Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать право пользования земельным участком?». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Главное внимание нужно обратить покупателю земли с домом или без дома, на законность оформления сделки и надлежащее качество документации на недвижимость.
При оформлении и проверке правоспособности документации нужно учесть нижеследующее:
- Погибшее строение, если оно расположено на участке, но не участвует в сделке должно быть аннулировано как уничтоженное и снято с кадастрового учёта.
- Отделение придомовой территории должно оформляться межеванием, с внесением сведений о разделе участка в кадастровые записи.
Кроме этого требуется учитывать следующие нюансы, без которых участие ЗУ в имущественной сделке не может признаваться правоспособным. Данные требования предъявляются в случае:
- выдела части надела для купли продажи земли без дома, если он возведён на участке;
- при продаже жилого дома без основной земельной площади.
Они состоят из нижеследующего:
- Придомовая территория должна соответствовать установленному региональными властями минимальному размеру.
- При выделе участка для продажи, капитальное строение должно размещаться в соответствии с расположением красных линий и иных норм, предусмотренных для жилого дома.
- Каждый участок должен иметь подъезд и проход к основной дороге.
- Границы вновь образованных участков должны быть ровными, не налагаться друг на друга.
В итоге у продавца должно быть на руках два пакета документации на земельные участки, на одном из которых расположено капитальное строение в виде жилого дома, а второй участок выделяется без строения.
Можно ли продать право пользования земельным участком?
Если ЗУ не в собственности, то при сделке собирается документация только на жилое строение. В договоре указывается, что данный дом расположен на земельном участке, находящемся в аренде у муниципального образования или принадлежит правообладателю на иных условиях (можно ли купить или продать землю в аренде?).
Если земля оформлена в собственность, требуется разделение участка на две части, одна из которых выступит в качестве придомовой территории, а вторая – останется собственнику в качестве надела и будет использоваться по целевому назначению.
Разделение ЗУ производится межеванием. Для этого требуется нижеследующее:
- Подойти в геодезическую компанию.
- Написать заявление на реорганизации ЗУ.
- Определить под придомовую территорию минимально допустимый размер площади.
Кадастровый инженер, после проведения геодезических работ, выдаст межевое дело на два вновь образованных участка, на основании которых потребуется:
- снять с регистрационного учёта предшествующий ЗУ;
- поставить на учёт два вновь образованных участка.
После получения в Росреестре пакета документации на участки с домом и без дома, можно приступать к оформлению сделки. Обязательно – при предъявлении паспортов сторон. Если действуют представители – при предъявлении нотариально удостоверенных доверенностей. Кроме этого потребуется собрать документацию на дом:
- Правоустанавливающий документ на дом и придомовую территорию, если ЗУ в собственности.
- Кадастровый паспорт на дом и ЗУ.
- План ЗУ с указанием границ придомовой территории.
- Свидетельство о собственности на дом и ЗУ или выписку из ЕГРН.
- Кадастровую справку об отсутствии обременений в виде ареста или залога.
- Технический паспорт дома (из БТИ).
- Выписка из домовой книги о лицах, прописанных в доме.
- Квитанции об оплате налога, коммунальных услуг.
Если дом был приобретён в браке, потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга, а при совместном владении – согласие совладельцев.
Важно: Если дом был унаследован или получен в дар, разрешение от супруга не требуется.
После составления договора купчей, нужно провести регистрацию сделки в Росреестре. Здесь требуется подать следующие документы:
- паспорта сторон;
- заявление на регистрацию;
- договор купли-продажи ЗУ в трёх экземплярах;
- правоустанавливающие документы на дом и ЗУ;
- свидетельство о собственности на дом и ЗУ или выписку из ЕГРН;
- технический паспорт дома;
- квитанцию об уплате госпошлины.
Регистрационные услуги исполняются в течение 10 дней, если стороны сделки обратились одновременно, и 21 день – если подошли по отдельности. Стоимость пошлины – 2 тысячи рублей. По завершении регистрации сделка считается совершённой в полной мере, сведения о чём внесены в Государственный кадастр.
Некоторые действия в таком случае остаются общими, а некоторые – специфичными. Если на участке расположен полноценный жилой дом, поставленный на учёт в Росреестре – также потребуется процедура межевания (можно ли продать землю без процедуры межевания?). Для оставления за собственником дома, понадобится часть земли, не меньше установленного в регионе минимума. Остаток надела допустимо продать. Межевание состоит из следующих этапов:
- Подача заявления в геодезическую компанию.
- Геодезические работы по разделению ЗУ.
- Составление кадастрового отчёта.
- Постановка новых участков на кадастровый учёт.
