Регистрация договора аренды нежилого помещения

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Регистрация договора аренды нежилого помещения». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

ЕГРЮЛ
Юридический адрес
- Гарантийное письмо
Заполнение новой формы 11001 (с 4.07.2013!)
Государственная регистрация
Перечень документов для регистрации
Заполнение формы Р11001 (до 4.07.2013)
Порядок представления документов
Прошивка документов
Методические рекомендации для нотариусов
ИФНС 46
- Реквизиты ИФНС 46
- Структура ИФНС 46
- Очередь в ИФНС 46
- Отделения Сбербанка вблизи ИФНС 46
- Особенности работы ИФНС 46

МИФНС 15 по Санкт- Петербургу

Реквизиты МИФНС 15
Отделения Сбербанка вблизи МИФНС 15

Общая информация о внесении изменений
Смена директора ООО
Смена видов деятельности
Заполнение новой формы 14001 (с 4.07.2013!)
Заполнение новой формы 13001 (с 4.07.2013!)
Смена наименования
Смена юридического адреса
Заполнение старой формы Р13001 (до 4.07.2013)
Заполнение старой формы Р14001 (до 4.07.2013)
Продажа доли в ООО: по новым правилам
Продажа доли Обществу / Отчуждение доли ООО
Продажа доли в ООО другому участнику
Продажа доли в ООО третьему лицу
Инструкция по перерегистрации ООО
Нотариальное заверение сделки по продаже доли в ООО
Увеличение уставного капитала ООО
Уменьшение уставного капитала ООО
Заполнение новой формы Р16003 (вступила в силу 04.07.2013 г.)
Смена генерального директора ООО 2015 пошаговая инструкция по Форме № Р14001
Смена видов деятельности ООО – инструкция по заполнению Формы № Р14001
Смена наименования ООО – пошаговая инструкция заполнения формы № Р13001
Смена юридического адреса ООО – пошаговая инструкция по заполнению Формы № Р13001
Новый порядок смены юридического адреса с 2016 года
Смена директора ООО в 2016 году
Смена учредителей и продажа доли в ООО по новым правилам
Как переименовать ООО?
Слияние бизнесов: нюансы процедуры
Как правильно продать долю в компании: краткое руководство
Смена состава учредителей
Сменить ОКВЭД ИП
Внесение изменений в ЕГРН
Внесение изменений в ИП
Внесение изменений в устав общества
Внесение изменений НКО
Внесение недвижимого имущества в уставной капитал ООО
Смена генерального директора ООО
Смена состава участников ООО
Смена фамилии у ИП
Уведомление в банк о смене юридического адреса
Как реорганизовать компанию путем выделения: алгоритм действий

Общая информация о некоммерческих организациях
Регистрация некоммерческих организаций
Документы для регистрации некоммерческих организаций
Налогообложение некоммерческих организаций
Отчетность НКО: как и куда сдавать?
Процедура ликвидации некоммерческой организации
Учёт взносов в некоммерческие организации
Регистрация АНО
Регистрация фонда
Зарегистрировать инвестиционный фонд
Регистрация благотворительного фонда
Регистрация бюджетного учреждения

Развитие кредитной системы в России
Понятие кредита под залог
Признаки нестабильности банка
На что обращать внимание, когда берешь кредит
Всё о процентах по кредиту
Потребительский кредит
Как рассчитать платежи по кредиту. Формула расчета кредита.
Налог на недвижимость 2013-2014
Кредиты для малого бизнеса, какую помощь оказывает государство
Методы рыночной оценки стоимости малого бизнеса.
Овердрафт – что это для бизнеса
Платить ли коллекторам или коллекторские агентства вне закона?
Как получить беспроцентный займ ИП на спецрежиме
Корпоративный долг 2015 – как вернуть
Защита прав кредиторов при банкротстве
Бенефициар: расшифровка термина и сфера его применения
Поддержка малого бизнеса: как получить государственную помощь в 2017 году
Лизинг – выгодный инструмент для предпринимателя
Как выбрать обслуживающий банк: основные факторы
Ужесточение ответственности за незаконные валютные операции
Компании, продвигающие товары и услуги: сравнение дилеров с дистрибьюторами
Новые меры господдержки небольших предприятий
Новые условия льготного кредитования малого бизнеса
Запрет на возврат товаров, уменьшение взносов и другие нововведения декабря
Аренда и лизинг: сравнительная характеристика
Продаем бизнес: секреты удачной сделки
Отказ бизнесу в открытии банковского счета: основные причины
Кредит или лизинг: какой способ покупки выбрать
Выручка, прибыль и доход: разбираемся в отличиях
Открытие счета
Справка об открытии счета в банке
Как расширить бизнес: эффективные способы масштабирования
Фирма в аренду: как попробовать силы в бизнесе
Как зарегистрировать онлайн-кассу: краткая инструкция
Ценообразование: как выбрать подходящий метод
Привлечение инвестиций во время кризиса

07.08.2020 — Сколько платят чиновникам
07.08.2020 — ИП с работниками не обойтись без бухгалтера
07.08.2020 — Налоговики раскрыли цепочку махинаций с металлоломом
06.08.2020 — Осужденный за госизмену отбыл половину срока и вышел по УДО
06.08.2020 — Москвичи отстояли землю у дома
06.08.2020 — Проректора МГУ подозревают в махинациях
05.08.2020 — В Техасе тоже нарушают

Регистрация бессрочного договора аренды нежилого помещения

10.03.2017 — Новые коды КБК на 2017 год
18.08.2016 — Типовой устав ООО 2016
08.08.2016 — Письмо ФНС: оспариваемые причины отказа в гос. регистрации
14.07.2016 — Переходные ключи ОКВЭД 2016 и 2015
06.07.2016 — Новая бюджетная инструкция 174н 2016

