Продажа квартиры свежее наследство

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры свежее наследство». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

После подписания договора купли-продажи нужно в обязательном порядке подать в Росреестр заявление о проведении государственной регистрации сделки. Его можно подать лично, направить по почте, через юриста, либо через многофункциональный центр (МФЦ).

Помимо заявления в Росреестр предоставляются:

паспорт продавца и покупателя;
договор купли-продажи и подписанный акт приема-передачи квартиры;
квитанция об оплате госпошлины покупателем в размере 2000 рублей.

Государственная регистрация проводится в течение 10 рабочих дней со дня приема заявления и предусмотренных документов (п. 3 ст. 13 федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997). В некоторых случаях регистрация может быть приостановлена или отменена.

Чтобы продать доставшуюся от умершего недвижимость, гражданину нужны:

– паспорт;

– свидетельство наследника (выдается нотариусом);

– согласие супруга (оформляется письменно, если имеется брачный договор и там указан механизм распределения совместной собственности – в нее включаются наследуемые объекты);

– техпаспорт;

– справка ЖКХ, подтверждающая отсутствие коммунальных долгов;

– согласие опеки (выдается письменно, если сделка как-то затрагивает детей).

Основным документом, регулирующим сделку, будет договор купли-продажи, оформленный согласно положениям 558 статьи в ГК РФ. Его заключают после регистрации недвижимости через Росреестр.

Почему группа родственников, при оформлении доставшейся им квартиры, выбирает одного, кто выполняет процедуру. Причина одна – расходы.

Каждому преемнику надо платить госпошлину, размер которой варьируется. Согласно законодательству, если они физические лица, то налогов после принятия положенного наследства не платят. Лишь госпошлину.

Однако, по окончанию процедуры оформления, новый собственник становится налогоплательщиком. В частности, ему полагается платить подоходный налог, при реализации наследства.

Сборы касаются лишь реализуемого жилья. Если наследники решили использовать квартиру, переехав туда, другое дело. На практике преемники стараются, наоборот, продать наследство быстрее. Их вынуждают имущественные споры между несколькими претендентами, желание получить деньги, имеется собственная жилплощадь и прочее. Причин много.

Продавец, ставший наследником, должен кроме обычных манипуляций (поиск клиента, показ квартиры, составление договора) выполнить свое налоговое обязательство:

• Размер налога установлен 13%, высчитывается с общей фактической стоимости унаследованного имущества – объекта реализации. Платить его следует в местный филиал Налогового комитета (что находится в районе жительства гражданина). Нерезиденты имеют ставку выше – 30%.

• Плательщик заполняет декларацию – нужна 3-НДФЛ.

• Своевременно доставить ее в инспекцию. Последний день будет 30 апреля после года фактической продажи.

• Своевременно заплатить указанную сумму (успеть к 15 июля). Местная ИФНС предоставит нужные банковские реквизиты.

• Специалисты налоговой могут помочь при вычислении налога. Платить его придется всем, поблажек нет (кроме инвалидов). Наследники могут лишь уменьшить/убрать платеж иными законными способами. Например, выждать 3 года (см. выше).

Как продать квартиру после вступления в наследство

На рынке такие сделки считаются рискованными. Достаточно скрытых угроз, часть которых неизвестны даже продавцу. Поэтому унаследованную недвижимость покупают редко.

Решившемуся покупателю лучше привлечь опытного риэлтора или знакомого юриста сопровождать сделку. Или следовать пошагово инструкциям.

Настороженно отнестись к привлекательным предложениям. Где продавец создает «идеальные» для покупателя условия. Например, низкая стоимость. Возможно, причина банальна, это желание быстрее реализовать доставшуюся квартиру. Поэтому наследники снижает реальную цену в 5-10%. Однако, если цена чересчур низка, следует обдумать это.

Нельзя руководствоваться лишь текстом предложения. Лично увидеться с автором – продавцом, всегда важно. Сначала проверить его статус. Действительно ли наследник официальный или действует через доверенность. Если он представитель, настоять на контакте с самим собственником. Желательно взять свидетелей. Выяснить:

Нельзя ориентироваться по предоставленным собственником фотографиям. Живой осмотр всегда лучше. Стоит прихватить специалиста – электрика или инженера. Он изучит проводку, планировку помещений, состояние ремонта. Заодно посетить соседей, особенно снизу.

