Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можем ли мы сдать помещение в субаренду для регистрации нового юр.лица?». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
В соответствии с российским законодательством осуществление предпринимательской деятельности без официальной регистрации в соответствующих государственных органах влечет за собой административную (ст. 14.1 КоАП) и уголовную ответственность (ст. 171 УК РФ), если получаемый доход составляет более или менее 2,25 млн рублей в год соответственно. Однозначный ответ на вопрос о том, является ли сдача помещения предпринимательской деятельностью, получить довольно сложно, поэтому суды, рассматривая такие дела и вынося решение, учитывают множество факторов и конкретные обстоятельства дела. Например, если в аренду сдается жилое помещение, а причиной тому является отсутствие необходимости в его использовании для собственного проживания, такой вид дохода не будет являться предпринимательской деятельностью, однако налог 3-НДФЛ владельцу помещения все же оплачивать придется. Вместе с тем, можно выделить несколько признаков, свидетельствующих о том, что сдача в аренду помещения будет рассматриваться как вид предпринимательской деятельности с получением дохода:
- Сдача в аренду объекта нежилого фонда. В этом случае учитывается тот факт, что нежилое помещение не может быть использовано для удовлетворения бытовых или семейных потребностей граждан, а значит данный объект сдается в целях извлечения прибыли.
- Если помещение сдается в аренду юридическому лицу. Соответственно, организация, арендовавшая нежилое помещение, будет отмечать в статье расходов сумму, затраченную на аренду.
- Если помещение приобретается специально для дальнейшей сдачи в аренду.
- Если договор аренды заключается на очень длительный срок или установлен факт многократного перезаключения договора аренды. Данный аспект рассматривается судом как признак систематического получения прибыли владельцем помещения.
Согласно закону при наличии названных признаков собственник должен пройти официальную регистрацию в государственных органах в качестве индивидуального предпринимателя. В данном случае для уплаты налогов выбирается упрощенная форма системы налогообложения, размер которой составляет 6% от суммы прибыли (напомним, что налог на доходы физического лица составляет 13%). Также стоит учесть, что владельцу помещения как в качестве ИП, так и физического лица, необходимо будет сдавать соответствующую налоговую отчетность в сроки и по форме, установленными Налоговым Кодексом РФ.
Можем ли мы сдать помещение в субаренду для регистрации нового юр.лица?
Субарендатор осуществляет заключение договора ровно на тех же самых условиях, на которых функционирует договор аренды. Необходимо соблюдение и выполнение следующих условий:
- субарендный срок никак не может быть выше арендного;
- если заканчивается договор арендатора и владельца помещения, то необходимо обязательно перезаключить договор с владельцем, но уже на правах арендатора;
- арендный и субарендный договора обязаны иметь абсолютно равные условия относительно осуществления ремонтных работ в нежилом помещении;
- продлевать субарендный договор закон не позволяет: его можно лишь перезаключить в том случае, если перезаключается арендный договор.
Важная информация! В том случае, если время договорного соглашения не менее года, то его в обязательном порядке следует регистрировать в Росреестре.
Эта процедура является своего рода обременением недвижимости в виде аренды/субаренды, вплоть до завершения действия обязательств по договорам. В ситуации, когда такое помещение будет продано собственником, то новый хозяин обязан будет ожидать завершения, как аренды, так и субаренды. В случае заключения соглашения на период менее одного года – регистрация в Росреестре не нужна вовсе.
Процесс оформления договора субаренды осуществляется письменно и имеет характер стандартного документа. Подписывают его обе стороны сделки.
Соглашение на субаренду нежилого объекта обязательно должно включать:
- информацию о территориальном местоположении помещения и указание точного адреса;
- информацию о величине нежилого объекта;
- информацию о целевом назначении помещения;
- информацию по сроку субаренды;
- информацию по форме и срокам оплаты субаренды
Иногда договор следует подкреплять ещё и следующими бумагами: кадастром и свидетельством о регистрации, актом приёма и сдачи объекта.
Обратите внимание! Несмотря на то, что существует стандартный образец субарендного договора, закон допускает и возможность его оформления в свободной форме, но с обязательным указанием всех вышеперечисленных пунктов.
Российский закон не регламентирует никакого алгоритма действий при двойной субаренде. Но, при этом, такая субаренда вовсе не запрещена: ст. № 6 ГК РФ разрешает оформление нового субарендного соглашения в том случае, когда арендатором осуществляется заключение нового соглашения с владельцем объекта на прежних основаниях.
Главное — известить владельца помещения и подписать с ним прямой договор.
С точки зрения юриспруденции, такая ситуация называется двойной субарендой.
Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.
Поговорим о «подводных камнях» при субаренде: чем опасно заключение субарендного договора для субарендатора?
Самые существенные риски несёт именно субарендатор, по причине того, что он представляет собой наименее защищённую сторону соглашения. Помимо этого, имеются некоторые рискованные моменты и в отношении иных сторон данной сделки. Приводим лишь некоторые, наиболее очевидные, из них:
- Необходимость получить одобрение владельца нежилого помещения на субаренду. Дело в том, что если хозяин не будет информирован, а текст договора аренды не имеет пункта о праве на последующую самостоятельную сдачу объекта, то договор может быть расторгнут.
- Необходимость обязательной регистрации договора, если его действие сроком больше года. При подобной регистрации, на помещение налагается, своего рода, обременение. Этот факт может отпугивать потенциальных покупателей, если помещение будет продаваться.
- Ситуация, при которой субарендный договор по сроку превышает договор арендный. Тогда договор становится недействительным. По закону РФ, он может быть либо меньше, либо равным арендному сроку. Поэтому, чтобы избежать такой опасности, при оформлении субарендного соглашения следует запрашивать для ознакомления копию первичного арендного договора.
- Ситуация, при которой существует опасность неуплаты. В том случае, когда субарендатор задерживает оплату (либо не платит её вовсе), арендатор будет обязан оплачивать их владельцу помещения из своего кармана. Поэтому, множество договоров по аренде нежилого помещения имеют пункт о праве на прекращение субарендного соглашения, в случае, если сумма оплаты за субаренду имеет задержку подряд два раза.
Примите к сведению! Когда субарендное соглашение заключается раньше даты, указанной в арендном договоре – такая сделка считается недействительной. Даже в том случае, если документ имеет подписи обоих сторон.
