Мошенничество с недвижимостью в жилищной сфере

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Мошенничество с недвижимостью в жилищной сфере». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Наиболее часто встречающиеся схемы:

Инвестирование в недостроенное жильё. Сейчас часто можно встретить объявления застройщиков о продаже квартир в жилых комплексах, которые ещё не достроены. Все преподносят это, как покупка жилья по максимально выгодным условиям или инвестирование в своё будущее. В этом случае компания застройщик может не закончить свою работы и не построить дом, жильё может быть признано незаконным и снесено.
Также есть вероятность того, что одну квартиру продадут нескольким дольщикам. К сожалению, такой вариант сделок часто встречается.
Прямой обман. Человек может остаться без жилья, если добровольно подпишет документы не прочитав их до конца и не поняв основную суть, либо просто поставив подпись. Например, вместо документа подряда о предоставлении услуг по ремонту квартиры потенциальной жертве могут подсунуть дарственную на квартиру либо другой документ.
Часто можно наблюдать мошенничество с недвижимостью малоимущих семей, пенсионеров, сирот и инвалидов, которые проживают в неблагоприятных условиях. Агентство может предложить таким людям лучшее жильё, продав их недвижимость. На деле получается иначе — ветхое жилье без удобств или вообще без места проживания.
Наследование недвижимости. Если приобретать недвижимость у человека, которому она досталась по наследству, стоит убедиться в некоторых моментах: не оспаривают ли эту собственность другие наследники имущества. Иначе могут быть проблемы.
Подделка документов. Это довольно высокий уровень мошенничества. Злоумышленники подделывают завещания и оформляют квартиры и дома недавно умерших одиноких людей и перепродают их по низким ценам. Разумеется, стараются максимально быстро осуществлять сделки и получать денежные средства. Также подделываются документы на арендованную квартиру. Создаётся фальшивая доверенность и по ней подставные лица осуществляют сделки. Стоит помнить, что поддельные документы фигурируют только в самом начале, а все остальные этапы соответствуют законодательству. Поэтому будет сложнее доказать свою невиновность.
Покупка квартир с «обременением». На первый взгляд может показаться, что тут нет ничего не законного, но не всё так просто. Во время продажи бывший владелец «забывает» про жильцов, которые временно выбыли из квартиры (прохождение срочной военной службы, находящиеся в местах лишения свободы, временно зарегистрированы по месту учёбы). Когда они вернуться, сделка может быть признана незаконной.
Ещё один вид: осуществление сделки с недвижимостью, которая находится в долевой собственности, без уведомления других собственников квадратных метров. В этот же вид входят сделки, где принимают участие несовершеннолетние зарегистрированные жильцы. В этом случае сделка признаётся незаконной, а деньги вернуть будет проблематично, даже невозможно.

Если покупать у владельца, который состоит в законном браке, необходимо запросить письменный зафиксированный отказ супруга или супруги от любых претензий на собственность или получить согласие на сделку.

Помимо распространённых схем, представленных выше, есть и другие виды мошенничества.

Сюда можно отнести:

предоплату за квартиру;
платный просмотр жилья;
занижение цены на досках бесплатных объявлений и дальнейшие действия с жертвой.

Как правила, потерпевший лишается только некоторой суммы, а не квартиры. Мошенников в этом случае найти проблематично.

Частым явлением мошеннических действий связаны именно с продавцами.

Подделка документов, сокрытием фактов, которые могут аннулировать сделку, привлечение подставных лиц и многое другое.

Мошеннические действия:

подделка документов;
сокрытие фактов, когда в квартире проживают другие люди;
наследование жилой площади, на которую претендуют другие наследники.

Не так часто встречаются незаконные сделки, где преступником является покупатель. Тут часто применяются психологические уловки и разные хитрости, чтобы вынудить жертву продать свои квадратные метры.

Чаще всего потерпевшими оказываются одинокие пенсионеры, инвалиды, сироты и малоимущие семьи, у которых есть проблемы со своим жильем.

Им предлагают купить их жильё взамен более перспективной площади. На деле всё иначе.

§ 1. Объективные признаки мошенничества

Не попасть в лапы мошенников реально, если обращать внимание на мелкие детали и особенности:

внимательно читать документы, не подписывать непонятные бумаги;
узнавать максимальную информацию о недвижимости и её владельце;
низкая стоимость должна настораживать.

Стоит помнить, что мошенники могут применять разные способы.

Субъективные признаки состава преступления играют важную роль в оценке противоправного деяния и человека, его совершившего. Очень сложно узнать внутреннюю мотивацию человека, который решился на совершение преступления, раскрыть интеллектуальный и волевой моменты его поведения, чтобы определить форму вины, мотивы и цели, психическое состояние субъекта и его отношение к наступившим последствиям. Очень мало лиц, преступивших закон, чистосердечно рассказывают о мотивах, внутренних побуждениях, и целях, к которым они стремились в момент совершения преступления. В этом же контексте признаки самого субъекта играют определяющую роль. Его психическое состояние, возраст — вот те составляющие, которые частично определены в уголовном законе, частично разъясняются в постановлениях высших судебных органов, а в ряде случаев зависят от опыта, знаний практических работников.

Более правильно анализ следует начать с субъекта преступления, как физического лица, обладающего необходимыми признаками, т.к. признаки субъективной стороны не существуют сами по себе, а только применительно к конкретному физическому лицу.

В общем учении о преступлении субъект — один из признаков состава. Отсутствие в законе этого признака исключает уголовную ответственность . В юридической литературе исследованию понятия субъекта преступления, его общих и специальных признаков уделено заметное внимание. Этой проблеме посвятили свои работы Ю.М. Антонян, С.В.Бородин, П.С. Дагель, Б.А.Куринов, Р.И.Михеев, В.С. Орлов, Ш.С. Рашковская, С.А.Семенов, В.В.Устименко и ряд других авторов .

