Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать комнату в квартире находящуюся в долевой собственности?». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Необходимо понимать, что идеальная доля – это не часть квартиры, это доля в праве. Делится право собственности, а не сама квартира. Осязать эту долю в реальности нельзя. Один из собственников не является хозяином квартиры – в его собственности доля, представляющая собою один из видов прав на недвижимость, но не саму недвижимость.
То есть, каждый из собственников квартиры имеет право ею владеть и пользоваться, не нарушая права других собственников. Иногда для реализации этого права на практике приходится устанавливать режим пользования квартирой: например, выделить в трехкомнатной квартире каждому из двух собственников комнату для личных нужд, предусмотреть график пользования кухней и гостиной.
Такой график не означает, что одному собственнику принадлежит по комнате. Квартира по-прежнему осталась общей. Это будет видно на примере коммунальных платежей. Если суд, устанавливая собственникам (исходим из того, что у каждого по ½ доли в праве на квартиру) режим пользования квартирой, отвел одному в качестве спальни комнату в 10 кв. м, а другому – 18 кв. м, оплачивать коммунальные платежи и налог на имущество граждан они будут по-прежнему в равных долях. Каждый будет платить за свою ½ долю.
Основные сложности начинаются, когда возникает необходимость продажи доли в квартире или всей квартиры в долевой собственности целиком.
Нюансы продажи квартиры в долевой собственности
Если только один из собственников квартиры продает свою долю в праве на нее, это, разумеется, не в лучшую сторону скажется на скорости продажи и цене данной доли. Не так много найдется желающих разделить жилье с посторонними людьми.
Однако это не единственная сложность при продаже доли в общей собственности. Дело в том, что сособственники продавца доли имеют преимущественное право ее покупки.
Чтобы избежать таких проблем, нужно внимательно оформлять документы: предложение о покупке доли направлять сособственникам в письменном виде и обязательно организовать подтверждение получения. Так, можно передать уведомление о продаже доли в квартире из рук в руки и попросить у сособственника подпись на дубликате уведомления с обязательным указанием даты, когда оно было вручено. Или направить его по почте заказным или ценным письмом с уведомлением о вручении. Так вы подстрахуете себя от недобросовестных действий сособственников, которые вначале проигнорируют предложение о покупке доли, а потом заявят, что вы их не уведомляли.
Аналогичное преимущественное право необходимо соблюсти, если речь идет о договоре мены.
При дарении доли преимущественное право сособственников не работает. Права запретить дарение у них нет. Однако возникают следующие риски.
Для покупателя: сделка может быть признана недействительной как мнимая, скрывающая за собою куплю-продажу, а сособственник потребует в этом случае перевода прав по сделке на себя. В результате покупатель расстанется с приобретенной долей.
Для продавца: покупатель может просто не заплатить и взыскать с него эти деньги законными методами не получится.
В такой ситуации заключается договор займа на сумму равную покупной цене доли в праве на квартиру и одновременно соглашение об обеспечении данного займа залогом доли в праве на квартиру. Кстати, этот договор залога как раз и называется ипотекой (а вы-то думали, что это такой кредит под материнский капитал?). Ипотека нуждается в государственной регистрации. Госпошлина за регистрацию ипотеки составляет 1000 руб.
Затем «должник-заемщик» пропускает срок возврата займа. А покупатель доли в квартире, якобы «займодавец-кредитор», обращает взыскание на долю в квартире. Чтобы не связывать с системой судопроизводства, оформляется это соглашением об отступном. В этом соглашении стороны договариваются, что вместо взятой взаймы суммы «займодавец» получит находящуюся в залоге долю в праве на квартиру.
Единственный случай, когда дозволяется продать долю (без всяких обходных маневров), не соблюдая преимущественное право покупки – это продажа с публичных торгов. Таким способом реализуют долю в квартире кредиторы, когда другого имущества и денег должника не хватает, чтобы расплатиться по долгам.
Однако далеко не каждую долю в квартире можно взыскать в счет долга (ведь по общему правилу отнимать единственное жилое помещение нельзя). Есть только два случая, когда такое взыскание разрешается:
- когда доля в праве на квартиру стала предметом ипотеки (в данном случае можно взыскать даже единственное жилье);
- когда должник не проживает в квартире, где ему принадлежит доля и постоянно зарегистрирован по другому адресу на основании договора соцнайма, либо имеет иное жилье в собственности.
