Действия продавца при продаже квартиры по ипотеке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Действия продавца при продаже квартиры по ипотеке». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Перечень минусов
По сравнению с продажей квартиры за наличные, при продаже жилья по ипотеке вам придется собрать больше документов и справок, потому что ипотечный кредит предусматривает залоговое имущество. Банк рассматривает вашу квартиру, как предмет залога для будущей сделки, а так же вас, как добросовестного покупателя.

Какие дополнительные документы потребует от вас банк:

Техпаспорт с экспликацией (дата обновления не более 5 лет);
Кадастровый паспорт (дата изготовления не более пяти лет);
Заключение оценочной компании (сотрудник придет и заснимет квартиру), чтобы банк принял решение насколько правдоподобна цена, за которую вы продаете квартиру;
Справка с психоневрологического диспансера.

Для сделки за наличные перечисленные выше документы не нужны, а значит, меньше суеты для вас.

Банк, при отсутствии форс-мажора, гарантирует перевод денег на счет продавца (второй части, которая является ипотечным кредитом), исключая риск обмана со стороны покупателя.

В отличие от получения денег за квартиру наличными, при продаже квартиры под ипотеку риски продавца получить поддельные купюры Банка России стремятся к нулю, т.к. перевод осуществляется со счета на счет.

Материнский капитал – это сертификат, дающий право на денежные средства, получить наличными которые гражданин не может. Во время сделки деньги будут перечисляться безналичным способом. Существует две вариации этой процедуры:

Без получения кредитных средств от финансовых учреждений. В этом случае человек рассчитывается собственными сбережениями, а недостающая сумма погашается материнским капиталом. Продавец получает средства из Пенсионного фонда. Важный момент: сотрудники этого ведомства тщательно проверяют всю документацию, и процесс перевода денег может значительно затянуться.
Через ипотечное кредитование. В этом случае финансовое учреждение перечисляет всю стоимость недвижимости продавцу, а потом уже деньги из Пенсионного фонда отправляются банку. Это самый предпочтительный способ для продавца.

Использование материнского капитала имеет свои условия:

Жилье должно находиться на территории РФ и иметь статус жилого комплекса.
Можно приобрести долю в квартире или доме.
Приобрести недвижимость можно после исполнения ребенку, на которого получен сертификат, 3 лет (кроме случаев покупки в ипотеку).

Без участия кредитных учреждений договор между участниками процесса заключается самостоятельно.

Особое внимание нужно уделить договору купли-продажи, в котором в обязательном порядке нужно прописать нюансы перечисления денег и перехода права собственности.

Риски продавца при продаже квартиры по ипотеке

Купля-продажа всегда имеет определенные риски для обеих сторон. Но при совершении сделки по доверенности негативных последствий может возникнуть еще больше. Для продавца большим риском является доверительная перепродажа. Чтобы не столкнуться с неприятностями, собственнику не стоит уполномочивать доверенного одновременно на заключение договора и получение денежных средств с реализации.

В противном случае представитель может забрать деньги и скрыться. Это возможно даже, если средства будут находиться в банковской ячейке. Ведь при предъявлении доверенности сотрудников банка ничто не насторожит. Поэтому важно прописывать в доверительном документе, что доверенное лицо не имеет права получать деньги, вырученные с продажи недвижимости.

Для покупателя опасность может скрываться в самой доверенности. Ведь ее отмена может произойти в любое время. В результате человек переведет денежные средства представителю, а сделка будет остановлена ввиду отмены доверительной бумаги. В избежание подобной ситуации рекомендуется расплачиваться с продавцом через банковскую ячейку. Тогда доверенное лицо не сможет забрать средства, пока не будет оформлено право собственности покупателя на квартиру.

Еще один риск для гражданина, приобретающего имущество, — прекращение действия доверенности вследствие смерти доверителя, признания его недееспособным до совершения сделки. В таких случаях недействительной становится не только передача полномочий, но и все договора, заключенные представителем.

После ухода из жизни доверителя родственники могут обратиться с иском в суд для возвращения квартиры умершему, чтобы получить ее в качестве наследства. Недееспособными часто признают пожилых людей, при заключении соглашения о купле-продаже с ними нужно быть предельно осторожными. Ведь даже нотариус не сможет определить, является ли продавец дееспособным. Это способен подтвердить только врач.

Также риском при продаже квартиры по доверенности для покупателя является отмена сделки в связи с пропажей гражданина, который передал свои полномочия доверенному лицу. Сделка отменяется до тех пор, пока доверитель не найдется или не будет признан пропавшим без вести. Признание проводится в судебном порядке и представляет собой долгую процедуру.

Мошеннические действия также никто не отменял. Неудивительно, если собственник и доверенное лицо находятся в сговоре и намеренно обманывают покупателей для выманивания денежных средств. В этом случае они тщательно выбирают своих жертв.

