Приоритетное право покупки доли в квартире

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Приоритетное право покупки доли в квартире». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Несмотря на то, что закон предусматривает защиту интересов всех владельцев и совладельцев жилья, все же существуют способы — вполне легальные — обойти это право. Что ж, в этом тоже есть определенная логика — ведь с другой стороны каждый собственник должен иметь возможность беспрепятственно совершать юридические действия со своей частью жилища, продать его, заложить и так далее — и в том числе. решать, с кем лучше заключить сделку.

Очень часто люди идут в этом случае на дарение. Дело в том, что согласно законодательству, о праве преимущественного выкупа можно говорить только в случае возмездной сделки. Нет денег — нет и такого права. Потому собственник часто попросту оформляет дарственную, а далее стороны «по-тихому» рассчитываются между собой.

Этот способ крайне неэффективен. Во-первых, никто не может гарантировать, что ваш секрет не будет раскрыт, и сособственники не подадут в суд, требуя признать сделку притворной, а именно так и произойдет, если будет доказано, что имела место быть негласная передача денег. Для этого сособственникам достаточно представить свои доказательства, далее суд может запросить выписку с банковского счета — и все станет ясно.

Есть и другая опасность — обычно пишут сперва дарственную, регистрируют ее в Кадастровой палате, затем получают деньги. Можно ли поручиться, что партнер окажется по отношению к вам честным человеком и отдаст ту сумму, на которую вы договаривались? Ведь договор дарения-то уже оформлен, кадастровая выписка им получена, чего ради еще что-то отдавать?

Как указывалось ранее, часто продавцы, предлагая долевым сособственникам выкупить у них часть жилища, указывают несуразно высокую стоимость. И затем, получив отказы, реализуют долю по более гуманной цене.

Однако этот способ тоже ненадежен — в этом случае, узнав о том, что реализация состоялась за гораздо более низкую цену, разозленные дольщики могут подать в суд и даже выиграют его.

Уведомление составляется в простой письменной форме. Его нотариальное заверение не требуется, хотя и не запрещается. В уведомлении обязательно нужно указать:

• дату
• персональные данные совладельца-уведомителя
• ФИО другого совладельца
• цену, за которую владелец-уведомитель готов продать долю
• адрес, на который другой совладелец сможет отправить свой ответ

Владельцы квартир в многоквартирных домах, в том числе и долей в них не имеют права распоряжения земельным участком под многоквартирным домом. Но в небольших домах, где раздел земли под домом между владельцами имеет смысл, оформление прав на землю практикуется. В этом случае при покупке квартиры нужно учитывать, находится ли земля под многоквартирным домом в аренде или собственности жильцов.

О преимущественном праве покупки доли в квартире

В суд может обратиться совладелец, чье приоритетное право нарушено, а также его законный представитель, прокурор в интересах несовершеннолетнего ребенка или государственного органа, или предприятия, являющегося владельцем доли.

В какой суд обращаться

Подобные споры рассматриваются судами общей юрисдикции по месту нахождения спорного имущества или проживания ответчика. Если все совладельцы являются юридическими лицами – спор рассматривается арбитражным судом.

Сначала нужно определиться со способом правовой защиты:

1. Просить признать истца покупателем.
2. Просить признать сделку недействительной.

Для этого нужно учесть ряд факторов:

• процессуальные сроки
• реальную возможность купить квартиру
• суть нарушений

Признать истца покупателем можно в течение 3 месяцев с момента заключения сделки. А признать сделку недействительной – в течение 3-х лет.

Если истец будет признан покупателем, он должен будет заплатить продавцу доли ее стоимость по цене ранее совершенной покупки. Более того, такой иск будет имущественным, и при подаче иска придется заплатить судебный сбор в размере 1% от стоимости доли в квартире.

• Сообщать о желание продать нужно обязательно, а вот о сдаче в аренду, дарении, завещании, нет.
• Продавать по цене меньшей, чем заявлена другим собственникам нельзя, по большей можно. Без сообщения о смене цены.
• При намерении провести обмен другими владельцам также нужно сообщать.
• Проводить уступку преимущественного права невозможно.
• Если один из собственников выявил желание купить долю, но в силу обстоятельств передумал это делать, ситуацию придется решать в судовом порядке. В законе механизм действий в таких случаях не прописан.
• Преимущественное право покупки придется соблюдать независимо от количества совладельцев. Особенно это сложно делать при реализации доли в бывших общежитиях, когда собственников на одном этаже может быть до двух десятков.

Удобнее всего покупать долю, конечно же совладельцу, таким образом он может завладеть всей недвижимостью или значительной ее частью. Оптимальным решением будет покупка именно второй полвины у другого владельца, ведь такой метод получения собственности оптимальный.

