Для всех сделок связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Для всех сделок связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Типовые бланки, договоры
Законодательство РФ
Законодательство Москвы
Законодательство Московской области
Законодательство Санкт-Петербурга и Ленинградской области
Постановления и Указы
Медицинское законодательство
Законопроекты
Документы СССР
Международное законодательство
Комментарии к законам
Общая судебная практика
Судебная практика: Москва и Московская область
Судебная практика: Поволжье
Судебная практика: Северо-Кавказский регион
Судебная практика: Северо-Запад
Судебная практика: Урал
Судебная практика: Волговятский регион
Судебная практика: Восточная Сибирь
Судебная практика: Западная Сибирь
Юридические статьи
Бухгалтерские консультации
Финансовые консультации
Статьи бухгалтеру

НОТАРИАЛЬНОЕ УДОСТОВЕРЕНИЕ СДЕЛОК ОБЯЗАТЕЛЬНО

С 1 января 2017 года начал действовать Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Главным его новшеством стало формирование Единого госреестра недвижимости (ЕГРН), в который вошли все сведения, содержащиеся ранее в Государственном кадастре и Едином госреестре прав собственности. В результате Росреестр полностью заменил Кадастровую палату, что дало возможность собственникам недвижимости подавать одно общее заявление, а не два разных, как это было ранее, на обе процедуры. Сделать это можно сейчас без территориальной привязки к расположению объекта.

Если вы проживаете в Санкт-Петербурге, а купили квартиру в Москве, то ехать туда для регистрации прав собственности нет необходимости. Пакет документов должны принять в любом удобном отделении МФЦ или Росреестра Санкт-Петербурга.

Оформление недвижимости производится после предварительной подготовки необходимого пакета документов.

От их правильного составления зависит положительный исход дела.

В список обязательных документов входят:

паспорта всех собственников жилья и свидетельства о рождении несовершеннолетних собственников;
договор купли-продажи и иные документы, подтверждающие право собственности (договор дарения, завещание);
техпаспорт жилого помещения;
согласие второго супруга на продажу недвижимости, находящейся в общей собственности;
разрешение органов опеки и попечительства при наличии несовершеннолетних собственников;
мировое соглашение при заключении сделки по соглашению сторон;
решение судебного органа, разрешившего спор собственников;
выписка из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН);
иные справки, предусмотренные законом;
доверенность на представление интересов;
квитанция об уплате госпошлины.

Перечень необходимых документов для регистрации права собственности на объект недвижимого имущества открытый и может дополняться в зависимости от ситуации.

При необходимости регистрирующий орган может потребовать для экспертизы и иные документы. Для регистрации права собственности нужно иметь оригиналы и копии всех документов.

Кроме положительных моментов, которые дал новый закон собственникам недвижимости, он же включает в себя и некоторые нюансы, создающие определенные препятствия в процессе регистрации. В Законе № 218-ФЗ появилось множество причин, по которым регистрационный орган вправе отказать в оформлении имущества.

Например, отказать в регистрации могут в случае несвоевременного предоставления документов, в чем не всегда может быть виноват собственник. При несвоевременном предоставлении документов на регистрацию органом, который наделен полномочиями для их подачи, Росреестр может отказать в регистрации именно собственнику.

Кроме этого, к отрицательным моментам можно отнести увеличение сроков приостановки регистрации от трех до шести месяцев. Если у собственника недвижимости отсутствуют документы, подтверждающие его личность, то документы на регистрацию могут не принять. Ранее к этому вопросу подходили не так строго.

Для того, чтобы быстро и правильно провести регистрацию недвижимого имущества, следует подготовить все необходимые документы и не нарушить сроки их подачи. Сделать это помогут опытные юристы нашей компании, обратиться к которым можно по телефонам, указанным на нашем сайте, или заполнив форму обратной связи.

Похожие темы

Оформление квартиры
Оформление земли
Оформление дома в собственность
Оформление земли в собственность
Регистрация недвижимости
Оформление документов на землю
Оформление недвижимости в собственность
Генеральная доверенность на недвижимость

Как правильно составить договор дарения квартиры или доли в квартире мужу, жене или другому близкому родственнику?

В дарственной на родственника должны быть согласованы все существенные условия. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Что это значит? Применительно к договору дарения между мужем и женой или иными близкими родствениками, а также любыми другими лицами существенным является условие о его предмете, т.е. о квартире. Казалось бы, вы дарите то, что имеете, иного нет, но в договоре необходимо точно описать все адресные и технические характеристики передаваемой в дар квартиры либо доли в праве на нее, если предметом дарения является не вся квартира, а лишь ее часть. Описывая предмет дарения, указывают полный адрес с номером квартиры, а также этаж, площадь — жилую и общую, количество комнат с указанием их площадей, кадастровый номер, номер записи государственной регистрации права в реестре прав на недвижимость. При этом, имея долю в квартире, вы должны описать характеристики всей квартиры в целом и указать, что дарите долю в ней, выраженную через арифметическую дробь — 1/3, 1/5 и т.п.

Если вам принадлежит лишь доля в квартире, и вы занимаете конкретную комнату, вы не можете указывать, что вы хотите подарить комнату родственнику или другому лицу, потому что вам не принадлежит на праве собственности конкретная комната. Подразумевается, что вы лишь занимаете ее по договоренности всех проживающих в квартире совладельцев, как правило, пропорционально принадлежащей вам доле, т.е. в соответствии с так называемым сложившимся порядком пользования. Однако во избежание возможных споров вы можете указать в договоре дарения доли квартиры родственнику, какой частью жилого помещения вы пользуетесь в счет принадлежащей вам доли. Право пользования этой же частью квартиры, т.е. конкретной комнатой, закрепленной за вами, перейдет к одаряемому. Но и в этом случае споров не всегда удается избежать. Так, если используемая вами комната непропорционально больше принадлежащей вам доли в квартире, то, несмотря на сложившийся порядок пользования, при передаче данной доли одному из родственников, ранее не проживавшему в этой квартире, другой совладелец квартиры может не согласиться с проживанием в той же комнате одаряемого родственника и потребовать передать ему в пользование другую комнату соразмерно его доле. Если это невозможно в силу конструктивных особенностей квартиры, совладелец вправе потребовать денежную компенсацию за использование совладельцем жилого помещения большей площади, чем причитается на его долю (п. 2 ст. 247 ГК РФ).