Нужен занимавшийся делом наследования. Выяснить, насколько легко прошла процедура, имелись споры. Лучше прихватить продавца, иначе нотариус может отказаться выдавать эти конфиденциальные данные. Заодно пояснить, зачем они нужны. Кстати, специалист может проверить наличие арестов/залога и иных обременений.

НДФЛ с реализации имущества не зависит от того, какие обстоятельства побудили собственника продать унаследованную квартиру. В целях налогообложения важны объект, база и наличие либо отсутствие права на освобождение и использование вычетов.

Есть еще один законный способ продать жилье без НДФЛ — разделить право собственности на доли, например, подарить их близким родственникам или членам семьи. При дарении близкой родне и семье за дар не нужно уплачивать налог.

После этого каждый совладелец продает свою долю, оформляя отдельный договор купли-продажи. Каждая доля будет рассматриваться как обособленный объект и к нему можно применить полный размер вычета — 1 000 000 рублей.

Пример 4

Терехов Валентин хочет продать квартиру, унаследованную от родителей, за 4 000 000 рублей, но ему придется заплатить большой налог. Он подарил равные доли супруге и двум детям. Каждый продал свою долю за 1 000 000 рублей и с помощью вычета снизил базу до нуля. В итоге никто из них не платит НДФЛ. Но всем четверым нужно подать декларацию.

Получил квартиру по наследству. Какой налог платить при продаже?

Следует разобрать все подробности продажи квартиры после вступления в наследство. Будут разобраны особенности каждого этапа, а также представлены возможные расходы, которые может понести наследник.

Чтобы начать осуществление сделки по продаже квартиры, необходимо соблюсти следующий порядок ее оформления и вступления в наследование:

Для начала следует обратиться к нотариусу – по месту регистрации собственника или в ту контору, где было им составлено и зарегистрировано завещание.
При обращении подают заявление на вступление в наследство, а также представляют требуемые документы.
Далее придется выждать срок в полгода со дня смерти собственника квартиры – срок действует вне зависимости от того, по завещанию ли оставлена жилплощадь наследнику или нет.
По истечении срока, если за это время претендентов на недвижимость не появится, нотариус оформляет наследнику свидетельство о вступлении в наследство.
Со свидетельством отправляются в Регистрационную Палату по месту нахождения жилплощади. Процедура смены собственника квартиры требует обязательной уплаты госпошлины.
Через 5 рабочих дней после подачи документов получить новое свидетельство о регистрации прав собственности на имущество.

После представленных действий у наследника появляется возможность начинать продажу квартиры.

При этом следует учесть, что граждане, которые ознакомлены с законом, неохотно приобретают подобную недвижимость. Ведь в документе будет сказано об основании наличия прав собственности – наследование.

Договор купли-продажи в случае продажи наследуемой квартиры не отличается от других, составляемых в подобных сделках.

Здесь важно только учесть следующие обязательства:

документ составляется в трех экземплярах – по одному для сторон сделки, третий остается в архиве Росреестра;
обязательно указать в тексте стоимость квартиры, к которой пришли стороны;
требуется отметить получение продавцом задатка в определенном размере – оговаривается между сторонами;
важно в соответствии с техническим и кадастровым паспортом указать всю информацию относительно продаваемого объекта;
вписать права и обязанности сторон – это стандартные требования, которые уже сформированы в соответствии с действующим Российским законодательством;
указать условия передачи недвижимости в пользование покупателя;
ответственность сторон за нарушение условий договора;
зафиксировать дату заключения сделки;
поставить подписи сторон.

Если наследник владеет квартирой менее 3 лет, ему целесообразно указать стоимость квартиры в договоре в размере 1 млн. рублей, что избавит от обязательной уплаты налогов.

Но представленные действия отрицательно скажутся на налоговом вычете для покупателя.

Это первый сложный момент, который может возникнуть в результате продажи квартиры, полученной по наследству.

Юристы также советуют регистрировать договор купли-продажи на квартиру, полученную в наследство у нотариуса.

Таким образом покупатель может обезопасить себя от аннулирования сделки, поскольку в суде нотариус подтвердит соблюдение закона в совершении сделки.

Если продажа квартиры после вступления в наследство осуществляется ранее 3-х, наследник должен оплатить налог за получение дохода.

Для граждан России размер налога составляет 13% от полученной прибыли, а для иностранных граждан – 30%.