Расчёт отпускных выплат в 2014-2015 годах
Как узнать ИНН
Возврат НДФЛ
Как правильно написать расписку
Расчет декретных выплат в 2016 году
Материнский капитал, пособия на ребенка 2013
Как заверить копию документа
Минимальный размер оплаты труда (МРОТ)
Ипотека программа молодая семья
Отсрочка погашения кредита по ипотеке
Изменения материнского капитала в 2015-2016 гг.
Как выбрать негосударственный пенсионный фонд
Налог на имущество для физических лиц – изменения 2015 года
Декретный отпуск – когда уходят и как оплачивается
Новые госпошлины с 2015 года
Пособие по беременности и родам – порядок исчисления при замене календарных лет
Деньги в долг – как правильно дать, чтобы получить обратно
Банкротство физических лиц и ИП возможно с 2015 года
Раздел имущества при разводе – как сохранить свои интересы
Кого нельзя сократить из сотрудников компании
Новые тарифы и полномочия нотариусов 2015 в РФ
НДФЛ в 2015 году – какие изменения произошли
Как получить налоговый вычет за обучение
Валютная ипотека – что делать в 2015 году
Можно ли отказаться от страховки по кредиту
На что можно потратить материнский капитал
Как получить налоговый вычет при покупке квартиры
Патент для физлица – легализация бизнеса на льготных условиях
Как узнать собственный ИНН
Инструкция по заверению копии документа
Как правильно вывести продукт (товар или услугу) на рынок?
Признание физического лица предпринимателем: основные критерии и последствия

При регистрации соглашений об аренде возникают определенные правовые нюансы и некоторые особенности. Регистрация договора об аренде возможна только в отношении нежилых помещений, на которые арендатор соответствующим образом осуществил регистрацию ранее возникших прав.

Например, соглашение об аренде помещения невозможно зарегистрировать, если оно находится в построенном здании, которое не было принято в эксплуатацию, т.к. регистрация права на само помещение еще не была выполнена. В последние годы стала распространенной практика заключения предварительного договора между двумя субъектами предпринимательской деятельности, согласно которому в дальнейшем они заключат основное соглашение об аренде.

Подобные предварительные договоры не нуждаются в обязательной гос. регистрации. Напротив гос. регистрации подлежат договоры субаренды, если они подписываются на срок от 1 года. Точный срок регистрации договора о предоставлении помещения в аренду арендатором (арендодателем) в регистрирующем органе законодательством не предусмотрен.

Тем не менее, в юридическую силу соглашение вступает только после получения соответствующего документа, свидетельствующего о регистрации. В целях недопущения конфликта между сторонами сделки до заключения соглашения об аренде рекомендуется сразу определить, какая сторона и в течение какого срока обязуется представить пакет документов для регистрации. Включение данного пункта в соглашение пригодится и при уклонении арендодателем или арендатором от регистрации договора об аренде.

Для начала нужно определиться, необходимо ли Вам регистрировать договор аренды в Росреестре. Если срок договора составляет менее одного года или не определен, то регистрировать его не нужно.

В 2019 году государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения у арендатора права пользования объектом аренды и должна осуществляться в соответствии с Федеральным законом №218 «О государственной регистрации недвижимости». Ранее, собственники коммерческой нежилой недвижимости, кадастровые инженеры и регистраторы органов Росреестра руководствовались исключительно положениями других нормативных актов – ФЗ №221 «О государственном кадастре недвижимости» и ФЗ №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Договор аренды нежилого помещения (быстрый договор)

1. Договор аренды недвижимости (п. 2 ч. 2 ст. 14, п. 2 ч. 4 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости). Его нужно представить в следующем количестве (ч. 3 ст. 21 названного Закона):

не менее чем в двух подлинниках, если сделка совершена в простой письменной форме;
не менее одного подлинника и копии, если регистрируется нотариально удостоверенная сделка.

На практике, как правило, предоставляется дополнительный подлинный экземпляр договора, который остается в Росреестре. Только в таком случае вы, при необходимости, сможете получить его копию (п. 27 Порядка предоставления сведений из ЕГРН).

Если комплект документов направляется на регистрацию почтой, то договор должен быть удостоверен нотариально. Также нужно приложить нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую полномочия представителя на подписание договора, если он подписан представителем организации (п. п. 2, 3 ч. 12 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости).

2. Документы, подтверждающие личность и полномочия представителя (директора). К ним относятся:

1) паспорт гражданина РФ (иной документ, удостоверяющий личность). Он потребуется:

– при личной подаче документов. Если личность заявителя не установлена, то в приеме документов будет отказано (ч. 15 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости);

– при их направлении почтой. В этом случае копия такого документа прилагается к комплекту документов (пп. 4 ч. 12 ст. 18 названного Закона). Требования к такой копии не установлены, поэтому ее можно направить в виде простой ксерокопии; 2) нотариально удостоверенная доверенность представителя организации (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ, ч. 4 ст. 15 указанного Закона);

3) документ, подтверждающий полномочия лица, которое действует от имени организации без доверенности, например, если обращается руководитель (ч. 9 ст. 18 указанного Закона). Такими документами могут быть, например, протокол общего собрания участников ООО или акционеров (п. 6 ст. 37, п. 1 ст. 40 Закона об ООО, ст. 63, п. 3 ст. 69 Закона об АО). В отдельных ситуациях могут потребоваться и иные документы (пп. 3 ч. 4 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости). Например, письменное согласие залогодержателя, если недвижимость, передаваемая в аренду, заложена по договору об ипотеке (п. 62 Административного регламента, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 N 278 (далее – Регламент Росреестра), п. 3 ст. 40 Закона об ипотеке).

