Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Где купить патент на сдачу квартиры». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Патентная система налогообложения не устанавливает обязательной детализации доходов и затрат плательщика, в ней ключевым звеном является разрешение на сдачу недвижимости в аренду, стоимость которого зависит от:
- вид экономической деятельности;
- потенциально возможный доход.
При использовании патента применяется ставка 6 процентов, в то время как полученные доходы граждан от аренды собственного имущества, подлежат налогообложению с применением тарифа — 13 процентов от совокупного дохода. Для того чтобы оценить экономические преимущества и недостатки приведем пример.
Примерный расчет
В столице патент можно приобрести, заплатив 43 тысячи 200 рублей. Такой показатель не случаен. Он рассчитан, исходя из предположения, что средняя арендная ставка за месяц составляет 60 тысяч рублей. За год получается доход в сумме 720 тысяч рублей. Применив к нему тариф 6 процентов, получаем указанную сумму. Суммы кажутся несколько нереальными, учитывая что квартиросъемщики могут снять жилье и за 30-35 тысяч.
Видимо, разница призвана сэкономить нервные затраты арендодателя, который обладая патентом может не беспокоится о проблемах с налоговыми органами, а также с недобросовестными квартиросъемщиками. Таким образом, стоимость патента и его расчет не требуют высокой финансовой грамотности, следовательно, доступны для освоения обычными гражданами.
Стоимость патента сохраняется на одном уровне, независимо от того, какое количество имущественных объектов, предоставляются в аренду частным лицам или компаниям.
Документ является выгодным решением для арендодателей, которые получают арендную плату в размере свыше 100-110 тысяч рублей. Удобство определяется следующими моментами:
- документ является заменой налога на доходы физических лиц и налога на имущество предусматривающего поддержанием определенного документооборота;
- документ привязан к конкретному виду экономической деятельности;
- патентная система разрешает отказаться от ведения налогового и бухгалтерского учета;
- налоговая база рассчитывается с использованием принципа дифференцирования.
- Как взыскать долги по договору аренды. Подробный обзор способов воздействия на арендатора, который отказывается платить.
- Как досрочно расторгнуть договор аренды квартиры. Обзор способов досрочного расторжения для арендатора и арендодателя.
- Налог с аренды квартиры. Подробная инструкция по законному ведению арендного бизнеса, расчету и уплате налогов для ИП, физлиц и обладателям патента.
- Как не платить риелтору за аренду квартиры. Подробный обзор способов съема квартиры без оплаты комиссии риелтору.
- Как сдавать квартиру посуточно — официально и юридически, через агентство или самостоятельно
Первый способ самый удобный и в то же время невыгодный для арендодателя — уплата налога как физическое лицо. Главным минусом уплаты НДФЛ является высокая ставка — 13%.
Для этого варианта собственнику необходимо заключить с арендатором договор найма жилого помещения, составить акт приемки квартиры и документ, в котором будет фиксироваться факт ежемесячной оплаты.
Сдать квартиру в аренду: платить налоги или купить патент
Законодательно, стоимость патента не является фиксированной и исчисляется как процент от возможного дохода. Налог исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы.
В случае получения индивидуальным предпринимателем патента на срок менее двенадцати месяцев налог рассчитывается путем деления размера потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода на двенадцать месяцев и умножения полученного результата на количество месяцев срока, на который выдан патент (п.1 ст. 345.51 НК РФ). Окончательная цена патента зависит от места, в котором располагается квартира и ее площади.
Так, для Москвы в 2017 году действуют следующие расценки в зависимости от размера и расположения:
- До 50 кв. м — от 12600 руб. до 27000 руб.
- 50 кв. м. — 75 кв. м. – от 25200 руб. до 54000 руб.
- 75 кв. м. — 100 кв. м. – от 42000 руб.
Арендодатель должен подать в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ, к которой следует приложить договор со всеми приложениями, а также документы, подтверждающие его право владения и распоряжения квартирой. Второй способ — зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель, работающий по упрощенной системе налогообложения.
В этом случает налоговая ставка составит 6%. Кроме этого, индивидуальный предприниматель должен оплачивать ежегодные страховые взносы и обязан подавать налоговую декларацию. Способ уплаты налогов зависит от стоимости жилья. «При арендной стоимости до 60 тыс.
руб. в месяц выгоднее платить как физическое лицо. Если аренда от 60 тыс. руб., можно открывать ИП и платить 6%», — поясняет Роман Бабичев. Еще один вариант — приобретение патента для сдачи квартиры.