В этом случае документация на дом не потребуется. Для проведения сделки понадобятся лишь документы на землю, которые состоят из нижеследующего:
- правоустанавливающий документ на ЗУ;
- кадастровый паспорт на ЗУ;
- кадастровый план ЗУ с указанием границ и координат поворотных точек;
- выписка из ЕГРН;
- кадастровая справка об отсутствии обременений.
Сделка оформляется составлением купчей на землю, которая обязательно подаётся для регистрации в Росреестр.
Справка: Подача документации в Росреестр может осуществляться через отделения МФЦ «Мои документы».
Стоимость пошлины для регистрации участка, который продаётся без жилого дома та же – 2 тысячи рублей. Не изменяются и сроки регистрации. Исключение составляют договора, которые удостоверялись нотариально. Здесь пошлина отменяется, а процедура сокращается до трёх дней.
После регистрации новому собственнику выдаётся выписка из ЕГРН на участок, которым он вправе полноценно владеть и пользоваться по целевому назначению. Часть надела в виде придомовой территории сохраняется за предшествующим владельцем.
Возможно, вас также заинтересует информация, подготовленная нашими экспертами, о покупке и продаже земельных участков:
- в коттеджном поселке;
- под ферму или ЛПХ;
- коммерческого назначения;
- под многоэтажное строительство;
- промназначения;
- под строительство базы отдыха и гостиницы.
Если продаётся только дом, а земля не оформлена в собственность, то налог распространяется только на стоимость дома, указанную в договоре купле-продажи. Здесь учитывается только рыночная стоимость объекта.
Когда участок находится в собственности и дом продаётся совместно с выделенной придомовой территорией, совокупно уплачивается налог с земли и дома, то есть – учитывается общая рыночная стоимость и сумма денег, полученных по сделке. О том, как купить земельный участок вместе с домом, что нужно в этом случае знать об оформлении сделки, узнайте в отдельном материале.
Если участок купили или приватизировали более чем 3 года назад, а дом возведён недавно и срок владения им менее трёх лет, то НДФЛ с продажи земли не удерживается, налогом облагается только стоимость капитального жилого строения.
Имущественный вычет начисляется покупателю и на придомовую территорию, и на жилое строение, если он имеет право на обозначенную налоговую льготу.
Когда в сделке не участвует дом, то его стоимость не влияет на уплату НДФЛ – налог удерживается только с земельного участка, если тот находился в собственности менее 3 лет и его стоимость выше, чем 1 миллион рублей. То есть налогом будет облагаться только та часть указанной в договоре стоимости ЗУ, которая превышает 1 миллион.
Выплата имущественного вычета в пользу покупателя также осуществляется с той суммы, которая указана в договоре купли-продажи как цена объекта, представленного к сделке. Здесь учитывается только стоимость земли, без учёта цены жилого строения.
Продажа дома без земли и участка без дома допускается только в случаях, соответствующих земельному и гражданскому законодательству: под жилое строение должна выделяться соразмерная часть придомовой территории, или применяться иные нормы законодательства. Сделка оформляется договором и регистрируется в Росреестре. С дохода может взиматься налог.
Можно ли продать участок без межевания
Не все знают, можно ли продать участок выделенный многодетной семье. На такой шаг многие решаются для улучшения финансового благополучия.
Однозначного ответа на данный вопрос в законе не предусматривается. Правительство РФ пока не реагирует на подобные моменты.
Федеральные нормативно-правовые акты регулируют только право предоставления участка. А порядок получения земли прописывается региональными законами.
Поэтому выделяют несколько вариантов решения:
- Ранее предусматривался вариант, в ходе которого земельный участок оформлялся не в собственность, а в аренду. Граждане могли возвести на нем объект недвижимости с дальнейшим оформлением права собственности. После этого возможна регистрация и земельного участка, его продажа в будущем.
- Участок может быть сразу же оформлен в собственность, но при наличии обременения. Владельцу может быть вменена обязанность по постройке дома на земле. Тогда разрешается оформление недвижимости и надела.
- Позволено долевое оформление земельного надела в собственность всех членов семьи. Также право предоставляется несовершеннолетним детям. Продать участок можно только при согласии всех собственников. Так как среди владельцев числятся лица, не достигшие 18 лет, то требуется разрешение органов опеки и попечительства. Зачастую государственные органы не препятствуют проведению таких сделок.
- Последним вариантом является полное оформление права собственности. При этом выделяется возможность продажи земельного участка без каких-либо препятствий.
Продажа земли, полученной многодетной семьей в пользование, возможна. Однако условия реализации надела устанавливаются в каждом регионе местными властями.
Законодательно предусматривается передача прав на собственность многодетным семьям только при построении на нем объекта недвижимости. В противном случае возможна исключительно его аренда.