Самостоятельно: путем проведения сравнительного анализа цен на аналогичные квартиры в вашем районе.
С помощью независимого оценщика: заключите договор с оценщиком для подготовки экспертного заключения. Стоимость услуг по оценке квартиры зависит от ее местоположения, класса квартиры (стандартная, бизнес-класс) и т.д. Отчет оценщика также понадобится, если ваша квартира будет приобретаться покупателем по ипотеке и будет выдаваться закладная.
Самостоятельно: разместите объявления в газетах, на специализированных интернет-сайтах.
Путем обращения в агентство недвижимости:
- обговорите с риелтором примерные сроки продажи квартиры, ее стоимость, точную схему будущей сделки, процедуру получения вами денежных средств, а также размер вознаграждения риелтора;
- заключите с агентством договор на поиск будущего покупателя.
Следует иметь в виду, что договоры с риелторами, как правило, являются эксклюзивными, то есть вы не будете иметь право заключить аналогичный договор с другими агентствами или даже искать покупателя самостоятельно в течение периода действия договора.
Как продать квартиру, находящуюся в общей долевой собственности?
Так как совместное владение жилым помещением накладывает на собственников определенные обязательства по отношению друг к другу, им необходимо искать консенсус по всем вопросам. Основополагающим при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, целиком, является определение ее рыночной стоимости. Владельцы могут выбрать один из вариантов оценки недвижимости:
- Самостоятельно. Определить стоимость недвижимого имущества можно, не прибегая к помощи специалистов. Для этого нужно тщательно промониторить схожие предложения на рынке недвижимости. Достаточно зайти на любой популярный сайт объявлений и просмотреть аналогичные варианты (площадь, количество комнат, район, материал постройки дома и т.д.).
- С помощью профессиональных оценщиков. Заключив договор с фирмой, предоставляющей услуги экспертов-оценщиков, можно получить не только реальную стоимость жилья на текущий момент времени, но и документальное экспертное заключение. Этот документ понадобится для предоставления в банк, если покупатель будет привлекать к сделке заемные банковские средства (ипотека).
От того, как много потенциальных покупателей получат информацию о продаже долевой квартиры, будет зависеть, как быстро осуществиться сделка. Выставить свое предложение на рынок недвижимости можно разными способами:
- Выложить информацию о продаже в сети интернет. Огромное количество сайтов с объявлениями позволяют уведомить о продаже не только жителей конкретного населенного пункта, но и буквально всех жителей Российской Федерации.
- Разместить объявление в местных газетах и журналах. Полосы о купле-продаже недвижимости пользуются высоким спросом у населения, поэтому стоит воспользоваться этой услугой, несмотря на то, что она чаще всего платная.
- Оповестить о продаже близкий круг своего общения. Среди коллег, друзей и знакомых обязательно найдется тот, кого заинтересует предложение о продаже квартиры или 1/2 доли.
- Заключить договор с риэлтерским агентством. Продавец предоставляет агенту исключительное право на подбор покупателя. Собственник сам не занимается более продажей и не может заключать договора с иными риэлторами.
Предоставление выписки из ЕГРН – обязательное условие проведения любых сделок с недвижимым имуществом. Этот документ предоставляет самую достоверную информацию о правах на недвижимость. Для того чтобы заключить и подписать договор купли-продажи покупатель и нотариус должны убедиться в отсутствии:
- ареста;
- обременения;
- запрета на продажу.
Данные по объекты недвижимости формируются на дату обращения в ЕГРН. Поэтому для сделки имеет значение срок изготовления документа. Доступно несколько вариантов:
- заказ выписки на бумажном носителе – оформляется при личном обращении владельца недвижимости, срок изготовления документа составляет 3 дня;
- электронная версия выписки – доступна на специальных интернет-сервисах специалистам рынка недвижимости (кадастровые инженеры, юристы, риэлторы, нотариусы и т.д.), формируется в течение 10 минус с момента создания запроса.
При продаже квартиры, в большинстве случаев, применяется задаток. Это специально оговоренная в предварительном договоре сумма, которая будет гарантом заключения сделки. Если покупатель откажется от сделки по неуважительным причинам, то эта сумма переходит продавцу. Подробные условия всегда прописываются заранее в ПДКП.
Обычно задаток подкрепляется распиской, которая остается у покупателя на руках до момента завершения сделки.
