и свои достоинства:

Привлекательная цена.
Быстрый и легкий доступ к квартире.
Возможность создания цокольного этажа в квартире путем перепланировки.

Какие районы Москвы самые лучшие для проживания (рейтинг) в 2020 году

На этапе строительства будущей квартиры дольщик может предоставить свои пожелания на проектирования его жилой площади. В этом случае неизменными остаются только несущие стены.

При проектировании будущей планировки квартиры важно учитывать следующие факторы:

близость к лифтовой шахте;
соседство через стену с соседями;
угловое расположение квартиры;
возможность проветривания;
расположение на солнечную сторону.

В случае близкого расположения одной из комнат к лифтовой шахте или соседней квартире важно обратить внимание, чтобы граничащая стена была несущей. Тогда она будет более качественно изолировать шум. Но на этапе строительства можно скорректировать шумоизоляцию по желанию дольщика.

Если покупается квартира численностью комнат две и более, то лучше выбирать расположение на две противоположные стороны для удобства проветривания помещения.

Обязательно поинтересуйтесь, сколько хозяин владел продаваемой квартирой. Если этот срок менее года, надо насторожиться – в лучшем случае вы натолкнулись на перекупщика, или квартира с серьезным «косяком», который теперешний владелец не обнаружил при покупке. В худшем – какая-нибудь афера. Воздержитесь от покупки, если эта квартира не «предел мечтаний».

Постарайтесь оценить дом территориально. Например, возле дома расположена платная автостоянка, на воротах которой красуется замызганная табличка – «ОСТОРОЖНО! Злая собака!». В этом случае готовьтесь просыпаться каждое утро от воя автосигнализаций и противного собачьего лая. Другой пример – под окнами расположена палатка, в которой идет чересчур бойкая торговля спиртным.

При покупке жилья обязательно ознакомьтесь с планом БТИ. Он расскажет вам не только о покупаемой квартире, но и о смежных помещениях.

Не покупайте квартиру, примыкающую к шахте лифта. Шум и вибрации будут вашими спутниками жизни.

Посмотрев в план БТИ можно увидеть многое.

Самое главное, что нас интересует – планировка собственной квартиры. Если это двушка, убедитесь, что одна жилая комната не смежна с соседями. Старайтесь избегать угловых квартир. Даже толстые кирпичные стены, если они не оштукатурены, имеют обыкновение пропускать влагу.

Как выбрать частный дом: цели, типы, критерии и советы

Если вам необходимо продать дом с участком, но вы не хотите заниматься оценкой самостоятельно, боясь поставить очень низкую или слишком высокую цену, тогда можно воспользоваться помощью агентств недвижимости.

Для этого вы находите опытного риелтора и просите его за определенную плату определить стоимость вашего имущества.

Помните, что агенты по продаже недвижимости определяют только рыночную стоимость дома.

Для этого они используют несколько методов оценки:

Аналоговый – в расчет берутся 3 уже проведенные в вашем районе сделки за последние 6 месяцев. При этом характеристики домов схожи. То есть на основании уже проданных участков, формируется цена на вашу недвижимость.
Затратный – подходит для вновь построенных домов. Чтобы определить стоимость дома, суммируются все затраты на его строительство.

На практике для оценки недвижимости используется комплексная оценка.

Чтобы узнать стоимость дома с участком, производится мониторинг рынка, после чего определяется средняя цена на дом и определяется средняя цена сотки земли.

После чего следуют расчеты:

Общая S земельного уч-ка*Стоимость 1 сотки земли + Рыночная цена дома и имеющихся построек = Приблизительная стоимость вашего имущества.

Риэлтор – это посредник, курирующий процесс возмездного отчуждения какого-либо объекта недвижимости, будь то квартира, дом, земельный участок, коммерческая собственность и пр. Риэлтор может выступать:

как индивидуальный предприниматель (т.е. быть частным специалистом);
как представитель юридической фирмы (риэлторского агентства).