Постройка должна быть введена в эксплуатацию. При этом деньги на возведение строения имеются далеко не у всех.
Без оформления права собственности на участок его продажа не представляется возможной. Это обусловлено тем, что арендатор не может реализовать полученную в пользование землю.
После того, как будет построен дом, можно продать его и участок. Органы опеки подтверждают, что права несовершеннолетних собственников не нарушаются. Поэтому при продаже важно удостоверить государственную организацию, что был приобретен равнозначный или больший по стоимости и площади объект.
Пока семья считается арендатором земли, взимается плата 0.3% каждый год. Размер определяется в соответствии с кадастровой стоимостью. Аренда обычно оформляется на 10 лет. Но земля становится собственностью только после предоставления документов о постройке.
Реализация выделенного земельного участка предусматривается в соответствии с региональными нормами. Важно изучить местные законы, чтобы правильно провести процедуру.
Для этого нужно составить устав ТСН, провести собрание учредителей ТСН и подать документы в налоговую.
Да, каждый сам решает вступать ему в ТСН или нет, для вступления в ТСН нужно подать заявление, председателю которое будет рассмотрено на общем собрании членов ТСН. Те, кто уже вступил в ТСН могут выйти из него в любой момент по заявлению в уведомительном порядке, на зависимо от наличия задолженности. Любой собственник земельного участка имеет право присутствовать на общем собрании ТСН без права голосования, а также знакомиться с бухгалтерскими и иными документами ТСН которые ему обязаны предоставить по заявлению не позднее чем через 30 дней с момента подачи заявления.
ТСН не имеет права устанавливать стоимость предоставления данных документов дороже чем фактическая стоимость изготовления копий этих документов.
садовый домик, расположенный по адресу: г.Калуга, тер.Сдт М, уч.3, инвентарный номер 25199, назначение — дачно-садоводческое, собственность не зарегистрирована, стоит 30066,31р.Данным участком и домиком я владею и пользуюсь с декабря 1993 года. На земельном участке я высаживаю сельскохозяйственные культуры, ухаживаю и собираю плоды с садовых деревьев.
На этом участке я провожу все теплое время года. Он является для меня источником продуктов питания, поскольку я пенсионер и у меня нет иных доходов, кроме пенсии. Так как бывший собственник — Кл О.И.
К нему приложите все имеющиеся документы, которые подтверждают право собственности если не на земельный участок – то на возведённое на участке строение или на другие виды работ, которые выражаются в конкретной денежной сумме. При отсутствии таких документов воспользуйтесь свидетельскими показаниями, которые могут дать ваши соседи.
При продаже земельного участка происходит переход права собственности от продавца к покупателю.
Следовательно, чтобы продавец мог передать свое право, он должен изначально им обладать.
Так, арендатор не имеет права продать от своего имени земельный участок, находящийся у него в аренде.
Обладатель служебного надела или участка на праве пожизненного наследуемого владения должен сначала оформить свое право собственности на этот участок, после чего получит юридическую возможность произвести отчуждение этого права, то есть продать земельный участок.
Итак, продавец земельного участка должен иметь зарегистрированное право собственности на этот участок, и никак иначе. В свидетельстве о госрегистрации права должна быть строчка: Вид права – собственность.
У одного участка может быть несколько собственников.
Можно ли по закону продать земельный участок, выделенный многодетной семье
Членская книжка, любые виды справок не могут подтвердить право собственности на землю.
Поэтому, если у председателя садоводческого товарищества нет документов на тот участок, который он продает, то его действия незаконны и даже могут быть расценены как мошенничество.
Получить информацию из Росреестра можно на официальном сайте — запросив выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Если земельный участок раньше выделялся в собственность или в пользование гражданина, но его найти не удается, занимать чужую землю нельзя, это будет самозахват. Искать собственника заброшенного земельного участка, прежде чем занять его, надо обязательно.
В основном это случается при продаже участка или передаче его новому владельцу. В процессе пользования землей также зачастую возникают спорные ситуации, касающиеся в основном возведения построек на недостаточно удаленном расстоянии от границы участка. Очень часто массу споров вызывает изъятие земельных участков.
В судебной практике довольно часто рассматриваются исковые заявления о незаконном изъятии земли.
Также предъявляются иски арендаторов о незаконном их выселении с земельного участка его владельцем за невыполнение арендатором своих обязательств. И владелец участка также может подать иск о выселении арендатора в случае нарушения последним условий договора аренды.
Но наиболее сложными и противоречивыми, с юридической точки зрения, являются земельно-планировочные отношения, поскольку в этом случае для разрешения спорного вопроса необходимо привлечение государственных органов, занимающихся планированием.