С 2017 года все отчуждения долевой собственности должны оформляться только через нотариуса. Так как продажа квартиры долевой собственности по договору купли-продажи тоже является сделкой с имуществом, ее нужно проводить через нотариальную контору. Это нововведение было связано с большим количеством нарушений прав отдельных категорий собственников (несовершеннолетних или недееспособных лиц) при реализации недвижимости. Однако за безопасность сделки придется хорошо заплатить, ведь нотариальные услуги стоят недешево. Стоимость складывается из нескольких сумм:
- государственная пошлина – 2000 рублей;
- удостоверение договора купли-продажи – от 5000 рублей;
- технические работы нотариусам – 3000 рублей + 0,3 % от кадастровой стоимости квартиры, которая находится в долевой собственности.
Собственники делят расходы между собой соразмерно имеющимся долям в праве собственности.
Важно! Согласно нововведению с 31 июля 2019 года не требуется нотариальное удостоверение сделок при отчуждении или ипотеки всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Не требуется также нотариально удостоверять договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемые с кредитными организациями. Остальные сделки по отчуждению или договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.
Как продать комнату в коммунальной квартире в общей долевой собственности?
Для финансовой безопасности каждой из сторон, продавец и покупатель окончательно рассчитываются друг с другом только после документального подтверждения перехода права собственности. Но вряд ли найдется продавец квартиры, который не будет переживать о том, что подпись на договоре уже стоит, а денег еще нет. Поэтому применяют следующие варианты:
- Банковская ячейка. Остаток денежных средств помещаются в сейф и изымают в присутствии продавца и покупателя только после предъявления конкретной бумаги (выписка из ЕГРН).
- Аккредитив. Аналогичен предыдущему варианту, только деньги резервируются в безналичном виде и перечисляются на банковский счет продавца после демонстрации выписки.
Чтобы продать жилье, в котором имеется несколько собственников, гражданин должен предпринять следующие действия:
- Отправить почтой России каждому из собственников извещение о том, что планируется продажа части в квартире за определенную сумму. При отправке письма необходимо сделать опись, которая хранится до тех пор, пока сделка не будет закрыта.
- Если ни один из собственников не пожелал приобрести долю, осуществляется поиск покупателя недвижимости.
- Следующий этап – сбор и подготовка документов по перечню, предложенному выше, обращение к нотариусу.
- В нотариальной конторе будет составлен и заключен договор купли – продажи. После того, как будет проверена законность сделки, договор заверяется и подписывается всеми сторонами. По одному экземпляру документа должно быть оформлено на каждую сторону сделки – продавца и покупателя, а также, одна копия остается у нотариуса.
- Затем необходимо обратиться в Росреестр, где будет зафиксирован факт перехода права собственности на долю в квартире или доме от одного гражданина к другому.
Следует помнить о важности рассылки уведомлений всем сособственникам. Если этого не сделать, можно попасть в неприятную ситуацию – договор, как и вся сделка, будут признаны недействительными, а продавцу придется возмещать ущерб, нанесенный покупателю и другим собственникам имущества.
Перед тем, как приступить к регистрации сделки в Росреестре, следует обратиться к нотариусу, который принимает непосредственное участие в оформлении документов.
В процессе ведения сделки, нотариус должен:
- проверить достоверность представленных сведений, сравнив имеющиеся данные с теми, что находятся в базе ЕГРН. Сделать это можно в электронном виде, сделав запрос на официальном сайте ГКН;
- подготовить бланк договора купли- продажи и присутствовать при его подписании сторонами;
- убедиться в том, что остальные собственники согласны на продажу части квартиры и не желают приобрести ее самостоятельно.
Заполненный и подписанный договор должен быть заверен нотариусом — его печатью и подписью, только после этого можно обращаться в Росреестр для регистрации сделки.
Услуги нотариуса оплачиваются согласно представленным расценкам, которые установлены на гос. уровне, но могут несколько отличаться в зависимости от города. Перед обращением в Росреестр также требуется оплатить госпошлину.
Продажа доли в квартире, в которой живут и прописаны несовершеннолетние дети – не достигшие возраста 18 лет, отличается некоторыми нюансами:
- Независимо от того, сколько детей проживает в доме и каков их возраст – если им меньше восемнадцати лет, в обязательном порядке должно быть получено разрешение от органа опеки и попечительства на продажу доли в совместной собственности.