В реальной жизни «субъект преступления» — это человек, обладающий не только самыми общими необходимыми для возложения уголовной ответственности признаками (возраст, вменяемость), но и другими качествами, которые могут иметь определенное уголовно-правовое значение. Таковыми могут быть биологические и социальные признаки: пол, состояние здоровья, родственные отношения с потерпевшим, должностное положение, гражданство и иные данные, характеризующие статус человека в обществе. В этой связи, как известно, наряду с понятием «субъект преступления» в уголовном праве используется понятие «личность преступника». Оно характеризует участника уголовно-правовых отношений (лицо, совершившее преступление) более основательно, всесторонне: включает не только типичные, но и индивидуальные признаки человека, виновного в нарушении уголовно-правового запрета. Таким образом, если признаки субъекта преступления используются именно для ответа на вопрос, имеется ли в данном случае конкретный состав преступления, то признаки, характеризующие личность преступника, имеют существенное значение для индивидуализации уголовной ответственности и назначения наказания.

В УК РФ юридические признаки субъекта определены в ст. 19-21, где указывается, что субъектом преступления может быть физическое лицо (человек), вменяемое и достигшее установленного законом возраста. Доктрина российского уголовного законодательства базируется на принципах индивидуальной ответственности физического лица. По данному поводу мнение ученых подавляющее. Хотя в последнее время все чаще раздаются голоса о установлении уголовной ответственности для юридических лиц и снижении возраста уголовной ответственности вплоть до 12 лет за особо тяжкие преступления.

Уже в Госдуме находится проект закона о дополнении УК РФ статьей об ответственности юридических лиц. Полагаем, что такое изменение требует большего научного обоснования и проведения тщательной правовой экспертизы.

Отдельные депутаты Госдумы готовят проект закона о снижении возраста уголовной ответственности1. Больщинство специалистов и ученых не поддерживают такие предложения. По мнению В.Борщева, «И психологами, и медиками давно доказано, что в 12-летнем возрасте у ребенка отсутствует связь между соверщенным действием и осознанием последствий»2. По его мнению, на депутатов «повлиял миф» о том, что строгость наказания может остановить или сократить количество преступлений в подростковой среде. «На самом деле такая мера, наоборот, усилит преступность в нашей стране, потому что рецидив среди малолетних преступников составляет 40% , — говорит Борщев. — Фактически каждый второй попавший в воспитательную колонию — уже закоренелый преступник».

По мнению Д.В. Карпухина, необходимо отметить, что, во-первых, при отнесении помещения к жилому следует учитывать не только три формальных критерия жилого помещения, сформулированных в ЖК РФ (объект недвижимости, изолированность, пригодность для проживания), но и отнесение данного помещения к жилищному фонду, т.е. прохождение процедуры государственного учета, технической инвентаризации и паспортизации. Во-вторых, возможность регистрации граждан в строениях, расположенных на дачных участках, не означает, что данное строение является жилым по вышеизложенным основаниям. В-третьих, объекты недвижимости (больницы, кемпинги, пансионаты, гостиницы, отели, дачи и т.д.), несмотря на то, что по формальным критериям подпадают под определение жилого помещения, не могут являться таковыми, так как не включены в состав жилищного фонда и предназначены для временного проживания граждан в связи с их отдыхом и лечением, а не для постоянного проживания с целью удовлетворения потребности в жилье. В-четвертых, анализ действующего законодательства и правоприменительной практики позволяет разграничить трактовки правовых понятий «жилое помещение», «жилое строение», «жилище». Два последних не имеют четкой юридической формулировки, однако в контексте сопоставления с определением «жилое помещение» и сложившейся правоприменительной практики могут иметь следующие толкования. Жилое строение — это объект недвижимости, используемый и пригодный для временного проживания. Жилище — это объект недвижимости, используемый и пригодный как для постоянного, так и для временного проживания2. Важно помнить разъяснения Пленума Верховного Суда РФ по данному вопросу. Как отмечено в постановлении, судам надлежит иметь в виду, что порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, а также порядок признания жилого помещения непригодным для проживания устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами (части 3, 4 статьи 15 ЖК РФ). В настоящее время действует Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденное Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N47

Подробный анализ отношений, которые будучи урегулированными нормами права, именуются правоотношениями в жилищной сфере и входят в предмет уголовно-правового регулирования, позволил диссертанту разработать и предложить их классификацию по основанию возникновения: 1) правоотношения, возникающие в связи с созданием объектов жилой недвижимости: в связи со строительством новых объектов жилой недвижимости; в связи с переводом зданий, строений сооружений из категории нежилой недвижимости в категорию жилой недвижимости; 2) правоотношения, возникающие в связи с использованием объектов жилой недвижимости по их целевому назначению; 3) правоотношения, возникающие в связи с реализацией всех видов вещных прав в отношении объектов жилой недвижимости: в связи с куплей-продажей и совершением иных сделок; безвозмездным пользованием жилой недвижимостью; при реализации иных прав владения, пользования и распо ряжения жилой недвижимостью, предусмотренных действующим законодательством.

