Можно ли взять ипотечный кредит под долевое строительство

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли взять ипотечный кредит под долевое строительство». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Ипотека под долевое строительство – это распространенная схема возведения многоэтажных домов за счет средств, привлеченных застройщиком.

Как правило, сам застройщик не имеет таких крупных финансовых ресурсов, чтобы без чьей-либо помощи оплачивать возведение многоэтажных домов. Для этого он привлекает ресурсы инвесторов и дольщиков.

Договор долевого участия является в сделке главным документом, удостоверяющим сотрудничество с застройщиком. После заключения этого договора, он обязательно предоставляется в банк. Без него кредитное учреждение не станет перечислять средства на счет застройщика.

В договоре долевого участия должна содержаться следующая информация:

Сведения об объекте строительства;
Срок его гарантии;
Сроки действия договора;
Права и обязанности сторон сделки;
Цена договора и сроки его оплаты;
Способ обеспечения обязательств застройщика.

На основании зарегистрированного договора долевого участия заключается ипотечный договор, который аналогично должен быть зарегистрирован в Росреестре. Регистрация ДДУ может занимать от 10 до 30 дней.

Если предполагается использование материнского капитала в качестве оплаты ипотеки, это должно быть прописано в договоре долевого участия. Утаивать эту информацию от застройщика не стоит.

Перед заключением ипотечного договора нужно будет оформить еще одно соглашение – о страховании недвижимости от гибели и повреждения. Это обязательный вид страховки, без которого ипотека не может быть оформлена.

Закладная в такой ипотеке не оформляется, так как залогом выступает не сама недвижимость, а имущественное право на нее.

Сегодня многие банки активно кредитуют граждан под строительство жилья. Некоторые из них даже сотрудничают с неаккредитованными застройщиками. Но в таких ситуациях службой безопасности банка тщательно проверяется уставная и финансовая документация застройщиков.

Рассмотрим условия ипотечного кредитования долевого строительства самых крупнейших и надежных банков страны. К ним относятся:

Свидетельство о браке (не требуется в случае предоставления кредита лицам из неполных семей);
Свидетельство о рождении ребенка;
В случае принятия в расчет платежеспособности доходов родителя(ей) заемщика/созаемщика — документы, подтверждающие родство (документы, удостоверяющие личность; свидетельство о рождении; свидетельство о браке; свидетельство о перемене фамилии, имени, отчества и т.п.).

Как взять ипотеку на долевое строительство?

Не более 8 рабочих дней.

Частями.

Ежемесячными аннуитетными (равными) платежами.

Осуществляется по заявлению, содержащему дату досрочного погашения, сумму и счет, с которого будет осуществляться перечисление денежных средств. Дата досрочного погашения, указываемая в заявлении, должна приходиться исключительно на рабочий день.
Минимальный размер досрочно возвращаемого кредита неограничен.
Плата за досрочное погашение не взимается.

Неустойка* за несвоевременное погашение кредита соответствует размеру ключевой ставки Банка России, действующей на дату заключения Договора, с суммы просроченного платежа за период просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной Договором, по дату погашения Просроченной задолженности по Договору (включительно).

*По кредитным договорам, заключенным с 24.07.2016 г.

Обратная связь

Вы решили, что квартира в новостройке – то, что вам нужно. Что же делать, чтобы обезопасить себя:

Если есть возможность, берите ипотеку на покупку квартиры, сданной в эксплуатацию.
Перед подписанием ДДУ, изучите отчеты застройщика. Первоначально можно сделать это через интернет. Официальный сайт застройщика должен содержать публичную информацию, установленную законом.
Застройщик должен работать на рынке недвижимости не менее 10 лет. Строительство многоквартирного здания происходит в течение нескольких лет, поэтому у компании должны уже быть сданные в эксплуатацию дома. Так вы узнаете, насколько вовремя сдаются постройки, качественно выполняются условия проекта.
Внимательно прочтите ДДУ. В вопросе долевого строительства самому трудно разобраться. Обратитесь к юристу или высококвалифицированному риэлтору.
Изучите проектную декларацию.
Все документы застройщика вы имеете право видеть и прочитать. Финансовая состоятельность, права на стройку, аренда или собственность земли, на которой будет стоять дом – все это имеет значение.
Выберите самый привлекательный для вас район города.
Посмотрите планировку квартир.
Подайте запросы в банки. Дождитесь одобрения.
Отнесите в банк предварительный ДДУ с застройщиком.
Часто банк требует фото стройки. Для вас такое доказательство так же необходимо. Если строительство не будет сдано в эксплуатацию вовремя – вы сможете доказать, что застройщик не выполнил свои обязательства. Это необходимо, если вы решите расторгнуть ДДУ и вернуть свои деньги и проценты за ипотеку. Застройщик вам будет обязан выплатить все деньги, по решению суда.
После окончательного одобрения, заключите ДДУ с застройщиком и договор ипотеки с банком.
Подготовьте все документы по списку банка.
Ваши деньги будут переведены в особый фонд. По закону, для сохранности вкладов дольщиков, застройщик не имеет права воспользоваться суммой вклада до окончания строительства.
Страховка обязательна.