Ими чаще всего оказываются одинокие люди преклонного возраста, которые слишком доверчивы или не могут в полной мере руководить своими действиями. А в силу отсутствия родственников их некому защитить.

Таким образом, для покупателя риски очень существенны, особенно если он уже передал денежные средства, а сделка сорвалась.

Недвижимость, приобретаемая в ипотеку, может быть продана заемщиком, но только с согласия кредитора. Поэтому требуется оформление двух договоров — основного и предварительного. Предварительное соглашение составляется между доверенным лицом и покупателем, затем передается в банк.

Документ необходим для оценки условий продажи, способности покупателя погасить оставшуюся часть кредита и вынесения решения об одобрении проведения сделки или отказе. Если банковское учреждение согласится, тогда разрешается оформлять основной договор.

При продаже ипотечной квартиры доверенность также составляется немного иначе. Ее текст должен содержать дополнительные пункты, касающиеся полномочий представителя:

Право обращаться в банк от лица заемщика.
Право подписывать соглашение об аккредитиве или применении банковской ячейки.
Право передавать кредитору личные сведения о доверителе.

Продать недвижимость, взятую в ипотеку, довольно сложно. Далеко не все банки соглашаются на сделку, особенно если она совершается по доверенности. Если кредитор и одобряет куплю-продажу, то будет требовать генеральный тип доверительного документа.

Доверителю следует быть внимательнее при передаче своих полномочий другому лицу. Необходимо выбирать надежного человека, чтобы избежать мошенничества. Также юристы советуют выполнение следующих мер во избежание негативных последствий:

При подозрении на мошеннические действия или при их выявлении доверителю следует отозвать доверенность и обратиться в суд для признания всех сделок, осуществленных с ее помощью, недействительными.
Передавать свои полномочия исключительно проверенным людям, добросовестность которых не вызывает сомнения.
Не доверять представителю выполнение всех манипуляций от своего имени, а только совершение некоторых действий.
Не предусматривать право доверенного лица забирать денежные средства у покупателя за реализацию квартиры.
Не доверять другим лицам оформлять предварительный договор, по которому продавец получает определенную сумму денег в качестве аванса.

Покупателям необходимо быть не менее осторожными. Следует внимательно проверить доверенность на предмет подделки. Документ не должен содержать никаких подчисток, ошибок, опечаток. Также для проверки подлинности можно воспользоваться официальным сайтом ФНС, где, введя данные о доверенности, можно узнать, существует ли она вообще.

Также покупателю следует постараться связаться с самим собственником жилого помещения. Если представитель под разными предлогами отказывается от предоставления контактов владельца квартиры, то лучше не соглашаться на сделку.

Если в качестве доверителя выступает человек пожилого возраста, необходимо проверить, является ли он дееспособным, не ввели ли его в заблуждение при оформлении доверенности.

Денежные средства, вырученные с продажи недвижимого объекта, относятся к доходу собственника. Поэтому они подлежат налогообложению по ставке 13%. При совершении сделки по доверенности платить налог обязан сам владелец, так именно он становится обладателем денег.

Таким образом, продажа квартиры по доверенности – удобное решение, но очень рискованное. Поэтому обеим сторонам следует быть осторожными и не доверять полностью посторонним людям.

Обязательно рекомендуем записаться на бесплатную консультацию к юристу через онлайн-консультанта на нашем сайте. Он подскажет вам все нюансы продажи квартиры по доверенности.

Как продать квартиру за материнский капитал: инструкция для продавца

Юридически неподкованные продавцы зачастую не хотят сами разбираться с тонкостями реализации квартиры по ипотечной схеме. Да и риелторы стремятся представить процедуру продажи жилья по этой схеме сложной, чтобы дополнительно заработать на посреднических услугах. Фактически при продаже квартиры через ипотеку риски продавца минимизированы хорошей законодательной базой и банковским посредничеством.

Этот этап подразумевает поиск покупателя, проверку наличия и актуальности всех необходимых документов, а также заключение договора с риелторской компанией (при необходимости). Если покупатель найден, то нужно определиться с тем, какие документы нужны для продажи квартиры в ипотеку. Потребуются:

Паспорта собственников жилья.
Кадастровый паспорт. Этот документ обязательный и должен быть актуальным: быть оформленным на текущего владельца, содержать информация о перепланировках, если такие были и т.д. Если необходимо, его лучше повторно заказать заранее.
Технический паспорт на квартиру.
Выписка с ЕГРН. Берётся в Росреестре или МФЦ и подтверждает отсутствие обременений по недвижимости.
Имеющиеся правоустанавливающие документы на жильё (договора купли-продажи, мены, дарения, завещание, ордер, свидетельство о праве собственности или другие бумаги).
Оценка стоимости квартиры. Оценщик обязательно согласовывается с банком. Как правило, оценку оплачивает и все согласовывает покупатель.
Документ о прописанных на продаваемой жилплощади лицах (форма №9). В идеале, квартира не должна иметь прописанных в ней людей. А при проживании в жилом помещении несовершеннолетних детей банк может даже отказать в кредите.