Арендатор имеет право сдавать в субаренду третьим лицам имущество, одновременно наделив их теми же функциями. То есть каждое последующее звено цепочки – это и субарендатор и субарендодатель для следующего элемента связи. Законодательством количество звеньев не ограничено. Единственным правилом является то, что срок субаренды не может превышать период, выделенный для аренды. Заключая договор, необходимо удостовериться, что существует заверенное нотариусом согласие собственника на субаренду.
Согласие на субаренду нежилого помещения или офиса составляется собственником только письменно и является неотъемлемой частью основного соглашения. Образец можно найти как в интернете, так и составить самостоятельно. Главное условие – подробное описание сдаваемого помещения, его состояния, площади пользования. Субаренда – это всегда риски:
- Арендатор, прежде всего, отвечает перед собственником за надлежащую эксплуатацию взятого помещения.
- В случае порчи имущества субарендатором, отвечать приходится арендатору перед владельцем. То есть переуступка прав не освобождает от ответственности.
- Одновременно арендодатель отвечает за качество предоставляемых коммунальных услуг, отделку помещения, комфортность пребывания.
- Изменение сроков аренды без дополнительного оповещения нарушает права субарендатора. Любое изменение сроков исполнения договора одной стороной приводит к прекращению законной деятельности другой.
- Нарушение прав собственника наблюдается, когда арендатор не оповещает его о новых сделках субаренды.
Важно знать! Законодательство не запрещает арендатору устанавливать собственные цены на сдаваемое в наём помещение.
Арендатор, взяв на себя организационные обязанности по использованию арендованной собственности, вправе распоряжаться ею и получать от этого финансовую прибыль, одновременно неся полную ответственность перед собственником.
При заключении договора субаренды в самом договоре аренды, который должен быть непременно приложен к пакету документов на юр.адрес, прописывается согласие собственника на субаренду. Либо такое согласие может содержаться в отдельном документе, который предоставляется арендодателем.
Если разрешение на субаренду прописано в договоре аренды, то фактически это освобождает арендатора от обязанности в будущем получать согласие арендодателя на совершение последующих сделок.
С одной стороны – это большой плюс для арендатора, но не менее большой минус для арендодателя, который в момент подписания договора аренды с правом субаренды не знает, с кем в будущем может заключить подобный договор его арендатор.
То есть в тех регионах,где предписанный Минфином порядок уже действует в полном объёме,в заявлении на получение патента нужно указывать не площадь своего объекта недвижимости,а по отдельности все площади,на которые заключены(или будут заключены) разные договоры аренды.
И если во время действия патента число арендаторов увеличится,нужно получать новый патент(либо использовать по этим арендаторам другую систему налогообложения).
Если же на площадь с отдельным договором аренды,внесённым в заявление на патент,заключается новый договор с другим арендатором,на стоимость патента это не влияет и никаких дополнительных действий предпринимать не нужно.
- Приобрести недвижимость как физическое лицо и сдавать её как физическое лицо, уплачивая 13% полученных доходов (плюс платить стандартный налог на имущество). Найти признаки предпринимательской деятельности при сдаче внаём нежилой недвижимости при желании можно, хотя разъяснения Верховного Суда (Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 18 ноября 2004 N 23) отдают явный приоритет физическому лицу в определении «личных нужд», для которых эта недвижимость приобреталась. С тех пор налоговые органы не особо рвутся наказывать граждан за такое нелегальное предпринимательство,если НДФЛ,конечно,уплачивается. Собственно,система налогообложения с 13% НДФЛ достаточно выгодна государству во всех отношениях кроме своей непрозрачности. Самому же физическому лицу при полностью «белом» расчёте она предоставляет лишь две приятные возможности:
- не заниматься бумажной и бухгалтерской волокитой,положенной ИП;
- в случае владения недвижимостью более 3х лет,не платить налог с её последующей продажи. Но вот эту последнюю возможность вы сможете реализовать без претензии налоговых органов,только если не найдётся доказательств того,что в течение последних 3х лет недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности. Если же в действительности недвижимость сдавалась вами в аренду на каких бы то ни было условиях,пусть даже непостоянно или частично,налоговики будут стоять на своём: вы должны уплатить налог как предприниматель. И убедить суд встать на вашу сторону будет непросто.
- Приобрести недвижимость как физическое лицо, далее зарегистрироваться в качестве предпринимателя и сдавать свою недвижимость,используя для учёта ОСН,УСН или ПСН(патентную систему). Это освобождает от уплаты налога на имущество физических лиц,однако с предоставлением документов,подтверждающих коммерческое использование недвижимости надо будет поторопиться,иначе долгие разборки-возвраты с налоговиками обеспечены. Передавать имущество каким-то документальным образом от «себя — физлица» «себе — ИП» не нужно. Индивидуальный предприниматель — это не ЗАО и не ООО с уставным капиталом,хотя выбрать для себя соответствующие коды деятельности по ОКВЭД он должен и платить взносы в Пенсионный фонд и Фонд социального страхования тоже должен.
- Приобрести недвижимость, уже будучи ИП, и сдавать её,платя налоги по тем же трём возможным системам. В свидетельстве о собственности в этом случае будет значиться только ФИО,ваш статус ИП там отражён не будет. Плюс такого варианта приобретения: в случае использования ОСН или УСН с налогообложением «доходы минус расходы», вы сможете отнести покупку к расходам. Минусов по сравнению с приобретением недвижимости на физлицо без статуса ИП в этом варианте нет. Теоретически минусы есть лишь по сравнению с приобретением недвижимости на юрлицо(ООО). Потому что ООО не отвечает по своим обязательствам имуществом учредителей,а ИП своим имуществом отвечает. Но,к счастью,это в основном только теория — случаи полного разорения частных предпринимателей встречаются чаще в литературе,чем в жизни. И поскольку в целом обычному гражданину намного проще быть ИП,чем ООО — и он действительно становится им намного чаще — дальше мы юридических лиц касаться не будем и говорить о налогообложении недвижимости будем именно применительно и индивидуальным предпринимателям.
Зачем делиться с государством, если можно всю прибыль оставлять себе? Ведь никто не узнает о том, на каких правах в квартире находятся новые жильцы. Так-то оно так, но зачастую жилплощадь сдается совсем посторонним людям, и где гарантии того, что они попросту не разгромят всю квартиру, и не сбегут. Ведь этот процесс физически невозможно проконтролировать.