Росвоенипотека изменила условия аккредитации объектов из-за частых случаев банкротства застройщиков. Теперь требуется, чтобы здание было готово на 90%, а не на 78, как это было раньше. Несмотря на это риски есть всегда. В пример часто приводят известного застройщика СУ 155, который зарекомендовал себя надежным на протяжении строительства большого количества многоквартирных домов, но неожиданно обанкротился.

В некоторых случаях разрешается брать ипотеку на стадии котлована и при 30% сделанных строительных работ (фундамент).

В остальном, оформление военной ипотеки и подписание ДДУ проходит по установленным общим правилам, где присутствует дополнительное третье лицо – Росвоенипотека.

Важно! Внимательно прочитайте договор долевого участия, перед тем как подписать. Все риски ложатся только на вас. Защиту Росвоенипотека или банк не предоставляют.

Продать квартиру в недостроенном доме можно. Цена такого жилья намного ниже рыночных. Этот процесс называется переуступкой ДДУ Цессию могут заключить:

дольщик, который по своим причинам не хочет участвовать в долевом строительстве (передумал, нашел планировку лучше, переезжает в другой город и т. п.);
инвестор, который купил часть квартир в начале стройки, а в конце перепродает их, чтобы заработать;
обманутые дольщики, которые после банкротства застройщика, при замороженных стройках, хотят вернуть свои деньги. Этот случай самый опасный для ваших денег, тем более, если вы взяли ипотеку. Проверять нужно не только вышеперечисленные лица, но и изучить ситуацию. Возможно, стройку продолжит другой застройщик.

Дольщик переоформляет договор на покупателя и получает за это деньги. Покупатель получает право на строящуюся квартиру и обязательства по ДДУ.

Перед подписанием договора переуступки покупатель должен:

узнать финансовое состояние застройщика;
проверить, зарегистрирован ДДУ или нет;
оплачен или нет;
так же, как на вторичном рынке, нужно привлечь опытного специалиста по недвижимости
запросить у продавца платежку оплаты по ДДУ;
взять справку о взаиморасчетах с застройщиком.

Нужно быть уверенным, что деньги застройщик точно получил. Если у застройщика будут претензии к дольщику – вы должны об этом узнать.

Внимательно прочтите договор ДУ. В нем не должно быть пунктов, по которым стоимость квартиры может стать выше. Например, увеличение площади квартиры.

Как провести переуступку в каждом конкретном случае, вы найдете в ДДУ. В этом документе есть специальный пункт, который разрабатывается застройщиком. Некоторые предпочитают, чтобы переуступка проходила в их офисе, а другие дают письменное разрешение на проведение сделки в банках города.

Стоимость сделки от 30 тыс. руб. до 7% от стоимости квартиры, указанной в договоре ДУ. Подробную информацию о цене вам скажут только в офисе застройщика.

Внимание! Не отдавайте деньги продавцу в день сделки. Проведите операцию через ячейку в банке или расчетном центре. В этом случае обе стороны будут защищены от махинаций. Деньги перейдут продавцу после регистрации в Росреестре.

После регистрации, новый дольщик должен отнести копию договора по переуступке застройщику, чтобы его включили в реестр дольщиков.

Согласно Постановлению Правительства банк имеет право поднять процентную ставку в следующих случаях:

На период с даты выдачи кредита до даты регистрации залога по ипотеке.
При отказе от личного страхования и страхования объекта залога по ипотеке, при этом ставке не может быть увеличена более чем на 1%.
В случае, если один из солидарных заемщиков или поручителей по ипотеке уже ранее получал льготную ипотеку под 2%.
Нарушение правил программы по сроку проживания и регистрации супругов.