Продать третьему лицу половину, треть или еще меньше квартиры практически нереально. Для начала не много желающих завладеть подобной недвижимостью. Другой момент продать е по рыночной цене невозможно.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=”Преимущественное право покупки доли в квартире” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

При покупке такого жилья больше всего рискует именно третья сторона, ведь человек, который собирается купить долю, не имеет никакой гарантии, что собственник, который продает, сделал все по закону. Ведь есть риск напороться на судовой иск от совладельцев в итоге потерять и собственность и деньги заплаченные за нее.

Процедура продажи доли недвижимости аналогична передаче права владения всей квартирой. Однако стандартный пакет документов в рассматриваемом случае требует дополнения.

Гражданин, оформляющий куплю-продажу части объекта, должен подготовить:

• выписку из Единого государственного реестра недвижимости или Свидетельство о государственной регистрации права собственности,
• документ, свидетельствующий о наличии права владения,
• кадастровый паспорт и техпаспорт, полученный в БТИ,
• справку из паспортного стола о количестве лиц, зарегистрированных на жилплощади,
• согласие на продажу доли от законного супруга,
• отказ сособственников от выкупа доли, оформленный в письменном виде, или свидетельство о передаче уведомлений, заверенное нотариусом.

Гражданский кодекс в статье 250 закрепляет процедуру уведомления сособственников общей жилплощади:

• если собственник желает продать фактически выделенную долю в недвижимости, он обязан предварительно уведомить об этом своих сособственников и предложить им выкупить его часть по определенной цене. Например, когда речь идет о продаже коммунальной квартиры, соседи имеют приоритетное право на покупку. Потенциальный продавец обязан письменно поставить их в известность о своих намерениях и обозначить цену, по которой готов продать им свою часть. Только при условии их официального отказа или молчания в течение месяца сделка может набирать обороты,
• если речь о продаже не выделенной в реальности части квартиры, условия продажи остаются теми же. Продавец должен уведомить других владельцев, предложив приобрести его долю на тех же условиях, что и постороннему лицу,
• уведомление четко персонализировано: конкретный гражданин лично обращается к совладельцу квартиры.

Важно! Когда у потенциального продавца на руках имеется доказательство надлежащего уведомления сособственников квартиры о предстоящей продаже, их отказ или молчание, он может приступать к оформлению сделки с третьим лицом. Важно учесть, что тридцатидневный срок отсчитывается с момента вручения уведомления противоположной стороне. Доказательством будет, например, почтовое уведомление о вручении.

Молчание в этой ситуации приравнивается к отказу. Поэтому, если продавец заинтересован в продаже доли сособственникам, он может дополнительно направить предложение о согласии или предложить рассрочку платежей.

Если сособственников несколько, письменные уведомления рассылаются всем, с одинаковыми условиями расчета.

Чаще всего стандартными ситуациями, при которых возникает долевая собственность, являются:

• вступление детей в наследство после смерти родителей,
• развод супругов, если их квартира оформлена в долевую собственность.

Обратите внимание! Законодатель защищает права сособственников, наделяя их преимущественным правом покупки долей в такой недвижимости.

Если совладельцы имеют нормальные отношения, можно договориться и без соблюдения мелких нюансов. В противном случае придется соблюсти официальную процедуру уведомления.

Несовершеннолетний в соответствии с законом не обладает полной дееспособностью и не может самостоятельно совершать сделки и отчуждать имущество. За него это могут сделать законные представители.

В то же время недобросовестные представители малолетних сознательно могут распорядиться недвижимостью не в интересах подопечных. Для таких ситуаций законодатель предусмотрел процедуру согласования таких сделок в органах опеки и попечительства.

Такое же правило касается случая, когда несовершеннолетний имеет преимущественное право покупки доли. Сособственник уведомляет его о продаже в стандартном порядке. Если по истечении тридцати дней ответа нет, сделка может быть продолжена.

Если возможности ждать месяц нет, то оформление отказа возможно только по согласованию с органами опеки и попечительства.

При выборе способа вручения уведомления совладельца о намерении продать долю в квартире нужно учитывать важность этого шага. Если он впоследствии сможет оспорить надлежащий порядок этой процедуры, сделка будет признана ничтожной.

При отправке почтовым сообщением нужно использовать всевозможные опции: оформить ценное письмо с описью вложения и уведомлением о вручении. Уведомление о вручении подтвердит получение противоположной стороной документа, а опись будет свидетельством, что направлен именно этот документ.

Особая ценность состоит в том, что на уведомлении о вручении будет стоять дата, от которой начнется отсчет месячного срока, данного на решение совладельца.

Минус этого способа в том, что лицо может по объективным причинам (командировка, отпуск, болезнь) или субъективным (сознательное нежелание получить уведомление) не посещать почтовое отделение.