- Законная продажа жилья не возможна до тех пор, пока не будет получено письменное разрешение от ОиП.
- Чтобы получить такое разрешение, необходимо обратиться в государственную организацию и написать заявление по установленной форме. Шаблон выдается сотрудником отделения.
- Разрешение можно получить только в том случае, если права ребенка при переезде ни коим образом не ущемляются.
Орган опеки и попечительства может отказать в выдаче разрешения, если:
- будет обнаружен факт даже незначительного ущемления прав несовершеннолетнего ребенка;
- недвижимость, в которую планируется перевезти ребенка по характеристикам существенно хуже той, что имеется в собственности на данный момент;
- на деньги, полученные от продажи доли в квартире, не планируется приобретение какого – либо объекта недвижимости.
Государство должным образом защищает права детей, поэтому, планируя переезд, следует позаботиться о том, чтобы эти права не были нарушены.
Как продать квартиру в долевой собственности в 2020 году
Продажа недвижимости – сложная юридическая процедура, осуществляя которую, необходимо учесть некоторые нюансы, а в особенности это приобретает важное значение, если продается лишь часть в квартире, принадлежащей нескольким гражданам.
Особенности, которые следует учесть при заключении сделки с долевой собственностью:
- Составляя договор, следует помнить о некоторых моментах: должны быть вписаны точные и подробные сведения о каждом участнике сделки – продавце и покупателе, указывается точная стоимость квартиры – ее доли, в цифрах и прописью, а также некоторые технические характеристики объекта.
- Собираясь продавать долю, гражданин должен убедиться в отсутствии противоречий между собственниками и получить соответствующие, дополнительные разрешения, если в квартире живут и прописаны несовершеннолетние дети, а также лица с ограниченной или полной недееспособностью.
- Владелец квартиры может осуществлять продажу через доверенное лицо, однако в таком случае должна быть должным образом оформлена доверенность.
- Если в квартире проживают дети в возрасте до 18 лет, собираясь купить долю в недвижимости, рекомендуется предварительно получить консультацию юриста.
Следует понимать, что если будут нарушены права несовершеннолетних, сделка может быть аннулирована, что грозит потерей если не денег, то времени и нервов как продавцу, так и покупателю. Лучший способ избежать различного рода неприятных ситуаций – обратиться к нотариусу, который проведет проверку документов и убедится в законности сделки.
Документ, не заверенный у нотариуса, не может быть принят к регистрации в Росреестре, данная норма была принята сравнительно недавно, но уже оправдала себя, поскольку количество расторжений договоров купли – продажи и аннулирования совершенных сделок, согласно данным статистики, было существенно снижено.
Все сделки с собственностью, находящейся в долевом владении, совершаются при обязательном согласии совладельцев недвижимого имущества (п. 1 ст. 246 ГК РФ). Обоюдное соглашение по продаже квартиры может быть заключено по устной договоренности, но при оформлении документов сделки у нотариуса требуется присутствие всех участников со стороны продавца для письменного заверения договора. Можно предоставить нотариальную доверенность одному из совладельцев для сбора необходимых документов и подписания договора купли-продажи.
Рыночная стоимость квартиры определяется самостоятельно, либо привлекается независимый оценщик. В первом случае вы сами проводите анализ цен и сравниваете стоимость равноценного жилья в вашем районе. Во втором – заключаете договор со специалистами для экспертной оценки квартиры. Стоимость подобных услуг зависит от района, где расположена ваша квартира, и ее коммерческой ценности. Отчет по независимой оценке предоставляется в случае продажи квартиры по ипотеке или оформления закладной.
Можно объявить о продаже вашей недвижимости в местных газетах, разместить сообщения на специальных сайтах или досках объявлений либо обратиться в риелторское агентство по недвижимости. Риелтору необходимо предоставить сведения о стоимости квартиры, точный порядок предполагаемой сделки, способ и процедуру оплаты за квартиру и размер комиссии для риелторского агентства. Все эти условия закрепляются письменным договором. Договор на время своего действия дает эксклюзивное право агентству искать для вас покупателя и лишает вас возможности вести поиски самостоятельно или заключить договор с другим агентством.