Важно! Увеличение процентной ставки не может быть выше ставки ЦБ на дату заключения ипотечного договора + 4 п.п.

Согласно условиям программы предполагается, что льготную ипотеку можно получить на:

Приобретение жилья в новостройке у застройщика (жилье может быть уже готовым и приобретено по ДКП или на стадии строительства по ДДУ, переуступке ДДУ);
Приобретение вторичного жилья у юридического лица или физического лица, но только при условии, что данное жилье расположено на территории сельских поселений Дальневосточного федерального округа.
Строительство собственного жилого дома на территории любого субъекта ДФО, в том числе и на приобретение участка земли для такого строительства (при этом строительство можно вести как самостоятельно, так с помощью привлеченной сторонней организации или иного лица способного построить такой дом).

Важный момент! Участник программы «Дальневосточный гектар» имеют право использовать льготную ипотеку только на строительство жилого дома на земельном участке, предоставленном в соответствии с Федеральным законом от 1 мая 2016 г. № 119-ФЗ.

Вторичное жилье по льготной ставке можно приобрести жителям Дальнего Востока только по ставке 5% годовых и в рамках реализации льготной «Семейной ипотеки».

Выдавать ипотеку будут через региональные ипотечные агентства. Фонд по развитию Дальнего Востока выступает в роли единого оператора, который будет координировать их деятельность.

Первыми заявки на Дальневосточную ипотеку под 2 начали принимать АО «Банк ДОМ.РФ» и «Азиатско-Тихоокеанский банк». Остальные банки в к ним постепенно присоединяются. На текущий момент список банков, оформляющих «Дальневосточную ипотеку» под 2 процента следующий:

Сбербанк
ВТБ
Примсоцбанк
Банк ДОМ.РФ
Азиатско-Тихоокеанский банк
Солидбанк

Всего порядка четырнадцати крупнейших банков региона уже работают по этой ипотеке и в ближайшее время присоединятся к программе остальные.

Программа льготной ипотеки под 2 процента начинает действовать с 10 декабря 2019 года.

Порядок получения льготной ипотеки под 2 процента

Суть новой программы для дальневосточников заключается в субсидировании процентной ставки. Правительство компенсирует банкам разницу между действующей ставкой и 2 процентами. Таким образом, порядок получения такого кредита практически такой же, как при получении обычной жилищной ссуды.

Получение гектара или выбор объекта.
Выбор банка-кредитора.
Подготовка комплекта документов.
Подача заявки.
Проверка банком соответствия заемщика правилам государственной программы.
Принятие решения по заявке.
Выдача ссуды.
Регистрация обременения.

Первый пункт напрямую зависит от того, на какие объекты будет распространяться действие новой субсидии.

Покупка квартиры по ДДУ — пошаговая инструкция

Для оформления льготной ссуды под 2 процента заемщикам потребуется собрать следующий комплект документов:

Удостоверяющие личность.
Документы, подтверждающие занятость, получение дохода.
Свидетельства о рождении детей и о браке.
Документы по земельному участку.
Разрешение на строительство (если льготная ссуда будет направлена на постройку дома).
Смета.

Также в ходе рассмотрения возможности выдачи ссуды банк может запросить дополнительные документы.

Льготные программы действуют не только в Дальневосточном округе. Кратко рассмотрим их.

В Бурятии и Забайкальском крае планируется применение ипотеки под 2 процента. Программа находится в разработке. Это связано с тем, что эти регионы были включены в программу «Дальневосточный гектар» с 1 августа 2019 года. Согласно новому закону, коренные жители Забайкальского края и Бурятии имеют приоритетные права получения бесплатных участков. Также в Улан-Удэ действуют льготные условия по семейной ипотеке для молодых учителей. Ставки начинаются от 5%.
В Якутии предполагаются аналогичные условия, потому что этот регион включен в программу «Дальневосточный гектар» с 2016 года.

Для жителей других регионов программа начнет действовать с 2020 года. Таким образом, любой житель России сможет получить земельный участок и льготную ипотеку.