Следует отметить, что сумма прибыли исчисляется свыше 1 млн. рублей. То есть, если недвижимость стоит 1 млн. 700 тыс. рублей, налог оплачивается только с 700 тыс. рублей.

Существует огромное количество стандартных и нестандартных ситуаций, когда приходится обращаться к юристу для консультации. При самостоятельном ознакомлении с нюансами этого делать не придется.

Зачастую квартира остается в наследование сразу нескольким гражданам. Если наследники не пришли к единому решению и согласию об уступках доли друг другу, регистрацию прав собственности на недвижимость проводят по долям (доли в этом случае равные).

В связи с определенными жизненными ситуациями у долевого собственника возникает необходимость продажи.

Сделку легко осуществить, важно только соблюсти следующую последовательность:

Перед тем, как выставить долю в квартире на продажу, продавец должен в письменном виде составить предложение купить ее остальным собственникам. В предложении указывают точную стоимость.
Если желающих приобрести долю нет, значит, собственники должны дать письменное согласие на ее продажу другим лицам. Лучше согласие оформить у нотариуса.
Далее продавец ищет покупателя доступными способами.
Регистрация сделки в Росреестре проводится только в присутствии долевого собственника и покупателя.

Следует отметить факт, что продавец не может продать свою долю за стоимость ниже, указанной в предложении остальным долевым собственникам.

При обнаружении подобного факта сделку через суд можно признать недействительной.

Налог при продаже полученных по наследству квартиры, дома, земли, машины

В представленном вопросе важно не только, через сколько можно продать квартиру, полученную по наследству, а какие риски и сложности при этом могут возникнуть. Для каждой стороны они различны.

Для покупателя могут возникнуть сложности не во время совершения сделки, а уже после.

Здесь выделяют такие моменты, как аннулирование, что происходит нередко вследствие несоблюдения процедуры по вступлению в наследство со стороны продавца.

Как уже было сказано выше, для наследуемой квартиры имеется срок давности, составляющий 3 года. В то же время есть и максимальный срок – 10 лет, в течение которых могут происходить разбирательства.

Если в течение указанного времени споры вокруг определения наследников не решены, судебное разбирательство прекращается.

Из всего вышесказанного становится очевидным, что покупателю может «повезти» находиться в неопределенном состоянии в течение 10 лет. Подобные риски зачастую не оправданы.

Второй сложный момент – указание стоимости квартиры.

Зачастую покупатели хотят ее занизить до 1 млн. рублей, а это невыгодно покупателю. По факту оформления налоговых вычетов он получит всего 130 тыс. рублей.

Продавец тоже рискует в продаже квартиры, оформленной в наследование, если сделка проводится сразу после получения наследства.

Аннулирование сделки вдруг появившимися потенциальными наследниками обязывает вернуть денежные средства покупателю.

Здесь следует отметить тот факт, что с судом можно столкнуться даже при условии вступления в наследство по факту написанного наследодателем завещания. Многие документы представленного рода оспариваются в суде родственниками первого круга.

Продать квартиру, переданную по наследству, можно сразу после получения на нее свидетельства о праве собственности — в противном случае такая сделка будет считаться недействительной. Для этого нужно обратиться в Росреестр с уже полученным у нотариуса свидетельством о праве на наследство, а также со следующими документами:

заявление о регистрации права собственности (заполняется в Росреестре при подаче документов);
документ, удостоверяющий личность наследника (паспорт);
кадастровый паспорт на квартиру;
квитанция об уплате госпошлины за регистрацию в размере 2000 руб.

Внимание! При получении в наследство квартиры и ее регистрации в Росреестре на предмет перехода права собственности ее последующее отчуждение не будет как-либо отличаться от обычной сделки по продаже жилья. Однако если в продаваемой квартире прописан несовершеннолетний ребенок, то будет необходимо получить разрешение органов опеки.

В общем случае продажа квартиры, полученной по наследству, и аналогичная сделка в случае ее приобретения иным путем в соответствии ГК РФ (приватизация, дарение и т.д.) не имеет различий. Поэтому подоходный налог при реализации унаследованной квартиры выплачивается по общим принципам налогообложения физических лиц.

Но следует учитывать также ряд особенностей:

Если квартира находилась в собственности наследника более трех лет (при получении наследства начиная с 2016 года — пяти лет), то налог при продаже взиматься не будет (ст. 220 НК РФ).
Этот срок начинается исчисляться не с момента государственной регистрации или фактического принятия, а со дня смерти наследодателя (открытия наследства).