Налогообложение операций, связанных с предоставлений помещений в аренду сильно упростилось после предоставления возможности на получение патента для индивидуальных предпринимателей. Коммерсанты могут превращать в объект аренды имущественные объекты, принадлежащие им на правах:
- общей долевой собственности, при наличии акцепта иных собственников на совершение сделки;
- совместной собственности, при наличии нотариального согласия второго супруга;
- если за период работы патента количество объектов недвижимости, сдаваемых в аренду изменяется, то придется приобрести дополнительный патент или понести финансовые издержки, связанные с уменьшением первоначального количества квартир.
Смена арендатора недвижимости не рассматривается правовыми актами как основание для замены разрешительной документации.
Агентство недвижимости МГН 495 »»» Сдать квартиру »»» Патент на аренду жилья 2018 Это бесплатно – владелец жилья нам ничего не платитЭто быстро – потенциальные жильцы уже в день обращенияКлиенты есть всегда — наши риэлторы работают по районам Одним из вариантов оплаты налогов на сдачу квартиры в аренду это приобретение патента на сдачу квартиры. Что нужно сделать, чтобы стать обладателем патента на сдачу жилья в 2018 году? Если коротко, то стать индивидуальным предпринимателем. Причем открытие ИП это не только ежеквартальные походы в налоговую инспекцию, но и ведение бухгалтерского учета, книги учета доходов, отчислений в пенсионный фонд и т.д. Кому выгоден патент на аренду? Универсального ответа не существует — каждый год вводятся новые правила. Полную картину можно получить посетив ближайшую налоговую инспекцию. P.S.
Патент на сдачу квартиры в аренду
Налоговой службе предоставлены достаточно широкие полномочия для выявления фактов уклонения от уплаты налога за сдачу квартир в наем. В отношении граждан налоговая вправе проводить выездные и камеральные проверки.
Уведомить налоговую службу о незаконной сдаче квартиры могут соседи арендодателя, управляющая организация или участковый. Из сведений, полученных из Росреестра, налоговая может установить количество квартир собственника и проверить, какие он использует для личного проживания.
Иностранные граждане прибывшие на территорию РФ, должны зарегистрироваться по месту своего пребывания.
Сотрудники налоговой службы могут проверить, учтены ли квартиры, в которых зарегистрированы граждане временно, в числе официально сдаваемых. Также налоговая может направить запрос в банк о проведенных операциях по счету арендодателя, чтобы установить факт получения платежей.
Если арендодатель получает от квартиросъемщиков деньги — платить налог нужно в любом случае, несмотря на срок, указанный в договоре. Сложилось ошибочное мнение о том, что если соглашение о найме заключено на 11 месяцев, то платить налог не нужно. Однако срок, на который заключен договор, не имеет прямого отношения к налогам. Даже если квартира сдается посуточно, оплачивать налог все равно обязательно.
Договор найма, заключенный на срок больше одного года, подлежит государственной регистрации в Росреестре. При этом госпошлина для физлиц составляет 2 тыс. рублей. Если соглашение заключено на 11 месяцев, регистрировать его не нужно, а по истечению срока действия его можно просто перезаключить.
Пошаговая инструкция по заполнению декларации 3-НДФЛ при сдаче квартиры по договору найма:
- На титульной странице сверху указываются ИНН налогоплательщика, если декларация подается впервые — в графе номер корректировки отмечается 0, затем прописывается год, за который подается отчет.
- В поле «Предоставляется в налоговый орган(код)» указывается номер налогового органа, в котором налогоплательщик состоит на учете.
- Ниже — паспортные данные и контактный номер налогоплательщика.
- В пункте «Статус налогоплательщика» указывается статус физического лица: цифра 1 проставляется налоговыми резидентами, цифра 2 — нерезидентами.
Если жилье сдает гражданин размер налога составляет 13% от величины арендной платы. При этом в российском законодательстве действует правило, по которому лица, проживающие мало времени в России, должны платить сбор выше, чем постоянно проживающие. Таким образом, если арендодатель более 183 дней проживает в иностранном государстве, то размер налогового сбора составляет 30%.
Для внесения денежных средств в государственный бюджет физическому лицу не нужно собирать документы. Все, что понадобится, — подать декларацию о доходах в налоговую службу. Сдается 3 НДФЛ при сдаче квартиры в аренду до конца апреля. Заполнение документа не вызывает сложностей. В нем указываются личная информация, а также каков уровень дохода от сделки, полученный за год, и какой размер налога со сдачи квартиры в аренду нужно оплатить. Образец заполнения можно найти в интернете.
Несмотря на то, что декларация подается в апреле, внести всю сумму сбора за год необходимо до конца июля.
Многие плательщики интересуются, можно ли каким-либо способом снизить размер НДФЛ при сдаче квартиры. Величина устанавливается фиксированная для всех физических лиц и на всей российской территории. Но уменьшить сумму все же можно.
Сделать это можно следующим образом: вычесть из полученной арендной платы размер квартплаты и иных услуг коммунальной службы. В результате реальный доход получится ниже, а значит и платить в государственный бюджет потребуется меньший подоходный налог с аренды квартиры.