Важно! 10 октября заместитель Председателя Правительства РФ Виталий Мутко, по завершении совещания о подготовке индивидуальных программ развития регионов с низким уровнем социально-экономического развития заявил, что льготная ипотека под 2 процента может быть запущена и в отстающих регионах. К таким, на текущий момент, принято относить 10 регионов России: Республика Алтай и Алтайский край, Чувашия, Карелия, Псковская и Курганская области, республика Марий Эл, Калмыкия, Тува и Адыгея. На эти цели будет выделено 100 млрд. рублей. Будем следить за запуском этих программ.

Появилась примерная информация о дате запуска льготной ипотеки под 2 процента. По мнению директора Фонда развития Дальнего Востока Алексея Чекункова, заемщикам стоит ждать старт программы в ноябре-декабре 2019 года. При этом он заметил, что следует уже сейчас региональным ипотечным агентствам исследовать спрос на программу у потенциальных заемщиков, чтобы при её запуске у них была возможность сразу подать документы.

Информация о сроках запуска льготной ипотеки под 2 процента для дальневосточников была обнародована 21 сентября 2019 на сайте Президента РФ. В итоговом списке распоряжений после пленарного заседания Восточного экономического форума были названы сроки для Правительства по изменению законодательства. В этом документе идет речь о том, что поручение Путина должно быть узаконено до 15 декабря 2019 года. Срок действия программы ограничен 1 января 2025 года.

Выбирайте квартиру, апартаменты, таунхаус или коттедж с суммой ипотечного кредита до 60 млн ₽ при подтверждении дохода и до 30 млн ₽ — без.

Максимальная сумма

Срок кредита

О возможности оформления кредита, если уже есть ипотека

Процентная ставка от 1,7% годовых

Возможность подтверждения дохода по форме банка

Кредитование на строительство жилого дома

Ипотечный кредит с льготной процентной ставкой на приобретение/строительство жилого помещения на территории Дальневосточного федерального округа

Ипотека в сельской местности по умолчанию должна быть менее требовательна к приобретаемому жилому помещению. Однако, банку нужно знать, сколько объект реально стоит, поэтому он обязательно запросит свежий отчет о рыночной стоимости объекта. Если это будет совсем неликвидное жилье, то его не получится оформить в качестве залога – и тогда придется использовать с этой целью другую недвижимость, оформленную на имя заемщика.

Постановление правительства о развитии сельских территорий уже согласовано и вступило в силу. Сроки его действия – с 2020 по 2025 годы. Следовательно, начала выдачи кредитов под льготный процент стоит ждать с 1 января 2020 года. Но Сбербанк и Россельхозбанк пока не спешат анонсировать свои программы, перестроенные под требования государства, поэтому на практике выдача сельской ипотеки может затянуться до первых весенних месяцев 2020 года.

Поскольку речь идет о займе с привлечением государственных средств, то порядок его выдачи будет немного отличаться.

Подача заявки и необходимых документов в банк.
Если заявка предварительно одобрена, потенциальный заемщик получает список дополнительных документов.
Подписывается кредитный договор.
Договор купли-продажи регистрируется в Росреестре.
Деньги перечисляются на счет продавца объекта, покупатель начинает вносить платежи по графику.
Банк обращается к государству за субсидированием части процентной ставки (к примеру, он выдал ипотеку под 9%, а правительство обещало 3%. Разницу в 6% банк получит из госбюджета).

Длится процедура в среднем несколько месяцев.

К заемщикам, подающим заявку на ипотечный кредит, предъявляются довольно стандартные требования:

российское гражданство;
возраст от 21 до 65 лет;
стаж работы не менее года на последнем месте;
доход, достаточный для ежемесячного погашения долга;
обязательное страхование квартиры, жизни и здоровья.

В отличие от коммерческих программ, программы льготной ипотеки предусматривает более низкую процентную ставку.

Если для заемщиков по базовой программе она составляет минимум 13 %, то для тех, кто улучшает свои условия при содействии государства, она будет 11,4%.

Кроме того, для льготников эта величина не изменяется на протяжении всего срока кредита. То есть и в период строительства, и поле передачи квартиры собственнику он платит одинаковые проценты по кредиту.

У обычных заемщиков она на 1% выше до момента регистрации залога недвижимости (ипотеки).

Военнослужащие, участники НИС или могут получить в Сбербанке кредит на покупку строящегося жилья в рамках программы военной ипотеки. Подтверждать свою платежеспособность не потребуется.

Ежемесячные платежи производятся из средств целевого займа или со специального счета участника НИС.