Чтобы исключить риск сотрудничества с мошенником, клиенту понадобится изучить и проверить:

Когда было зарегистрирован статус индивидуального предпринимателя или юридического лица (с какого года специалист или его фирма трудится на рынке, насколько большим опытом обладает посредник)? Для этого можно запросить у риэлтора Свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя или Свидетельство о государственной регистрации юридического лица и внимательно ознакомиться с этим документом. Здесь должен указываться код ОКВЭД (Общероссийский классификатор видов экономической деятельности). Направлению «Операции с недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе» соответствует код 68.3.
Интернет-отзывы о работе риэлтора. Необходимо, чтобы в большинстве своем они были положительными.
Данные о риэлторе или его фирме. Специалист должен предоставить исчерпывающие и четкие сведения о том, какие услуги он предоставляет. Кроме того, необходимо обратить внимание на сайт агентства. Информативный электронный ресурс имеется у любой крупной компании, которая заботится о своем имидже и репутации. Здесь же должно быть хотя бы примерно указано, какой процент берет ИП или ЮЛ за риэлторское сопровождение сделки.
Месторасположение офиса. Если офис находится на главной улице, это может свидетельствовать об успешной профессиональной деятельности организации.
Количество ежегодно проводимых сделок. Если ИП или ЮЛ существует на рынке уже 10 лет, но при этом проводит всего 1-2 куплю-продажу в год, это должно стать предостережением для клиента.

За свою работу риэлтор или риэлторское агентство берет комиссию – определенную плату, рассчитываемую от стоимости всей сделки (т.е. от цены реализуемой квартиры).

Единой стоимости услуг не существует. Каждый частный риэлтор или риэлторская компания имеют право работать по своим собственным тарифам. Окончательная стоимость формируется в зависимости от особенностей конкретного случая. Сами расценки отличаются максимальной гибкостью, т.к. агенты стараются учитывать актуальный спрос, финансовые возможности своих клиентов и тарифную политику конкурентов по рынку.

На размер взимаемой комиссии влияют следующие факторы:

Фактор	Разъяснение
Опыт и стаж риэлтора.	Чем больше клиентская база риэлтора и чем выше его репутация, тем дороже будут стоить его услуги. Клиенту рекомендуется отталкиваться от средних расценок по своему региону, т.к. слишком завышенные или слишком заниженные суммы могут указывать на возможного мошенника или неуспешного/некомпетентного специалиста.
Кто предоставляет услугу – частный риэлтор или риэлторское агентство.	Сопровождение от частного риэлтора всегда обходится в меньшую сумму, чем сопровождение от целой компании.
Место (где происходит купля-продажа).	В больших городах стоимость риэлторских услуг традиционно выше, чем в маленьких городах и аналогичных населенных пунктах.
Сложность заказа.	Здесь важность имеет то, как и с кем будет проводиться сделка. Например, если речь идет про приобретение квартиры на вторичном рынке, то этот заказ будет относиться к категории дорогостоящих. Помимо своих обычных обязанностей риэлтору понадобится проверить юридическую чистоту квартиры, проверить благонадежность ее нынешнего собственника (Продавца), изучить историю владения квартирой как минимум за последние 3-5 лет, узнать все о возможных долгах по коммунальным платежам и пр. То же самое касается и приобретения ипотечной квартиры – здесь появляется посредник в лице банка, а, следовательно, риэлтору понадобится урегулировать дополнительные вопросы еще и с этим учреждением. После переговоров с банком риэлтор осуществляет страхование недвижимости в страховой фирме, что также требует от специалиста временных и трудовых затрат. А вот если речь идет про покупку квартиры на первичном рынке (т.е. у застройщика), то риэлторское сопровождение обойдется уже в значительно меньшую сумму. Застройщик может иметь с тем или иным риэлторским агентством заключенный договор о партнерстве. Если Покупатель решит приобрести квартиру у этого застройщика, то сможет рассчитывать на бесплатное риэлторское сопровождение сделки от данного агентства.
Стоимость реализуемого жилья.	Квартира может относиться к категории «эконом-класса», а может относиться к категории «бизнес-класса». В этих случаях плата за риэлторское сопровождение будет различна, т.к. работа с дорогостоящей недвижимостью всегда оценивается по более высоким тарифам.
Объем работы.	Клиент на свое усмотрение выбирает те услуги, в которых нуждается. Это может быть единичная консультация у риэлтора, несколько консультаций, частичное сопровождение или полное сопровождение сделки.

Комиссия, взимаемая агентом, может представлять собой либо процент от общей стоимости сделки, либо «твердое» (фиксированное) денежное вознаграждение. Если плата взимается по процентной схеме, она равняется:

в случае продажи объекта недвижимости – не более 2% от стоимости сделки;
в случае покупки объекта недвижимости – не более 6% от стоимости сделки (т.к. покупка, в отличие от продажи, предполагает более серьезную аналитическую и юридическую работу).