Документы, подтверждающие полномочия, а также иные документы нужно предоставить в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинным (ч. 5 ст. 21 Закона о госрегистрации недвижимости).

Если одновременно проводится госрегистрация договора аренды и кадастровый учет части объекта недвижимости, необходимо дополнительно приложить (п. 7 ч. 2 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости):

1) межевой план, если в аренду передается земельный участок. В этом случае в нем должны быть приведены сведения о его части или частях (п. п. 1, 2 ч. 2 ст. 22 названного Закона);

2) технический план, если в аренду передается здание, сооружение, помещение и т.д. В нем должны быть отражены сведения о части (частях) зданий, сооружений, помещений, единого недвижимого комплекса (п. 2 ч. 2 ст. 24 указанного Закона).

Такие планы нужно предоставить в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера. Их можно не представлять, если они находятся на временном хранении в электронном хранилище Росреестра. В этом случае в заявлении укажите идентифицирующий номер документа (ч. 4 ст. 20, ч. 4 ст. 21 Закона о госрегистрации недвижимости).

Указанные планы не потребуются, если ранее часть объекта недвижимости уже ставилась на кадастровый учет, но была снята в связи с прекращением ограничения (обременения). В этом случае часть недвижимости будет поставлена на учет по ранее представленному межевому или техническому плану при условии, что не изменились ее границы (ч. 2 ст. 44 Закона о госрегистрации недвижимости).

Представить документы вы можете:

1) при личном обращении (п. 1 ч. 1 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости, пп. 1 п. 2 Порядка представления документов, п. 1.2 Приказа Росреестра от 18.10.2016 N П/0515) через МФЦ.

Документы вы можете подать в любое подразделение МФЦ независимо от места нахождения недвижимости. Перечень подразделений МФЦ публикуется на сайте Росреестра;

2) почтовым отправлением в орган регистрации прав по перечню, который должен быть размещен на сайте Росреестра (п. 1 ч. 1 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости, пп. 2 п. 2 Порядка представления документов). Почтовое отправление необходимо направить с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;

3) в электронном виде через Единый портал госуслуг, сайт Росреестра или с использованием веб-сервисов (п. 2 ч. 1 ст. 18 названного Закона, пп. 3 п. 2 указанного Порядка);

4) через нотариуса (п. 3 ст. 8.1 ГК РФ, п. 25 ч. 1 ст. 35 Основ законодательства РФ о нотариате). Нотариус (его работник) может представить заявление только на госрегистрацию договора аренды (без одновременного кадастрового учета) в случае, если он его удостоверил (пп. 5 ч. 3 ст. 15 Закона о госрегистрации недвижимости, ст. 86.2 названных Основ).

Отказать в приеме документов вам не могут. Исключение составляет случай, когда при личной подаче документов не установлена личность обратившегося лица (ч. 14 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости).

Заявитель уведомляется о приеме документов следующими способами:

выдается расписка непосредственно при приеме документов – при личном обращении в подразделения органа регистрации прав или при выездном приеме;
направляется уведомление не позднее следующего рабочего дня после приема документов органом регистрации прав – если документы подавались через МФЦ, по почте или в электронной форме. Порядок и способы уведомления заявителей приведены в Приложении N 1 к Приказу Минэкономразвития России от 15.03.2016 N 127.

Срок регистрации договора аренды составляет (ч. 1 ст. 16 Закона о госрегистрации недвижимости):

Ситуация	Срок проведения регистрации, если документы представлены
в офисы и приемные Росреестра или Кадастровой палаты	через МФЦ
Регистрация договора аренды	7 рабочих дней	9 рабочих дней
Регистрация нотариально удостоверенного договора аренды	3 рабочих дня	5 рабочих дней
Регистрация на основании нотариально удостоверенной сделки при подаче в электронном виде	в течение следующего рабочего дня	–
Одновременное проведение кадастрового учета части объекта недвижимости и госрегистрации договора аренды	10 рабочих дней	12 рабочих дней

При выявлении соответствующих оснований госрегистрация будет приостановлена. Сроки приостановления указаны в ч. 2 – 8 ст. 26 Закона о госрегистрации недвижимости. По общему правилу регистрация приостанавливается не более чем на три месяца (ч. 2 ст. 26 названного Закона).

Если причины, по которым госрегистрация приостановлена, не будут устранены в срок приостановления, в регистрации будет отказано (ст. 27 указанного Закона). Подтверждает госрегистрацию специальная регистрационная надпись на договоре (ч. 2 ст. 28 Закона о госрегистрации недвижимости, п. 96 Порядка ведения ЕГРН). Документы вам выдадут или направят тем способом, который вы указали в заявлении. Получить их может руководитель организации или представитель по нотариально удостоверенной доверенности, если в ней предусмотрены полномочия на их получение (ч. 14 ст. 29 названного Закона).

Такой договор нужно зарегистрировать в случае, если он заключен на один год и более.

Для регистрации договора аренды земельного участка вам нужно:

1) заполнить заявление. Особенностью при регистрации договора аренды земельного участка является случай, когда на стороне арендатора выступает множественность лиц и на передаваемом в аренду участке расположены здания, сооружения (помещения или машино-места в них), которые принадлежат нескольким лицам. В этом случае обратиться за госрегистрацией договора может один из арендаторов или арендодатель (ч. 1 ст. 51 Закона о госрегистрации недвижимости);

2) подготовить необходимый комплект документов;

3) подать заявление и документы на госрегистрацию. Сделать это можно лично, по почте или в электронном виде. Госрегистрация проводится в установленный срок и подтверждается регистрационной надписью на договоре.