От базовых условий военную ипотеку отличает:

меньшая длительность – до 15 лет;
меньшая сумма – до 1,9 млн. рублей.

Предельный для заемщика возраст – 45 лет.

Это связано как с предельным возрастом службы, так и с максимальной суммой, которая может за это время скопиться на спецсчете.

Отказаться от ипотеки можно даже в том случае, когда кредит уже есть.

Вариантов несколько:

погасить долг досрочно;
продать квартиру по цене, достаточной для возврата займа банку;
рефинасировать займ на более приятных условиях.

Совсем экстремальным вариантом является прекращение платежей по кредиту. В этом случае банк, чтобы вернуть свои средства, отберет и продаст заложенную квартиру. Но по цене заведомо ниже рыночной.

Ипотека на строительство под материнский капитал

Для того, чтобы заключить с банком кредитный договор на строящееся жилье, придется проделать следующие действия:

Найти застройщика, которого одобрит банк.
Собрать необходимые документы и подать заявку.
Получить одобрение кредита.
Подать документы на будущее жилье в банк.
Заключить договор долевого строительства и зарегистрировать его.
Заключить договор с банком.

ФЗ №256 определяет четкий перечень документации, нужной для постройки дома под средства МК:

сертификат на выдачу материнского капитала;
правоустанавливающие документы на используемый участок земли;
позволяющие стройку документы от местной администрации;
договор о строительном подряде (при привлечении стройфирм);
документ, заверяющий личность заявителя;
письменное обязательство об оформлении построенного жилья в совместную собственность всех членов семьи.

Банк, при анализе заявки на выдачу кредита на строительство под маткапитал, выдвигает обязательные требования к платежеспособности и возрастной категории заемщика.

Платежеспособность удостоверяется официальной занятостью и подтвержденными доходами за полгода до обращения в банк.

В среднем требования к потенциальным заемщикам таковы:

Возраст	От 21 года до 65 лет на момент полной уплаты кредита (верхняя планка может варьироваться в зависимости от банка)
Стаж работы	Не меньше 1 года за 5 лет, из них 6 месяцев на последнем месте работы
Наличие созаемщика	Если у заемщика есть супруг, то он становится созаемщиком

В некоторых банках допускается привлечение нескольких созаемщиков, но все они должны являться членами семьи.

Отказ в предоставлении кредита на постройку дома под маткапитал возможен, если имеют место такие обстоятельства:

Целью кредита является приобретение земли под строительство	Средства маткапитала могут использоваться только в отношении жилого дома
Земельный участок не соответствует требованиям по целевому предназначению	Разрешается использовать для строительства дома земли с таким предназначением, как ИЖС, ЛПХ. Строить дом на землях ДНП и СНТ запрещено
Ребенку, давшему право на капитал	Не исполнилось трех лет. Можно взять кредит без привлечения материнского капитала, а затем обратиться в ПФР с заявлением на погашение части кредита
Заявитель утратил право	На сертификат
Предоставлена	Недостоверная информация

Итак, разберем, можно ли брать ипотечный кредит, чтобы построить частный дом. Ипотека для банка является самым дорогостоящим и рисковым кредитным продуктом. Поскольку выдаются большие суммы на длительные сроки кредитования, требования могут быть завышены. При этом получить средства на строительство дома значительно сложнее, чем на покупку готовой недвижимости.

Это связано с теми же рисками, поскольку сам участок, на котором планируется строительство, не имеет высокой ликвидности, и в случае невыплаты кредита банку будет сложно компенсировать собственные ущербы.

Однако есть варианты, в соответствии с которыми можно получить такой кредит. Банки могут предоставлять его под залог уже имеющейся у заемщика недвижимости. В основном в ее качестве выступает квартира в многоквартирном доме. Также некоторые банки предлагают программу, которая позволяет использовать в качестве залога земельный участок, где будет происходить строительство. Но при этом на момент оформления сделки он должен уже быть собственностью заемщика.

На постройку дома можно взять обычный нецелевой кредит. Для увеличения суммы и сроков кредитования используется залоговое обеспечение. Преимущество в данном случае в том, что не нужно уведомлять банк о том, как и куда вы расходуете средства.

Таким образом, при наличии определенного имущества и соответствии всем требованиям получить займ на строительство дома возможно.

Перед передачей недвижимости в залог обязательно проводится ее оценка оценочной компанией.