Пример:Жилье сдается за 10 тысяч рублей ежемесячно. За год (12 месяцев) доход составит 120 000 рублей. Ставка налога 13% (0,13). В бюджет нужно перечислить 120 000 * 0,13 = 15 600 рублей.
Вопреки распространенному заблуждению, налог нельзя уменьшить с помощью коммунальных расходов. Позиция о том, что коммуналка снижает сумму дохода с аренды – неверная.
Согласно позиции Минфина коммунальные платежи подразделяются:
- на платежи по факту потребления (по счетчикам: счет, вода);
- платежи, не зависящие от факта потребления (отопление).
Если арендатор компенсирует хозяину квартиры только затраты по счетчикам, то в данном случае дохода никакого у последнего не возникает, т.к. арендатор оплачивает только потребленные ресурсы, затраченные на личные нужды. Но и уменьшить доход на эту сумму тоже нельзя – для этого нет никаких оснований.
Если арендатор оплачивает коммуналку, не зависящую от фактического потребления, то у хозяина квартиры возникает доход – и он должен платить с него НДФЛ. Например, если сверх арендной платы в 10 000 рублей хозяин жилья получает компенсацию по отоплению в размере 2 000 рублей, то считается, что общий налогооблагаемый доход за месяц у него составит 12 000 рублей. Эту компенсацию нужно будет включать в декларацию 3-НДФЛ.
Таким образом, платежи по коммунальным услугам не только не уменьшают общий доход, но и в некоторых случаях могут его увеличить.
Для законной сдачи жилой недвижимости в аренду для проживания другим лицам разрешается оформлять патент. Сущность патентной системы заключается в том, чтобы платить государству за сдачу жилья авансом, не заниматься подсчетом общей годовой суммы. Патент приобретается за определенную плату, размер которой разнится в зависимости от площади объекта недвижимости.
Приобрести патент допускается на полугодовалый или годовалый срок. Покупка возможна исключительно после того, как гражданин зарегистрируется в качестве индивидуального предпринимателя. Получив свидетельство, подтверждающее наличие ИП, можно смело обращаться в налоговый орган, расположенный по месту прописки.
При себе необходимо иметь заявление с просьбой разрешить использовать патентное налогообложение. Выдается патент не позже чем через 5 рабочих дней. Действовать начинает со дня выдачи. Такое налогообложение наиболее выгодно в случаях, когда гражданин сдает сразу несколько объектов жилой недвижимости и получает крупный доход. Ведь предоплата рассчитывается в среднем.
Недостатком патентной системы является то, что есть высокий риск уйти в убыток. Он может возникнуть в случае, если арендодатель купит патент на определенный срок, а люди, снимающие жилье, съедут раньше этого времени.
Внимание! Так как гражданин оформляется как ИП, ему понадобится вносить страховые взносы. Их размер фиксированный и составляет в общем 32 385 рублей.
Купить патент на сдачу квартиры
Сейчас многие люди не заключает официальный договор, сдавая жилое помещение, следовательно, не уплачивают сборы. Проверить каждого владельца недвижимости страны государственные органы не могут. Но нарушитель может быть выявлен с помощью других граждан, к примеру, соседей.
При поступлении информации о незаконном проживании квартирантов сотрудники правоохранительных органов проверяют достоверность сведений. Если факт аренды подтвердится, то все данные передаются в налоговую инспекцию.
Доказать совершение сделки при неоформленном договоре сложно. Если у налоговиков не хватает оснований, дело передают в суд. Но и там, как показывает практика, вывести недобросовестного неплательщика удается редко.
Если действия нарушитель все же признаны незаконными, он понесет ответственность. Наказания за сдачу квартиры в аренду без уплаты налогов будут следующими:
- Штраф за уклонение от оплаты налога. Его величина составляет 20% от задолженности перед налоговой службой. При умышленном уклонении размер увеличивается вдвое.
- Взыскание за непредставление декларации, которая должна предоставляться до конца апреля. Величина — 5% за каждый просроченный день.
- Пеня за каждый день просрочки внесения налогового сбора. Отсчет идет с последнего дня оплаты.
Важно! Если нарушитель попадается не первый раз, ему придется приготовить суммы, размер которых в два раза больше указанные выше. Помимо штрафных санкций неплательщику требуется оплатить долг перед государством за все время сдачи квартиры.
За незаконную сдачу жилья и уклонение от налоговых обязательств полагается не только административная, но и уголовная ответственность. Она предусмотрена в случае, если задолженность составляет более 300 тысяч рублей. Арендодателю придется внести крупный штраф до 300 тысяч рублей. Помимо денежного взыскания нарушитель может поплатиться свободой на один год.