К существенным условиям договора дарения квартиры стороны могут отнести право дарителя и других лиц на проживание в ней в течение определенного срока или бессрочно. Например, даритель может указать в договоре на свое право дожить в подаренной квартире до своей смерти.

Согласно ст. 573 ГК РФ одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара отказаться от него. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. Если договор дарения заключен в письменной форме, отказ от дара также должен быть совершен в письменной форме. В случае регистрации договора дарения в порядке п. 3 ст. 574 ГК РФ отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации.

По общему правилу налогового законодательства в случае получения физическим лицом в дар какого-либо имущества или денег, за исключением случаев, указанных в Налоговом кодексе РФ, государство рассматривает подаренное имущество или деньги в качестве дохода, который подлежит налогообложению в соответствии с положениями гл. 23 Налогового кодекса РФ («Налог на доходы физических лиц»). Однако в силу нормы, приведенной в абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ, доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). Проще говоря, по состоянию на 2020 год налог на дарение квартиры или доли в квартире близкому родственнику отсутствует.

Таким образом, несмотря на то что законодатель согласен с необходимостью обращения к нотариусам в целях предварительной юридической экспертизы сделок, касающихся имущества определенных категорий граждан, и спокойно допускает нотариальное удостоверение сделок в сфере корпоративных отношений, анализ поправок, внесенных за три года в норму об удостоверении сделок с долями в праве общей собственности на недвижимое имущество, позволяет констатировать: в обозримом будущем обязательной для всех сделок с недвижимостью нотариальная форма не станет.

Теги: инициативы, нотариат, обязательства, сделки, поправки в ГК РФ, регистрация недвижимости, регистрация прав на имущество, Лидия Михеева

Источник: ГАРАНТ.РУ

Федеральный закон от 1 марта 2020 г. N 35-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам, связанным с распоряжением средствами материнского (семейного) капитала» Федеральный закон от 29 мая 2019 г. N 107-ФЗ «О внесении изменений в статью 12 Закона Российской Федерации «О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы» и статью 6 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 220-ФЗ «О внесении изменения в статью 13 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» в части защиты интересов несовершеннолетнего ребенка» Изменения в отдельные законодательные акты РФ в связи с принятием ФЗ «Об основах социального обслуживания граждан в РФ» Федеральный закон о внесении изменения в статью 20 ФЗ «Об опеке и попечительстве» Внесение изменения в статью 6 ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Принят Государственной Думой 11 апреля 2008 года

Одобрен Советом Федерации 16 апреля 2008 года

Глава 1. Общие положения

Статья 1. Сфера действия настоящего Федерального закона

1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с установлением, осуществлением и прекращением опеки и попечительства над недееспособными или не полностью дееспособными гражданами.

2. Положения, относящиеся к правам, обязанностям и ответственности опекунов и попечителей, применяются к организациям, в которые помещены под надзор недееспособные или не полностью дееспособные граждане, в том числе к организациям для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе

Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия:

1) опека — форма устройства малолетних граждан (не достигших возраста четырнадцати лет несовершеннолетних граждан) и признанных судом недееспособными граждан, при которой назначенные органом опеки и попечительства граждане (опекуны) являются законными представителями подопечных и совершают от их имени и в их интересах все юридически значимые действия;

2) попечительство — форма устройства несовершеннолетних граждан в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет и граждан, ограниченных судом в дееспособности, при которой назначенные органом опеки и попечительства граждане (попечители) обязаны оказывать несовершеннолетним подопечным содействие в осуществлении их прав и исполнении обязанностей, охранять несовершеннолетних подопечных от злоупотреблений со стороны третьих лиц, а также давать согласие совершеннолетним подопечным на совершение ими действий в соответствии со статьей 30 Гражданского кодекса Российской Федерации;

3) подопечный — гражданин, в отношении которого установлены опека или попечительство;

4) недееспособный гражданин — гражданин, признанный судом недееспособным по основаниям, предусмотренным статьей 29 Гражданского кодекса Российской Федерации;

5) не полностью дееспособный гражданин — несовершеннолетний гражданин (за исключением лиц, приобретших гражданскую дееспособность в полном объеме до достижения ими совершеннолетия в случаях, установленных статьями 21 и 27 Гражданского кодекса Российской Федерации) или гражданин, ограниченный судом в дееспособности по основаниям, предусмотренным статьей 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статья 3. Правовое регулирование отношений, возникающих в связи с установлением, осуществлением и прекращением опеки и попечительства

1. Отношения, возникающие в связи с установлением, осуществлением и прекращением опеки и попечительства, регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

2. Особенности установления, осуществления и прекращения опеки и попечительства над несовершеннолетними гражданами определяются Семейным кодексом Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами, содержащими нормы семейного права.

Порядок оформления сделок с недвижимостью

Сделки с недвижимостью в наше динамичное время стали неотъемлемым элементом жизни большинства граждан.
Мы «расширяемся», меняем регион жительства, приобретаем жилье для детей и родителей и сталкиваемся с такой не всегда понятной, но очень ответственной сделкой по приобретению/отчуждению недвижимого имущества.
Агентства недвижимости занимаются подбором объекта, правовая сторона сделки и ее безопасность для Клиента не стоят во «главе угла».