Запомните! Верховный суд своим Определением постановил, что на продавца не возложена обязанность по вручению почтовых отправлений. Он должен лишь предпринять надлежащие меры к извещению других владельцев о возможной продаже. То есть продавец должен предпринять все возможные действия, чтобы сособственники получили уведомление.

Московский областной суд постановил, что если уведомление получено не лично адресатом, а другим лицом, то извещение будет признано ненадлежащим.

По правилам, сотрудники Почты России обязаны вручать почтовые отправления лично в руки адресатам. Но на практике они идут навстречу людям, у которых нет возможности лично посещать почтовые отделения, и отдают корреспонденцию детям, родственникам, соседям. Эти действия не обусловлены корыстью или умышленным причинением вреда, но результат очевиден.

Статья 165.1 ГК РФ гласит, что различные документы и сообщения, которые несут для лица юридически значимые последствия, начинают свое действие только после надлежащей доставки таких документов лично гражданину или его законному представителю.

Верховный суд РФ своими Определениями сформировал судебную практику, на основании которой выдвигает требования к надлежащему уведомлению:

• уведомление о продаже доли в квартире направляется по последнему месту жительства сособственника или его последнему известному месту жительства,
• уведомление не может считаться доставленным, если не было вручено по объективным причинам.

Имеется судебная практика, когда суд счел надлежащим уведомлением вернувшееся продавцу заказное письмо из-за истечения срока хранения.

Как можно выписать человека из квартиры без его присутствия?

Чтобы избежать негативных последствий, необходимо соблюдать определенный порядок действий:

• сначала нужно определить фактический адрес проживания сособственника (опросить друзей, родственников, обратиться в Федеральную миграционную службу),
• направить письменное уведомление ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении,
• если адресат получил письмо, тридцать дней отсчитывать со дня получения, указанного в уведомлении. Если письмо вернулось как невостребованное, месяц начинается со дня возвращения.

Возможен вариант передачи лично в руки. В таком случае получатель пишет расписку о получении уведомления с указанием даты получения, подписью и расшифровкой. Расписка используется в судебном процессе как доказательство надлежащего уведомления совладельца. Оспорить такое доказательство можно только при условии признания его подложным.

Передача уведомления через нотариуса – еще один надежный способ.

Нотариус самостоятельно составит извещение, отправитель только подпишет его. Нотариус от своего имени заказным письмом с уведомлением отправляет документ.

Внимание! Если противоположная сторона получила письмо, но в течение тридцати дней не обратилась к нотариусу, то он выдаст свидетельство о надлежащем уведомлении совладельца о продаже доли в квартире.

В случае, когда адресат не получил письмо, нотариус выдаст свидетельство о том, что продавец предпринял все возможные действия для извещения. Законодательно выдача такого свидетельства не закреплена. Поэтому не все нотариусы на это идут.

В то же время такой способ уведомления выглядит наиболее убедительно. Сложившаяся судебная практика это подтверждает.

На основании вышеизложенного, сформулируем некоторые правила:

• лучше передать уведомление лично в руки совладельцу. На копии необходима отметка о получении с датой, подписью, расшифровкой,
• если личная встреча невозможна, два экземпляра уведомления направить двумя способами: через нотариуса и почтовым сообщением,
• при обращении к нотариусу уточнить, выдает ли он свидетельство о надлежащем извещении, если адресат не получит письмо.

Перед продажей доли в общедолевом имуществе собственник обязан уведомить совладельцев о своем намерении.

Первоочередным правом на приобретение долей обладают другие собственники данного имущественного объекта. Направив им уведомление о намерении провести сделку купли-продажи доли, собственник реализует право совладельцев приобрести имущество в первоочередном порядке.

Следовательно, уведомление считается официальным документом, который следует направить совладельцам квартиры и получить какой-либо ответ.

Учтите! Реакция совладельцев может быть следующей:

• Совладельцы игнорируют уведомление;
• Отказываются от покупки доли имущества;
• Уведомляют о своем желании приобрести долю по указанной в уведомлении цене.

Если совладельцы отказываются от выкупа или не отвечают на данное уведомление, то собственник доли вправе продать ее по любой цене третьим лицам.

Преимущественное право выкупа доли в квартире

Деятельность нотариальных органов направлена на подтверждение законности действий граждан, поэтому при продаже части имущества, находящегося в долевой собственности, в любом случае потребуется нотариальное оформление.

Поскольку нотариус действует в рамках закона, то документ, оформленный нотариусом, будет иметь достаточный вес в суде и прочих государственных структурах, чтобы сделка была признана юридически законной.

В случае нотариального сопровождения сделка купли-продажи доли имущества пройдет успешно, а оспорить ее будет очень сложно.