В среднем процентная комиссия, переведенная в денежное выражение, составляет от 150 000 до 400 000 рублей (по состоянию на 2017-2018 года для крупных городов, таких как Москва и Санкт-Петербург). Т.е. сотрудничество с риэлтором, который требует плату в этих границах, вполне отвечает интересам самого заказчика. Чтобы убедиться в том, что процентная ставка не является завышенной, клиенту необходимо:

непредвзято оценить критерии своего заказа (сложность, объем работы и пр.);
свериться с тарифами других риэлторов на аналогичный заказ.

В некоторых особо сложных случаях процент комиссии может оказаться выше – до 8-12% от общей стоимости сделки. Обычно такой повышенный тариф взимается тогда, когда Покупатель хочет приобрести жилье в ипотеку, но имеет плохую кредитную историю, является гражданином иностранного государства и пр. Повышенный процент понадобится уплатить и Продавцу, если он решит заняться продажей квартиры с низкой ликвидностью (например, удаленной от транспортных развязок или находящейся в месте с недостаточным уровнем инфраструктурного обеспечения).

Если говорить про «твердую» (фиксированную) комиссию, то в Москве и Санкт-Петербурге крупное агентство может запросить за куплю-продажу 150 000-200 000 рублей, а агентство поменьше – уже 100 000-150 000 рублей. Частный риэлтор может предложить полное сопровождение сделки за 70 000-80 000 рублей. В других городах и населенных пунктах стоимость услуг будет уменьшаться пропорционально уменьшению стоимости 1 кв. м. Т.е. чем меньше стоит квадратный метр объекта недвижимости – тем меньше стоят и услуги риэлторов.

Процентная схема может и должна применяться только тогда, когда это не противоречит здравому смыслу. Например, если Продавец решит реализовать в пользу Покупателя квартиру общей стоимостью 30 млн. рублей, риэлтор будет просто не вправе забрать себе 2% от этой суммы, т.е. 600 000 рублей. Плата такого размера является неоправданно высокой для любого, даже самого первоклассного риэлторского сопровождения, поэтому логично, что в данном случае должен применяться способ фиксированного денежного вознаграждения.

«Твердое» денежное вознаграждение и процентная схема могут соединиться, образовав смешанную систему оплаты услуг. Например, такое возможно, если помимо стандартного сопровождения сделки агенту понадобится урегулировать дополнительные вопросы, касающиеся приватизации, наследования, раздела имущества, прописанных и временно выписанных лиц и пр. За выполнение своих основных обязанностей риэлтор может взять процент от стоимости квартиры, а за выполнение сторонних обязанностей – фиксированную денежную сумму.

Тепловые насосы. Какие бывают? По каким критериям выбирать? на сайте Недвио

Риэлтор и его клиент должны заключить специальный агентский договор, подтверждающий факт сотрудничества и оказания помощи. Сначала заказчику понадобится внимательно ознакомиться со всеми пунктами документа. Важно обратить внимание на положения, которые прописаны мелким шрифтом. В договор должна быть включена следующая информация:

Данные о сторонах («принципале» и «агенте»).
Предмет договора. Если осуществляется продажа квартиры, приводится ее техническое идентификационное описание. Если планируется покупка квартиры, в договоре фиксируются четко сформулированные требования клиента к искомому объекту.
Стоимость либо продаваемого, либо искомого объекта недвижимости (цифрами и прописью).
Права и обязанности сторон.
Стоимость риэлторских услуг (цифрами и прописью).
Порядок проведения расчетов с агентом (когда и как ему перечисляется комиссия).
Дата вступления договора в законную силу (обычно – «с момента подписания принципалом и агентом»).
Порядок расторжения договора.
Порядок оплаты расходов, понесенных агентом. В обязанности принципала входит возмещение всех расходов, подтвержденных документально.
Ответственность сторон в случае расторжения договора. Как правило, если договор расторгается по инициативе принципала, он уплачивает агенту определенный штраф.
Срок действия договора. Практика показывает, что оптимальный срок действия агентского договора – не более 3 месяцев. При необходимости его можно будет пролонгировать.
Список документов, принимаемых агентом от принципала.
Количество оригинальных экземпляров договора (по 1 экземпляру на агента и принципала).
Подписи агента и принципала, их реквизиты.

