Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа доли в квартире 2 х и более дольщиков порядок оформления». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
С момента оформления права владения даже 10 доли дома владелец имеет полное право вселиться в квартиру и проживать в ней на законных основаниях, конечно, на метраже, который ему принадлежит, к примеру, отдельной комнате.
В то время как сопутствующие помещения, такие как кухня, ванная и коридор будут являться общими, что предопределит тесное общение между всеми жильцами.
Хорошо, если соседом по жилью окажется близкий родственник либо просто приятный человек, а если нет, то проживание в подобных условиях, сопровождающихся постоянными скандалами из-за уборки общих помещений, громкой музыки либо посещения гостей могут существование проживающих в квартире лиц сделать просто невыносимым.
Особенности и правила оформления продажи доли в квартире
Переоформление права владения не является простой процедурой, учитывая, что для соблюдения законных прав и интересов сторон предстоит исполнить многоуровневую комбинацию, определенную законом, состоящую из следующих шагов:
- уведомления дольщиков о продаже части квартиры;
- оформления предварительного договора;
- заключения основного соглашения;
- прохождения государственной перерегистрации перехода права владения.
В силу ст.250 ГК РФ предложение о праве преимущественной покупки действительно в течение 30 дней с момента вручения уведомления.
Если по истечении указанного периода решение совладельцев не последовало, собственник доли имеет право продать свое имущество.
Стоит отметить, что если в уведомлении содержались недостоверные данные, к примеру, цена доли была существенно завышена, содольщик может опротестовать последующий договор перепродажи жилого помещения в связи с нарушением норм ст.250 ГК РФ. Кстати, если квартира принадлежит трем и более собственникам и продавец получил предложение о продаже ото всех, право выбора остается только за ним, так как только он может решить, кому продавать свою долю, а кому нет.
В рамках ст.250 ГК РФ продажа доли жилого помещения возможна только при соблюдении права преимущественного приобретения по истечении 30-дневного срока с момента вручения уведомления, да и только в том случае, если ответного предложения не последует.
При этом, если соседи направили отказ от покупки в письменном виде ранее установленного законом срока, квартира может быть продана постороннему лицу и менее чем через 30 суток.
В силу ст.209 ГК РФ хозяин вправе распоряжаться принадлежащей ему недвижимостью по своему разумению, конечно, если законные права содольщиков будут соблюдаться.
То есть, если продавец во исполнение норм ст.250 ГК РФ уведомил содольщика о продаже доли, и ответное предложение не последовало, часть квартиры можно продавать даже без согласия последнего.
Продажа доли в квартире: порядок, условия, документы
В рамках закона при продаже доли в жилом помещении законом предъявляются определенные требования, в частности:
- обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи;
- уведомление содольщиков о намерении реализовать свою часть недвижимости.
То есть, если договор не будет заверен нотариально либо будет отсутствовать уведомление, документы при переоформлении права собственности даже не примут в Росреестре, что собственно, признает сделку ничтожной. Однако, если каким-либо образом сделка все же пройдет перерегистрацию, дольщики смогут ее опротестовать в судебном порядке, таким образом, признав незаконной.
Права нового собственника регистрируются в органах Росреестра. Участники договора могут либо самостоятельно направить туда документы (вместе с заявлением о регистрации), или сделать это через нотариуса. При втором варианте за услугу придется заплатить. Сколько точно она будет стоить, следует уточнять в нотариальной конторе, так как единых расценок не существует.
Обратите внимание! Нотариально заверенные сделки регистрируются быстрее – в течение трех рабочих дней. Если документы в Росреестр передавались электронным способом, то время сокращается до одного рабочего дня.
В регистрирующий орган покупателю обязательно нужно представить передаточный акт на квартиру. Без этого документа оформлять на него право собственности чиновники не будут.
Переход права собственности к другому лицу фиксируется в ЕГРН. Отметка об этом факте ставится и на договоре купли-продажи, экземпляры которых возвращаются покупателю и продавцу. Также они получают:
- выписку из Единого госреестра недвижимости;
- кадастровый паспорт.
После этого сделка по приобретению доли в квартире считается совершенной, а право нового ее владельца – зарегистрированным. Полученные документы являются основанием для выдачи продавцу «замороженных» денег покупателя.
Кратко рассмотрим, как законом регулируются различные нюансы подобных сделок.