С 1 января 2016 года в налоговых правилах произошли существенные изменения. В настоящее время подоходный налог на физических лиц, составляющий, как и ранее 13%, взимается с продажи недвижимости, находящейся в собственности менее 5 лет.

При продаже доли в квартире важно учесть право преимущественного выкупа: владельцы долей в собственности на общее имущество имеют преимущественное право выкупить продаваемую одним из наследников долю по ее заявленной цене, а также другие равные условия (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

Для этого сначала необходимо в письменной форме уведомить всех участников общей долевой собственности о своем желании продать принадлежащую часть наследуемой квартиры, указав стоимость и другие условия продажи.
Отказ всех сособственников фиксируется в письменной форме.
Если в течение месяца со дня получения уведомления о продаже участники долевой собственности не подтвердили своего желания приобрести продаваемую долю, отказ принимается автоматически.

В случае нарушения указанного процедуры любой совладелец будет иметь право в срок до трех месяцев подать исковое заявление в суд о переводе на него прав по покупке жилья.

Информация! В 2016 году депутатами Госдумы от фракции ЛДПР было внесено предложение об обязательной продаже квартиры, наследуемой в долях. В этом случае если в течение полугода наследники не смогут самостоятельно определиться с единоличным владельцем или найти покупателя, то квартира будет подлежать принудительной продаже через аукцион. Вырученная сумма будет делиться между наследниками в соответствии с их долями.

По мнению депутатов, такая мера позволит уменьшить частоту семейных споров вокруг наследуемого имущества и снизит риски мошенничества в ситуациях, когда один из наследников создает условия, непригодные для проживания других собственников, чтобы стать единоличным владельцем жилого помещения.

Перед продажей квартиры, полученной путем наследства, по нормам гражданского законодательства РФ будущему продавцу сначала необходимо пройти государственную регистрации права собственности (ст. 131 ГК РФ) на основании уже полученного свидетельства на наследство. После получения в регистрационной палате свидетельства о собственности на квартиру можно приступать к поискам покупателя и оформлению сделки по договору купли-продажи.

Чтобы продать квартиру после вступления в наследство между продавцом и покупателем составляется договор купли-продажи в простой письменной форме.

При этом в тексте договора рекомендуется указывать полную рыночную стоимость квартиры, включая ранее внесенный задаток (при наличии). Это важно в связи с тем, что при возникновении спорной ситуации в ходе судебного разбирательства покупатель сможет претендовать только на ту сумму, которая была прописана в договоре купли-продажи, а не на какую-то «фактически выплаченную» сумму, размер которой еще предстоит доказать в суде.
Часто с целью ухода от необходимости уплаты подоходного налога или снижения его размера при продаже квартиры, находившейся в собственности менее 3 лет, по инициативе продавца стоимость жилья по договору купли-продажи указывается заниженной вплоть до суммы в размере 1 млн рублей (когда подоходный налог можно будет не платить вовсе).

Важно! С целью повышения налоговых сборов с 1 января 2016 года к сделкам с недвижимостью по цене, значительно отличающейся в меньшую сторону от своей рыночной цены, подлежащий к уплате налог будет исчисляться не с той цены, которая указана в договоре купли-продажи, а исходя из кадастровой стоимости квартиры (приближенной к рыночной), умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Обязательными элементами вышеуказанного договора являются:

сведения о сторонах сделки;
стоимость квартиры;
информация о квартире (адрес, технические сведения, соответствующие кадастровому паспорту);
срок и способ передачи денег.

После обсуждения всех условий и решения спорных вопросов договор подписывается обеими сторонами, а сделка полежит государственной регистрации, считаясь с этого момента заключенной.

Никаких ограничений на совершение сделок покупки-продажи с унаследованным недвижимым имуществом закон не устанавливает, однако существуют некоторые особенности, о которых обязательно должен быть осведомлен как продавец, так и покупатель.

Недвижимость, полученная по наследству, может быть продана после проведения всех необходимых процедур наследования и оформления необходимых документов:

Заявить о праве на наследство, вступить в него на протяжении 6 месяцев с момента открытия и получить Свидетельство о наследстве;
Зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество и получить Свидетельство;
Заключить договор купли-продажи;
Заплатить налог.