Исходя из указанного в законодательстве, следует, что регламент на получение имущественного вычета устанавливается лишь относительно объема получаемых выплат, которые не могут превышать 260 000 рублей.

Распределение их получения может происходить сообразно вариантам:

сразу после покупки объекта (у работодателя);
через год – в следующем налоговом периоде;
при смещении налогового периода на 3 года назад;
при переносе вычета в будущие налоговые периоды (без ограничений).

Однако при использовании прошедших налоговых периодов следует учитывать, что допускается извлечение удержаний, не более, чем за 3 года со дня подачи заявления.

Если за этот период сумма налогового вычета не будет выбрана полностью, то остаток аннулируется или будет перенесен на последующие периоды.

Относительно последующих периодов ограничения могут быть связаны с утратой статуса налогоплательщика РФ. Например, при выходе на пенсию. Поэтому продление указанного срока так же не может быть бесконечным.

Налогоплательщиками не являются лица, официально не трудоустроенные или имеющие зарплату ниже, чем минимальный размер оплаты труда, установленный в регионе.

Поэтому пролонгация возможности получения налоговой льготы требуется соизмерять с условиями, сопутствующими трудоспособности лиц.

Рассмотрим на примере налоговый вычет при покупке квартиры: за сколько лет можно вернуть его.

Родители Березовской Н. оформили на нее квартиру в 2003 г., когда ребенку исполнилось 10 лет. В 2011 г. дочь окончила среднюю школу и поступила на очное отделение педагогического колледжа. Учась на дневном отделении, она не работала и не являлась налогоплательщиком до 2014 г.

В июле 2014 г. устроилась на работу воспитателем на 0,75 ставки, что так же не позволяло ей получить вычет. Уйдя в декретный отпуск, в котором она пробыла до 2016 года, впоследствии вышла на полный рабочий день.

Получив соответствующее разрешение в отделении ФНС, оформила налоговый вычет в бухгалтерии Департамента образования через 3 месяца после подачи заявления. Назначенный имущественный возврат получает ежемесячно, путем сохранения налога, который выдается ей вместе с заработной платой.

Выясним, за какой период можно получить налоговый вычет за покупку квартиры. Оформить льготу можно через год после приобретения квартиры. У работодателя – практически сразу же, после регистрации сделки и получения соответствующего разрешения в отделении ФНС.

Законодательством не установлен период пролонгации вычета на будущие налоговые периоды. За прошлые периоды возврат назначается не более, чем за 3 года.

Теперь же стоит поговорить о том, за какие года можно получить налоговый вычет при покупке квартиры. Ежегодно оформляется документация на получение вычета за предшествующий налоговый период.

Как и в любом большом городе в Москве есть места больше подходящие для развлечений, а есть районы, где лучше проживать. Выбор лучшего для проживания района, как правило, базируется на состоянии инфраструктуры.

Если оценивать район проживания по инфраструктуре, то удобным считается место, откуда за 10-15 минут можно дойти пешком до необходимых организаций. То есть рядом находятся школа, детский сад, поликлиника, продуктовый магазин, аптека.

Кроме того удобные для проживания районы должны имеет хотя бы минимум развлечений. Хорошо если в пределах пешей доступности есть кафе или ресторан, кинотеатр, развлекательные центры, парки и прочее.

Москва поделена на десять округов, которые образованы с целью упрощения административного управления отдельными территориями. Каждый отдельный округ охватывает несколько районов.

При этом учитываются исторические, географические, градостроительные особенности, социально-экономические характеристики, расположение транспортных коммуникаций, наличие инженерной инфраструктуры.

Территория Москвы включает в себя 130 районов, а также 16 сельских поселений, 2 городских поселения и 2 городских округа. Очевидно, что оценка каждого района по отдельности не слишком целесообразна.

Поэтому на столичном рынке недвижимости критерии места проживания оцениваются применительно к административному округу.

При выборе района (административного округа) проживания обращать внимание нужно на следующие факты:

экологическая обстановка;
транспортная доступность;
наличие развитой инфраструктуры;
плотность населения;
благоустройство территории;
уровень преступности.

Зачастую при выборе района проживания люди ориентируются на показатель престижности. На самом деле далеко не всегда элитные жилые комплексы оказываются удобными для жизни.

Отсутствие близости общественного транспорта или слабая инфраструктура в разы снижают привлекательность самого престижного жилья.

В Москве активно ведется застройка. И нередко многоэтажные дома возводятся в экологически неблагоприятных районах.