Диссертантом определены и предлагаются следующие специфические признаки правоотношений, складывающихся по поводу создания, оборота и использования недвижимости в жилищной сфере, как объекта уголовно-правовой охраны от противоправных и общественно опасных посягательств: — особое положение правоотношений по поводу собственности на жилую недвижимость, что обуславливает важность механизма их уголовно-правового регулирования; — волевой характер подобных правоотношений, который проявляется, во-первых, в том, что пределы возможного правомерного поведения субъектов правоотношений в данной области зависят от их психофизических качеств, но устанавливаются волей законодателя; — комплексностъ правоотношений в области создания, оборота и исполъзования объектов жилой недвижимости. Идеальная модель правоотношения состоит из субъекта правоотношения, объекта правоотношения, субъективных юридических прав и субъективных юридических обязанностей по поводу правоотношения. Так как анализируемый вид общественных отношений урегулирован различными отраслями права (в том числе конституционным, гражданским, жилищным), мошенничество с недвижимостью в жилищной сфере нарушает целый ряд норм права различной отраслевой принадлежности.

Все сделки с недвижимостью, а также права и обязанности собственников регулируются жилищным, гражданским и административным кодексом РФ. Ответственность за мошенничество на рынке недвижимости наступает по ч. 4 ст. 159 УК РФ, которая подразумевает наказание до 10 лет лишения свободы.

Невзирая на строгость законодательной базы, аферистов не смущает возможность судебного разбирательства. Какие виды мошенничества можно встретить в 2018 году?

Мультисделки, при которых один объект продается одновременно нескольким покупателям. Договор купли-продажи заключается в разных местах с получением всей суммы или задатка на собственность. Приоритет остается за покупателем, который первым оформит жилье в Росреестре, а остальные останутся и без денег, и без квартиры.
Инвестиции в недвижимость на стадии строительных работ – выгодное предложение с печальным исходом, при котором жилье признается незаконно построенным, а СК (строительная компания) исчезает в неизвестном направлении.
Прямой обман в договоре, который подписывается собственником. Так, в случае заключения сделки на ремонтные работы владелец может поставить подпись в документах на передачу прав собственности или продажу недвижимости неизвестным лицам.
Выгодные условия для малоимущих и неблагополучных семей от АН. Чаще всего мошенники предлагают продажу квартиры с предоставлением более выгодного варианта, который в реальности оказывается на порядок хуже предыдущего. В результате владелец лишается своей жилплощади, разницы в цене и получает ветхое, непригодное к проживанию жилье.
Подделка документов – высокий уровень мошенничества, который требует юридических знаний и проверки каждого пункта перед заключением сделки. Вариант обмана – поддельные завещания на недавно усопшего человека с последующей продажей недвижимости в максимально короткие сроки. Пострадавшая сторона – новые жильцы, которые будут выселены из квартиры, а доказать право на собственность, а также вернуть деньги им будет крайне сложно.
Квартиры с обременением (временно выбывшие жильцы, залог, наследники и прочее). При оспаривании сделки закон будет на стороне владельца, а покупатели останутся ни с чем.
Продажа жилья в долевой собственности без уведомления дольщиков, в том числе несовершеннолетних детей. Договор будет расторгнут через суд, а вернуть деньги практически невозможно.

Область кредитования включает услугу по займу под залог недвижимости, что также сопряжено с риском столкнуться с мошенниками. Уловка злоумышленников кроется в документах на залог, которые с юридической точки зрения составляются как договор купли-продажи или переуступки прав на собственность. В результате подписания соглашения без контроля со стороны опытного юриста владелец передает аферистам жилье за символическую плату.

Дальнейшие действия преступника – выселение владельца и перепродажа имущества. Доказать факт мошенничества сложно, так как собственник лично подписал договор.

Также следует учитывать вариант продажи жилья с предоплатой, что предполагает предварительное согласие обеих сторон на условия купли-продажи жилья. На деле мошенники могут взять процент с продажи одновременно с нескольких граждан, предлагать жилье с обременением или вообще арендуемую жилплощадь с фиктивными бумагами.

§ 3. Особенности мошенничества в сфере жилищного строительства

Многие граждане доверяют свою собственность опытным агентам по недвижимости, полагаясь на компетентность специалистов и юридическую чистоту сделки. В 2018 году махинации с недвижимостью встречаются не только среди застройщиков и собственников, но также и среди АН (агентств недвижимости), которые действуют несколькими путями:

сдача квартиры на длительный срок по доступной цене с предоплатой за весь период из-за срочности отъезда. Такая схема популярна еще с 90-х годов, но остается актуальной и сегодня. Лжесобственник арендует жилье на короткий промежуток времени и быстро передает его новым арендаторам. Итог: деньги уплачены, из квартиры выселили, отыскать преступника практически невозможно;
услуги по аренде с предоставлением списка несуществующих/вымышленных адресов и контактов по выгодным вариантам за символическую плату;
продажа жилья по доверенности без участия собственника – махинация с фальшивыми документами или доверенностью на имя умершего гражданина, которая в любом случае будет оспорена истинными правообладателями в суде;
предоплата перед началом оформления документов на квартиру/дом, который впоследствии оказывается в аренде.

В современном обществе остро стоит вопрос о покупке земельных участков, при сделках с которыми также встречаются случаи мошенничества. На сегодняшний день можно выделить несколько наиболее популярных схем обмана. Они во многом строятся на незнании земельного Кодекса РФ, который за последние годы претерпел множество изменений.

Двойная продажа одного участка нескольким застройщикам/собственникам. Махинация осуществляется в небольшой промежуток времени между заключением договора и регистрацией в росреестре. Преступники предлагают вариант предоплаты по заверенным дубликатам правоустанавливающих бумаг.

В документах намеренно делается ошибка в обозначении координат расположения участка. Покупателю показывают на карте один участок, а в собственность передается совсем другой. Например, болотистая местность, балка, участок в лесу и прочее. Чтобы не стать жертвой обмана, следует провести сверку координат и границ участка, используя официальные источники и визуализацию объекта.