Этот перечень документации не является исчерпывающим. Могут понадобиться и другие документы, если в собственниках значатся несовершеннолетние дети, пропавшие без вести, недееспособные лица, а также в других законодательно урегулированных ситуациях.

Если покупатель найдет самостоятельно, и все документы есть в наличии, то продавец может не платить риелторской фирме за сопровождение сделки, а при необходимости — ограничиться консультацией у юриста либо в банке-кредиторе по нюансам сделки.

Для уверенности всех сторон ипотечной сделки в итоговой реализации всех договорённостей финансовые организации предлагают три основных схемы расчётов с продавцом квартиры:

Безналичный перевод кредитных средств банком непосредственно продавцу после регистрации недвижимости на имя покупателя. Это условие прописывается в предварительном и окончательном договоре приобретения недвижимости.
Использование банковской ячейки для хранения кредитных средств. При этой схеме банк выдаёт заёмщику деньги, которые сразу помещаются в сейф финансового учреждения. Доступ к ячейке появляется у продавца только после переоформления квартиры на покупателя.
Расчет через банковский аккредитив. Это аналог первого способа предоставления гарантий продавцу. Но вместо указания обязательства банка выплатить деньги на обычный счет продавца, в договоре указывается специальный аккредитивный счет и подробно описывается схема перечисления денег продавцу. Снять деньги с такого счета продавец сможет при предъявлении определенных документов, например, зарегистрированного договора купли-продажи либо расписки регистрирующего органа.

Все варианты подразумевают наличие доказательств факта регистрации недвижимости на нового собственника либо прием документов по сделке на регистрацию Росреестром или МФЦ.

Если покупатель посреди процедуры оформления исчез с документами, недоступен для контакта, то продавец может самостоятельно заказать в Росреестре выписку. Если в выписке из ЕГРН будет указан новый собственник, то продавец вправе получить свои деньги от банка.

После получения банковских гарантий перечисления ипотечной ссуды продавец с покупателем подписывают окончательный договор купли-продажи квартиры.

Далее заёмщик с банком и продавец должны обратиться в Регпалату или МФЦ для перерегистрации купленной недвижимости на новых собственников и наложения обременения. Сразу заказывается выписка из ЕГРН для подтверждения завершения сделки. Фактически на этом этапе продавец расстаётся со своей квартирой окончательно, если покупатель выполнит свои обязательства.

Наконец, пришёл тот счастливый момент, когда продавец получает деньги при продаже квартиры в ипотеку. После завершения перерегистрации жилья банк перечисляет продавцу деньги в соответствии с договором. Этим переживания продавца заканчиваются, и он может свободно распоряжаться полученными средствами.

Продажа квартиры через ипотеку: риски продавца

Безрисковых схем продажи недвижимости не существует, потому что мошенники постоянно придумывают новые способы обмана в квартирной сфере.

Продажа квартиры должна завершиться для продавца получением денег, но даже факт окончательного расчёта не гарантирует отсутствие проблем в будущем. Ниже представлены основные варианты, при которых продавец может попасть в неприятные ситуации:

Банк не выдал заёмщику кредит. В данном случае негатив для продавца заключается в потере времени, а, возможно, и денег, которые были потрачены на нотариальные услуги, например, на согласие супруги на продажу.
Заёмщик переоформил квартиру, но банк признали неплатежеспособным и перечислить деньги по договору продавцу невозможно. Это самый негативный вариант, его решение находится исключительно в судебной плоскости. Поэтому рейтинг кредитуемой финансовой организации должен быть высоким. Старайтесь избегать продажи квартиры, если покупателя финансирует малоизвестный региональный банк.

Теоретически лишиться квартиры и денег одновременно можно и другими путями. Они связаны с совместными мошенническими действиями банковских работников и покупателей недвижимости. Но эти случаи редки, связаны с уголовными преступлениями, и от них не могут застраховать даже опытные риелторы.

Неприватизированную квартиру продать нельзя, потому что её жильцы не являются непосредственными собственниками объекта. Такая жилая недвижимость подлежит только обмену и лишь с согласия балансодержателя квартиры.

Если собственники желают избавиться от неприватизированной квартиры через ипотеку и получить за это деньги, то нужно будет сначала оформить полноценное право собственности на такую жилую площадь. Государство уже 20 лет продляет сроки бесплатной процедуры приватизации жилья. И если за этот срок человек не оформил собственность на свою квартиру, то винить в этом упущении можно только себя.