Вряд ли застройщик сообщит потенциальному покупателю о существующих минусах. Потому выбирая будущее жилье, нужно самостоятельно оценить место проживания с различных позиций удобства и комфорта.

В идеале рекомендуется несколько раз посетить выбранный район до покупки квартиры. Можно ознакомиться с окрестностями, пообщаться с местными жителями по поводу обстановки в районе.

Нелишним будет проверить наличие всех необходимых объектов – больницы, школы, магазина и т. д.

Если подобная поверка не представляется возможной, можно ориентироваться на рейтинг районов Москвы, удобных для проживания по мнению экспертов в сфере недвижимости.

Лучшие для проживания районы Москвы определяются с учетом совокупной оценки разных критериев.

Соответственно, первые места в рейтинге занимают районы с наиболее развитой инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью, приемлемой экологией. Чем лучше район, тем дороже будет стоить в нем жилье.

Однако нельзя выделить какой-то один самый лучший или самый худший район Москвы. Любой рейтинг составляется на основе каких-то определенных критериев.

При этом некоторые плюсы и минусы могут быть попросту не учтены. Потому целесообразнее оценивать место проживания в целом, с учетом всех значимых факторов.

Центральный округ Москвы считается самым дорогим районом проживания. Здесь постоянно строится жилье в премиум- и бизнес-сегментах.

Много здесь вторичного жилья, при этом средняя стоимость квадратного метра равна 350 000 рублей. Земля здесь дорогая и доступного жилья нет.

В основном в ЦАО приобретают квартиры владельцы бизнеса, топ-менеджеры компаний, работники нефтяной промышленности.

Но при всей престижности проживания в Центральном округе нельзя не отметить проблемы с экологией и транспортом.

Промышленные предприятия в ЦАО отсутствуют. Но 90 % атмосферного загрязнения обусловлено количеством автомобилей, по которому Центральный округ является чемпионом.

Состояние воздуха по уровню загрязненности в три раза превышает допустимые нормы. Кроме прочего в Центральном округе большая плотность населения.

И это не только местные жители, но и большое количество сотрудников различных учреждений. Но следует отметить, что районы ЦАО признаны лучшими для семей с детьми, когда речь идет об учебе и спорте.

В Хамовниках сосредоточены самые элитные школы и детсады, а в Крылатском находится самое большое число детских спортивных секций.

Если выбирать по критерию развитости инфраструктуры или транспортной доступности, то ЦАО несомненно является лидером. А вот по фактору экологии это далеко не лучший район для проживания.

Как использовать материнский капитал на покупку квартиры

После Центрального округа по уровню солидности, престижности и комфорта идет Западный округ. С транспортной обстановкой здесь также неплохо.

Обусловлено это наличием крупных магистралей – проспектов Вернадского, Мичуринского, Кутузовского. Но при этом в отдаленных районах округа метро отсутствует.

Дома в ЗАО в основном современные – кирпичные, монолитные, панельные. Рынок вторичной недвижимости достаточно разнообразен.

Средняя цена квадратного метра вторичного жилья составляет 190 000 рублей. Если оценивать стоимость жилья в новостройках, то нужно учитывать, что почти 80 % квартир относится к бизнес-классу.

Именно в ЗАО расположены самые элитные спальные районы Москвы. Цена за квадрат варьируется от 150 000 до 300 000 рублей.

Экологическая обстановка для жизни в Западном округе вполне благополучна. Несмотря на близость к центру, здесь чистый воздух.

Молодая семья с маленькими детьми вряд ли будет разводить кур и сажать огород, зато им необходимы водопровод, газовое отопление и близость работы, поликлиники и детского сада. В данном случае можно сэкономить и выбрать пеноблочный дом площадью от 60 до 80 квадратных метров, поделенный на четыре комнаты (три спальни и гостиная), с террасой и стальной дверью, выходящей во двор. Участка в две сотки будет достаточно, а септик позволит не думать об очистке выгребной ямы.
Для пары пенсионеров подойдет одноэтажный кирпичный дом площадью около 50 квадратных метров с газовым или угольным отоплением. Больше двух комнат людям в возрасте ни к чему, чем меньшее пространство им нужно будет убирать, тем лучше. Чтобы им не пришлось делать ремонт, следует выбрать дом из долговечных материалов: кровля из ондулина, металлопластиковые окна. Для комфортного проживания в загородном доме уже должны быть скважина и сливная яма. Хозпостройки для хранения инструментов также пригодятся.
Желающим приобрести новостройку на выгодных условиях можно порекомендовать выбрать двухэтажный каркасный дом общей площадью около 130 квадратных метров. Пять комнат дадут возможность разместиться не только хозяевам, но и гостям. Электрическое отопление позволит сэкономить на подключении к газовой магистрали, а септик – на канализации. Для парковки нескольких автомобилей нужна площадка перед домом около 15 квадратных метров.
Состоятельные люди, которым не нужно каждый день ездить на работу, могут позволить себе трехэтажный коттедж за городом. 300 квадратных метров с легкостью делятся на 10 больших комнат, три ванные не дадут образоваться очереди даже в большой семье. Добротный коттедж требует качественных материалов: металлочерепица, пластиковые окна, крепкая стальная дверь с минеральным утеплителем. Газовое отопление и септик обеспечат комфортное проживание.