Продавец вправе привлечь нотариуса на любом этапе, также нотариус может направлять все уведомления от своего имени, что еще раз подтвердит, что сделка проводится в рамках закона. Такую сделку достаточно сложно оспорить в суде.

Учтите! Стоит отметить, что нотариус не оказывает услуги безвозмездно, что повлечет значительные расходы со стороны продавца имущества.

Тем не менее, в случае привлечения нотариуса отпадает необходимость самостоятельно отправлять заказные письма в адрес совладельцев – этим займется нотариус. Нотариальное сопровождение гарантирует чистоту сделки и невозможность оспорить ее через суд.

Обнаружив несправедливость, нужно следовать алгоритму по оспариванию сделки:

1. Установить факт ничтожности купли-продажи.
2. Подготовить доказательства, привлечь свидетелей.
3. Оформить исковое заявление (см. ниже).
4. Внести выкупную цену за долю на депозитный счет судебного департамента, а также оплатить госпошлину.
5. Переслать или передать иск в судебную канцелярию – обычно такие дела рассматривает городской суд.
6. Отстоять свои интересы на заседаниях суда.
7. Дождаться окончательного решения + истечения сроков на апелляцию со стороны ответчика.
8. Оформить право собственности на долю в Росреестре – деньги уйдут на счет продавца.

Зачастую в тяжбах участвуют сразу четыре стороны: один или несколько истцов, ответчики – покупатель и продавец + орган Росреестра, если сведения о переходе права уже были внесены в ЕГРН.

Договор о покупке доли квартиры у родственников заключается только в письменной форме. В этом документе указываются сведения, идентифицирующие объект сделки, порядок ее проведения и участников.

При его составлении следует отражать:

• данные сторон сделки и обязательно всех иных лиц, проживающих на данной жилплощади с указанием доли в собственности, их место регистрации и адрес фактического проживания, если они не проживают в этой квартире;
• права сторон получать в процессе совершения сделки доступ ко всем документам, проверять законность и иные обстоятельства юридического характера;
• время заключения соглашения и его место (с учетом даты вступления сделки в законную силу);
• время оплаты (с учетом порядка передачи денежных средств и полную сумму сделки);
• порядок и дату уведомления всех собственников о продаже;
• всех лиц, которые проживают в квартире или имеют право там постоянно проживать;
• список прилагаемых к договору документов, позволяющих убедиться о законности продажи доли и ее приобретения действующим собственником;
• подписи сторон договора на каждой из его страниц, если он не сшит нотариусом.

Главное — правильно составить договор и перечислить там все необходимые условия, после чего можно перейти к регистрации прав на недвижимость. Этим процессом занимается отделение Росреестра по месту нахождения недвижимого имущества. Соглашение между родственниками по продаже доли недвижимого имущества должно быть нотариально удостоверено.

Регистрация возможна после правильного заключения договора. Для регистрирующего органа не имеет значения факт передачи денег одной стороны другой. Сделав совместное заявление в отделение Росреестра путем подачи договора купли-продажи доли, стороны подтверждают, что согласны с условиями сделки.

Подать документ для регистрации в Росреестре или Центре государственных услуг (МФЦ) можно в любом регионе РФ по единому регламенту и в одни сроки. Регистрация после этого проводится максимум в течение 10 рабочих дней.

Покупка доли в квартире у родственника с последующей регистрацией происходит в несколько этапов:

Договор должен соответствовать требованиям ГК РФ. При этом должны соблюдаться права дольщиков помещения. Если на этом этапе будут отсутствовать какие-либо нужные документы, то это может свидетельствовать об обмане или сокрытия важной информации. Договор должен быть подтвержден нотариально.

Этот договор составляется в случае необходимости произвести предоплату перед началом регистрации.

Вместо совместного обращения, собственнику может быть передана нотариально заверенная доверенность на совершение юридически значимых действий.

Это документ выдается в сроки, предусмотренные ГК РФ.

Данная процедура проводится в рамках дополнительного соглашения между оставшимися дольщиками. При помощи такого документа могут разграничиваться все обстоятельства совместного проживания.

Это происходит при помощи заключения акта приема-передачи.

Документы

Для покупки доли в однокомнатной квартире необходимо собрать пакет предусмотренных законом документов:

• документы, удостоверяющие личности сторон, и паспортные данные дольщиков, прописанных в помещении лиц и других заинтересованных в исходе сделки граждан;
• договор купли-продажи;
• документ о выделении долей или ранее заключенный договор купли-продажи с предыдущим собственником;
• документы о приватизации недвижимости;
• свидетельство о рождении детей, проживающих в квартире граждан;
• свидетельство о заключении брака;
• согласие второго супруга при наличии совместной собственности;
• заключение БТИ, техпаспорт, выписка из ЕГРП, выписка из домовой книги;
• ранее выданное Росреестром свидетельство о регистрации;
• документы о внесении задатка;
• иные документы, подтверждающие выделение доли.