Опасным качеством продавца квартиры является самоуверенность в собственных знаниях. Именно за таким типом людей и охотятся мошенники. Поэтому перед сделкой рекомендуется проконсультироваться у юриста, показать ему все имеющиеся документы и рассказать предложенную схему кредитования. Это уменьшит эмоциональные переживания и избавит продавца от потенциальных рисков.

Защитить себя покупателю можно, если уделить внимание двум главным факторам:

состоянию отчуждаемого объекта;
правоустанавливающей документации.

До заключения договора собственник должен предоставить справки о задолженностях по коммунальным платежам, доказать отсутствие прописанных лиц, в том числе несовершеннолетних. Самостоятельно или с помощью риелтора получите справку из ЕГРП, в которой указаны точные сведения о том, кто является собственником, не наложено ли ареста на объект.

Посетите сайты разных застройщиков, внимательно изучите отзывы. По последним можно сделать вывод о добросовестности компании. Популярные схемы мошеннических действий:

подписание соглашения без заключения ДДУ;
участие в сделки посредников, позволяющих переложить ответственность на третью сторону;
участие в ЖСК.

Из-за последнего придется вносить крупные взносы, длительное время ожидать возможность въезда в квартиру.

Если многоквартирный дом уже построен, то проверьте: соответствуют ли характеристики объекта тем, что указаны в договоре. Вам пригодятся уставные документы продавца и разрешение на проведение строительных работ по указанному адресу.

При ипотечном кредитовании часто часть суммы за объект вносится не банком, а непосредственно покупателем. При работе с наличкой внимательно проверяйте деньги. Самое простое – совершать все операции через сотрудника банка, который автоматически проверяет купюры на подлинность.

При заключении сделки указывайте реальную стоимость квартиры. Мошенники могут попросить указать меньшую сумму для снижения оплаты по налогам. При расторжении договора через суд вы сможете вернуть только то количество средств, которое было указано в договоре.

Осторожным нужно быть и с задатком. Нельзя расслабляться, если оба договора остаются на руках у продавца. Аферисты могут заплатить часть средств, сказав, что остальное внесут не с помощью ипотеки. За время между сделками они могут обратиться к нотариусу, попросить у него копию договора, зарегистрировать сделку в БТИ.

Одним из классических способов обмана является использование банковской ячейки, куда покупатель перед подписание договора помещает нужную сумму. Схема работает так: сначала в ячейке находится полная сумма. Когда происходит передача средств в МФЦ, приостанавливают регистрацию, по истечении месяца забирают свои финансы из сейфа. Защитить себя от таких ситуаций можно, если внимательно читать договор. Если собственник не обратил внимание на то, что подписано в доверенности и других документов, вернуть квартиру нельзя, а забрать средства не получается.

В банке никогда не требуют предоставить справку из психоневрологического диспансера о том, что продавец является дееспособным. В дальнейшем это может привести к тому, что прошлый хозяин вернет себе квартиру через суд, а выплачиваться деньги могут годами. Поэтому обязательно требуйте такой документ.

Проверяйте все документы на квартиру, паспорт. Проще всего это сделать через агентство недвижимости. Если продавец имеет супруга/супругу, потребуется разрешение этого человека на приобретение или отчуждение объекта.

Если продавец действует по доверенности, проверьте подлинность документа. Оптимальный вариант – встретиться с настоящим собственником. Дополнительно уточните у нотариуса: имеет ли юридическую силу бланк на момент предъявления. Доверенность прекращает свое действие после истечения срока давности, отмены доверенности, в случае смерти собственника квартиры и в некоторых других случаях.

Таким образом, при продаже квартиры через ипотеку необходимо внимательно изучить документы покупателя. Интересы последнего частично соблюдаются благодаря самому финансовому учреждению, которое проверяют юридическую чистоту объекта.

Риски при продаже квартиры с отсрочкой платежа

Продавец может получить деньги за проданную недвижимость лишь после предоставления сторонами сделки банку всего пакета документов, подтверждающего переход прав собственности к покупателю.

Чтобы банк выплатил продавцу средства, потребуется пройти определенный порядок продажи жилья через ипотеку:

Порядок договоренности сторонами о продаже жилья через ипотеку.
Заключение предварительного договора и выплата покупателем задатка. О передаче суммы требуется составить расписку.
Требуется процедура оценки стоимости недвижимости независимым экспертом. Цена обязана соответствовать стоимости по договору.
Чтобы обезопасить продавца от возможных мошеннических манипуляций, покупатель обязан передать пакет документов, которые истребует банк.
Как только кредитор одобрит сделку, между сторонами необходимо заключить основной договор.
Договор требуется зарегистрировать в Регпалате.
Покупатель получает выписку из Росреестра о праве собственности на недвижимость.
Заключительный этап — все документы сторонами относятся в банковскую организацию и после продавец получает на свой счет сумму, а с покупателем банк заключает договор ипотечного кредитования.