Посадить нарушителя на срок более 3 лет суд вправе, если он получил от сдачи недвижимости свыше 2 миллионов рублей и не отдавал необходимую часть средств государству. Такие крупные суммы особенно актуальны для больших мегаполисов, где аренда жилья отличается дороговизной.
Сказать однозначно, какой способ оплаты наиболее выгодный для арендодателя, нельзя. Все зависит от конкретной ситуации. Для сравнения можно сделать подсчеты для всех вариантов налогообложения.
Гражданин сдает двухкомнатную квартиру в Москве, получает в год доход 654 600. Размер налога в зависимости от способа налогообложения будет следующим:
- Как частное физическое лицо: 85 098 рублей (654 600х13%).
- Как индивидуальный предприниматель с упрощенной системой: 39 276 рублей (654 600х6%). К этой сумме еще требуется приплюсовать страховые взносы – 32 385 рублей.
- Как обладатель патента: примерно 30 000 тысяч рублей будет стоить патент за двухкомнатную квартиру. К ней еще необходимо прибавить обязательные страховые взносы для предпринимателей – 32 385 рублей.
Из примера видно, что выгоднее всего приобретать патент. Но его стоимость может разниться в зависимости от площади жилой недвижимости, района его нахождения. Поэтому для каждой ситуации нужно проводить свои расчеты, чтобы выявить более экономный вариант оплаты налога от аренды квартиры.
Гражданину РФ перед сдачей жилплощади в аренду следует пройти регистрацию, по завершению которой он станет индивидуальным предпринимателем. Это легко делается собственноручно, с использованием готовых бланков из Сети, но если не получается, то рекомендуется обращаться в фирмы, которые сделают ту же работу за умеренную плату.
Для этого арендодателю необходимо иметь:
- Заявление, где будет зафиксировано желание собственника пройти регистрацию. Для этого используется готовый напечатанный бланк. Его форму можно скачать из Интернета. Она заполняется от руки и относится к нотариусу для заверения. Как правило, его услуги стоят недорого.
- Копия паспорта. Ее можно не заверять.
- Документ, свидетельствующий про уплату госпошлины. Сумма составит около 400 рублей, но она может увеличиваться ежегодно, поэтому данную информацию желательно уточнить заранее. Реквизиты для оплаты пошлины получают в налоговой.
Обычно процесс регистрации занимает 5 суток. Но если у арендодателя совсем нет свободного времени, то он может упростить этот процесс. Для этого необходимо обратиться к посредникам, которые за отдельную плату быстро зарегистрируют хозяина жилья. Они могут самостоятельно заполнить заявление, уменьшающее шанс допустить ошибку при составлении бланка.
Но даже в таком случае придется обратиться к нотариусу. Он должен заверить законность подписанных бумаг, чтобы потом у налоговой не появились вопросы к собственнику.
Стоимость патента определяют в виде процента, взятого от ставки налога, взятого от возможного дохода за год, полученного арендодателем. К примеру, в Москве приблизительная прибыль, полученная от сдачи квартиры, составляет примерно 700 тыс. рублей за год. Таким образом, если налоговая ставка составит 6%, то хозяину придется отдать за патент 43 000 руб. за год или 3600 рублей каждый месяц.
В случае, если есть необходимость покупки патента не на год, а на определенное количество месяцев, то происходит перерасчет оплаты. Но в обоих случаях за него платят в 2 этапа:
- третья часть цены на патент для аренды выплачивается не позже 25 дней после того, как жилплощадь будет сдаваться;
- остаток выплачивают не позже 25 дней с того момента, когда закончится действие патента.
Могут возникать ситуации, когда собственник забывает вносить первую часть оплаты. Он автоматически теряет возможность платить этот налог, поэтому вынужден выплачивать государству стандартные 15% от суммы дохода, полученного за аренду.
Налог за сдачу квартиры в аренду (наем)
Разумеется, на самых популярных сайтах в сети (все остальные рекламные площадки – ТВ, газеты и т.п. – уже не пользуются популярностью). Текст и фотографии выкладывают на наиболее крупные порталы. Чтобы понять, какой сайт посещает большое количество пользователей, достаточно набрать популярный поисковый запрос, например «Снять квартиру в Москве», после чего увидеть ссылки на 1 странице ТОП выдачи.
Это самый сложный и невыгодный способ сдавать квартиру легально. Хлопот с регистрацией ИП столько же, сколько и для работы на УСН, только при этом государству придется отдать примерно ⅕ дохода и потратить много времени и сил на отчетность. Рассматривать мы его не станем, поскольку никто не сдает квартиру на этом режиме налогообложения: громоздко, много отчетности и невыгодно.
Если подается декларация 3-НДФЛ. Декларацию подают в налоговую по месту учета налогоплательщика либо в электронном виде через личный кабинет.