Именно в данном случае законодательство является той самой, необходимой, гарантией, поскольку в случае чего собственник всегда сможет подать заявление в суд. С его помощью можно потребовать материальную компенсацию за нанесенный ущерб арендаторами. Так что, оплачивая налог за сдачу нежилого помещения, владелец недвижимости страхует себя от возможных убытков.
Каждый человек, имеющий в своей собственности нежилое помещение, задумывается о том, что сделать, чтобы и квартира не пустовала, и прибыль, хоть какая-то, но капала. И, на первый взгляд, что может быть легче, чем сдать пустующую жилплощадь в аренду? И именно на этом этапе начинают возникать вопросы, поскольку по нынешнему законодательству на любую прибыль накладывается налог.
Мы уже разобрали, что такое субаренда и какие особенности этого явления существуют. Теперь давайте представим, что мы хотим снять нежилое помещение под склад. Забегая наперёд, следует сказать, что субаренда земли не отличается от рассматриваемого примера. Итак, первоначально нам необходимо обратить внимание на такие параметры:
- Преамбула.
- Предмет заключаемого договора.
- Обязанности и права сторон.
- Цены на нежилое помещение за определённый временной интервал (как правило, за месяц) и порядок расчета между субъектами.
- Ответственности сторон.
- Сколько (до какого времени) действует договор.
- Реквизиты, а также подписи (при необходимости и печати) сторон.
Рекомендуем прочесть: Что такое дарственная на квартиру
Вместе с тем многие юристы обращают внимание на положения 615-й статьи ГК РФ. Там сказано, в частности, что для сдачи недвижимости в субаренду необходимо согласие ее исходного владельца.
Что это значит на практике? Если предприятие, таким образом, заключило договор субаренды помещения с контрагентом без согласования собственника имущества, то данного рода сделка, как полагают юристы, должна считаться недействительной.
Понятие субаренды, как мы отметили выше, закреплено в ГК РФ. Сразу в нескольких статьях Кодекса предусмотрен подобный тип правоотношений.
Особенно актуальны они, таким образом, для практики отношений между субъектами бизнеса: предприятия, заключая «первичные» договора найма помещений, затем сдают их своим контрагентам дороже.
Предметами сделок в этом случае часто выступает коммерческая недвижимость. То есть субаренда нежилых помещений — это явление, характерное, главным образом, для сферы предпринимательства.
350 000, 600 000, 3 000 000 и т.д. — это потенциально возможный доход, который Вы можете получить при сдаче имущества в аренду. Этот доход необходимо умножить на 6%, получим стоимость патента, которую Вы должны будете оплатить: например площадь, которую Вы сдаете от 100 до 500 кв. метров, тогда 3 000 000* 6%=180 000р. — стоимость патента.
При этом если если по итогам отчетного (налогового) периода доходы налогоплательщика, определяемые в соответствии со статьей 346.15 и подпунктами 1 и 3 пункта 1 статьи 346.25 настоящего Кодекса, превысили 60 млн. рублей и (или) в течение отчетного (налогового) периода а также в случае если штат сотрудников превышает 50 человек, применять УСН Вы не сможете.
В соответствии с Регламентом Министерства финансов Российской Федерации (далее — Минфин России), утвержденным Приказом Минфина России от 23.03.2005 N 45н, в Минфине России не рассматриваются по существу обращения налогоплательщиков по проведению экспертизы договоров, учредительных и иных документов организаций, по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.
Таким образом, являясь собственником недвижимого имущества, ООО оказывает услуги по передаче во временное владение и (или) в пользование (аренду) указанных торговых залов для осуществления розничной торговли другим юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям.
Типовым договором субаренды нежилого помещения называют соглашение о передаче ранее арендованной недвижимости в арендное пользование третьему лицу контрагентом (участником) первичной сделки об аренде.
То есть поднаём – это повторная сдача в аренду недвижимости с заключением нового соглашения между первичным арендатором, выступающем в таком договоре субарендодателем, и субарендатором.
Благодаря этой статье можно скачать договор субаренды нежилого помещения.
Регистрация договора субаренды недвижимости в Росреестре необходима, иначе договор будет считаться недействительным, но регистрировать договор нужно только в том случае, если он заключается на срок 12 месяцев и более.
Многие юридические лица экономят на госпошлине, заключая субарендное соглашение сроком на 10 или 11 месяцев и продлевая такое соглашение при необходимости.
Следует помнить, что незарегистрированный договор не защищает стороны при возникающих конфликтах, разрешать которые придётся в суде, поэтому при решении о фиксации факта соглашения в Росреестре необходимо взвешивать все риски.
Субарендодатель не несёт ответственности перед субарендатором за убытки, возникшие в результате перебоев с электроснабжением или водоснабжением арендуемых помещений, такие ситуации находятся в зоне ответственности коммунальных служб, если только они не возникли по причине неуплаты данных услуг, поэтому порядок оплаты таких услуг следует указать в договоре субаренды.
ВНИМАНИЕ! При фактах порчи имущества в результате аварий или ненадлежащего пользования нежилыми помещениями субарендатором, ответственность перед собственником недвижимости несёт субарендодатель по основному договору аренды.
Итак, при заключении договора субаренды нежилого помещения необходимо учитывать условия и сроки основного договора аренды, также следует указать действия сторон при различных обстоятельствах, чтобы в спорных моментах избежать обращения в суд.
Теперь вы знаете, как выглядит образец договора аренды нежилого помещения с правом субаренды. Кроме того, у вас была возможность скачать бесплатно образец договора субаренды нежилого помещения.
Под арендой автомобиля подразумевается сделка, когда собственник передаёт машину во временное возмездное пользование арендатору, который обязуется использовать ее по назначению, обеспечивать топливом и техническим обслуживанием. Законодательством разрешена передача во временное пользование как легкового, так и грузового автомобиля. Все права и обязанности сторон фиксируются в договоре.
Арендатор несёт материальную ответственность за сохранность переданного ему имущества. Обязательства по уплате транспортного налога выполняет собственник машины.