Поэтому не пренебрегайте услугами юристов, даже если приобретаете объект недвижимости с использованием посреднических услуг агентств недвижимости, а тем более если покупаете объект недвижимости напрямую у продавца.

Поверьте, стоимость юридических услуг несопоставима с рисками, на которые вы идете, не понимая правовых последствий совершения (несовершения) тех или иных действий.

Стоимость услуг по сопровождению сделок с недвижимостью:

Стоимость услуг варьируется в зависимости от количества объектов и сложности сделки.
Вы можете запросить консультацию в WhatsApp или по телефону + 7 (3452) 70-47-47.

Подготовка договоров купли-продажи, дарения, мены объектов недвижимости, включаю консультацию, подготовку актов приема-передачи, расписок — 2 500 руб. — 5 000 руб.
Подготовка договоров аренды жилых и нежилых помещений, включая консультацию, подготовку актов приема-передачи, расписок — 2 000 руб. — 4 000 руб.
Подготовка договоров аренды зданий, включая консультацию, подготовку актов приема-передачи — 3 000 руб. — 7 000 руб.
Правовая экспертиза договоров купли-продажи объектов недвижимости, мены, аренды — 1 500 руб. — 4 000 руб.
Сопровождение сделки с недвижимостью в агентстве недвижимости, МФЦ, включая подготовку необходимого договора — 5 000 руб. — 7 000 руб. (за 1 договор и 1 выездное сопровождение).
Полное правовое сопровождение сделок с недвижимостью, включая подготовку необходимых договоров, участие в переговорах, сопровождение в агентстве недвижимости, МФЦ и регистрирующих органах и иных организациях — 10 000 руб.

Проверим контрагента на предмет наличия банкротства и судебных споров, которые могут иметь негативные последствия для сделки. Запросим у Продавца (Арендодателя, Ссудодателя) пакет документов, удостоверяющий полномочия по распоряжению объектом недвижимости, и проверим эти документы. Предложим наиболее защищенный способ расчета. Подготовим договор, минимизируя риски для каждой из сторон сделки. Подготовим комплект документов в Росреестр для регистрации права собственности на объект недвижимости. Примем участие в переговорах с контрагентом и сопроводим в Росреестре и других органах власти, учреждениях и организациях.

Можно ли получить не облагаемые налогом вычеты по налогу на имущество физлиц в отношении нескольких объектов недвижимости? Узнайте ответ из материала «Определение налоговой базы исходя из кадастровой стоимости имущества физлиц» в «Энциклопедии решений. Налоги и взносы» интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

Документы также могут приниматься и в подразделениях Росреестра. Гражданин по закону должен создавать обращение в ближайший территориальный орган. Если гражданин покупает объект недвижимости в другом населенном пункте, то нужды ехать в другой город не будет – можно отдать все необходимые документы в самом ближайшем отделении в месте проживания.

Заявление сторон;
Доверенность на полномочий представителя, если он принимает участие в деле;
Квитанция об оплате госпошлины;
Документ о праве собственности;
Паспорт заявителя;
Кадастровый паспорт;
Документ о лицах, имеющих право на пользование жильем;
Справка о том, что жилье было получено в браке или вне его;
Разрешение от органов опеки, в том числе, если продажа затрагивает интересы несовершеннолетних лиц.

По ее мнению, нотариальное удостоверение обладает одним полезным преимуществом – ускоренной процедурой регистрации. «Если документы подаст нотариус в электронной форме, срок регистрации составит всего один день», – оценивает она положительную сторону законопроекта. Но есть в нем и некий «откат в прошлое». С 1 января 2017 года в законе о регистрации появилось положение о экстерриториальности, которое пошло на пользу не только компаниям, владеющим недвижимостью по всей стране, но и остальным участникам рынка. «Однако если будет введено обязательное нотариальное удостоверение, нам придется руководствоваться нормами Основ о нотариате и удостоверять сделку в пределах субъекта РФ, на территории которого находится недвижимое имущество. То есть сначала отправляйся к нотариусу по месту нахождения имущества, удостоверь сделку, а потом регистрируй недвижимость где хочешь. Есть в этом какая-то непоследовательность», – полагает Драскова.

Член Совета Федерации Антон Беляков внес в Госдуму на рассмотрение законопроект № 193850-7, который должен изменить статью 8.1 Гражданского кодекса РФ . Автор инициативы предлагает законодательно закрепить обязательное нотариальное удостоверение сделок, которые связаны с имущественными правами и подлежат в настоящее время государственной регистрации.

Но после смены руководства страны реформа Гражданского кодекса РФ была приостановлена, а норма о новых правах нотариусов исключена. Критически к такому институту относились и в самой Госдуме. Так, председатель профильного Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству неоднократно замечал, что нотариус не требуется при заключении договора купли-продажи недвижимости между юридическими лицами, а обязательное участие его в сделках с жильем частных лиц возможно только при условии введения разумных тарифов.

Какие сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению?

ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ АНАЛИТИКА

УДК 34 347.413 ББК 67.404

профессор кафедры теории и истории государства и права Ростовского юридического института МВД России доктор философских наук, кандидат юридических наук, профессор. Тел.: 8 (928) 139-69-12.

Е. В. Астапова,

заведующий кафедрой гражданского права Донского государственного технического университета, доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин Ростовского института защиты предпринимателя кандидат юридических наук, доцент. Тел.: 8 (908) 194-38-94.

К ВОПРОСУ О ПОВЫШЕНИИ РОЛИ НОТАРИАТА ПРИ СОВЕРШЕНИИ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

В статье исследуются проблемы, связанные с укреплением роли института нотариата на рынке недвижимого имущества. Анализ изменений действующего законодательства позволил прийти к обоснованному выводу о положительном значении удостоверения сделок нотариусом, как с долями имущества, так и сделок с имуществом недвижимого характера, принадлежащим несовершеннолетним гражданам.