Посторонние покупатели, которым была продана недвижимость без уведомления других владельцев, рискуют судебным разбирательством о признании сделки недействительной. Поэтому приобретение жилья в виде его части третьими лицами не пользуется популярностью.

При соблюдении всех установленных законом правил продажи доли жилья, опасаться негативных последствий не стоит. Подтверждающие документы об уведомлении совладельцев общего имущества о продажи доли можно запросить у продавца. В данном случае покупателю должны быть предоставлены письменные отказы всех совладельцев.

Покупателю следует быть готовым к тому, что на него будут распространяться нормы о долевой собственности. Поэтому после приобретения доли он сможет распоряжаться и пользоваться общим имуществом только с согласия других сособственников.

Выделить долю и пользоваться ей единолично в общей квартире не всегда возможно. Доля может существовать только на бумаге.

Если между всеми собственниками жилья не достигнуто согласия по порядку пользования общим имуществом, предполагается, что их права будут равными.

Легче всего доля выделяется при наличии изолированных комнат в одной квартире с отдельным входом. В этом случае совладельцы смогут быстрее прийти к общему согласию.

Новый собственник регистрируется после покупки своей доли в ФМС на общих основаниях. Согласия совладельцев в этом случае не требуется. Оно понадобится только при желании прописать другого супруга и детей. Лучшим решением будет приобретение доли и раздел её между членами семьи покупателя, которые будут потом жить в этой части квартиры.

Для продавца своей доли в квартире существует риск длительной продажи по вине других собственников. Формально они дадут свое согласие на приобретение, но сознательно будут тянуть время, не давая покупать её чужим людям. Продавец должен будет просто подготовить и послать извещение по закону, а по истечение тридцатидневного срока можно без сомнений продавать свою долю.

В вопросах продажи доли в совместной собственности помогут разобраться юристы нашей компании. С их помощью сделка купли-продажи доли квартиры пройдет быстро и без нарушений норм законодательства.

Похожие темы

• Доля в квартире
• Как продать долю в квартире
• Ипотека на долю в квартире
• Договор купли продажи доли квартиры
• Преимущественное право покупки доли в квартире
• Продажа доли в квартире
• Выкуп доли в квартире у родственника
• Продажа доли в приватизированной квартире

При реализации части долевой собственности третьему лицу остальные совладельцы квартиры наделяются преимущественным правом покупки доли, выставленной на продажу. Собственники выступают на аналогичных с третьими лицами условиях.

• продажа доли с публичных торгов;
• продажа доли в жилом здании, построенном на участке, который находится в долевой собственности.

Образец о предложении выкупа доли в квартире

Преимущественное право выкупа доли в квартире появляется при совместном владении соседних комнат в коммуналке, а также у совладельцев долевой собственности на квартиры, комнаты, земельные наделы с жилыми строениями.

Важно понимать, что при долевом владении все собственники имеют абсолютно равные права на приобретение долей между собой.

При продаже своей доли в квартире постороннему лицу совладельцы имеют приоритетное право на покупку доли по той же стоимости и на тех же условиях, что и претендующее на долю постороннее лицо.
Поэтому, если владелец доли хочет продать ее, ему обязательно нужно поставить остальных совладельцев в известность о своих намерениях. Если в течение 30 дней (1 месяца) они не проявят желания реализовать преимущественное право на покупку доли в квартире, владелец может продать ее любому желающему гражданину.

Доли могут продаваться по самым разным причинам, наиболее распространенными из которых являются:

• развод;
• наследование доли;
• острая потребность в финансах.

Если супруги приобрели квартиру в период официального брака, она по закону считается совместной собственностью, вне зависимости от того, на кого из супругов оформлено жилье. Выделение определенных долей в жилплощади посредством подписания брачного контракта также допускается.

В Российской Федерации порядок приоритетного выкупа доли в квартире предусмотрен законодательно. Первоочередными покупателями признаются бывшие супруги, наследники и совладельцы долей.
Сделки по продаже доли в квартирах регулируются следующими законодательными актами:

• Гражданский кодекс РФ;
• Жилищный кодекс РФ;
• ФЗ №122 (1997 год) «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
• ФЗ №172 (2016 год) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».
• ФЗ №218 «О регистрации недвижимости» (2017 год).

Подтверждением права собственности на долю в квартире сегодня служат сведения из ЕГРН (Единого госреестра недвижимости), в который входят данные из ЕГРП и кадастра.

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации основным требованием при продаже доли является уведомление остальных владельцев долей о ее реализации и предложение ее приобрести.Уведомить совладельцев обязательно в письменном порядке, так как в спорных ситуациях и судебных разбирательствах (при их возникновении) могут потребоваться письменные доказательства.