Заполнение 3-НДФЛ. Есть несколько способов подать декларацию.
Доход за три года 1 080 000 Р Налог 13% с дохода 140 400 Р Штраф за неподачу декларации 39 780 Р Доход собственницы в месяц 30 000 Р Неумышленное уклонение 20% 28 080 Р Пени 18 599 Р Собственница потеряла в процентах от дохода 21,01% Патент представляет собой латинское слово, которое можно перевести как «открытый», «очевидный», «ясный». В действительности термин обладает несколькими назначениями, причем одно из них принято активно использовать в налоговом праве.
Основываясь на главу 26.5 Налогового кодекса Российской Федерации, присутствует возможность определения режима ПСН, что можно расшифровать как патентную систему налогообложения. ПСН предполагает, что индивидуальный предприниматель должен приобрести патент для ведения определенного бизнеса. В обязательном порядке нужно заплатить фиксированную сумму за разрешение на ведение предпринимательской деятельности. Среди данных видов деятельности значится предоставление в аренду жилой и нежилой недвижимости, земельных участков, которые принадлежат индивидуальному предпринимателю.
Что выгоднее при сдаче квартиры в аренду — патент или самозанятые?
Для получения патента следует быть владельцем недвижимости, которую вы планируете предлагать в аренду. В обязательном порядке пройдите регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя. Нужно отметить то, что регистрация ИП не предполагает специфики и не включает в себя специальные сложности. Только специалисты, предоставляющие услуги по помощи, стремятся активно распространять мифы о сложностях на этапе оформления статуса для ведения бизнеса.
Теперь следует обратить внимание на нюансы, связанные с получением патента. Конечно, его стоимость будет дороже, но все-таки ее нельзя назвать высокой.
Основываясь на НК, предполагается использование специальной формулы, позволяющей успешно выполнять расчеты.
Итак, стоимость патента равняется потенциально возможному доходу, который умножается на шесть процентов, являющихся налоговой ставкой.
Для того, чтобы узнать размер потенциально возможной прибыли, следует обратиться в местную налоговую службу. Данный показатель во многом зависит от особенностей экономики в вашем регионе. Нужно отметить, что в столице России потенциальная прибыль различается от региона, поэтому городские службы учитывают район расположения объекта и даже его площадь. Например, в Центральном административном округе Москвы возможный размер дохода от сдачи в аренду квартиры, площадь которой составляет менее пятидесяти квадратных размеров, составляет семьсот пятьдесят тысяч рублей, а в Зеленоградском, Новомосковском, а также Троицком – триста пятьдесят тысяч рублей. Согласитесь, уже чувствуется значительная разница. К тому же потенциальный размер прибыли от сдачи в аренду апартаментов, которые располагаются в Центральном округе и обладают площадью свыше шестисот квадратных метров, достигает десяти миллионов рублей. Можно сделать вывод о том, что для получения годового патента на сдачу в аренду элитной жилой недвижимости потребуется выделить шестьсот тысяч рублей. Вне всяких сомнений, сумма может оказаться приличной, но ведь она обязательно окупится!
Перед тем, как вы решитесь купить патент на сдачу квартиры в аренду, следует обратить внимание на особенности оплаты и срок действия.
Патент можно получить на срок от одного до двенадцати месяцев. Главным условием является предоставление соответствующего документа только на определенный календарный год. Таким образом, не удастся получить патент в определенном году и продолжить его использования после первого января.
Оплату необходимо осуществлять на банковские реквизиты отделения ИФНС, сотрудники которого выдали необходимый документ.
Схема оплаты определяется сроком действия патента. Например, при получении патента на срок от шести месяцев предполагается полная оплата не позднее окончания установленного срока. Однако, если патент выдали на срок более шести месяцев, схема оплаты подразделяется на два этапа: одну треть установленной суммы нужно внести не позднее девяноста дней с момента начала действия патентной документации и соответствующей формы налогообложения, две трети – не позднее срока, до которого выдан патент.
Помните о том, что патент по-прежнему предполагает необходимость внесения установленных платежей во все внебюджетные фонды. По данной причине стоимость патента для сдачи квартиры в аренду увеличивается в связи с тем, что по-прежнему требуется вносить взносы в Пенсионный фонд, а также в Фонд социального страхования.
Прежде всего, следует отметить преимущество. Итак, схема оплаты налогов является прозрачной и понятной. Государственные власти определяют возможную прибыль и исчисляют с нее шесть процентов. Согласитесь, это оказывается поистине легко?
Среди достоинств нужно отметить отсутствие обязанности подачи налоговой декларации по прибыли.
Среди недостатков ПСН следует отметить то, что индивидуальный предприниматель в обязательном порядке должен заполнять книгу учета доходов. В действительности ведение документации не представляет собой сложную процедуру, но при этом бухгалтерские услуги все равно оказываются необходимыми и на них потребуется тратиться.