На вполне логичный вопрос, может ли физическое лицо сдавать в аренду автомобиль юридическому, ответ утвердительный. Законодательство разрешает всем гражданам свободно распоряжаться своим имуществом. Согласно статье №608 ГК РФ право на передачу имущества в аренду принадлежит только собственнику. Его представитель может действовать только на основании нотариально заверенной доверенности. Следовательно, ТС должно быть зарегистрировано в ГИБДД на имя арендодателя.
Для того чтобы официально предоставить свою машину какому-либо ООО или АО во временное пользование, физическому лицу не нужно иметь регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя. Достаточно заключить договор аренды.
Однако эта сделка не должна подпадать под категорию предпринимательской деятельности. Если автомобиль был приобретён с целью сдачи внаём или его аренда носит систематический характер, собственнику необходимо обратиться в ФНС по месту жительства и зарегистрироваться как ИП.
Покупка подержанного автомобиля — решение, которое требует внимательного и серьезного подхода. Не все продавцы указывают полную и достоверную информацию по авто, что в итоге может привести нового покупателя ТС к негативным последствиям: придется бегать по судам или вкладывать деньги в ремонт. Чтобы этого не произошло, рекомендуем проверить транспортное средство на угон, залоги, ДТП и прочее.
Сдача в аренду автомобиля физическим лицом регламентируется Гражданским кодексом РФ и может осуществляться по трём сценариям по усмотрению участников сделки:
- аренда без экипажа согласно статье 643 ГК РФ;
- аренда с экипажем (с водителем) согласно статье №633 ГК РФ;
- передача в безвозмездное пользование согласно статье №695 ГК РФ;
Во многих случаях организация арендует автомобиль собственного сотрудника вместо того, чтобы предоставить ему служебное транспортное средство. Поэтому подобная ситуация не требует привлечения водителя. В данном случае с работником заключается официальный договор на длительный срок, на основании которого он использует личную машину во время исполнения должностных обязанностей.
Когда имеет место аренда автотранспорта у физического лица без экипажа, работодатель оплачивает арендную плату помесячно или ежеквартально, а также компенсирует расходы на бензин. В договоре по согласованию сторон могут содержаться и другие виды платежей за использование машины. Например, техническое обслуживание, оплата страховки и т. п. Работник периодически должен отчитываться перед бухгалтерией о расходах на бензин и сдавать путевые листы с указанием маршрутов передвижения и их общей протяжённости.
Аренда транспорта у частного лица для нужд организации вместе с экипажем обычно происходит, когда речь идёт о грузоперевозках или курьерской доставке. В этой ситуации бессмысленно принимать транспортное средство во временное пользование, если им некому управлять. Наём автомобиля с водителем позволяет предприятию не оформлять официальное трудоустройство физического лица. Следовательно, после завершения срока аренды машины с экипажем предприятие и арендодатель благополучно расстанутся без лишней волокиты.
Поскольку любой гражданин имеет право свободно распоряжаться своим имуществом, он может предоставить своё транспортное средство во временное пользование третьим лицам и не требовать за это плату. Ситуация, когда физическое лицо сдаёт автомобиль в безвозмездную аренду предприятию, наблюдается, если это штатный сотрудник организации и намерен пользоваться машиной в служебных целях. В случае безвозмездной аренды владелец автомобиля плату за пользование своим имуществом не получает, но предприятие компенсирует все расходы, связанные с его эксплуатацией.
Перед тем как физическому лицу сдать автомобиль в аренду какому-либо предприятию, обязательно следует подготовить копии документов своего ТС – техпаспорт и свидетельство о регистрации в ГИБДД. Они являются официальным подтверждением наличия права собственности на автомобиль, поэтому должны прилагаться к договору и храниться в архиве бухгалтерии предприятия.
Для того чтобы оформить аренду авто для нужд организации, в тексте договора необходимо указать ТС и его данные:
- марку, модель, цвет и год выпуска;
- VIN-код или номер кузова/шасси;
- госномер;
- тип кузова;
- оценочную стоимость.
В тексте документа также должны быть перечислены все имеющиеся дефекты автомобиля, появившиеся до начала аренды, чтобы в дальнейшем между сторонами не возникали споры.
Договор аренды между физическим лицом и юридическим должен содержать данные лиц, допущенных к управлению. Обязательно указывается цель использования транспортного средства, размер арендной платы и сроках её внесения. Стороны также должны решить, кто из них будет оплачивать техническое обслуживание. На практике обычно текущий ремонт осуществляется за счёт арендатора, а капитальный – силами собственника.
Типовая форма договора на аренду автомобиля должна иметь определённый срок действия – в годах или месяцах. Следует перечислить условия его продления, а также порядок досрочного расторжения договора. Стороны должны прописать в тексте документа, кто из них будет нести расходы по оформлению ОСАГО. Владелец машины вправе требовать внести в договор обязательство по оформлению КАСКО для покрытия своих рисков от утраты имущества.
Образец типового договора для предоставления в аренду транспортного средства для нужд юридического лица представлен ниже.
Адреса, реквизиты и подписи сторон:
Все права и обязательства, которые стороны вносят в договор, не могут противоречить главе 34 ГК РФ. Любые вопросы, порядок разрешения которых не прописан в тексте документа, должны урегулироваться на основе действующего законодательства РФ.
После передачи авто в аренду сотрудник, допущенный к управлению, должен оформить в бухгалтерии организации путевой лист, в котором будет отмечать расход топлива и протяжённость пройденного расстояния. Затраты на бензин нужно подтверждать кассовыми чеками с АЗС или товарными накладными.
В гражданском кодексе РФ в статьях 130 и 213 п. 1 закреплено право любого физического и юридического лица обладать нежилым имуществом.
Гражданин, являющийся собственником той или иной площади, согласно закону, способен владеть этой недвижимостью, распоряжаться и пользоваться по собственному усмотрению. Данное право отмечено в 209 статье ГК РФ. Сдача в аренду нежилого помещения – привилегия любого гражданина, закреплённая 608 статьёй ГК РФ.
Учет расходов на аренду помещения при сдаче в субаренду
В российском законодательстве отсутствуют специальные правила по регулированию передачи нежилых помещений в аренду, поэтому при составлении договора необходимо ориентироваться на Главу 34 ГК РФ, включающей в себя общие сведения об аренде.
