Определить ликвидность залога

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Определить ликвидность залога». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

При оценке и последующем оформлении в залог залогового обеспечения банки запрашивают ряд документов в оригинале, заверенных нотариально или самим Заемщиком и/или Залогодателем.

Список может быть разным для разных банков и предметов залога, но он всегда содержит в себе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, документы технического учета, документы по обременениям на предмет залога и иные документы, в которых имеется ценообразующая информация.

Предоставленные документы должны однозначно идентифицировать предмет залога и подтверждать заявленный Залогодателем состав прав и обременений. Все предоставленные документы хранятся банком в течение срока действия кредита и в случае невозврата кредитного продукта, используются для взыскания и реализации предмета залога.

Если на монотонно растущем рынке, банки, страховые компании, заемщики были уверены в том, что «завтра» стоимость недвижимости будет выше, чем «сегодня» и практически любая недвижимость находила своего покупателя, то в настоящее время ситуация кардинально изменилась. Что произойдет на рынке недвижимости? Насколько поднимется ставка по кредитам, пересечет ли ставка по ипотеке психологический предел в 15%? Какой тип недвижимости будет более востребованным, а какой потеряет привлекательность?

Существует множество формулировок понятия «ликвидность», но все они сводятся к описанию следующих отличительных свойств:

1. Ликвидность – это мера быстроты конвертации неденежного актива в деньги (по определению, максимально ликвидный актив), следовательно, мера ликвидность непосредственно связана со сроком экспозиции.

2. Ликвидность – это мера уровня соответствия рыночных потребностей в объектах, обладающих совокупностью потребительских свойств, востребованных рынком и свойств объекта, выставляемого на рынок. Т.е. совокупность полезных свойств объекта, присущих объекту, делает его востребованным на рынке, а спрос на него напрямую связан с его ликвидностью

3. Ликвидность – это мера емкости рынка, т.е. показатель, определяющий количество объектов недвижимости, которое может поглотить рынок при определенных условиях за какой-то промежуток времени без значительного колебания цен (т.е.

сделки совершаются по цене, адекватной рыночной стоимости на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на сделке не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства).

Таким образом, в определении ликвидности связываются три параметра:

1. рыночная стоимость (как база для определения залоговой стоимости);

2. срок экспозиции;

3. емкость рынка.

Резюмируя все вышесказанное, можно дать следующее определение ликвидности:

Под ликвидностью понимается вероятность выбытия объекта по данной стоимости в данный срок экспозиции при данном соотношении емкости и насыщенности рынка.

Некоторая громоздкость этого описания компенсируется возможностью производства на ее основании расчетов и получения количественной оценки ликвидности.

1	Деньги
2	Ценные бумаги
3	Ценные металлы
4	Недвижимость
5	Предметы искусства

Второй по ликвидности класс активов — это ценные бумаги (государственные облигации, акции крупных компаний). Их высокая ликвидность объясняется относительно небольшими затратами на приобретение и тем, что купить и продать их можно в любое время и в сжатые сроки.

Ликвидность недвижимости рассчитывается по сложным формулам профессиональными оценщиками. Инвесторам, желающим узнать ликвидность приобретаемого объекта, следует обращаться в специализированные фирмы. При измерении ликвидности в расчёт принимаются:

скорость заключения сделки и время, требующееся для её закрытия;
расходы на заключение сделки (включая налоги на покупку и продажу, а также расходы на due diligence);
неопределённость, связанная с возможностью продать или купить объект по цене не ниже, чем цена аналогичных объектов на рынке.

Также на ликвидность влияют разные факторы, среди которых — расположение объекта, динамика местного рынка и состояние недвижимости.

ликвидность залога — понятие относительное

Местоположение	— близость к транспортным узлам, социальным учреждениям и объектам инфраструктуры; — низкий криминогенный уровень и хорошая репутация района; — низкая безработица;— хорошая экология (близость парков, отсутствие на близлежащей территории промышленных объектов).
Ситуация на рынке	— превышение спроса над предложением; — высокая активность и хорошая ёмкость рынка (чем больше объектов продаётся, тем ликвиднее рынок);— доступность (объекты эконом-класса более ликвидны, чем элитная недвижимость);— устойчивость к снижению цен (снижение стоимости уменьшает ликвидность).
Характеристики объекта	— небольшой возраст и малая степень износа объекта (новостройки и реновированные объекты продаются лучше старых зданий); — удобство объекта (хороший вид из окна, комфортная планировка, высокие потолки, этаж выше первого);— обустроенность территории (наличие парковки, детской площадки).
Прочие факторы	— информационное сопровождение: чем больше покупатели знают об объекте, тем быстрее его можно продать и тем выше ликвидность; — сроки проведения due diligence (например, для складов процесс может занимать 4 недели, для торговых центров — до 12 недель); — сопутствующие расходы на оформление сделки (чем больше расходы, тем ниже ликвидность);— сезон продажи (весной и осенью на рынке больше объектов, чем зимой и летом).

Большое значение также имеет страна, в которой расположена недвижимость. Например, по данным консалтинговой компании DTZ, в 2014 году рынками с самой ликвидной коммерческой недвижимостью были признаны Великобритания, Швеция, Финляндия, Германия и Люксембург. Рынки с наименее ликвидными объектами — Россия, Украина, Дания, Эстония и Италия.

Один из способов повышения ликвидности недвижимости — превращение недвижимых активов в ценные бумаги. Суть состоит в том, что недвижимость оформляется на юридическое лицо, и потенциальные инвесторы покупают долю в нём в виде паёв или акций. Примером такой практики являются фонды недвижимости.

Ликвидность объекта также зависит от того, к какому типу недвижимости он относится. Например, по данным «Транио», квартиры на равновесном рынке держатся примерно две недели, коммерческие объекты — около трёх месяцев. В общем случае жилая недвижимость ликвиднее коммерческой, поскольку:

требует меньшего объема финансовых, юридических и технических экспертиз по сравнению с коммерческими объектами, из-за чего, соответственно, тратится меньше денег и времени на оформление сделки;
меньше зависит от колебаний в экономике страны или региона: жильё требуется людям даже в кризис;
пользуется спросом у бóльшего круга покупателей.