Госпошлина за регистрацию договора аренды земельного участка уплачивается в том же размере, что и при регистрации аренды на другую недвижимость. Она составляет для организаций 22 000 руб., для физлиц – 2 000 руб. Порядок ее уплаты такой же, как и при регистрации аренды недвижимости.

Необходима ли регистрация договора аренды на более чем 1 год?

Где регистрировать договор аренды нежилого помещения?

Государственный учет сделки проводят в том отделении Росреестра, на территории которого располагается нежилая недвижимость.

В Едином Государственном реестре производится запись о сделке, по которой впоследствии можно получить необходимую информацию.

Она может помочь в установлении справедливости при возникновении конфликтов.

Если одна из сторон отказывается зарегистрировать договор аренды нежилого помещения в росреестре, то второй участник сделки может направить обращение в судебные инстанции.

Порядок регистрации договора аренды нежилого помещения осуществляется в несколько этапов:

формирование арендного договора и его подписание между фигурирующими в нем участниками, в качестве которых могут выступать и граждане, и организации. В госрегистрации договор аренды нежилого помещения считается главным. В него включаются существенные пункты:
- преамбула, в которой предоставляются сведения о лицах, заключающих арендные отношения;
- предмет договора описывает коммерческую недвижимость с указанием адреса, описанием сдаваемой площади, кадастровым номером;
- права и обязательства сторон;
- плата за аренду и периодичность ее внесения. Без этого важного пункта договор будет считаться недействительным.
- срок, на который заключается договор;
- ответственность участников сделки и дополнительные положения документа;
- реквизиты сторон и их подписи.
Сбор документов для регистрации договора аренды нежилого помещения.
Они будут отличаться в зависимости от того, кто является участниками сделки: организация или граждане.

Примерный список документации:
- подлинник договора об аренде в трех экземплярах;
- заявление от участников соглашения;
- сертификат о праве собственности на сдаваемый коммерческий объект;
- кадастровый паспорт сдаваемого объекта или выписка;
- акт приема-передачи нежилого объекта;
- документ с полномочиями на представителя арендатора или арендодателя;
- платежка на внесение государственной пошлины.
Подача документации, проведение экспертизы и законности сделки в Росреестре. Вся процедура рассмотрения производится в течение месяца.
Внесение договора в Единый Государственный реестр.
Передача документов о внесении на учет участникам сделки. Для каждой стороны предоставляется экземпляр договора с регистрационным номером и датой постановки на учет в Росреестр.При подаче правильно оформленных документов никаких сложностей при регистрация договора аренды нежилого помещения в росреестре не бывает.
Но существует ряд особенностей в следующих ситуациях.

Одной из особенностей считается предоставление в аренду части коммерческого помещения.

Сложности возникают с тем, что кадастровый номер присваивается всему объекту в целом.

Для отдельной его части он не установлен.

В Росреестре требуется его обязательное наличие для того, чтобы предотвратить ситуации с повторным оформлением аренды на один и тот же объект.

Разрешить данную ситуацию можно несколькими способами:

заключить договор аренды на срок менее одного года с последующей пролонгацией. Самый простой выход из сложившейся ситуации. Но есть минус, который состоит в том, что арендодатель может не согласиться с продлением договора или ужесточит условия аренды на последующие периоды.
Оформить кадастровые документы на определенный фрагмент объекта. С этой целью необходимо обращение в службу кадастра. Кадастровый специалист предоставит после обследования объекта необходимые документы. Затем владелец помещения подает их в органы кадастрового учета, где в течение 10 дней принимается решение о внесении изменений.
Собственнику выдается кадастровая выписка, в которой на учет оформляется часть помещения. При этом новый кадастровый номер на нее не присваивается, а выдается учетный номер. С такой выпиской можно обращаться для постановки на учет в Росреестр. И регистрация договора аренды нежилого помещения будет оформлена правильно.

При оформлении договора аренды нежилого помещения на неопределенный срок регистрация в Росреестре не обязательна. Особенностью такого соглашения является то, что прекращение его возможно по согласованию сторон с предупреждением об этом за 3 месяца.

Поводами для расторжения соглашения могут быть оплата аренды с запозданием, применение объекта нежилой недвижимости не по целевому использованию или не выполнение условий сторонами сделки.

При заполнении арендного договора нежилой постройки необходимо соблюдать правильную структуру документа, с учетом требований, отображенных в ГК РФ и прочих законодательных актах.

Она представляет собой следующее:

Преамбула.
Предмет договора (описание объекта)
Арендная плата.
Права и обязанности участвующих лиц в сделке.
Ответственность сторон.
Продолжительность действия договора
Дополнительные условия.
Приложения.
Реквизиты сторон и их подписи

При несоблюдении структуры документа, договор может потерять статус действительного. При соблюдении структуры, регистрация контракта в Рос реестре должна пройти без проблем. При всплытии спорных моментов, можно отстаивать свои права в судебной инстанции.

При заполнении договоров аренды нередко случаются ошибки, из-за которых впоследствии могут отказать в регистрации контракта.

Рассмотрим наиболее часто встречающиеся ошибки:

Отсутствие в тексте соглашения пункта об изменении (или не изменении) оплаты за аренду.
В договоре не отображены полные сведения о нежилом объекте.
Нет приложения, с перечислением документов в соглашении.
Не зарегистрирован долгосрочный договор.
Отсутствует пункт в соглашении, относительно ремонта и коммунальных платежей.
Не отображен пункт ответственности по договору аренды— например, не отображены права и обязательства сторон при порче имущества на объекте.