При этом неважно, насколько далеко или близко личный участок находится от общественного. Посторонних людей можно не пускать на эти земли.
Но штраф за это брать нельзя, так как у СНТ и его отдельных членов нет таких полномочий. Каждый общественный участок предназначен для обеспечения каких-то нужд и имеет своё назначение.
К ним относятся:
- Отдых – спортивные и детские площадки, водоёмы.
- Размещение необходимых коммуникаций. Это могут быть опоры ЛЭП, газопроводы, трубопроводы и т. д.
- Перемещение – дороги, проезды, переулки и т. д.
- Пожарные водоёмы.
- Санитарные и защитные зоны.
- Размещение зданий – например, подсобных помещений или того, где размещается правление.
Пользоваться им могут все садоводы, но только по назначению.
Чаще всего это от 10 до 30 дней.
Не стоит пренебрегать законом при передаче собственности от одного владельца другому. Иногда о переводе земельного участка к другому хозяину извещают только председателя или правление садоводческого товарищества.
Решение об исключении одного члена товарищества и принятии другого принимают на общем собрании.
Необходимо предоставить следующий перечень бумаг:
- Документы о праве собственности: правоустанавливающие и правоудостоверяющие;
- Технический паспорт жилого дома;
- Выписка из домовой книги;
- Согласие всех зарегистрированных в доме лиц с их обязательством выписаться в сроки, установленные договором;
- Документ об отсутствии задолженности по налогам;
- Выписка из ЕГРП;
- Кадастровый паспорт на землю или уведомление об отсутствие сведений в Кадастровой палате;
При необходимости:
- Согласие супруга, удостоверенное нотариусом;
- Разрешение (согласие) органов опеки и попечительства.
Может ли СНТ продать земли общего пользования
Законодательство обязывает регистрировать переход права на недвижимость при совершении сделки купли-продажи, в связи с этим договор подписывается, как минимум, в 3 экземплярах: по одному для каждой сторон и один – хранится у Регистратора.
Документы для госрегистрации:
- правоустанавливающие документы на оба объекта;
- кадастровый план (техпаспорт) на дом и кадастровая выписка на землю;
- договор купли-продажи с передаточным актом;
- справка о лицах, зарегистрированных в доме;
- квитанции об оплате пошлины.
Дополнительно могут потребоваться:
- согласие супруга, заверенное у нотариуса;
- разрешение или согласие органов опеки и попечительства;
С паспортом и с заявлением о госрегистрации обращаются обе стороны сделки. Процедура займет 10 рабочих дней.
Если недвижимость находилась во владении у продавца менее трех лет – он обязан подать налоговою декларацию по форме 3-НДФЛ и уплатить налог по ставке 13%. В то же время он имеет право на налоговый вычет, но на сумму не более 1 000 000 рублей, или вправе сократить сумму налогооблагаемых доходов на сумму связанных с приобретением данного объекта недвижимости расходов.
Покупатель также вправе воспользоваться своим правом на имущественный вычет, не превышающий 2 000 000 руб. Не следует забывать, что собственник, коим становится покупатель, является плательщиком земельного налога и налога на имущество физических лиц.
Стоимость оценки объекта при обращении в специализированное агентство будет зависеть, как правило, от трудоемкости процесса удаленности объекта и составит не менее 6 000 рублей.
При обращении в банк для передачи денег – его услуги обойдутся от 12 рублей в день.
Проверка юридической чистоты сделки при обращении к юристам составит не менее 2 000 рублей. Если предусматривается полное сопровождение сделки, то стоимость такой услуги будет от 35 000 рублей.
Титульное страхование составит в среднем 0,3% от суммы страхования.
Для граждан госпошлина составит 6000 рублей (2000 рублей за регистрацию права на дом и 2000 – на землю, 2000 – регистрация договора); для юридических лиц: 66 000 рублей (по 22 000 тысячи за объект, 22 000 – за регистрацию договора).
Получение выписки из ЕГРП на бумаге обойдется в 200 рублей для граждан и 600 рублей для организаций.
Не оформлено право собственности на дом или земельный участок. Продавец может владеть землей не на праве собственности, а на праве, например, пожизненно наследуемого дарения.
Дом может оказаться самовольной постройкой, которую впоследствии будет довольно сложно оформить надлежащим образом.
Поддельная доверенность. При совершении сделки, когда действует доверенное лицо, необходимо обратиться к нотариусу, который выписывал доверенность, чтобы убедиться, что она не была отозвана. Стоит также убедиться, что лицо, выписавшее доверенность, дееспособное. Не лишним будет убедиться, что собственник вообще жив.
Если дом был продан без согласия зарегистрированных в нем лиц, сделка может быть оспорена в судебном порядке. Однако, в этом случае спасением может стать страхование риска утраты права собственности, конечно, если покупатель позаботился об этом заблаговременно.