Ключевые слова: имущество, имущественные отношения, недвижимое имущество, нотариат, сделка, нотариальное удостоверение, государственная регистрация имущественных прав.

V. V. Makeev — Professor, Department of Theory and History of State and Law, Rostov Law Institute of the Ministry

of Internal Affairs of the Russian Federation, Doctor of Philosophy, PhD in Law, professor.

E. V. Astapova — Head of the Department of Civil Law, Don State Technical University, Assistant Professor of the

Department of Civil and Legal Disciplines, Rostov Institute of Entrepreneur Protection, PhD in Law, Associate

Professor.

ON THE ISSUE OF STRENGTHENING THE ROLE OF NOTARIES IN TRANSACTIONS WITH REAL ESTATE

In article the problems connected with strengthening of a role of institute of a notariate in the market of real estate are investigated. The analysis ofchanges of the current legislation has allowed to come to a substantiated conclusion about positive value of the certificate of transactions the notary, as with property shares, and transactions with the property of immovable character belonging to minor citizens.

Keywords: property, property relations, real estate, a notariate, the transaction, the notarial certificate, the state registration of property rights.

Современная государственная правовая политика по развитию рынка недвижимости своим вектором имеет осуществление кардинально эффективного оборота, существенное снижение издержек при осуществлении обязательств с недвижимостью, реальной защитой имущественных прав. Данная политика осуществляется через развитие законоположений, связанных с регистрацией имущественных прав граждан и осуществления государственного кадастрового учета прав на недвижимость в целях снижения рисков сделок на рынке жилья [1, с. 75].

Проведение реформы законодательства в исследуемом аспекте привело к усилению роли нотариуса в правоотношениях, связан-

ных с регистрацией прав на недвижимость. Следует заметить, что участие нотариуса в регистрационной деятельности имущественных прав своими корнями уходит в систему гражданско-правовых отношений Древнего Рима, где уже в те далекие времена существовала потребность придания частным актам публичной достоверности [5, с. 58]. Современное реформирование нормативно-правовой базы в данном аспекте своей целью имеет рост привлекательности или заинтересованности в нотариальной закрепленности сделок, связанных с имущественными правами российских граждан, направлено на формирование благоприятных условий для более контактного взаимодействия нотариусов со сложив-

шейся практикой регистрации имущественных прав граждан в целях создания условий для прозрачности рынка недвижимости, а также обеспечения соответствующих гарантий для участников рынка недвижимости.

Предварительно, оговоримся: если ребенок лишь зарегистрирован в квартире и не является собственником жилья, никаких разрешений от органов опеки не требуется. В ином случае, на совершение сделок с недвижимостью необходимо получить письменное согласие в местной администрации . В частности, когда речь идет о таких операциях как:

купля-продажа;
дарение недвижимости, собственником которого является несовершеннолетний;
залог недвижимого имущества, собственником которого является несовершеннолетний;
обмен недвижимого имущества несовершеннолетнего;
раздел недвижимого имущества несовершеннолетнего;
выдел доли из недвижимого имущества несовершеннолетнего;
другие сделки, влекущие за собой изменение (уменьшение) недвижимого имущества несовершеннолетнего;
оформление сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав;
раздел его имущества или выдел из него долей;
любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного;
отказ наследуемого имущества, если вступление в наследство противоречит интересам несовершеннолетнего.

Также следует отметить, что опекаемые дети находятся на особом контроле ООП , поэтому все сделки, производящиеся с их движимым и недвижимым имуществом, нуждаются в одобрении местной администрации.

Можно ли обойтись без согласований с ООП? Нет, нельзя. Нарушение порядка обращения в данные органы влечет за собой срыв сделки, либо признание ее недействительной, поскольку ООП вправе наложить запрет на регистрационные действия с имуществом несовершеннолетнего.

Для получения разрешения на сделку с недвижимостью требуется подготовить определенный пакет документов. Четкого перечня нет ни в одном нормативном акте, поэтому на разных территориях требования могут отличаться. Но, как правило, незначительно.

Помимо документов, удостоверяющих личность, могут потребоваться правоустанавливающие документы на продаваемую и приобретаемую недвижимость: технический паспорт; кадастровый номер земельного участка (если приобретается индивидуальное жилое строение); выписка из Единого государственного реестра прав об отсутствии арестов и запретов на приобретаемое имущество. В случае, если ребенок является собственником доли в продаваемой квартире, но не прописан в ней, необходимо предоставить выписку из домой книги с места его регистрации. Также, могут запросить справку формы №9, свидетельство о заключении/расторжении брака и иные значимые на взгляд специалистов документы.

Для совершения сделки требуется согласие обоих законных представителей, но при подаче заявления-уведомления, как правило, достаточно присутствия кого-то одного. Если же к семье имеются особые вопросы (стояли на учете, попадали в поле зрения субъектов профилактики и т.д.), сотрудники местной администрации могут потребовать присутствия всей семьи. В Гражданском и Семейном кодексах РФ на этот счет ничего не сказано, но спорить не стоит: препирательства в данном случае только затянут решение вопроса.

В итоге, сформированный пакет документов принимается местной администрацией, рассматривается в течение 30 дней, после чего издается распоряжение, содержащее в себе четкие указания, при каких условиях может быть совершена сделка.

Прежде чем одобрить операцию с недвижимостью, специалисты ООП должны понять, совершается ли этот шаг осознанно и в интересах ребенка. Стоит отметить, что четких критериев оценки не существует – вынесенное решение является преимущественно субъективным и учитывает целый ряд факторов:

площадь приобретаемого объекта;
техническое состояние объекта;
расположение объекта;
развитость инфраструктуры на прилегающей территории;
социальные условия и т.д.

Сделки с имуществом уязвимых категорий граждан следует удостоверять нотариально

Так как прописанный в квартире несовершеннолетний является одним из собственников жилья, необходимо получить его согласие на отчуждение недвижимости.