Госпошлина и НДФЛ при наследовании квартиры

После совершения сделки по продаже движимого или недвижимого имущества продавец должен составить декларацию о полученном доходе и предоставить документ в местную налоговую службу. Срок сдачи декларации – до 30 апреля каждого года. Документ сдается за отчетный год в начале следующего отсчетного периода.

Как подать и составить декларацию? Существует несколько способов:

Обратиться в налоговый орган и предоставить составленную форму 3-НДФЛ сотруднику.
Составить 3-НДФЛ и отправить документ по почте.
Составить декларацию и отправить ее через сайт налоговой службы.

После передачи декларации и получения сведений о реквизитах и сумме налог необходимо оплатить в срок до 17 июля и предоставить квитанцию об оплате в налоговый орган.

Стоит обратить внимание на то, что налоговая служба может применить определенные санкции к налогоплательщику в случае, если он вовремя не погасил предписанную сумму налога. Так при пропуске сроков предоставления декларации может быть наложен штраф в размере до 30% от суммы налога. Такая же неустойка может быть начислена и при несвоевременной оплате налога.

Для совершения сделки купли-продажи необходимо подготовить следующие документы:

паспорта владельца и покупателя;
свидетельство о праве на наследство (является правоустанавливающим документом);
выписка из ЕГРН;
технический и кадастровый паспорт;
документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным услугам;
выписка из домовой книги;
разрешение органов опеки и попечительства (если в число собственников входит несовершеннолетний);
доверенность и паспорт представителя (если сделка совершается через доверенное лицо).

Если собственность получена в порядке наследования одним из супругов, то согласие второго супруга на совершение сделки по продаже жилого помещения не требуется, так как такое имущество не будет являться их совместной собственностью.

Если документы для продажи жилья своевременно подготовлены, и ситуация стандартная, то продажу жилья можно осуществить в течение недели. Срок может затянуться до 1 месяца, если покупатель привлекает ипотечные средства и требуется дополнительное время для получения заемных средств и оценки покупаемой в ипотеку недвижимости.

Реализуя в 2020 году жилье, полученное по наследству, собственнику стоит помнить, что если он владел им менее 3 лет, то на него возлагается обязанность по уплатить налоги в размере 13 % от полученной прибыли (30 % для иностранных граждан). Налог взимается с суммы свыше 1 млн. руб., при этом учитывается кадастровая стоимость жилого помещения, а не сумма, указанная сторонами в договоре.

Внимание! Если отчуждаемая квартира находилась в собственности более 3 лет, то такая сделка не подлежит налогообложению. Течение срока владения жилым помещением исчисляется и момента открытия наследства (смерти бывшего собственника), а не с даты государственной регистрации перехода прав на него.

Действующим законодательством не предусмотрены отдельные категории граждан, освобождаемые от уплаты налога при продаже жилья, оплатить его должны все, в том числе пенсионеры. Освобождение от такой обязанности связано лишь со сроками владения жильем.

Заключительным этапом сделки купли-продажи квартиры является регистрация перехода прав в Росреестре. Сделать это можно непосредственно обратившись в отделение Росреестра, либо через МФЦ. Если купля-продажа удостоверялась нотариально, то по желанию сторон документы могут быть переданы на регистрацию нотариусом.

К заявлению о регистрации необходимо приложить следующие документы:

паспорта участников сделки;
договор;
правоустанавливающий документ;
квитанция об оплате пошлины за совершение регистрационных действий (2000 рублей).

Права нового владельца будет зарегистрированы в течение 10 рабочих дней, после чего следует окончательный расчет с продавцом, и передача квартиры покупателю.

Чтобы продать недвижимость после получения доли, следует соблюсти установленный порядок — в первую очередь необходимо оформить на имущество свидетельство о собственности.

Данный документ выдается в Росреестре и удостоверяет получение права владения тем или иным объектом недвижимости. Только с момента выдачи свидетельства лицо становится обладателем всех прав по отношению к имуществу, перешедшему ему.

Соответственно, оно наделяется правом продать квартиру или распорядиться ею любым иным способом.

Чтобы получить свидетельство, следует обратиться к нотариусу, который занимается оформлением наследства. При себе нужно иметь документы:

Удостоверяющие факт смерти лица. Это может быть специальная справка из ЗАГСа или судебное решение о признании человека умершим;
Свидетельствующие о том, что податель является родственником первой очереди и имеет право на получение доли;
Следует написать заявление о желании вступить в наследство. Вступление не является обязательным и лицо вправе отказаться от вступления в право наследства.