Официальное уведомление требует обязательного письменного отказа (или соглашения) совладельца. Начинать реализацию доли важно только после получения бумаги c отказом.

К сожалению, при продаже и преимущественном выкупе доли в квартире или доме нередко возникают ситуации, при которых совладелец не хочет покупать ее, но и выступает против продажи третьим лицам. Однако не стоит забывать, что совладелец имеет законное право на продажу доли третьему лицу в следующих случаях:

• Если совладелец письменно отказался от преимущественного права;
• Если совладелец проигнорировал письмо и не отправил никакого ответа продавцу.

Так же как в квартире с долевой собственностью, в отношении недвижимости коммунальной квартиры, действуют положения статьи 250 ГК РФ, которые определяют приоритет покупки объекта собственниками, владеющими имуществом совместно.

Однако иные интерпретаторы законодательства ссылаются на то, что совместное долевое владение квартирой предусматривает прецедент собственности так же на места общего пользования для жильцов.

Владельцы коммуналки этим правом не обладают.

Так как в законодательных источниках не предусмотрено иное положение, способное отменить действие указанной статьи, она распространяется на помещения коммунального жилья.

Законодатель опирается на характеристики помещения, при которых допустимо провести аналогии для адекватности гражданско-правовой процедуры, ориентированные на долевое использование комнат.

Так как здесь не допускается опора на законодательство, предусматривающее ориентир на собственников жилья в многоквартирном доме (ст. 289 ГК РФ), то регулируется так же, как для совладельцев общего владения.

Поэтому при продаже таких квартир требуется оповестить соседей, проживающих в одном блоке. Если здание не предусматривает наличия блоков – то соседей комнат, непосредственно примыкающих, к объекту сбыта. Это комнаты, имеющие общую стену, если помещения расположены «в линейку».

Права иностранцев на покупку земли

Но в отношении коммунальных комнат принципы преимущественной покупки действуют слабо, на основании действия Федерального закона от 4.07.91, под № 1541-1 (ст. 3). Иногда владельцам удаётся продать недвижимость без информирования соседей. Впоследствии соседи подают иски, пытаясь обжаловать имущественную сделку. В силу этого целесообразно информировать лиц из смежных коммунальных помещений.

Продавец имеет право выставлять абсолютно любую цену. Разумеется, не стоит указывать «космические» суммы, т.к. впоследствии придется искать покупателя на стороне за ту же цену.

Например, если продавец хочет продать долю за 300 000 рублей, он должен вписать ее в предложение цифрой и прописью. Далее, если совладельцы не намерены выкупать долю по такой цене – наступает этап поиска покупателя «на стороне». Занижать/завышать цену продавец не может – в договоре купли-продажи отмечаются все те же 300 000 рублей.

Обязанность продавца – не просто отправить уведомления, а обеспечить их вручение адресатам. Ведь в противном случае могут возникнуть споры о нарушении преимущественного права.

Как можно отправить предложения:

1. Заказная корреспонденция – речь идет о ценном письме с описью вложения + уведомлением о вручении адресату. Если отправлять заказное письмо, «опись вложения» не применяется. Обычное уведомление о вручении можно использовать для любой корреспонденции.
2. Лично – дополнительная нагрузка на продавца, которому предстоит встретиться со всеми дольщиками и вручить им письма. Один экземпляр предложения передается получателю, а на втором ему нужно проставить фамилию, подпись и дату.
3. Уведомление через нотариуса – очевидный, но финансово затратный вариант. Отправкой извещений займется сам нотариус. Достаточно оплатить его услуги и сформировать текст предложения о выкупе доли. По итогам отправки собственник получит свидетельство о вручении и/или невручении письма адресату (-ам).

Кроме того, можно делегировать отправку представителям. Еще один способ – доставка через курьерскую службу. Самое главное, чтобы у вас остались документы об отправке/вручении письма по нужному адресу.

Для того, чтобы избежать оспаривания сделки, нужно иметь доказательства вручения письма.

Согласно юридической практике, законным подтверждением отправки уведомления могут служить:

• нотариальное свидетельство о вручении извещения;
• свидетельство об отправке письма в адрес совладельца;
• копия уведомления, выданная в почтовом отделении + трек-номер для отслеживания;
• архив курьерской службы – на случай уведомления через курьера.