Как продать квартиру в долевой собственности
Выписка из ЕГРН может быть оформлена как в электронном варианте, так и на бумаге. Бумажная документация готовится за три дня рабочей недели, начиная с момента поступления запроса в Росреестр. Бумаги из ЕГРН может получить и нотариус, также в трехдневный срок. Что касается электронного варианта выписки, то документ выдается автоматически после поступления запроса либо на следующий день. Выписку предоставляют покупателю квартиры, чтобы подтвердить наличие прав собственника у продавца и отсутствие каких-либо обременений на продаваемом имуществе.
Купля-продажа оформляется одним документом письменной формы. Подписи участвующих сторон и заверение договора происходит в нотариальной конторе. В документе обязательно указывается число лиц, имеющих право пользования продаваемой недвижимостью, то есть имеющих регистрацию на данной жилплощади (ГК РФ ст. 550, п.1 и ст. 558). Нотариальному заверению подлежат все сделки, как по продаже отдельных долей собственности, так и по отчуждению всех долей в одной сделке (закон № 218-Ф3, ч. 1, ст. 42).
Все необходимые документы вместе с заявлением о передаче прав собственности предоставляются заявителем-продавцом или доверенным лицом лично. Бумаги передаются в Росреестр или МФЦ (закон № 218-ФЗ, ч. 1, 2, ст. 18). Перечень подразделений, где можно оформить бумаги, размещен на странице сайта Росреестра. Документы можно также передать уполномоченному представителю Росреестра на выездном приеме или отправить по почте ценным письмом (в этом случае обязательно составьте опись вложенных документов и закажите уведомление о вручении письма).
На сайте Росреестра или портале госуслуг можно оформить все документы в электронном виде. Полномочия по предоставлению и оформлению документов государственной регистрации прав можно предоставить нотариусу, который заверил сделку купли-продажи. (Основы законодательства РФ о нотариате, ст. 86.2; закон N 218-ФЗ, ст. 15, п. 5, ч. 3). Бумаги о государственной регистрации прав собственности нового правопреемника в случае нотариальной подачи документов будут готовы в течение трех дней.
Время отсчета ведется с момента подачи заявления в Росреестр. Документы, поданные через МФЦ, будут готовы в течение пяти рабочих дней с момента подачи. Регистрация электронных документов производится на следующий рабочий день после отправления документов (закон 218-Ф3, ст. 16, п. п. 9 и 10, ч. 1). В случае электронного оформления документов на личную электронную почту заявителя или на мобильный телефон приходят уведомления о ходе выполнения или регистрации тех или иных документов. Готовая выписка из ЕГРН представляет собой задокументированное подтверждение перехода права собственности к новому владельцу (закон 218-Ф3, ст. 28, ч. 1).
Рассмотри, как быстро осуществить сделку по продаже доли без посредников, дадим пошаговую инструкцию и рассмотри особенности того, как продать 2 комнаты в 3-х комнатной квартире, комнату в двухкомнатной.
Долевая собственность, распределённая между её участниками, даёт возможность распоряжаться только соразмерной долей в праве, а не комнатой. То есть, доля в праве не предусматривает выдела одному из собственников определённой части помещения, в том числе – одной из комнат. Расселение жильцов происходит по установленному порядку пользования и оформляется актом.
Чтобы по факту за покупателем закрепить именно комнату, требуется выполнение условий:
В установленный предварительным договором срок заключается сделка. Она считается совершённой в момент заключения купчей на комнату, но вступает в силу после проведения регистрации. Договоры на сделку с долевой недвижимостью требуют нотариального удостоверения. Поэтому его можно сразу составлять в нотариальной конторе по типовому образцу.
Оплата за нотариальные услуги состоит из:
- цены на технические нотариальные услуги;
- госпошлины.
За составление типового договора нотариус может взимать от 5 до 10 тысяч рублей. Сэкономить эту сумму можно только при условии самостоятельной подготовки договора. Если он подготавливается самостоятельно, в него следует внести:
- Наименование документа, дату и место заключения.
- Предмет договора, где указываются параметры квартиры и объём отчуждаемой доли, а также устанавливаются стороны сделки.
- Стоимость доли, условия и сроки расчёта по сделке.
- Условия передачи права пользования квартирой.
- Сроки передачи.
- Права и обязанности сторон.
- Ответственность сторон за неисполнение положений договора.
- Условия расторжения договора.
- Подписи сторон.