Продавец получает средства за продажу недвижимости их нескольких источников:

Внесение покупателем залога, то есть первого взноса, как обеспечение гарантии в серьезности совершения сделки.
Перечисление банковской организацией на счет продавца кредитных средств.

Любой договор купли-продажи содержит в себе сведения о сроках, способах передачи средств за покупку. Но строгого установленных условий в данном вопросе нет, поэтому каждый договор является индивидуальным.

В случае с продажей недвижимости в ипотеку, средства передаются продавцу несколькими способами до совершения регистрационных действий по передаче прав собственности на жилье и после получения пакета документов:

Наличными.
Путем безналичного перевода на счет продавца.
Получение средств в банковской депозитной ячейке.
При помощи аккредитивного счета.

Стороны по договоренности могу выбрать любой из вышеперечисленных вариантов. Каждый способ наделен своими особенностями и недостатками, следовательно, утверждать, какой наиболее предпочтителен нельзя. Одно верно — деньги лучше всего передавать продавцу лишь после получения покупателем права собственности на жилье.

Сбербанк предлагает воспользоваться следующими методами передачи денежных средств покупателю:

Передача средств наличными — является наиболее простым способом внесения взноса за покупку недвижимости, но и самый опасный. Однако, расплата за приобретенную квартиру при помощи наличного расчета имеет один положительный момент — не требуется уплата комиссии.
Перевод средств по безналичному расчету на счет продавца. Данная операция проводится через Сбербанк. В качестве подтверждения факта передачи средств выступает полученный чек. Но и этот способ имеет свой недостаток — возможность продавца остаться без квартиры и без денег. Продавец может получить лишь первоначальный взнос, а после перерегистрации прав собственности на покупателя, велика вероятность не получить оставшуюся сумму. При переводе средств по безналичному платежу Сбербанк взимает примерно 3% от суммы.
Самый безопасный и распространенный процесс получения средств от продажи квартиры по ипотеке — через банковскую ячейку. Способ имеет один недостаток — средства, хранящиеся в ячейке не подлежат страхованию, следовательно, при ее взломе и похищении содержимого банк ответственности не несет.
Перевод средств на определенных условиях — аккредитив. Способ довольно удобный. Между сторонами заключается договор открытия аккредитива, который включает в себя информацию. об участниках сделки и условиях его исполнения. Покупатель вносит средства на открытый счет, другая сторона может их получить после выполнения установленных условий.

Начиная сбор документов, стоит понимать, что действие некоторых из них не более месяца и заказывать их лучше всего перед самой сделкой. Но имеется услуга досрочного получения документов, которая предоставляется за отдельную плату. Договор купли-продажи заключается после того как квартира стала одобрена банком, который дал «добро» на выдачу кредита покупателю.

Алгоритм покупки недвижимости в 2020 году

Рассмотрим ситуацию на примере Сбербанка. Договор купли-продажи квартиры по ипотеке считается обязательным документом, который заключает Сбербанк между продавцом и покупателем, образец прилагается. Иногда оформляется и предварительный договор, если необходимо зафиксировать согласие между покупателем и продавцом, касающееся стоимости, вариантов оплаты и передаче средств.

Скачать бланк договора купли-продажи квартиры по ипотеке
Скачать образец договора купли-продажи квартиры по ипотеке

Если возникла ситуация, когда утерян договор купли-продажи, для того чтобы подтвердить свои права на квартиру необходимо обратиться в БТИ. Его сотрудниками по заявлению от гражданина будет выдана справка о владельце. Как правило, такая справка готовится около 7 рабочих дней. Оплата за данный вид услуги не превысит 500 рублей.

Документ необходим для проведения различных операций, совершаемых с недвижимостью. Содержит всю необходимую информацию, которая подтвердит чистоту сделки. Для его получения потребуется пройти в паспортный стол. Оформление бесплатно, но получить выписку может только собственник при предоставлении:

паспорта;
свидетельство о праве собственности;
заполненного заявление.

Скачать бланк заявления на получение выписки из домовой книги
Скачать образец заявления на получение выписки из домовой книги

Если в качестве собственников выступают несовершеннолетние (до 18 лет), то в этом случае потребуется оформление разрешения от органов опеки и попечительства на продажу квартиры (оригинал и копия).

Органами опеки не дается разрешение на простую продажу квартиры без последующей покупки нового жилья, причем не с худшими условиями. В данном случае ведется контроль, чтобы интересы несовершеннолетнего не были ущемлены.