Подделка топографической и геодезической съемки – дело умелых махинаторов, которые продают участки под индивидуальное жилое строительство, не имея разрешений. Владелец становится законным правообладателем земли, проводит строительные работы и даже прокладывает коммуникации, которые впоследствии придется сносить или переносить за свой счет. Суть аферы в ценовой разнице между участками под ИЖС и землями сельскохозяйственного назначения.

Мошенничество при продаже недвижимости

Введение

Собственность различных видов на протяжении всего процесса развития общества являлась естественным способом регулирования производства, распределения, перераспределения и потребления материальных и нематериальных благ. Часть 2 ст. 8 Конституции РФ провозглашает, что «в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности». Однако нельзя сказать, что охрана данной сферы общественных отношений находится на должном уровне. Преступные посягательства на отношения собственности занимают в структуре преступности ведущее место (почти 60 %). 55 % всех зарегистрированных преступлений составляют хищения.

Особое место среди хищений занимают деяния, совершаемые путем обмана или злоупотребления доверием (мошенничество). Это преступление проявляется в различных сферах, постоянно модернизируется и обновляется по способам и характеру преступных действий. По данным Верховного Суда РФ, ежегодно за совершение мошенничества в целом по Российской Федерации осуждается более 25 тыс.

лиц. Очевидно, что данное преступление является одним из наиболее распространенных посягательств в различных сферах экономической деятельности.

О специфике данного преступления еще в XIX в. писал выдающийся русский ученый юрист И. Я. Фойницкий: «как человек времен первоначальных прибегал для похищения имущества главным образом к топору и кистеню, а человек нашего времени к тайному взятию чужого, то вскоре — что уже весьма заметно теперь — преобладающее место этих способов заменит орудие интеллектуальное, хитрость, обман; следовательно, социальная сторона мошенничества очень заманчива».

Интенсивное развитие в нашей стране собственности как основной формы вещного права, а также связанных с ней рыночных правоотношений, не обошло вниманием жилищную сферу, объекты недвижимости которой имеют важное значение для каждого гражданина и для всего общества в целом. Быть собственником жилого помещения, владеть им и распоряжаться по своему усмотрению — одно из важнейших прав, закрепленных Конституцией РФ и Жилищным кодексом РФ. Более того, можно говорить о том, что в части мошенничества с недвижимостью в жилищной сфере норма УК РФ имеет скрытую бланкетность, т. к. требует дополнительного изучения целого ряда нормативных актов иных отраслей права.

Несмотря на важность жилищной сферы, можно констатировать, что в последние 10 лет наметились тенденции увеличения мошенничества в данной области. Преступники используют несовершенство закона в части прозрачности сделок, в том числе и при их последующем оформлении. Во многих случаях факты мошенничества подобного рода связаны с другими преступлениями (против личности, против собственности, против порядка управления и т. п.). Это отражается на результатах правоприменительной практики, субъекты которой допускают ошибки в квалификации преступлений подобного рода, не осуществляют в полной мере требования по дифференциации ответственности и индивидуализации наказания.

Актуальность изучения способов совершения и проблем квалификации мошенничества с недвижимостью в жилищной сфере обуславливается недостатками действующего уголовного законодательства, связанными с отставанием существующих регулятивных и охранительных норм от социально-экономических реалий, что негативно сказывается на эффективности правоприменительной практики.

Виды мошенничества с недвижимостью

Покупка квартиры является одним из важных и счастливых моментов в жизни человека. Для многих квартира — это единственная ценность после жизни и здоровья. Порой человек долгие годы копит средства на приобретение жилья, берёт под большие проценты кредит на его покупку или строительство и совершает другие сделки с недвижимостью, поэтому в подобных сделках не может быть мелочей. В настоящее время цена на недвижимость растёт, а спрос на жильё увеличивается.

Одновременно растёт и активность людей к обогащению в рамках криминальных способов бизнеса. В отличие от большинства граждан мошенники юридически более осведомлены и хорошо знают законодательство. Используя юридическую безграмотность граждан, мошенники заключают с ними сделки об отчуждении жилья на очень не выгодных для граждан условиях. Иногда граждане вообще лишаются своего жилья. Учитывая вышеизложенное можно сделать вывод, что проблема безопасности при сделках с недвижимостью имеет очень актуальное значение.

За годы рыночных отношений мошенничество в сфере недвижимости значительно видоизменилось и приобрело новые способы и виды обмана. Сегодня, по статистике, каждая 15-я сделка на рынке недвижимости имеет признаки мошенничества. Это объясняется прибылью указанного криминального промысла. Ведь одна стремительно и умело проведённая афера приносит доход, существенно превышающий все её затраты. Время диктует, чтобы гражданин, вступающий в рынок недвижимости, был юридически подкован и знал основные способы мошенничества, к которым прибегают аферисты, и мог им противостоять.

Воронин А.С. Мошенничество в платёжной сфере

В один и тот же день в разное время проводятся две сделки: одна — у нотариуса, вторая — в управлении Федеральной регистрационной службы. В результате покупателем будет признан тот, кто оформил сделку в Госрегистрации.

6. «Свои люди — сочтемся»

У мошенников могут быть везде свои люди — и в Госрегистрации, и в нотариальной конторе. Самый распространенный вариант — подставной нотариус. Мошенники проворачивают подобные аферы прямо в стенах настоящей нотариальной конторы и жертву подводят к «коллеге» сидящего неподалеку государственного нотариуса. Другой вариант — аферист предлагает зарегистрировать сделку в обход огромных очередей через его «знакомых» сотрудников. Пока идет лжерегистрация (в течение часа-полутора), а покупатель уже отдал свой паспорт, дельцы успевают съездить в банк и снять с ответственного хранения деньги, которые для обеспечения безопасности сделки туда положил покупатель.