Способ вручения писем влияет на финансовые расходы со стороны продавца. Выбирайте тот вариант, который вам ближе с точки зрения бюджета:

Название/услуга	Цена, стоимость
Личное вручение «из рук в руки»	Если вы живете в одном городе, расходы минимальны. При доставке в другой город придется потратиться на такси, бензин и проживание
Ценное письмо	Расходы на отправку ценных и заказных писем примерно одинаковые: • 54 рублей – заказная корреспонденция; • 113 рублей – ценное письмо (до 20 гр по весу – а все что свыше оплачивается по другим тарифам + 3 рубля за грамм) */ — расценки на 18 апреля 2020 года
По доверенности	Потребуется заверить доверенность на отправку/получение уведомлений: • 200 рублей – за удостоверение документа; • нотариальные услуги (УПТХ) – до 5 000 рублей
Услуги нотариуса	Расходы зависят от региона проживания и прейскуранта нотариальной конторы: • госпошлина – от 80 до 300 рублей; • прочие услуги – до 5 000 рублей.
Через курьера	Экспресс-доставка курьерской службой обойдется от 150 рублей и выше, в зависимости от маршрута

При реализации своей части в праве долевой собственности третьему лицу остальные долевые совладельцы наделяются преимущественным правом покупки выставленной на продажу доли по указанной стоимости и на аналогичных условиях с третьим лицом.

Исключениями являются лишь реализация с публичных торгов, а также реализация доли в жилом здании, построенном на участке, находящемся в долевой собственности.

Долевая собственность	Недвижимость, право собственности на которую имеют двое и более граждан с указанием доли каждого из них в общем праве собственности
Доля в квартире	Не определенная часть жилплощади, а доля в праве собственности на жилплощадь
Право собственности на часть в квартире	Возможность полностью распоряжаться своей долей по личному усмотрению и проводить с ней различного рода сделки
Преимущественное право покупки	Предпочтительное перед третьими лицами право на приобретение отдельной комнаты в коммуналке или доли в праве долевой собственности на недвижимое имущество
Совместная собственность	Недвижимость в общем праве собственности двух и более лиц, при этом нет четкого распределения долей между собственниками

Уведомление отправляется в произвольном виде, в нем нужно указать:

• стоимость потенциальной сделки,
• предложить использовать свое приоритетное право;
• отметить, что при отказе доля будет реализована постороннему гражданину.

Ниже вы можете просмотреть образец написания уведомления:

Рассматривая жалобу Иванова, Верховный Суд сослался на целый ряд нарушений правовых норм, допущенных при работе с апелляцией. При этом некоторые моменты, изложенные в определении, имеют важное значение для правоприменительной практики.

Так, согласно статье 250 ГК РФ при купле-продаже доли в общем имуществе, другие собственники имеют первоочередное право на ее приобретение.

В связи с этим кассационная инстанция указала, что данное правило действует не только по отношению к продаже, но и другим соглашениям, носящим возмездный характер. В их число входит и возможный залог.

Иванов в ходе рассмотрения дела делал акцент на том, что квартира была фактически отступным имуществом. Поэтому имела место именно возмездная сделка.

Далее в определении указывается на то, что притворная сделка является ничтожной. Поэтому при рассмотрении спора следует использовать правовые нормы, регулирующие действительные взаимоотношения сторон.

Между тем, апелляция не выяснила, на каких условиях, целях предоставлялся займ (если он действительно был). А также не был установлен и размер денежных средств, переданных Семеновой Сидорову в качестве воображаемой суммы долга.

Апелляция в своем определении настаивала и на существование между сторонами отношений залога. В связи с этим была упущена из внимания ст. 338 ГК РФ. Ее нормы говорят о том, что залоговое имущество остается в распоряжении его собственника.

Итак, в рамках отношений общей долевой собственности существует преимущественное право на приобретение части имущества в случае его отчуждения. Прописано оно четко в положениях статьи 250 ГК РФ.

Верховный Суд указал, что данная норма работает при любых возмездных сделках:

• залог;
• отступное;
• взнос в уставный фонд предприятия.

И даже, когда имеют место мнимые, притворные соглашения с целью скрыть реальное положение вещей, суд может занять позицию заинтересованной стороны.

В свою очередь она должна в своем иске обосновать, что имел место элемент оплаты во всех совершенных операциях. Она может быть не только деньгами.

Выполненные работы, оказанные услуги или передача имущества противоположной стороной говорят все равно о том, что сделка по отчуждению доли в недвижимости носила возмездный характер.

Особенности покупки доли в квартире в 2020 году

Гражданское законодательство закрепляет за участниками долевой собственности преимущественное право покупки продаваемой одним из собственников доли, по цене, за которую она продается (пункт 1 статьи 250 ГК РФ).

Это значит, что один из сособственников объекта недвижимости, например квартиры, при принятии решения о продаже своей доли недвижимости, для начала обязан предложить ее выкуп всем (или одному) сособственникам жилья, поскольку в такой ситуации у остальных участников долевой собственности возникает первоочередное право покупки отчуждаемой доли имущества.