- Скачать бланк договора купли-продажи комнаты в квартире
- Скачать образец договора купли-продажи комнаты в квартире
Подготовленный документ передаётся нотариусу без подписей и подписывается в его присутствии, после чего происходит удостоверение. Пошлина за удостоверение составляет 0,6% стоимости жилья (родственникам 0,3%).
Законодательство никак не ограничивает раздел квартиры на доли и количество долей. Решение этого вопроса целиком передается на усмотрение собственников – так действует принцип свободы в распоряжении собственностью. Как правило, количество долей определяется количеством собственников жилой недвижимости, причем эти доли могут быть неравными.
Еще один способ добровольного и благополучного разделения права собственности на квартиру – составить письменное соглашение. Этот документ должен содержать перечень совместного имущества мужа и жены и способ его раздела. Если с помощью соглашения супруги решили поделить имущество, например, квартиру, на доли, нужно указать размеры долей, порядок пользования долями, порядок выдела долей в натуре (если он возможен).
Не всегда супруги могут мирно договориться о разделе имущества, в таком случае не остается ничего другого, кроме обращения в судебную инстанцию. Подать иск о разделе квартиры на доли может один из супругов – по месту проживания второго супруга.
В исковом заявлении нужно указать такие сведения:
- Данные о судебном органе, в который подается иск;
- Данные о супругах (Ф.И.О., место проживания);
- Данные о детях (Ф.И.О., дата рождения, место проживания);
- Данные о браке (когда брак зарегистрирован и/или расторгнут);
- Перечень общего имущества (в том числе, квартиры) с указанием режима собственности — совместной или долевой, со ссылками на правоустанавливающие документы;
- Требования о разделе имущества (квартиры) с указанием желаемого способа раздела;
- Перечень приложений (документов, подтверждающих указанные в иске обстоятельства);
- Дата;
- Подпись.
После того, как доли в квартире определены и выделены, супругам следует обратиться в МФЦ «Мои документы» (а в ряде регионов — напрямую в орган Росреестра) для регистрации права собственности на доли.
Обращаясь в регистрационный орган, нужно предоставить паспорта, правоустанавливающие документы на квартиру (договор или свидетельство), документы о разделе квартиры на доли (нотариально заверенное соглашение или брачный договор, решение суда), справку из жилищного органа, квитанцию об оплате госпошлины за внесение изменений в регистрационные документы. По итогам рассмотрения, супруги получат правоутверждающие документы — бумажные или электронные выписки из ЕГРН (по выбору).
Долевая собственность предполагает недвижимое имущество, владельцами которого являются несколько человек на паритетных правах и обязанностях по отношению к объекту (п.2. ст.244 ГК РФ).
- Если только один из собственников желает реализовать преференцию по распоряжению данным имуществом. Владелец изначально оповещает о своем намерении остальных совладельцев. У последних с этого момента возникает прерогатива преимущественного выкупа доли.
Если другие собственники не имеют желания увеличивать свою часть посредством покупки, то каждый из них составляет расписку-разрешение на реализацию дома или квартиры, находящейся в долевом владении. Документ нужно заверить у нотариуса.
- Если желание продать недвижимость исходит от всех владельцев, то вовсе не обязательно составлять соглашение.
В этой ситуации приобретатель станет единоличным владельцем, а продавцы после продажи поделят вырученные средства в пропорциях, соответствующих доли каждого. Ключевым условием проведения сделки считается личное присутствие всех владельцев при подписании договора купли-продажи в нотариальной конторе.
Таким образом, без согласия других собственников на реализацию имущества, желающему его продать невозможно. А если так все же произошло, то впоследствии заинтересованными лицами сделка может быть признана недействительной в зале судебного заседания.
Главным конфликтным моментом всегда является определение стоимости объекта, а тем более находящегося в долевом владении.
- самостоятельно. Проверенный метод – поиск аналогичных объявлений через интернет, детальное сравнение по метражу, ремонту, типу стройматериала и прочее. Проанализировав сведения, прийти к общему консенсусу о стоимости объекта;
- обратиться к услугам независимых оценщиков. Специалисты проведут процедуру и по результатам составят заключительный акт с указанием реальной стоимости на данный момент времени. Документ станет полезным при реализации приобретателю, использующему кредитные средства.
Быстрота реализации напрямую зависит от количества людей, знающих информацию о намерении собственника.