Практика показывает, что аферы с жильем часто происходят в тех случаях, когда владельцами квартир являются пожилые люди или лица с хроническим алкоголизмом или наркоманией.

Ведь их легко ввести в заблуждение, уговорить подписать требуемые для аферистов бумаги. В итоге человек, как говорится, просто выбрасывается на улицу.

Однако махинации совершаются и с вполне здравомыслящими гражданами, которые не сразу замечают подвох. Причём, это касается не только покупке или продажи жилья, но и его аренды.

Сейчас в сети можно встретить описание различных приемов от злоумышленников. Некоторые из них поражают воображение своей изощренностью и простой одновременно.

Мошенничество при продаже недвижимости совершается нередко и тогда, когда продавец или покупатель обращается за содействием к риэлторам.

Казалось бы, участие специалиста должно гарантировать юридическую чистоту сделки. В то же время на практике это далеко не так.

Поэтому подбирая агентство недвижимости или частного маклера, стоит заблаговременно поинтересоваться об их репутации.

Что ж, опишем самые распространенные действия, которые используют мошенники с недвижимостью в жилищной сфере в отношении наших доверчивых сограждан. Стоит отметить, что обман может иметь место, как на стадии подписания документов, так и при проведении взаиморасчетов.

Аферисты при совершении мошенничества как правила, имеют на руках документы, формально подтверждающие законность их действий.

Однако это отнюдь не является страховкой для пострадавшей стороны, что подтверждают следующие ситуации.

В данном случае жертвами мошенничества становятся участники долевого строительства жилья. Самый типичный вариант – строительная компания собирает с граждан деньги и благополучно исчезает.

Существует и другая комбинация, при которой «застройщик» передает от вкладчиков деньги по цепочке подконтрольным фирмам. Там они благополучно переводятся в офшорные зоны.

Часто мошенничество происходит в том случае, когда покупатель представляет недостоверные документы в отношении своей личности. Либо, под видом

Кроме того, продавец может быть введён в заблуждение в том случае, если вторая сторона действовала по доверенности, которая отозвана. Тогда реальный доверитель (собственник) может оспорить сделку.

Аферисты могут продать квартиру по поддельному паспорту или свидетельству о праве на наследство. Реальному собственнику чтобы не остаться на улице приходится затевать длительные судебные тяжбы.

Особенно данная схема распространена в отношении квартир недавно скончавшихся людей. Они перепродаются несколько раз и наследники, естественно, остаются ни с чем.

Продавец может не сообщить покупателю о том, что квартира находится в залоге у банка. Тогда банк может признать договор недействительным.

Жилье ранее могло быть передано в аренду. Соответственно, собственник получает все обязанности по отношению к арендатору. Чтобы расторгнуть договор и выселить постояльцев часто приходится начинать судебный спор.

МОШЕННИЧЕСТВО В СФЕРЕ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Помимо изложенных выше, наиболее распространённые схемы мошенничества с недвижимостью касаются аренды квартир:

Квартира, которую снимает жертва мошенничества, вообще не существует в действительности. А недвижимость, которая была показана до заключения договора, находится по другому адресу. При этом дело доходит даже до замены табличек с адресом и номеров квартир.
Жильё сдаётся сразу нескольким арендаторам, с каждого берётся предоплата. При этом жулик собственником квартиры не является, а сам снял её специально для аферы, как правило, на несколько дней.
При заключении договора берётся предоплата не только за первый месяц проживания, но и за последний, а иногда – за полгода вперёд. Затем по какому-либо основанию договор расторгается, но предоплата не возвращается (так указано в договоре, который арендатор не удосужился изучить).
Недвижимость сдаётся без договора. Здесь просто масса вариантов для обмана квартиросъёмщика: от регулярного увеличения оплаты и штрафов за любое нарушение условий проживания (которые могут корректироваться постоянно) до простой замены замков без объяснения причин.

Способы мошенничества на «Авито» заслуживают отдельного упоминания. Несмотря на то, что информация о видах обмана появляется регулярно, масса людей всё равно попадается на этот вид мошенничество. Самые распространённые:

Предоплата. Обычно такое предложение намного дешевле средних цен по рынку. Но – есть нюанс. Чтобы «зарезервировать» его за собой нужно внести предоплату. Обычно на банковскую карту или номер телефона. После перечисления денег продавец или арендодатель перестаёт отвечать на звонки, а заявление в полицию, как правило, не даёт результата.
Пополнение счёта. Эта схема мошенничества похожа на предыдущую, но в этом случае продавец внезапно пропадает во время согласования условий сделки по телефону, после чего от него приходит СМС-сообщение с просьбой «закинуть денег на телефон», поскольку деньги на балансе закончились, а пополнить счёт он сам не может. Сделка в результате всё равно не состоится, но привлечь к ответственности мошенника в этой ситуации практически невозможно.
Данные банковской карты. В отличие от предыдущих этот способ применяется к продавцам недвижимости. Мнимый покупатель сам предлагает внести предоплату, аванс или задаток. Но, поскольку находится в другом городе, просит сообщить номер банковской карты для перечисления на неё денег. Дальше возможны варианты: либо просит дополнительно сообщить код на обратной стороне карты (его нельзя сообщать ни в коем случае, для перечисления на карту он не нужен, а вот для снятия денег – необходим), либо просит сообщить пароль, который приходит в СМС-сообщении (необходим для доступа к управлению счётом). Результат во всех случаях один: злоумышленник получает контроль за картой и снимает с неё все деньги.