По результатам рассмотрения бумаг нотариус должен выдать свидетельство о получении недвижимости в собственность. И только после этого можно заниматься переоформлением квартиры. Когда все процедуры будут завершены, квартиру, полученную по наследству, можно будет продать.

Продать квартиру, переданную по наследству, можно только после прохождения процедуры получения ее в собственность. После этого не имеет никакого значения, каким именно образом была приобретена недвижимость. Она становится владением наследника. Поэтому реализация недвижимости происходит на общих основаниях. Владельцу понадобится свидетельство, личные документы и договор о сделке.

Каких-либо бумаг, связанных с наследством, предоставлять не нужно. Однако данная ситуация касаются только случаев, когда преемник один и имущественные споры отсутствует.

Если собственников несколько, то решение о продаже жилья должно быть принято всеми наследователями и устраивать все стороны сделки.

При этом продавец имеет право реализовать только свою долю в общем имуществе.

Остальные совладельцы недвижимости имеют приоритетное право покупки такой доли. Если же ситуация становится конфликтной и родственники препятствуют реализации квартиры, необходимо обращаться в суд с иском о принудительной покупке и выплате компенсации.

Если жилье досталось по наследству, продать такую недвижимость можно в любой момент. Вся полнота правомочий переходит к преемнику после окончания процедуры и получения им документов на свое имя.

Существует мнение о некотором сроке, в течение которого не допускается отчуждать недвижимость. Но это не так, подобных сроков закон не содержит, и право собственника никоим образом не ограничено.

Это означает, что продать жилье можно уже на следующий день после признания лица его собственником.

Согласно налоговому законодательству, реализация жилья подразумевает доход для продавца. Если реализация произошла спустя более чем 3 года после оформления права на жилье, то выплачивать налог не нужно.

Если же недвижимость была продана до наступления данного срока, налог выплатить все же придется. Подобные правила существуют из-за манипуляций риелторских компаний и частных лиц на рынке недвижимости.

Логика в том, что если купля-продажа является бизнесом, необходимо платить налог за нее.

Продажа квартиры полученной по наследству возможна только после того, как наследник зарегистрирует на нее право собственности. Для этого он:

В течение полугода со дня открытия наследства обращается к нотариусу.
После шести месяцев со дня смерти наследодателя получает свидетельство о праве на наследство.
На основании этого документа оформляет право собственности на квартиру.

После этого продать жилье можно по обычной схеме.

Однако стоит учитывать, что наследуемое имущество может перейти к наследнику по двум основаниям:

В первом случае наследство распределяется между правопреемниками согласно очередям, регламентированным статьями 1142-1145 Гражданского Кодекса РФ. Во втором – квартиру унаследуют лица, указанные в завещании.

Важное значение имеет и количество собственников продаваемой квартиры. Если это один правопреемник, процедура продажи существенно упрощается. В случае нескольких владельцев, отчуждение квартиры может иметь две формы:

Продажа квартиры и последующее распределение полученных денежных средств между собственниками.
Продажа доли.

Можно ли на основании свидетельства о праве на наследство продать квартиру

Продать долю в наследуемой квартире можно. Однако эта процедура подразумевает под собой более длительный подготовительный этап, чем при продаже целого жилья. В этом случае оно поделено между иными правопреемниками, каждый из которых обладает преимущественным правом выкупа на отчуждаемую долю. Это означает, что:

Перед тем как продать свою долю, наследнику необходимо предложить купить ее другим собственникам квартиры.
Предложение о покупке оформляется в письменном виде. В приоритете – направляется по почте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью содержимого. Это гарантирует законный правовой порядок совершения сделки и защиту прав наследника в случае, если другие собственники после длительного времени передумают и потребуют переоформление доли на их имя.
Собственникам дается месяц на принятие решения. В случае отказа или отсутствия ответа с их стороны наследник имеет право продать наследуемую долю третьим лицам. Однако стоимость не должна превышать цену, указанную в предложении другим собственникам.

Примечание. Как и в случае с целой квартирой, перед продажей доли необходимо вступить в наследство и оформить право собственности на свое имя. Иначе сделка будет признана недействительной.