Любой из участников общей собственности на квартиру имеет право выделить отдельную долю, которой он сможет распоряжаться по собственному усмотрению. Это можно сделать:
- в договорном (добровольном) порядке;
- через суд.
Если между сособственниками квартиры нет конфликта, они вправе составить у нотариуса соглашение, добровольно распределив доли. Данный документ явится основанием для перерегистрации права собственности в Росреестре. В ЕГРН будет зафиксирован конкретный размер доли каждого совладельца.
Когда договориться не удается, дело передается на рассмотрение суда. Если доля заявителя слишком мала или ее нельзя выделить в натуре, обычно принимается решение о выплате истцу денежной компенсации другими совладельцами квартиры.
Необходимость выдела доли часто возникает в отношении когда-то приватизированной квартиры, когда в свидетельство о собственности вписывались все участники договора. Если кто-то из родственников – дольщиков в дальнейшем пожелает распорядиться своей частью жилья, ему потребуется ее выделить из общей собственности.
В отношении иных совладельцев недвижимости продавец ограничен лишь соблюдением права преимущественной покупки. Если сособственники отказались выкупать долю или ничего не ответили на его предложение в течение месяца, он вправе продать ее кому угодно. Письменного или устного разрешения других дольщиков ему не требуется.
Продать долю несовершеннолетнего ребенка можно только при наличии письменного разрешения органов опеки. Перед тем как его оформить (или отказать в этом), чиновники выяснят, где в дальнейшем будет проживать ребенок, в каких условиях и т.д.
Чтобы получить разрешение, родителю или иному представителю ребенка следует обратиться в местную администрацию и написать заявление (о выдаче требуемого документа). Вопрос решается в 15-дневный срок со дня его подачи.
Доля в квартире: инструкция по применению
Если совладелец квартиры, взятой в ипотеку, захочет продать свою долю, ему необходимо иметь в виду, что без согласия банка-кредитора это сделать невозможно – жилплощадь находится у него под залогом. В случае положительного ответа банка на нового собственника переоформляется кредитный договор, и остаток долга будет отдавать уже он.
При продаже доли в ипотечной квартире остальные ее совладельцы также имеют преимущественное право ее купить. Только их отказ или месячное молчание позволит дольщику продать свою часть третьим лицам.
Договор о покупке доли квартиры у родственников заключается только в письменной форме. В этом документе указываются сведения, идентифицирующие объект сделки, порядок ее проведения и участников.
При его составлении следует отражать:
- данные сторон сделки и обязательно всех иных лиц, проживающих на данной жилплощади с указанием доли в собственности, их место регистрации и адрес фактического проживания, если они не проживают в этой квартире;
- права сторон получать в процессе совершения сделки доступ ко всем документам, проверять законность и иные обстоятельства юридического характера;
- время заключения соглашения и его место (с учетом даты вступления сделки в законную силу);
- время оплаты (с учетом порядка передачи денежных средств и полную сумму сделки);
- порядок и дату уведомления всех собственников о продаже;
- всех лиц, которые проживают в квартире или имеют право там постоянно проживать;
- список прилагаемых к договору документов, позволяющих убедиться о законности продажи доли и ее приобретения действующим собственником;
- подписи сторон договора на каждой из его страниц, если он не сшит нотариусом.
Главное — правильно составить договор и перечислить там все необходимые условия, после чего можно перейти к регистрации прав на недвижимость. Этим процессом занимается отделение Росреестра по месту нахождения недвижимого имущества. Соглашение между родственниками по продаже доли недвижимого имущества должно быть нотариально удостоверено.
Регистрация возможна после правильного заключения договора. Для регистрирующего органа не имеет значения факт передачи денег одной стороны другой. Сделав совместное заявление в отделение Росреестра путем подачи договора купли-продажи доли, стороны подтверждают, что согласны с условиями сделки.
Подать документ для регистрации в Росреестре или Центре государственных услуг (МФЦ) можно в любом регионе РФ по единому регламенту и в одни сроки. Регистрация после этого проводится максимум в течение 10 рабочих дней.
Покупка доли в квартире у родственника с последующей регистрацией происходит в несколько этапов:
Сделать это можно лично или по почте. При несогласии дольщика с продажей жилья или нежеланием выкупа предлагаемой доли, он может отдать продавцу письменный отказ. Отказ от покупки не будет основанием для прекращения процедуры регистрации права собственности на нового владельца, но при определенных условиях такую сделку можно обжаловать.