Для получения одобрения заемщик должен соответствовать ряду требований. В разных банках они могут отличаться, но в основном сводятся к следующему:

Наличие российского гражданства.
Возраст от 21 до 65 лет.
Стаж официальной работы не меньше года, и от полугода на текущем месте.
Постоянный доход соответствующего размера.

Также предъявляются требования по отношению к недвижимости, которая используется в качестве залога:

Прежде всего, он должен находиться в месте расположения отделения либо филиала банка, где оформляются займ.
Не должно быть никаких юридических обременений, заявитель должен иметь полное право на владение залоговым объектом.
Недвижимость или участок земли должны быть ликвидными.

Существует вариант использования в качестве залога не своей недвижимости, а недвижимости близких родственников или супруга. В этом случае владелец автоматически становится созаемщиком.

Финансовые учреждения предъявляют требования и в отношении дома, который будет строиться в рамках земельного надела. В основном они следующие:

Наличие точно проработанного технического плана, одобренного жилищной комиссией.
Основной материал строительства — бетон либо кирпич.
Наличие отдельной кухни и санузла.
Необходимые инженерные коммуникации: электричество, вода, канализация, отопление.
Исправное состояние дверей, крыши, окон.

Требования проверяются на основе технического плана. Последний должен быть одобрен жилищной комиссией и является основным аргументом в получении одобрения на строительство.

Когда в качестве залогового обеспечения будет выступать земельный участок, ряд требований выдвигается и по отношении к нему:

Нахождение в регионе, где есть отделение банка.
Тип земли должен определяться кадастром как «земли населенных пунктов».
Отсутствие юридических обременений.
Нахождение территории в зоне дачного либо индивидуального жилищного строительства.
Земля должна быть собственностью заемщика. Если он владеет ею на правах долевой собственности, то другие дольщики будут проходить в рамках кредитования как залогодатели.

Сбор документов рекомендуется начать до начала процесса оформления ипотеки. Это даст возможность существенно ускорить процедуру и раньше получить необходимые суммы. Список документов в различных банках также может отличаться, но чаще всего он включает в себя следующее:

Паспорт гражданина РФ и второй документ, удостоверяющий личность.
Заявление.
Справка, подтверждающая доход по форме банка или 2-НДФЛ.
Копии заполненных страниц трудовой книги.
Правоустанавливающие документы на передаваемый в залоговое обеспечение объект.
Бумаги на земельный участок.
Разрешение на строительство.

Больше об условиях, документах и этапах для оформления ипотеки на строительство частного дома, читайте в этом материале.

Также в процессе рассмотрения заявки банки могут требовать составленный график, описывающий стали строительства, его сроки и суммы, которые нужны на те или иные работы. Получив положительное решение, клиенту нужно определиться со сроком кредитования, и с учетом этого банк составит график платежей.

Если речь идет о целевых программах на строительство дома, то средства могут предоставляться заемщику не одним, а несколькими платежами. Затраты на возведение делятся на несколько этапов:

заложение фундамента;
возведение стен;
крыши;
проведение коммуникаций и внутренняя отделка.

При завершении одного из этапов заемщик выплачивает необходимые средства, и банк предоставляет ему новый платеж.

Вариант взятия кредита на постройку дома имеет немало преимуществ:

Можно самостоятельно выбрать участок и планировку. Выбор застройщиков также не ограничивается.
Крупные строительные компании нередко сотрудничают с банками, что дает дополнительные возможности оформления займа на льготных условиях.
Наличие залогового обеспечения позволяет существенно увеличить сумму и сроки кредитования.
Можно проанализировать разные банковские предложения и выбрать максимально подходящее.
Существует возможность привлечения мер государственной поддержки, например, материнского капитала.

Что касается минусов, то они могут быть следующими:

При отсутствии залогового имущества шансы получить кредит практически сводятся с нулю. При этом нужно учесть, что чаще всего займ не может составлять более 70% от цены ликвидного имущества.
Как правило, банки указывают минимальную ставку, но при ряде обстоятельств она может повышаться.
У банков есть ряд требований к заемщикам и их уровню дохода, и при несоответствии возможен отказ.

Оформление ипотеки на недостроенный частный дом – отрасль кредитования, где достойных предложений не так уж много. Наши эксперты подготовили материалы о том, как получить ипотеку на частный недостроенный дом, а также какие программы ипотечного кредитования на покупку готового дома либо участка под индивидуальное жилищное строительство предлагают такие финансовые организации, как Россельхозбанк, Сбербанк, Газпромбанк, Росбанк и другие.