Для оформления этого документа потребуется:

Свидетельство о рождении, если ребенку нет 14 лет или паспорт (от 14 лет до 18 лет).
Паспорта родителей (опекунов).
Выписка из домовой книги, где прописан ребенок.
Выписка из ЕГРН.
Техпаспорта продаваемой жилой недвижимости и покупаемой.

Разрешение рассматривается органами 14 дней.

Действующее законодательство диктует, что распоряжение на любое совместно нажитое имущество должно быть согласовано между супругами. Поэтому, на момент сделки необходимо предоставить справку-согласие, заверенное у нотариуса, которое оформляется на одного из супругов. Для оформления этого документа в нотариальной конторе потребуется свидетельство о заключении/расторжении брака.

Скачать бланк согласия супругов на сделку с квартирой
Скачать образец согласия супругов на сделку с квартирой

В случае получения квартиры супругом в дар, по наследству или приватизации, то согласие второго супруга не требуется. Если один из супругов умер, потребуется предоставить свидетельство о смерти. Стоимость такого документа около 1500 рублей, а оформляется в течение одного часа.

Потребуется, если от имени продавца выступает доверенное лицо. Оформление ведется в нотариальной конторе при наличии паспорта. Стоимость оформления около 1500 рублей. В течение часа доверенность будет готова.

Скачать бланк доверенности на продажу квартиры
Скачать образец доверенности на продажу квартиры

Продажа квартиры, купленной с использованием материнского капитала

Ипотека — это займ для покупки недвижимости, которая заложена в банке весь период, пока клиент выплачивает долг. Другими словами, квартира является для финансовой организации гарантией возврата денег. После расчета заемщик (уже бывший) становится полноправным владельцем жилья и может делать с ним все, что угодно (продавать, дарить, менять и прочее).

Купить квартиру под ипотеку можно как в новостройке, так и у хозяина (недвижимость, бывшую в эксплуатации). Продать жилье под силу любому собственнику, но он должен понимать, что схема реализации в таком случае несколько отличается от привычной. Больше всего сомнений вызывает необходимость подписания договора купли-продажи до получения денег. Ведь новому собственнику придется оставить в залог банка уже свою недвижимость — это главное требование ипотеки и основная причина многочисленных отказов, поступающих от продавцов. Ведь проще продать недвижимость покупателю, готовому предоставить полный расчет сразу при подписании всех бумаг у нотариуса. Вполне обоснованно. Но на самом деле, если оформить все согласно закону, при ипотеке риски тоже исключены.

Любая юридически значимая сделка требует сбора определенного перечня документов. Не обошло стороной данное требование и продажу недвижимости. Если реализацией квартиры занимается риелтор, ответственность за сбор документов возложена на него. Но нужно понимать, за свои услуги специалист попросит определенное денежное вознаграждение. Самостоятельный сбор документов требует дополнительного времени, но позволяет сэкономить деньги.

На сегодняшний день банки предоставляют возможность продать даже жилую площадь с обременением. То есть, если продавец купил квартиру по ипотеке, и она находится в залоге у финансового учреждения. Бывают ситуации, когда собственник по определенным причинам не может или не хочет выплачивать займ.

Продать квартиру с обременением можно по одной из следующих схем:

найти покупателя самостоятельно, получить одобрение от банка, а после погашения будущим владельцем всего остатка по кредиту получить причитающуюся часть денег;
передать обязанности по ипотеке покупателю (то есть, кредит переоформляется на другого заемщика);
продать через банк (схема схожа с первым вариантом, но продавцу не придется искать покупателя самостоятельно).

Даже в этом случае для продавца и покупателя отсутствуют риски, если юридически заверять все документы. Чтобы обезопасить себя от мошенничества, нужно предварительно ознакомиться с процедурой.

Еще один крупнейший банк, который пользуется популярностью у граждан России. По статистике, именно туда обращается большая часть населения для оформления ипотеки или другого кредита. Именно в Сбербанке выгодно брать военную ипотеку.

Сегодня Сбербанк готов предложить большое количество ипотечных программ, каждая из которых отличается своими условиями, процентными ставками и сроками выплат.

Сбербанк перечисляет деньги после продажи квартиры на карту продавца. Именно поэтому, дабы избежать больших комиссий, рекомендуется предварительно открыть счет в этом банке.

Иногда возникают совсем запутанные ситуации. Допустим, заемщик оформил ипотеку на квартиру в недостроенном доме. Поэтому на тот момент она еще не была сдана в эксплуатацию. Заемщик полностью погасил кредит, а новостройка еще не достроена. Но он хочет продать свою квартиру. Что делать в сложившейся ситуации, если у продавца отсутствует право собственности, а сама недвижимость принадлежит застройщику?