Эти документы должны подтверждать законность приобретении долевой собственности. Обязательно должна присутствовать выписка из реестра недвижимости, а также информация из муниципальных служб о зарегистрированных в помещении лицах.
Договор должен соответствовать требованиям ГК РФ. При этом должны соблюдаться права дольщиков помещения. Если на этом этапе будут отсутствовать какие-либо нужные документы, то это может свидетельствовать об обмане или сокрытия важной информации. Договор должен быть подтвержден нотариально.
Этот договор составляется в случае необходимости произвести предоплату перед началом регистрации.
Нюансы продажи квартиры в долевой собственности
Вместо совместного обращения, собственнику может быть передана нотариально заверенная доверенность на совершение юридически значимых действий.
Это документ выдается в сроки, предусмотренные ГК РФ.
Данная процедура проводится в рамках дополнительного соглашения между оставшимися дольщиками. При помощи такого документа могут разграничиваться все обстоятельства совместного проживания.
Это происходит при помощи заключения акта приема-передачи.
Документы
Для покупки доли в однокомнатной квартире необходимо собрать пакет предусмотренных законом документов:
- документы, удостоверяющие личности сторон, и паспортные данные дольщиков, прописанных в помещении лиц и других заинтересованных в исходе сделки граждан;
- договор купли-продажи;
- документ о выделении долей или ранее заключенный договор купли-продажи с предыдущим собственником;
- документы о приватизации недвижимости;
- свидетельство о рождении детей, проживающих в квартире граждан;
- свидетельство о заключении брака;
- согласие второго супруга при наличии совместной собственности;
- заключение БТИ, техпаспорт, выписка из ЕГРП, выписка из домовой книги;
- ранее выданное Росреестром свидетельство о регистрации;
- документы о внесении задатка;
- иные документы, подтверждающие выделение доли.
Посторонние покупатели, которым была продана недвижимость без уведомления других владельцев, рискуют судебным разбирательством о признании сделки недействительной. Поэтому приобретение жилья в виде его части третьими лицами не пользуется популярностью.
При соблюдении всех установленных законом правил продажи доли жилья, опасаться негативных последствий не стоит. Подтверждающие документы об уведомлении совладельцев общего имущества о продажи доли можно запросить у продавца. В данном случае покупателю должны быть предоставлены письменные отказы всех совладельцев.
Покупателю следует быть готовым к тому, что на него будут распространяться нормы о долевой собственности. Поэтому после приобретения доли он сможет распоряжаться и пользоваться общим имуществом только с согласия других сособственников.
Выделить долю и пользоваться ей единолично в общей квартире не всегда возможно. Доля может существовать только на бумаге.
Если между всеми собственниками жилья не достигнуто согласия по порядку пользования общим имуществом, предполагается, что их права будут равными.
Легче всего доля выделяется при наличии изолированных комнат в одной квартире с отдельным входом. В этом случае совладельцы смогут быстрее прийти к общему согласию.
Новый собственник регистрируется после покупки своей доли в ФМС на общих основаниях. Согласия совладельцев в этом случае не требуется. Оно понадобится только при желании прописать другого супруга и детей. Лучшим решением будет приобретение доли и раздел её между членами семьи покупателя, которые будут потом жить в этой части квартиры.
Для продавца своей доли в квартире существует риск длительной продажи по вине других собственников. Формально они дадут свое согласие на приобретение, но сознательно будут тянуть время, не давая покупать её чужим людям. Продавец должен будет просто подготовить и послать извещение по закону, а по истечение тридцатидневного срока можно без сомнений продавать свою долю.
В вопросах продажи доли в совместной собственности помогут разобраться юристы нашей компании. С их помощью сделка купли-продажи доли квартиры пройдет быстро и без нарушений норм законодательства.
Похожие темы
- Доля в квартире
- Как продать долю в квартире
- Ипотека на долю в квартире
- Договор купли продажи доли квартиры
- Преимущественное право покупки доли в квартире
- Продажа доли в квартире
- Выкуп доли в квартире у родственника
- Продажа доли в приватизированной квартире
Необходимо понимать, что идеальная доля – это не часть квартиры, это доля в праве. Делится право собственности, а не сама квартира. Осязать эту долю в реальности нельзя. Один из собственников не является хозяином квартиры – в его собственности доля, представляющая собою один из видов прав на недвижимость, но не саму недвижимость.