Необходимо отметить, что рынок недвижимости состоит из двух частей: из жилья первичного и вторичного. Именно поэтому каждый потенциальный покупатель квартиры должен разбираться в этой классификации и четко знать, что ему нужно.

Рассмотрим эти две разновидности подробнее.

Первичное жильё — то, которое только недавно было построено и сдано в эксплуатацию. Таким образом, к нему относят все квартиры в новостройках, которые еще ни одного раза не находились в частной собственности у физического лица.

Именно поэтому важным нюансом является следующее утверждение: первичное жилье — это не просто жилплощадь в новом доме, который был недавно построен. Это, в первую очередь, недвижимость, которая пока принадлежит застройщику. Ранее она еще никому не продавалось, а значит, первый покупатель станет и первым ее владельцем среди физических лиц.

В данном случае можно рассчитывать на то, что предыдущие жильцы ничего не испортили, а также помещение находится в первозданном виде.

Желание быть первым владельцем в данном случае может быть, как чисто практическим (другие люди еще ничего не делали в этом помещении), так и идеологическим (просто хочется оказаться первым хозяином квартиры, чтобы быть уверенным, что ничего плохого в ней раньше не происходило).

Вторичное жилье — то, которое уже находится в собственности продавца. При этом он является физическим лицом (обычным человеком, который продает свою квартиру). Следует учесть, что возраст дома может разниться в колоссальном диапазоне. Он может быть как достаточно новым (один человек выкупил квартиру в новостройке, а затем решил ее перепродать), так и 100-летним. В данном случае нужно будет предельно внимательно изучить не только само жильё, но и состояние постройки.

Если дом слишком старый, то могут возникнуть серьезные проблемы, связанные с тем, что материалы уже отслужили свой срок. При этом часть старых домов может быть занесена в программу по сносу, а жители, продавая свои квартиры доверчивым людям, решают просто заработать и избавиться от лишних проблем.

Также нельзя отбрасывать вариант, что человек занимается тем, что покупает в новостройке квартиры, обустраивает их и затем продает. В таком случае удастся при покупке стать обладателем новой жилплощади и сразу с хорошим ремонтом.

Чтобы проанализировать все данные, необходимо заранее запросить у потенциального продавца такие бумаги:

Документ, свидетельствующий о том, как и когда человек стал собственником продаваемой квартиры. Сюда относят договора купли-продажи, дарения, мены и т. д. Если же человек получил эту недвижимость в качестве наследства, то он должен предоставить покупателю свидетельство с указанием его права на наследство.
Если приобретение квартиры происходило через участие в жилищном кооперативе, то понадобится справка, которая свидетельствует о полной выплате пая.
Документ, непосредственно подтверждающий права собственности конкретного продавца.

Чтобы не попасться на уловки мошенников, требуемые бумаги разделяют на 2 группы.

К первой группе относят: экспликацию, кадастровый паспорт вместе с поэтажным планом (по этим документам проверяются самые важные показатели квартиры: площадь и планировка).

Известны такие ситуации, когда недобросовестные продавцы «накручивают» в объявлении квадратные метры недвижимости. Только после детального осмотра помещения и его плана покупателям удавалось установить истину.

Опытные риелторы, которые как никто другой разбираются в этих вещах, советуют обращать внимание на изменение планировки (если она когда-то была) жилплощади. Хорошо, когда опытный человек (риелтор) занимается такими вопросами, но тогда нужно быть готовым оплатить его услуги.