Стандартную продажу в данном случае осуществить невозможно. Зато разрешается уступить права требования на жилую площадь. То есть, когда строительство новостройки завершится и квартиру сдадут в эксплуатацию, ее забирает покупатель.

Как продать квартиру самому, без агентств и посредников

Прежде чем продать квартиру по ипотеке, стоит прислушаться к рекомендациям специалистов:

нужно соглашаться на сделку, сотрудничая с банком, имеющим хорошую репутацию, который контролирует легитимность каждого этапа и исполнение всех нюансов, оговоренных в договоре;
оба договора нужно заверять у нотариуса, заслуживающего доверие;
не стоит связываться с сомнительными покупателями, даже если все бумаги будут заверены в соответствии с существующим законодательством;
перед продажей требуется привести в порядок всю документацию, а также погасить имеющиеся долги по платежам за коммунальные услуги.

Если когда-то была совершена перепланировка, но она не внесена в техпаспорт, придется обязательно исправить это перед продажей. Иначе договор не состоится.

Любой вид сделки имеет определенные преимущества и недостатки. Продажа квартиры через ипотеку не стала исключением.

Преимущества заключаются в следующем:

сделку зарегистрируют в течение 5 рабочих дней, хотя при стандартной процедуре это занимает до 1 месяца;
банк выступает в качестве гаранта, поэтому исключается риск мошенничества;
возможность быстрее продать недвижимость — это связано с тем, что ипотечных покупателей больше (в случае, если на квартиру уже есть покупатель, ему можно доверять и он готов сразу расплатиться или предлагается более высокую цену, безусловно, стоит рассмотреть этот вариант);
продавец защищен от поддельных купюр, так как деньги перечисляет сам банк.

К сожалению, данный способ продажи квартир не лишен недостатков:

придется собирать дополнительные документы, которые не понадобились бы при стандартной сделке;
не удастся установить цену выше рыночной, поскольку ипотеку покупателю выдадут в размере, установленном результатами оценки;
более длительная процедура оформления документов, чем при обычной продаже;
чтобы получить деньги обычно приходится открывать счет в банке.

Несмотря на эти недостатки, ипотечное кредитование пользуется спросом. Продавцы недвижимости соглашаются на сделку, стараясь, как можно быстрее, продать недвижимое имущество и получить деньги.

В этом случае банк необходимо предупредить о готовящемся досрочном погашении сделки. Просить разрешение на продажу квартиры в ипотеке не нужно.

После этого владельцу квартиры необходимо:

найти покупателя, который согласится дать часть денег на погашение задолженности продавца перед банком для снятия с объекта недвижимости обременения
с покупателем составить договор задатка или предварительный договор купли-продажи
погасить задолженность перед банком
собственникам совместно с банком снять обременение с квартиры
оформить договор покупки-продажи квартиры
зарегистрировать сделку

Согласно политике Сбербанка, квартиру в ипотеке можно продать только путем погашения оставшейся части кредита. Сделать это можно с участием самого банка.

Подписывается предварительный договор купли продажи. Средства по этому договору идут на погашение кредита. Остаток средств закладывается в банковскую ячейку. Как только кредит погашен, подписывается основной договор купли-продажи, где указывается, что определенная сумма внесена до его подписания.

Пока продавец оформляет справку о погашении кредита, договор хранится у покупателя. После снятия обременения происходит полный расчет и переоформление недвижимости на покупателя.

Продажа квартиры через риэлтора в целом не отличается от продажи самостоятельно или через банк, поскольку Сбербанк приветствует продажу таких квартир только путем погашения долга. При обращении к риэлтору можно рассчитывать на профессиональный подход в составлении договоров, прохождение всей процедуры с меньшими затратами нервов и времени.

В случае, если квартира приобреталась в рамках «военной ипотеки», продать ее также возможно. В этом случае чтобы снять обременение необходимо полностью погасить долг банку и вернуть выплаты, произведенные из госбюджета. Деньги, возвращенные военнослужащим государству, заново учитываются на счете участника НИС и могут использоваться для покупки жилья. Такая схема может повторяться до достижения военнослужащим 42-летнего возраста.

Процесс продажи квартиры можно условно поделить на 5 этапов:

оповещение банка и Росвоенипотеки о намерении снятия обременения для последующей продажи жилья
одновременная подача заявления на повторное получение свидетельства участника реестра НИС, чтобы иметь возможность еще раз купить квартиру по военной ипотеке
выяснить у банка размер долга по кредиту для полного его погашения
получение документального подтверждения о снятии обременения
получение свидетельства о собственности в ЕГРП

Продать квартиру, купленную в ипотеку на материнский капитан, достаточно сложно. Причина объясняется тем, что квартира служит для банка залогом того, что заемщик выполнит свои обязательства. Если этого не происходит, квартира продается, а долг погашается деньгами, вырученными от продажи. Только вот продать квартиру, в которой собственник ребенок, можно только предоставив ему соответствующую долю. А сделать это на практике не так-то просто.