То есть, каждый из собственников квартиры имеет право ею владеть и пользоваться, не нарушая права других собственников. Иногда для реализации этого права на практике приходится устанавливать режим пользования квартирой: например, выделить в трехкомнатной квартире каждому из двух собственников комнату для личных нужд, предусмотреть график пользования кухней и гостиной.
Такой график не означает, что одному собственнику принадлежит по комнате. Квартира по-прежнему осталась общей. Это будет видно на примере коммунальных платежей. Если суд, устанавливая собственникам (исходим из того, что у каждого по ½ доли в праве на квартиру) режим пользования квартирой, отвел одному в качестве спальни комнату в 10 кв. м, а другому – 18 кв. м, оплачивать коммунальные платежи и налог на имущество граждан они будут по-прежнему в равных долях. Каждый будет платить за свою ½ долю.
Основные сложности начинаются, когда возникает необходимость продажи доли в квартире или всей квартиры в долевой собственности целиком.
Переписываем долю в квартире на родственника — порядок действий
Чтобы избежать таких проблем, нужно внимательно оформлять документы: предложение о покупке доли направлять сособственникам в письменном виде и обязательно организовать подтверждение получения. Так, можно передать уведомление о продаже доли в квартире из рук в руки и попросить у сособственника подпись на дубликате уведомления с обязательным указанием даты, когда оно было вручено. Или направить его по почте заказным или ценным письмом с уведомлением о вручении. Так вы подстрахуете себя от недобросовестных действий сособственников, которые вначале проигнорируют предложение о покупке доли, а потом заявят, что вы их не уведомляли.
Аналогичное преимущественное право необходимо соблюсти, если речь идет о договоре мены.
Договориться с другими собственниками получается не всегда. Юристы могут предложить вам способы «обойти» преимущественное право покупки. Мы не считаем, что эти способы исключительно плохи, но, прибегнув к ним, стоит отдавать себе отчет, что они связаны с определенным риском. При недобросовестности покупателя продавец, обошедший преимущественное право с помощью мнимой или притворной сделки, рискует не получить оплату по договору.
При дарении доли преимущественное право сособственников не работает. Права запретить дарение у них нет. Однако возникают следующие риски.
Для покупателя: сделка может быть признана недействительной как мнимая, скрывающая за собою куплю-продажу, а сособственник потребует в этом случае перевода прав по сделке на себя. В результате покупатель расстанется с приобретенной долей.
Для продавца: покупатель может просто не заплатить и взыскать с него эти деньги законными методами не получится.
В такой ситуации заключается договор займа на сумму равную покупной цене доли в праве на квартиру и одновременно соглашение об обеспечении данного займа залогом доли в праве на квартиру. Кстати, этот договор залога как раз и называется ипотекой (а вы-то думали, что это такой кредит под материнский капитал?). Ипотека нуждается в государственной регистрации. Госпошлина за регистрацию ипотеки составляет 1000 руб.
Затем «должник-заемщик» пропускает срок возврата займа. А покупатель доли в квартире, якобы «займодавец-кредитор», обращает взыскание на долю в квартире. Чтобы не связывать с системой судопроизводства, оформляется это соглашением об отступном. В этом соглашении стороны договариваются, что вместо взятой взаймы суммы «займодавец» получит находящуюся в залоге долю в праве на квартиру.
Договор купли-продажи доли в квартире
В случае если собственник доли в квартире решает ее реализовать, то сначала он обязан предложить ее приобрести другим сособственникам. У сособственников есть месяц, чтоб принять решение отказаться от приобретения доли или же выкупить ее. И только потом собственник желающий продать доли в квартире вправе искать покупателя со стороны (п. 2 ст. 250 ГК РФ).
То есть у других собственников есть преимущество на приобретение реализуемой доли в квартире перед посторонними лицами (п.1 ст. 250 ГК РФ).
Существуют два варианта, когда применение преимущественного права можно избежать:
1. Заключение договора дарения.
2. Заключение договора займа.
Договор дарения. При оформлении договора дарения никто не может запретить собственнику преподнести свою долю в дар. Руководствуясь п. 1 статьи 250 ГК РФ, преимущественное право распространяется только на договоры купли-продажи.