ПСН порадует своей выгодой не каждого арендодателя. Это объясняется следующим аспектом: размер потенциальной прибыли обычно оказывается выше рыночной стоимости недвижимости. В первую очередь, это проявляется в регионах и относительно квартир эконом-сегмента в Москве. Например, в середине 2014 года потенциальный доход в Центральном округе столицы составлял 750 тысяч рублей, и годовой патент обходился в 45 тысяч рублей. Городские власти предполагали, что в месяц можно заработать, по крайней мере, шестьдесят две тысячи с половиной рублей, но ведь данные цифры впоследствии оказались существенно завышены. Владелец мог зарабатывать только от 40 до 45 тысяч рублей в месяц, а при большом везении – 50 тысяч. Такая ситуация приводит к невыгодности ПСН, поэтому лучше всего зарегистрироваться в виде ИП и платить налог в шесть процентов.
Владельцы апартаментов и дорогих квартир, расположенных в престижных районах столицы, могут смело становиться обладателями патента. Например, элитная квартира площадью 100 – 200 квадратных метров в Центральном округе будет выгодной на основе ПСН. Потенциальный доход равняется 2,25 миллионам и патент на двенадцать месяцев обойдется в 135 тысяч рублей. В действительности аренда позволяет зарабатывать от 2,4 миллионов рублей в год, поэтому владелец существенно повысит свой доход.
Получаем патент на сдачу квартиры в аренду: действия по шагам
Можно сдавать квартиру как физическое лицо, как индивидуальный предприниматель или оформить патент.
Если квартирой владеют несколько сособственников, то все они должны подписать договор. А право на сдачу квартиры можно передать одному собственнику по нотариально заверенной доверенности.
Итак, первый вариант — это уплата налога в статусе физического лица. Ставка в этом случае равна 13%. Арендодатель до 30 апреля должен посетить налоговую и подать декларацию о доходах за прошлый год по форме 3-НДФЛ.
Вместе с декларацией подаются копии:
- договора найма (где обязательно должна быть указана стоимость аренды);
- акта приемки квартиры (этот акт собственник и арендатор подписывают перед заключением договора);
- документов, подтверждающих право владения данной собственностью;
- паспорта.
Организаций, оказывающих услуги по подготовке документов для открытия ИП и получения патента на сдачу квартиры в Московской области, огромное множество. Стоимость оформления пакета документов для налоговой колеблется в пределах 3,5-5,5 тыс. рублей.
Однако стоит учитывать, что отдельно посетить нотариуса все равно придется. Поэтому лучше сразу уточнить, есть ли в выбранной фирме специалист, у которого есть полномочия по заверению подписей для ФНС.
В этом вопросе все зависит от площади квартиры. Исходя из габаритов помещения рассчитывается потенциально возможный доход, который владелец ИП может получить за год. Например, если общая площадь квартиры составляет от 100 до 200 м2, то ожидаемый доход составляет 2 250 000 рублей. Однако это касается квартир, расположенных в Центральном административном округе Москвы.
По мнению специалистов, процедура оформления патента может показаться сложной только при первичной регистрации. Однако юристы утверждают, что данная система позволяет вести наиболее простую отчетность для налоговой службы. При этом ежегодная сумма взносов будет фиксированной и не придется высчитывать ее от реального дохода.
Если же владелец квартиры только регистрирует ИП (без УСН), то тут могут возникнуть некоторые сложности, связанные с тем, что сдача квартир в аренду еще пока не совсем точно относится к виду предпринимательской деятельности. Из-за этого могут возникнуть спорные ситуации с налоговиками, которые могут посчитать сделки такого вида нарушением закона.
Поэтому лучший вариант — открыть ИП и перейти на «упрощенку» или все-таки получить патент. В этом случае претензий от ФНС точно не будет.
Шаблон объявления о сдачи квартиры
Патент на сдачу квартиры – это документ, который наделяет владельца правами на определенный вид деятельности на особых условиях налогообложения.
Такая система позволит снизить налоговые отчисления, при условии высокого дохода от данной деятельности – от 100 000 рублей в месяц.Наличие патента отменяет уплату следующих налоговых отчислений:
- НДФЛ с дохода от сдачи в найм или аренду.
- НДС для ИП.
- Налог на имущество, благодаря которому осуществляется деятельность.
Взамен потребуется заплатить за патент и внести социальные взносы. Выгодно это или нет, зависит от конкретного случая.
Патент не выдается просто так всем без разбору. Для его оформления заявитель должен отвечать следующим требованиям:
- Иметь право собственности на сдаваемый объект.
- Зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.
- Количество работников в таком ИП не может быть больше 15 человек.