Перед продажей дома рекомендуется провести профессиональную оценку недвижимости и привести в порядок документы на имущество, завершить регистрацию прав на участок и на дом.
При совершении сделки следует произвести тщательную проверку документов, целесообразным будет обращение к юристам. Однако, не стоит забывать, что 100% гарантию на юридическую чистоту сделки не могут дать и профессионалы, поэтому для покупателя нелишним будет обращение в страховую компанию.
Самым надежным способом передачи денежных средств является помещение денег в банковскую ячейку: во-первых, при передаче денег присутствуют свидетели, во-вторых, банк обеспечивает надежное хранение средств, в-третьих, банк дает дополнительные возможности для пересчета и проверки подлинности банкнот. Акт-прием передачи подписывается только после завершения расчетов.
Завершающим этапом станет регистрация договора и перехода прав на недвижимость.
Любой собственник земельного участка имеет право распорядиться участком по своему усмотрению, если, конечно, все документы в порядке. Обременение в виде договора аренды не является препятствием в этом. Все обременения в обязательном порядке отражены в
Выписке из ЕГРП. Иногда покупатель специально готов купить участок именно с обременением по договору аренды, чтобы иметь пассивный доход. Новый владелец имеет право расторгнуть договора аренды, если для этого будут условия в самом договоре аренды или в установленном законом порядке. Если договором аренды не предусмотрено расторжение аренды и арендатор является добросовестным исполнителем условий по договору аренды, то расторгнуть договор аренды до окончания срока его действия бывает непросто.
Важно помнить – если на земельном участке (далее – ЗУ) находится дом, то подарить только лишь землю под ним, оставив дом себе, вы не имеете права. Однако это распространяется только на тот случай, если дом принадлежит вам, то есть вы владеете правом собственности на него.
СПРАВКА! Однако, если дом находится во владении других лиц, то появляется возможность подарить только землю под ним. Естественно, этот дом должен быть оформлен в законодательном порядке.
Да, в случае, когда дом не принадлежит вам, то никаких ограничений нет. Такой ЗУ можно спокойно дарить, оставлять в наследство и прочее.
Собираетесь передать права собственности на земельный участок?
Не знаете, как лучше это сделать? Интересуетесь возможными вариантами?
Вне зависимости от наличия дома на участке, обращаться в обоих случаях необходимо в Росреестр.
Дело в том, что любая процедура дарения предусматривает переход права собственности на землю, а именно Росреестр занимается оформлением этого перехода.
Перед тем как туда обращаться, вам необходимо составить и подписать дарственную (она же договор дарения) и собрать требуемый список документов, о чем пойдет речь далее.
Для начала опишем случай дарения земельного участка (далее – ЗУ), на котором отсутствует дом. В этом случае набор документов будет следующим:
- Два заявления (нужны для Росреестра), которые подаются обеими сторонами сделки. Так, собственник ЗУ пишет заявление о переходе прав собственности на его имущество, а получатель подарка – о приобретении таких прав.
- Договор дарения (об его оформлении будет отдельно сказано чуть ниже).
- Личные документы дарителя и одариваемого – паспорт, либо свидетельство о рождении (если получатель не достиг возраста 14 лет). Если же любая сторона является юридическим лицом, то требуются личные документы его представителя.
- Все необходимые реквизиты даримой земли – план межевания (если он имеется), кадастровый план (из которого можно будет узнать текущую стоимость ЗУ).
- Квитанция об оплате госпошлины (на текущий момент ее размер составляет 2000 рублей).
ВАЖНО! А вот если на участке находится дом, то необходимы будут все бумаги, которые смогут подтвердить, что он зарегистрирован на другое лицо (как вы помните, только в таком случае возможно подарить землю без дома).
К таким документам относят:
- Выписка из Росреестра, в которой будет явно указан собственник этого дома.
- Технический паспорт из БТИ.
- Возможным, но не обязательным будет наличие тех документов, на основании которых произошел переход права собственности на дом – договор дарения или купли-продажи.
Впрочем, в такой ситуации вам , возможно, придется запросить этот документ напрямую у собственника дома, а он не всегда может дать согласие на его предоставление.
- Скачать бланк договора дарения земельного участка без строений
- Скачать образец договора дарения земельного участка без строений
Можно ли продать здание без земельного участка
Когда вы соберете все требуемые документы и подпишете верно составленный договор, можно, наконец, обратиться со всем этим в Росреестр (или в любой многофункциональный центр, которые также занимаются подобными вопросами), где и будет происходить переоформление права собственности.
Вся процедура состоит из следующих этапов:
- В любой из указанных выше органов подаются все требуемые бумаги.