- Выложить сведения на специализированных интернет-площадках. Не обязательно, что они будут платными, например, Авито. Это позволяет расширить круг потенциальных приобретателей, поскольку информация доступна жителям не только одного региона, а всей страны.
- Разместить объявление в газетах и журналах.
Услуга, как правило, возмездная. Однако пользуется спросом у определенной категории лиц.
- Распространить пожелание среди знакомых, коллег по работе, друзей.
- Соглашение с агентством недвижимости. После этого всеми вопросами по продаже начинает заниматься сотрудник компании.
Собственник впоследствии выбирает представленные кандидатуры.
Срочность реализации потребует от владельца быстрых действий и в наличии всего пакета бумажного сопровождения. Как правило, совершение сделки затягивается именно по факту неподготовленности владельца по вопросам сбора документов. Об этом стоит задумываться заранее, поскольку многие из требующихся бумаг делаются от недели до нескольких месяцев.
- общегражданские паспорта всех совладельцев;
- доказательственная документация о преференции собственности на каждую отдельно взятую долю;
- свидетельство о регистрации;
- техпаспорт;
- кадастровый паспорт объекта;
- выписка из книги учета с указанием количества зарегистрированных в жилье индивидов;
- справка об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ, выданная сотрудником управляющей компании;
- нотариально удостоверенное согласие с супругом на совершение сделки;
- разрешения остальных владельцев.
Вышеперечисленный перечень не является исчерпывающим. Поскольку каждая индивидуальная ситуация потребует дополнительной документации. Так, при реализации жилплощади с прописанными детьми или с несовершеннолетним собственником в обязательном порядке потребуется одобрение со стороны органов опеки и попечительства. Именно они осуществляют защиту интересов детей со стороны государства.
Порядок раздела дома и земли, которые находятся в общей долевой собственности
Данный документ обязателен при любых сделках с недвижимостью. Он позволяет убедиться в достоверности сведений об объекте.
- Ареста имущества.
- Обременений или претензий третьих лиц.
- Запрета на реализацию.
Для действительности сделки имеет определяющее значение срок изготовления бумаги.
- заказ выписки в бумажном варианте. Изготавливается на протяжении трех дней с момента личного обращения;
- в электронном виде документ доступен только специально уполномоченным лицам – нотариусу, риэлтору, юристу и прочим.
Реализация недвижимости оформляется одним документом – договором купли-продажи в письменной форме с нотариальным удостоверением.
В нем указывается число лиц, обладающих преференцией пользования помещением, то есть зарегистрированных индивидов (п.1 ст. 550 ГК РФ).
Заверять сделку у уполномоченного лица придется и в случае продажи одной или нескольких долей, и по факту полной реализации.
Изменения в законодательстве насчет удостоверения у нотариуса стали применяться недавно и связаны, прежде всего, с частыми нарушениями жилищных прав несовершеннолетних.
В российском Гражданском кодексе установлено, что, квартира, принадлежащая нескольким собственникам (двум и более) может находиться в долевой и совместной собственности. Главное отличие между этими правовыми формами состоит в том, что при долевой собственности каждый из собственников имеет свою выделенную долю в общей квартире.
Основная особенность правового регулирования сделок с долевой собственностью – это наличие согласия всех собственников жилья на пользование и распоряжение этой жилой недвижимостью. Владение и пользование долей в квартире отличается от владения, например, одной из комнат.
Сложность состоит в том, что долю практически нереально отделить от других долей границей и запретить другим собственникам пользоваться «чужой» территорией. Доля в совместной квартире записывается в юридической документации в виде дроби (к примеру, ½, ¼ и т.п.).
Чтобы продать долю в общей квартире, необходимо соблюдение обязательного условия, а именно преимущественного права других собственников на покупку данной квартиры.
Это означает, что при продаже одной из долей жилой недвижимости все остальные собственники (например, бывший супруг) вправе выкупить эту долю прежде, чем она будет предложена другим покупателям. Следовательно, владелец одной из долей не имеет права искать других покупателей, пока не получит отказ от всех собственников квартиры.