Риски оформления договора дарения:
- Для Покупателя: сособственник может обратиться в суд для признания сделки недействительной, притворной. В этом случае суд обяжет приобретателя доли вернуть ее.
- Для Продавца: договор дарения, на основании п. 1 статьи 572 ГК РФ, является безвозмездным и по этой причине Покупатель может не заплатить Продавцу, а взыскать с нечестного Покупателя денежные средства будет в дальнейшем не возможно.
Договор займа. Продавец и покупатель заключают договор займа на сумму стоимости доли, одновременно подписывается соглашение об обеспечении данного займа залогом доли в праве на квартиру. После чего лицо являющееся заемщиком пропускает срок возврата займа и стороны оформляют соглашение об отступном, предметом которого является доля в квартире.
Риски:
- Для Покупателя: другие собственники могут обратиться в суд для признания сделки притворной, и суд обяжет покупателя вернуть долю.
- Для Продавца: При притворной сделке Продавец будет обязан вернуть денежную сумму Покупателю.
- Как купить квартиру в браке, чтобы она досталась покупателю при разводе. Подробный обзор доступных способов приобретения квартиры и того, как получить ее при разводе.
- Как проверить квартиру при покупке на вторичном рынке или в новостройке. Проверка чистоты недвижимости и документов.
- Как правильно и безопасно приобрести ипотечную квартиру? Нюансы покупки обремененной недвижимости.
- Отчуждение доли: добровольное, по суду, продажа части. Как защитить себя от отчуждения?
- Как быстро расторгнуть договор купли-продажи квартиры. Законные способы расторжения договора.
Договор дарения является наиболее оптимальным видом сделки. Его невозможно оспорить в суде и не требует нотариального подтверждения. Для того, чтобы подарить долю в недвижимости близкому родственнику, достаточно пройти процедуру перерегистрации в государственном регистрирующем органе. Сегодня это могут оформить даже в МФЦ, которые активно помогают людям во всех регионах, независимо от места прописки.
При дарении согласие остальных дольщиков не потребуется. Дарение – это добровольная сделка и все права переходят новому собственнику в момент проведения регистрации. Таким образом, необходимость согласия или отказа на приобретение доли других собственников не требуется. Более того, при совершении такой сделки в пользу ближайшего родственника, платить государственную пошлину не придется.
Подобная сделка намного сложнее. Потребуется подготовить целый пакет документов и провести процедуру оценки жилья. Без этого договор не может быть действительным. Причем, оценочная стоимость близка той, которая продиктована рынком на момент совершения сделки.
Важно! Если человек является владельцем доли недвижимости менее 3-х лет, то при купле – продаже ему придется выплатить налог.
Перед тем, как совершить сделку, необходимо оповестить об этом других долевых собственников. Владелец, который не изъявил желание купить, но подтвердеть это официально не пожелал, имеет право претендовать на проданную долю в течение трех месяцев. Таким образом, даже после того, как доля была продана, один из владельцев долей может претендовать на покупку уже проданной доли. Предыдущая сделка будет признана недействительной.
Этот факт в очередной раз подтверждает, что договор дарения наиболее эффективен в сделках с долевым участием. Если и считается дарение путем перерегистрации на другое лицо безопасным, юристы все же рекомендуют оформлять дарение нотариально. Такую сделку невозможно оспорить.
Продажа долей в квартире в Москве
Споры возникают чаще всего при разделе имущества после развода. Совместное дальнейшее проживание невозможно. Конечно, порядочный супруг может предложить бывшей жене переехать в купленную им квартиру, площадь которой равнозначна или немного больше доли в совместно нажитом жилье. Это более безболезненный результат, отказываться от которого не стоит.
Еще один вопрос, который часто возникает при разделе ипотечной квартиры. Даже если погашение кредита осуществлялась одним из супругов, жилье читается совместно нажитым и второй супруг имеет право претендовать на выделение доли. Исключение составляют случаи, когда был составлен брачный договор. Хотелось бы порекомендовать молодоженам внимательно изучать все пункты указанного документы и убирать, добавлять в него то, что затрагивает интересы.
Из вышесказанного, становится ясно, что дарение считается наиболее безболезненной, безопасной сделкой. Для этого необходимо пройти всего несколько этапов:
- собрать необходимые документы;
- заказать сделку договора дарения;
- оформить регистрацию в МФЦ или в Регистрационной палате.