Основываясь на 606 статье ГК РФ, арендодатель, который в этом случае не относится к юридическим лицам, обязуется передать арендуемую площадь арендатору во временное использование или владение после внесения определённой оплаты.
Любое помещение, которое приносит доход, подлежит обложению налогом. Сроки уплаты и порядок его расчёта зависят напрямую от статуса налогоплательщика:
- 6% от суммы арендной платы при УСН с дополнительными страховыми взносами (для ИП);
- 13% НДФЛ с оплатой единожды (для физ. лиц ст. 208 п. 1 пп. 4 НК РФ).
При уклонении от уплаты налогов следует уголовная ответственность либо взыскание административного штрафа.
Заключение арендного договора и регулирование возникших после этого отношений, происходит с ориентированием на статьи ГК РФ с 606 по 670.
Код для деятельности юридических лиц по ОКВЭД указывается 70.20.2. Документ должен составляться исключительно в письменном виде независимо от того, на какой период времени требуется аренда помещения, если один из участников имеет статус юридического лица (ст. 609 ч. 1 ГК РФ).
Все договора должны также обязательно содержать указанные ниже данные, без которых документ не будет признан действительным:
- характеристика сдаваемого помещения;
- реквизиты участников, заключивших соглашение (432 и 606 статьи ГК РФ);
- сумма выплат за арендование;
- нюансы пользования помещением и его ремонта;
- подписи обеих сторон;
- при отсутствии в тексте документа срока заключения договора, он признаётся заключённым на неопределённое время (статья 610 часть вторая ГК РФ).
Многие люди обладают разными нежилыми объектами недвижимости, которые не используются для каких-либо целей. Оптимальной возможностью считается их сдача в аренду, так как при таких условиях обеспечивается постоянный и высокий доход.
Для этого арендодатель может выступать в качестве физлица, ИП или владельца бизнеса. Процедура сдачи в аренду нежилого помещения должна выполняться грамотно, для чего с арендаторами составляются официальные контракты.
Учитывается необходимость уплаты налогов с полученных доходов.
Многими владельцами недвижимости используется такая деятельность. Сдача в аренду нежилых помещений позволяет получать высокий пассивный доход. При этом арендодателем может выступать:
- физлицо, являющееся непосредственным собственником объекта, поэтому у него должны иметься официальные документы на эту недвижимость;
- ИП, специально зарегистрировавшийся в ФНС для ведения данной деятельности, причем обычно для уплаты налогов выбирается предпринимателями УСН, ПСН или ЕНВД, так как за счет использования упрощенных режимов не составит труда рассчитать и уплатить налог, а также сдать декларацию;
- компания, представленная юридическим лицом, причем предприятия могут, как и ИП пользоваться упрощенными системами для расчета налога.
При составлении контракта любым вышеуказанным собственником учитываются разные нюансы. Если сдача в аренду нежилого помещения производится без официального оформления и регистрации доходов в ФНС, то это является незаконной деятельностью, за которую собственники помещений привлекаются к ответственности.
Договор аренды жилого нежилого помещения
- Физлицо сдает в аренду нежилое помещение юрлицу
- Могут ли физические лица быть арендодателями нежилого.
- Аренда здания между физическим лицом и индивидуальным.
- Налоги с аренды нежилого помещения в 2018 году — Советы юристов
- Сдача в аренду нежилого помещения патент, может ли ИП это.
- Может ли юр лицо сдать нежилое помещение в аренду двум юр.
Читать далее За неуплату или несвоевременную уплату единого налога на СПД налагается штраф в размере 50% ставки единого налога. 121.1 НКК тому же на сумму неуплаты начисляется пеня. Пеня начисляется на сумму налога и на сумму штрафных санкций. Меня интересует такой вопрос могу ли я открыть ЧП и вести деятельность по найму людей за границу, либо консультировать и оформлять визы за границу? Соответственно, если СПД ФО-П должен уплатить 243,6 грн. Освобождение от единого налога на период отпуска применимо лишь к плательщикам первой и второй групп, которые не используют труд наемных сотрудников.2. Если документы выписаны декабрём (конец года), а оплата поступит только в апреле или даже позже, то когда должен быть уплачен налог 5% от суммы? ФОП 3 группа, ЕН, без НДС, пополнил предпринимательский счет наличными с назначением «Внесення власних заощаджень готівкою» в прошлом году (в 1 и 3 кварталах). Налога, то на 21 число он должен заплатить штраф в размере 121,8 грн. Начисление пени заканчивается в день погашения налогового обязательства. Не платить единый налог можно не чаще одного раза в год и именно на календарный месяц. Освобождение от ЕСВ на время отпуска законодлательством не предусмотрено — нужно платить.6. ФОП 3 группа, ЕН, без НДС, пополнила предпринимательский счет наличными через терминал с назначением «Готівкові надходження власних коштів» считается ли это доходом от предпринимательской деятельности и нужно ли платить ЕН 5%? В декларациях не отображались, в книгу не заносились.
Нужно просто заполнять книгу отчётов ПОД ЧЕСТНОЕ СЛОВО. Просто то что указано в книге отчётности.зарегистрировали ФОП в октябре, единоналожником 2гр.с . Закупка товара и отгрузка были в нояб-дек.16г Как отразить в годовой отчетности и в книге доходов? КВЕД на 1-й группе, заставили переписывать заявление, из которого исключили 81.29, 96.09, 96.04 мотивируя что это 2-я группа, а остальное на Ваш страх и риск….??? Правда ли что для 3-й группы 5% которая стоит на рынке, не нужно иметь кассового аппарата и не выписывать ни каких чеков. Скажите пожалуйста, мне все равно нужно лично ехать лично заявление подавать? пришлось объяснять ей что это бытовые услуги относящиеся к 1-й группе…я потребовал в письменной форме мне предоставить отказ в регистрации на 1-ю группу, был вызван начальник…в итоге мне дословно было сказано начальником что должно быть только один!!! Получил положительный ответ, и время 10 дней для приезда в своему инспектору для подачи заявления и т.д. Сегодня открыл ФОП 1-я группа, на единый налог попытался зарегистрировать несколько КВЕД относящихся к бытовым услугам (01.62, 74.20, 81.29, 95.21, 95.22, 95.29, 96.09, 96.04) что вызвало негативное отношение ко мне налогового инспектора, сначала аргументы это вторая группа, первая только на рынки!! Добрый вечер, у меня ФОП 2-я группа, единый налог, вопрос у меня давно кредитная карта с непогашенными до конца кредитными средствами банка, если я её буду пополнять лично, внося наличку в терминале чтобы закрыть кредит, надо ли мне дополнительно платить с суммы пополнения 18% ПДФО и 22% ЕСВ? Говорят вас не в базе единоналожников, а как же прием декларации за предыдущие года? Пришла в налоговую сдавать отчеты и декларацию по ен 2 группа, решила сделать сверку по платежам.