Если перечисленные ошибки не устранены, при спорных моментах арендное соглашение могут признать недействительным.

Если какое-то из положений, установленных для аренды недвижимого имущества коммерческого типа, будет нарушено ещё в момент заключения договора, то в суде он может получить статус незаключённого. Так, ст. 654 ГК РФ устанавливает правило, согласно которому стороны должны согласовать в письменной форме условия о размере арендной платы при аренде здания или сооружения. В противном случае договор считается незаключенным.

В договоре должны присутствовать разделы, указывающие на:

его субъектов — арендодателя и арендатора;
предмет договора — объект недвижимости;
арендную плату — приводится способ расчёта (обычно в рублях за 1 кв. метр), порядок и сроки перечисления денег;
права и обязанности сторон, кроме вытекающих из закона;
срок аренды;
условия изменения и прекращения аренды;
ответственность сторон по договору и порядок разрешения споров.

Договор аренды — это гражданско-правовая сделка, субъектами которой могут являться любые участники гражданско-правового оборота. Она относится к числу возмездных и консенсуальных. Для заключения достаточно договоренности между субъектами. Она же должна быть обоюдной. Договор, в котором хорошо расписаны обязанности арендатора, но ничего не говорится об обязанностях арендодателя в плане передачи имущества, может быть признан судом недействительным. Поэтому важно максимально подробно заполнить не только раздел о предмете договора, но и о том, как именно будет осуществляться передача.

Если срок не будет указан вовсе, то договор будет отнесён к числу бессрочных. Его отсутствие не является основанием для того, чтобы считать сделку недействительной. В случае же, когда срок был указан, но по его истечении стороны не предприняли никаких шагов для фактического прекращения аренды, то договор так же становится заключенным на неопределённый срок.

В разделе о правах и обязанностях сторон следует отражать такие важные моменты:

возможность арендодателя проникать на территорию, переданную в аренду, и совершать там какие-либо действия;
за чей счёт и в каком порядке будет осуществляться текущий и капитальный ремонт;
возможность арендатора требовать у арендодателя включения в общий счет своих затрат на улучшение состояния арендованных помещений.

При непосредственной передаче нужно составлять передаточный акт, а в нём отражать особенности объекта, как они есть на момент начала фактического исполнения сторонами своих обязательств. Этот документ, вместе со сроком фактической передачи, так же нужно упоминать в договоре. Такой абзац приобретает особую актуальность, если возникнут какие-то споры о сделке.

Предмет договора описывается с указанием следующих параметров:

фактический адрес помещений или здания, которое сдаётся в аренду;
если это помещения, то описываются их координаты внутри здания (этаж, номер комнаты и всё то, что зависит от особенностей имущества);
площадь помещения, которая должна находиться в соответствии с данными из кадастрового паспорта БТИ;
назначение помещения и цели аренды (для организации магазина, склада, офиса, цеха и т. п.).

Вся документация, характеризующая помещения, становится приложением к договору. В некоторых случаях в самом договоре указывается лишь экспликация. Так называется копия технического паспорта. Это возможно, к примеру, если арендуется комната в здании, которое относится к числу «бизнес-инкубаторов», а его особенностью является наличие однотипных и пронумерованных комнат.

Довольно часто в договоре указывается и право арендатора сдавать помещения в субаренду. Если же арендатор против этого, то следует ввести пункт о том, какие санкции последуют, если произойдёт передача помещений третьему лицу. Кроме прочего, это может стать и причиной для досрочного расторжения договора. Эта возможность и выделяет тип аренды — только пользование или пользование вместе со владением. Обе формы вполне возможны, но соотнесение сделки с каким-то видом требует отдельного указания в тексте договора.

Раздел об арендной плате имеет особое значение не только в силу того, что без него договор может потерять юридический смысл. Отдельные его детали имеют такую высокую значимость, что сути не уступают дополнительным соглашениям. Прежде всего — это всё, что касается вопроса ремонта помещений. Следует указать, чьими силами он будет проводиться, в какой срок и как это отразится на оплате, если ремонт будет выполнен арендатором. Кроме этого в раздел об оплате целесообразно включать условия о том, кто будет компенсировать расходы, связанные с амортизацией, оплатой налогов, эксплуатационные расходы и осуществлять все другие платежи, включая страховку.

Договор аренды нежилого помещения – образец и бланк 2020 года

Данный вид договора представляет собой соглашение двух сторон об аренде нежилого помещения на бесплатной основе. Чаще всего, такой вид договора заключается между родственниками, с благотворительными организациями и иными общественно-экономическими субъектами, не имеющими возможности оплачивать аренду за пользование помещением. Договор безвозмездной аренды может быть подписан, как непосредственно участниками соглашения, так и их представителями, полномочия которых подтверждаются нотариальной доверенностью, выписанной сроком не более, чем на 3 года. Передоверие доверенности возможно только через нотариуса. Безвозмездный договор аренды нежилого помещения составляется в типовой письменной форме в двух экземплярах (по числу участников), по инициативе одной из сторон может быть заверен у нотариуса. По сути, договор безвозмездного пользования нежилым помещением является договором ссуды, в котором одна сторона выступает в роли ссудодателя, вторая – ссудополучателем. Соответственно, ссудодатель передает нежилое помещение во временное пользование ссудополучателю, которое он по окончании срока действия соглашения должен вернуть в первоначальном виде. Главными условиями сделки такого характера являются предмет аренды и безвозмездность. В случае отсутствия в соглашении данных о нежилом помещении, такой договор будет считаться незаключенным.