Для сделки необходимо подготовить следующий пакет документов:
- паспорта и копии лиц, принимающих участие в сделке;
- согласие супруга/супруги продавца на продажу доли;
- согласие других долевых участников, если доля продается постороннему лицу;
- свидетельство о праве собственности.
Оформлять дарение у нотариуса наиболее безопасно. В таком случае, нотариус выступает гарантом того, что подаренная часть недвижимого имущества не будет оспорена.
Всегда поражаюсь тому, как быстро некогда дружная семья превращается в злейших врагов, когда вопрос касается недвижимости. Не знаю, какие рекомендации дать, как предусмотреть ситуации. Вполне очевидно, что это должны предусмотреть наследодатель еще при жизни.
Я редко встречал случаи в своем практике, когда брат отказывался от наследства в пользу сестры или наоборот. Здесь важнее предусмотреть ситуацию заблаговременно, находясь в здравом уме и при памяти. Тогда дети сохранять дружеские отношения и после смерти родителей.
Договор купли-продажи доли квартиры не имеет государственного образца. Несмотря на это, в юридической практике все же успели выработаться определенные требования, которые предъявляются к документам подобного типа.
Договор купли-продажи доли жилого помещения должен быть составлен в печатном виде. Обычно документ включает в себя 3 ключевых раздела:
- Шапка.
- Основная часть.
- Заключительные положения.
Они состоят из следующих отдельных подпунктов:
|
Раздел |
Подпункты |
|---|---|
|
Шапка, или преамбула |
|
|
Основная часть |
|
|
Заключительные положения |
|
В этом случае не имеет значения, отчуждается ли недвижимость в пользу одного Покупателя или нескольких разных Покупателей. Каждый Продавец заключает с Покупателем новый договор купли-продажи, указывая в качестве «цены» стоимость конкретно своей доли. Преимущественное право покупки должно быть учтено всеми сособственниками – друг в отношении друга.
За перерегистрацию права собственности в Росреестре Покупателю понадобится уплатить столько госпошлин, сколько отдельных договоров будет заключено между ним и Продавцами. Если же в рамках общего договора купли-продажи указывается несколько Покупателей, то госпошлина делится (либо соразмерно их долям, либо по принципу равной уплаты – например, с каждого по 500 рублей).
Здесь возникают некоторые особенности, связанные с понятием «владения совместно нажитым имуществом». Например, жена, выкупившая долю квартиры, сможет одновременно с этим претендовать на половину средств, которую сама же заплатит своему мужу. В таком случае весь процесс купли-продажи теряет смысл.
Чтобы избежать абсурдности сделки, супругам следует сначала разделить совместно нажитое имущество (т.е. выделить свои точные доли), а затем – оформить брачный контракт о раздельном владении нажитым с момента заключения данного документа. Обе эти процедуры можно провести в добровольном порядке в кабинете нотариуса. После совершения данных шагов супруги станут самостоятельными субъектами и смогут распоряжаться своими долями, в т.ч. – реализовывать их в пользу друг друга. Договор купли-продажи будет составляться в стандартной форме.
Если родственник одновременно является и сособственником, то преимущественное право покупки считается учтенным и реализованным. Если же родственник не принадлежит к числу сособственников, то сначала Продавцу понадобится соблюсти право преимущественной покупки, которым обладают другие совладельцы. Только при их отказе от доли ее можно будет реализовать в пользу родственника.
Сколь бы доверительными ни были отношения между близкими людьми, составлять договор понадобится по всем правилам. Необходимо в установленном порядке зафиксировать и передачу доли, и передачу денег (например, путем составления передаточного акта и расписки о получении средств).
Выделения доли оформляется нотариально, никакие устные договоренности, естественно, юридической силы иметь не будут. В то же время, если совладельцы не придут к общему решению, то этот вопрос необходимо решать только через суд. Как правило, иск подает тот владелец, который желает провести процедуру выделения доли. Судебная тяжба может затянуться до полугода и дольше (особенно если другие участники не будут ходить на заседания).
После выделения доли хозяин вправе ее продавать. Но перед тем как это сделать, необходимо предложить осуществить выкуп своей части другим собственникам. По закону, перед тем, как продать долю в квартире, другим хозяевам обязательно стоит направить письменное уведомление с предложением совершить покупку.