Если закрыть ФОП сможет ли он брать оплату за спортивные занятия ,которые он ведет? И как быть тренерам ,которые работают вместе с ним тоже в форме ФОП и состоят в этой Федерации ? Как я могу при разводе предендовать на алименты с реального дохода, а не того, который показано по налоговой? Подскажите, пожалуйста, можно ли исправить положение до возможного прихода проверки и с чего начать? Звіт та податок був сплачений лише у 1-му кварталі 2014р. Звичайно ніякі листи чи повідомлення від податкової не отримувались. У мужа ФОП на 2 группе ( в сфере спорта )и по той же деятельности общественная организация — спортивная федерация . Муж ФОП на второй группе, есть карта по по предпринимателю, за год проведено было 1,5 млн, работников не оформлено. Злого умысла работать с нарушениями не было, это глупая ошибка многих ФОП «я не знал». Просто как-то странно получается, получая 860 грн декретных, 700 надо платить?
На сегодняшний день принято рассматривать следующий перечень типов образовательных учреждений: Для начала нам нужно определить какой будет наша организация.Это может быть образовательная организация, учреждение, осуществляющее обучение чему-либо, а можем зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель, который непосредственно осуществляет образовательную деятельность.Выбор организационно-правовой формы напрямую зависит от того, какую из образовательных программ мы собираемся реализовывать.
В новый перечень образовательных организаций, не вошли такие как образовательные учреждения, организации, осуществляющие научную деятельность, филиалы организаций, которые осуществляют профессиональную подготовку по образовательным программам.Оказание образовательных услуг через реализацию образовательных программ обозначены новым положением как лицензируемый вид деятельности.
С 1 января 2013 года постановкой на кадастровый учёт жилых и нежилых помещений также занимается Росреестр.Как и для регистрации права собственности, можно подать заявление лично, через представителя, МФЦ, сайт Росреестра или по почте.В заявлении понадобится указать такие сведения:
- Дату заполнения.
- Та же информация о доверенном лице, если занимается заполнением оно.
- Фамилия, имя и отчество заявителя, а также его паспортные данные.
- Сведения о помещении, которые позволяют его точно идентифицировать. К ним относятся адрес, площадь, расположение на этаже многоэтажного здания и другие подобные.
К нему необходимо приложить:
- Паспорт или паспорта.
- Правоустанавливающие документы на недвижимость.
- При необходимости – доверенность.
- Технический паспорт на квартиру.
Если на квартиру нет технического паспорта, придётся обратиться за ним в БТИ.По указанному адресу выедет технический инженер, чтобы произвести замеры помещения и провести инвентаризацию. Через 10 – 14 дней после этого будет готов технический паспорт.В нём указана планировка, несущие стены и другая подобная информация.Сведения обо всех изменениях обязательно заносятся в технический паспорт (а на часть из них требуется получить предварительное разрешение).После подачи заявления проверяются указанные в нём сведения.Затем, если этому ничто не препятствует, помещение ставится на учёт и ему присваивается кадастровый номер.На объект недвижимости выдаётся кадастровый паспорт.В нём указаны различные сведения, такие как:
- адрес;
- кадастровый номер;
- и другие подобные.
- площадь;
- особенности расположения;
1.1. Может. Но это будет незаконным.
Административным правонарушением признается противоправное, виновное действие (бездействие) физического или юридического лица, за которое настоящим Кодексом или законами субъектов Российской Федерации об административных правонарушениях установлена административная ответственность.
Вам помог ответ? Да Нет
Администрация отменила перевод в нежилое помещение.
В 2011 году я купила нежилое помещение (по документам о праве собственности) на 1 этаже в МКД. Спустя 9 лет! я узнаю что администрация отменила решение о переводе (бывший собственник не предоставил какие то документы) и мое помещение в жилфонде числится как квартира! Что делать? Администрация имеет право отменить свое «незаконное» постановление.
Его надо изучить, чтобы дать правильный ответ. Вам помог ответ? Да Нет Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет: Бесплатно с мобильных и городских Бесплатный многоканальный телефон Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните по бесплатному многоканальному телефону , юрист Вам поможет 1. Купил квартиру по жду и с ней шло нежилое помещение.
При оформлении собственности, из-за невнимательности, ннеззнаниия, получило документ о собственности только на квартиииру, а на кладовку нет. Сейчас продал квартиру, но новые собственники хотят документы и на кладовку оформить. Как лучше ээтто сделать? Надо ли мне оформлять право собственности и потом отчуждать?
Или можно просто договор переуступки оформить? 1.1. Возможно предположить, что кладовка это отдельное помещение и документы на него не оформлены, если так, — оформляйте документы и продавайте кладовку. Вам помог ответ? Да Нет 2. В одноэтажном здание имеется помещение нежилое помещение и Квартира, на оба объекта есть право собственности у одного человека, но нет документов на землю, как оформить землю.
2.1. Обратиться с данным вопросом в местную администрацию. Вам помог ответ? Да Нет 3. Скажите пожалуйста, бытовка на участке считается жилым или нежилым помещением? И как оформить документ, подтверждающий право собственности на это помещение?
3.1. Бытовка может быть вообще не объектом недвижимости, а временным строением, регистрация которого в Росреестре не осуществляется. Вам помог ответ? Да Нет Другие вопросы по теме Вы здесь: » » » 4.
Земля принадлежит собсвеннику на основании права собственности 0,6 га, я арендовал у него участок 185 кв.м., на этом участке, я с разрешения арендодателя, построил нежилое одноэтажное, некапитальное помещение, для последующей его сдачи в субаренду. Какой документ нужно оформить между мной и арендодателем?
4.1. Договор аренды, а лучше выкупить земельный участок.