Какой вариант кредитования выбрать, каждый должен решать сам. При этом рекомендуется внимательно сравнить как можно больше предложений и проанализировать, что будет максимально удобным и выгодным в конкретном случае.

Особенности ипотеки на долевое строительство

Несмотря на огромные сложности, желание построить свой дом за заемные средства есть у многих россиян. Ждать, пока государство создаст специальную программу под такое кредитование, никто не хочет.

Поэтому используют те варианты, которые есть уже сейчас и доступны заемщикам:

1. Потребительский кредит на строительство. Пока это самый частый вариант, люди покупают в кредит строительные материалы или оплачивают за счет него услуги строительных компаний.

Плюсы – получить легко, особенно для зарплатного клиента банка. Выдается, как правило, без целевого использования, не нужно оформлять никакой залог. Выплатив один кредит, можно брать другой – на следующую партию стройматериалов.

Минусы – высокая процентная ставка, минимум 15-16%, к которым прибавляется плата за страховку. Срок кредитования вряд ли будет больше, чем 3 года, а значит, ежемесячный платеж будет большим. По потребительским кредитам нет программ государственной поддержки.

В отсутствие специализированных программ желающим построить дом чаще всего приходится использовать именно кредиты. Лучше всего оформлять потребительский кредит в том банке, куда приходит зарплата или пенсия, тогда ставка будет ниже.

2. Ипотечный кредит под залог другого имеющегося жилья. Это компромиссный вариант – ставка по кредиту будет как при ипотечном кредитовании, а деньги можно будет свободно использовать при строительстве.

Главный минус – нужно иметь другой объект недвижимости. К ним банки применяют серьезные требования: жилье должно иметь все необходимые коммуникации, находиться в нормальном состоянии, не быть признанным ветхим или аварийным.

Кредит можно получить, как правило, в размере до 75% от оценочной стоимости залогового жилья. Учитывая, что дом обычно строят те, у кого слишком маленькая квартира, сумма кредита будет небольшой.

Хоть спрос на ипотечные кредиты для строительства частного дома существует, банки предлагают буквально несколько подобных программ.

Из них полноценное ипотечное кредитование есть лишь в Банке «Дом.РФ» (бывшее АИЖК). Продукт называется «Ипотека на строительство жилого дома», основные параметры такие:

процентная ставка: 11-12% годовых (без страховки +0,7%);
первоначальный взнос – минимум 20%;
максимальный срок – 30 лет;
строительство дома должно осуществляться подрядной организацией из списка банка. Таких там всего 3;
программа работает пока только в Москве и Московской области.

В отличие от всех остальных программ, Банк «Дом.РФ» принимает в залог права требования на строящийся жилой дом (по аналогии с долевым строительством).

Но минусов все равно много – привязка к одному из трех подрядчиков и недоступность программы в регионах.

Хоть доля кредитов на строительство жилья и составляет всего около 1% от общего их числа, кто-то все же их получает и может поделиться опытом. Стоит отметить, что все потенциальные и реальные заемщики отзываются о такой ипотеке как об «очень сложной» – и это также слова сотрудников банков.

Один из тех, кому удалось получить ипотеку на ИЖС в Сбербанке, рассказал о таких особенностях:

заявку подавали не напрямую в банк, а через строительную компанию. Строительная компания сама составила смету строительства, но банк все равно предложил к ней множество поправок. По каждой строчке придется отчитываться перед банком;
в залог пришлось оформить имеющуюся квартиру, причем за экспертную оценку ее стоимости заплатили 1 500 рублей. Столько же стоила оценка земельного участка;
процентная ставка – 15% годовых, когда дом будет готов, ее снизят на 1%. Первоначальный взнос – 25% минимум, эту сумму заплатили строительной компании;
банк выделяет средства траншами.

Сумму поделили на 4 части, которые перечисляли по мере готовности частей дома. Плюсом стало то, что проценты начисляют только на те суммы, которые фактически перечислены.

Сбербанк, как оказалось, допускает и возведение дома силами самого заемщика. Соответственно, тогда отчитывается не строительная компания, а он сам, предоставляя банку все чеки и квитанции на приобретенные стройматериалы и выполненные работы.