В таком документе указывается стоимость и технические характеристики жилища. Принять решение о купле вашей доли совладельцы могут в течение месяца после ознакомления с письмом. То есть за этот срок они должны либо принять ваше предложение, либо отказаться от покупки.
Чтобы не возникло никаких недоразумений, такое предложения необходимо отправлять заказным письмом. Ведь если в дальнейшем, например, собственники заявят в суде, что они не получали никакого уведомления, то вы сможете предоставить доказательства.
Многие неосведомленные граждане часто спрашивают: «Можно ли продать долю квартиры, если соседи против этого?». Почему-то многие считают, что другие хозяева действительно могут помешать процессу продажи своей части жилища. На самом деле это не так, все, что вы должны по отношению к другим совладельцам – уведомить их о вашем намерении продать квартиру. Если они не согласны на покупку, то это не дает им право запретить продажу доли другим лицам.
Некоторые продавцы в таком случае решаются пойти на хитрость. Дабы не проводить процедуру уведомления соседей, они просто оформляют дарственную. При этом типе сделки уведомление соседей производить вовсе необязательно, а само оформление выйдет дешевле и пройдет быстрее.
Но и здесь есть подводные камни: если подарите свою долю человеку, который вам родственником не является, то такой договор совладельцы могут оспорить. И даже если соседям не получится установить, что вместо дарения имела место сделка купли-продажи, то факт отсутствия родственных связей, в принципе, доказать не так сложно. Перед тем как продать долю в квартире, важно договориться с покупателем обо всех важных моментах. В частности, обсудите порядок оплаты, к примеру, можно продать с отсрочкой платежа или в рассрочку.
Если в квартире прописан несовершеннолетний, то все зависит от того, является ли он собственником жилья или нет. Если на продажу выставляется принадлежащая ему доля, то, чтобы ее можно было реализовать, придется получать разрешение от органов попечительства и опеки. Во всех иных случаях идет такая же предпродажная подготовка. Однако предложение о покупке направляют не ребенку, а его родителям или же опекунам.
Отсылать письмо-уведомление придется, конечно же, и другим собственникам. Если отношения между соседями нормальные, то можно просто обсудить этот вопрос с ними, а потом оформить нотариальный отказ каждого совладельца от покупки. Если же владельцы отказались от приобретения вашей доли, но вы изменили цену, их снова придется заново письменно уведомлять об этом и ожидать ответа на протяжении месяца.
Если же нужно продать долю ребенка в квартире, то в таком случае его родители должны получить согласие на продажу от органов попечительства. Причем такой структуре нужно представить документы о том, что условия для проживания ребенка не ухудшатся, и он не останется без жилья.
То есть от вас потребуют подать документы на квартиру, которую вы собираетесь покупать взамен, или же на долю в жилище (размер обязательно должен быть не меньше, чем был у ребенка до этого). Вместо бумаг на новую квартиру, где будет проживать ребенок, могут потребовать открытый счет в банке на имя несовершеннолетнего гражданина или другие доказательства. Во всем же остальном, чтобы продать долю ребенка, придется выполнить все те же действия, что уже были описаны выше.
Стоит отметить, что распорядиться своей долей можно, даже если это неизолированная комната. То есть теоретически человек имеет право продать долю в однокомнатной квартире. Закон не запрещает осуществлять подобные сделки. Однако на практике совершить такую операцию достаточно трудно.
Да и цена на такие квадратные метры будет чисто символическая, ведь вряд ли кто-то захочет делить одну жилую комнату, где живет еще один совершенно чужой человек. В таком случае лучше договариваться с другим совладельцем о продаже недвижимости целиком, или же предложить ему выкупить вашу долю. Если же сосед не согласен на такие варианты, то придется решать эту проблему только через суд.
Намного проще продать 1/2 долю квартиры, если в жилище есть 2 и более изолированные жилые комнаты. Конечно же, в таком случае цена за недвижимость все рано будет меньше, но при необходимости покупателей на такой вариант найти можно.
Реализовать долю несложно, если знать все тонкости процесса, варианты продажи и «подводные камни» в законодательстве.