- Управомоченные лица проверяют все документы на предмет их достоверности и подлинности, после чего выносят вердикт, является ли законным и возможным проведение данной сделки.
- Если какое-либо условие не было соблюдено, в письменном виде оформляются основания для отказа проведения сделки, после чего копии этого заключения направляются обеим сторонам.
- Если все было оформлено верно, и никаких проблем нет, то в реестре создается новая запись о том, что произошел переход права собственности от дарителя к получателю.
- Составляются и подписываются правоустанавливающие документы, которые затем выдаются на руки получателю участка.
Если дарственная была заверена нотариально, то регистрация займет не более трех рабочих дней. Если при этом заявление на регистрацию было подано нотариусом в электронном формате, то срок оформления будет еще меньше – всего один день. Общий срок проведения регистрации (если стороны все оформляли самостоятельно) составляет 10 дней.
СПРАВКА! Цена на дарственную у нотариусов отличается в зависимости от городов. Чаще всего начинается от нескольких тысяч рублей и заканчивается несколькими десятками в столице.
Единственное, за что придется обязательно платить, помимо нотариуса, – это госпошлина, размер которой составляет 2000 рублей. Если же сделка была проведена между лицами, не состоящими в близких родственных отношениях, то получатель ЗУ будет обязан уплатить налог, равный 13% от стоимости ЗУ.
В то же время в соответствии с земельным законодательством (ст. 2 Закона о введении в действие ЗК РФ) при продаже зданий, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования, данное право подлежит переоформлению на право аренды или право собственности на земельные участки по выбору покупателей зданий. Между тем в законодательстве не указан порядок переоформления прав на землю при покупке здания.
Так, ст. 273 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту – ГК РФ) определяет, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования. Аналогичные положения содержит п.
2. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение 1. При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
и как быть с договором аренды земельного участка переоформлять его или можно не переоформлять. Да,собственник имеет право продать здание, если он владеет в единственном лице,и не требуется согласие на сделку: соучредителей,членов кооперативов и т.п. В договоре купли-продажи в обязательном порядке прописывается, кто и по какому праву является собственником земли, на котором расположен данный объект недвижимости. Касательно земельного участка. 1.Новому собственнику необходимо получить от прежнего собственника здания доверенность на действующий договор аренды земли.
Оформление земельного участка в собственность через МФЦ
Законом определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Согласно этому принципу, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).
«Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными»
(п.
А вот арендатор как раз не имеет никаких законных прав на то, чтобы продать участок. Однако, за ним сохраняется право переуступки своих обязанностей, если подобное прописано в договоре аренды в отношении другого лица. Однако, это возможно только в случае, если владелец земельного надела дал свое согласие (о том, какова процедура передачи полномочий и обязанностей по соглашению уступки между физическими лицами, можно узнать здесь).
Объекты недвижимости, в том числе – участки земли под домом или не застроенные и предназначенные для различных целей наделы, допускаются к участию в имущественных сделках.
Основные требования для проведения имущественных операций следующие:
- Недвижимость требуется оформить в собственность путём приватизации или иметь правоустанавливающую и право удостоверяющую документацию, полученную в результате предыдущей имущественной сделки.
- Имущество не должно быть обременено залогом.
- Если земельный участок или иной объект находится в совместной собственности – требуется солидарное участие в сделке или предоставление нотариально удостоверенной доверенности.
- Сделка оформляется официальным гражданско-правовым договором и требует регистрации в многофункциональном центре (МФЦ) или местном отделении Росреестра.
Как показывает практика, в данный регламент не входит требование по обязательному проведению межевания, при условии, что надел состоит на кадастровом учёте (о связи кадастра и межевания мы писали тут). Получается, на вопросы, можно ли продать землю без межевания и можно ли купить земельный участок без межевания, можно однозначно ответить — да.
Наиболее распространённые имущественные сделки с участками – это аренда. Арендатором вправе выступить:
- муниципалитет населённого пункта;
- физическое и юридическое лицо.
Для арендаторов из числа административных органов, установлено нормативное положение, которое предусматривает передачу права аренды через проведение публичных торгов.
Для публичных торгов требуется постановка ЗУ на кадастровый учёт и проведение межевания.
Поэтому земли, приобретаемые в настоящее время при участии в торгах, оформлены соответственно установленным правилам и прошли межевание.
Для аренды земель у муниципалитета потребуется:
- Подойти в администрацию населённого пункта и написать заявление на имя главы муниципалитета.
- В заявлении указать просьбу о разрешении участвовать в торгах. Приложить копию гражданского паспорта заявителя.
- Ожидать приглашение от администрации. После покупки права аренды на торгах оформить документацию.