Следует отметить, что все перечисленные схемы мошенничества с недвижимостью могут и не повлечь для мошенников уголовной ответственности. Дело в том, что, даже обратившись в полицию с заявлением о мошенничестве с недвижимостью, можно получить отказ в возбуждении уголовного дела, поскольку, по мнению сотрудников полиции, имели место коммерческие отношения. Да и охватить все возможные варианты обмана в рамках одной статьи невозможно. Поэтому лучше всего обратиться для сопровождения сделки с недвижимым имуществом в надёжное риелторское агентство, к адвокату или юристу.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

По смыслу статьи 159 УК РФ, мошенничество подразумевает приобретение прав на имущественные активы или денежные средства потерпевшего, которые осуществлялись с помощью обмана или злоупотребления доверием. В сфере операций с недвижимостью такие незаконные способы реализуются намного проще, ведь при составлении договоров или проверки юридической чистоты сделок крайне сложно установить все нюансы без помощи опытного специалиста.

Статья 159 УК РФ в равной степени распространяется и на второго контрагента – покупателя. Со стороны покупателя мошеннические действия могут заключаться в следующем:

представление подложного документа о перечислении денежных средств в адрес продавца;
использование в качестве способа расчетов незаконно полученных средств материнского семейного капитала, средств жилищных субсидий для военнослужащих и иных подобных выплат;
приобретение доли в квартире для последующего захвата жилья по формальным основаниям.

В этом случае также не обойтись без помощи адвоката, которые обладает опытом совершения таких сделок. Продажа жилья будет осуществляться только после поступления денежных средств на счет собственника, либо при оформлении банковской ячейки для временного хранения денег.

При противоправном использовании незаконно полученных бюджетных средств имеет смысл обратиться в уполномоченные государственные органы для проверки существующего права на распоряжение средствами маткапитала или жилищной субсидии. Как правило, с участием адвоката на такие запросы ответ приходит достаточно быстро.

Если при совершении сделки установлены признаки мошенничества, нужно воздержаться от приобретения или продажи квартиры. Если такой факт уже состоялся, необходимо незамедлительно предпринять следующие действия:

направить заявление в правоохранительные органы с указанием факта мошеннических действий;
обратиться в судебные органы с иском о признании сделок недействительными.

Для оспаривания сделки в гражданском порядке необходимо соблюдать срок исковой давности, который составляет один год для оспоримых и три года для ничтожных сделок.

Если судом будут подтверждены основания недействительности, все полученное по сделке должно быть возвращено в исходное состояние, в том числе подлежит переоформлению в органах Росреестра право собственности на жилое помещение.

При расследовании уголовного дела по составу преступления, предусмотренному ст. 159 УК РФ, помимо установления способа противоправного действия, правоохранительным органам предстоит установить реальную рыночную стоимость недвижимости. Это необходимо для надлежащей квалификации преступного деяния, так как от величины размера ущерба будет зависеть тяжесть возможных санкций.

Градация размера ущерба проходит по следующим правилам:

значительный ущерб – не менее десяти тысяч рублей;
крупный ущерб – более трех миллионов рублей;
особо крупный размер – более двенадцати миллионов рублей.

Так как стоимость жилья даже в регионах превышает миллионные значения, определение размера причиненного вреда от мошенничества будет являться крайне важным обстоятельством при квалификации противоправных действий преступника.

По неофициальной статистике каждая 10 – 12 сделка с жилыми объектами имеет признаки противоправного деяния с использованием обмана второго субъекта и/или федерального органа регистрации. В зависимости от выбранного способа поиска вариантов и оформления сделки, вероятность обманных действий может варьироваться, составляя для сделок:

между частными лицами порядка 9%;
с участием маклера-частника в районе 10%;
сопровождаемых агентством недвижимости – 3,5%.

О том, какие виды, схемы и способы мошенничества при продаже квартиры и других сделках с недвижимостью существуют, вы узнаете далее.

В зависимости от применяемых механизмов нечистоплотные сделки с недвижимостью можно подразделить на следующие виды:

Заключение ничтожных сделок, которые в силу ограничений не должны быть оформлены, но по причине использования поддельных документов, свидетельствующих об отсутствии каких-либо обременений проходят регистрацию, вплоть до выдачи свидетельства о наличии имущественных прав новому владельцу.
Мульти продажи, представляющие собой многократную продажу одного и того же объекта недвижимого имущества с оформлением сделки в один день, но в разных местах – регистрирующем органе и у нотариуса или нотариусов, если количество сделок превышает две. При этом нотариально заверенный договор, подразумевающий самостоятельную регистрации прав на объект недвижимости, юридической силы иметь не будет, ввиду приоритетности сделки, оформленной в Росреестре первым. Разновидностью является получение задатка от нескольких претендентов, которых привлекла более низкая, по сравнению с другими предложениями, цена.
Псевдоулучшение жилищных условий, состоящее в поиске опустившегося, нуждающегося или плохо информированного субъекта и убеждение его в необходимости смены места жительства для получения суммы денег, погашения задолженности или улучшения условий проживания, в виде увеличения жилой площади. Итогом является переселение доверчивых граждан в, зачастую непригодные для жизни или удаленные от инфраструктуры, жилые помещения с существенно более низкой рыночной стоимостью и небольшая денежная компенсация.
Фальшивые родственники, могут появиться у одиноких граждан, не оставивших после себя завещания на квартиру, по отношению к которой никто не предъявил претензий на наследование. Имея связи в паспортном столе и пользуясь неосведомленностью и пассивностью регистрирующих органов, мошенники оформляют поддельные документы о родстве, предъявляют их и оформляют имущество в собственность на правах наследства.
Манипулирование юридической безграмотностью, заключается в убеждении владельцев жилья, что для того, чтобы они могли получить необходимые им услуги (например, пожизненную ренту или залог под недвижимость) следует временно переоформить собственность на благодетеля, путем подписания договора купли-продажи или дарственной (такое мошенничество с недвижимостью весьма популярно в России). Подобная необходимость обосновывается мнимыми требованием российского законодательства, вплоть до «цитирования» соответствующих статей.
Продажа «декораций», заключается в том, что покупателю показывается квартира, находящаяся по отличному от продаваемой адресу, имеющая приглядный вид и расположение, для чего производится подмена номеров квартир и даже вывесок с названиями улиц по пути следования. Фактически продаваемый объект имеет несопоставимо более низкую рыночную стоимость и может находится в аварийном или предназначенном под снос доме.