Среди жилых объектов наиболее ликвидными являются однокомнатные квартиры и студии эконом-класса на любом этаже, кроме первого, расположенные в центре крупных городов (Берлин, Вена, Лондон, Мюнхен и др.) и в шаговой доступности от остановок общественного транспорта.

«Квартиры наиболее ликвидны, так как потенциальных покупателей в этом сегменте рынка больше. Это как минимум все те, кто хочет купить жильё для себя, плюс те, кто хочет купить объект для сдачи в аренду»,— говорит Георгий Качмазов.

Посмотрите список ниже и определите напротив каких пунктов можно поставить «+». Чем больше таких пунктов будет, тем выше ликвидность вашей недвижимости:

От дома до остановки в город можно дойти минут за 10-15 по нормальной дороге.
Транспортная развязка в час пик не забита пробками.
Район чистый, относительно тихий.
В шаговой доступности есть нормальные продовольственные магазины, аптеки, детский сад или школа.
От дома можно пешком дойти за 10-15 минут до поликлиники или хотя бы травмпункта.
Дом в хорошем состоянии – не течет крыша, нет трещин в стенах, подъезд аккуратный, дверь с кодовым замком.
Хорошее состояние квартиры, нет неузаконенной перепланировки.

Если нужно продать подороже, и даже готовы немного уступить, то наймите грамотного агента по недвижимости, но обязательно заключите с ним договор об оказании услуг. Помочь в этом могут юристы нашего сайта Estate Legal.

В таких условиях неизбежно увеличение уровня рисков, связанных с обеспечением кредитных обязательств и, соответственно, возрастают требования к оценке качества залоговых портфелей банков. Тем не менее при принятии решения о залоге объектов недвижимости акцент делается исключительно на определении рыночной стоимости объекта, несмотря на то что Федеральными стандартами оценки наряду с определением рыночной стоимости предусмотрено и определение срока экспозиции (п.12 ФСО 1, п.п. 6,9 ФСО 2), к сожалению, не являющееся обязательным, аналогично определению рыночной стоимости, и совершенно не уделяется внимание оценке ликвидности залога.

Так же следует отметить, что единого алгоритма определения ликвидности нет. Чаще всего степень ликвидности определяется эмпирически, субъективно, в лучшем случае исходя из анализа рынка/сегмента рынка, к которому относилась оцениваемая собственность. В результате менеджмент банков имеет представление только о количественных параметрах, в то время как качество залогового портфеля, в том числе его ликвидность, остается неизвестной.

Ликвидность. Расчет коэффициентов ликвидности.

Серьезной проблемой, возникающей при использовании механизма залога, является определение залоговой стоимости передаваемого в обеспечение имущества. Действующее в России законодательство не вносит ясность в эту проблему, поскольку не содержит понятия «залоговая стоимость». Данный термин, как правило, относят к обычаям делового оборота: залоговая стоимость — стоимость имущества, указанная в договоре залога.

Положение № 254-П, регулирующее применение залога в банковской практике, также не содержит определения залоговой стоимости, а вводит только термин «справедливая стоимость», который близок к понятию «рыночная стоимость», данному в ФЗ «Об оценочной деятельности».

Когда все-таки пытаются определить, какой же должна быть стоимость залога, то здесь все зависит от методики, принятой в конкретном банке.

«Распространен подход, когда стоимость залога покрывает сумму кредита, проценты за срок кредита, а также проценты, начисленные за период потенциальной реализации имущества. Но никто не мешает обеспечить ссуду частично или «перезаложиться» обеспечением», — рассказывает Роман Гаврилов (Пробизнесбанк).

При реализации объекта залога в случае обращения взыскания, которое идет в судебном порядке, сделка осуществляется по стоимости, определенной в договоре залога, по запросу любой из сторон или по инициативе суда. «После суда имущество выставляется на торги, которые идут от стоимости, признанной судом, на повышение. В случае несостоявшихся торгов стоимость имущества дисконтируется на 10% и назначаются повторные торги. Если и они не состоялись, то стоимость имущества дисконтируется еще на 15% и по этой стоимости оно передается взыскателю», — поясняет Роман Гаврилов.

В случае реализации имущества по договоренности сторон цена определяется в соответствии с этой договоренностью.

Проблема взыскания залога сложна не только из-за пробелов в законодательстве или несовершенной правоприменительной практики, но и с психологической точки зрения. Очевидно, что изъятие заложенного имущества почти всегда становится результатом конфликта между заемщиком и кредитором, конфликта, возникшего из-за нежелания или неспособности первого обслуживать долг.

Как показывает мировой опыт, иногда подобные конфликты принимают форму, которую сложно считать цивилизованной. Так, во время ипотечного кризиса в США в 2007-2009 годах озлобленные заемщики сознательно выводили из строя купленное в ипотеку жилье. Заливали стены краской, выламывали полы, били окна, естественно, за несколько часов до того, как покидали дома. Банки-кредиторы в результате получали на баланс жилье, которое было невозможно продать не только из-за обвального падения цен на рынке недвижимости, но и потому, что это жилье нуждалось в ремонте. Чтобы избежать повторения подобных случаев вандализма, банки вынуждены были платить заемщикам отступные для того, чтобы последние оставляли дома в более-менее приличном виде.

Знакома или чужда российским финансово-кредитным организациям проблема мести заемщиков кредиторам? Опрошенные НБЖ банкиры комментируют данную тему с осторожностью. Представитель одного из банков рассказал, что в его практике такие прецеденты были. Например, одна заемщица изрисовала всю квартиру коричневой краской (полы, стены, пластиковые окна, ванную и т.д.), некоторые раскалывали кафельную плитку, выкорчевывали сантехнику.

Практика показывает, что случаи сознательной порчи должниками залогов — не редкость. В ТрансКредитБан-ке говорят, что сталкивались с этим при принятии имущества на баланс в рамках исполнительного производства. Однако, как утверждает начальник управления по работе с проблемными активами банка «Стройкредит» Марат Иксанов, чаще всего подобные действия связаны не с озлобленностью и местью, а с корыстными интересами. Так, залогодатели, осознавая неизбежность расставания со своим имуществом, стараются заменить конструктивно отделимые части имущества (например, детали автомобиля) с новых на старые или с дорогих на дешевые.