Это актуально и для первоначального взноса. Заемщику придется доказать, что минимум 25% от стоимости дома он потратил самостоятельно, предоставив чеки.

Многое зависит от человеческого фактора, так как в банках в разных городах работают разные люди. Где-то все проходит быстро и гладко, а где-то менеджеры по ипотеке оказываются не очень компетентными.

В любом случае, построить дом в кредит можно. Другой вопрос – а нужно ли это делать при том, что процентная ставка будет в 1,5-2 раза выше, чем по обычному кредиту, а за каждый шаг нужно отчитываться перед банком?

Финансовые эксперты советуют не брать ипотеку, если взнос отнимает больше половины зарплаты. Ипотека — это надолго. Если уже сразу выплачивать кредит трудно, то через несколько лет будет еще труднее. Из-за инфляции цены на все вокруг вырастут, и сохранить привычный образ жизни, выплачивая кредит, не получится.

Если ежемесячные платежи составляют меньше половины дохода или у заемщика есть перспективы роста зарплаты, то ипотека выгодна.

В схеме с нецелевым кредитом, например потребительским, обычно участвует всего две стороны — заемщик и кредитор. В случае с ипотекой сложнее, ведь параллельно проходит сделка по покупке недвижимости.

Заемщик оформляет кредит, берет деньги в банке на покупку жилья. Заемщиков может быть несколько, например муж и жена.

Залогодатель предоставляет кредитору недвижимость для обеспечения долга. Им может быть как заемщик, так и созаемщик.

Залогодержатель, он же кредитор — юридическое лицо, которое выдает заем под залог недвижимости. Это не обязательно банк. Например, ипотечный заем может выдать фонд по поддержке молодых семей.

Продавец недвижимости. На первичном рынке это компания-застройщик или физическое лицо по договору уступки права требования. Договор уступки — это когда участник долевого строительства решил не брать квартиру. Тогда он продает свое право требования жилья от застройщика.

На вторичном рынке продавцы недвижимости — это собственники, физические или юридические лица.

Сколько денег накоплено на первоначальный взнос. У каждого банка свои требования к минимальной сумме первоначального взноса, но обычно это 10—15% от стоимости жилья. Размер взноса влияет на решение о выдаче кредита и на процент по займу: чем больше взнос, тем ниже ставка. Банк понимает, что у заемщика все хорошо с финансами, а значит, можно не закладывать риски в процент по займу.

Кроме того, больший первоначальный взнос снижает переплату, поскольку размер самого кредита меньше.

Потеря или снижение дохода — это основной риск для заемщика. Если заемщик потеряет работу и быстро не найдет новую с такой же зарплатой, он не сможет платить за кредит. Банк не получит свои деньги и за каждый день просрочки станет начислять пени. Общий долг у заемщика вырастет. В конце концов на залог обратят взыскание — заемщик останется без жилья.

Валютный риск появится, если заемщик возьмет ипотечный кредит не в рублях, а в евро или долларах. В любой момент курс валюты может резко подскочить, и долг перед банком сразу увеличится.

Снижение стоимости или повреждение недвижимости. Чаще происходит повреждение недвижимости — от пожара, затопления соседями, урагана. Бывает, что жилье дешевеет, так как спрос падает. В итоге долг заемщика перед банком остается, а реальная стоимость жилья снижается.

К ипотечным брокерам обращаются, когда нет времени изучать и вникать в предложения банков.

Ипотечный брокер сам оформит заявки, соберет документы и пообщается с банками. Он выберет наиболее выгодный для клиента ипотечный кредит.

К брокеру стоит обращаться, если вы берете, например, квартиру в незнакомом городе или вам действительно не хочется вникать в детали сделки, но деньги решили вложить именно в жилье.

Любой должник имеет право погасить кредит досрочно. Лишить этого права никто не может.

При частичном досрочном погашении возможны два варианта: уменьшить тело кредита или сократить срок. Если уменьшить тело кредита, снижается ежемесячный платеж. Если сократить срок кредита, платеж остается неизменным.

Сначала банк будет напоминать о просрочке, а потом выставит жилье на торги.

Можно ли лишиться квартиры. Кредитор имеет право требовать погашения долга за счет заложенного имущества. Если это прописано в договоре ипотеки, банк может сам продать жилье. Но чаще всего это происходит в судебном порядке. Не спасет и то, что квартира — единственное жилье или что там живут дети.