Следующее видео посвящено рассмотрению схем мошенничества в области недвижимости и способам обезопасить себя:

Нечистоплотные действия при оформлении сделок с недвижимостью, ввиду их высокой доходности, являются искушением для всех участников, каждый из которых в силу своей причастности пытается извлечь наибольшую личную выгоду. При этом неправедное поведение может быть свойственно, как одному, так и нескольким участникам сделки, находящимся в сговоре (например, риелтор и продавец или риелторы обоих сторон без их ведома).

О том, какого стоит опасаться мошенничество при продаже квартиры со стороны покупателя, читайте ниже.

Помимо рассмотренных выше алгоритмов обмана, возможна распространенная просьба об уменьшении цены по договору для уменьшения налогооблагаемой базы, мотивируемая снижением стоимости квартиры. После подписания такого договора и полной оплаты, продавец меняет решение, возвращая при этом только сумму, которая указана в тексте соглашения о купле-продаже объекта недвижимости.

Про мошенничество риэлторов при продаже квартиры мы расскажем далее.

Набор инструментов обмана агентов по недвижимости достаточно широк:

«Кабальный» договор на оказание услуг, который не позволяет его расторгнуть или обратиться к другому посреднику, до истечения определенного периода времени кроме как путем оплаты половины процента от рыночной стоимости продаваемого объекта.
Скупка недвижимости у собственников с большими задолженностями, путем их переселения в бюджетной жилье в сельской местности или малых населенных пунктах.
Двойная оплата услуг, как со стороны покупателя, так и от продавца в виде процентов от стоимости продажи.
Продажа квартир по цене превышающей запросы продавца и присвоение разницы.

Следующее видео содержит консультацию специалиста в области недвижимости по вопросу мошенничества риэлторов:

Статья 159.5 УК РФ. Мошенничество в сфере страхования (действующая редакция)

Введение 3

ГЛАВА 1. Понятие и структурные элементы криминалистической характеристики мошенничества в жилищной сфере

§1. Сущность и структура криминалистической характеристики мошенничества в жилищнойере 18

§2. Понятие иособывершения мошенничества в жилищнойере как основной элемент криминалистической характеристики 37

§3. Иные элементы криминалистической характеристики мошенничества в жилищнойере 64

ГЛАВА 2. Организационно-тактические особенности расследования мошенничества в жилищной сфере

§1. Специфика возбуждения уголовного дела о мошенничестве в жилищнойере. Организационно-тактические особенности предварительной проверкиобщений о мошенничестве в жилищнойере 88

§2. Типичныеедственныетуации и алгоритм действийедователя при расследовании мошенничества в жилищнойере 106

§3. Особенности производства и тактики отдельныхедственных действий при расследовании мошенничества в жилищнойере 121

§4. Особенности взаимодействияедователясотрудниками государственных и негосударственныхруктур при расследовании мошенничества в жилищнойере 143

На практике афера выглядит следующим образом:

все претенденты вступают в свои законные права;
оформляется договор продажи;
новый владелец полностью оплачивает цену недвижимости и переоформляет документы;
через несколько месяцев возникает новый кандидат, которому своевременно не сообщили о смерти родственника;
участникам приходится обращаться с иском в суд.

При этом нужно найти все подтверждения, касающиеся сделки, особенно доказательства факта передачи денежных средств.

К сожалению, условия свободного рынка недвижимости таковы, что никто не может быть застрахован от того, чтобы стать жертвой недобросовестных продавцов или арендодателей, и в большинстве случаев сделка оказывается недействительной уже после передачи денежных знаков аферистам.

В диспозиции нормы о мошенничестве не говорится, о цели преступления, но в соответствии с понятием хищения, которое дается в примечании к ст. 158, следует считать, что обязательным элементом состава мошенничества, как и всякого иного хищения, является корыстная цель, которая состоит в обращении похищенного имущества в свою пользу или пользу других лиц.

Стоит также отдельно упомянуть случаи, когда вы не покупаете, а снимаете квартиру. Здесь тоже можно встретиться с проблемами и потерять деньги.

В нашей практике был такой случай. За оформление встречной сделки взялся один из дальних знакомых наших клиентов. Он якобы работал риелтором в одном из агентств недвижимости. Он собственно и подобрал приемлемые варианты для встречной сделки. Оставалось лишь оформить документы и произвести расчеты. На этой стадии псевдо риелтор стал затягивать с покупкой квартиры.

Продается реальная квартира, но, совсем по другому адресу, чем та, которую демонстрируют покупателям. И последняя — в разы дороже. Для убедительности, мошенники даже могут менять таблички с номерами квартир и домов, для того, чтобы создать полную иллюзию того, что клиент смотрит именно тот объект, на который есть документы. А вот после оформления купли-продажи все и выясняется.

И если рассматривать недвижимость как самый дорогой товар, то получается, что непосредственной опасности подвержены собственники недвижимости. Все это усугубляется еще и тем, что, по сведениям правоохранительных органов и судов комплекс юридических норм, которые регулируют стороны правоотношений на рынке недвижимости, еще требует доработки.