Порядок заключения договора аренды нежилого помещения регулируется гл. 28 Гражданского кодекса РФ, согласно которой соглашение об аренде считается заключенным при соблюдении двух основных условий:

При достижении полного взаимосоглашения о форме договора.
При достижении полного взаимосоглашения по всем главным условиям договора.

В свою очередь отметим следующие условия касаемо формы документа:

договор аренды заключается только в письменной форме, независимо от того, являются ли участники сделки физическими или юридическими лицами;
договор аренды составляется исключительно в виде единого документа, не допускается его заключение посредством любых средств телекоммуникационных связей;
договора аренды подписывается двумя сторонами собственноручно, либо лицами, имеющими на руках нотариальную доверенность, подтверждающую данные полномочия.

Заключение договора аренды нежилого фонда, согласно законодательству, предполагает возможность досрочного расторжения, изменения или аннулирования по согласованию сторон либо в судебном порядке. Основаниями для расторжения договора аренды нежилого помещения условно могут послужить следующие факторы:

По сроку арендного договора. В данном случае аннулирование соглашения возможно по окончании указанного срока или по инициативе одной из сторон, при этом вторая сторона должна быть уведомлена о досрочном расторжении соглашения не позднее, чем за 3 месяца до предполагаемого аннулирования договора.
По воле арендодателя. Данный критерий предполагает аннулирование соглашения в судебном порядке, исковое заявление о расторжении договора должно включать в себя все причины, ставшие основаниями для прекращения соглашения: нарушение арендатором условий договоренности об использовании имущества, несвоевременная оплата за аренду помещения (просрочка более 2-х раз), ухудшение состояния помещения, невыполнение договорных обязательств по ремонту и другое.
По воле арендатора. В данном случае досрочное расторжение договора также проводится в судебном порядке. В исковом заявлении также прописываются все нарушения договорных обязательств, которые послужили основанием для прекращения соглашения: например, не предоставление арендодателем помещения в пользование, обнаружение дефектов, не указанных арендодателем при заключении сделки по аренде, беспричинное повышение арендной платы и другое.
По желанию одной из сторон. Договор аренды помещения нежилого фонда может быть расторгнут при обоюдном согласии сторон, в случае, если один из участников отказывается исполнять договорные обязательство полностью либо частично.

Подписывая любой договор и заключая различные сделки, каждый из нас в той или иной мере рискует:

Риски третьих лиц	при заключении договора субаренды не стоит забывать, что данная сделка целиком и полностью зависит от условий и выполнения обязательств арендатором перед арендодателем. В случае возникновения напряжения между собственником и арендатором (отсутствие ежемесячной арендной платы, невыполнение ремонтных работ и т.д.) пострадает в первую очередь субарендатор. Его заставят покинуть занимаемое помещение в кратчайшие сроки, независимо от того, какие он при этом понесет убытки
Риски арендатора	передавая в аренду имущество, собственник всегда рискует. Отдавая в поднаем чужое имущество, арендатор рискует вдвое больше. Недобросовестный субарендатор может испортить имущества или привести снимаемое помещение в ненадлежащее состояние и скрыться, нарушив договорные обязательства. Вся ответственность за восстановление жилого или коммерческого помещения, а также покрытие морального ущерба ляжет на плечи арендатора. Также при одностороннем расторжении договора аренды, арендатор вынужден будет компенсировать убытки своего партнера
Риски собственника	заключаются в том, что в качестве предмета договора аренды и субаренды выступает его личное имущество (недвижимость, оборудование, транспортное средство и т.д.). Снизить возможные риски до нулевого уровня поможет гражданское страхование имущества ото всех существующих неприятностей (пожар, взлом и хищения, затопление и т.д.)

Как и у любого другого договора между сторонами, сделка субаренды имеет несколько важных нюансов, исполнение которых гарантирует отсутствие проблем и неприятностей:

Согласие и уведомление законного владельца недвижимости	обязательное условие заключения договора субаренды, в противном случае сделка признается ничтожной, а все договоренности между арендатором и субарендатором упраздняются
Государственная регистрация договора субаренды	при установлении срока действия договора свыше 1 года действует правило обязательной регистрации его в органах Росреестра, подобное требование позволяет государственным структурам вести учет недвижимости и контролировать законность сделок с ними
Соблюдение срока действия договора аренды	сделка субаренды не может быть заключена на срок более длительный, чем аренда, в противном случае подобные действия арендатора могут быть рассмотрены как мошенничество и к нему будут применены меры общественного правопорядка
Регистрация юридического адреса по договору субаренды	юридическое лицо может быть зарегистрировано по юридическому адресу на основании договора субаренды

Регистрация договора аренды части нежилого помещения

Если вы запланировали заключить соглашение поднайма нежилого помещения на срок более 1 года, помните, что такой договор в обязательном порядке необходимо будет зарегистрировать в территориальном регистрационном органе (Росреестр).

На основании предоставленных документов и письменного заявления сотрудники регистрационной палаты внесут соответствующие записи в Единый государственный реестр прав собственности (ЕГРП).

Для субарендного соглашения по недвижимости и иному имуществу не существует законодательно утвержденного срока, в течение которого необходимо осуществить государственную регистрацию.

Стороны договора самостоятельно определяют удобное для себя время визита в Росреестр исходя из того, что до регистрации и занесения определенных данных в ЕГРП подобное соглашение не является заключенным.

Исключением является лишь поднайм жилого помещения. Его необходимо зарегистрировать в течение 1 месяца с момента подписания.