Проблема состоит в том, что до 14 лет дети признаются недееспособными, то есть принять самостоятельное решение и изъявить свое официальное согласие (или запрет) они не могут – за них это обязан делать орган опеки.

Дети старше 14 лет должны прикладывать к пакету документов, отправляемых комиссии ООП, свое письменное согласие о собственной выписке из квартиры и ее последующей продаже.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка возможна при выполнении условий:

взамен ребенку будет предоставлена доля как минимум аналогичной цены и площади;
получено согласие ООП на отчуждение доли у несовершеннолетнего.

Если недвижимость, в которой будет прописан ребенок после сделки, будет даже ненамного меньше реализуемой, со стороны органов опеки можно получить категорический отказ.

Прописанные несовершеннолетние в квартире являются ее собственниками наравне с такими же взрослыми владельцами, поэтому просто так выписать детей не получится – нужно разрешение.

Данное разрешение необходимо получить в органах опеки, которые будут принимать решение на основе:

письменного согласия ребенка (если ему более 14 лет);
анализа самой сделки, в том числе и квартиры, которая будет предоставлена несовершеннолетнему после продажи старой.

Помимо обычной продажи квартиры существуют и другие случаи, которые представлены ниже:

семья переезжает за границу на ПМЖ, и для реализации этой цели необходимо продать недвижимость на территории России;
семья переезжает на ПМЖ в другой город или регион России с предварительно продажей квартиры, при этом реализованные от сделки средства переводятся на счет ребенка;
желанная квартира находится на стадии строительства – в этом случае прописанного на старом месте несовершеннолетнего надо зарегистрировать в промежуточном варианте.

Органы опеки более охотно выдают разрешение именно в указанных выше случаях. Если вы просто хотите обменять одну квартиру на другую, придется пройти более сложную процедуру.

Нужно ли платить налог при продаже квартиры в собственности менее 3 лет? Узнайте тут.

Федеральный закон от 24 апреля 2008 года № 48-ФЗ Об опеке и попечительстве

В 2018 году обязательно необходимо получить согласие ООП на выписку гражданина возрастом до 18 лет, прописанного в отчуждаемой квартире.

Чтобы получить разрешение, надо предоставить в ООП определенный пакет документов:

паспорта родителей или опекунов;
паспорт или свидетельство о рождении ребенка;
выписка из домовой книги старой квартиры.

К данным документам необходимо приложить заполненное заявление, которое необходимо будет подписать и родителям, и дееспособному несовершеннолетнему.

Далее органы опеки занимаются рассмотрением поданного заявления (срок – до 14 дней) и выдают свой вердикт – если права ребенка в случае сделки не будут ущемлены, оформляется разрешение.

Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством

Бытовые услуги • Телекоммуникационные компании • Доставка готовых блюд • Организация и проведение праздников • Ремонт мобильных устройств • Ателье швейные • Химчистки одежды • Сервисные центры • Фотоуслуги • Праздничные агентства

Отмена нотариального удостоверения сделок — долгожданное событие.
Ведь нотариальная сделка не только требовала больших финансовых затрат, но и сильно усложняла и затягивала процедуру сделки. А проку в этом не было ни какого.

01 мая 2019 года Президент Российской Федерации подписал федеральный закон №76-фз.

Этот закон вносит поправки в статью 42 фз-218 «О государственной регистрации недвижимости»

Теперь статья 42 фз 218 изложена в следующей редакции:

«Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона)».

Через 90 дней после официального опубликования в Российской газете, закон вступит в силу и участники сделки будут экономить значительные средства.
И с 01.08.2019 года участники долевой собственности смогут отчуждать ее (при одновременном отчуждении всеми участниками) без нотариального удостоверения, по договору, соглашению в простой письменной форме.

Итак. Теперь не нужно в обязательном порядке удостоверять отчуждение недвижимого имущества — куплю-продажу, дарение, мену, выделение долей.НО!

Остаются исключения из этого правила:

Сделки по отчуждению недвижимости или долей в праве на нее, принадлежащей НЕДЕЕСПОСОБНЫМ и НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИМ собственникам подлежат удостоверению нотариусам в обязательном порядке.

Статья 54 ФЗ -218 «О государственной регистрации недвижимости»

п.2 «Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.»

Кроме того для таких сделок требуется особое разрешение органов Опеки и попечительства.
Разрешение опеки на продажу получить легко

Приобретение недвижимости недееспособным и несовершеннолетним — не требует удостоверения нотариусом и разрешений Опеки.

2. Сделки по отчуждению долей в праве собственности ОТДЕЛЬНЫМИ ДОГОВОРАМИ ( не всеми участниками долевой собственности сразу по одной сделке) по-прежнему требуют нотариального удостоверения и к тому же письменного уведомления всех других участников долевой собственности о продаже с указанием условий сделки.

3. Сделки по ПРИОБРЕТЕНИЮ НЕДВИЖИМОСТИ ЗАКОННЫМИ СУПРУГАМИ В ДОЛЕВУЮ СОБСТВЕННОСТЬ требуют удостоверения договора у нотариуса. Так как общая долевая собственность это не законный, а договорной режим собственности.Законный режим собственности супругов — общая совместная собственность.

Много недвижимости зарегистрировано в долевую собственность. Часто это происходит и при приватизации жилья. До 29.12.2015 года покупка недвижимости супругами регистрировалась в долевую собственность без нотариуса и такие сделки были «поголовно».

Так что, для таких собственников отмена нотариальных сделок с долями большая радость.

НО!

Очень часто теперь долевая собственность оформлена на всех членов семьи.

Много жилья куплено, и будет куплено в дальнейшем, с использованием государственных средств поддержки семей с детьми. И участниками долевой собственности становятся несовершеннолетние.

А сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним или недееспособным остаются нотариальными.