Продажа унаследованной квартиры – процедура не простая. Несмотря на то, что ее отчуждение немногим отличается от обычной сделки купли-продажи, есть несколько нюансов, на которые следует обратить внимание:

Принятие наследства подразумевает под собой одновременный переход всех долговых обязательств к правопреемнику. Это значит, что все задолженности и неустойки подлежит выплатить новому владельцу квартиры. Поэтому перед ее продажей необходимо закрыть все долговые обязательства.
Наличие обременения. Перед сделкой стоит удостовериться, что в продаваемом жилье нет зарегистрированных граждан. В случае их наличия продать его будет не просто. Сложность в том, что прописанный ранее гражданин может отказаться выписываться из квартиры после смерти наследодателя. Здесь важно учитывать, на каком основании он проживает в квартире. Если причины не обоснованы и незаконны, выселение производится принудительно в судебном порядке.
Большой риск, связанный с продажей унаследованного жилья, заключается в наличии потенциальных правопреемников. Особенно это касается ситуаций, при которых оно наследовалось по закону. Нередки случаи, когда после продажи квартиры объявляются родственники, претендующие на наследство и требующие предоставления доли. В таких ситуациях сложно найти компромиссное решение, чаще всего появляется необходимость обращения в суд. Кроме этого, даже при отсутствии завещания есть лица, имеющие право на наследство. Это нетрудоспособные дети, родители, супруг наследодателя.
Если иные правопреемники отказываются от своей доли, необходимо заручиться отказом в письменном виде. Иначе в любой момент они смогут потребовать причитающееся им по закону.

Процесс продажи унаследованной квартиры делится на три последовательных этапа, каждый из которых имеет правовое значение:

Вступление в наследство.
Оформление права собственности.
Заключение договора.

Для совершения сделки купли-продажи квартиры требуется подготовить:

паспорт владельца имущества и покупателя;
правоустанавливающие бумаги на жилье;
свидетельство на наследство;
выписка из ЕГРН;
кадастровый паспорт;
документы, подтверждающие отсутствие долгов по коммунальным платежам;
выдержка из домовой книги;
отказ совладельца жилья от выкупа доли.

Облагается ли наследство налогом при продаже? Нет, если жилое помещение находится в собственности владельца более 3 лет.

Правило действует как в отношении целого объекта недвижимости, так и долевой собственности. Если унаследованное имущество продается раньше установленного минимального срока, то оно облагается НДФЛ на общих основаниях.

Многие действия в гражданском кодексе имеют свою четкую регламентацию, в том числе и по срокам осуществления данных действий. Вопрос сроков встает и в процедуре продажи недвижимости, которая досталась по наследству.

Когда можно продать квартиру после вступления в наследство? Наследник имеет право вступить в права наследования, а следственно и распорядиться квартирой, которая перешла к нему по наследству, может только по прошествии шести месяцев с момента смерти наследодателя.

Раньше этого срока наследник не имеет права претендовать на квартиру, да и возможно появление других претендующих и полноправных наследников (кому достанется приватизированная квартира после смерти владельца?).

Также существует срок давности, как и в любом действии, производимом на основании гражданского кодекса.

Несмотря на то, что вы вступили в права наследства спустя шесть месяцев после смерти наследодателя, еще целых три года (хоть и являетесь полноправным собственником) ваши права еще оспоримы, особенно если на горизонте со своими правами появится более надлежащий наследник, который раньше не заявлял свои права на наследуемое недвижимое имущество.

Поэтому продажа квартиры, полученной по наследству, менее 3 лет в собственности будет затруднительна.

Продажа квартиры, полученной в наследство

Продажа квартиры после вступления в наследство значительно отличается от процедуры обычной продажи.

Главное отличие состоит в том, что без установления прав собственности в надлежащем виде наследник не может избавиться от наследуемого имущества.

Также само завещание может содержать в себе упоминание о том, что наследник не может продавать недвижимость.

Помимо этого имущество, переданное по наследству, является не слишком ходовым товаром. Многие люди просто на просто боятся связываться с такой категорией недвижимости, ведь велика вероятность, что может появиться другой наследник и также заявить свои права на имущество.

Но все же вернемся к основному отличию в виде самой процедуры оформления продажи.

Часто бывает так, что наследнику достается жилье с долгами. Обычно это долги за неоплаченные коммунальные услуги.

Прежде чем осуществлять продажу подобного имущества по всем правилам следует заплатить задолженность. В противном случае не БТИ ни другие органы не разрешат вам продажу.