Вам помог ответ? Да Нет 5. Представлена выписка ЕГРН, в соответствии которой я являюсь добросовестным приобретателем на нежилое помещение, имеющее код. №.и т.к. в течении более 20 лет не было собственника, который мог бы востребовать в судебном порядке своё имущество, то в соответствии с п.13 Пост. Пл.ВС,вас 10/22 у меня возникло право собственности как добросовестного приобретателя, т.к.
никто в суд не обращался и я теперь имею право зарегистрировать его в ЕГРН. КАКИЕ нужны ещё документы? 5.1.
Если у вас долевая собственность то обратитесь к нотариусу и он сообщит какие нужны документы. Вам помог ответ? Да Нет 6. Ситуация такая. Хочу купить гараж рядом с домом.
Продавец из всех документов предоставил только копию свидетельства о праве собственности, причем в свидетельстве объектом указан не гараж, а нежилое помещение, документы-основания — св-во о праве на наследство.
На землю под гаражом по его словам никаких документов у него нет. Подскажите пожалуйста, есть ли риски при приобретении такого гаража?
И возможно ли переоформление такого нежилого помещения в гараж, которым он по сути и является? 6.1. Гараж — это и есть нежилое помещение.
Если земля не в собственности, в любой момент собственник земли может выдать предписание на освобождение зем. участка. Вам помог ответ? Да Нет 7. ООО не ведет деятельность, юридический адрес зарегистрирован на нежилое помещение, которое принадлежит на праве собственности директору, обязательно ли между директором, как с физлицом, и ООО должен быть заключен документ право пользования этим помещением или в налоговую для подтверждения юр.адреса достаточно предоставить свидетельство о праве собственности на физ.
лицо (директора ООО)? 7.1. В ИФНС нужно предоставить документ подтверждающий правомерность нахождения ООО в данном помещении.
Нужен договор. Вам помог ответ?
Да Нет 8. Такое дело я купил нежилое помещение многоквартирного дома заключив договор уступки прав по Договору участия в долевом строительстве.
После чего сейчас мне необходимо получить право собственности на данное помещение, а при подачи документов в Росреестр мне было отказано, якобы первоначальный договор участия в долевом строительстве не был зарегистрирован в ЕГРН. Скажите пожалуйста что делать в данном случае? 8.1. Если договор долевого участия не был зарегистрирован, тогда и договор уступки, по которому вы купили помещение, не мог быть зарегистрирован.
Если же договор уступки зарегистрирован, то Росреестр наверняка ошибается в том, что ДДУ не прошел гос регистрацию. Если же и уступка не зарегистрирована, и ДДУ не зарегистрирован, то первое что вам нужно сделать — обратиться к застройщику и сообщить о вашей проблеме.
Еще важно понимать кому вы заплатили деньги: тому, кто продал вам помещение по уступке, или застройщику (если уступка была с переводом долга).
Если заплатили деньги застройщику при не зарегистрированном ДДУ — это незаконная приемка денег со стороны застройщика (и адм ответственность, и уголовная).
Если помещение не соответствует требованиям и это невозможно исправить, перевести его из одной категории в другую точно не получится.
Еще могут отказать по следующим причинам:
- Проект перепланировки не соответствует требованиям законодательства.
- Право собственности на помещение обременено правами каких-либо лиц, например в залоге у банка или арестовано.
- Запрошенная в рамках межведомственного взаимодействия информация отсутствует — в этом случае у вас будет 15 рабочих дней, чтобы самостоятельно представить документы.
- Не хватает документов из обязательного списка.
Если захотите узнать, , мы подготовили статью с ответами на главные вопросы.Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.
Сдача автомобиля в субаренду физическим лицам последствия
Заявление о регистрации договора аренды может подать и арендатор, и арендодатель. Главное — предоставить в Росреестр необходимый пакет документов.
Точно понадобится паспорт того, кто подает заявление, договор аренды, акт передачи помещения арендатору и документ об оплате госпошлины. Остальное — зависит от того, кто участвует в сделке.
От юрлица действует представитель. Поэтому кроме паспорта ему понадобится документ, который подтверждает его полномочия. Для генерального директора — это приказ о назначении на должность, для рядового сотрудника — нотариальная доверенность.
На регистрацию отправляют несколько экземпляров договора аренды: по одному на каждую сторону сделки и один для Росреестра. К договору прикладывают акт приема-передачи недвижимости, по которому арендатор принял помещение.
Читать в Деле
Пошлину оплачивает тот, кто подает заявление на регистрацию. Подавать может любая сторона — арендодатель или арендатор. Размер пошлины разный для ИП и юрлиц:
- 2 000 ₽ — для ИП;
- 22 000 ₽ — для юридического лица.
ИП может оплатить пошлину через расчетный счет или по квитанции в банке, а юридическое лицо — только через расчетный счет. Оплату подтверждает квитанция или платежное поручение.
Перед регистрацией договора Росреестр проверяет не только то, что арендодатель и арендатор заключили договор, но и законность сделки. Вот ситуации, в которых заявителю придется предоставить дополнительные документы:
- договор аренды подписал представитель, а не арендатор или арендодатель лично;
- арендодатель сдает часть помещения или здания;
- арендодатель ИП сдает недвижимость, которую купил в браке;
- сделка аренды для компании считается крупной;
- объект аренды в залоге.
Проверить доверенность на сайте Нотариальной палаты
Договор аренды подписал представитель. Подписать договор аренды может кто угодно: брат предпринимателя или главбух. Главное, чтобы у него была нотариально заверенная доверенность. Росреестр будет проверять доверенность. Если она не действует — откажут в регистрации.
Арендодатель или арендатор может подать заявление на регистрацию любым удобным способом: прийти в МФЦ или отправить документы сразу в Росреестр — через сайт или по почте.
Срок регистрации договора — 9 рабочих дней. Если перед регистрацией часть помещения ставят на кадастровый учёт — 12 рабочих дней.
Записаться в МФЦ
В МФЦ нужно взять оригиналы всех документов и одписанные договоры: по одному для каждой стороны и один экземпляр для Росреестра. МФЦ можно выбрать любой, главное, чтобы отделение было в одном регионе с помещением.