Если у вас в сделке нет таких осложнений — оформляйте договор купли-продажи в простой письменной форме и подавайте в месте с заявлениями о регистрации перехода прав в Росреестр.Документы в Росреестр подаются через МФЦ, по экстерриториальному признаку — в офис Росреестра.

Шаблоны договоров здесь.

Продавец подает заявление о переходе права от него к покупателю.

Покупатель подает заявление о регистрации права собственности и оплачивает госпошлину 2000 рублей.
Как правильно оплатить госпошлину за регистрацию права собственности.

Такими документами могут выступать паспорта и свидетельства о рождении несовершеннолетних детей;

правоустанавливающие документы на квартиру, а именно договор купли-продажи, дарения, право на наследство;
свидетельство о госрегистрации прав;
выписка из ЕГРП;
кадастровый и технический паспорт на квартиру, а также выписка из БТИ;
нотариально заверенное разрешение от собственников на отчуждение комнаты;
разрешение на сделку от органов опеки;
выписка лицевого счета, которая подтверждает отсутствие задолженности по коммунальным счетам;
выписка из психоневрологического диспансера, подтверждающая адекватность и дееспособность продавца.

Свидетельство о заключении брака, если квартиру покупают супруги;
Нотариально заверенное согласие супруга; Согласие нужно, если квартира покупается в браке и будет оформлена только на одного из супругов. Если будет оформлено на обоих супругов, то не согласие не нужно. Согласие можно оформить у того же нотариуса за 1-2 т.р.
Разрешение органов опеки и попечительства; Это разрешение нужно, если покупатели продают свою недвижимость, в которой есть несовершеннолетние собственники, и покупают новую. Органы опеки нужны, чтобы при сделках с недвижимостью не были ущемлены права несовершеннолетних детей и не были ухудшены их жилищные условия. Органы опеки не разрешат просто так продать жилье без последующей покупки нового. Причем новое жилье должно быть не хуже, т.к. не будет допущено ухудшения жилищных условий у несовершеннолетних собственников.

Этим же решением Федеральной нотариальной палаты установлены льготы для несовершеннолетних на уплату тарифа за правовую и техническую работу. При этом надо понимать, что при проведении сделки участников сделки освободят от оплаты только в той части доли, в какой квартира принадлежит несовершеннолетнему.

К примеру, если квартира находится в общей долевой собственности одного родителя и одного несовершеннолетнего ребенка и продается одному покупателю, тариф за правовую и техническую работу будет уменьшен на одну треть. До сих пор размер платы за правовую и техническую работу в в Красноярском крае в таких случаях составлял 3000 рублей.

Эти изменения начнут действовать с 1 июля 2019 года.

Под обязательное нотариальное удостоверение теперь подпадают почти все сделки на вторичном рынке жилья. Оно распространяется на все те объекты, где есть долевая собственность.

Это сделки с приватизированными квартирами, с квартирами, купленными с участием средств материнского капитала.

Одним из условий использования материнской выплаты является наделение детей долей в праве собственности на объект.

Запрет на дарение, обмен и продажу долей без нотариуса — наиболее заметное, но не единственное новшество, которое предусматривает новый закон.

Так, со 2 июня 2019 года без нотариального заверения невозможно провести ни одну сделку с жильем, принадлежащим несовершеннолетнему собственнику. «Теперь лишь 1–1,5% от общего количества сделок можно оформить в простой письменной форме.

Например, это сделка купли-продажи, когда владельцем недвижимости является один взрослый собственник», — заявила управляющий партнер агентства «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик.

Если вы решились на покупку квартиры с несколькими собственниками, будьте готовы к определенным трудностям. В первую очередь, это необходимость установления факта совместной собственности.

Потому что основной риск – это сокрытие данного обстоятельства продавцом. Чтобы убедиться в количестве собственников, нужно заказать выписку из ЕГРП, где будут указаны все юридические владельцы имущества, а также наличие обременений на него.

Кроме того, при покупке могут возникнуть трудности, если второй собственник:

Отсутствие возражений со стороны другого собственника – ключевое требование к действительности сделки. Оно должно быть не только получено, но и составлено правильно.
Законодатель не предусматривает строгой формы составления документа. Но есть определенные требования к данным, которые должны быть в нем прописаны. Так, укажите в документе:

Еще почитать: Бланк акта приема передачи квартиры при продаже

Сопровождение сделок с недвижимостью

В соответствии со ст. 28 ГК за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением названных в п. 2 указанной статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. Согласно п. 2 ст. 28 малолетние в возрасте от шести до четырнадцати лет вправе самостоятельно совершать:

— мелкие бытовые сделки;
— сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации;
— сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения.

Как видно, сделки, связанные с отчуждением либо покупкой недвижимого имущества, не относятся к числу тех, которые несовершеннолетние до четырнадцати лет могут совершать самостоятельно либо с согласия законных представителей, поэтому сделки с недвижимостью от имени малолетних оформляются их законными представителями.

Как недееспособные граждане, так и малолетние дети, не достигшие шестилетнего возраста, сами не вправе совершать сделки. Однако ст. 29 ГК не запрещает возможности передачи полномочий опекуна по распоряжению имуществом другим лицам.

Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет вправе самостоятельно распоряжаться собственными доходами, совершать сделки, названные в п. 2 ст. 28 ГК, а также совершать некоторые иные действия, направленные на установление, изменение или прекращение отдельных правоотношений. Однако сделки с недвижимым имуществом не охватываются рамками дееспособности лиц, не достигших совершеннолетия. Указанные лица совершают сделки с недвижимостью с письменного согласия своих законных представителей (родителей, усыновителей или попечителей).

Гражданским законодательством установлены два случая, когда несовершеннолетние дети приобретают полную дееспособность до достижения ими совершеннолетия.

Во-первых, в соответствии со ст. 21 ГК в случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения восемнадцати лет, гражданин, не достигший восемнадцатилетнего возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак.