Возникает резонный вопрос, регулируются ли подобные риски законодательством. «Во многом ситуация зависит от того, перешло ли право собственности на залог к банку на момент порчи имущества, — поясняет эксперт одной из опрошенных финансово-кредитных организаций. — Если перешло, применяются стандартные средства защиты, например взыскание убытков. Возможна также уголовная ответственность нарушителя по ст. 167 УК РФ «Умышленные уничтожение и повреждение имущества». Если собственником предмета залога остается залогодатель, то процесс доказывания будет сложнее».

«Для того чтобы избежать случаев намеренной порчи имущества, необходимо регулярно проводить мониторинг залогового обеспечения, — утверждает Марат Иксанов (Строй-кредит). — Нужно максимально подробно, под роспись залогодержателя, описывать спецификацию имущества, уведомлять заемщика о том, что он не вправе без согласования с банком производить любые действия с залогом, которые могут негативно повлиять на позиции залогодержателя. Также надежный способ избежать подобных рисков — страховка». Если целенаправленная порча залога все же произошла, банку не остается ничего другого, кроме как обратиться в суд, уверен эксперт. После получения решения об обращении взыскания происходят опись и арест имущества, назначается ответственный хранитель до момента передачи его на торги (чаще всего сам должник). В этот момент он предупреждается об уголовной ответственности по статье 312 УК РФ, которая предусматривает наказание ответственного хранителя за порчу или утрату имущества.

Начальник управления судебного взыскания банка «Хоум Кредит» Анна Хмеленцова замечает, что предметом залога являются исключительно стены, а внутреннее состояние помещения в расчет не берется. Отделка — это личное имущество должника, следовательно, возможности законодательно воздействовать на него нет.

текст Оксана Дяченко

Currently 1/10

Ликвидность – способность активов быть быстро проданными по цене, близкой к рыночной. Ликвидность – способность обращаться в деньги (см. термин «ликвидный активы»).

Обычно различают высоколиквидные, низколиквидные и неликвидные ценности (активы). Чем легче и быстрее можно получить за актив полную его стоимость, тем более ликвидным он является. Для товара ликвидности будет соответствовать скорость его реализации по номинальной цене.

В российском бухгалтерском балансе активы предприятия расположены в порядке убывания ликвидности. Их можно разделить на следующие группы:

А1. Высоколиквидные активы (денежные средства и краткосрочные финансовые вложения)

А2. Быстрореализуемые активы (краткосрочная дебиторская задолженность, т.е. задолженность, платежи по которой ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной даты)

А3. Медленно реализуемые активы (прочие, не упомянутые выше, оборотные активы)

А4. Труднореализуемые активы (все внеоборотные активы)

Пассивы баланса по степени возрастания сроков погашения обязательств группируются следующим образом:

П1. Наиболее срочные обязательства (привлеченные средства, к которым относится текущая кредиторская задолженность перед поставщиками и подрядчиками, персоналом, бюджетом и т.п.)

П2. Среднесрочные обязательства (краткосрочные кредиты и займы, резервы предстоящих расходов, прочие краткосрочные обязательства)

П3. Долгосрочные обязательства (раздела IV баланса «Долгосрочные пассивы»)

П4. Постоянные пассивы (собственный капитал организации).

Для определения ликвидности баланса следует сопоставить итоги по каждой группе активов и пассивов. Идеальным считает ликвидность, при которой выполняются следующие условия:

А1 > П1
А2 > П2
А3 > П3
А4 < П4

Например, указанный выше анализ ликвидности по группам можно выполнить автоматически в программе » Ваш финансовый аналитик».

В практике финансового анализа существует три основные показателя ликвидности.

Текущая ликвидность

Коэффициент текущей (общей) ликвидности (коэффициент покрытия; англ. current ratio, CR) — финансовый коэффициент, равный отношению текущих (оборотных) активов к краткосрочным обязательствам (текущим пассивам). Это наиболее общий и часто используемый показатель ликвидности. Формула:

Ктл = ОА / КО

где: Ктл – коэффициент текущей ликвидности;
ОА – оборотные активы (внимание: до 2011 г. в Балансе в составе оборотных активов указывалась долгосрочная дебиторская задолженность — ее необходимо исключить из оборотных активов!);
КО – краткосрочные обязательства.

Коэффициент отражает способность компании погашать текущие (краткосрочные) обязательства за счёт только оборотных активов. Чем показатель больше, тем лучше платежеспособность предприятия.

Нормальным считается значение коэффициента 2 и более (это значение наиболее часто используется в российских нормативных актах; в мировой практике считается нормальным от 1.5 до 2.5, в зависимости от отрасли). Значение ниже 1 говорит о высоком финансовом риске, связанном с тем, что предприятие не в состоянии стабильно оплачивать текущие счета. Значение более 3 может свидетельствовать о нерациональной структуре капитала.

Быстрая ликвидность

Коэффициент быстрой ликвидности (иногда называют промежуточной или срочной ликвидности; англ. quick ratio, QR) — финансовый коэффициент, равный отношению высоколиквидных текущих активов к краткосрочным обязательствам (текущим пассивам). Источником данных служит бухгалтерский баланс компании аналогично, как для текущей ликвидности, но в составе активов не учитываются материально-производственные запасы так как при их вынужденной реализации убытки будут максимальными среди всех оборотных средств. Формула быстрой ликвидности:

Кбл = (Краткосрочная дебиторская задолженность + Краткосрочные финансовые вложения + Денежные средства) / Текущие обязательства

Коэффициент отражает способность компании погашать свои текущие обязательства в случае возникновения сложностей с реализацией продукции.

Нормальным считается значение коэффициента не менее 1.

Абсолютная ликвидность

Коэффициент абсолютной ликвидности — финансовый коэффициент, равный отношению денежных средств и краткосрочных финансовых вложений к краткосрочным обязательствам (текущим пассивам). Источником данных служит бухгалтерский баланс компании аналогично, как для текущей ликвидности, но в составе активов учитываются только денежные и близкие к ним по сути средства:

Кал = (Денежные средства + краткосрочные финансовые вложения) / Текущие обязательства

В отличие от двух приведенных выше, данный коэффициент не нашел широкого распространения на западе. Согласно российским нормативным актам нормальным считается значение коэффициента не менее 0,2.