Ко второй группе бумаг, необходимых для проверки, относят выписку из специальной домовой книги. С ее помощью можно ознакомиться с перечнем прописанных людей, чтобы в дальнейшем не потребовалось их выселять.

Известны случаи, когда глава семейства самостоятельно принял решение о продаже своей квартир. Он имеет на это право, но ему необходимо получить разрешение (согласие) у жены. Она может быть не согласной с таким решением и отказаться продавать квартиру.

Кроме того, по всем вышеперечисленным бумагам не составит труда выяснить фамилию, имя и отчество владельца квартиры. Так как перед началом переговоров и перед самой сделки ее участники должны предъявить друг другу свои документы, удостоверяющие личность, то можно лишний раз проверить, не мошенник ли это. Если все в порядке (данные на всех документах совпадают с паспортными), то можно двигаться дальше.

В современном мире популярной практикой является приобретения квартир в домах, которые находятся на стадии строительства (или «этапе котлована»). В таком случае, чтобы все было законно, нужно заключить с застройщиком соответствующий договор, свидетельствующий о долевом участии покупателя. Фактически он вкладывает свои деньги непосредственно в процесс строительства, а по его окончанию становится собственником квартиры в новом доме.

Несмотря на такую прозрачность, существуют явные риски, избежать которых на рынке первичного жилья можно только путем тщательной проверки всех документов застройщика.

Для многих людей именно такой способ покупки квартиры является спасительным. Когда на руках нет полной суммы, но в ближайшее время она может появиться, то лучше всего обратить внимание именно на рассрочку. Такой подход является промежуточным вариантом, который стоит между ипотекой (то есть полноценным долгосрочным кредитом) и единовременной оплатой нового жилья.

Суть подобного варианта заключается в следующем: человек решает приобрести квартиру и отдает первый взнос, который чаще всего равен 50%, однако может быть разным в зависимости от ситуации. Далее ежемесячно в течение относительно небольшого периода (от 3 месяцев до 2-х лет) он равными частями, которые заранее оговариваются и могут идти по разным тарифам, отдает остальные деньги.

В итоге не нужно ждать 30 лет, чтобы стать полноправным хозяином своей квартиры. Несмотря на это, рассрочка — вариант отнюдь не для всех. Дело в том, что она, во-первых, подразумевает значительный первый взнос, а, во-вторых, подходит только тем, у кого либо высокий постоянный доход, либо планируется в ближайшее время крупное финансовое поступление за счет, например, продажи старой квартиры.

Чаще всего к рассрочке обращаются те, кто изначально запланировал купить жилплощадь в еще строящемся здании, но, когда строительство почти подошло к концу, цены резко возросли. На руках есть большая часть суммы, а вот недостающие деньги будут в ближайший месяц.

При этом некоторые строительные компании самостоятельно предлагают своим покупателям краткосрочную рассрочку, подразумевающую отсутствие процентов и разбиение остатка на 3—6 месяцев. Некоторые же фирмы могут запросить за то, что человек отдаст не всю сумму сразу, дополнительную переплату в размере около 11%.

Как уже говорилось ранее, приобретение квартиры напрямую у строительной компании, которая еще ведет свои работы, может быть делом достаточно рискованным. Несмотря на это, если следовать ряду рекомендаций, то можно стать обладателем абсолютно новой недвижимости на выгодных условиях.

Для минимизации рисков при покупке квартиры у застройщика нужно учитывать ряд простых правил и выполнить ряд обязательных действий:

проанализировать цены на похожие предложения от нескольких строительных компаний (очень низкая стоимость должна обязательно насторожить, ведь уважающая себя фирма не будет продавать жилплощадь по смешным тарифам);
получить на руки все сведения о застройщике, включая сведения о его стаже и предыдущих успешных проектах;
тщательно проверить весь пакет документов компании: от учредительных бумаг до договоров на используемый для строительства участок земли, а также банковскую аккредитацию новостроек;
рассмотреть все разделы договора о долевом участии (чаще всего сделать это можно дома в спокойной обстановке, внимательно все прочитав, но лучше обратиться к опытному юристу, который сэкономит время и со всей ответственностью отнесется к этой задаче);
оценить стадию строительства (стоит отметить, что даже если строительство завершено почти на 80%, оно все равно может быть, в конечном счете, заморожено).