Сервис для поиска отделения Росреестра с экстерриториальным приемом
Если помещение находится не в том районе, где арендатор и арендодатель, заявление подают в Росреестр. Например, арендатор из Москвы арендует помещение под кафе в Туле. Чтобы не ехать в Тулу, нужно выбрать отделение Росреестра, которое регистрирует сделки независимо от расположения помещения. На языке Росреестра это называется «отделение с экстерриториальным приемом».
Найти отделение можно на сайте Росреестра:
Подать заявление через сайт
Чтобы подать заявление через сайт Росреестра, арендодателю и арендатору нужны электронные подписи. Каждый должен подписать свои документы сам: воспользоваться одной подписью для обоих нельзя.
Бывают случаи, когда Росреестр отказывается принимать документы или приостанавливает регистрацию. Вот почему так бывает:
Росреестр приостанавливает регистрацию, потому что арендодатель запретил регистрацию действий с его имуществом без своего личного участия.
Собственник отзывает заявление о невозможности регистрации. Для этого ему нужно подать заявление в Росреестр.
Росреестр прислал уведомление о приостановке государственной регистрации.
Ознакомиться с причинами приостановки. Устранить недочеты в трехмесячный срок.
Не получается исправить недочеты в документах за три месяца.
Подать заявление о приостановке регистрации на шесть месяцев и спокойно исправлять недочеты.
Если Росреестр приостановит регистрацию или откажет, сотрудники ведомства соощат электронным письмом, позвонят или отправят смс. Какой способ выберет Росреест, предугадать сложно, в разных регионах сотрудники действуют по-разному. Поэтому лучше сходить за бумажным уведомлением с причинами отказа или приостановки, его в МФЦ.
- учредительный документ;
- приказ (распоряжение или др. документы) о назначении руководителя, либо избрании исполнительного органа организации (к примеру, протокол собрания акционеров);
- документ о вступлении руководителя в должность (единоличного исполнительного органа организации); свидетельство о гос. регистрации юр. лица.
- заявление о просьбе зарегистрировать соглашение;
- договор (соглашение) об аренде, который должен быть оформлен в соответствии со всеми требованиями российского законодательства. В регистрирующий орган соглашение передается в 2-х (или более) экземплярах. Обычно договора аренды представляются в трех экземплярах.
После государственной регистрации 2 экземпляра возвращаются каждой из сторон соглашения (по 1 экземпляру каждой стороне), а 1 подлинник остается в регистрирующем органе для его хранения в деле со всеми правоустанавливающими документами;
- кадастровый паспорт помещения, предоставляемого в аренду, в котором должна указываться арендуемая площадь;
- паспорт РФ, либо иной удостоверяющий личность документ, если сторонами (стороной) договора аренды выступают физ. лица. Индивидуальным предпринимателям, помимо основного удостоверяющего личность документа, нужно представить свидетельство о гос. регистрации индивидуального предпринимателя.
Интересное: Могут ли родители подать на алименты на своих детей
Как забрать юридический адрес у арендатора
- подлинник договора об аренде в трех экземплярах;
- заявление от участников соглашения;
- сертификат о праве собственности на сдаваемый коммерческий объект;
- кадастровый паспорт сдаваемого объекта или выписка;
- акт приема-передачи нежилого объекта;
- документ с полномочиями на представителя арендатора или арендодателя;
- платежка на внесение государственной пошлины.
Собственнику выдается кадастровая выписка, в которой на учет оформляется часть помещения. При этом новый кадастровый номер на нее не присваивается, а выдается учетный номер. С такой выпиской можно обращаться для постановки на учет в Росреестр. И регистрация договора аренды нежилого помещения будет оформлена правильно.
- Заявление на регистрацию соглашения.
- Копия, уже составленного и подписанного обеими сторонами, договора. Ее нужно будет отнести вместе с остальным пакетом документации в ближайший Росреестр или же в любой орган самоуправления.
- Кадастровый паспорт помещения.
- Также следует иметь копию документа арендодателя, которая подтверждает его причастность и права над данным помещение, нужен он для подтверждения возможности всех осуществленных махинаций со стороны арендодателя.
- Документы удостоверяющие личность.
- Копия документа прошедшей процедуры оплаты, дабы можно было убедиться в справедливости действий.
- Бывают такие моменты, когда арендуется какой-либо земельный участок. В данном случае нужно приложить копия кадастрового паспорта и ситуационный план в обязательном порядке.
- Подлинники всего договора в целом, причем абсолютно всех основополагающих лиц, которые участвуют в такого рода трении.
Интересное: Банкротство физических лиц закон о банкротстве
Кроме того, очевидно, что заключение договора аренды порождает лишь право арендатора требовать передачи ему вещи в пользование (во владение и пользование) (ст. 606 ГК РФ).
Само по себе заключение такого договора не свидетельствует о ведении арендатором предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 2 ГК РФ).
Статус же индивидуального предпринимателя может быть приобретен арендатором и после заключения договора, например тогда, когда он фактически начнет использовать это имущество для предпринимательской деятельности.
В соответствии со ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены — в соответствии с назначением имущества. Сразу отметим, что использование нежилых помещений для проживания граждан законом не допускается.
3.5. Окончательный расчет по коммунальным платежам производится в течение десяти дней по окончании очередного месяца на основании счетов, выставляемых Арендодателю обслуживающими организациями.
В случае, если авансовый платеж превысил фактические расходы, разница засчитывается в счет оплаты следующего месяца, если авансовый платеж ниже фактических расходов, то Арендатор доплачивает разницу.
2.2.3. Своевременно, исключительно по письменному разрешению Арендодателя, за свой счет, своими силами и материалами в сроки, согласованные с Арендодателем, производить текущий и косметический ремонт Объекта. При выполнении каждого этапа указанных работ Арендатор в течение десяти дней представляет Арендодателю письменный отчет.
- торговаться
- но это не главное, можно разбить ее на составляющие, которые вкупе будут давать, например 14 рублей (коммунальные платежи, эксплуатация и проч) а потом предложить без всяких заморочек платить 16 рублей. Чаще выбирают 16, т.к. не все умеют быстро считать.
- выписываем все параметры сравнения — около 25 и 10 основных
- по 10 параметрам самый лучший объект и он будет эталон — 100%
- выбираем более значимые параметры и менее значимые, например, более значимые — местоположение, менее — какого цвета стены
- назначаем каждому параметру цену в баллах
- сравниваем параметры
- подводим итог