Оформление первичных документов происходит в администрации, где будут выданы:
- копия протокола проведения торгов;
- акт о передаче права аренды.
С обозначенными документами требуется подойти в местное отделение многофункционального центра (МФЦ) и написать регистратору заявление с просьбой о регистрации полученного права аренды. Предварительно следует уплатить госпошлину о регистрационных услугах (2 000 рублей) и предъявить квитанцию и гражданский паспорт. Через месяц правообладатель получит в Росреестре свидетельство о праве аренды.
СПРАВКА. Лица с инвалидностью, или воспитывающие детей инвалидов имеют право на внеочередное получение участков, без участия в торгах.
Однако если арендодатель физическое или юридическое лицо, которое вправе передать в аренду принадлежащие ему участки, на него данные требования не распространяются. То есть такой собственник вправе оформить договор аренды без представления межевого плана. В этом случае действовать требуется следующим образом:
- Составить договор аренды между собственником и правообладателем. Целесообразно удостоверить его нотариально.
- Если аренда предусматривает срок более года, договор требуется зарегистрировать в МФЦ. Для этого стороны подходят в Росреестр, с паспортами и квитанцией об оплате пошлины. Собственник предоставляет кадастровый паспорт участка и свидетельство о форме права.
- Через месяц выдаётся свидетельство о праве аренды, которое передаётся арендатору. Остальная документация на землю, остаётся у собственника.
- Ответственность за все споры, которые могут возникнуть при аренде земельного участка без межевания участка, возлагается на собственника надела.
Покупать ли участок без межевания участка? При покупке или продаже участка без межевания участка ответственность и риски за не размежёванный участок передаются новому владельцу.
Если продавец существенно снижает стоимость земель при продаже за счёт отсутствия межевания, покупатель может приобрести преимущества от сделки, а может их утратить.
Вопрос в том, что именно межевание выявляет все проблемы и нарушения, устанавливая достоверные межевые границы на местности.
Пока оно не проведено, допускается появление неприятных сюрпризов. Если покупатель принял решение о приобретении такого участка, алгоритм оформления следующий:
- Стороны составляют гражданско-правовой договор купли-продажи (купчую). Его можно удостоверить нотариально.
- После оформления и подписания сторонами, договор обязательно регистрируется в МФЦ. Стороны уплачивают пошлину, пишут заявление на регистрацию имущественной сделки и прилагают пакет документов.
- Через месяц покупатель получает свидетельство о собственности и кадастровый паспорт. Получается, он купил участок без межевания участка и с этого момента вся ответственность за расположение границ участка переходит к нему.
Как осуществляется продажа права аренды земельного участка по закону?
Перед тем как продать дом без земли убедитесь, что есть бумаги на постройку и на участок. Их должен был предоставить предыдущий собственник. Если они отсутствуют, обратитесь в соответствующую инстанцию с заявлением об изменении обладателя собственности, или о получении участка в аренду.
Чтобы в дальнейшем проводить сделки с землей, вам необходимо иметь всю техническую документацию на нее. Для небольших территорий кадастровый паспорт можно не оформлять.
Проверьте наличие документов на дом и землю
Продажа дома без земельного участка невозможна, без уточнения всех деталей. В соответствующем органе нужно узнать, какая территория закреплена за постройкой. Когда площади недостаточно для отчуждаемого строения, урегулировать это можно получив соответствующее постановление.
Согласно действующим нормам права, за владельцем постройки закрепляется не только земля под домом, но и прилегающая к нему территория
Обратившись в соответствующую организацию, вы сможете воспользоваться следующими услугами:
- Обозначение границ участка.
- Составление плана земли.
- Проведение топографической съемки.
Все это необходимо для постановки надела на учет в центре регистрации земельных участков. Также этот пакет бумаг пригодится при получении выписки из технической документации.
Еще один вариант, при котором можно продать дом без земли – когда участок арендован. Если строение находится в собственности, а территория нет, к купчей прилагается специальный документ. В нем отмечается передача прав новому арендатору. Данный факт регистрируется в Росреестре.
Убедитесь в том, что ваш договор об аренде еще действителен, и по нему отсутствуют задолженности.
Оформите переуступку права аренды земли
Продажа жилого дома без земельного участка или его части возможна только после официального размежевания. После этого на учет становятся уже два объекта, один из которых будет с домом. Каждому из владельцев будут выданы отдельные Свидетельства о регистрации прав собственности на землю.
Для различных областей и территорий предусмотрены свои нормативы земли. Местная власть может прописывать как минимальные, так и максимальные размеры отчуждаемых участков
Сделки, связанные с долевой собственностью и ее отчуждением сторонним лицам оформляются в нотариальных конторах. Простая письменная форма предусмотрена только для сделок между обладателями долей.
