Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее – Департамент недвижимости) рассмотрел обращение, поступившее на портал Минэкономразвития России, по вопросу, связанному с постановкой на государственный кадастровый учет комнаты, и сообщает.
В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. № 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.
Вместе с тем, полагаем возможным по затронутому в обращении вопросу отметить следующее.
Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре) и иные нормативные правовые акты не содержат положений, регламентирующих порядок раздела зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (далее – объекты капитального строительства).
Вместе с тем, исходя из статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, статей 288, 549 и 558 Гражданского кодекса Российской Федерации жилые помещения (комнаты) являются самостоятельным объектом прав и их участие в гражданском обороте не ограничено.
В соответствии с частью 6 статьи 25 Закона о кадастре после государственной регистрации права собственности на квартиру орган кадастрового учета снимает с учета комнаты в такой квартире. В то же время Закон о кадастре не содержит запрета на повторную постановку на государственный кадастровый учет отдельной комнаты в квартире, право собственности на которую зарегистрировано, при условии соблюдения требований части 7 статьи 27 Закона о кадастре.
Пункт 3 части 2 статьи 27 Закона о кадастре предусматривает отказ в осуществлении государственного кадастрового учета в случае, если объект недвижимости о кадастровом учете которого представлено заявление, образуется из объекта недвижимости или объектов недвижимости и раздел или выдел доли в натуре либо иное совершаемое при таком образовании действие с преобразуемым объектом недвижимости или преобразуемыми объектами недвижимости не допускается в соответствии с установленными федеральным законом требованиями.
Однако, как указано выше, действующим законодательством не регламентирован порядок раздела объектов капитального строительства и не установлен запрет на образование из таких объектов новых объектов капитального строительства.
При этом жилые помещения (комнаты), получаемые в результате раздела квартиры должны соответствовать требованиям к жилым помещениям, установленным Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47.
В соответствии с частью 7 статьи 27 Закона о кадастре вновь образуемое (создаваемое) помещение должно быть изолировано или обособлено от других помещений в здании (сооружении).
Квартира, в результате раздела которой вновь образованы жилые помещения (комнаты), фактически становится коммунальной.
Согласно положениям статьи 7 Закона о кадастре в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, а также дополнительные сведения об объекте недвижимости, к которым относится, в том числе кадастровый номер квартиры, в которой расположена комната, если объектом недвижимости является комната.
Таким образом, по мнению Департамента недвижимости, при разделе квартиры, в том числе по решению суда в государственный кадастр недвижимости в отношении вновь образованных помещений (комнат) вносятся сведения об уникальных характеристиках, а также кадастровый номер квартиры, в которой расположена комната. Таким образом, в государственном кадастре недвижимости содержатся одновременно сведения о квартире и включаются сведения о расположенных в ней комнатах, в объеме, установленном статьей 7 Закона о кадастре.
Согласно статье 4 Закона о кадастре сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном Законом о кадастре порядке документов.
Подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения об объекте недвижимости, осуществляется кадастровым инженером, в результате выполнения кадастровых работ (часть 4 статьи 1 Закона о кадастре).
Состав документов, необходимых для государственного кадастрового учета, установлен статьей 22 Закона о кадастре, согласно которой в целях государственного кадастрового учета объекта капитального строительства наряду с заявлением о кадастровом учете необходимо представить в орган кадастрового учета технический план такого объекта капитального строительства.
Следует также отметить, что в соответствии со статьями 41, 42 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее – общее имущество в коммунальной квартире). Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.
С учетом изложенного, в целях последующей регистрации права собственности на комнату и общей долевой собственности на общее имущество в такой квартире при постановке на государственный учет комнаты вместе с соответствующим заявлением необходимо представить в орган кадастрового учета технические планы помещений (комнат, для каждой отдельно) и технический план помещения, являющегося общим имуществом в такой квартире.
Форма и требования к подготовке технического плана помещения утверждены приказом Минэкономразвития России от 29 ноября 2010 г. № 583.
[…]