Приняв решение о реализации имущества, необходимо учесть, что:
- содольщик имеет преимущественное право приобретения;
- предложенную содольщикам цену нельзя изменить в сторону уменьшения;
- при продаже доли, собственником которой является несовершеннолетний, потребуется разрешение органов опеки и попечительства, а также предоставление ребенку альтернативного места жительства, не хуже предыдущего и не меньше в долевом соотношении;
- необходимо разрешение второго супруга.
Планирование реализации недвижимости следует производить с оглядкой на возможные изменения в законодательстве, поскольку с 2019 года продать долю не получится, если ее размер меньше допустимого.
Относительно возможности отчуждения объектов в долевой собственности планируется ввод серьезного нововведения, а именно — запрет на продажу микродолей. Цель — препятствовать недобросовестным владельцам недвижимости и риелторам манипулировать иными жильцами с целью получения личной выгоды.
Пример. Гражданка Симонова владеет 1/18 долей 2-комнатной квартиры. Жилая площадь помещения составляет 28м2. По расчетам, площадь Симоновой в недвижимости равна 1,56м2, что явно недостаточно для проживания. Симонова пригрозила иным дольщикам (владельцам ½ и 4/9 долей), что продаст свою часть только за 400 тыс. руб., а это — ¼ реальной стоимости. Такое заявление поставило жильцов в тупик, ведь покупатель был найден, а его цель состояла в «выживании» остальных собственников.
Чтобы подобная ситуация не происходила, производится обсуждение законопроекта, после принятия которого будет нельзя:
- производить регистрацию человека в объекте, если на него приходится менее определенного размера жилой пощади;
- делить площадь на «микродоли», кроме случаев, когда они возникают в процессе приватизации или передачи жилья по наследству.
Размеры минимальных долей определяются в каждом регионе по-разному и будут разниться в пределах 8-15м2.
У «черных риелторов» не будет возможности скупать жилье за бесценок, а у дольщиков — шантажировать остальных жильцов. С принятием нового закона станет невозможной «продажа регистрации» для мигрантов, когда за определенную сумму хозяин прописывал 10-20 человек, а на каждого приходилось по несколько см2. К доле вернется истинное значение — часть имущества для проживания.
Принятие закона грозит хозяевам частей «студий» и «однушек» навсегда лишиться возможности реализовать свое имущество.
Остаются нерешенными вопросы: как будет производиться оценка микродоли, кто будет иметь возможность их покупать — только совладельцы или еще государство, и можно ли выкупить части, если они перейдут государству?
Вопрос о минимальной доле рассматривается только в плоскости отношений купли-продажи, регистрации, и не касается дарения, наследования, раздела совместно нажитого имущества между супругами.
Если реализация производится в пользу третьего лица, необходимо:
- Отправить письменные извещения в адрес иных содольщиков. После получения отказа действовать аналогично продаже части имущества другому владельцу.
- Собрать документы, необходимые для заключения сделки, оформить проект договора с помощью юриста.
- Подготовить договор купли-продажи, передаточный акт и подписать документ наряду с покупателем в присутствии нотариуса, который заверит сделку.
- Произвести регистрацию перехода права собственности.
- Заплатить налог.
Затраты на продажу доли третьему лицу или другому дольщику разнятся.
Если доля продается третьим лицам, возникают расходы на уведомление содольщиков. Каждому необходимо отправить письмо с уведомлением и описью вложения. Дополнительно могут понадобиться услуги нотариуса, который выдаст документ о том, что производились попытки уведомления.
Дальнейшие затраты одинаковы для продавца доли совладельцу и постороннему человеку.
В обязательные платежи входит:
- НДФЛ;
- госпошлина за регистрацию права собственности;
- сумма нотариального тарифа за осуществление сделки.
Поскольку стоимость реализованной квартиры представляет для собственника доход, он должен внести в госбюджет 13% налога. Однако законом предусмотрены некоторые «послабления». До 2016 г. было установлено, что если недвижимость находится во владении от 3 лет, налог не платится. Впоследствии это правило стало действительно только для имущества, полученного в результате приватизации, дарения, по наследству или договору ренты. Для иных категорий срок владения увеличен до 5 лет.
При расчете применяют налоговый вычет в размере 1 млн. руб.
Один из обязательных платежей — нотариальный тариф для удостоверения сделки. Его сумма равна 0,5% от стоимости реализуемой доли, однако он не может быть менее 300 или более 20 000 руб.
Госпошлина за регистрацию права собственности составляет 2000 руб.