Но некоторые недобросовестные владельцы недвижимости, пользуясь бюрократией, обходят данные инстанции и осуществляют продажу квартиры с долгами.

Поэтому, прежде чем приобрести вторичное жилье в собственность, обязательно проверяйте во всех инстанциях, в том числе и коммунальных службах, наличие долга.

Как мы говорили, перед продажей необходимо оформить все документы на право собственности.

Для этого в первую очередь необходимо собрать все бумаги на квартиру, а также предоставить свои документы, и обратиться к нотариусу.

Кроме того, необходимо удостовериться в том, что вы единственный наследник, именно поэтому закон предлагает срок ожидания в полгода.

Если за это время никто больше не заявил свои права на недвижимое имущество, можно обращаться к нотариусу за непосредственным оформлением права собственности.

Обращаясь к нотариусу, вы должны предоставить два пакета документов.

В первом вы должны объяснить, кем вы приходитесь покойному и почему именно вы должны наследовать имущество.

Хорошо, если уже было предварительно составлено завещание. Если же этого не было сделано, значит, вы должны указать свое родство.

Для того, чтобы понять, имеете ли вы право на наследство или же нет, вам необходимо обратиться к Гражданскому кодексу. Именно там, в главе наследство вы можете найти информацию о том, к какой линии родства вы относитесь и на что имеете право, а главное – в какой очередности.

Второй пакет документов должен содержать бумаги на наследуемое вами недвижимое имущество – это технический и кадастровый паспорт недвижимости, различные планы, квитанции по оплате коммунальных услуг и свидетельство о праве собственности на имя покойного.

После тщательного изучения пакета документов нотариус должен, во-первых признать вас безоговорочным наследником имущества, а во-вторых, должен составить новый документ, в соответствии с которым вы становитесь полноправным собственником недвижимого имущества покойного.

В случае, если вы продаете квартиру, доставшуюся вам на праве собственности, то есть через шесть месяцев после смерти наследодателя, вы должны будете уплатить налог (НДФЛ).

Итак, получена квартира по наследству, налог при продаже составит тринадцать процентов от суммы сделки. Таким образом, при стоимости квартиры в два миллиона рублей, налог на продажу составит 260000 рублей. Согласитесь, немало.

Но важно помнить, что всегда можно обойти уплату, выждав некоторое время. Под некоторым временем понимают срок в три года.

После этого момента вы становитесь полноправным собственником недвижимого имущества, и никто больше не в праве претендовать на него.

После этого вы можете осуществлять сделку. Налог на продажу квартиры, полученной в наследство, в этом случае не взимается.

Наследникам потребуется стать собственниками квартиры, а для этого необходимо пройти процедуру оформления наследства и подтверждения прав на владение недвижимым имуществом. Вступление в наследство начинается с подачи наследником специального заявления нотариусу (на это отводится шесть месяцев со дня смерти наследодателя). Так как этот процесс вполне может затянуться из-за сложности в подготовке документов, появлении дополнительных претендентов на недвижимое имущество и прочих причин, то не стоит затягивать с решением этого вопроса.

После осмотра квартиры и ответов на вопросы покупателя обговариваются условия продажи жилья, при отсутствии претензий между сторонами у нотариуса заключается предварительный договор купли-продажи с передачей аванса или задатка.

По истечении оговоренного срока стороны оформляют основной договор и происходит передача прав собственности на квартиру.

На недвижимое имущество, полученное в наследство, не распространяется норма Налогового кодекса Украины (статья 172) относительно уплаты налога при продаже не чаще одного раза в отчетный налоговый период квартир (комнаты, дачи, дома), пребывавших в собственности менее трех лет. Поэтому при продаже такой недвижимости налог на доход физических лиц не взимается в любом случае. Аналогичная ситуация и с военным сбором – продавец его также не выплачивает (раздел IV Налогового кодекса Украины).

При продаже владельцы квартиры оплачивают только государственную пошлину и отчисления в Пенсионный фонд – оба сбора составляют 1% от стоимости сделки (в большинстве случаев сумма делится пополам с покупателем).

Главные условия, которым должен соответствовать отчуждаемый недвижимый объект:

принадлежность продавцу по праву собственности в результате приватизации или регистрации перехода прав в ЕГРН;
отсутствие обременения (недвижимость не должна находиться в залоге у кредитора или под арестом);
получение согласия от других собственников, владеющих объектов совместно;
учет преимущественного права покупки долевых собственников.