Коэффициент текущей, быстрой и абсолютной ликвидности можно автоматически рассчитать по данным бухгалтерского баланса в программе » Ваш финансовый аналитик».

Коэффициент текущей ликвидности (Current ratio)
Коэффициент быстрой ликвидности (Quick ratio)
Ликвидные активы
Чистые активы

В России банк впервые выдал кредит под залог криптовалюты

Ликвидность — это одна из ключевых экономических характеристик, определяющая возможность страны, предприятия, банка или физ. лица обеспечить выполнение своих долговых обязательств, а также возможность реализации ценных бумаг, без существенного изменения их цены на рынке, для получения наличных средств. Под ликвидностью рынка понимается наличие на рынке противоположной стороны для совершения сделки.

Цель анализа ликвидности – оценить способность предприятия своевременно в полном объеме выполнять краткосрочные обязательства за счет текущих активов.

Ликвидность (текущая платежеспособность) – одна из важнейших характеристик финансового состояния компании, определяющая возможность своевременно оплачивать счета и фактически является одним из показателей банкротства. Результаты анализа ликвидности важны с точки зрения как внутренних, так и внешних пользователей информации об компании.

Ликвидность баланса – это степень покрытия обязательств предприятия активами, срок превращения которых в денежные средства соответствует сроку погашения обязательств. От степени ликвидности баланса зависит платежеспособность предприятия. Основной признак ликвидности – формальное превышение стоимости оборотных активов над краткосрочными пассивами. И чем больше это превышение, тем более благоприятное финансовое состояние имеет предприятие с позиции ликвидности.

В условиях золотого стандарта деньги выполняли пять функций, в которых проявляется их сущность: меры стоимости, средства обращения, средства платежа, средства накопления (образования сокровищ), мировых денег.

В современной зарубежной экономической литературе сущность денег определяется выполнением ими трех основных функций — средства обращения, меры стоимости, средства накопления.

При оформлении подобной программы важно понимать, что у земельного участка нет такой ликвидности, как у квартиры, а значит это нежелательный залог для банка. Так как участок сложно будет реализовать в случае невыплаты долга заёмщиком, то будьте готовы, что кредитор его низко оценит. Максимальная сумма при залоге земельного участка будет достигать 40 – 60 % от рыночной стоимости земли.

Какие ещё нюансы стоит учитывать:

Участок обязательно нужно оценить, для этого потребуется оценщик, в некоторых случаях заёмщику придётся взять этот расход на себя.
Приготовьтесь к тому, что заявка будет рассматриваться долго, связано это в том числе и с тем, что земельный участок нелеквидный товар (его нельзя быстро продать).
Земля на всё время кредита остаётся в залоге у банка, но заёмщик может ей пользоваться.
Если заёмщик не платить по кредиту более 6 месяцев, то права на землю полностью передаются банку и участок выставляется на торги со скидкой 30 – 40% от рыночной цены.
За счёт предоставления залога ставка по кредиту будет ниже, чем по безналоговому займу, но выше, чем по ипотечному.
На заём под залог земли, так же можно оформить ипотечные каникулы.
Предоставление залога повышает шансы одобрения кредита даже если у заёмщика испорчена кредитная история.

Кредит под залог оформить проще и быстрее. Примечательная особенность заключается в том, что, предоставляя залог можно оформить ссуду с неполным пакетом документов (без подтверждения дохода). Но предоставление справок о доходах будет вашим преимуществом, благодаря подтверждению вы сможете повысить вероятность одобрения и максимально возможную сумму.

К сожалению, не все банки выдают кредит под залог земли, для кредиторов это нежелательный залог, так как потом могут возникнуть проблемы с реализацией. Мы подобрали пять банков, которые принимают в залог земельные участки:

*Банк*	*Условия*
Россельхозбанк	У кредитора есть несколько программ, где можно предоставить залог земельного участка. Сумма от 10 000 до 1 500 000 рублей; Ставка по проценту от 14 до 22 % годовых; Максимальный срок выплат 5 лет.
Сбербанк	Сумма от 50 000 до 10 000 000 (но не больше 60% стоимости участка); Ставка по проценту от 14 % годовых; Максимальный срок выплат 20 лет.
Совкомбанк	Сумма от 30 000 до 30 000 000 рублей (но не больше, чем 60 % от стоимости участка); Ставка от 14,99 % годовых; Максимальный срок выплат 20 лет.
Кубань кредит	Сумма от 500 000 до 3 000 000 рублей; Ставка от 9, 5 % годовых; Максимальный срок выплат 5 лет.
Энерготрансбанк	Сумма от 500 000 до 3 000 000 рублей; Ставка от 11,5 % годовых; Максимальный срок выплат 8 лет.

Вы можете самостоятельно поискать другие предложения, но условия будут не такими привлекательными.

Как уже выяснилось раньше не все банки кредитуют под залог участка, но и не каждый участок можно использовать как залог. Какие требования:

Главное требование ликвидность (несмотря на то, что участок не такой ликвидный товар, как квартира, сам участок должен быть наиболее ликвидным, среди земельных долей);
Если на участке есть строения, они все должны быть в собственности заявителя;
Земля должна быть расположена в одном регионе с банком, в который вы обращаетесь;
Земля обязательно должна быть в собственности заёмщика, если собственник не один, то нужно приложить письменное согласие остальных собственников на предоставление земли в залог;
Земля должна быть предназначена для сельского хозяйства;
Участок не должен быть в залоге у другого кредитора или арестован.

Как определить ликвидность участка? Это невозможно для рядового человека, поэтому нужно воспользоваться услугами профессионального оценщика. Оценить участок могут как сотрудники банка, так и независимые эксперты, в большинстве случаев экспертизу оплачивает кредитор.

Важно! Если заключение экспертизы Вас не устраивает, вы можете провести ещё одну независимую оценку за свой счёт.