Реализовать свою часть в доме можно только с отчуждением соответствующего участка территории. В некоторых случаях сначала делают дарение микрочасти, после чего вступает в силу приоритетное право.
Продайте микро долю в доме, чтобы вступило в действие преимущественное право
Продажа права аренды выгодна по нескольким причинам:
- Арендатор может снять с себя обязательства без дополнительных затрат. Землепользователь должен рационально использовать участок и не допускать его порчи. Иначе гражданина или организацию могут привлечь к административной ответственности, а собственник может потребовать материальную компенсацию.
- Права собственника не ущемляются, так как все условия аренды продолжают действовать.
- Извлечение прибыли. Так цена участка под ИЖС может значительно вырасти через несколько лет.
Арендатору для совершения сделки потребуется ряд документов:
- паспорт (или свидетельство о регистрации, если право продаёт организация);
- оригинал договора аренды;
- решение органа власти о проведении торгов или о предоставлении участка в аренду без аукциона;
- технический план, где будут обозначены все имеющиеся строения;
- письменное согласие собственника (если это требуется в соответствии с договором аренды).
Продажа части земельного участка, имеющего один кадастровый номер
Такие сделки распространены в случаях, когда прежний арендатор, пользующийся государственным или муниципальным участком, по какой-то причине передумал осуществлять строительство или иное использование этой земли.
Не путайте продажу права аренды и субаренду земельного участка. При субаренде образуется два уровня договоров: между собственником и арендатором, и между арендатором и субарендатором. Цепочка правообладателей таким образом дополняется третьим участником.
Договор купли-продажи права аренды земельного участка чаще именуется договором переуступки права аренды. Перед его заключением выясните следующее:
- Нет ли в договоре аренды запрета на переуступку, а также ряда обстоятельств, из-за которых передача прав невозможна:
- наличие самовольных построек на земельном участке;
- наличие судебных споров или иных обременений земельного участка;
- у нынешнего арендатора есть задолженность по арендной плате.
- Необходимо ли согласие собственника земли на переуступку. Если договор аренды заключен на срок более 5 лет, то согласия собственника не требуется, в иных случаях оно обязательно.
- Обратитесь в администрацию региона или населенного пункта, в зависимости от того, кому принадлежит земля, чтобы выяснить порядок получения согласия и оформления переуступки.
В случаях, когда для переуступки нужно согласие собственника, потребуется написать заявление о получении согласия на передачу арендатором прав третьему лицу. Такое заявление может рассматриваться до 30 дней, по истечении которых арендатор получает согласие на передачу или отказ в выдаче такого согласия.
Приобретение земли в собственность через аренду является очень распространенной практикой в стране. В частности, муниципальные и региональные земли пользуются большим спросом в силу своей юридической чистоты и верно оформленных документов с правовой точки зрения.
Вам будет интересно прочесть:
Список документов для продажи земли мы разместили в этой статье.
С порядком оформления предварительного договора ознакомьтесь по этой ссылке.
Заключение ДКП доли земельного рассматривали здесь.
Вопросы ипотечных кредитов и господдержки при покупке земли мы освещали в этом материале.
Покупателем может быть как сам арендатор, реализующий преимущественное право покупки, так и третье лицо, приобретающее объект недвижимости на этой земле. Иногда земельный участок продает арендодатель, а право аренды по заключенной сделке при этом сохраняется.
Преимущественное право выкупа земли предоставлено как арендаторам на частных землях, так и пользователям по сделкам с муниципальными и региональными участками. Это право установлено ст. 624 Гражданского кодекса РФ. В Земельном кодексе соответствующие положения утратили силу в марте 2015 года.
В соответствии с законом, выкуп арендатором имущества может быть произведен:
- по истечении договора аренды при условии добросовестного и полного внесения арендных платежей;
- до истечения такой сделки при условии полного внесения выкупной цены.
При этом в договоре аренды должно быть предусмотрено право выкупа земли арендатором. Кроме этого, статьей 621 ГК РФ предусмотрено преимущественное право арендатора заключить соглашение на новый срок.
Процедура выкупа регламентируется местными актами. Для земель сельскохозяйственного назначения необходимо использование участка в течение 3 лет. На участке, арендованном под ИЖС, на момент выкупа должны находиться постройки, оформленные в собственность арендатора. Даже если это незавершенное строительство, рекомендуется оформить на него права, чтобы избежать процедуры торгов.
Чтобы инициировать процедуру выкупа, нужны 4 действия:
- Подать заявление о выкупе в земельный комитет администрации населенного пункта или региона и дождаться решения.
- Подписать договор купли-продажи.
- Оплатить его.
- Зарегистрировать свое право в Росреестре.