В пример, хочется привести преступление, совершенное группой лиц по предварительному сговору (оно еще до сих пор не раскрыто) в Нижнем Новгороде. Деятельность фирмы, которую создали мошенники, заключалась в продаже и установке срубов по очень небольшой цене. Клиенты искали личную выгоду и поэтому обратили внимание на невысокую цену и небольшие сроки выполнения работы.

В них часто принимают участие участковые, сотрудники паспортных столов и ДЭЗов, а также чиновники Росреестра, которые обеспечивают широкий размах преступлениям, так как имеют возможность принимать и регистрировать фиктивные документы.

Сделки с недвижимостью относятся к высокодоходной сфере, речь идет о крупных, многомиллионных суммах. Поэтому нет ничего удивительного, что данная деятельность привлекает массу мошенников, старающихся нажиться на неосведомленных и наивных гражданах. Сейчас существует просто огромное количество конкретных схем обмана населения, мошенничество в сфере недвижимости активно эволюционирует и развивается.

Семья оформляет несколько квартир в разных районах на одного из супругов. Затем муж (или жена) подаёт иск в суд и требует признать его (ее) право на ½ долю в собственности на имущество. Ответчик не возражает, и судья выносит решение. Как правило, представители Росреестра не присутствуют на этих заседаниях.

Там где крутятся крупные суммы денег всегда много нечестных на руку людей, желающих обогатиться за чужой счет – основные виды мошенничества с недвижимостью в этой статье.

Чтобы не попасться на удочку квартирных аферистов и не потерять деньги, собственность и, что еще важнее, жизнь и здоровье, необходимо подходить к вопросам сделок со 100% ответственностью и осторожностью.

В статье обозначены и более суровые виды наказаний, если:

мошенники – группа лиц, действующих по предварительной преступной договоренности, и деянием пострадавшим гражданам был причинен ущерб в значительных размерах (ч.2);
нарушитель – должностное лицо (ч.3) – касается обстоятельств, когда работники муниципальных и государственных органов власти нарушают законную очередность распределения льгот или же отказывают в предоставлении жилья по договору социального найма, хотя квартиры на распределение имеются;
действия совершены группой лиц в особо крупном размере или же впоследствии обмана и злоупотребления доверием жертва утратила имущественные права на собственность (ч.4).

С появлением сертификата «материнский капитал» увеличилось число мошеннических инцидентов по продаже имущества с непрописанными долями детей.

Покупая квартиру на вторичном рынке следует обратить внимание на родственные отношения владельцев жилья.

Эта операция производится следующим образом: «клиент»-покупатель, полностью и безоглядно доверившись мошенникам, дает им доверенность на право регистрации сделки или участвует в регистрации, совершенно не вникая в суть происходящих действий. Довольно часто это происходит после прохождения подлинного или хорошо знакомого жертве нотариуса.

Татьяна Ивановна вышла на пенсию и решила поправить свое финансовое положение, поскольку пенсионного пособия не хватало не проживание. Для этого она подала объявление в газету о сдаче в аренду комнаты в своей квартире двум студенткам. Стоимость аренды была невысокой, и поэтому быстро нашлись две девушки, которые внесли плату сразу за полгода вперед. Через некоторое время, студентки вынуждены были съехать от Татьяны Ивановны, потому что после подписания договора аренды пожилая женщина начала выдвигать требования, которых в документе не имелось: ванную можно было посещать только раз в неделю, чтобы не тратить воду, свет надолго не зажигать, приходить домой не позже 21:00. Последней каплей стало то, что бабушка потребовала от девушек произвести ремонт комнаты, потому что они, якобы, испортили обои.

Несмотря на то, что девушки прожили в квартире Татьяны Ивановны всего лишь два месяца, денежные средства, женщина им не вернула.

Обратившись в суд по факту мошенничества, девушки выиграли дело и получили назад свои средства, а также компенсацию за моральный ущерб.

В результате можно сделать следующие выводы:

Мошенничество чрезвычайно распространено в сфере сделок с недвижимостью.
Существует несколько стандартных мошеннических схем.
Чтобы не стать жертвой таких лиц, необходимо внимательно изучать документацию и соблюдать процедуру проведения сделки.
Если человек попал в подобную ситуацию, то нужно обращаться в полицию с заявлением о мошенничестве.
В случае несогласия с итогами расследования и решением суда, можно подать исковое заявление, в котором указать все свои претензии.

Решение Верховного суда: Определение N 56-АПУ16-17, Судебная коллегия по уголовным делам, апелляция Цели причинить потерпевшему тяжкий вред здоровью у Вдовина не было, использование металлического прута не обусловлено указаниями Вдовина. По страховым мошенничествам суд не может считаться обманутым по смыслу статьи 159.5 УК РФ, оба преступления являются покушением на мошенничество, поскольку страховая компания отказала в выплате в обоих случаях…
Решение Верховного суда: Определение N 86-УД14-1, Судебная коллегия по уголовным делам, кассация Освободить Грызунова СВ. от наказания, назначенного по ч.З ст.30, ч. 1 ст. 1595 УК РФ (в связи с изменениями в уголовном законе и переквалификацией его действий) на основании п.З ч.1 ст.24 УПК РФ — за истечением сроков давности уголовного преследования…
Решение Верховного суда: Определение N 48-О13-31, Судебная коллегия по уголовным делам, кассация Действия Мамедова, Аббасова и Тимченко по хищению денежных средств ООО в период с сентября 2008 года по февраль 2009 года по фиктивному ДТП с автомобилем «» рег. знак суд квалифицировал как единое преступление, предусмотренное ч. 3 ст. 1595 УК РФ — мошенничество в сфере страхования, совершенное группой лиц по предварительному сговору с использованием своего служебного положения…