Заёмщик может примерно представить, насколько ликвидный его участок и на сколько он может рассчитывать при обращении в банк. Ликвидным считается то имущество, которое можно легко продать. Чем быстрее продастся участок, тем лучше. К примеру, вы можете зайти на сайт продажи недвижимости и посмотреть сколько стоят участки похожие на ваш, с похожим расположением и размером, на территории рядом с вашей землёй.

Как примерно оценить ликвидность:

Количество собственников (чем меньше, тем лучше);
Есть ли претензий к участку у соседей и администрации района;
Принадлежит ли участок к территории заповедника или охраняемым природным объектам;
Инфраструктура;
Близость к административному городу округа;
Подъезд к земельному участку и коммуникации.

Если все необходимые коммуникации и подъезд у участка есть, земля находится вблизи большого города, то такой участок считается ликвидным. Чем дальше участок от города, тем менее он привлекателен для банка.

Кредиторы выдвигают к заявителю стандартные требования:

Возраст от 21 года до 70 лет;
Официальное трудоустройство (возможно владелец фермерского хозяйства или ИП);
Доход достаточный для закрытия кредита;
Гражданство и прописка РФ.

Какой пакет документов потребуется собрать:

Паспорт;
СНИЛС/ИНН;
Свидетельство о браке (при наличии), разрешение супруга на предоставление земли в залог;
Если есть другие собственники, то необходимо предоставить письменное согласие от каждого владельца;
Выписка из ЕГРН;
Межевой и кадастровый планы;
Документы подтверждающие, что собственником является заёмщик.

Если заёмщик хочет снизить процентную ставку то, необходимо предоставить справку 2-НДФЛ.

Взаимодействие банков и оценщиков. Главные события 2015 года

Приняв решение получить кредит в Москве под залог квартиры, но терзаясь сомнениями относительно ликвидности недвижимости, заёмщику стоит обратиться в компанию Мосинвестфинанс. Кредитные брокеры этой компании смогут не только правильно определить привлекательность залога, но и подберут кредитора, который заинтересуется такой инвестицией.

Помимо этого заёмщик сможет оформить заём непосредственно в Мосинвестфинанс, что гарантирует не только привлекательные условия кредитования, но и избавит от необходимости рисковать, подавая заявки во все близлежащие банки. Выбирая сотрудничество с компанией Мосинвестфинанс, вы получите ожидаемый кредит, несмотря на уровень ликвидности предлагаемого залога.

Пожалуй, одно из главных событий уходящего 2015 года в сфере взаимодействия оценщиков и банков — принятие ФСО, регламентирующего оценку для целей залога.

Согласно Федеральному стандарту, для целей залога определяется рыночная стоимость объекта оценки, а инвестиционная и/или ликвидационная стоимости определяются, если такое требование прописано в задании на оценку.

Вопросы у оценочного сообщества возникли по нескольким пунктам Федерального Стандарта. В частности, оценщики обозначили необходимость внести изменения в пункты Стандарта, в которых прописаны требования составления бюджета расходов департамента банка на обращение взыскания, а также определения ликвидности залога.

Оценщик не может заранее определить структуру и размер расходов банка на обращение взыскания на определенные активы (п. 9, 11 ФСО-9), таккак невозможно в момент выдачи кредита определить, когда именно будет обращено взыскание на залог и спрогнозировать форму его продажи. Кроме того, определить ликвидность объекта оценки (п. 8 ФСО-9) оценщику будет очень трудно, учитывая всю сложность получения и идентификации информации, а также тот факт, что оценщик сам не участвует в процессе продажи залогов. Поэтому в данном разделе отчета об оценке должны указываться только существенные факторы, влияющие на ликвидность, и проводиться их анализ, поделилась мнением И.А. Вишневская, партнер Berkshire Advisory Group, член Экспертного совета НП СРО «ДСО», на IV Всероссийском оценочном форуме.

Оценщик может проанализировать существенные факторы, влияющие на ликвидность объекта, но не саму ликвидность (типичный срок экспозиции).

Оценщик не может и не должен прогнозировать расходы банка, которые возникнут в будущем при обращении взыскания на залог.

Что касается практики применения ФСО №9, можно сделать выводы, что благодаря внедрению этого Федерального стандарта взаимодействие банков и оценщиков улучшилось, но все равно осталось множество вопросов. А.Н. Кретов, начальник отдела работы с филиалами Управления по работе с залогами Западно-Уральского банка ПАО Сбербанк, в интервью порталу объяснил, что ФСО №9 упростил взаимодействие банков и оценщиков, однако многие нюансы в Стандарте не прописаны в силу его фундаментальности. Именно поэтому Сбербанк запустил краудсорсинговый проект, направленный на обсуждение узких мест и поиск решений по данным вопросам.

ФСО №9 упростил работу оценщиков с банками, но индивидуальные требования банков к отчетам остались, что вызывает определенные неудобства.

Организаторы: комитет по оценочной деятельности Ассоциации российских банков и группа компаний SRG. Конференция состоялась 8-9 октября 2015 г. в Москве, в отеле «HolidayInn Sokolniki».

Анатолий Милюков, исполнительный вице-президент Ассоциации российских банков, назвал мероприятие крупнейшим в оценочной отрасли страны. В конференции приняли участие не только оценщики, банки и потребители оценочных услуг, но и представители государственных органов. Более 200 участников обсудили главные изменения в оценочной деятельности и перспективы развития российского рынка оценки, обменялись практическими советами.

Активно обсуждался вопрос применения электронного стандарта отчета об оценке, возможность внедрения которого вызывает большие опасения у оценочного сообщества.

«Представители трех крупнейших банков — Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк – оказались практически единодушны во мнении, что переход на электронный стандарт отчета – это решенный вопрос, который будет реализован в ближайшие год-два», — поделился мнением Максим Русаков, партнер группы компаний SRG.

Мероприятие провел Комитет Московской Торгово-Промышленной Палаты по проблемам качества и развития деловых услуг в лице Подкомитета по проблемам качества и развития оценочных услуг 28-29 мая 2015 года.