Стоимость регистрации документальной субарендной договоренности в Росреестре зависит от того, кто является сторонами поднайма:

Для физических лиц	государственная пошлина составляет 2000 рублей, в случае обращения с заявлением обеих сторон договора сумма пошлины солидарно делиться между ними
Для юридических лиц	стоимость регистрации установлена в размере 22000 рублей, в случае субаренды недвижимости несколькими юрлицами госпошлина делиться между всеми участниками поровну

В случае если одной из сторон договора поднайма является муниципальный или государственный орган власти, госпошлина им не оплачивается.

Что касается другой стороны субарендного соглашения, то в зависимости от юридического статуса (физлицо или юрлицо) госпошлина оплачивается согласно установленного тарифа (2000 или 22000 рублей соответственно).

В какой валюте лучше брать кредит? (Кредитование)
Зачем адвокату ордер? (Общие вопросы адвокатской деятельности)
Строительство Rsdisson на Петровской набережной (Хозяйственная деятельность)
ст. 110 АПК: Взыскание расходов на представителя в арбитраже (Арбитражный процесс)
ст. 100 ГПК РФ: Взыскание расходов на представителя (Гражданский процесс)
Раздел имущества супругов: судебная практика… (Гражданский процесс)
ст. 222 ГК РФ: самовольная постройка (Арбитражный процесс)

Регистрация ООО
Регистрация ИП
Открытие счета в банке
Внесение изменений
Ликвидация ООО
Ликвидация ИП
Банкротство

Регистрации договора субаренды в Росреестре

У возможности брать в аренду помещение на краткосрочный или продолжительный период для реализации коммерческой деятельности есть несколько преимуществ:

во-первых, аренда коммерческой площадки без посредников позволяет значительно сэкономить на услугах риэлторских агентств.

Проблема главным образом в том, что риэлторы значительно завышают стоимость услуг по поискам оптимального варианта.
Во-вторых, контактируя непосредственно с владельцем помещения, у вас будет удачная возможность как следует ознакомиться с внутренним устройством, что значительно повлияет на выбор и ускорит процесс сбора и оформления документации.

Если же вас что-то не будет устраивать при личном знакомстве с потенциальным местом для ведения своей коммерческой деятельности, то вы в полном праве продолжить свои поиски.

СПРАВКА. Ознакомительный осмотр потенциального помещения осуществляется до момента заключения и подписания договора.
В-третьих, здесь есть преимущество и для арендодателей помещения, поскольку они непосредственно будут взаимодействовать с теми, кому они решили доверить площадь.

Следует сказать, что как и в случаях обычной аренды нежилого помещения, вместе с помещением во временное пользование предоставляется земельный участок, на котором расположено помещение.

Частному предпринимателю для совершения сделки по заключению договора с собственником помещения нужно подготовить следующие документы: личный документ физического лица, к примеру, паспорт.

Со стороны арендодателя требуется приложить:

всю документацию на нежилое помещения, в том числе подтверждающая право арендодателя распоряжаться им по своему усмотрению;
документацию, подтверждающую регистрацию его в качестве юр. Лица;
банковские реквизиты для оплаты аренды.

СПРАВКА. Если осуществить коммерческую аренду помещения решило лицо, не достигшее 14 лет или лишенное дееспособности, то здесь необходимо разрешение органа опеки и попечительства.

Если одна сторона сделки (арендатор) находится в браке, то потребуется разрешение другого супруга в виде нотариально заверенного документа, свидетельствующего о том, что данное помещение не находится в общей брачной собственности, а именно:

брачный договор;
соглашение о разделе имущества;
решение суда по данному иску, причём в двойном экземпляре.

Если в аренде коммерческого помещения заинтересовано юридическое лицо, то потребуются те же документы, что и для физ. лиц, но с некоторым дополнением.

Список дополнительных документов составят:

документация по учреждению компании или фирмы, подтверждающая статус юр. лица; это могут быть как оригиналы, так и заверенные главой организации/компании или нотариусом копии;
кроме того, должны быть документы, доказывающие право представителя компании действовать от имени всей организации – опять же, это должны быть оригиналы или заверенные копии.

СПРАВКА. Предъявление учредительных документов к соглашению об аренде нежилого помещения может и не быть, если они уже ранее предоставлялись в государственные структуры, которые занимаются регистрацией прав.

Например, документы, утверждающие право владения имуществом, будь то договор дарения или купли-продажи можно потребовать у специальных Федеральной регистрационной службы РФ или ЕГРП, как её иначе называют.

Если речь идёт об учредительных документах, то их можно потребовать у служб, занимающихся учетом организаций или индивидуальных предпринимателей. Далее мы расскажем о подготовке документов для процедуры регистрации договора коммерческой аренды.

Заранее необходимо уточнить, что лишь тогда соглашение об аренде нежилого помещения требует государственной регистрации, когда контракт с непосредственным владельцем заключается более чем на год.

Чтобы заключаемый договор оказался правомочным, его важно правильно заполнить.

Поэтому в правильно заключенном в нём указываются:

срок, на который он заключается;
информация о помещения, включая адрес, а также кадастровые и технические характеристики;
стоимость аренды;
условия осуществления ремонтных работ, имеет ли арендатор на это право или нет;
условия для расторжения контракта.

Подлежит ли договор аренды государственной регистрации?

Для того, чтобы процедура регистрации договора об аренде беспрепятственно состоялась, необходимо будет оплатить государственную пошлину в размере: 15 тысячи рублей для юридических лиц и 1 тысячу рублей – для физических.

По срокам регистрация договора состоится в течение 7 дней после сдачи договора и сопутствующих документов в регистрационный орган.

Что стоит иметь в виду при заключении сделок подобного рода? Важно знать, что арендатор не столкнется с юридическими препонами, если у недвижимости, которую он берет во временное коммерческое пользование, будут все правоустанавливающие документы.