Приобретенная в результате заключения брака дееспособность сохраняется в полном объеме и в случае расторжения брака до достижения восемнадцати лет.

Во-вторых, в соответствии со ст. 27 ГК несовершеннолетний, достигший шестнадцати лет, может быть объявлен полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору, в том числе по контракту, или с согласия законных представителей (родителей, усыновителей или попечителя) занимается предпринимательской деятельностью.

Объявление несовершеннолетнего полностью дееспособным (эмансипация) производится по решению органа опеки и попечительства с согласия законных представителей либо при отсутствии такого согласия — по решению суда.

Несовершеннолетние граждане в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, которые в силу указанных обстоятельств приобрели полную дееспособность, совершают любые сделки, в том числе по отчуждению и приобретению недвижимого имущества, самостоятельно.

Согласно п. 2 ст. 37 ГК опекун не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. Согласие органов опеки и попечительства требуется и в том случае, если сделка совершается от имени лиц, признанных в установленном законом порядке недееспособными либо ограниченно дееспособными. Сделки от имени указанных лиц, совершенные без предварительного разрешения органов опеки и попечительства, ничтожны.

Органами опеки и попечительства являются органы местного самоуправления.

Крайне важно при совершении сделок с недвижимостью учитывать требование п. 3 ст. 37 ГК, в соответствии с которым опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе:

— совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование;
— представлять подопечного при заключении сделок между подопечными и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. Таким образом, сделки законных представителей с подопечными могут быть совершены только к выгоде подопечных. Законные представители вправе только:
— подарить ребенку имущество, в том числе недвижимое имущество, а также долю в праве общей собственности на имущество;
— передать ребенку имущество, в том числе недвижимость, в безвозмездное пользование;
— безвозмездно уступить ребенку свое право (требование).

С учетом ст. 28 ГК, а также ст. 60 СК названное требование закона распространяется и на случаи участия в сделке родителей несовершеннолетних детей в качестве их законных представителей.

Приватизировать занимаемые на условиях социального найма жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, вправе граждане Российской Федерации с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
Жилые помещения передаются в общую долевую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.
В отношении последней категории граждан Законом о приватизации предусмотрены дополнительные условия:

— несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет дают согласие, наравне с совершеннолетними членами семьи, на приватизацию жилых помещений;
— жилое помещение может быть передано в порядке приватизации и несовершеннолетнему (статья 2);
— оформление договора передачи в собственность жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, производится за счет местного бюджета (статья 2);
— для отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства (статья 3). Это положение позднее нашло закрепление в пункте 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации;
— в договор передачи жилого помещения в собственность граждан должны включаться несовершеннолетние (статья 7);
— несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, не утрачивают права на однократную бесплатную приватизацию после достижения ими совершеннолетия (статья 11).

Предусмотрен порядок передачи жилья в собственность несовершеннолетних, если они одни проживают в жилом помещении (статья 2): жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов.
Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.
В случае смерти родителей, а также в иных случаях утраты попечения родителей, если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние, органы опеки и попечительства, руководители учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители или иные законные представители несовершеннолетних в течение трех месяцев оформляют договор передачи жилого помещения в собственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей.
Договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет, оформляются по заявлениям их законных представителей с предварительного разрешения органов опеки и попечительства или при необходимости по инициативе таких органов. Указанные договоры несовершеннолетними, достигшими возраста 14 лет, оформляются самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства.

Не далее, чем на прошлой неделе я сопровождала своих клиентов,обратившихся за разрешением в Отдел по опеке, попечительству и охране прав детства.

Сделка по продаже квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, признается законной только в том случае, если права ребенка на жилище не нарушены.

Поэтому переход права собственности от Продавца-ребенка к покупателю осуществляется Росреестром только при наличии в пакете документов Приказа из Отдела по опеке, разрешающего сделку.

Приказ на продажу может быть в двух формулировках

С одновременной покупкой квартиры, с указанием адреса. При этом сделка по продаже не может быт зарегистрирована ранее, чем зарегистрировано право на новую квартиру ребенка
С последующей покупкой, с размещением денег от Покупателя на указанный банковский счет ребенка. Деньги с него можно потратить только на покупку жилья, согласовав ее с Отделом по опеке. Такой приказ вы можете получить при переезде в другой город ( на другое место жительства). При этом деньги со счета вы сможете снять только с разрешения опеки и как правило на покупку нового жилья для ребенка, при чем только после регистрации права.

1. Наша нотариальная контора не первый год ведет профессиональную деятельность.

2. Нотариус параллельно выступает с лекциями в вузах Москвы.

3. Публикуются научные статьи по вопросам государственно-правовой теории и наследственного права.

4. Специалист работает с документами из иностранных государств с разными правовыми системами.

В настоящем параграфе рассмотрим регулирование договора купли-продажи недвижимости в следующей очередности относительно вида недвижимости: купля-продажа земли, жилого помещения и нежилых помещений Козырь О.М. Особенности регулирования сделок с землей земельным законодательством // Экологическое право. — 2003. — № 4. — С. 25..

Договор купли-продажи земельного участка — гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) Добрачев Д.В. Размер арендной платы как существенное условие договора аренды земельного участка // Журнал российского права. — 2005. — № 7. — С. 19..

К отношениям по купле-продаже земельных участков применяются общие положения о купле-продаже § 7 гл. 30 ГК РФ с учетом особенностей, установленных Земельным кодексом РФ. Особенности купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения установлены Федеральным законом от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» Собрание законодательства РФ. — 2002. — № 30. — Ст. 3018..

Договор продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме (простой или нотариальной) путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность.

До июля 2016 года законодательство Российской Федерации предусматривало возможность заключения договора купли-продажи недвижимости в любой форме, как в простой письменной, так и в нотариальной, оставляя выбор между этими двумя формами на усмотрение сторон договора.