Первая дискуссионная площадка была посвящена регулированию оценочной длительности и практике применения регуляторных норм на примере взаимодействия оценщиков, экспертов и банков с государством и муниципалитетами по вопросам пересмотра кадастровой стоимости земельных участков, а также ОКС. Во второй части обсуждались практические вопросы работы с проблемными активами на разных стадиях и степени их проблемности.

Как определить ликвидность активов на предприятии и в банке

Методика базируется на расчёте трёх коэффициентов, которые позволяют оценить ликвидность конкретного предприятия. Не стоит путать с понятием платёжеспособности, т.к. это немного разные вещи. Платёжеспособность – это скорее способность компании оплачивать текущие счета по мере их поступления, тогда как ликвидность характеризует способность активов оборачиваться в деньги.

Но на самом деле эти понятия действительно родственные, поскольку анализ ликвидности проводится с целью выяснить, насколько организация способна погасить все свои обязательства за счёт реализации своих активов.

Коэффициент ликвидности активов рассчитывается в трёх вариантах:

абсолютной ликвидности – отношение А1 ко всем текущим обязательствам;
быстрой ликвидности – отношение А1+А2 ко всем текущим обязательствам;
текущей ликвидности – отношение всех оборотных активов к текущим обязательствам.

Ориентировочные значения коэффициентов – 0,2, 1 и 2 соответственно. Любопытно отметить, что на практике коэффициент абсолютной ликвидности у многих компаний не соответствует норме, что никак не мешает им вполне успешно вести свою деятельность. А вот если коэффициент текущей ликвидности ниже нормы, это уже повод встревожиться.

С банковскими организациями основная особенность заключается в том, что львиная доля их активов является финансовыми. Да, здесь тоже присутствуют основные средства и НМА в виде зданий, ЭВМ, программ и прочего, однако основные обороты сводятся к кредитам, депозитам, деньгам на счетах и прочим банковским продуктам.

Классификация по уровню ликвидности здесь схожа с той, что применяется к предприятиям:

самоликвидные (непосредственно денежные средства);
высоколиквидные (реализуемые за несколько дней);
среднеликвидные (реализуемые за несколько недель);
низколиквидные (реализуемые за несколько месяцев).

Кроме того, в связи со спецификой деятельности особенное значение для банков приобретает категория проблемных активов. Сюда относятся проблемные и просроченные займы, выданные как физическим и юридическим лицам, так и другим банкам. Это значит, что по ссуде имеются существенные нарушения платёжной дисциплины, или нельзя ожидать платежей в связи с плачевным финансовым состоянием заёмщика или иными особыми обстоятельствами.

Впрочем, необходимо отметить, что категория проблемных активов присутствует и на предприятиях – туда будет относиться, например, имущество, которое находится под арестом или в залоге, или право собственности на которое оспаривается в судебном порядке, а также все сомнительные долги, которые дебиторы уже вряд ли вернут.

Некоммерческое партнерство «САМОРЕГУЛИРУЕМАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ АССОЦИАЦИИ РОССИЙСКИХ МАГИСТРОВ ОЦЕНКИ» (НП «АРМО») — ведущая саморегулируемая организация оценщиков России.
Зарегистрирована в Государственном реестре саморегулируемых организаций оценщиков 04 июля 2007 г. за №0002

Экзамен
ЭЦП
Новости
Кадастровая стоимость
Налоги

При анализе рисков обеспечения, помимо вышеуказанных факторов, необходимо обращать внимание на техническое состояние помещений, в которых находится оборудование; перезагрузку производственных мощностей; соблюдение правил эксплуатации и технического обслуживания оборудования.

Особого внимания требует оборудование, являющееся частью технологической линии, реализация которого невозможна в случае залога неполного состава линии. В этом случае в целях снижения рисков необходимо оформлять в залог всю технологическую линию. Риски увеличиваются при передаче залога в аренду третьим лицам или при его хранении на арендованной площади, особенно если арендатор является аффилированным лицом к заемщику или залогодателю. В этом случае банк более тщательно анализирует правоустанавливающие документы и условия договора аренды/хранения, проводит дополнительную проверку арендатора, привлекает его в качестве поручителя. Бывает, что, стремясь уйти от ответственности, заемщик применяет разные методы, начиная от фальсификации таких документов, как книга учета залогов, правоустанавливающие документы и бухгалтерская отчетность, заканчивая перебивкой заводских номеров. Наименее рискованным в этом плане является транспорт, так как данный вид обеспечения проходит двойной контроль в органах регистрации. Поэтому банк особо тщательно подходит к оценке правовых рисков: проверяет продавцов оборудования в целях избежания фальсификации документов, запрашивает оригиналы договоров залога в других банках для предотвращения двойного залога; на постоянной основе контролирует состояние залога. Если заемщик предлагает в залог старое оборудование при наличии у него такого же нового, то понятно, что ценность данного оборудования для залогодателя не очень велика, и, возможно, есть соблазн не платить по кредиту. В этом случае банк может отказать в предоставлении кредита.

В условиях кризиса очень сложно оценить реальную ликвидность обеспечения, в первую очередь из-за отсутствия стабильного спроса и предложения на рынке. Для снижения рисков кредитные организации устанавливают максимальные значения дисконтов, что, с одной стороны, минимизирует риски банка, с другой — ограничивает возможности клиента по привлечению кредитных средств.

Если вы узнаете, что банк взял у ваших партнеров или конкурентов протокол о намерениях о приобретении вашего оборудования по оговоренной цене в будущем, это отнюдь не значит, что банк уверен в вашей неплатежеспособности. Он всего лишь изучает рынок, используя дополнительный способ определения степени ликвидности залога и адекватности дисконта. Оферта с юридической точки зрения не обязывает покупателя выкупить в будущем оборудование. Надо учитывать, что банк проверит и потенциального покупателя — поэтому не стоит привлекать подставных лиц для подписания оферты.

Банки не имеют унифицированной формулы расчета дисконта. Она не может состоять из нескольких слагаемых с идентичными удельными веса, равными единице, поскольку в этом случае величина дисконта запросто может превысить 100%. Заемщику можно руководствоваться тем, что банк выберет наибольшую из двух величин:

величину совокупного износа плюс издержки на реализацию плюс дополнительные издержки при увеличении срока реализации (хранение, охрана, дополнительный износ и т.д.);
прогнозную стоимость на момент возможного обращения взыскания на предмет залога.