Дополнительные трудности возникнут, если помещение оказалось зарегистрированным весьма давно, а в кадастровом паспорте, к примеру, недостает каких-либо сведений или же они устарели.

При заключении сделки коммерческой аренды нежилого помещения нужно учитывать такие нюансы:

если арендуется офис, то текст договора желательно составить в двух экземплярах;
важно прописывать все обязательства сторон для избежание недоразумений в будущем;
все данные помещения тщательно прописываются и должны соответствовать описанному в соответствующих документах.

В том случае, если договор аренды заключается на срок, превышающий год, а также если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока он должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Данное положение распространяется и на договор аренды нежилого помещения.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами (арендодатель – собственник либо лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду, а также арендатор) в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Если эти данные в договоре отсутствуют, то условие об объекте аренды считается несогласованным сторонами, а договор, соответственно, незаключенным.

Если исходить из п. 2 ст. 609 ГК РФ, то договор аренды недвижимого имущества (к которому отнесено нежилое помещение) подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Но в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 “О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений” сформулирована иная позиция. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ о том, что договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор аренды нежилого помещения: заключение, регистрация, расторжение

Гражданским законодательством предусмотрено право сторон на:

расторжение договора по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ) или по требованию одной стороны в судебном порядке (п. 2 ст. 450);
отказ от договора (его исполнения) согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ, если договор заключен на неопределенный срок, либо согласно ст. 450.1 ГК РФ если это право предусмотрено договором;
досрочное расторжение по требованию одной из сторон в судебном порядке по основаниям, указанным в ст. ст. 619, 620 ГК РФ. При этом договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора.

В заключение необходимо отметить следующее.

Во-первых, типовой договор не содержит специфические условия использования объекта аренды, поскольку целевое назначение арендуемого нежилого помещения может быть различным (торговое, производственное или офисное и т.д.).

Во-вторых, во многих нормах ГК РФ, регулирующих правоотношения сторон по договору аренды, указано, что положение статьи действует, если иное не предусмотрено договором. То есть законодатель предоставляет сторонам исключительное право при заключении договора установить именно те условия, которыми они по взаимному согласованию в дальнейшем будут руководствоваться. И это обстоятельство необходимо учитывать.

Стороны сделки обязаны предоставить документы, подтверждающие их полномочия. В зависимости от формы собственности, комплект документов будет отличаться.

От Арендодателя:
Если арендодатель ИП или физическое лицо:

Нотариальное согласие супруги, либо нотариальная справка о том, что не в браке
Согласие банка при залоге или ипотеке
Согласие основного собственника если субаренда

Если арендодатель ООО, ПАО и др.:

Устав – простая копия заверенная печатью,подписью директора и прошитая
Приказ о назначении генерального директора ООО — простая копия заверенная печатью и подписью директора и прошитая
Решение собрания учредителей о назначении генерального директора — простая копия заверенная печатью и подписью директора и прошитая
Согласие залогодержателя (если объект в кредите или залоге)
Согласие собственника на аренду (если субаренда)
Протокол проведения конкурса и согласие ДГИ (Если помещение относится к федеральной собственности)

Доп.документы, которые предоставляет в МФЦ заявитель:

Квитанция об оплате государственной пошлины — оплачивает та же сторона, которая будет заявителем регистрации
Договор аренды, не менее 2-х экземпляров. Максимальное количество не ограничено
Акт приема-передачи помещения. По 1 шт на каждый экземпляр договора

От Арендатора:
Если арендатор ИП или физическое лицо:

Только нотариальная доверенность на представителя, или личное присутствие при подаче документов

Если арендатор ООО, ПАО и др.:

Устав – простая копия заверенная печатью,подписью директора и прошитая
Приказ о назначении генерального директора ООО — простая копия заверенная печатью и подписью директора и прошитая
Решение собрания учредителей о назначении генерального директора — простая копия заверенная печатью и подписью директора и прошитая
Если сделка является крупной для ООО, то решение компетентного органа о сделке

А также, следует обратить внимание, что МФЦ и Росреестр, не требуют нотариально заверять уставные документы. Нотариально удостоверяется лишь доверенность и согласие.

Комментарии наших экспертов.

Особенности правоприменительной практики.

Читать

Наш опрос

Как Вы о нас узнали?

Ни Гражданский кодекс РФ, ни федеральные законы не дают никаких определённых сроков подачи заявления о регистрации договора аренды. Это значит, что договор, составленный в январе текущего года, можно регистрировать в декабре. Никаких штрафных санкций за такое промедление не предусмотрено. Сделано это не зря.

Дело в том, что тянуть с госрегистрацией договора аренды не выгодно самим сторонам, и прежде всего, арендатору, который по сути выступает инициативным лицом составления договора. На это есть две существенные причины:

без внесения договора в ЕГРН он будет считаться недействительным;
в случае возникновения претензий арбитраж будет учитывать не дату составления договора, а дату его регистрации;

Второй пункт особенно важен. Можно представить ситуацию, когда при смене собственника арендатора попросят досрочно покинуть помещение. Апелляция к срокам, указанным в договоре, будет бесполезной, если документ не будет зарегистрирован в Росреестре. То же самое с произвольным увеличением арендной платы. При обращении в суд по поводу неправомерности такого роста цены, истец в лице арендатора не сможет выиграть дело, так как незарегистрированный договор не будет принят во внимание третьей стороной.

Поэтому регистрацию договора аренды нежилого помещения рекомендуется провести, не откладывая, сразу вслед за подписанием этого документа обеими сторонами.