С июля 2016 года положение дел изменилось. В настоящее время законодательство Российской Федерации предусматривает перечень условий, при наличии которых договор купли-продажи недвижимости должен быть обязательно заключен в нотариальной форме.

Обязательному нотариальному удостоверению подлежат следующие сделки:

1. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

Исключением из этого правила являются сделки, связанные с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, а также сделки по отчуждению земельных долей.

2. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.

Примечание: вышеуказанные правила распространяются на случаи возмездного и безвозмездного отчуждения недвижимого имущества, т.е. как на сделки купли-продажи, так и на сделки мены или дарения.

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Нотариальное удостоверение сделки производится путем совершения удостоверительной надписи на договоре купли-продажи недвижимого имущества. До совершения удостоверительной надписи, нотариус устанавливает личности обратившихся за совершением нотариального действия граждан (на основании паспорта), проверяет их дееспособность и полномочия на совершение сделки, проверяет принадлежность отчуждаемого недвижимого имущества продавцу.

В договоре купли-продажи недвижимого имущества должен быть четко обозначен и подробно описан предмет сделки, т.е. отчуждаемый объект недвижимости. При составлении договора купли-продажи необходимо указать все данные, позволяющие определенно и однозначно установить недвижимое имущество, которое подлежит передаче покупателю по договору, в том числе данные, которые определяют расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре купли-продажи, считается, что стороны не согласовали условие о недвижимом имуществе, которое подлежит передаче покупателю, и соответственно, договор купли-продажи не считается заключенным.

При описании отчуждаемого объекта недвижимости (квартиры, жилого дома, земельного участка) в в договоре купли-продажи необходимо указать полный адрес места нахождения объекта, включая наименование региона (область, край), наименование города, улицы (переулка), номера дома (корпуса, литера) и номера квартиры (если есть), а также указать кадастровый или условный номер отчуждаемого объекта недвижимости.

Кроме того, необходимо указать общую и жилую (если имеется) площадь объекта, количество и наименование имеющихся жилых и вспомогательных помещений, наличие балкона, подвала, чердака, общее количество этажей объекта и основной материал стен объекта, а также площадь земельного участка, на котором расположен отчуждаемый объект недвижимости и его целевое назначение.

Если предметом сделки является квартира в многоэтажном доме, то помимо указания общей этажности дома, необходимо также указать этаж, на котором расположена отчуждаемая квартира.

Вышеуказанный набор установочных данных, характеризующих отчуждаемый объект недвижимости является минимально необходимым и достаточным для совершения сделки купли-продажи, однако стороны договора могут внести в договор более детальное описание отчуждаемого объекта недвижимости, в т.ч. включить подробное описание имеющихся инженерных коммуникаций, подсобных помещений, специализированного оборудования, отделки помещений и т.д.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Акт приема-передачи отчуждаемого объекта недвижимости составляется в простой письменной форме независимо от того, подпадает ли под обязательное нотариальное удостоверение договор по которому передается недвижимое имущество.

В Акте приема-передачи недвижимого имущества подробно указывается какое именно недвижимое имущество передано покупателю на основании заключенного договора купли-продажи недвижимости и в каком состоянии находится это имущество в момент передачи.

При описании переданного объекта недвижимости, указывается такая же подробная информация об объекте, как и в договоре купли-продажи — полный адрес места нахождения объекта, кадастровый или условный номер объекта недвижимости, общая и жилая (если имеется) площадь объекта, количество и наименование имеющихся жилых и вспомогательных помещений, общее количество этажей объекта и основной материал стен объекта, а также площадь земельного участка, на котором расположен отчуждаемый объект недвижимости и его целевое назначение.

Акт приема-передачи отчуждаемого объекта недвижимости (квартиры, жилого дома, земельного участка и т.д.) составляется в виде отдельного документа лишь в случае необходимости. Например в ситуации, когда момент подписания договора по отчуждению недвижимого имущества (купля-продажа, мена, дарение и т.д.) и момент фактической передачи этого недвижимого имущества не совпадают по времени, т.е. например, сегодня подписан договор, а через неделю будет происходить передача имущества.

Если подписание договора и передача недвижимого имущества совпадают по времени или объект недвижимости уже был передан покупателю ранее, то в большинстве случаев, сведения о передаче недвижимого имущества вносят непосредственно в договор купли-продажи недвижимого имущества, указывая в договоре примерно следующее:

«Передача отчуждаемой жилой квартиры Продавцом и принятие её Покупателем, состоялась до подписания настоящего договора. Переданная Покупателю квартира, находится в состоянии, пригодном для проживания, соответствующим образом благоустроена, отвечает установленным техническим и санитарным требованиям. Покупателю переданы ключи от указанной квартиры, а также кадастровый паспорт помещения и документы, подтверждающие оплату коммунальных услуг.

Покупатель ознакомился с техническим и санитарным состоянием переданной ему квартиры, претензий к ней не имеет и согласен принять вышеуказанную квартиру в собственность. Стороны установили, что с момента подписания настоящего договора, видимые недостатки вышеуказанной жилой квартиры, не являются основанием для применения впоследствии статьи 475 Гражданского кодекса РФ.

Стороны настоящего договора пришли к соглашению о том, что настоящий договор имеет силу акта приема-передачи отчуждаемой жилой квартиры и с момента подписания настоящего договора обязанность Продавца по передаче Покупателю вышеуказанной отчуждаемой квартиры считается исполненной.»

(Вышеуказанный текст может быть изменен в зависимости от обстоятельств каждой конкретной сделки).

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимое имущество покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимого имущества на условиях, предусмотренных договором купли-продажи, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

Принятие покупателем недвижимого имущества, не соответствующего условиям договора купли-продажи недвижимого имущества, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимого имущества, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора купли-продажи.