Это своеобразный прогноз платежеспособности путем сравнения будущих поступлений платежей, т.е. это ликвидность, которая будет получена в будущем. Она показывает согласованность обязательств и платежей на протяжении всего планового периода. При этом учитываются и уже зафиксированные платежи, и те, что ожидаются в будущем, но принятые к оплате в текущем периоде. В отличие от двух предыдущих, этот вид ликвидности подразумевает постоянное динамичное функционирование предприятия во всем плановом периоде.

19. При определении ликвидационной стоимости в качестве фактора вынужденной продажи объекта оценки и при выборе срока экспозиции следует рассматривать условия реализации объекта оценки, соответствующие процедурам обращения взыскания на предмет залога, установленным действующим на дату оценки законодательством или предусмотренным договором. На основе имеющейся информации об объекте оценки могут быть выбраны иные факторы вынужденной продажи и предполагаемые допущения в сроке экспозиции объекта на открытом рынке. Такие факторы и допущения подлежат обоснованию и в обязательном порядке указываются в отчете об оценке.

20. При оценке объектов, предполагаемых к созданию или находящихся в процессе создания, при определении рыночной стоимости объектов в состоянии на дату оценки при отсутствии допущения об изменении использования объекта может в соответствии с условиями договора дополнительно определяться рыночная стоимость с учетом допущения о завершенности объекта на дату оценки.

Классификацию предметов залога по мере их ликвидности можно осуществлять следующим образом:

. И класс («5») — абсолютно ликвидные активы (денежные средства, краткосрочные финансовые вложения);

II класс («4») — высоколиквидные активы (дебиторская задолженность, прочие оборотные активы);

III класс («3») — середньоликвидни активы (производственные запасы, незавершенное производство, готовая продукция, товары, долгосрочные финансовые вложения);

IV класс («2») — низколиквидные активы (основные средства, нематериальные активы, оборудование, незавершенное строительство)

Классификацию предметов залога по пригодности к хранению можно осуществлять следующим образом:

I класс («5») — предметы залога без срока годности хранения или срок годности хранения, превышающий срок кредита;

IV класс («2») — предметы залога сроком годности до хранения, меньше срока кредита

ФСО 9 – Оценка для целей залога

При анализе залоговых рисков, помимо вышеуказанных факторов, банк обращает внимание на такие факторы как:

• Не удовлетворительное техническое состояние помещений, в которых находится оборудование

Если помещение не соответствует условиям хранения оборудования, что может послужить причиной ухудшения его состояния, такой залог будет мало привлекателен для банка. Кроме того, банк обратит внимание, в собственности помещение или в аренде. Если помещение в аренде, с большой вероятностью потребуется письменное согласие арендодателя на беспрепятственный доступ к залогу. Так же существуют риски , что в случае неуплаты арендных платежей, арендодатель ограничит доступ в помещение. Необходимо так же изучать договор аренды – нет ли там оговорки, что в случае не уплаты аренды, арендодатель имеет право конфисковать имущество в зачет долга.

• Перезагрузка производственных мощностей

Если месячный объем выпущенной продукции превышает нормативные показатели, указанные в техническом паспорте, это будет негативным фактором при оценке ликвидности залога.

• Не соблюдение правил эксплуатации и технического обслуживания оборудования

В данном случае банк обратит внимание на гарантийный срок оборудования, соблюдение правил его обслуживания, перечень проведенных мероприятий по обеспечению безаварийности и безопасности работ на оборудование, объем и периодичность технического обслуживания

• Наличие дефектов, предлагаемого в залог оборудования, которые отрицательно влияют на его рыночную стоимость

• Не удовлетворительные эксплуатационные показатели

Важную роль имеют такие характеристики залога как безотказность, долговечность, ремонто¬пригодность, сохраняемость.

• Экономическое устаревание — потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов.

Оно может быть вызвано общеэкономическими и внутриотраслевыми изменениями, в том числе: сокращением спроса на определенный вид продукции; сокращением предложения или ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций; правовыми изменениями, относящимися к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.

• Отсутствие стационарного поста охраны и отсутствие пожарной сигнализации.

• Оборудование является уникальным или узкоспециализированным

Если в залог предлагается уникальное или узкоспециализированное оборудование, реализовать его будет крайне тяжело, соответственно, ликвидность его сразу падает. Если же это оборудование широкого применения и пользуется спросом, ликвидность его, наоборот, увеличивается.

• Оборудование не может быть оперативно демонтировано и перемещено в течение 2-3х месяцев

В данном случае имеется ввиду, что если оборудование нельзя оперативно демонтировать и переместить, срок экспозиции увеличивается, в результате снижается его ликвидность.

• Срок реализации выше 180 дней

На срок реализации влияет много факторов, все они тем или иным образом перечислены в данной статье.

По мимо вышеуказанных факторов, стоит отметить, что если у банка отсутствует возможность оперативного контроля залога, даже при самой хорошей ликвидности, он не сможет его оформить в залог. Например, заемщик находится в Москве, а сам залог (буровая установка) в Сургуте. Если у банка нет филиала в Сургуте, навряд ли он возьмет данный объект в залог. Если клиент интересен с точки зрения операционной деятельности (РКО, зарплатный проект и т.д.) банк может пойти на дополнительные расходы в виде оплаты командировочных сотрудника.

Рассмотрим примеры из жизни банков, чтобы понять насколько сложно порой оценить ликвидность оборудования и залоговые риски. Даже самые опытные залоговики не всегда могут учесть специфику того или иного вида залога.

«Мертвый груз»

В залог предлагался металлорезающий станок. Оценочная компания оценила оборудование в 35 млн.руб. При дополнительной оценке залоговой службой банка выяснилось, что таких станков всего лишь 3 в России. Кроме того, станок настолько тяжелый, что только его перевозка будет стоить около 30% от его стоимости. При анализе товаров-заменителей, было выявлено, что в Германии производятся такие станки только более современные и востребованные. Ликвидность станка была оценена как мало удовлетворительная. Самое интересное, что на момент оценки, залогодателю удалось убедить оценочную компанию, что так как таких станков мало и поэтому они очень востребованы.