Итак, чтобы продать свою долю в общей квартире, находящейся в долевой собственности, ее собственник должен:
- Назначить цену и предложить выкупить принадлежащую ему долю другим собственникам данной квартиры. Для этого ему необходимо известить каждого из собственников в письменном виде о своем намерении продать долю в общей квартире, а также указать в уведомлении цену и другие важные условия продажи;
- Если кто-то из собственников выразит желание купить долю в квартире, оформить сделку. В этом случае сделка оформляется также, как и при продаже целой квартиры;
- Если собственники откажутся от приобретения продаваемой доли в общей квартире, нужно получить их письменный отказ и приступать к продаже своей части в квартире посторонним лицам. Если письменный отказ не получен, собственник не имеет права выставлять квартиру на продажу в течение 1 месяца. По истечении одного месяца продавец может продать долю любому покупателю, если никто из других владельцев общей долевой собственности за это время не приобретет продаваемую долю. Однако в этом случае у продавца должно быть подтверждение, что все собственники получили уведомление о продаже доли.
При продаже доли постороннему лицу собственник, как правило, должен вместе со всеми остальными документами представить в регистрирующий орган отказ остальных собственников (в письменном виде) либо документы, подтверждающие, что все собственники получили соответствующее уведомление о продаже доли в общей квартире более месяца назад, и никто из них не изъявил желания приобрести отчуждаемую долю.
Если сразу несколько владельцев долевой собственности изъявили желание выкупить продаваемую долю, собственник по собственному желанию может выбрать, кому из них он продаст принадлежащую ему долю.
Если продавец при продаже своей доли нарушил преимущественное право покупки остальных владельцев жилья, то любой из дольщиков может обратиться в суд, чтобы восстановить свое право. Законом установлен трехмесячный срок исковой давности, в течение которого владелец долевой собственности может оспорить продажу доли в общей квартире.
Этот срок начинает отсчитываться с того дня, когда один из собственников доли в общей квартире, чье право на преимущественную покупку было нарушено продавцом, узнал либо должен был узнать о факте продажи доли в общей квартире постороннему покупателю.
Как продать квартиру в общей долевой собственности?
Прежде, чем покупать любую квартиру, проверьте количество собственников. Сделать это можно на основании данных выписки из ЕГРН или свидетельства о праве собственности на квартиру.
Бывает, что в свидетельстве указан только один из собственников с долей, например, 1/3 в праве общей собственности. В таком случае закажите выписку из ЕГРН, чтобы точно установить, кто и в каком размере имеет право распоряжения квартирой. При сложении всех долей должно получиться 1.
Пример.
Смирнов А.В. покупает квартиру, находящуюся в общей долевой собственности. В свидетельстве, которое предоставил ему продавец Прохоров А.Г. указано, что собственниками являются Прохоров А.Г. (доля в праве 1/2), Прохорова Т.А. (доля в праве 1/4).
Сложив доли (1/2 + 1/4 = 3/4), покупатель понял, что должен быть еще один собственник, которому принадлежит оставшаяся часть – 1/4 доли (1 – 3/4 = 1/4). Заказав выписку из ЕГРН, Смирнов установил, что есть третий собственник – Конюхов С.А., которому и принадлежит 1/4 доли. В договоре на стороне продавца будут выступать трое: Прохоров А.Г., Прохорова Т.А. и Конюхов С.А.
Квартира может быть приобретена как в индивидуальную, так и в долевую собственность. По результату этой процедуры у квартиры появится два и более владельца, которые будут вправе пользоваться, владеть и распоряжаться жильем по соглашению между собой.
Долевая собственность при покупке возникнет, если покупатели не состоят в браке. Супруги, если у них нет брачного договора, приобретают жилье в общую совместную собственность – доли заранее не выделяются.
Для оформления договора понадобится стандартный пакет документов:
- Правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство, выписка).
- Технический и кадастровый паспорта.
- Справка о прописанных в квартире лицах.
- Справка о задолженности по коммунальным платежам.
- Согласие супругов на продажу (покупку).
- Если продавец – несовершеннолетний, разрешение органа опеки на продажу.
Иных документов, которые бы нужно было оформлять в связи с множественностью покупателей, законом не предусмотрено.
Если квартира передается от одного продавца нескольким покупателям, нотариально удостоверять такой договор не нужно. Обратиться к нотариусу придется только если на стороне продавца выступают несколько сособственников или если продается доля.
После подписания договора или в момент заключения сделки квартира передается новым собственникам по передаточному акту, если иное не предусмотрено договором. Акт должны подписать все покупатели.
Договор с документами передается в Росреестр для регистрации права собственности покупателей. При подаче документов обязательно должны присутствовать все участники сделки.