Кроме этого, стоит особое внимание уделить специальным согласованиям и актам, которые выдаются строительным фирмам перед началом их работы. При этом стоит просмотреть не только разрешения на строительство, но и, например, разрешение на подключение будущего жилого многоквартирного дома к коммуникациям (воде, отоплению, свету).

Дополнительно можно попытаться оценить возможную окупаемость инвестиций, если планируется в будущем перепродать квартиру и заработать на этом. Достаточно подписать договор о долевом участии, после завершения строительства оформить все права на себя и сделать ремонт. Далее можно продавать квартиру, однако придется заплатить налог, размер которого составит 13%.

Сделать это придется только в том случае, если права на недвижимость человек получил менее 5 лет назад (до 2016 этот срок был меньше и равнялся 36 месяцам).

В большинстве случаев строительная компания не имеет бюджета, который мог бы покрыть все расходы, возникающие в процессе возведения дома. Именно поэтому застройщик обращается к подрядчику, то есть к юридическому лицу (крупной фирме или даже ИП), которое будет либо выполнять часть работ либо поставлять стройматериалы. В связи с отсутствием необходимых финансов для расчёта за предоставленные подрядчиком товары или услуги, застройщик отдает ему часть квартир в доме.

Проще всего понять такое взаимодействие на примере. Допустим, что компания «Стройдом» занимается возведением жилого комплекса. Подрядчиком в данном случае выступил ИП Черняхов, который предоставил застройщику кирпичей на сумму 10 млн. рублей.

В итоге в качестве оплаты компания «Стройдом» передаст предпринимателю 3 готовые квартиры, которые были оценены в 2,5 млн.

Далее у подрядчика есть 2 способа получить свою прибыль в денежном эквиваленте:

Во-первых, можно продать их по рыночной стоимости, а именно по 3,5 млн., однако в этом случае придется достаточно долго ждать.

Во-вторых, можно снизить стоимость, например, до 3 млн. и получить прибыль быстрее, все равно оставшись с неплохим чистым доходом.

В такой ситуации обычный человек можно сэкономить до 20 процентов от рыночной стоимости квартиры в новостройке. При этом она уже будет находиться в его собственности, а значит риск намного меньше, чем тот, который возникает при прямом взаимодействии с застройщиком.

Кроме всего прочего, существует определенная специфика, связанная с тем, что подрядчики чаще всего намерены продать все квартиры за очень короткий срок, получив при этом наличные.

Такой вариант предполагает заключение специального договора, который описывает «переуступку права требования недвижимости». Суть заключается в том, что на момент строительства, когда физически квартиры еще может не быть, ею формально владеет сам застройщик. Далее по окончанию работ недвижимость переходит в собственность подрядчика, который уже обязан передать ее покупателю согласно заключенному соглашению.

На данном этапе необходимо решить, насколько большой должна быть жилплощадь, а также где она расположена, какие элементы инфраструктуры должны находиться поблизости. При этом нужно изначально определиться, какой рынок наиболее приемлем — вторичный, на котором можно приобрести сразу квартиру с мебелью и ремонтом, или первичный, где имеется возможность стать первым хозяином и обустроить все по своему усмотрению.

Обратите внимание! Четкое понимание желаемых параметров не только упрощает процесс выбора недвижимости, но и защищает от недобросовестных продавцов.

Если человек четко знает, что ему нужна, например, квартира площадью не меньше 50 кв. м. возле транспортной развязки, то никакой продавец не сможет ему продать маленькую, хоть и «очень уютную и с хорошим видом из окна» квартиру в пригороде.

Следует понимать, что основным недостатком вторичного рынка является то, что квартиры зачастую находятся в старых изношенных домах. Насколько бы они не были хорошо отремонтированы, в конце концов, придется когда-то делать капитальный ремонт. Кроме того, очень часто владельцы спешат продать недвижимость с долгами или нехорошей юридической историей.

Первичное же жильё, во-первых, может иметь только голые стены. В таком случае придется самостоятельно заниматься ремонтом и покупать все необходимое. Кроме того, новостройки зачастую находятся далеко от инфраструктуры, что может понравиться отнюдь не каждому.

Все тепловые насосы различаются по следующим критериям:

способ передачи теплоэнергии;
источник тепла;
тип входных/выходных контуров.

По первому типу классификации выделяют следующие модели:

Компрессионные — это эффективные, но уже морально устаревшие, устройства, в котором основным установочным элементом является компрессор (конденсатор, испаритель, расширитель);
Абсорбционные — современные модели, работающие на абсорбент-хладоне.