«Сапожник без сапог»

Банку в залог предлагалось оборудование для изготовления колясок. При анализе залоговых рисков, не были учтены следующие факторы– оборудование не может работать без пресс-форм, которые являются их неотъемлемой частью и стоимость оборудования без пресс-форм в 2 раза ниже залоговой стоимости. При этом пресс-формы числились как самостоятельные единицы основных средств с отдельными заводскими номерами. В залог были оформлены оборудование без пресс формы. При этом, само оборудование считается универсальное и ликвидное, так как если поменять пресс формы, на данном оборудованию можно изготовлять не коляски и кроватки. Таким образом, банк забыл, а залогодатель не напомнил.

«Лапы и хвост мои документы»

При оформлении в залог самолета, банк прописал в договоре залога регистрационные данные. В итоге, при наступлении просрочки и изъятии залога, выяснилось, что необходимо было оформлять в залог все части самолета отдельности – двигатель, крылья и т.д.

«Большому кораблю большое плаванье»

Банк оформив в залог морское судно, забыл про «морской залог». В итоге, судно арестовали в нейтральных водах и продали в счет «морского залога», который приоритет перед ипотекой. При этом страхования от такого случая не было.

«Все перемелется»

Банк оформил в залог установку по производству муки (дробилка). Оценочная компания оценила ее в 60 млн.руб. Банк применил дисконт в размере 70%. При оценке залоговых рисков, было выявлено следующее – банк не учел в залоговом дисконте расходы по демонтажу и монтажу. Как выяснилось, к договору купли-продажи, существовал отдельный договор монтажа. В котором сумма монтажа составляла 30% от стоимости оборудования. При таких факторах, дисконт должен был составить минимум 50%. Таким образом, получив кредит, залогодателя можно было поздравить с удачной «продажей» своего объекта банку.

«Металлолом»

Банк взял в залог чугунный ковш, стоимостью 30 м.р. Ковш являлся частью производственной линии. При его реализации выяснилось, что его стоимость 7 м.р. (стоимость металлолома), так как в залог он был оформлен без залога всей производственной линии.

«Забавный случай»

Забавный случай произошел с одним заемщиком, который пытался в прямом смысле слова «подарить» залог банку. Он предоставил документы на залог (экскаватор) и оценку. И все в принципе банк устроило. Когда залоговики приехали на место осмотра, заемщик описывал им бурную деятельность и подвел к объекту залога который стоял в огромной луже. Банк попросил завести технику, чтобы проверить ее техническое состояние. На что клиент ответил что к залогу можно только подплыть. На вопрос банка – «Так если у Вас все так хорошо – деятельность бурно идет, от заказов отбиться не можете, чего лужа то 3 месячная?». Тут арсенал аргументов заемщика иссяк и он получил отказ.

Из вышеприведенных примеров можно увидеть насколько субъективны бывают мнения при оценки не таких уж сложных на первый взгляд видов оборудования. И в первую очередь, результат оценки зависит от настойчивости и красноречия залогодателя. Компетентность сотрудников оценочных компаний и банков зачастую оставляет желать лучшего.

При оценке оборудования в 90% случаях банк или оценочная компания как правило применяет сравнительный подход. В качестве определения минимальной цены, можете самостоятельно рассчитать рыночную стоимость объекта двумя методами и выбрать наименьшую:

• Сравнительный подход — основан на предположении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше той суммы, за которую он может приобрести на открытом рынке объект аналогичной полезности. Это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о цене.

Что бы самостоятельно сравнить Ваш объект залога с аналогичными, необходимо найти аналогичный объект в интернете с такими же:

наименованием
годом выпуска
характеристиками
производителем

Если таких объектов не найдется, ищите по году выпуска и характеристикам объекта. В качестве примера можно выделить поиск автомобиля с пробегом, когда мы забиваем в поиск год выпуска, марка, модель, цвет и т.д.

• Затратный подход — в некоторых случаях, при оценке оборудования, принимается затратный метод. Затратный подход основывается на принципе замещения, состоящем в том, что «покупатель не будет платить за объект собственности больше той суммы, которая требуется, чтобы заменить его другим объектом, аналогичным по своим полезным характеристикам.

При оценке производственных средств, машин и оборудования применение затратного метода заключается в расчете затрат на воспроизводство оцениваемых активов за вычетом всех форм износа, обесценения и устаревания». Для определения стоимости восстановления или стоимости замещения, являющихся базой расчетов в затратном подходе, необходимо рассчитать затраты (издержки), связанные с созданием, приобретением и установкой оцениваемого объекта. Под стоимостью восстановления оцениваемых машин и оборудования понимается либо стоимость воспроизводства их полной копии в текущих ценах на дату оценки, либо стоимость приобретения нового объекта, полностью идентичного данному по конструктивным, функциональным и другим характеристикам также в текущих ценах. Остаточная стоимость определяется как восстановительная стоимость за вычетом совокупного износа. Под стоимостью замещения оцениваемой машины или оборудования понимается минимальная стоимость приобретения аналогичного нового объекта, максимально близкого к оцениваемому по всем функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам, в текущих ценах. Остаточная стоимость замещения определяется как стоимость замещения за вычетом износа.

В качестве примера оценки затратным подходом можно привести ….

Как уже упоминалось выше, не маловажную роль при оценке ликвидности оборудования играет состояние отрасли, в которой используется оборудование.

Наиболее привлекательные на сегодня для кредитора являются следующие отрасли: сфера услуг (телекоммуникации, транспорт, зубные поликлиники); производство высокотехнологичной продукции, например, синтетических материалов; производство электрооборудования (в энергетических компаниях постоянно идет процесс естественного износа оборудования, поэтому потребность в нем останется постоянно); военно-промышленный комплекс; отрасли, связанные с производством и потреблением продуктов питания.

Наименее привлекательные: строительство; автобизнес; сельское хозяйство; отдельные секторы в обрабатывающей промышленности, например, лесопереработка; машиностроение.

Это связано с тем, что чем «проблемней» отрасль, тем меньше будет спрос на залог и длительней срок его реализации.