Аккредитив — очень популярная банковская услуга и ей можно воспользоваться в разных случаях:

если продаете или покупаете недвижимость (в том числе через ипотеку)
покупаете или продаете какую-то дорогую вещь (авто, ценные бумаги, оборудование)
оплачиваете услуги на крупную сумму
производите обмен квартир через договор купли-продажи

Даже такая часто используемая услуга, как аккредитив может быть разных видов:

покрытый (депонированный) — самый распространенный тип аккредитива
непокрытый (гарантированный)
безотзывной
отзывной

В случае с покрытым аккредитивом банк-эмитент переводит средства в банк получателя за его счет (покупатель оплачивает комиссию за перевод из банка в банк). Если аккредитив непокрытый, то обязанность за списание денег ложится на банке продавца, банк покупателя только дает доступ к сумме, отведенной на аккредитив согласно условиям сделки.

Отзывной аккредитив предполагает возможность отменить сделку по распоряжению покупателя в любой момент без согласования данного действия с продавцом. В случае с безотзывным аккредитивом отменить сделку можно только при обоюдном согласии покупателя и продавца.

Аккредитив работает по достаточно простой и надежной схеме:

Стороны заключают между собой договор (купли-продажи, цессии, оказания услуг)
Покупатель открывает сберегательный счет в банке и вносит необходимую сумму (она состоит из суммы заключенного договора и комиссии банка за предоставляемую услугу)
Продавец выполняет условия сделки и предоставляет документы, подтверждающие это, в банк
Банк проводит проверку документов и в случае выполнения всех условий переводит деньги продавцу

В каждом конкретном случае стороны заключают договор, согласовав условия подтверждения сделки между собой: например, для подтверждения сделки с недвижимостью в банк нужно будет предоставить выписку из Росреестра с отметкой о регистрации, в других типах сделок это могут быть другие документы.

Как избежать мошенничества при продаже квартиры через ипотеку

На вторичном рынке жилья крайне популярна услуга покупки квартиры через аккредитив в банке. Данная схема купли-продажи через банк страхует продавца и покупателя от возможных форс-мажоров. Порядок действий при покупке квартиры таким способом простой:

Вы договариваетесь с продавцом квартиры о сумме продажи его недвижимости
Следующим шагом вам нужно внести деньги на специальный счет, открытый для этой сделки в банке
Далее составляете договор между собой с условиями сделки: вам нужно прописать условие, что продавец получит деньги только после предоставления им выписки из Росреестра с отметкой о регистрации — этот документ подтверждает факт смены собственника жилья.
Банк проверяет подлинность документы и в случае выполнения условия переводит деньги на счет продавца. Таким образом все стороны довольны — покупатель получил в собственность квартиры, а продавец свои деньги.

Крайне удобно, что не нужно ходить и обналичивать деньги, достаточно просто внести на открытый вам сберегательный счет сумму договора и оплатить комиссию банка за предоставление аккредитива.

У данной услуги есть как свои плюсы, так и свои минусы. Давайте, рассмотрим их подробнее.

Минимальное количество документов
Можно произвести расчет в рублях или в валюте
Время на открытие аккредитива составляет около 10 минут
Сделку можно провести за 1 день, даже если покупатель и продавец находятся в разных городах
Гарантия безопасности проведения расчетов
Относительно низкая стоимость услуги — от 1500 рублей
Не требуется личное присутствие продавца при открытии аккредитива

С помощью аккредитива можно провести не все типы сделок
Аккредитив можно открыть не в каждом отделении банка
Операция не может быть осуществлена в рамках предпринимательской деятельности
Если открывать безотзывной аккредитив, то снять деньги со счета можно только при согласии двух сторон (нужно будет расторгнуть сделку)

По сути, аккредитив и банковская ячейка похожи — банк в обоих случаях выступает гарантом сделки, взимая за это комиссию, но есть и отличия:

вид расчета: в случае с аккредитивом деньги покупателя находятся на специальном сберегательном счете в банке, а при использовании банковской ячейки сумма хранится в виде наличных в специальном хранилище
скорость проведения сделки: при использовании аккредитива времени понадобится меньше — открыть сделку в банке можно за 10 минут, в то время, как при использовании ячейки процесс займет больше времени — деньги нужно еще пересчитать перед тем, как положить их в ячейку. За пересчет денег и проверку купюр на подлинность банком также может взиматься комиссия, что повысит затраты на проведение сделки между сторонами.
отделения банка, где можно воспользоваться услугой: банковские ячейки есть лишь в небольшом количестве банков, в то время, как офисов, где можно открыть аккредитив, на порядок больше