- Годовой доход по патентной системе должен быть менее 60 млн. рублей.
На каждый объект сдаваемой недвижимости должен быть отдельный патент.
Нет установленной единой цены подобного документа, но его стоимость можно рассчитать. Для этого потенциально возможный годовой доход, который определяется местными властями, умножают на 6%. Подобный доход будет разным в зависимости от расположения объекта недвижимости, и может не соответствовать реальным суммам дохода.
Платить необходимо в 2 этапа. После оформления в течение 90 дней вносят 1/3 часть суммы, остальные деньги можно отдать постепенно до конца действия самого патента.
Важно! Если документ оформлен на короткий срок – до полугода, выплачивают всю сумму одним платежом.
Пример расчета стоимости для жилья в Приморском крае
Потенциальный годовой доход за аренду жилого помещения площадью до 100 кв.м. – 185000 рублей. Умножаем эту ставку на 6%. Получаем 11100 рублей – это и будет стоимостью патента на один год. Не забываем и о пенсионных выплатах, которые составят 17823 рубля при годовом доходе менее 300 тысяч рублей.
Если квартира не одна, то умножаем полученную сумму на количество квартир, потому что для каждого объекта аренды потребуется отдельный патент.
Использовать патентную систему по одному экземпляру документа можно по желанию на срок от 1 месяца до одного года. Расчет естественно меняется в зависимости от срока. Для чего покупать патент на 1 месяц? Можно протестировать систему в жизни, чтобы понять насколько это выгодно в конкретном случае.
Документ может потерять свою силу по следующим причинам:
- ИП перестало существовать.
- Допустимое количество работников было превышено.
- Годовой доход превысил 60 млн. рублей.
- Вовремя не поступила плата за него в налоговые органы.
Если предприниматель понимает, что ситуация меняется, и он более не имеет право на использование патентной системы, то он обязан подать заявление в налоговый орган о переводе на другую систему налогообложения.
Если факт нарушений выявлен, а предприниматель не подал заявление, то к нему будут применены штрафные санкции с взысканием невыплаченной суммы налога.
Система не универсальна и подходит далеко не каждому арендодателю. Можно выделить некоторые плюсы и минусы такого способа налогообложения.
Плюсы:
- Отсутствуют другие налоги.
- Не нужно вести большое количество документации, составлять декларацию, вести бухучет.
- Процесс налогообложения значительно упрощается.
- Есть разные величины потенциального дохода для расчетов в зависимости от критериев самого ИП.
- В некоторых случаях такая система налогообложения позволяет значительно уменьшить расходы.
Минусы:
- Потенциальный доход может превышать реальный, тогда ни о какой выгоде речи не идет.
- Часть или всю сумму, в зависимости от сроков, придется заплатить вначале периода деятельности, а не по факту его окончания, как это происходит с другими налогами.
- Сумма страховых пенсионных взносов не влияет на уменьшение налогового платежа.
- Все равно придется вести отчетные документы в виде книги учета доходов.
- Суммы потенциального дохода завышены для ИП с небольшим доходом.
Предлагаем прочитать, какие еще могут понадобиться документы для сдачи квартиры:
- Правила оформления акта сдачи-приемки квартиры в аренду.
- Особенности доверенности на сдачу квартиры в аренду.
- Как правильно подать объявление о сдаче квартиры?
- Составление описи имущества при сдаче квартиры в аренду.
Такая система может почти вдвое снизить расходы по налогам для владельцев дорогих квартир. Но при низкой арендной плате патент может оказаться убыточным. В любом случае можно обратиться в налоговый орган с просьбой разъяснить, какая стоимость ждет в конкретном случае. Такая любознательность поможет увеличить доход за счет уменьшения налоговых выплат.
В обязательном порядке необходимо приобретать свидетельство, если планируется сдавать одновременно несколько объектов недвижимости. Налоговые органы в данном случае расценивают аренду как предпринимательский вид деятельности. Собственник недвижимого имущества должен либо оформить патент на сдачу квартиры, либо выплачивать налог в размере 6% с дохода.
Нередко начинающие индивидуальные предприниматели интересуются стоимостью патента. Сумма будет зависеть от месторасположения недвижимого имущества и его площади.
Обратите внимание! Возможность приобретения свидетельства, позволяющего сдавать недвижимое имущество, есть только у ИП. Патент на сдачу жилья в аренду для физических лиц пока не может быть приобретен.
Возможно, в скором времени физлица тоже смогут приобретать свидетельство, позволяющее сдать имущество. А вот на сегодняшний момент свидетельством активно пользуются владельцы большого количества квартир, которые являются ИП.