Исключение составляет продажа доли с публичных торгов, а также продажа части земли собственником части здания или сооружения, находящегося на участке, или помещения в этом здании.

В Санкт-Петербурге право собственности на отдельную комнату в коммунальной квартире не оформляется как право на отдельное жилое помещение, или отдельный объект недвижимости. Как правило, это доля в общей долевой собственности. Следовательно, факт наличия отдельной комнаты не освобождает собственника от обязанности, в первую очередь, известить соседей о намерении продать свое жилье.

Важно понимать, что речь идет именно о продаже или мене имущества, а не о другом отчуждении. Если собственник решает, к примеру, подарить свою долю недвижимости любому лицу, в том числе не являющемуся сособственником данной недвижимости, то он не должен извещать об этом своих соседей.

Но, если фактически это не дарение, а все-таки купля-продажа доли, прикрытая дарением, то такая сделка может быть оспорена соседями в суде, как притворная. Подробнее об этом читайте в разделах оспаривание притворной сделки, как оспорить мнимую сделку.

Преимущественное право покупки доли определен в ст. 250 ГК РФ. В ней указано, что не зависимо от степени родства продавца и покупателя, основными претендентами на возмездное получение части квартиры имеют другие сособственники.

Это означает, что если вы решили продать свою долю в жилом помещении, то первым делом вы обязаны уведомить других совладельцев о своем намерении.

Так же следует учесть, что если вы в последующем продадите свою долю иным лицам (не собственникам других частей) за сумму, которая меньше той, которая была предложена совладельцам, то такую сделку можно признать недействительной.

Кроме уведомления других владельцев квартиры закон не обязывает вас посвящать кого бы то ни было в свои планы по отчуждению имущества.

Переуступить свое преимущественное право на приобретение доли нельзя. То есть сообщать о намерении продать часть квартиры нужно только совладельцу, а не его родственникам и доверенным лицам.

Уведомление необходимо только в случае с продажей или меной части объекта недвижимости. Если вы решите ее подарить, то преимущественным правом никто пользоваться не будет.

Однако если под видом договора дарения будет все же проведена сделка купли-продажи (переданы деньги), то в последующем заинтересованные лица смогут признать ее ничтожной.

О том, как правильно провести эту процедуру мы уже рассказывали в статье «Договор дарения доли в квартире».

В ч. 2 ст. 250 ГК РФ указано, что уведомление о желании продать свою долю в квартире должно быть письменным. Поэтому даже если между сособственниками доверительные, родственные или дружеские отношения не стоит пренебрегать этой процедурой и просто заручаться устным согласием на продажу другим лицам. В последующем такая сделка может быть признана не законной.

После того, как совладельцы получили ваше уведомление о продаже доли с конкретной указанной суммой, у них есть 1 месяц для принятия решения.

Если в течении этого срока ответа в письменном виде вы не получите, то можно действовать дальше.

Но сообщение о намерении продать жилье с указанием даты получения адресатом необходимо сохранить, чтобы в случае возникновения споров у вас было неоспоримое доказательство.

Если же совладельцы жилого помещения до истечения месячного срока приняли решение не приобретать долю, то они могут написать отказ и тогда нет необходимости ждать 30 дней для дальнейшей продажи.

После получения отказа необходимо действовать следующим образом:

1. Составить договор. Как это сделать родственникам, вы можете прочитать в нашей статье «Как выкупить долю в квартире у родственника».
2. Регистрация у нотариуса. В соответствии с требованиями ФЗ №122 «О регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» с 2016 года все сделки, совершаемые с долями квартир, подлежат обязательному заверению в нотариальной конторе.
3. Передача имущества и денег. Порядок этих процедур определяются сторонами в ходе подписания договора купли-продажи.
4. Регистрация в Росреестре. Для этого оплачивается госпошлина. В 2019 году ее размер составляет 2000 рублей, собираются необходимые документы и через 14 дней получается выписка из ЕГРН о новом владельце.

Унифицированной формы отказа от преимущественного права покупки нет, но в нем важно указать самые главные сведения:

1. Дата, место составления.
2. Ф.И.О., адрес регистрации, дата рождения, паспортные данные отказывающегося владельца.
3. Информация о получении уведомления о продаже доли другим собственником.
4. Отказ от преимущественного права выкупа.
5. Подпись и расшифровка.

В конце ставится подпись и печать нотариуса.

Скачать образец отказа от доли в квартире

1. Отказ от доли в доме или квартире составляется в простой письменной форме, но лучше удостоверить его у нотариуса.
2. Если другие собственники не оформили письменные отказы от выкупа доли, в качестве доказательства оповещения о сделке продавец может использовать почтовые уведомления о вручении.
3. При продаже доли без предварительного извещения остальных собственников сделка может быть оспорена в судебном порядке.