Стоимость патента зависит не только от предполагаемой суммы дохода, но и от места расположения недвижимого имущества, которое планируется сдавать. На ценовую политику также оказывает влияние площадь квартиры. К примеру, патент на сдачу однокомнатной недвижимости в Саратове обойдется в среднем в 12 000-16 000 рублей. Патент на такие же апартаменты в Московской области стоит 32 000-38 000 рублей.
Рассчитать величину можно только с учетом расположения недвижимого имущества. Специалисты рекомендуют воспользоваться формулой для расчета стоимости: П = ПВГД * 6%. ПВГД считается в данном случае потенциально возможным годовым доходом. Установлен ПВГД местной властью, которая руководствуется средней стоимостью аренды жилой недвижимости в регионе.
Какие налоги есть при сдаче квартиры
Политика конфиденциальности
Условия использования материаловСвидетельство о регистрации средства массовой информации Эл № ФС 77-31428 от «07» марта 2008 г.
Выдано Федеральной службой по надзору в сфере массовых коммуникаций, связи и охраны культурного наследияПрименение ПСН, как и любого другого спецрежима налогообложения, требует от физического лица соответствия нескольким требованиям. А именно:
- Владеть недвижимостью (то есть квартирой, которая и будет сдаваться в аренду) на правах полной собственности.
- Быть зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя. Для перехода на ПСН к ИП также предъявляются определенные требования:
- общая численность работников предпринимателя (по всем видам его деятельности) не должна превышать 15 человек;
- полученный от патентной деятельности доход за календарный год не должен превышать 60 млн. руб.
Если значение какого-либо из этих показателей после перехода на ПСН станет выше установленного предела, то предпринимателю придется менять режим налогообложения. В этом случае патент станет недействительным.
Стоит учесть, что на каждый объект собственности (например, квартиру или дом) нужно приобретать отдельный патент.
Процедура получения не отличается особой сложностью. При условии соответствия гражданина всем предъявляемым критериям ему нужно зарегистрироваться в налоговой в качестве ИП.
Читайте наши статьи о том, как быстро и правильно сдать квартиру самостоятельно, как сдавать квартиру официально и законно. А также узнайте о том, можно ли сдавать жилье без оформления договора и какая ответственность предусмотрена за незаконную сдачу жилплощади.
На данный момент фиксированная стоимость документа не установлена, эта величина зависит от месторасположения недвижимости. Формула для расчета стоимости:
П = ПВГД * 6%,
где ПВГД – это потенциально возможный годовой доход. Он устанавливается местными органами власти на основании средней стоимости аренды жилплощади. Например, за жилье, расположенное в центре Москвы, нужно будет отдать большую сумму, чем за то, которое находится на окраине или в другом городе.
Оплата происходит в два этапа:
- первая треть стоимости вносится на протяжении 90 дней с момента его оформления;
- остаток суммы – 2/3 – выплачивается до окончания срока действия документа.
Патенты, оформленные на срок до полугода, необходимо сразу оплачивать в полном объеме.
Перед выбором налоговой системы можно рассчитать, сколько придется отдать за переход на ПСН в том или ином регионе, и сравнить эту сумму с реальным доходом от такой деятельности. Возможно, окажется, что намного выгоднее платить НДФЛ, не тратя лишние силы и деньги.
Патентная система не пользуется особой популярностью среди предпринимателей – на ней работает всего несколько процентов ИП.
Это связано с ее неоднозначностью, ведь она выгодна далеко не для каждого предпринимателя.
Чтобы иметь возможность оценить эту систему, нужно рассмотреть ее достоинства и недостатки.
К преимуществам покупки можно отнести:
- освобождение от уплаты некоторых видов налогов;
- отсутствие необходимости сдавать декларацию, а также вести налоговый и бухгалтерский учет;
- простота и понятность в применении системы и расчете налога;
- дифференцированный подход (размер потенциального дохода различается для предпринимателей с разными критериями).
Значительную экономическую выгоду приносят сданные в аренду квартиры, расположенные в элитных районах и имеющие большую площадь.
Недостатками приобретения являются:
- расчет налога осуществляется от размера потенциального дохода, который на практике может оказаться выше реального;
- часть стоимости отчислений необходимо вносить наперед, что не предусмотрено ни в какой другой налоговой системе;
- величина страховых взносов, отчисляемых ИП, не уменьшает размер подлежащего уплате налога;
- от необходимости вести некоторую отчетность (в форме книги учета доходов) ИП все равно не избавляется.
Если подвести итог, то данная система будет выгодна только тем предпринимателям, которые получают от сдаваемой недвижимости в аренду или наем немалый доход.
В этом случае экономия от перехода на ПСН будет значительной, ведь он освобождает от уплаты ряда других налогов.
Однако если квартира небольшая и расположена в спальном районе, лучше поискать другой способ экономии на налогах по аренде, ведь в этом случае затраты на покупку будут высокими.
Похожие записи: